推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作指导方案

1/6推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作指导方案一、指导思想、目标任务和基本原则（一）指导思想。以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照国务院和省政府关于做好房地产市场宏观调控工作的要求，全面推进我市应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作，堵漏增收，进一步提高房地产税收一体化管理水平，落实国家宏观调控政策，促进我市经济包容性发展。（二）目标任务。各地要按照科学化、规范化、精细化的要求加强存量房交易税收征管，总体上建立“以房地产数据信息技术为依托，以房地产评估技术为方法，以计算机辅助批量估价信息系统为手段，以估价信息系统生成计税价值为纳税评估标准，以契税先税后征为抓手”的征管模式，坚决堵塞因纳税人低报成交价格偷逃税款产生的税收漏洞。市本级及各区县（市）主城区在2016年11月30日前建立估价信息系统，实现市级集中。2016年12月1日起仿2/6真试运行，2016年1月1日正式启用；主城区外的各乡镇的估价信息系统力争一并完成，最迟要在2016年5月31日前建成，2016年6月1日起仿真试运行，2016年7月1日正式启用。（三）基本原则。1合法原则。应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作应按照国家法律、法规的规定进行；评税所依据的数据和资料必须合法有效；评估的方法必须符合国家的有关规定。2公平原则。评估的标准，评估的结果要客观公正。3效率原则。存量房交易价格的评估工作应实现简便、快捷，以有效缩短办税时间，提高税收征管效率。二、组织领导和职责划分鉴于应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作具有专业性强、涉及部门多、估价范围广、人员要求高、前期投入大等特点，加之时间紧，任务重，因此加强组织管理尤为重要。开展此项工作实行“政府领导、分级实施、财税牵头、部门配合、中介参与”的工作机制。各地要在当地政府的领导下成立领导小组，统一部署本地区工作，协调部门关系，明确部门具体职责。财政部门主要负责部门间的组织协调和经费保障；地税部门主要负责具3/6体实施，包括采集本地区房地产信息数据，建立数据库，确定估价技术路线，开发或改造估价软件，建立计税价格核定的征管机制、争议处理机制以及后续维护管理等；住房和城乡规划建设、国土资源部门主要负责提供相关数据，实现信息资源共享，提供专业建议，在信息传递、价格评估、协税把关等方面建立部门间的协作机制，统计、公安、民政、乡镇（居委）等部门应根据各自职能，积极配合协作，提供相关信息和工作保障。除此之外，为确保专业性和公信力，整个实施过程还应邀请财税、房地产估价、法律及计算机技术等方面的专家参与，主要来自（1）行业协会，如房地产估价师学会、土地估价师协会等；（2）高校及科研机构，如房地产专业、统计学专业、计算机专业、财政税务专业等；（3）房地产评估公司、土地评估公司等。三、主要工作内容和工作步骤（一）主要工作内容。1采集数据信息，建立房地产基础数据库。组织人员对本地房地产市场及影响房地产价格的因素进行调查分析，具体包括当地房地产市场的状况，房地产分布的特点与规律，房地产价格在不同区域间呈现差异性的原因，土地定级情况、基准地价等。建立完善资料详实、数据准确的房地产基础数据库。4/62修订估价模型，建立存量房交易估价信息系统。采取市场调研、数据采集、区域分析、专家咨询等方式，根据房地产的不同类型，选择适当的房地产评估技术与方法，确定评估的技术路线，以市级通用评税软件为基本技术平台，进行本地化改造，合理设置技术标准，建立存量房交易估价信息系统。3测试、检验存量房交易估价信息系统评估结果。将房地产基础数据库的信息导入估价信息系统，检验评估结果与市场价格的差异，查找发生偏差的原因，制订相应解决方案，通过核实数据、维护参数及校准模型等方式，确保生成较为科学、准确的评估值，提高工作质量，减少争议。4将系统应用于税收征管，加强存量房交易申报价格比对工作。估价信息系统建立完善后，直接应用于房地产交易税收“一窗式”征收窗口，由计算机自动生成估价结果，与纳税人自行申报的成交价格进行比对审核，按照孰高原则确定计税价格。（二）工作步骤。推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作分为准备阶段、实施阶段、试运行阶段、应用阶段，各地应明确各阶段的详细工作任务和具体时间进度安排。1准备阶段（2016年8月31日前）5/6（1）摸底调研。在确定应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的整体方案之前，各地需要对本地区的房地产市场及相关情况进行摸底调研。调研内容主要是房地产市场状况。了解掌握本地区房地产市场规模、交易活跃程度、房地产市场特点等，以便因地制宜确定估价技术路线。房地产信息状况。了解掌握本地区房地产信息的完备情况、信息质量、获取渠道，以便确定适合的信息采集方式。相关专业机构状况。了解掌握本地区房地产估价公司和软件开发公司的资质水平、业务能力和工作经验，以便必要时选取合适的估价公司和软件公司协助税务部门完成估价系统的开发或改造工作。相关专家团队状况。了解掌握本地区乃至全省相关领域的专家情况，以便必要时聘请专家进行工作方案的研究论证以及系统成果的评审验收。（2）制定工作方案。制定工作方案是前期准备中的关键环节。各地需结合本地区的房地产市场与征管实际，制定适合本地区的工作方案。工作方案主要包含以下内容总体要求。包括指导思想、工作原则、工作目标等。组织机构。各地根据工作设定不同层级的领导小组、实施小组和专家团队。领导小组主要负责协调部门关系、确定工作方案，建立资金保障机制等。实施小组负责配备人力资源，提出具体的操作方案并组织实施；专家团队具体负6/6责估价技术及软件本地化改造等相关工作。工作内容。主要包括一是采集、建立本地区房地产信息数据库；二是确定本地区估价技术路线；三是开发或改造估价软件；四是建立核定计税价格的征管机制。实施步骤。根据总体要求及本地区实际情况，合理安排时间段，分步实施。保障措施。落实开展此项工作的人员及经费。部门配合。明确财政、地税、住房和城乡规划建设、国土资源等部门的职责，建立协调配合的渠道和平台，确保信息交流畅通，形成部门合力。（3）动员部署。领导小组直接下发工作方案，有条件的地方可召开动员大会，统一相关人员思