深圳26住宅类物业服务项目2016年经营状况大调查

1/8深圳26住宅类物业服务项目2016年经营状况大调查物业服务企业的“民生问题”深圳26住宅类物业服务项目XXXX年经营状况大调查来源住宅与房地产物业管理XX年第4期“大老板的钱一个子儿都不能少；员工的工资还要多发；业主的钱还不想给，能少给就少给。”“劳动合同法之后，我们算了一下账，光一年几个法定节假日的加班工资就有8万多。”“制造业可以向内地转移，我们服务业怎么转移”“物业管理这碗饭不好吃，只要在红线内凡遇到大事，都和物业管理挂上钩。”“政府在讲关心民生，在我们最困难的时候，政府也应该有所行动，关心我们的民生问题。我们为民生、为社会做了多少事”最近在本刊协办单位的一次活动中，记者听到深圳物业圈的老总们你一言我一语，叫苦不迭，讲得最多的就是物业企业的经营成本屡年升高，物业费价格不但不见涨2/8还有业委会闹着要降，物业行业亟待自救和突围。这也正是本刊正在着力调查的问题。物业服务企业作为社会的细胞，每个社区的运营者，同样需要生存，需要有人来关注其“民生问题”。通过为时1个月的调查，共有20余企业26个住宅项目提供了其从003年到XX年5年来的收支数据明细。我们对这些资料进行了归纳分析，让数字说话，物业服务企业是不是正在面临着具体的生存问题有何种程度的艰难应各企业的保密要求，本文隐去所有公司及项目的名称，一律统一为一个固定的大写字母。物业费五年不变，哀企业之多艰位于深圳龙岗的某大型住宅项目本文中称“项目A”自XX年以来的收费标准一直是普通多层1元月，别墅、排屋15元月，商铺2元月。该项目由知名地产开发，其下属的知名物业公司管理。该公司有关人士告诉记者，“可以说，我们这个项目单凭正常的物业收入是不能满足小区的日常管理支出，肯定会出现亏损。主要是因为本小区物业管理费单价太低，根据收支测算，为保证收支平衡，多层的物业管理费最低要达到15元，别墅、排屋达到22元，商铺达到3元。”按他的测算，这个项目的所有物业类型必须将物业费提高50才能达到收支平衡。3/8但是，测算只是纸面的测算，实际的情况是，5年来物业费一分钱都没有涨。好在这是上级地产公司的项目，在小区成立初期，地产公司从产权属于地产公司的会所、停车场、商铺等方面给予了一定补贴；在经营期间，物业公司又给管理处解决了一些困难，如帮管理处直接承担了一些大笔的机电设备保养、水池清洗费用；本应上缴物业公司总部的管理酬金也得到适当的减收。饶是如此，看账面的数据，这个项目XX年仍旧亏损达130万，亏损率达14。另外一个知名地产商属下的物业公司经理表示赞赏本刊“为民呼吁”的初衷，但是由于数据方面的顾虑不能接受本刊的调查采访，他只是告诉记者，“我们在配合集团的要求，就算亏损，也会补贴。和那些完全走向市场的企业还不一样。”在本刊所采访的26个住宅项目中，除了某企业的2个项目未透露物业费价格外，只有2个项目的高层住宅物业费有变化，但不是升高，而是降低，项目G降低了23，项目V降低了20，其它22个项目物业费5年没有任何变化。见表1深圳市住宅项目物业管理费价格XXXX年变化情况业主可以将住宅小区看作是一个安心憩息的家园，但对于物业服务企业来讲，它绝对不是一个和社会大环境4/8隔绝的“世外桃源”。物业服务企业在经营上，和其它任何企业一样，要面临着用工成本上涨的问题、如何跑赢CPI的问题、规避法律风险的问题。见表二深圳市003XX年最低工资标准和CPI增长情况用工成本5年平均提高24，拖累物业经营在大环境的影响下，物业服务企业的经营成本在不断提高。在所收集的较为详细、明晰的19个项目资料中，本刊对每个项目的经营成本作了整理和分析。首先可以得出的一个结论是，人工成本5年的平均增幅为24，而总支出的平均增幅为17。也就是说，在这个劳动密集型的行业里，人工成本增幅高于总支出增幅，是人工成本在拖累总的经营状况。有一个业内人士普遍认可的一个规律是，人工成本在总成本中往往占到50左右。增幅情况见表三19个住宅项目物业服务人工成本与总支出5年增幅；详细的支出增长情况见表四深圳市住宅项目物业管理支出XXXX年变化情况。同时，我们对提供人工成本非常详细的8个项目的关键岗位成本变化做了进一步的分析，从中可以看出，用人量最大的保安和保洁因为最低工资标准提高的原因，这两个岗位的工资普遍得到了2040的提高，有的甚至达到了60强，这和5年深圳市特区内外最低工资标准增幅基本一致；同时，维修工和客服人员的工资也有相应比5/8例的提高。而管理处主任和主管级别涨幅则没有明显的规律，有的5年未变，有的增加一倍多如项目E的管理处主任岗位，有的还有下降项目A的主管岗位。可见这两个岗位和企业、项目、人员素质等多种因素相关，存在较大的变数。见表五关键岗位人工成本5年增幅有业内分析人士称，从劳动力成本普涨的状况看，中国经济社会所存在的人口红利优势已经在逐渐减弱，物业服务企业同样如此。这也是让普通劳动者“分享中国经济繁荣的成果”，对劳动者的反馈。还有人士预测，中国迟早也会像西方发达国家一样，消费者会认识到“服务”不是一种廉价的消费品。只是，如某知名物业老总所忧虑，在经营成本增高的情况下，“制造业可以向内地转移，服务业该怎么办”物业企业普遍亏损，停车场收入、多元化经营弥补三成开支在成本连年增加的同时，物业服务企业采用了各种手段节俭开支。一位民营企业的老总坦率地告诉记者“我们只能看菜下饭。有多少菜我们做多少饭。”这也暗示了物业服务企业在遭遇收入不变、成本增加的生存状况下，必须同时开源节流，一边靠裁员节支、降低服务标准来减少开支，一边靠增加地面停车位、开展多种经营来提高管理处或称“物业服务中心”的收入。见表六深圳住6/8宅项目物业管理项目盈亏情况在接受采访且提供数据较为详尽的19个小区中，以XX年的数据为例，盈利的小区7个，占37；亏损的小区12个，占63。利润率均在10以下。在亏损的12项目中，亏损率在10以内的有5个，1020的有5个，仅有2个是在3050的。而这两个亏损非常多的项目或者是没有“其他收入”来源，或者是连停车场收入都没有，由此可见停车场收入和其他收入的确可以弥补管理费的不足。当然，在企业所提供的项目数据里，有的注明了“支出”一项中包含管理酬金支出。也就是说，物业服务企业是有这笔收入的，但是就针对项目管理而言，是亏损的占多数。然后，我们再来分析亏损的项目和盈利的项目有没有规律可循。根据本刊收集到的资料，盈利在10的项目B在“其他收入”方面，和开发商的支持以及小区资源关系较大；而项目R“其他收入”中也有相当大部分的会所收入；项目K的租金收入占了该项目收入的一半左右。还有位于深圳特区内南山区的项目C，随着业主对车位的需求，该小区从XX年没有一个地面临时停车位，到XX年有20个，XX年的80个，XX年的100个，到XX年，竟然开辟到140个停车位。可见，对于目前的物业管理而言，一方面，多种7/8经营收入依然是一个“跑赢CPI”、广开财源的重要途径；另一方面，正如某位业内人士所说，近年来蓬勃发展的汽车工业救了物业管理。根据本刊收集到的资料分析，管理费占管理处收入70以上的占了近七成，而其它30的支出要靠停车费及多元化经营来弥补。见表七深圳住宅项目物业管理收入构成以XX年为例停车场收入占管理处总收入20以下的项目超过七成，由此可见大多数小区对停车费的依赖性不是非常大，但又是不可或缺的。一些项目开发商将停车费收入的大部分甚至全部收归自己所有，但是如果没有此项收入，物业公司管理处的收支失衡会更明显。一位住宅小区的管理处主任告诉记者，“在入不敷出的情况下，我们采用增加其他收入的方法来弥补管理费收支的缺口，比如改变部分小区配套设施的用途，使其商业化。但是物权法实施后，这些增加其他收入方式的处境越来越尴尬，因为小区公用的配套设施的使用决定权需获得小区业主的同意，而这个问题的答案充满变数。”有的物业项目的停车位是临时的，这点收入也会被“维权意识”觉醒的业主所收回。8/8解决物业管理经营困难的最根本方法，或许还是要提高物业管理费。一业内领军企业负责人在前文提到的座谈会上称，“我们物业服务企业应该选择有策略地退出一些项目。一些物业项目面临生存压力而放弃后，其他的同行也不宜低价捡便宜，这对行业会有损害的。”物业服务企业如何突围开发商的补贴不是长久之计，因为并不是每个企业在什么时候都有这样的照顾；又有企业人士说，我们行业要“感动政府”和“打动业主”。诚然，靠政府的关注和进一步的行政手段来提高住宅的物业费指导价是最直接的途径，毕竟“政策的推行对救活一个行业还是很有效的”；或者和业主达成协议，保留或分摊停车位及公共设施收益；或