对商业地产成本管理措施探究

1/5对商业地产成本管理措施探究对商业地产成本管理措施探究由于商业地产的投资大、回报周期长的特点，所以在商业地产开发项目中，成本的管理是项目建设中的重点内容。在商业地产中，从项目的前期招商、决策投资、设计规划、施工到最后的建成投入使用，这个过程需要开发商进行综合管理，保证项目的全寿命周期成本。对于日渐突出的成本管理问题，开发商应该重视前期工作、优化运营方式、拓展融资渠道，才能将企业利益最大化。一、商业地产成本管理现状对于商业地产项目，我国开发起步较国外晚，大多数的管理理论与管理方法都比较生涩，在成本管理方面有不少的问题。根据我国商业地产的特点，总结了成本管理中几方面的问题第一，在房地产开发企业中，有商业地产和住宅地产两种，两者之间应分开讨论，商业地产独立出来。因此，并不能产生商业地产成本管理的统一体系，对商业地产项目的成本全面管控也无法实现。因为，缺少成本管理体系，在开展商业地产项目成本管理之前，缺乏可以支撑的组织架构和负责成本工作的成本管理人员，所以，项目管理成本控制工作的实现有较大的难度。目前，商业地产项目的成本控制管理办法是使用住宅地产项目的2/5方案，过于注重管理建安成本，在本质上还是从造价成本的角度去控制成本的管理，脱离了商业地产成本管理的真正概念。第二，全寿命周期的意识缺乏。商业地产的全寿命周期分为五个阶段决策投资、设计规划、前期招商、项目施工、后期运营，在不同的项目阶段成本管理控制的影响不同。目前，商业地产项目的成本控制中对全寿命周期意识不够重视，体现在前期决策阶段、设计阶段、运营阶段对成本管理的忽视。二、商业地产成本管理措施对项目前期阶段的重视商业地产项目的前期工作包括市场调研、选址、招商等。其中，项目的选址工作对成本的控制至关重要，在项目选址上获得有利条件，对后期项目招商和项目运营都会带来积极的作用，进而使成本投资的效率大大增加。一旦在项目选址上出现失误，不仅仅会严重影响后期的运营中各方面的工作，而且使成本效率受影响，严重的可能导致血本无归。因此，在项目开发前提条件就是科学合理地进行项目选址。因为，商业经营的程度影响着商业地产的建设成本的回收情况，所以，招商工作非常重要，必须引起重视。商业地产项目在开发前就应该做好招商的计划，以免出现空置商铺的现象，顺利开展经营工作，把经营效益的最大化。3/5对项目运营方式的优化尽管商业地产与住宅地产在运营和回收成本模式上差异较大，但归根结底都是为了收回成本，争取利益最大化。但是，在两种模式中，商业地产忽略了其商业性，应有的价值没有得到发挥，商业经营的意义没有体现出来。另外，有些开发商为了成本收回速度更快，采用将产权分散的运营方式，形成商户各自为政的局面，各自追求利益，使得商业失去统一性。在大型的商场里，经营的店铺大大小小、不计其数，分割产权后，开发商的统一管理变得不可能，导致为争取各自利益的混乱经营，成本管理效率受到严重的危害。此类问题在我国的商业地产后期运营中比比皆是，所以，地产商应采取租赁的方式进行经营，虽然短期之内回收成本的速度慢，但从长远的发展分析，对招商的成本管理有积极的作用。对融资渠道的拓展商业地产投入的成本资金数量大，资金的回报时限较长，所以，应该拓宽融资的渠道来满足现在地产中实际的需要。商业地产开发商一般采用财务杠杆的方式融资，使资金总量得到提升，以应对商业地产开发的成本多、回报慢的特点，但是这种方式也使得成本增加、财务风险增加。因此，为避免融资风险，商业地产开发商应对融资渠道的范围进行拓展。4/5目前，国际上许多商业地产开发商的资金支持都来自信托投资资金模式，这种模式在商业地产的开发中很有优势。首先，REITS可以使商业地产的融资渠道拓宽，开发商的成本压力得到缓解。其次，REITS有利于产权的统一性，对项目后期的运营管理比较有利。根据REITS优势分析，其比较适用于商业地产的实际状况，此种模式也可以运用于我国的商业地产。随着法律制度和相关规范的逐步确立，此种模式将会使商业地产开发商的经济效率大大增加，进一步完善商业地产的运营管理。三、商业地产成本管理案例分析本文选取万达集团开发建设的上海宝山万达广场项目。该项目位于上海市，是城市中较大型的商业建筑之一，其中地基面积为万平方米，地上建筑面积约为万平方米，地下建筑面积约为万平方米，限制高度为80米。对于如此庞大的建筑工程，耗资巨大、施工周期长是其主要特点。所以在建设的过程中，其成本的管理非常关键。首先，在建设前期，对该地的人口流动量、交通、经济消费水平做市场调研，整合周边商业区的发展情况，确定建设的地理位置，最后选取了较为繁华的上海市一二八纪念路和共和新路的交汇处。其次，在准备建设前期进行工程的招商工作，对有意向的商户进行进一步的合作洽谈，对商户的要求做到尽量满足。万达商场中商户施行租赁制，而并非完5/5全独立，由万达集团统一进行管理。最后，对于工程建设的资金投入，万达集团对于融资方面有自己独到的计划，选择借助海外平台实现融资，使用一款名为港融通的产品解决资金的问题。通过充分的准备工作和有计划性融资和合作，万达广场从2016年6月开始营业至今效益良好，并且经济效益和社会都有所提升。四、结语为了实现房地产行业的大规模、快速、可持续发展，做好成本管理是关键，同时，企业的发展依靠经济效益的支持，做好商业地产的成本管理不仅仅能够为企业提供良好的经济效益，而且节约了社会成本。所以，房地产企业本文由论文