论房屋买卖合同的生效要件

精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创1/5论房屋买卖合同的生效要件【分类名】民商法学【复印期号】199908【标题】论房屋买卖合同的生效要件【作者】伍治良【作者简介】作者单位湖北省人民检察院【正文】众所周知，签订房屋买卖合同而产生房屋所有权转移必须办理产权过户登记手续。房屋买卖合同除应具备合同的一般生效要件行为主体适格、意思表示自愿真实、行为内容合法、行为不违反社会利益和公共道德外，我国现行行政法规和相关司法解释还规定房屋买卖合同须经登记方能生效。同时，法学界也存在一种比较流行的观点，即私有住房买卖合同的生效以在国家房地产管理部门登记为要件，甚或，房屋买卖合同是一种要式合同，须以书面形式订立，并办理登记过户手续，未登记过户之房屋买卖精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创2/5合同无效。，山西经济出版社，1994年版，第160162页。）笔者认为，将产权过户登记视为房屋买卖合同生效要件的观点值得商榷，产权过户登记只不过是房屋买卖合同的实际履行行为，而非其生效要件。一、房屋买卖过户登记效力相关法规和司法解释之演进1983年12月27日国务院公布的城市私有房屋管理条例第九条规定“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位和个人都不得私买私卖城市私有房屋。”条例规定的本意显然是未经办理登记手续的房屋买卖为“私买私卖”，所以其合同无效。1984年8月30日最高人民法院制定的关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见第五十六条规定“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”这一解释确立了房屋买卖合同有效与否不以是否办理产精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创3/5权过户登记为准的原则。但是未办理过户手续的房屋买卖合同有效的限制条件过多，既要买方交付了房款，又要实际使用和管理了房屋。1987年12月10日，最高人民法院关于如何具体适用最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见第五十六条规定的批复规定“意见第五十六条规定的精神，只适用于解决条例实施前的历史遗留问题；条例实施后，人民法院审理这类案件应严格按照条例的规定办理”。此批复将意见第五十六条规定仅适用于条例实施前的房屋买卖行为，即有条件地承认部分未办理产权过户手续的房屋买卖合同有效。但是，对于1984年8月30日至1987年12月10日之间的房屋买卖行为本应适用意见第五十六条规定，而该批复却规定适用条例，显然破坏了法不溯及既往原则，造成此期间内的房屋买卖秩序不应有的混乱状况。1988年1月26日最高人民法院发布的关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第85条规定“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创4/5给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”显然，该条规定也适用于房屋买卖合同。根据该条规定，产权过户登记只不过是房屋买卖合同的履行行为，并非房屋买卖合同的生效要件。但是，司法实践并未沿用此条规定，而仍以产权过户登记为房屋买卖合同生效要件为判案原则。如1990年2月17日最高人民法院关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函强调“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的”。1992年7月9日最高人民法院关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函答复“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效”。二、产权过户登记不是房屋买卖合同的生效要件我国法学界和司法界把是否进行产权过户登记作为房屋买卖合同的生效要件的传统观点，是对登记制度属性的误解，把债权制度和物权制度混为一谈。房屋作为不动产，具有