物管创优迎检资料清单

1/29物管创优迎检资料清单管理处创优迎检资料目录第一部分基础管理1按规划要求建设,房屋及配套设施投入使用立项报告报建审批表规划设计要点建设规划许可证建设工程规划许可证建设用地规划许可证建设施工许可证建设项目环境影响报告消防设计方案审核意见、验收证明大楼用地红线图及综地图土地使用权出让合同书规划验收许可证建筑工程验收证明书包括分部分项工程验收证明总设计平面图2/29产品合格证、校验证明报价表所有材料、设备已办理接管验收手续1移交资料目录综合、桩基、土建、及各系统技术资料2移交图纸目录建筑设计、施工、竣工、修改图3固定资产交接证明4办公商品用房验收交接表5验收总结报告由一家物业管理企业实施统一专业化管理1物业管理有限公司简介2物业管理有限公司组织机构3物业管理有限公司营业执照4物业管理有限公司税务登记5物业管理有限公司法人代码书6物业管理有限公司资质证书7管理处组织机构及人员分布图8管理处办公场所产权证明业主盖章建设单位在租售大厦前,与选聘的物业管理企业签订物业管理合同,双方责权利明确1物业管理合同开发建设单位与选聘的物业管理企业签订3/29管理合同在房屋销售合同签订时,购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议,双方责权利明确1前期物业管理协议2000年3月以后售的房屋且物业管理企业介入前期管理的需签订建立维修基金,其管理、使用、续筹符合有关规定包括专用基金、本体维修基金1大楼基金的管理政府文件管理规定、指导标准、管理办法、使用申请表2基金的建立、管理使用规定合同中相关条款房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善1装修管理规定等公众管理制度见附件一2房屋使用手册3业主公约4业主公约签名表业主委员会按规定程序成立,并按章程履行职责1成立大厦业主委员会的报告2关于成立大厦业主委员会的请示3成立大厦业主委员会批复4大厦业主委员会筹备会议程5业委会筹备小组会议记录4/296会议签到表7大厦组建业委会的工作公告8大厦业委会侯选人名单9业主委员会成员登记表附资质10业主委员会章程11每年至少开一次业主大会相关记录大会议题、议程,大会总结,签到等业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同,双方责权利明确10物业管理企业制订争创规划和具体实施方案,并经业主委员会同意创建“全国物业管理示范大厦”的请示业主签章争创“省、全国物业管理示范大厦”的规划创建“全国物业管理示范大厦”实施方案实施情况记录11大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准,并制定具体的落实措施和考核办法各项管理制度公众管理制度见附件内部管理制度见附件行政管理制度见附件设备管理制度见附件5/29设备服务质量标准见作业指导书设备巡视维护、维修保养规定见作业指导书各岗位工作标准管理处员工职责见质量手册考核方法及落实措施考核制度见附件员工培训管理程序文件见程序文件公司年度培训实施计划培训大纲员工培训记录表员工培训考核表公司部门年度员工培训计划培训签到表员工月考核评分表员工考核试卷管理工作流程图物业管理服务工作程序见程序文件12物业管理企业的管理人员及专业技术人员持证上岗员工统一着装,佩戴明显标志,工作规范,作风严谨管理处人员资质情况登记表个人资料档案设立附件6/29物业管理岗位培训证书管理人员管理处人员证件目录设立附件毕业证、等级职称证、操作证复印件,迎检时需原件管理人员有明显标志工作牌及工作服,现场及复印件职业道德规范见内部管理制度文明礼貌用语见员工手册13物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段,提高管理效率物业管理系统简介消防报警系统简介通讯、机动能力简介保安监控系统简介14物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况财务管理制度见行政管理制度会计核算制度见行政管理制度14年上下半年财务收支情况表14年度财务明细表15房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成册,管理完善,查阅方便7/29房屋移交图纸目录把移交图纸目录细分房屋移交资料目录把移交资料目录细分设备移交图纸目录把移交图纸目录细分设备移交资料目录把移交资料目录细分设备台帐大中修标准大中修记录房屋数量、种类、用途分类统计表每一户均要统计并装订成册16建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册,查阅方便用户登记表单位和个人用户入伙通知书购房合同复印件业主通讯表房屋及配套设施权属清册业主签章17建立24小时值班制度,设立服务电话,接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理,有回访制度和8/29记录管理处值班制度见内部管理制度,制度上要明确上、下班时间的值班情况回访制度见内部管理制度用户投诉处理程序见程序文件灾害事故应急处理方案及流程图管理处值班记录表应急情况处理记录表用户投诉登记表服务/投诉/应急处理维修报告单报修、维修服务工作规定包含单据填写规定报修登记表回访记录表回访率见管理处回访制度表格中要求业主填写是否满意并签名工程维修单管理处常用电话联系表服务电话标签提醒牌18定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单,对合理的建议及时整改,满意率达95以上用户意见调查和分析程序文件见程序文件用户意见调查表每半年一次,对用户提出的意见要有具体的、书面的整改措施9/29用户意见调查分析统计表用户意见调查分析报告要求报告要详细每项统计出满意率且95,公司要求98用户意见调查表发放率、回收率统计表公司要求发放及回收率95意见处理措施及回访记录19建立并落实维修服务承诺,零修急修及时率100、返修率不高于1,并有回访记录服务承诺公布并有业主确认零修及时率、零修合格率计算表及时率及合格率100返修率计算表返修率1回访记录与同0文件管理文件稿纸用户文件清单用户文件发放登记表文件阅处表外来文件登记表外来文件发放登记表或往来文件收发登记表第二部分房屋管理及维修养护1大厦、栋号、楼层、房号标志明显,大堂内布置合10/29理并设立引路方向平面图,驻大厦各单位名录标识在大堂内显着位置区域分布图现场及复印件楼层号、单元号、栋号、房号、导向标志现场无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象现场大厦外观完好、整洁外墙是建材贴面的,无脱是玻璃幕墙的,清洁明亮、无破损是涂料的,无脱落、无污渍无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象现场室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损现场空调安装位置统一、冷凝水集中收集、支架无锈蚀现场封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面除建筑设计有要求外,不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等现场房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象1物业装修管理程序文件见程序文件2装修管理规定见公众制度3装修申请审批表附施工单位资质及装修平面图11/294装修巡视记录表及整改措施5装修施工人员登记表房屋维修养护1建筑物的管理程序文件见程序文件2建筑物巡视维护规定见作业指导书3建筑物维修养护服务质量标准见作业指导书4楼宇管理规定见公众制度5建筑物完损等级评定标准建设部文6建筑物巡视维护表见质量记录7建筑物养护计划8施工任务完成情况表此表为过程记录表,养护计划中的项目均需填写此表9工程维修单指养护计划由管理处完成的10零星工程验收评审表此表为审批表,指养护计划由分包方完成的11房屋完损等级评定表12完好率评定表完好率98第三部分共用设施设备管理第一项综合要求1制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度,并严格执12/29行设备安全运行管理制度设备管理制度电梯、消防中心、配电房等设备管理各岗位人员职责见质量手册各系统巡视维护规定、维修保养规定、操作规程见作业指导书档案管理相关规定见行政管理制度执行情况见以下各系统质量记录设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求现场配备所需专业技术人员,严格执行操作规程1机电技术人员统计表2机电技术人员资质操作证、等级证、毕业证等见第一部分设备良好,运行正常,一年内无重大管理责任事故业主出具证明第三部分共用设施设备管理第二项供电系统1保证正常供电、限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户限电、停电管理规定见内部管理制度13/29供配电系统管理程序见程序文件制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行1临时用电管理规定见LS022临时用电申请表3停电应急处理方案及流程图4应急情况处理记录表备用应急发电机可随时起用现场1发电机操作规程LS012发电机运行记录表供电系统1避雷系统程序文件及作业指导书见程序文件和作业指导书2设备设施清单供配电、避雷3配电房管理制度见设备管理制度4节能管理方案方案中要指出节能达到的成果LS155值班记录表6配电房抄表记录7电气工作票8停电通知单9完好率评定表完好率9810供配电系统巡视维护表见质量记录11供配电系统维修保养表见质量记录14/2912避雷系统巡视维护表见质量记录13避雷系统维修保养表见质量记录第三部分共用设施设备管理第三项弱电系统1按工作标准规定时间排除故障,保证各弱电系统正常工作保安监控系统程序文件及作业指导书见程序文件和作业指导书监控系统等智能化设施设备运行正常现场,有记录并按规定期限保存1设备设施清单2保安监控系统录像带使用规定LS033完好率评定表完好率984保安监控系统巡视维护表见质量记录5保安监控系统维修保养表见质量记录第三部分共用设施设备管理第四项消防系统1消防控制中心24小时值班,消防系统设施设备齐全、完好无损,可随时启用现场消防中心管理制度见设备管理制度设备设施清单消防报警、气体消防15/29消防栓封签现场灭火器合格证现场消防电话一览表消防通讯工具一览表值班安排表值班记录表消防报警气体消防系统管理程序文件及作业指导书见程序文件和作业指导书消防报警系统巡视维护表见质量记录消防报警系统维修保养表见质量记录气体消防系统巡视维护表见质量记录气体消防系统维修保养表见质量记录消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题1义务消防队员名单有专职或兼职消防管理人员,名单上注明消防值班人员2消防标准用语LS173消防演习记录现场照片半年一次4消防演习总结报告组织开展消防法规及消防知识的宣传教育,明确各区域防火责任人1组织消防法规学习计划16/292消防学习报告3防火区域管理规定LS164区域防火责任人划分表5消防宣传图片订有突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施、引路标志完好,紧急疏散通道畅通1火灾等事故应急处理方案及指挥流程图2消防疏散示意图现场及复印件3疏散通道畅通、应急照明设施、引路标志现场4用户安全责任人和联系人名单5食堂液化气体使用的安全防范措施LS106重点防火部位登记表7应急情况处理记录表8维修保养抽样记录消防报警和气体消防半年一次,数量59完好率评定表完好率9810动火申请表无火灾安全隐患1无火灾事故证明年发生率1,派出所出具证明2无其它安全隐患现场第三部分共用设施设备管理17/29第五项电梯系统1电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备电梯准用证电梯合格证保养合同电梯按规定时间运行,安全设施齐全,通风、照明及附属设施完好1电梯系统程序文件及作业指导书见程序文件及作业指导书2设备设施清单3电梯系统巡视维护表见质量记录4电梯维修保养表按合同附件标准由分包方按周、月、季度、半年、年度提供4完好率评定表完好率985分包方质量检查记录表6整改通知7安全设施齐全、有效现场8通风、照明及其它附属设施完好现场轿厢、井道、机房清洁现场电梯由专业队伍维修保养,维修、保养人员持证上岗18/291分包方资质营业执照及年审情况、认可证2维修、保养人员资质专业上岗证运行出现故障后,维修人员应在规定时间内到达现场维修1维修人员半小时内到达参见合同及维修记录运行出现险情后,应有排除险情的应急处理措施1电梯应急处理方案及流程图停机率第三部分共用设施设备管理第六项给排水系统1建立大厦用水、供水管理制度,积极协助用户安排合理的用水和节水计划给排水系统程序文件及作业指导书见程序文件和作业指导书设备设施清单供水、排水用水、供水管理制度见内部管理制度用水、节水计划LS08节能管理方案方案中要指出节能达到的成果LS15供水系统巡视维护表见质量记录供水系统维修保养表见质量记录排水系统巡视维护表见质量记录完好率评定表完好率9819/29维修保养抽样记录消防栓每三个月一次,数量5设备、阀门、管道工作正常,无跑冒滴漏现场按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全水池、水箱清洁卫生,无二次污染1供水系统月测试记录表消防供水、生活供水2水池、水箱清洗记录表移交给自来水公司的由自来水公司提供3水池、水箱药品投放情况记录表移交给自来水公司的由自来水公司提供4二次供水卫生许可证5操作人员健康合格证6水质化验单7水池、水箱清洁卫生,无二次污染及隐患现场高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患1高压水泵、水池、水箱管理措施LS222水池、水箱周围无污染隐患现场限水、停水按规定时间通知住用户1限水、停水管理规定见内部管理制度20/292停水通知单排水系统通畅,汛期道路无积水,地下室、车库、设备房无积水、浸泡现象现场遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积跑水、泛水,长时间停水现象1管理人员五分钟内到达现场考核及应急情况处理记录2无大面积跑水、泛水,长时间停水现象现场制定事故应急处理方案1给排水系统事故应急处理方案及流程图2应急情况处理记录表第三部分共用设施设备管理第七项空调系统1中央空调系统运行正常,水塔运行正常且噪音不超标,无严重滴漏水现象空调系统程序文件及作业指导书见程序文件和作业指导书空调主机保养合同设备设施清单空调运行时间表如有特殊情况要求开机,须有业主21/29书面确认冷水机组运行记录表空调系统巡视维护表见质量记录空调系统维修保养表见质量记录完好率评定表完好率98分包方质量检查记录表整改通知空调水处理报告单分包方噪音不超标、无严重滴漏水现象现场中央空调系统出现运行故障后,维修人员在规定内到达现象维修1管理人员五分钟到达现场考核与应急情况处理记录2维修人员在规定时间内到达参见合同3分承包方维修保养工作单分包方提供制订中央空调发生故障应急处理方案1中央空调应急处理方案及流程图2应急处理情况记录表第三部分共用设施设备管理第八项锅炉供暖系统1锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好,运行正常22/29锅炉供热系统程序文件及作业指导书见程序文件和作业指导书设备设施清单锅炉供热系统巡视维护表见质量记录锅炉供热系统维修保养表见质量记录完好率评定表完好率98供暖设备、煤气设备、燃气设备完好现场管道、阀门无跑、冒、滴、漏现象及事故隐患现场查看北方地区冬季供暖居室内温度不得低于160C无制订应急处理方案1锅炉供热系统应急处理方案及流程图2应急情况处理记录表第四部分共用设施管理1共用配套服务设施完好现场公共设施管理制度见内部管理制度公共设施巡视维护表共用管线统一入地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻现场道路、楼道、大堂等公共照明完好现场大厦范围内的道路通畅,路面平坦现场第五部分保安及车辆管理23/291大厦基本实行封闭式管理现场有专业保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度保安人员熟悉大厦的环境,文明值勤,训练有素,言语规范,认真负责1有专业保安队伍,保安员文明执勤,训练有素,言语规范,认真负责现场2物业的保安服务程序文件见程序文件3二十四小时值班制度及巡逻制度LS064保安员巡逻制度LS20管理处自制,内容要包括路线及方式等内容5保安员培训大纲6警械、警具配备、使用、保管及检查规定7警械、警具配备登记表8保安值班安排表9值班记录表10来访登记表11训练计划表12训练成绩记录表13保安巡逻签到表结合大厦特点,制订安全防范措施LS21进出大厦各种车辆管理有序,无堵塞交通现象,不影24/29响行人通行1车辆管理程序文件见程序文件2车辆出入登记表包括出入卡3停车场检查登记表4闲置车辆登记表5各种车辆管理有序,无堵塞交通,不影响行人现场大厦外停车场有专人疏导,管理有序,排列整齐1停车场管理规定见公众制度2停车场专人疏导,管理有序,排列整齐现场室内停车场管理严格,出入登记1停车线、交通标志现场2车辆出入登记表同上非机动车辆有集中停放场地,管理制度落实,停放整齐,场地整洁1车辆保管区分规定LS052摩托车、自行车管理制度LS043有集中停放场地,停放整齐,场地整洁现场危及人身安全处有明显标志和防范措施1安全警告标志现场2危及人身安全的防范措施LS073突发事件应急处理方案及流程图包括监控4应急情况处理记录表25/29无因物业公司管理责任发生重大刑事案件证明派出所出具第六部分环境卫生管理1环卫设备完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站现场垃圾中转让清洁制度设备设施清单清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员和明确的责任范围,实行标准化保洁1清洁管理程序文件及作业指导书见程序文件和作业指导书2日常卫生保洁承包合同3清洁卫生工作责任制LS144清洁人员统计表5清洁分工表或清洁工作量安排表6清洁保洁巡查记录表见质量记录7分包方质量检查记录表8整改通知垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀1日产日清现场2消杀管理制度LS093消杀记录表与绿化一起使用26/294消杀工作表与绿化一起使用房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象大堂、楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物,共用部位、共