构建住宅物业管理与社区建设良性互动新机制

1/6构建住宅物业管理与社区建设良性互动新机制党的十六届四中全会系统地提出了“不断提高构建社会主义和谐社会的能力”的要求，社区作为人民群众生活的家园、各类经济社会组织活动的舞台，已成为城市管理的重心。住宅物业管理作为社区管理的重要组成部分，是社区建设的基础性工作，对推进建设“管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化社区”具有十分重要的作用。一、坚持条块结合、属地管理，发挥社区对物业管理的指导协调作用住宅物业管理涉及到老百姓的切身利益和千家万户的安居乐业，在实际工作中要正确把握物业管理与社区建设的依存关系，充分认识到做好物业管理服务工作必须紧紧依靠社区的支持和帮助。根据条块结合、属地管理的原则，充分发挥街道办事处（乡镇人民政府）自身优势，协调解决物业管理中的难点、热点问题，有助于提升物业管理服务水平，也是构建和谐社会的重要体现。一是切实加强指导与监督，提高业主大会、业主委员会自我管理的能力。上海市住宅物业管理规定将住宅物业管理纳入了社区管理的范畴，明确街道办事处（乡镇2/6人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系，负有组建业主大会和规范业主委员会运作的指导责任。街道办事处（乡镇人民政府）应当根据社区实际情况，落实专门部门，配备专职人员，负责业主大会的召开和业主委员会的成立、改选工作，发挥居民区党组织对小区人员情况充分掌握的优势，帮助业主将热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力和一定组织能力的人员推选为业主委员会成员，避免出现业主委员会脱离社区党组织指导的情况。同时，在日常的指导工作中，注重引导业主大会在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照法律法规的要求，不断加强自我管理和自身建设的能力。二是充分发挥综合协调作用，解决物业管理中的“急、难、愁”问题。住宅物业管理具有区域性、综合性和动态性的特点。物业管理中存在的问题，往往涉及到规划、绿化、市容环卫、公安、城管监察、通信、供水、供电等多个职能部门。街道办事处（乡镇人民政府）作为政府的派出机关，具有无可比拟的综合协调优势。在社区内建立由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门牵头组织，业主委员会、居民委员会、物业管理企业和相关职能部门参加的联席会议制度，有助于解决住宅物业管理中的综合性问题，确保居民有一个祥和安宁的生活环境。3/6三是积极化解物业管理方面的矛盾纠纷，创造安定团结的社区氛围。和谐社区应当是一个具有和睦相处的人际关系的社区，一个治安良好和稳定的社区。但是随着改革开放的推进、市场经济的发展、居民物质文化需求的日益增长，群众利益失衡、政府管理缺位等问题导致的矛盾相对集中在社区，往往表现为群体性矛盾、利益矛盾，这其中不乏居民与物业管理企业、居民与居民之间在物业管理方面的矛盾，需要社区、党组织进行引导、协调。街道办事处（乡镇人民政府）可以充分发挥社区中人民调解工作委员会、司法所等专业调解组织的作用，及时调处物业管理中存在的矛盾纠纷，做好社会稳定工作。二、发挥企业自身优势，形成主动参与社区建设的新格局物业管理企业或物业小区管理单位作为驻区单位，在做好物业服务工作的基础上，积极发挥优势，扩大服务范围，创新工作方式，主动参与到社区建设工作中去。一是以发挥在职党员的模范带头作用为切入点，参与社区工作网络建设。物业管理企业可以根据在职党员的职业特点和个人专长，积极组织参与社区的各项工作，在社区党组织的组织和指导下，与驻区单位一起，形成思想工作联抓、公益事业联做、文体活动联搞、思想道德教育联手、社会治安联防、困难群体联帮的社区工作网络体系。4/6二是以建立志愿者队伍为手段，参与社区服务体系建设。建立健全社区服务体系，是新形势下社区建设的重要任务之一。在为老百姓日常生活服务方面，物业管理企业具有人力、技术上的优势，应当以党、团员为骨干，建立社区服务志愿者队伍，协助搞好社区服务中心和社区服务站（点）的建设和管理，开展便民服务和帮困活动。三是以提高物业服务水平为着眼点，参与文明社区建设。物业管理服务是社区的一项基础性管理工作，房屋维修、公共秩序维护、保洁保绿、车辆管理等既是物业管理服务的主要内容，也是建设文明社区的主要工作。因此，物业管理企业应当以高度的责任感，认真做好各项管理服务工作，承担起文明社区建设的责任。四是以开展丰富多彩文化活动为载体，参与社区文化建设。物业管理企业要以多种形式，如与驻区单位共同举办小区广场音乐会、小区业主文娱联谊活动、小型文体比赛、添置社区文化设施、帮助其他驻区单位开展文化活动、协助社区组织孤寡老人参观旅游等，参与社区文化建设，丰富居民文化生活，努力营造和谐生活小区。五是以小区网站为纽带，参与社区凝聚力工程建设。为了加强企业内部管理和与业主的沟通，物业管理企业建立小区网站的越来越多。物业管理企业应当充分运用这一5/6阵地，协助社区党组织履行“联系群众、服务群众，宣传群众、教育群众，反映群众的意见和要求，化解社会矛盾，维护社会稳定”的职责，营造正确的舆论氛围，促进凝聚力工程建设。六是以安置下岗失业人员为己任，参与社区再就业工程建设。物业管理服务行业是劳动密集型行业，长期以来，物业管理行业为再就业工程作出了贡献。物业管理企业应当坚持在技术要求不高的岗位上，吸纳下岗、失业人员，积极协助社区做好再就业工作，主动协助政府做好维护社会稳定工作。三、共享社区公共资源，创建物业管理与社区建设互动的良性机制住宅物业管理与和谐社区的建设是相辅相成的。按照“条块结合、资源共享、优势互补、共驻共建”的原则，物业管理企业或物业小区管理单位，应当充分利用社区资源，加强自身建设，积极配合街道办事处（乡镇人民政府）开展和谐社区的创建工作。而通过整合社区资源，对物业管理进行指导和监督也是街道办事处（乡镇人民政府）落实科学发展观，提高执政能力的重要体现。一是共享社区党建资源，提高党组织的战斗力。已建立党组织的物业管理企业，可以通过参与社区党建联席会议和社区党建工作协调议事机构，在社区党组织的指导6/6与协调下，与驻区单位共同研究社区建设和社区党建中的重要问题，沟通情况，交流经验，促进企业党建水平的提高。二是共享社区行政资源，提高解决、协调社会矛盾的能力。社区管理是综合管理，社区管理的主要功能是协调有关部门，动员各方力量，整合各类资源，服务社区群众，共同推进社区建设。社区是政府部门的集合体，行政资源十分丰富。物业管理企业要主动争取社区党组织在工作上指导和支持，紧紧依靠社区党组织，协调解决小区管理中的各种矛盾和与业主间的纠纷，维护小区的稳定。同时，还要协调处理好与驻区单位间的工作关系，以共同需求、共同利益、共同目标为纽带，真正做到优势互补、共驻共建，形成合力。三是共享社区管理资源，加强企业监管，规范业主自主管