强化物业管理 构建和谐社区

1/7强化物业管理构建和谐社区强化物业管理构建和谐社区市房产管理局在市政协六届十二次常委会议上的发言各位领导今天市政协常委会议专题研究“构建和谐平安社区”问题，是件大好事、大实事。邀请列席的部门也都是与社区建设密切相关的单位。作为房产管理局是物业管理的主管部门，借此机会，我想就物业管理与社区建设的关系作个发言，希望能引起各级领导、各有关部门的重视，得到全社会的大力支持。现在从中央到地方都在提倡构建和谐社会，社区是社会生活的基本细胞，因此构建和谐社会必须从培育和建设和谐社区开始。一个和谐的社区一般包涵五个方面的因素和谐的自然环境、完善配套的设施、和谐的邻里关系、健康的经济环境、积极向上的文化。这五个因素中的公共安全、公共卫生、公共环境和人际关系等许多内容都需要依托好的物业管理来实现。物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，按照物业管理服务合同约定，对房屋及其配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。我市的物业管理可以说是起步晚、起点低，2/7但发展也快。具体我想分三个方面来说一、我市物业管理的现状和存在的主要问题一是市场发育还不全。物业覆盖率较低，专业物业管理的范围小，物业管理的社会化、市场化程度还不高。据不完全统计，目前全市城市规划区有总物业面积约1000万平方米，真正实施了专业物业管理的面积还不到100万平方米。且实施了专业物业管理的大多是新开发的商品小区，老旧小区实施专业物业管理的很少。二是物业管理队伍素质还普遍偏低。目前全市有物业公司26家，其中有正式资质的8家，而且基本上都是三级，也就是最低级。企业规模小、观念落后，服务水平低。大多数还仅处于找两个老头看看门、请几个女工扫扫地的档次。三是发展还很不规范。尤其是无序竞争的现象比较严重。物业公司之间不是靠服务内容、服务标准、服务水平去竞争，而是打价格战。价格上不去，必定降低服务标准，降低服务标准业主不满意，业主不满意收费更上不去，收费上不去更降低服务水平，使整个行业步入恶性循环。四是业主委员会制度不健全。业主自治组织没有发挥应有的作用，因为业委会是个松散性组织，没有与社区管理有机结合起来，靠主管部门一家单枪匹马实才难当指导与监管重任。3/7五是业主意识还有待增强。目前，许多业主对物业管理越来越重视，买房先看物业管理，但也有少数业主既想享受服务又不愿交费或想少交费。从各物业公司反馈的情况看，这种情况往往是公务员占多数，有的甚至还是有点小职务的领导。六是物业专项维修资金的归集管理严重滞后。物业专项维修资金通俗地说就是房屋养老金。国家建设部96年就出台了文件，我市一直到去年底才开始操作，目前还有许多人不理解。七是行业主管部门监管和指导力量薄弱。全市这么大的范围，目前我们物业指导科就3个人，加上渝水区没有相应的机构，担子全落在市房管局，编制严重不足。二、我们在物业管理方面所开展的主要工作去年以来，我局在物业管理方面不断加大力度，围绕解决上述问题，开展了一些工作，也取得了一些成效，主要体现在“五个加强”第一，加强宣传。一是编印宣传资料。比如编辑物业管理政策法律汇编、物业管理知识问答等发行到相关部门相关人员手中。二是开辟宣传专栏。通过新余报、新余广播电视报、新余电视台等新闻媒体开展宣传。第二，加强培训。一是组织从业人员岗位培训。今年6月份我们邀请省行政干部管理学院培训中心专门在新4/7余开了一个班；二是组织管理人员业务培训。在仙女湖封闭学习了3天；三是组织企业经理外出考察学习。先后组织了3批人赴省内的南昌、九江、上饶、萍乡以及湖南的株州、长沙等地参观学习。第三，加强监管。一是把好新批物业企业准入关；二是把好物业企业资质年检关；三是把好前期物业管理落实关；四是把好物业管理投诉处理关。第四，加强指导。一是出台配套文件。先后出台了新余市业主大会规程及其相关配套示范文本、新余市物业管理公共性服务等级及收费指导标准、新余市物业管理企业及其从业人员自律规则、新余市住宅物业专项维修资金管理暂行办法等一系列政策法规。最近，我们又起草上报了新余市物业管理办法（送审稿），我想今天是个难得的机会，所以带来发给大家，请各位领导提出宝贵意见；二是开展现场指导。经常深入小区为物业企业排忧解难；三是引进品牌物管企业。港联物业（广州）有限公司已落户我市月亮湾小区，对我市的物业管理必将起到一个带动和示范作用。第五，加强行业自律。明确物业企业及其从业人员行为规则，有效地遏制了无序竞争的局面。通过以上努力，使我市的物业管理呈现了一个良好的开端，得到了较快的发展。从以下三个方面可以看出5/7一是物业公司像雨后春笋地冒出来。去年只有18家，今年一下子增加了8家。这其中居然有响应全民创业号召的结果，但也说明物业管理的潜力所在。二是一些条管部门如工商银行、保险公司、国税局等单位都在千方百计将单位的办公物业及家属区推向市场，聘请专业的物业公司管理。三是国有企业后勤管理部门也都在逐步走向市场，象新余电厂、分宜电厂、江口电厂、九O二、电工厂、二化等都已或正在申报物业管理企业资质，将职工家属区的物业管理推向市场。三、关于下一步工作思路和一些建议物业管理是个系统工程，仅靠行业主管部门一家来推动是远远不够的，必须要有全社会的理解和支持，尤其需要有相关部门的密切配合和通力协作。首先，规划建设部门要从源头把好关。一是为了进一步促进我市居住小区建设的经济效益、环境效益、社会效益的统一，为群众创造一个方便、舒适的生活居住环境，对成片开发建设的居住小区或住宅组团，在住宅建设的同时，必须配套建设文化教育、医疗卫生、商业服务、行政管理以及市政公用配套设施。配套设施的具体建设项目和规模，由市规划部门在审定小区规划时予以确定，建设单位必须认真组织实施，并与住宅建设同步进行。不能象现6/7在有的小区居委会落实不了，垃圾中转站没有。象广州市就专门出台了居住小区配套设施建设暂行规定，明确了多大规模的小区应配套建设多少相应的公建配套设施。二是对一些规模较小的零星插建房地产开发项目应不予审批，不能一亩、两亩地也批个项目，使得物业管理无法实施。其次，物业管理要与社区管理紧密结合起来，形成联动机制。一是要明确管理体制。建议明确将街道办事处、居委会纳入物业管理监管体系中，让基层组织参与指导、监督业委会、业主大会的日常工作，把党的组织建到社区。我们主管部门要加强与基层组织的紧密协作，采取“分级管理、协调指导”的方法，充分调动基层组织的主观能动性，将具体工作和事务交给街道一级去做，业委会筹备组人选由街道办、居委会把关，行业主管部门指导，主管部门主要抓政策制定和业务指导等宏观工作，明确分工，协商共管。二是要加大宣传力度。目前我市物管工作最明显的缺陷就是宣传力度不够。具体表现为政策法规宣传不深入、宣传渠道不顺畅、宣传政策不到位。很多人不懂得、不关心、也不理解物管工作。甚至有人误以为参与业委会管理，就可以从中牟利，以权谋私，于是试图通过各种途径进入业委会，搅乱正常的业委会工作。三是要制定政策法规。结合新余的实际，制定出切实可行的政策法规，尽快出台业委会选举和管理的实施细则，从法律条文方面规7/7范业委会委员的选举，规范业委会的责权利，对业委会所拥有的资源，如维修资金管理、选聘物管企业等进行约束和规范，使其在公平、公开、透明的机制下正常运行。前面我已讲到，我们已起草了新余市物业管理办法，基本涵盖了上述内容，恳望政府能高度重视，组织专门人员进行调研，修改后尽快出台。第三，建议政府把物业管理作为一项重点工程来抓。要象抓20个重点项目一样抓物业管理。成立专门的工作班子，结合“创三城”工作，对老旧小区加大投入，实行综合整治，完善公建配套设施，然后划片整合，转入物业管理。具体以社区建设规划为依据，以城市主次干道为界线，同时考虑小区公用部位、共用设施设备配套等因素，突破产权局