我国城镇住房制度改革思路的演变

1/6我国城镇住房制度改革思路的演变一、城镇住房制度改革思路的演变上世纪80年代末90年代初的时候，大家探讨住房制度改革，并且搞了一些试点，最后形成的共识，包括两个方面，一是对当时存量住房实行“租售并举，提租促售，以售带租，小步快走”方针。当时人们收入低，不要说商品房价格，就是成本价甚至准成本价，也承受不起。只能逐步增加工资同时提高房租，提到租售平衡点上，人们就愿意买房了，反过来再带动租赁市场的发展。二是对增量住房的供应，提出政府建房、合作建房、私人建房和房地产开发商建房并举。并举，可以防止垄断，对不同的人群，实行不同的供应办法。现在回过头来看，当时的思路完全符合市场经济的规律。但实际操作却偏离了大家形成的共识。存量住房一律出售，按市场价格大家买不起，只能低价卖，实际是由财政补贴。老人老办法，也还说得通，但却导致租赁市场沉寂了差不多十年，误导了社会的消费观念。最关键的问题是增量的供应，政府一度不投资，合作建房不鼓励，私人建房不允许，结果是开发商一家独大。原来的无房户和新增的城市人口，都挤到开发商市场来了。一个很要命的问题，就是一些有钱人逐渐形成了投资投机的概念，而且慢慢形成了一个群体。投资投机，只要房价看涨，多高2/6都敢买，为卖而买。让低收入者和投资投机者一起竞争，穷人当然是毫无希望。“房奴”、“蜗居”、“蚁居”、“啃老”，都是由此而生，成为日益严重的社会问题。对这样的住房供应模式，还可作另外的解读，就是要求开发商承担解决普通老百姓住房的责任。而开发商作为市场主体，追求收益最大化，与投资投机购房者是相契合的。有的开发商说他只为富人盖房子，话不好听，群众不满意，但是从开发商的角度讲并不算错。问题在哪儿根子在住房制度或者住房供应模式存在问题。房改以后将近十年里，走完全市场化的路子，低收入者的问题解决不了。最近几年，提出了大力加强保障房建设，把低收入者的住房问题从商品房市场中切割出来，低收入者解决住房问题，不找开发商找政府，这是一个很大的进步。但是还不够，我们的城市特别是大中城市，中等收入人群是一个相当大的人群，而且日益壮大，让他们和投资投机者竞争，面临与过去低收入者相同的问题，而且日益突出、尖锐。我们把目前的办法概括为“市场加保障”，然而这是一个很笼统的提法，在这个大的构架之下可以有不同的具体模式。比如新加坡是85的人住政府提供的租屋，15的人住市场化的豪宅或从事投资投机。美国也有保障房，对一些收入相对较低的人群也有财政支持，以优惠利率提供房贷，有保障的成分在里面。欧洲特别是北欧，3/6除了保障房以外，还大力扶持中等收入人群建立住房合作社。由于它是非盈利性组织，住房价格比较低，也是既是市场化，又有保障的成分。各国具体做法虽然不同，但有一个共同点，就是把不同收入人群的住房供应区隔开，实行不同的住房政策或制度。二、进一步改革和完善城镇住房制度1低收入者住政府提供的保障房。住保障房的人没有产权，但保障房也有一定的市场性，因为要交租金。租金水平不宜低于准成本（折旧加维修），最终政府的投资可以收回投入再生产。2对于中等收入人群，大力发展合作建房。这是半市场半保障性的，房子可以居住使用、可以继承，但是不能出售，不住了要交回合作社，扣除折旧等因素给予适当补偿。瑞典的住房合作社资金，1/3由社员集资，1/3由政府财政负担，1/3由银行信贷支持，我们国家目前恐怕做不到，可以低起步，随着经济发展逐渐增加扶持力度。合作建房，没有所谓的开发商利润，又不允许炒作，价格会在社员的承受能力之内。社会中等收入群体涵盖范围非常广泛，多数人买房子是为了自住，希望有一个比较好的居住环境，能够安心从事本职工作。由于不是为卖而买，有没有完全产权并不重要。他们中收入较高的人，可以参与建标准高一些的房子，收入低一些的，可以建档次低一些4/6的房子。总之，合作建房适应范围广，应该大力提倡并加以扶持。这里的关键是自住，不允许自由买卖。3富人除了可以住豪宅以外，还可以从事投资保值和投机盈利活动，这是完全市场化的。由于保障性住房和合作性住房不允许自由买卖，高端的投资投机活动不会对普通百姓造成伤害。相反，还有利于搞活经济。三、城镇住房制度改革需要土地制度调整作配合城镇住房制度改革需要财税、金融、土地、工商管理等等方面的调整作配合。例如，如果合作建房有了明确的法律地位，土地管理就要考虑对住房合作社给予土地供应的优惠政策，可以低地价，也可以免地价。城市土地国家所有，也就是全民所有。用全民所有的土地，解决广大老百姓的居住问题，没有必要实行“招、拍、挂”。“招、拍、挂”的原则是价高者得，无疑会抬高地价进而推高房价。现在的住房制度，合作建房没有地位，高地价必然伤害中等收入人群的利益。其实，房价高是住房制度与土地制度相结合，共同作用的结果，两家甚至还包括其他政府部门，是一根绳上拴的蚂蚱，都有干系。解决这个问题，需要各部门通力合作，但从逻辑顺序而言，首先是要改革住房制度，其次才是改革土地制度和其他制度。土地管理是保障服务经济发展的，在保障服务过程中，也可以对服务对象发挥一定的引导作用，即所谓宏5/6观调控。这一点，与金融的宏观调控作用，有相似之处。金融的调控作用主要是两个方面，一是贷款规模控制，二是利率手段。对规模控制，经济学家们有不同看法；至于中央银行调控基准利率，是上了教科书的，大家没有异议。实际操作中，利率可以提高，可以降低，可以为零，甚至实际利率可能为负。怎样变化，由中央银行根据市场情况确定，但绝不是由市场自发形成。这几年土地政策参与宏观调控，用的较多的是土地供应总量控制，有点类似于金融的规模控制，有作用，但效果不理想。原因恐怕在于，没有像灵活运用利率那样，灵活运用地租（地价）这个经济杠杆。在土地私有条件下，地租不可能成为政府的调控手段，相反，它是政府的调控对象。但在土地国有条件下，政府可以针对不同情况，实行不同的地租（地价）政策，使其成为调控工具。像央行利率一样，政府出台地租（地价）政策，要考虑市场情况，但也绝不应完全由市场自发定价。土地“招、拍、挂”，是由市场的力量确定土地价格，这种办法只适合于特定的情况，如对高端物业、外资企业和上市公司的土地供应。但对一般工业企业、小型服务业、中低档居民住宅等，就不一定适合。充分发挥市场配置资源的基础