村民自住楼项目可行性研究报告

1/8村民自住楼项目可行性研究报告2、项目地点该项目建设地点位于XX区某镇苏坨村，居民村民自住楼建设用地四至为东至潞苑东路、南至规划一路、西至规划路、北至规划二路。3、项目建设单位某镇苏坨村民委员会。紧邻京哈高速公路，比邻六环路。下属多个乡村，有较大的发展前景。4、土地利用情况村民自住楼规划该项目总占地面积公顷，规划建设用地公顷，代征道路用地公顷。容积率。（规划功能、用地面积及建筑面积以规划部门批准方案为准）5、项目投资总额及投资方式该项目计划投资总额为万元。投资方式XX镇苏坨村村民委员会负责该项目投资全部资金的筹措和计划投入安排。二、项目背景首先，从XX市的社会发展和经济建设情况来看,城市面貌日新月异,为把首都建设成为现代化国际大都市,市政府对全市重点地区的全面整治、环境美化、配套完善非常重视。其次，为促进区的快速发展，加快XX镇的经济建设，带动周边地区的发展建设。第三，北京2016年奥运会2/8的申办成功及中国加入WTO，使新的一轮城市建设和改造热潮将在北京掀起，将极大的带动北京周遍地区的发展。第四，为改造村民的居住条件及周边环境，加快农村城市化进程，XX镇人民政府充分发挥当地资源优势，建设多层住宅楼群。同时结合永顺镇的实际情况，为解决镇域范围内苏坨的安置用房。三、项目规划设计1、整体设想根据项目定位和目标客户特征分析，该项目应建设如下形式住宅及居住配套分区建设；小区设计风格必须独具匠心，须具有市场冲击力和良好的社区设计理念和特点，小区规划应错落有致，布局合理。特别关注正门入口处、小区水景和会所的设计，一经推出必须给人一种耳目一新的感觉；小区容积率应控制在内；小区设计规模约在300户左右，总建筑面积为万平方米；按照户型大小，每户均调配有20平方米左右的绿地，并为每10户设4个停车位；小区应配有生活配套设施，如小型购物中心、美发店和餐馆、幼儿园等3/8小区应配有完善的休闲娱乐中心和会所，如健身中心、中心游泳馆（池）、网球场等2、户型设计小区在户型的设计上还是以中小户型为主，这主要是考虑到村民的承受能力，并结合了市场调研。3、小区软件配套社区以园林为主，建筑为辅，小区绿化率高达35左右，争取做到“景中有房”而不是“房中有景”电视有线卫星电视和视频点播供暖独立式天燃气供暖空调主机外挂应设计外挑托板式小区局域网，100MBPS宽带高速光纤接入，电话两条电话线入户安全小区内有保安把守。社区管理系统环保、节能、经济洁净水、电、气自动计量系统每个表一个卡，4、小区硬件配套设施生活设施美容、小型超市健身设施社会体育福利健身设施、健身房娱乐设施儿童游戏区、老年活动室（区）、棋牌室阅览室商务设施建立会所，功能应该齐全4/8四、项目分析（一）XX区现状分析1、XX区概况XX区位于XX市东南部，京杭大运河北段，平均海拔20米左右，地势平坦，多河富水，四季分明。全区面积907平方公里，共有人口80万。该区地理位置优越，交通便捷。京哈、京津塘、京沈高速公路穿境而过，是北京通往华北和东北地区的交通要道。XX区城区规划面积为108平方公里，是XX市目前规划建设的最大新城区。2、XX区城镇改造趋势根据城市总体发展的规划，经营布局的变化和城市功能调整的需求，XX市未来几年内将实行城市开发建设重点的战略转移，重点加强通州、昌平、顺义、黄村、亦庄、良乡六个卫星城开发建设，而通州、黄村、昌平和顺义又是重中之重。这不仅给XX区的经济建设带来巨大的动力，而且也为XX区的城镇改造进程打下了良好的基础，并直接或间接的带动了周遍各个乡、镇的经济发展。（二）XX镇现状分析小城镇改造和新城建设将是XX镇未来的工作重点。因此XX镇的发展现状是在大力推进小城镇改造的基础上，加强镇内的新城建设。在这种大趋势的引领下，旧村改造是必然趋势。因此在镇内一些地区已经开始了村民自住楼5/8的建设。1、竞争区域分布在竞争机制的推动下加紧城镇化建设速度，已建成多个配套完善的居住小区，改造拆迁并重建多个村级自住小区，因此在XX镇内各地区已经形成了良性的竞争机制。除此以外，结合XX市的总体规划来看，XX区将成为XX市规划建设的最大新城区，XX镇在这一优势区域中，将大力发展自身的建设，并为其与XX区内其他各乡镇竞争奠定了良好的基础。2、区域的范围和优势XX区XX镇紧邻京哈高速公路,距国贸仅20分钟车程,930、831等公交系统,与规划中的六环近在咫尺永顺镇地处北京东北部，对外公路联系十分便利，而且可以通过便捷的公路陆上交通实现与其他交通方式包括铁路、航空、海上交通的快速联系。由于地处两个超大城市之间，可谓是左右逢源，4E级首都国际机场、北京南苑机场、4E级天津国际机场、天津塘沽港口、京唐港、北京火车站等等，而且大多都在一个小时的车程内，30分钟车程抵首都国际机场；15分钟车程抵铁路货运站；90分钟车程抵天津新港，对于本地企业的对外交流和城镇改造都是非常有利的。三项目定位本项目仅为XX镇内村民自住楼，在物业产品定位上，6/8应本着实用和务实原则。为达到这一目标，这一定位可以概括为以下几个方面第一，保证绿化率。应在35左右，绿化率这一指标能够符合人们追求环保生活的需求，并有贴近自然的感受。第二，开发面积在60100平方米之间的住宅，户型包括一居室，两居室和三居室。户型设计尽量要求实用，这种设计考虑到了村民的承受能力和使用上的需要。（四）成本可行分析结合XX镇的发展现状及自身的经济条件，本次村民自住楼的价格标准按各户安置面积按照50平方米/人的标准来确定，在此基础上，针对各户对村民自住楼安置面积的不同需求，制定三种不同情况的价格体系，分别如下1、各户按人均50平米确定的安置面积不超过其北房一所建筑面积的倍，其对应的楼房基准价格为1800元/平方米（详见表一中价格1项）；2、各户按人均50平米确定的安置面积超过其北房一所建筑面积的倍，超出部分其基准价格为1900元/平方米（详见表一中价格2项）；3、各户在满足人均50平米的安置面积的基础上，再次要求购买安置楼房，多买部分楼房的基准价格为2100元/平方米（详见表一中市场价格项）；表一村民自住楼价格体系表7/8楼层价格1价格2市场价六165017502050五175018502050四185019502200三190020002200二185019502200一180019002100五、基础数据说明1、总建筑面积58800平方米1配套公建建筑面积12800平方米；2居住建筑面积面积46000平方米；2、单位成本因此项目为XX镇内村民自住楼，因此单位成本仅计算建筑成本，即1500元/平方米六、项目开发计划项目为一年开发，进度表如下表二项目开发计划进度表项目名称2016年2016年合计永顺镇村民自住楼工程4852100七、项目评估结果本项目各项经济指标如表三表三项目经济指标8/8投资项目名称投资额（万元）土建施工12936区内市政施工5754配套公建施工520绿化施工380其他区内配套设施22