论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题

1/22论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题近年来，商品房住宅小区停车位的产权归属颇具争议，不断衍生出各种问题。房地产开发商、物业管理公司和商品房住宅小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费纷争凸现，各方利害关系当事人各执一端。学者、专家、官员对此类问题亦众说纷纭，见解不一，似是而非，令人困惑。商品房住宅小区停车位的产权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。商品房住宅小区停车位产权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定商品房住宅小区停车位的产权，是指其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。长期以来，由于我国物权立法的缺位，社会忽视对公民私有财产的保护，公民的私有财产、共有财产的确定和权利边界经常处于含糊不清的尴尬状态。商品房住宅小区停车位的产权归到底属于谁在现有的法律条文中，人们似乎无法直接找到答案，其产权归属似乎仍处于混沌状态。对于商品房住宅小区停车位产权归属的认识，现行有以下几种通说一是合同确定论。住宅小区停车位的产权2/22由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。二是推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时，推定小区停车位的产权属于买方置业者共有，或由房地产开发商所有。三是销售成本收益归属论。当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，小区停车位的产权属于房地产开发商，反之，其产权属于买方置业者共有。四是登记凭证确权论。商品房住宅小区停车位的产权依买卖合同约定，经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有；否则，其产权处于不明状态。本人认为，上述的登记凭证确权论相对恰当，登记凭证确权论中的“商品房住宅小区停车位的产权，依买卖合同约定，经房地产权登记机关登记确权，由房地产权证持者所有”的认识是正确的。但是，登记凭证确权论中“否则，其产权处于不明状态”的认识有失偏颇，其忽视了我国现行房地产登记制度的现实和缺陷，以致认识上出现以偏概全的状况。以上所述的四种不同认识均不能全面、恰当、准确地解答有关商品房住宅小区停车位产权归属的问题。本人试图在现行法律制度框架之下，分析和研究有关房地产权法律制度的特征、商品房住宅小区停车位的存在形式、商品房住宅小区土地使用权的取得与房地产权的产3/22权登记等过程，从所有权法和债权法两个角度，分析土地使用权与上盖建筑物、附属物之间的法律关系，计入建筑容积率的建筑面积和不计入建筑容积率的建筑面积与土地使用权之间的法律关系，运用逻辑推理的方法，探讨和研究商品房住宅小区停车位房地产权的归属。一、现行法律制度框架下，房地产法律制度的形式、房地产权的内涵和特征。1、房地产法律制度的形式。在目前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行政管理五大方面的内容，其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。2、房地产权法律制度的具体内涵与规范。中华人民共和国城市房地产管理法第三十一条规定房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十八条规定房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第五十九条规定国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条规定4/22以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条规定经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第二十三条规定土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用5/22权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依规定办理过户登记。20XX年9月1日实施的物业管理条例第二十七条规定业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权，建设单位不得擅自处分。建设部发布的城市房屋权属登记管理办法第五条规定房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第三十一条规定房屋权属证书包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证或者房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。广东省城镇房地产权登记条例第四条规定依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。深圳经济特区房地产转让条例第五条规定房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用6/22权同时转移，不得分割。深圳经济特区房地产登记条例第二条规定本条例所称房地产，是指土地及土地上的建筑物和附着物。本条例所称的权利人，是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有人，以及由上述权利产生的他项权利。第三条第二款规定依法登记的房地产权受法律保护。第五条规定房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。1994年9月实施的深圳市房屋建筑面积计算细则第一条第款第2项规定公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和在关文件规定不进行分割的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为公众休憩或交通的场所等。第一条第款规定“公共面积应由物业管理部门统一管理，其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租”。1999年7月1日实施的深圳市建筑设计技术经济指7/22标计算规定第条规定建筑物内可供公用使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积。第条规定公用建筑面积分为应分摊的公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。第条、第条规定不分摊公用建筑面积包括地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。3、房地产权法律制度的特征。从上述的相关规定中，人们可以清楚地知道我国现行的房地产法律制度具有以下的特征在规范土地使用权与土地上盖建筑物之间的关系时，采用土地使用权和土地上盖建筑物所有权的法律概念和法律规范。只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权，土地使用权与房屋所有权的权利主体一致，权利归属合一。土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。在二级房地产市场中，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。这意味着，只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利8/22只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。在二级房地产市场中，房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有，房地产开发商不得擅自处分。土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权的法律权利才得于确认和保护。土地使用权和房屋所有权，或房地产权并非由合同约定而确权，其须经法定登记才得于确权和保护。土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得土地使用权证和房屋所有权证房屋共有权证、房屋他项权证；合二为一登记时，财产权利人取得房地产证、房地产共有权证、房地产他项权证。土地使用权证、房屋所有权证或房地产证是当事人房地产财产权利的法律凭证。上述我国房地产法律制度特征，表明作为财产法律权利的房地产权，其形式和内容都较为特别，房依地存，地为房载，地转房随，房转地随，法定登记，确权保护。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利，房地产权经法定登记而确权，只有国家确认和保护的房地产权才能取得房地产证等房地产权证。9/224、商品房住宅小区建筑物的房地产权表现形式与特点。上述房地产权的法律制度和特征，表明住宅小区建筑物的房地产权具有以下特点在形式要件上，只有取得土地使用权证和房屋所有权证、或房地产证的建筑物才具有房地产权。在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。在现行的房地产行政管理制度下，只有计算建筑容积率的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得房屋所有权证或房地产证。对于不计算建筑容积率的建筑物，由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物，不能单独取得房地产证。不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。10/22依据经典的“物权法”理论，计算建筑容积率的建筑物是主物，不计算建筑容积率的建筑物是从物。从物的法律权利依附于主物。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分割。从物的法律权利依附于主物，但从物依然享有与主物相互联系的、可分离的使用、占有、收益的三项法律权利。在二级市场的房地产首次转让时，如果房地产开发商不违反与政府签订的土地使用权出让合同约定和相关法律规定，房地产开发商与买方双方当然可以在房地产买卖合同中作出如下的约定主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于买方房地产共用部位建筑物的所有权及使用权由业主依法享有，房地产开发商不得擅自处分。二、土地使用权出让和土地使用权出让合同书中有关建筑物转让的约定。政府通过拍卖、协议买卖方式将国有土地使用权出让给房地产开发商，土地的用途是建设商品房住宅，在付清11/22地价，依法办理土地使用权转移登记后，房地产开发商取得宗地号土地使用权证书，宗地号的土地使用权属房地产开发商。政府与房地产发展商订立土地使用权出让合同书约定了出让宗地号的土地面积、用途、地价、建筑容积率、开发建设完工期限等规定。同时，土地使用权出让合同书通常还有如下的约定房地产开发商除向政府给付土地使用权出让金外，每年还必须按规定缴付土地使用权费。房地产开发商在土地使用年限内依照法律、法规、规章的有关规定以及合同的约定转让、出租、抵押土地使用权，其合法权益受法律保护。土地使用权的转让包括土地使用权连同地上建筑物的转让。建筑物必须连同土地使用权一起转让，转让双方签订转让合同并到产权登记部门办理变更登记手续，按政府有关规定缴纳税费。建筑物连同土地使用权转让后，新的土地使用者仍应遵守土地使用规则。由此可见，依土地使用权出让合同规定，房地产开发商在二级市场首次转让建筑物时，必须连同土地使用权一起转让。在商品房住宅小区建筑物时首次转让时，当房地产开发商将不计算容积率的建筑物以买卖合同方式来约定不转移，为房地产开发商所有时，房地产开发商将违反土地12/22使用权出让合同书规定，买卖合同将违反房地产法律的强制性规定。三、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产初始登记和转移登记。1、初始登记。商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关应按如下原则办理房地产权的初始登记明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。明确每一房屋单元的建筑面积的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。将不计算容积率的建筑物的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物。由此可见，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物不能取得其所在地块的土地使用权面积份额，不能取得完整、独立的房地产权利，不能取得房地产证，其法律权利只能依附并归于计算容积率建筑物。目前，在房地产初始登记的实务中，房地产权登记机关除办理土地使用权证、房屋所有权证，或房地产证外，对于共有、他项的房地产权证，房地产登记机关并不办理，停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。13/222、转移登记。在房地产二级市场，房地产开发商与买方签订买卖合同，买方依约付清购房款后，双方共同向房地产权登记机关申请办理首次房地产转移登记。在二级市场首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按房地产买卖合同的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。在首次转移登记实务中，停车位的法律权利归属的转移亦不记载于房地产证权。由于不计算容积率建筑物的法律权利只能依附在计算容积率建筑物，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物的法律权利将全部转移并归属于小区房屋的所有权人，由小区全部房屋的所有权人共同共有。四、商品房住宅小区停车位的形式和房地产权归属。1、商品房住宅小区停车位的形式。目前商品房住宅小区停车位存在可以分成二类四种形式第一类是城市区域或商品房住宅小区里，独立建设的多层经营性停车位；第二类是商品房住宅小区内的地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位。2、多层经营性停车位的房地产权归属。在政府与房地产开发商订立的土地使用权出让合同14/22和政府发出的建设工程规划许可证等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位的土地使用权面积，该类停车位建筑物是计算建筑容积率的。因此，多层经营性停车位可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，该类停车场的房地产权利人为持有房地产证的当事人。3、住宅小区地面停车位的房地产权归属。地面停车位是经政府发出的建设工程规划许证批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记，房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在房屋单元所有人按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位的房地产权，实际上是土地使用权。鉴于房屋单元所有人按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权，因此，地面停车位的房地产权由住宅小区房屋单元的所有人共同拥有。4、住宅小区楼房首层架空层停车位的房地产权归属。在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物，是住宅房屋单元的从物。15/22首层楼房架空层停车位的房地产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，楼房架空层停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。在转移登记时，其不能取得房地产权证，其房地产权依附于取得房地产证的房屋单元。根据本文以上阐述的房地产法律制度，房地产开发商在转移房地产时，首层楼房架空层停车位不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割，不能将首当其首层楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反相关房地产法律的强制性规定。房地产开发商预售或现售小区房屋单元后，房屋单元办理初始登记和转移登记，首层楼房架空层停车位的房地产权应依法随房屋单元的转移而转移。可见，首层楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。5、小区楼房地下停车位的房地产权归属。在现行的房地产行政管理法律制度下，楼房地下停车位的建筑面积亦是不计算建筑容积率的，因此，楼房地下停车位的产权状况与首层楼房架空层停车位的产权状况如出一辙，楼房地下停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。16/22五、商品房住宅小区的停车位不计算建筑容积率的建筑物时，房地产开发商与买方在买卖合同中约定“停车位的产权属于房地产开发商”的条款违反法律的强制性规定，该类条款无效。在二级市场的房地产买卖实务中，许多房地产开发商在房地产买卖合同约定小区不计算建筑容积率停车位的产权归所有。政府房地产行政管理部门，或房地产开发商往往在格式合同文本约定“小区停车位的产权属于卖方”、“停车位的法律权利属于卖方”。从本文上述的阐述中，人们可以清楚地知道，该约定违反了政府与房地产开发商所签订的土地使用权出让合同中的有关约定，违反了中华人民共和国城市房地产管理法第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定，违反物业管理条例第二十七条的强制性规定。根据中华人民共和国合同法第五十二条第款规定，该类约定条款无效。此外，政府房地产行政管理机关应按土地使用权出让合同的约定和法律规定，追究房地产开发商的违约责任；买方可提起民事诉讼或申请仲裁，请求人民法院判决或仲裁机构裁决确认该类条款无效。当然，对上述房地权利发生分离时、交易无效的法律观点，有学者认为值得商榷，认为“对房屋所有权和土地17/22使用权在交易过程中是否只能作为一项交易的财产对待，应当根据各类交易的具体情况具体分析”。六、买卖不计算建筑容积率停车位的行为违反法律强制性规定，买卖该类停车位的合同无效。在目前的房地产法律制度之下，不计算建筑容积率停车位依法不能取得预售许可证或房地产证。在房地产买卖实务中，房地产开发商往往在房地产买卖合同中约定，不计算建筑容积率停车位产权为其所有，然后再出售停车位，或以出租为名，行买卖之实。房地产开发商在没有取得政府房地产管理机关发出的预售许可证或房地产证的情况下，售卖小区不计算建筑容积率停车位，或将停车位与住宅房屋单元捆绑售卖的现象司空见惯。根据中华人民共和国城市房地产管理法第四十四条第一款第项和第六十七条、城市房地产开发经营管理条例第二十三条项和第三十九条、深圳经济特区房地产转让条例第三十四条、第三十条和第五十九条、商品房销售管理办法第六条第一款和第三十八条等规定，房地产开发商预售或现售房地产的，法律强制规定房地产开发商应取得预售许可证或房地产证后，才能进行房地产买卖活动，否则，房地产管理机关将依法给予查处。由此可见，房地产开发商在未取得小区停车位的预18/22售许可证或房地产证的情况下，售卖不计算容积率停车位的行为，违反法律强制性规定。此外，售卖不计算建筑容积率的停车位，还违反中华人民共和国城市房地产管理法第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定。根据中华人民共和国合同法第五十二条第款规定，房地产开发商与买方签订的买卖停车位合同应依法定程序确认为无效合同。七、应进一步完善房地产的法律度，明确商品房住宅小区中不计算建筑容积率停车位的法律权利归属。目前，对商品房住宅小区不计算容积率停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张不计算容积率的停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张不计算容积率的停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的不计算容积率停车位的共用资源被少数人垄断使用，损害住宅小区的普通市民的整体利益，而且住宅小区的不计算容积率的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，房地产开发商不应利用不计算容积率的停车位谋取非19/22法的商业利益。据媒体报道，深圳市目前平均每部车辆才有一个停车位，全国各地均存在停车位的资源远远不能满足社会的需要的状况。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源，并在二者之中取得平衡如何才能有效地保护当事人合法权益这值得人们的关注与思索。1、加强对房地产财产权利的法律保护。现行的房地产法律制度存在诸多的缺陷，如对土地使用权与上盖建筑物所权之间的关系，不计算建筑容积率的建筑物所有权或他项权利的归属关系，主物与从物之间的关系，建筑物共用部位的范围界定等等，缺乏明确全面而又清晰的规定，对房地产财产权利的来源、确权、保护产生不同的认知与解读，给社会经济秩序带来诸多的问题。小区停车位产权归属的争议，源于现行房地产法律制度的缺陷，源于政府房地产行政管理机关对房地产市场行政管理的缺位和错位。应尽快完善我国的房地产法律制度，强化法律对房地产财产权利的保护。2、提高有关房地产制度的法律位阶。现行房地产制度的法律位阶大多处于较低的层次，许多事关房地产财产权利起源产生于地方性法规、规章、或规范性文件，对房地产财产权利的保护缺乏力度。应进行一步提升房地产财产20/22权利制度的法律位阶，将具有前瞻性、公平性、合理性的具体规定上升为法律或行政法规。3