《房地产置业顾问销售技巧与实战话术》课件

优秀置业顾问培训大纲1、因为当今的房地产企业竞争十分残酷，已经到了白热化的阶段，而限购、限贷调控政策一直影响着客户和销售，对他们产生一些负面的影响，导致很多销售员每天总是在悲观消极状态中，不知道自己每天真正要做什么，每天的行动总是做一天和尚撞一天钟，让原本企业对外推广营销不错的项目而销售滞后，去化率低，销售不理想。2、因为房地产项目本身不会说话，都是通过销售人员来阐述房地产项目优劣，以及未来投资的回报高低，然而很多置业顾问没有给客户购买本项目的安全感，和本项目的未来发展潜力，造成销售员每天、每周、每月业绩指标无法达成，导致企业流动资金紧张；3、因为房地产客户开发渠道比较狭窄、原始和竞争激烈，同时因为房地产销售员年龄和社会阅历等原因，无法真正了解客户的真实需求和内心心理活动，无法从根本上区别不同类型的客户该如何沟通及建立信任感，造成客户流失到竞争对手项目中去成交了；4、因为不懂得接待礼仪，让客户没有被尊重感和无法传导出本项目的定位，因为不知道如何有效沙盘讲解，让客户对本项目全方位了解和渴望购买本项目的冲动，以致无法快速成交客户；5、因为不懂如何在介绍楼盘中促销客户付定金，以及不知道如何与团队其他成员进行有效的SP,而造成客户最后流失掉，成为竞争对手楼盘项目的成交客户；6、因为不懂得如何与客户进行守价、议价和放价等谈判技巧，造成无法让客户付定金，让客户白白流失；7、因为不懂得如何解除客户对楼盘的一些异议和困惑，造成客户带着疑问回去，最后客户异议无法从内心解决，最后客户购买了其他竞争楼盘；二、【课程收益】通过本课程的学习，您将获得如下收益1、掌握如何提升房地产销售人员积极阳光心态，让房地产销售员每天在目标中行动和工作；2、掌握如何精准了解客户的心理以及真实需求，有效的为客户进行产品的配对，并懂得如何与各类型的客户进行有效沟通，建立良好的信任感；3、掌握如何接待客户，建立信任感，并如何精准全面地介绍项目沙盘，并带客户看样板房或者现场，做到与同事有效色SP配合，快速促进客户付定金；4、掌握如何跟踪客户及有意向客户和已付定金客户，做到宁杀一万，也不放过一个的有效策略；5、掌握如何与客户签订合同，并让客户进行转介绍客户，做到有效建立客户关系和客户的管理；6、掌握当遇到客户投诉时候，如何与客户沟通与谈判，让客户的忠诚度在原有的基础上再次加深。三、【培训方式】互动演练，学员100参与实操训练；理论讲授40、实操训练35、案例讨论15、经验分享与现场答疑10四、【培训要求】场地面积尽量大一些（以方便学员现场演练），2、音响、话筒、投影仪、3、准备一份学员名单4、要求人人参与现场实操训练五、【培训对象】房地产置业顾问、售楼员、销售员、客服、案场经理、总监六、【培训时间】实战课时2天12小时，标准课时1天6小时注闵新闻老师可以根据房地产企业的具体情况重新设计大纲，一切为提升销售业绩服务优秀置业顾问精益化销售技能提升训练大纲第一单元、与客户建立信任感话术训练1、赞美【学员训练】1、如何赞美单身客户话术训练2、如何赞美三口之家客户话术训练3、如何赞美三代同堂客户话术训练4、如何赞美男性话术训练5、如何赞美女性话术训练2、聆听3、提问4、LIKE【学员训练】学员分组进行如何赞美对方，消除戒心，拉近相互间关系训练；如何做到有效聆听，瞬间与客户建立信任感；通过相互间各种方式的提问方式，更好的了解对方，相互间建立信任感的实战训练第二单元了解客户需求话术训练1、如何全面掌握客户的信息话术训练2、如何挖掘客户真实需求和隐藏需求话术训练3、如何探听客户的购房房屋预算真实话术训练4、如何了解客户的决策话术训练5、如何判断客户的市场认知话术训练6、如何让客户需求快速升温话术训练【案例分析】上海恒大房地产企业销售人员如何分析客户需求案例分析【学员训练】就客户需求注意点、以及如何真正了解客户的真实需求的基本动作和话术模拟实战训练第三单元如果了解客户心理话术训练1、激发房地产顾客购买2大心理动机话术训练【分组讨论】如何发现客户购买心理按钮和激起客户购买动机2、激发房地产顾客心理动机冲动话术训练（1）、群体心理消极面从众心理【案例分析】已经有那么多人在这里居住都说好，一定不会错（2）、群体心理积极面与众不同【案例分析】您看看，这套房的景观真是独一无二，懂得欣赏的人不多，也不是有钱就能买到，还要看眼光。第四单元客户开发动作和话术模拟实战训练1、客户开发话术动作和话术模拟实战训练【学员训练】客户上门拜访注意点、动作及话术模拟实战训练（1）、我有房子不需要（2）、房价会跌，看看在说（3）、房价太贵，买不起（4）、我朋友是开发商，我找他们买2、电话行销（1）、电话接听【学员训练】电话接听注意点、动作及模拟实战话术训练（2）、电话跟踪【学员训练】电话跟踪注意点、动作及话术模拟实战训练3电话邀约【学员训练】电话邀约注意点、动作及话术模拟实战训练4、第五单元上门接待阶段话术训练1、接待【实战训练】接待阶段动作和话术模拟实战训练2、参观展示、沙盘介绍（1）、如何进行沙盘解说动作和话术模拟实战训练（2）、如何圈定意向房型动作和话术模拟实战训练（3）、如何进行销控配合动作和话术模拟实战训练（4）、如何渲染房产卖点动作和话术模拟实战训练（5）、如何评价竞争楼盘动作和话术模拟实战训练（6）、如何回答客户提问动作和话术模拟实战训练（7）、如何面对群体客户动作和话术模拟实战训练3、带客户看房（1）、如何向客户介绍样板房动作和话术模拟实战训练（2、如何向客户介绍现房动作和话术模拟实战训练（3、如何向客户介绍期房动作和话术模拟实战训练（5）、如何面对楼盘的缺陷动作和话术模拟实战训练（6）、如何让客户回销售中心动作和话术模拟实战训练（7）、如何有效回答客户提问动作和话术模拟实战训练4、SP配合促销话术8、销控（SP配合（1）接待阶段个人、同事、主管的SP配合动作和话术模拟实战训练（2）、房屋介绍阶段的电话、同事、经理、柜台SP动作和话术模拟实战训练（3）、带客户看房阶段客户、认购阶段，客户下定阶段的动作和话术模拟实战训练客户SP第六单元客户常见异议问题话术训练1、房子太贵了，再打一点折我就买了2、我要考虑考虑3、我只是过来看看，房价会跌再等等4、我请风水先生来看看5、客户看好，同伴不喜欢6、“给我这些资料，我看完再答复你”7、楼层层高不叫低8、绿化率不高，密度大【案例分析】昆明城建地产销售人员如何解除客户异议案例分析【实战演练】解除客户异议注意点、动作和话术模拟实战训练第七单元价格谈判阶段（杀、守、议、放价）1、当客户杀价置业顾问如何守价，议价、放价等价格异议处理话术训练如1、你们房子太贵了2、能不能便宜点3、【实战演练】议价守价带看注意点、动作和话术模拟实战训练四、快速逼定谈判阶段1、客户下定原因分析2、逼定三大条件（1）、决定权（2）、喜欢房型（3）、足够预算3、逼定三大环境（1）、现场气氛（2）、要有时机（3）、角色定位4、逼定四大方式（1）、价格（2）、付款方式（3）、时间（4）、户型5、逼定大忌6、逼定时机（1）、客户购买的语言信号（2）、客户购买的行为信号7、逼定技巧案例分析情形一首次到访，购房意向强烈客户情形二二次回访，再次表明意向，但却非常理性客户情形三多次到访，屡不成交8、逼定成交方法（1）、直接请求法（2）、选择成交法（3）、优惠成交法（4）、富兰克林成交法（5）、人质成交成交策略法（6）、单刀直入法（7）、情景描述法（8）、项目比较法【实战演练】就客户看房后，对客户进行各种情况的逼定技巧训练，以及各种动作和话术模拟实战训练房地产销售回顾与现场解答下面是经典古文名句赏析不需要的朋友，可以下载后编辑删除谢谢经典古文名篇（一）；1陋室铭刘禹锡（唐）字梦得刘梦得文集；山不在高，有仙则名；2马说韩愈（唐）字退之昌黎先生集；世有伯乐，然后有千里马；马之千里者，一食SH或尽粟一石（DN）；策之不以其道，食S之不能尽其材（才），鸣之；3师说韩愈（唐）；古之学者必有师；嗟乎师道之不传也久矣欲人之无惑也难矣古之圣；圣人无常师；李氏子蟠，年十七经典古文名篇（一）1陋室铭刘禹锡（唐）字梦得刘梦得文集山不在高，有仙则名。水不在深，有龙则灵。斯是陋室，惟吾德馨。苔痕上阶绿，草色入帘青。谈笑有鸿儒，往来无白丁。可以调素琴，阅金经。无丝竹之乱耳，无案牍之劳形。南阳诸葛庐，西蜀子云亭。孔子云何陋之有2马说韩愈（唐）字退之昌黎先生集世有伯乐，然后有千里马。千里马常有，而伯乐不常有。故虽有名马，只辱于奴隶人之手，骈死于槽枥之间，不以千里称也。马之千里者，一食SH或尽粟一石（DN）。食S马者不知千里而食S也。是马也，虽有千里之能，食SH不饱，力不足，才美不外见（现），且欲与常马等不可得，安求其能千里也策之不以其道，食S之不能尽其材（才），鸣之而不能通其意，执策而临之，曰“天下无马”呜呼其真无马邪YE其真不知马也。3师说韩愈（唐）古之学者必有师。师者，所以传道受（授）业解惑也。人非生而知之者，孰能无惑惑而不从师，其为惑也，终不解矣。生乎吾前，其闻道也固先乎吾，吾从而师之；生乎吾后，其闻道也亦先乎吾，吾从而师之。吾师道也，夫庸知其年之先后生于吾乎是故无贵无贱，无长无少，道之所存，师之所存也。嗟乎师道之不传也久矣欲人之无惑也难矣古之圣人，其出人也远矣，犹且从师而问焉；今之众人，其下圣人也亦远矣，而耻学于师。是故圣益圣，愚益愚。圣人之所以为圣，愚人之所以为愚，其皆出于此乎爱其子，择师而教之；于其身也，则耻师焉，惑矣。彼童子之师，授之书而习其句读（DU）者，非吾所谓传其道解其惑者也。句读之不知，惑之不解，或师焉，或不FU焉，小学而大遗，吾未见其明也。巫医乐师百工之人，不耻相师。士大夫之族，曰师曰弟子云者，则群聚而笑之。问之，则曰“彼与彼年相若也，道相似也，位卑则足羞，官盛则近谀。”呜呼师道之不复，可知矣。巫医乐师百工之人，君子不齿，今其智乃反不能及，其可怪也欤圣人无常师。孔子师郯TN子、苌CHNG弘、师襄、老聃DN。郯子之徒，其贤不及孔子。孔子曰三人行，则必有我师。是故弟子不必不如师，师不必贤于弟子，闻道有先后，术业有专攻，如是而已。李氏子蟠，年十七，好古文，六艺经传皆通习之，不拘于时，学于余。余嘉其能行古道，作师说以贻之。4爱莲说周敦颐（北宋）字茂叔周元公集水陆草木之花，可爱者甚藩FN。晋陶渊明独爱菊。自李唐来，世人甚爱牡丹。予独爱莲之出淤泥而不染，濯清涟而不妖，中通外直，不蔓不枝，香远益清，亭亭净植，可远观而不可亵玩焉。予谓菊，花之隐逸者也；牡丹，花之富贵者也；莲，花之君子者也。噫菊之爱，陶后鲜有闻。莲之爱，同予者何人牡丹之爱，宜乎众矣5得道多助，失道寡助孟子公孙丑（战国）名轲字子舆天时不如地利，地利不如人和。三里之城，七里之郭，环而攻之而不胜。夫还而攻之，必有得天时者矣，然而不胜者，是天时不如地利也。城非不高也，池非不深也，兵革非不坚利也，米粟非不多也，委而去之，是地利不如人和也。故曰，域民不以封疆之界，固国不以山溪之险，威天下不以兵革之利。得道者多助，失道者寡助。寡助之至，亲戚畔（叛）之。多助之至，天下顺之。以天下之所顺，攻亲戚之所畔，故君子有不战，战必胜矣。6生于忧患，死于安乐孟子告子舜发于畎亩之中，傅说YUA举于版筑之间，胶鬲举于鱼盐之中，管夷吾举于士，孙叔敖举于海，百里奚举于市。故天将降大任于是人也，必先苦其心志，劳其筋骨，饿其体肤，空乏其身，行拂乱其所为，所以动心忍性，曾（增）益其所不能。人恒过，然后能改；困于心，衡于虑，而后作；征于色，发于声，而后喻。入则无法家拂B士，出则无敌国外患者，国恒亡。然后知生于忧患，而死于安乐也。7鱼我所欲也孟子鱼，我所欲也，熊掌，亦我所欲也，二者不可得兼，舍鱼而取熊掌者也。生，亦我所欲也，义，亦我所欲也，二者不可得兼，舍生而取义者也。生亦我所欲，所欲有甚于生者，故不为苟得也。死亦我所恶，所恶有甚于死者，故患有所不避也。如使人之所欲莫甚于生，则凡可以得生者何不用也使人之所恶莫甚于死者，则凡可以避患者何不为也由是则生而有不用也；由是则可以避患而有不为也。是故所欲有甚于生者，所恶有甚于死者。非独贤者有是心也，人皆有之，贤者能勿丧耳。一箪食，一豆羹，得之则生，弗得则死。呼尔而与之，行道之人弗受；蹴尔而与之，乞人不屑也。万钟则不辨礼义而受之，万钟于我何加焉为宫室之美，妻妾之奉，所识穷乏者得我欤向为身死而不受，今为宫室之美为之；向为身死而不受，今为妻妾之奉为之；向为身死而不受，今为所识穷乏者得我而为之是亦不可以已乎此之谓失其本心。8劝学荀子（战国）名况君子曰学不可以已。青，取之于蓝，而青于蓝；冰，水为之，而寒于水。木直中ZHNG绳，以为轮，其曲中规。虽有又槁GO暴P，不复挺者，使之然也。故木受绳则直，金就砺则利，君子博学而日参CN省乎己，则知明而行无过矣。吾尝终日而思矣，不如须臾之所学也；吾尝跂（Q）而望矣，不如登高之博见也。登高而招，臂非加长也，而见者远；顺风而呼，声非加疾也，而闻者彰。假舆马者，非利足也，而致千里；假舟楫者，非能水也，而绝江河。君子生性非异也，善假于物也。积土成山，风雨兴焉；积水成渊，蛟龙生焉；积善成德，而神明自得，圣心备焉。故不积跬步，无以至千里；不积小流，无以成江海。骐骥一跃，不能十步；驽马十驾，功在不舍。锲而舍之，朽木不折；锲而不舍，金石可镂。蚓无爪牙之利，筋骨之强，上食埃土，不饮黄泉，用心一也。蟹六跪而二螯，非蛇鳝之穴无可寄托者，用心躁也。9问说刘开（清）字明东、方来号孟涂君子学必好问。问与学，相辅而行者也，非学无以致疑，非问无以广识。好学而不勤问，非真能好学者也。理明矣，而或不达于事，识其大矣，而或不知其细，舍问，其奚决焉贤于己者，问焉以破其疑，所谓就有道而正也。不如己者，问焉以求一得，所谓以能问于不能，以多问于寡也。等于己者，问焉以资切磋，所谓交相问难NN，审问而明辨之也。书不云乎“好问则裕。”孟子论“求放心”，而并称曰“学问之道”，学即继以问也。子思言“尊德性”，而归于“道问学”，问且先于学也。古之人虚中乐善，不择事而问焉，不择人而问焉，取其有益于身而已。是故狂夫之言，圣人择之，刍荛RO之微，先民询之，舜以天子而询于匹夫，以大知而察及迩言，非苟为谦，诚取善之弘也。三代而下，有学而无问，朋友之交，至于劝善规过足矣，其以义理相咨访，孜孜焉唯进修是急，未之多见也，况流俗乎是己而非人，俗之同病。学有未达，强QING以为知，理有未安，妄以臆度DUO，如是，则终身几无可问之事。贤于己者，忌之而不愿问焉，不如己者，轻之而不屑问焉，等于己者，狎之而不甘问焉，如是，则天下几无可问之人。人不足服矣，事无可疑矣，此唯师心自用耳。夫自用，其小者也；自知其陋而谨护其失，宁使学终不进，不欲虚以下人，此为害于心术者大，而蹈之者常十之。不然，则所问非所学焉询天下之异文鄙事以快言论；甚且心之所已明者，问之人以试其能，事之至难解者，问之人以穷其短。而非是者，虽有切于身心性命之事，可以收取善之益，求一屈己焉而不可得也。嗟乎学之所以不能几J于古者，非此之由乎且夫不好问者，由心不能虚也；心之不虚，由好学之不诚也。亦非不潜心专力之敌，其学非古人之学，其好亦非古人之好也，不能问宜也。智者千虑，必有一失。圣人所不知，未必不为愚人之所知也；愚人之所能，未必非圣人之不能也。理无专在，而学无止境也，然则问可少耶周礼，外朝以询万民，国之政事尚问及庶人，是故贵可以问贱，贤可以问不肖，而老可以问幼，唯道之所成而已矣。孔文子不耻下问，夫子贤之。古人以问为美德，而并不见其有可耻也，后之君子反争以问为耻，然则古人所深耻者，后世且行之而不以为耻者多矣，悲夫10前赤壁赋苏轼（北宋）字子瞻号东坡居士壬戌之秋，七月既望，苏子与客泛舟游于赤壁之下。清风徐来，水波不兴。举酒属客，诵明月之诗，歌窈窕之章。少焉，月出于东山之上，徘徊于斗牛之间。白露横江，水光接天。纵一苇之所如，凌万顷之茫然。浩浩乎如冯虚御风，而不知其所止；飘飘乎如遗世独立，羽化而登仙。于是饮酒乐甚，扣舷而歌之。歌曰“桂棹兮兰桨，击空明兮溯流光；渺渺兮予怀，望美人兮天一方。”客有吹洞箫者，倚歌而和之。其声呜呜然，如怨，如慕，如泣，如诉，余音袅袅，不绝如缕。舞幽壑之潜蛟，泣孤舟之嫠妇。苏子愀然，正襟危坐而问客曰“何为其然也”客曰“月明星稀，乌鹊南飞，此非曹孟德之诗乎西望夏口，东望武昌，山川相缪，郁乎苍苍，此非曹孟德之困于周郎者乎方其破荆州，下江陵，顺流而东也，舳舻千里，旌旗蔽空，酾酒临江，横槊赋诗，固一世之雄也，而今安在哉况吾与子渔樵于江渚之上，侣鱼虾而友麋鹿，驾一叶之扁舟，举匏樽以相属。寄蜉蝣于天地，渺沧海之一粟。哀吾生之须臾，羡长江之无穷。挟飞仙以遨游，抱明月而长终。知不可乎骤得，托遗响于悲风。”苏子曰“客亦知夫水与月乎逝者如斯，而未尝往也；盈虚者如彼，而卒莫消长也。盖将自其变者而观之，则天地曾不能以一瞬；自其不变者而观之，则物与我皆无尽也，而又何羡乎且夫天地之间，物各有主。苟非吾之所有，虽一毫而莫取。唯江上之清风，与山间之明月，耳得之而为声，目遇之而成色，取之无禁，用之不竭，是造物者之无尽藏也，而吾与子之所共适。”客喜而笑，洗盏更酌。肴核既尽，杯盘狼藉。相与枕藉乎舟中，不知东方之既白。11后赤壁赋苏轼是岁十月之望，步自雪堂，将归于临皋。二客从予，过黄泥之坂。霜露既降，木叶尽脱。人影在地，仰见明月。顾而乐之，行歌相答。已而叹曰“有客无酒，有酒无肴，月白风清，如此良夜何”客曰“今者薄暮，举网得鱼，巨口细鳞，状如松江之鲈。顾安所得酒乎”归而谋诸妇。妇曰“我有斗酒，藏之久矣，以待子不时之需。”于是携酒与鱼，复游于赤壁之下。江流有声，断岸千尺，山高月小，水落石出。曾日月之几何，而江山不可复识矣予乃摄衣而上，履巉岩，披蒙茸，踞虎豹，登虬龙，攀栖鹘之危巢，俯冯夷之幽宫，盖二客不能从焉。划然长啸，草木震动，山鸣谷应，风起云涌。予亦悄然而悲，肃然而恐，凛乎其不可留也。反而登舟，放乎中流，听其所止而休焉。时夜将半，四顾寂寥。适有孤鹤，横江东来，翅如车轮，玄裳缟衣，戛然长鸣，掠予舟而西也。须臾客去，予亦就睡。梦一道士，羽衣蹁跹，过临皋之下，揖予而言曰“赤壁之游乐乎”问其姓名，俯而不答。“呜呼噫嘻我知之矣。畴昔之夜，飞鸣而过我者，非子也耶”道士顾笑，予亦惊寤。开户视之，不见其处。12卖炭翁白居易（唐）字乐天号香山居士白氏长庆集卖炭翁，伐薪烧炭南山中。满面尘灰烟火色，两鬓苍苍十指黑。卖炭得钱何所营身上衣裳口中食。可怜身上衣正单，心忧炭贱愿天寒。夜来城外一尺雪，晓驾炭车碾冰辙。牛困人饥日以高，市南门外泥中歇。翩翩两骑J来是谁黄衣使者白衫儿。手把文书口称敕，回车叱牛牵向北。一车炭，千余斤，宫使驱将JING惜不得。半匹红绡一丈绫，系J向牛头充炭直（值）。13木兰诗乐府诗集北朝民歌唧唧复唧唧，木兰当户织。不闻机杼声，惟闻女叹息。问女何所思，问女何所忆。女亦无所思，女亦无所忆。昨夜见军帖TI，可汗大点兵，军书十二卷，卷卷有爷名。阿爷无大儿，木兰无长兄，愿为市鞍马，从此替爷征。东市买骏马，西市买鞍鞯JIN，南市买辔头，北市买长鞭。旦辞爷娘去，暮宿黄河边，不闻爷娘唤女声，但闻黄河流水鸣溅溅JIN。旦辞黄河去，暮至黑山头，不闻爷娘唤女声，但闻燕山胡骑鸣啾啾。万里赴戎机，关山度若飞。朔气传金柝，寒光照铁衣。将军百战死，壮士十年归。归来见天子，天子坐明堂。策勋十二转，赏赐百千强。可汗问所欲，木兰不用尚书郎；愿驰千里足，送儿还故乡。爷娘闻女来，出郭相扶将JING；阿姊闻妹来，当户理红妆；小弟闻姊来，磨刀霍霍向猪羊。开我东阁