涉及保障性住房的银行贷款风险防范_

涉及保障性住房的银行贷款风险防范李世俊，魏子鹏尽管保障房项目利润低，回报周期长，从银行的角度看并不是有吸引力的贷款对象。但从保障房的政府目标、计划和涉及相关政策来看，国家给予了保障房很大的支持，也作为稳定房价的又一重要举措，同时，要求商业银行给予支持。因此，近年来，银行信贷对保障房建设的支持力度不断加大，贷款的保障房种类更齐全。但，从理论上说，关注弱势群体是政府应尽的责任，而银行是股份制企业，要对股东负责，需要控制风险需要盈利，支持保障性住房仅是履行社会责任，并非法律义务。实际上，如何把握社会责任和股东责任商业银行的这个课题来说，防范保障性住房的银行贷款的风险显得尤其重要。1保障房的概念及涉及到的银行贷款种类（1）保障房的概念和我国目前保障房基本情况所谓保障性住房,是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。从其演变顺序看，最初是专指经济适用房，后来又添进了廉租房，再后来，限价房、政策性租赁住房也被纳入保障性住房序列。目前形成了由廉租住房、政策性租赁住房、限价房、经济适用房四大支柱构成的保障性住房体系。当前我国住房市场主要由廉租房、经济适用房、限价房、政策性租赁住房、商品房等构成。按照制度设计，廉租房租赁给最贫困阶层，经济适用房售给较贫困的阶层，政策性租赁住房提供给中等收入阶层，限价房售给具有更高价格承受力阶层，商品房供给或以市场价租赁给其他收入高的家庭。从产权归属来看廉租房和政策性租赁住房对个人来说，仅能租住，无法获得产权；限价房属限制性产权，如政府强制性回购或3年后才可交易；经济适用房属限制性产权，其使用权和转让权受到限制；商品房具有完全产权。（2）保障房涉及到的银行贷款类型从保障房涉及到的银行贷款类型来看，主要涉及开发贷款和个人贷款。开发贷款一般是以所建房的占用土地和在建工程作抵押，待经济适用房销售后收回贷款资金，个人住房贷款一般是所购经济适用房作抵押，以个人收入作为还款来源的贷款。2保障房的政府目标和计划和涉及相关政策（1）政府目标和计划2009年3月份温家宝总理的政府工作报告中提出，加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，解决城市低收入居民的住房困难。2011年，计划建设保障性住房1000万套，相比2010年实际开工的590万套保障性住房，大幅增加了72今后五年，新建保障性住房3600万套。到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7到8提高到20以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。国家保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了2011年工程建设目标责任书，将1000万套保障房建设任务分解到各地。（2）保障房涉及相关政策目前，廉租房住房制度、住房公积金制度和经济适用房制度共同构成了我国现行城镇住房保障制度的核心内容。2008年12月，国务院办公厅颁布了关于促进房地产市场健康发展的若干意见国办发2008131号，要求商业银行加大对符合贷款条件的保障性住房建设项目信贷支持。为做好支持国家保障性住房建设的金融服务工作，落实好房地产信贷政策,支持房地产市场平稳健康发展，银监会2008年225中国房地产金融2011第9期月、12月份分别发布了经济适用住房开发贷款管理办法及廉租住房建设贷款管理办法的规定。住房和城乡建设部等部门2011年2月下发了加快推进保障性安居工程的若干意见征求意见稿。另外，2010年起，我国开始了住房公积金结余资金贷款支持保障性住房的试点工作，公积金正式开始参与保障房建设。基本住房保障法已列入国务院的2010立法计划，被赋于现有中国住房保障制度体系重构的厚望，据报道，住房和城乡建设部已于2011年初形成基本住房保障法的征求意见稿。3涉及保障性住房银行贷款存在的风险分析（1）贷款第一还款来源的风险分析政策性风险。虽然，目前我国已经建立起如城镇经济适用住房建设管理办法、经济适用住房价格管理办法等的部门法规以及一些地方性住房保障法规。但是，我国仍未建立全国统一的住房保障法，同时我国保障性住房建设金融政策体系还不完善，缺乏明确的担保和保险政策，也在一定程度上加大了贷款的风险。现有的部门法规以及一些地方性法规涉及到的住房保障制度制订、实施随意性强，缺乏统一法律指导和约束。在具体运作中存在保障性住房供应量严重不足、保障对象覆盖面过于狭窄、运作不规范等现象。从商业银行内部来看，银行一般无专门的经济适用房开发贷款或个贷管理的相关办法，或者说，即使有，并没有根据经济适用房的特点细化相关贷款流程,和普通的开发贷款和个人住房贷款在操作流程方面区别并不大。销售资金回款较慢，影响贷款的偿还。由于征地拆迁不顺利、开发商和政府的建设资金不能很快到位、销售不理想等原因，经济适用房的销售资金回款较慢，如果经济适用房卖不出去，势必难以回笼资金，形成潜在开发贷款的风险。具体原因如下一是投资回收期较长，利润不高。实际上，目前经济适用房建设模式主要是政府免收土地出让金的方式交开发商建设经济适用房，较低的开发利润预期（利润不高一般不高于3）和地方政府的以地生财的观念，常常存在一个开发商与地方政府的利益博弈过程，加上开发商和政府的建设资金不能很快到位，导致投资回收期较长，开发商的积极性不高，如公租房还款本身就存在一定的难题我国公租房还处在起步阶段，多数项目很难实现资金平衡，现在主要是靠财政担保，每年偿还利息，笔者认为并非长远之计；二是价格定位相对较高。商品房的逐利性很强，不管是开发商还是投26资者都希望从中获利，这也传导到了与之相关联的保障性住房领域。尽管经济适用房利润率不高，但毕竟有利可图，有时经济适用房的定价过高，甚至形成与商品房的价格倒挂。另外，经济适用房的相对地理位置一般较偏，配套设施不全，导致滞销或弃购现象；三是个人的购买力较低，难以付清的首付或个人贷款无法审核通过。近年的房价与购买力严重背离，相对高房价而言，符合经济适用房资格的人本身的购买力较低，如武汉的经济适用房项目青润家园，价格2700元/平方米，相对于武汉市中心城区的商品房过万元的价格，已是非常便宜，申请人购房资格的月收入要求低于800元。共有400户认购，100户中签，弃购者竞有30户。如此大规模弃购，据经济适用房项目“青润家园”开发商调查，贷款未能审核通过是弃购主要原因，这恰恰说明符合经济适用房资格的人本身的购买力较低，商业银行风险意识增加。符合经济适用房资格的人个人收入较低，个人贷款的第一还款来源不足。从制度上来看，经济适用房的本身就是矛盾，买得起得不能买，能买的买不起一方面，由于经济适用房是政府投资建设的，是供中低收入家庭购买自住的优惠商品房，属于政策性住房，买房时要求收入低。另一方面，银行是股份制企业，要防范风险，个人贷款要求借款人还款能力强，收入高，购买经济适用房多是低收入人群，经济状况不是很稳定，一旦在还款期间借款人因资金不稳定出现较大波动的话，银行就要承担很大的风险，银行受理时通过的比率较低就可以理解了。因此一般银行不会大力支持用经济适用房做抵押物个人贷款，特别是在目前个贷规模控制较严格的情况下，这也是为了减少商业银行的贷款风险。（2）第二还款来源的风险分析目前经济适用房建设模式主要是政府免收土地出让金的方式交开发商建设经济适用房，经济适用房占用土地在开发商报表的入账价值较低，从实践操作来看，银行一般不愿意接受单独的经济适用房占用土地作为开发贷款的抵押物，会接受在建工程抵押（含土地使用权）。贷款的第二还款来源风险如下划拨土地影响抵押权人的优先受偿权。根据担保法第五十六条的规定，拍卖划拨国有划拨土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。划拨土地使用权管理暂行办法第二十六条和城市房地产抵押管理办法第四十五条都作了相应的规中国房地产金融政策性金融定，法院在执行变现时，一旦变现成交，首先应从变现款项中提取缴纳应缴纳的土地使用权出让金；其次，还应从中扣除因强制执行拍卖变现所产生的实际费用，余款才能清偿抵押债权的本金和利息等，抵押权人方可优先受偿。政府由优先回购权影响个贷的抵押物变现能力。根据国务院颁布的2007年24号文件关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见的规定，经济适用房购买者对经济适用房的转让权也受到了很大的限制。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，政府有优先回购权。个贷的借款人如果无法正常还贷，银行想通过拍卖、变卖等形式进行资产处置比较困难。个贷抵押物处置存在法律障碍。经济适用房为借款申请人名下的第一套房，依据2005年1月1日开始执行的最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第6条、第7条规定“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债；对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋后，可予以执行”。这一规定使得银行对个人名下抵押住宅的处置权大打折扣，影响银行的追讨欠款权力，银行拍卖仅拥有一套住房欠款人的住房存在较大障碍（需向借款人提供相应居处才可能进入拍卖流程）。4建议（1）针对经济适用房的特点,细化商业银行内部相关操作流程。从商业银行内部来看，除关心宏观政策和法律法规的变化外，应针对经济适用房的特点,细化商业银行内部开发贷款与个人住房贷的相关操作流程。如一是经济适用房涉及到在建工程的评估价值是否高估，因为一般为划拨土地，应考虑将来应需缴纳一定的土地使用权出让金款项二是开发贷款与个人住房贷款联动程度的把握。一般情况下，商业银行与开发商签订了开发贷款的合同，同时会签订相应的封闭协议，要求开发商将相应的个人住房贷款由该商业银行来做按揭，但在实际操作中，经济适用房涉及到的“中低收入家庭”这个特殊的群体，个人还款能力存在一定程度的不足。商业银行肯定针对个人住房贷款业务的风险大小有所取舍，并需要和政府部门事先沟通或约定，特别是在目前规模控制的前提下，首先选择相应的优质客户，放弃部分还款能力不足且无法提供其他方式担保的客户。（2）加强与当地政府部门的沟通，争取优惠的政策支持。事实上，为了鼓励银行为经济适用房提供贷款，各地政府出台不少优惠的政策，如2009年10月合肥市政府专门出台了政府回购政策，一旦业主出现无法还贷的情况，政府将购买经济适用房以降低银行的贷款风险。这就是所说的有“回购协议”为经济适用房户主“兜底”。因此，商业银行的一级分行和二级分行学习当地经适房的政策的前提下，应加强与当地政府部门的沟通，争取政府的政策支持，并重点关注项目可能涉及的政策变化。（3）精选开发商和项目的基础上，严密监控销售进度和资金回笼情况。在发放经济适用房的开发贷款时，一定要了解项目地理位置情况，配套情况和开发商的资质、经营情况，切不可因为是政府主导的项目而盲目发放开发贷款，资金的安全性要始终应放在首位。如果所涉及的项目地理位置较偏，产生质量纠份，一定程度上影响商业银行的开发贷款的归还。在严把项目准入关的基础上，加强贷后管理，主要是严密监控销售进度和资金回笼情况，（4）坚持以还款能力的强弱作为个贷的主要条件，对不符合条件的坚决放弃。对购买经济适用房的个人住房贷款客户，如果符合条件的客户，还款能力一般较差，所以不能仅用一纸收入证明来说明个人还款能力，虽然目前可能不违反相关制度，应要求用其他佐证资料验证收入证明的真实性，如要求提