商业银行个人住房贷款信用风险防范研究_以内蒙古自治区为例

JOURNALOFINNERMONGOLIAUNIVERSITYOFTECHNOLOGYSOCIALSCIENCES第21卷第2期VOL21NO22012商业银行个人住房贷款信用风险防范研究以内蒙古自治区为例琳1，麦丽斯2席1中央民族大学经济学院，北京1000812内蒙古大学经济管理学院，内蒙古呼和浩特010021摘要随着国家各种个人住房信贷支持政策的出台以及个人住房贷款支撑力度的不断加大，商业银行个人住房贷款业务如何健康、稳步地发展，已成为各界关注的重点。本文在学习和借鉴前人研究成果的基础上，通过运用实证分析、数据分析等方法，回顾了我国房地产市场和个人住房贷款业务的发展历程，并对我国以及国外个人住房贷款信贷风险防范进行了分析和比较，在此基础上提出了构建我国商业银行个人住房贷款信用风险防范体系的建议。关键词商业银行个人住房贷款贷款信用风险信贷风险防范体系中图分类号F830589文献标识码A健康发展的若干意见、关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知等政策的影响，自治区房地产开发贷款以及个人商业用房贷款一改下降趋势，从当年12月开始稳步增加，至2009年末，全区房地产开发贷款余额15046亿元，较年初增加499亿元，增长幅度4962，成为拉动房地产贷款增长的重要因素个人商业用房贷款4466亿元，较年初增加1478亿元，增长幅度4946。二增长减缓阶段随着国内经济形势的企稳回升和逐步好转，全国房地产市场再次掀起涨价高潮，2009年7月份，央行、银监会、国土资源部、国家发改委、国家统计局、国家税务总局等六部委先后对房地产市场发出加强监管的信号，全国各大城市量价齐增的局面被价升量缩取代12月14日，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确提出“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，继续综合运用土地、金融、税收一、内蒙古自治区个人住房贷款发展现状与特点一下降回暖阶段2008年前三季度，受从紧货币政策和房地产市场调整影响，内蒙古自治区以下简称自治区各金融机构加强了对房地产开发企业贷款和商业用房贷款管理，而且出于防范风险考虑，审慎发放开发贷款和商业用房贷款，加大了贷款的收回力度。进入2008年第二季度以来，自治区房地产开发贷款规模逐步下降，个人商业用房贷款增长缓慢，房地产开发贷款由2008年初的11733亿元降至2008年11月末最低点的9584亿元，降幅达1929。2008年10月份之后，货币政策逐渐由从紧转向宽松，同时受国务院扩大内需、促进经济增长十项措施以及人民银行取消信贷规划、扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度、国务院办公厅关于促进房地产市场收稿日期20120919作者简介席琳1988，女蒙古族，中央民族大学经济学院2011级硕士研究生，研究方向为中国少数民族地区金融麦丽斯1989，女蒙古族，内蒙古大学经济管理学院2012级金融硕士。33等手段，加强和改善对房地产市场的调控12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布关于进一步加强土地出让收支管理的通知，将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。随着一系列相关政策出台，商业银行再次谨慎房地产开发贷款。2009年，依靠前三季度的投放，房地产开发贷款同比增速较快，但是进入四季度后，发放速度明显放缓，余额比三季度末仅增加143亿元。元，比上年末增加131597亿元，单个大客户平均贷款余额496亿元，比上年末增加047亿元。三、商业银行个人住房贷款中存在的信用风险一个人住房借款人信用风险1个人住房借款人被动违约风险被动违约风险是指借款人由于某种客观原因造成支付能力不足，无法如期偿还住房贷款的本息而造成的违约风险。这种违约一般发生在借款人收入减少、支付能力下降等情况下，而与房地产市场价格变化等没有直接关系。目前我国个人住房贷款均采用按月偿还贷款本息的方法，这就要求借款人在借款期限内有比较稳定的收入流。但由于银行与借款人处于信息不对称的地位，我国又尚未建立起完善的个人资信评价系统，所以银行对个人的财务和资信状况及偿债能力难以做到真实、全面的评价。另外，个人住房贷款是一种零售性贷款，银行很难对借款人的财务状况进行持续有效的监控。同时，我国目前正处于国民经济结构调整、企业转制及政府机构改革的关键时期，一些不可预见的因素失业、意外伤害等也会导致借款人的收入减少，这是借款人往往难以自行控制的因素。中国人民银行在1999年9月21日将个人住房贷款管理办法中按揭贷款的期限由最长20年提高到30年，此举对商业银行的个人还款能力评估水平提出了更高的要求。个人住房贷款属于商业银行的中长期贷款，还款期限一般在2030年左右，期限较长。银行在发放贷款时，只能了解借款人办理贷款时的经济状况，而对借款人未来的收支情况只能做大概的推测，由于未来不确定的因素很多，在这段较长的还贷期间，个人资信状况面临着巨大的不确定性，个人支付能力下降的情况很容易发生，进而转换为银行贷款的信用风险。2009年9月末，自治区住房按揭贷款不良率仅为03，但是，分行业统计显示房地产业贷款不良率289，高出住房贷款286个百分点。2个人住房借款人主动违约的风险主动违约风险是指借款人选择终止偿还贷款从而在经济上对其更有利的一种违约风险，借款人主二、商业银行住房贷款中存在的问题一商业银行支持房地产企业正常合理的贷款需求力度不够对资质好、基本面好、信用记录好、有竞争力但暂时因为受到金融危机影响而出现经营困难的房地产企业给予的贷款支持不够，在风险可控的前提下，可考虑给予一定信贷支持。同时，商业银行应做好住房贷款政策评估工作，定期开展房地产压力测试，进一步加强房地产信贷风险管理，及时掌握房地产信贷风险变动趋势，并提前采取防范措施。二对待自住性购房需求和投资性需求尚不能严格区别对待保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、稳定经济增长的关键。对居民自住性购房需求要继续采取鼓励和支持的态度，为了防止过度投机炒作造成房地产繁荣假象，有必要采取措施抑制投资和投机性需求的增加。对已出台的第二套房贷款政策要严格执行。三信贷超前集中投放导致信贷结构不平衡在适度宽松的货币政策环境下，信贷的集中投放对扭转地区经济下滑、实现经济企稳向好发挥了重要作用，但在贷款高增长背景下，信贷结构不平衡现象比较明显，2009年，新增中长期贷款占全部新增贷款的7423新增大中型企业贷款占全部企业新增贷款的8179，上半年新增贷款占全年新增贷款的7664。另据监管部门统计，截止12月末，授信或贷款在5000万元以上的大客户为803户，比上年末增加209户。授信额度660249亿元，比上年末增加276607亿元。贷款余额398174亿34观上有意赖帐、恶意不还款，产生这种现象的原因有信用观念差，虽然没有逃废借款债务的故意行为，却有不认真对待合同的过错，若不及时催收，很可能变成拖欠。赖账的原因有多种，或起因于对产品，如房屋、装潢、耐用消费品等的质量不满意或者延期交房、产权证未办妥等外生矛盾或者借款人改变购物意愿而有意制造纠纷夫妻离婚，或者虽未离婚但感情破裂，导致借款人不愿意履行还款义务，甚至转移财产在房价下跌时，借款人放弃续借，反而可能带来更大利益而导致的违约行为等等，不一而足。通常这与借款人的财力无关，是借款人自主选择的一种理性违约行为。借款人购房不是自住，购买商铺不是经营，而是以保值、投资、投机为目的，一旦判断失误，就有可能拖延欠款或弃楼不还贷款，一般地说，房价在升值时，不存在这种理性违约的行为。二房地产开发商信用风险1假按揭“假按揭”是指不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售购买方式，套取银行贷款。我国的个人住房消费贷款普遍采取在建设过程中销售期房的做法。由于销售行为在楼盘建设过程中就完成了，因此开发商大量依靠按揭回款进行项目资金投入。但是随着全国楼市进入饱和的买方市场行情，各楼盘间的竞争加剧，在这种状态下，销售回款不畅的开发商，为偿还银行开发贷款股东垫款拖欠的工程款等极有可能铤而走险采取欺诈的手段，利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款。据工商银行个人信贷部门统计，该行个人住房贷款的不良资产中，有80是因假按揭造成的。尽管2003年6月央行出台了中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，其中对房地产开发贷款作了更为严格的规定，但“假按揭”仍然屡禁不止，“假按揭”以个人住房贷款的形式出现，实则是房地产开发企业恶意套取银行资金，资金数量巨大，已成为个人住房贷款最主要的风险源头。2开发商经营风险目前商业银行个人住房贷款业务的方式主要是抵押加阶段性担保。一方面贷款行要与开发商或售房单位签订商品房销售贷款合作协议书，另一方面在所购房屋产权证抵押登记办妥之前，需要开发商为借款人提供担保保证，有些银行还要求开发商提供全程担保，这就使开发企业和开发项目的情况成为左右个人住房贷款业务质量的重要砝码。首先，自筹资金是房地产投资的主要来源。自筹资金主要由商品房销售的收入转变而来，而销售收入主要由购房者的银行个人住房贷款组成，统计显示，2009年自治区房地产投资资金来源合计12984亿元，其中自筹资金95828亿元，占全部资金的7381，房地产开发商的自筹资金中有70来自银行贷款。这样的资金构成，银行无形中成为了房地产开发商经营风险的主要承担者。其次，在房屋预售的情况下，由于开发商的原因，在建工程不能按时按质竣工交接并取得大产证，形成“烂尾”，借款人购买并用来抵押的房产形成了空中楼阁。或者由于城市规划、城市建设等原因，致使开发项目周边环境发生大的变化，影响居住和经营，造成纠纷或经营不善，出现贷款偿还风险。三抵押物风险抵押物风险是指在我国商业银行住房贷款业务中，借款人违约后，贷款人无法处置抵押物或处置后导致利益受损产生的风险。它主要包括以下四个方面1抵押物处置风险当借款人违约，银行需通过处置抵押物收回贷款时，法院可能会出于维护社会稳定的考虑，造成银行即使胜诉也最终难以执行的风险。并且企业在处置抵押物的过程中要承担诉讼费和其他相关费用，而抵押物往往以远远低于市场价格的价钱变卖，使银行在借款人违约时造成极大的损失。2抵押物价值评估风险由于目前我国房地产评估行业尚不成熟，房地产评估机构及从业人员行为的监督机制尚不完善，因此在抵押物评估过程中会面临因房地产评估师的估价技能和估价经验不足，可能导致抵押物估价不准的风险同时个别房地产估价机构或估价师可能会为谋求自身利益，而不遵守估价规程和职业道德，在审批发放贷款时高估抵押物价值，在处置不良贷款时低估抵押物价值，从而使银行贷款面临风险。3抵押物贬值风险因房地产价格波动导致抵押物价格下跌，因使35用造成自然损耗，及因居住理念变化、房型过时等导致功能性折旧，都会造成抵押物贬值的风险。4抵押物损毁和灭失风险抵押物损毁风险是指由于地震、火灾等不可抗力因素或其它因素导致抵押物严重受损或灭失，使得抵押物不再具有使用价值或使用价值降低，银行无法通过处置抵押物受偿全部贷款余额的可能性。要的影响，当前我国商业银行在发放个人住房抵押贷款时，仍沿用批发式贷款思维，即与房地产开发商签订协议。在办理个人住房抵押贷款时，由房地产开发商为购房者提供担保，且由房地产开发商代为整理申请个人住房抵押贷款所需的资料。在办理个人住房抵押贷款过程中，有的商业银行甚至与借款人从未谋面，全凭房地产开发商把关。在这一过程中，商业银行只注重房地产开发商的信誉，而对借款人的审核相对较松，对借款人购房目的特别是借款人是否为外地人基本不予考虑为了有效降低个人住房抵押贷款违约风险，保证银行信贷资产的安全，银行贷款流程设计的合理性与可操作性就显得至关重要。从现实情况来看，我国商业银行的个人住房抵押贷款风险管理机制还不够完善，风险管理职能较弱。四、我国目前信用风险防范的现状由于我国商业银行目前的治理结构不完善，缺乏有效的激励约束机制，使得银行信用风险的承担主题不明确，这种不明确在信用风险管理上的后果就是导致了国家宏观经济管理层对金融风险非常重视而微观金融主体的金融风险意识相对淡薄，对风险管理缺乏紧迫感和积极性另外，社会信用意识淡薄，信用缺失严重，法律约束机制不严格使得个人住房贷款的借款人违约的机会成本很低，从而导致道德风险的加大政府在个人住房贷款信用风险管理体系中职能缺失，体现在政府在有关住房贷款的立法方面相对滞后，无法切实保障债权人、债务人的合法权益我国居民个人收入的货币化程度低，缺少透明度，隐藏着许多灰色收入，个人财产申报制度也没有建立，无法鉴定借款人收入的真实与否，这使得银行希望通过掌握个人时机收入水平来合力测算借款人的偿债能力，提供科学信贷授信额度，有效防范个人贷款信用风险的能力大大降低。正是以上的原因，使得我国目前的信用风险环境比较复杂，信用风险形势比较严峻。为了防范风险，在内部上，商业银行正在努力加强风险防范意识，尤其在加入WTO后，跨国银行与我国银行展开竞争，使得我国的商业银行在思想上渐渐与国际接轨，但仍然不够重视在技术上，当前我国银行对借款人的评估仍停留于经验判断，审批中主观成分过多，缺乏明确的标准，不能根据借款人的风险类型设计出不同的合约如贷款价值比、贷款期限和利率等，也就不能有效降低个人住房抵押贷款的违约风险当前我国商业银行在办理个人住房抵押贷款时并不重视对月还款额占家庭月收入比例这个关键指标的审核，甚至不了解借款人家庭实际收入水平借款人是否为当地人对个人住房抵押贷款违约风险有着重36五、构建个人住房贷款信用风险防范体系的对策一建立个人征信体系在我国，上海市和深圳市在个人征信系统的建立中走到了前列，分别通过各种形式率先迈出个人征信系统构建的第一步。自治区将2006年至2008年定义为信用体系的建设阶段，主要的工作重点是建立自治区社会信用体系建设工作机制，制订并实施自治区企业信用体系建设方案和个人信用体系建设方案。将2009年至2010年定义为完善阶段，主要的工作任务是进一步完善信用政策体系。继续推进信用信息市场化应用，形成较为发达的现代信用服务业，既有专业化、公信力强的联合征信服务中介机构，又有为不同领域、不同行业和不同经济行为提供增值服务的企业群体。2007年内蒙古地区成立了三家以信用为主题的社会团体内蒙古企业信用商会，内蒙古诚信联盟促进会，内蒙古社会诚信协会，其中内蒙古企业信用商会组织专家学者先后制定出台了“内蒙古自治区企业信用管理标准”、“内蒙古自治区信用服务行业服务标准”、“内蒙古企业信用评价标准”、“企业信用评级方法”和“信用经济基础理论”。个人信用数据库已实现127家商业银行全国联网其中包括4家国有独资商业银行，12家全国性股份制商业银行，111家城市商业银行，目前已基本实现全国商业银行联网试运行，使内蒙古驶入全国信用建设的前列。二建立个人住房抵押贷款担保体系和保险机制良好的个人住房贷款担保体系和保险机制可以使商业银行在贷款发生损失时获取补偿，从而降低个人住房贷款信用风险给商业银行带来的直接损失，完善个人住房贷款担保体系一直都是降低信用风险的有效手段。美国从20世纪30年代起就陆续建立了有政府机构性质的按揭担保机构和非政府机构性质的按揭担保机构FHA、退伍军人管理局要通过抵押贷款证券化来形成。通过住房抵押贷款证券化，可以使商业银行通过出售抵押贷款债权及时收回资金，而将信用风险转移给了贷款债权转让人。二级市场为贷款银行转移信用风险提供了可能，二级市场越发达，贷款债权转让越便利，贷款银行越容易转移信用风险。除此之外，二级市场的活跃，为银行提供了长期稳定的贷款资金来源，使银行有能力延长个人住房贷款期限，调低贷款利率，增加贷款额度，从而促进个人住房贷款一级市场的发展及房地产金融市场的发展，因此，政府对二级市场的发展应给予金融和财政