【毕业设计】江宁区房屋租赁市场管理策略研究

中央广播电视大学毕业论文题目江宁区房屋租赁市场管理策略研究专业行政管理年级13秋学号学生姓名指导教师论文完成日期2015年11月江宁区房屋租赁市场管理策略研究【内容摘要】随着经济的快速发展和对外开放力度的不断加大，房屋租赁市场日趋活跃，其直接创造的经济收益和对国家财税的贡献份额逐年增长，同时管理的覆盖面和管理难度也在加大，目前房屋租赁市场管理还存在诸如法制不健全、法律观念淡、信息不完善、地下交易、政策制约等问题。存在的问题不容忽视，推陈出新管理体制和管理方法势在必行。本文通过对出现的问题进行分析，提出了推进发展、扩大宣传、完善方法、深化系统、加强研究、积极协调、规范市场的管理对策。【关键词】江宁区房屋租赁策略研究目录引言1一、房屋租赁在房地产市场的地位1一房屋租赁是房地产市场的重要组成部分1（二）房屋租赁是房地产投资者实现其投资目标的重要途径1（三）房屋租赁市场对整个房地产市场具有积极的推动作用2（四）房屋租赁市场在江宁特定的条件下有着特殊的地位2二、江宁区房屋租赁市场管理存在的问题及成因分析2（一）法制不够健全、立法相对滞后2（二）法律观念淡薄、管理难度较大2（三）重外来人口管理、忽视当地房主管理3（四）地下交易活跃、税费流失过大3（五）市场信息量少、参照信息不足3（六）相关政策不尽合理、影响租赁市场发展4三、江宁区房屋租赁市场管理策略4（一）巩固成果、推进发展4（二）扩大宣传、加强监督4（三）完善方法、健全机制5（四）信息支撑、提升管理5（五）积极协调、形成合力6（六）规范市场、发展中介6致谢7参考文献7引言随着市场经济的发展和房地产业的成长，房地产市场体系已相对完善，作为房地产市场体系的重要组成部分的房屋租赁市场近年来无论是在拉动投资还是启动消费方面都起着房屋买卖市场所不能替代的作用。因此在这种形势下，大力发展房屋租赁市场不仅具有重要的现实意义，更具有重要的社会意义。随着近几年我区房屋租赁的日趋活跃，房屋租赁市场也已经形成了一定的规模，据统计，目前我区各类租赁房屋约15000户左右，其中住宅租赁的约6000户，非住宅租赁的约9000户，每年的租金总额近十亿元，对拉动我区经济的增长和社会稳定，起到了积极的作用。房屋租赁的重要性已经开始显现出来，因此，我们认为有必要大力强调房屋租赁在整个房地产市场中的重要性，重新认识房屋租赁市场的地位和作用。我区将房屋租赁纳入房产市场管理范畴至今，此项工作正逐步走向规范化的发展轨道。但随着市场形势的不断变化，房屋租赁管理工作也正面临着巨大的挑战，存在的问题不容忽视，推陈出新管理体制和管理方法势在必行。一、房屋租赁在房地产市场的地位一房屋租赁是房地产市场的重要组成部分房屋租赁市场是整个房地产市场不可或缺的重要组成部分。一个完整的房地产市场，不仅应包括土地出让市场、商品房销售市场，而且应包括房屋存量市场和租赁市场。缺少了租赁市场的房地产市场，将使大部分购房者以自用为主要目的，而以投资为目的的购房者将大大减少，不利于投资结构、商品结构和市场结构的调整和优化。因此缺少租赁市场的房地产市场在结构上也是不合理的。（二）房屋租赁是房地产投资者实现其投资目标的重要途径房屋租赁市场是房地产投资者实现其投资目标的重要途径。在市场经济日益成熟的今天，不动产已经成为人们竞相投资的对象，在这种条件下，只有房屋存量市场，以及房屋租赁市场交投活跃，房地产投资者的投资成本才能得以回收和增值。应该说房屋转让和租赁是房地产投资者实现投资目标的“两条腿”，两者缺一不可，同等重要。（三）房屋租赁市场对整个房地产市场具有积极的推动作用一个城市或地区的房屋租赁市场活跃，势必刺激当地的房地产消费。这里面既有一部分人最终将转租为买，成为房地产消费者，另一方面更主要的是会刺激房地产投资者以出租赢利为目的而增加在房地产市场中的投入。（四）房屋租赁市场在江宁特定的条件下有着特殊的地位江宁经济腾飞的奇迹，吸引了大量流动人口和暂住人口前来江宁创业，他们在江宁的经济发展和城市建设中发挥了重要的作用。截止2013年底江宁的人（口己过百万，其中暂住人口和流动人口接近一半，这些暂住人口和流动人口的居住问题绝大多数靠租房解决。正是这种特殊的人员结构，使房屋租赁市场在江宁显得尤为重要。在充分认识到房屋租赁市场重要性后，我们认识到加强对房屋租赁市场的管理的必要性，通过采取一系列措施规范市场管理，适应市场经济的需要，有效地促进了房屋租赁市场的进一步繁荣和发展。二、江宁区房屋租赁市场管理存在的问题及成因分析（一）法制不够健全、立法相对滞后完善地方规章、强化行政管理，是切实加强房屋租赁市场管理的迫切需要。自1995年1月1日中华人民共和国城市房地产管理法开始实施及建设部城市房屋租赁管理办法颁布以来，我市既未转发建设部的城市房屋租赁管理办法，又未制定本市的实施细则或相应规定。同时一些计划经济时期遗留下来的房屋租赁政策法规又未清理和废止，造成我市房屋租赁市场管理法规体系长期处于混乱和不健全状态，基本上各区还是各自为政，直至南京市租赁管理办法的出台，这种情况才得以好转，但办法的出台相对滞后，从而使租赁管理工作显得力不从心。导致实际工作的尴尬局面。改革当前的房屋租赁管理，出台相应配套实用的管理法规，是当前我区房屋租赁管理的当务之急。（二）法律观念淡薄、管理难度较大目前，广大市民对依法进行房屋租赁登记备案的观念十分淡薄。许多人认为，房屋租赁只是房屋出租人和承租人双方的事，不愿接受房地产管理部门的监督管理和办理租赁登记，双方往往口头协定了事。发生经济纠纷后，双方无凭无据，有的因签订的租赁合同漏洞百出而习惯于“私了”。私下解决不了的，则可能闹出流血事件，给社会稳定造成极大隐患。个别的企事业单位因法制观念淡薄，还将房屋租赁市场管理与乱收费行为等同视之，不配合管理工作。（三）重外来人口管理、忽视当地房主管理在房屋租赁市场法规体系尚不健全的背景下，我区的房屋租赁市场管理开始片面强调对外地来宁人员租赁房屋的管理，外来人口管理成为各级房屋租赁行政管理部门的中心工作，一般房屋租赁的管理工作被忽视，房屋租赁合同备案制度未能全面实施。同时由于不同主体的房屋租赁行为适用不同的法规，履行不同的手续，颁发不同的证件，甚至在收费方面也有所不同，使实际工作更加混乱。（四）地下交易活跃、税费流失过大根据国家及省、市的规定，房屋租赁当事人在办理登记备案的同时，应缴纳房屋租赁手续费。但在实际上，房屋租赁当事人为了规避交费，而进行私下租赁交易，有的还弄虚作假，采取用假手续和相关要件蒙混过关的手段，进行偷漏费。据统计数字显示，我区房屋租赁登记备案率不足50，也就是说，有近50的租赁鉴证手续费流失。同时以江宁区2013年个人出租房产征税为例，实际征税款只占应征税款的20，而2010年仅为887，近几年来，上述情况未有根本改观。以目前的人力、物力资源也只能暂时对商业门面房的出租行为有所管理，在实际工作中，对个人出租交易很难监管。地下租赁市场交易活跃，底数难以摸清。在我区，未依法办理登记备案的房屋租赁大量存在，而且在整个房屋租赁市场所占的比例较大。由于我们缺乏强有力的制约和打击措施，开展工作时，显得力不从心，对有些“钉子户”连法院都无法执行。因此在制定政策和规范管理时，难以了解整个房屋租赁市场详细准确的信息，无法科学分析市场形势，很难做出正确的决策，严重影响我区整个租赁市场持续、健康、快速的发展。（五）市场信息量少、参照信息不足由于我区的房屋租赁市场的管理工作刚刚起步，房屋租赁合同备案制度还未全面实施。除外来人口租赁房屋因受规模控制指标影响而只能提供不完全的交易信息外，还无法提供较为全面的房屋租赁市场交易信息，从而无法按照建设部的要求发布租赁交易的指导租金，这不能不说是一大缺失。（六）相关政策不尽合理、影响租赁市场发展1、我区外来人口租赁房屋管理与一般主体租赁房屋管理被人为割裂，造成外来人口来我区租赁房屋承担更高成本，交纳更高的费用。2、我区公有住房承租权交易市场及公有住房转租市场迟迟未开放也阻碍了房屋租赁市场的进一步发展。3、尽管自2009年1月1日起根据财政部和国家税务总局联合发布的关于调整住房租赁市场税收政策的通知，对个人按市场价格出租的居民住房，其综合税负确有较大幅度的降低，但我区与上海等其它租赁市场比较发达的城市相比，住房租赁市场的实际税收负担仍偏高。三、江宁区房屋租赁市场管理策略随着经济和房地产业的发展，我区的房屋租赁市场规模将继续扩大，大力加强房屋租赁市场的管理，我们的工作任重道远。针对总结出的问题，及分析成因，主要采取以下几项对策（一）巩固成果、推进发展严格按照调查摸底、上门宣传发放办理登记和缴税通知单，电话催办，发放责改通知书，发放处罚决定书的工作程序，进一步巩固工作成果并在提高工作效率的同时加快推进步伐、积极摸索新路子、探索新举措、建立新机制，进一步提高工作效率和工作推进速度。（二）扩大宣传、加强监督在2006年集中宣传的基础上，2009年充分利用新闻媒体继续加强租赁政策和相关法规知识的宣传，提高社会各界对发展我区房屋租赁市场重要意义的认识。依法加强、规范房屋租赁市场管理，运用多种形式，向社会各界宣传中华人民共和国城市房地产管理法、城市房屋租赁管理办法、六部委文件，南京市房屋租赁管理办法等法律法规，使全区各企事业单位、广大市民以及外来流动人口，了解房屋租赁法规，支持房屋租赁工作、服从房屋租赁管理。同时在扩大宣传的的同时加强监督。对有意对抗管理的个别当事人，要通过新闻媒体曝光，抓一两个反面典型形成有利于房屋租赁管理工作开展的舆论监督氛围。（三）完善方法、健全机制依照南京市房屋租赁管理办法进一步规范江宁房屋租赁市场管理。提高房屋租赁登记备案率，加强商业门面，经营场所及流动人口房屋租赁的管理，加大对市场中违规违法行为的处罚力度。结合本区特点，积极借鉴兄弟单位的管理机制、建设科学、规范的管理方法积累经验，并充分发挥工商、税务、公安的作用，形成齐抓共管的局面。（四）信息支撑、提升管理2008年南京市房屋租赁管理系统正式投入使用，要充分运用租赁管理信息系统平台，认真做好原始数据的录入工作，尽快实现基础数据内部共享，建立便捷高效的数据查询和数据库分析系统。为督促相关单位、个人及时进行登记和纳税提供信息支撑，并建立租赁市场信息平台，通过新的租赁管理系统的起用适时发布租金指导价，进一步加大房屋租赁管理规范化建设，提升管理档次和水平。实践证明，房屋租赁市场属于市场经济的范畴，必须按市场经济的规律办事。为了指导房屋租赁市场的健康发展，我们打算制定房屋租赁指导租金制度，定期予以公布，为租赁双方当事人确定租金提供价格参考。指导租金是以市场租金价格水平为依据，在新系统数据库运算的基础上，采取科学的测算方法，定期制定和公布不同地段、不同结构、不同用途出租房屋的阶段性租金，当事人可参照指导租金约定数额。为了使制定的指导租金更准确地反映市场价格水平和科学地引导市场发展，我办将在全区范围内广泛采集不同地段、不同性质、不同结构、不同用途、不同层次、不同位置、不同朝向、不同类型的出租房屋租金价格信息，信息采集点的位置相对固定，便于跟踪比较分析当地的租金价格变化趋势，同时注意选点应具有代表性，尽可能地涵盖较大的范围，以便采集到的价格信息能够更真实地反映市场价格水平。对采集的价格信息按照测算公式进行测算后，制定出全区的房屋租赁指导租金，每半年公布一次。指导租金价格的公布，对房屋租赁市场具有实际意义，它既为租赁当事人提供了一个价格参考，也为其他各部门收缴税款及我办收取房屋租赁鉴证手续费提供了计价基数，使房屋租金的评定更加准确地接近实际，能有效避免个别租赁当事人为规避税费而私下约定较低的合同价格。同时为司法机关裁定房地产纠纷提供了依据。（五）积极协调、形成合力依照六部委联合下发的关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知精神，多方协调，尽快理顺我区房屋租赁市场协管体制。积极主动加强与有关部门的沟通协调、充分发挥各部门职能和作用，切实履行好各自职能，做到各司其职、密切配合、齐抓共管、形成租赁管理合力。房屋租赁管理是一项复杂的系统工程，管理部门涉及到房产、公安、民政、税务、工商等部门，管理内容又各不相同，只有各方配合、互相协调才能抓好。仅依赖于法院的联合办公、合作办案，已不能满足新形势下的工作需要。几年来，我区在法院的密切配合和鼎力支持下，共同营造了良好的房屋租赁协管环境，使我区的房屋租赁市场管理有了质的飞跃，取得了一定的经济效益和社会效益。可是由于租赁管理工作量较大、执行标的额度较低，加上法院本身的工作较多而办案人员又少的实际情况，无法给予我们更多的法律援助。城市房屋租赁管理办法中没有明确对违法出租房屋行为的处罚措施，因此，造成法院给房屋租赁当事人下达的“执行通知书”和“传票”，在某种程度上，已经成为“纸老虎”。因此，应争取主动，理顺管理关系，确立以房产管理部门为主，其他部门配合的协管新体制。达成一定共识，准备通过协调配合、相互把关、信息资源共享等途径，形成管理合力，齐抓共管。出租房屋办理租赁登记备案证明后，定期将有关情况通报给公安、工商、税务等部门；工商局在办理工商营业执照及年检时、税务部门在向当事人征税时、公安及辖区各派出所在办理暂住户口登记及暂住证时，对于生产、经营、居住场所为出租的，应首先查验房屋租赁登记备案证明。对发现没有依法办理房屋租赁登记备案的，应将详细情况定期、及时通报。（六）规范市场、发展中介进一步规范房屋租赁经纪业，加强对房屋租赁中介服务人员和机构的监管，通过提高从业人员执业资格、中介机构设立的条件、规范其经营项目，使房屋租赁中介服务机构向规模化、规范化、专业化方向发展。重点培育和发展几家“放心中介”。加强行业自律，开创租赁市场新局面。房屋租赁市场管理工作是一项长期的、复杂的系统工程，上述的一些管理对策，仅是我对房屋租赁管理方面的一些粗浅的设想，随着时间的推移和各方面不懈的努力房屋租赁市场管理必将会掀起崭新的一页。致谢本论文在选题及写作过程中得到南京电大吴老师的悉心指导，吴老师多次询问写作进程，并为我指点迷津，帮助我开拓写作思路，精心点拨、热忱鼓励。江宁区房屋租赁管理办公室提供了大量的资料，在此表示衷心感谢；并感谢吴老师和各位领导关心。参考文献1宋宗宇轻松应对房地产买卖与租赁M上海，同济大学出版社，20122徐刚明明白白购房置业M南京，江苏科学技术出版，20113叶永禄房地产诉讼实务M广东，广东经济出版社，20134张霞，徐彦夫房地产会计M南京，化学工业出版社出版，2013中央广播电视大学毕业设计（论文）教师指导记录表省级电大南京分校江宁教学点江宁电大指导教师吴凤媛学生姓名笪世盼学号1332101250513专业行政管理第一次指导指导时间2015年7月10日指导内容1选题、明确设计任务2查阅、保存有关资料3明确论文课题第二次指导指