《税法》教材701

第七章资源税法和土地增值税法NO1考情分析NO2内容介绍NO3内容讲解【考情分析】1本章地位属于小税种中的重点章节，在考试中所占比重较高；2题型以单选题、多选题为主，土地增值税可能出计算题或综合题；3分值在考试大纲中，能力等级13级均涉及，预计在2016年考试中本章分值512分左右。【内容介绍】第一节资源税纳税义务人、税目与税率第二节资源税计税依据与应纳税额的计算第三节资源税税收优惠和征收管理第四节土地增值税纳税义务人与征税范围第五节土地增值税税率、应税收入与扣除项目第六节土地增值税应纳税额的计算第七节土地增值税税收优惠和征收管理2016年教材的主要变化（一）资源税新增对稀土、钨、钼等资源由从量定额改为从价定率征收的规定，新增对稀土、钨、钼等资源应纳税额的计算（二）土地增值税删除以房地产进行投资、联营，企业兼并转让房地产征税的规定，新增企业改制重组土地增值税政策的内容。资源税思维导图第一节资源税纳税义务人、税目与税率资源税是对在我国领域及管辖海域从事应税矿产品开采和生产盐的单位和个人课征的一种税。知识点纳税义务人在我国领域及管辖海域开采应税资源的矿产品或者生产盐的单位和个人。注意1进口不征，出口不退对在我国领域及管辖海域生产或开采应税资源的单位或个人征收，而对进口应税资源产品的单位或个人不征资源税。对出口应税产品也不退（免）已纳的资源税；2一次性课征对开采或生产应税资源进行销售或自用的单位和个人，在出厂销售或自用时一次性征收，而对已税产品批发、零售的单位和个人不再征收资源税；3自2011年11月1日起，中外合作开采石油、天然气的企业也征收资源税；4收购未税矿产品的独立矿山、联合企业和其他单位（包括个体户）为资源税的扣缴义务人。知识点税目、税率（一）税目（征税范围）7大类1原油开采的天然原油征税，人造石油不征税2天然气专门开采和与原油同时开采的天然气征税，煤矿生产的天然气暂不征税3煤炭原煤和以未税原煤加工的洗选煤4其他非金属矿原矿除原油、天然气、煤炭和井矿盐以外的非金属矿原矿5黑色金属矿原矿铁矿石、铬矿石、锰矿石6有色金属矿原矿7盐包括固体盐、液体盐。固体盐，包括海盐原盐、湖盐原盐和井矿盐；液体盐，是指卤水纳税人在开采主矿产品过程中伴采的其他应税矿产品，凡未单独规定适用税额的，一律按主矿产品或视同主矿产品税目征收资源税。（二）税率征收方式适用范围计税依据从价定率1原油、天然气，610；2煤炭2103稀土、钨、钼（2016年修改）（1）轻稀土按地区执行不同的适用税率内蒙古115、四川95、山东75；中重稀土资源税适用税率为27（2）钨65；（3）钼11销售额从量定额其他销售数量注意事项纳税人开采或生产不同税目应税产品的，应当分别核算不同税目应税产品的销售额或销售数量；未分别核算或不能准确提供不同税目应税产品的销售额或销售数量的，从高适用税率。【例题1多选题】资源税的纳税义务人包括（）。A在中国境内开采并销售煤炭的个人B在中国境内生产销售天然气的国有企业C在中国境内生产自用应税资源的个人D进口应税资源的国有企业正确答案ABC答案解析进口环节不征收资源税。【例题2多选题】（2009年，修改）下列各项中，属于资源税纳税义务的人有（）。A进口盐的外贸企业B开采原煤的私营企业C生产盐的外商投资企业D中外合作开采石油的企业正确答案BCD答案解析资源税进口不征，出口不退；自2011年11月1日起，中外合作开采石油企业，征收资源税。【例题3多选题】（2009年）下列各项中，应征收资源税的有（）。A进口的天然气B专门开采的天然气C煤矿生产的天然气D与原油同时开采的天然气正确答案BD答案解析进口天然气不征收资源税。专门开采的天然气和与原油同时开采的天然气征税；煤矿生产的天然气暂不征税。【例题4单选题】下列企业既是增值税纳税人又是资源税纳税人的是（）。A销售有色金属矿产品的贸易公司B进口有色金属矿产品的企业C在境内开采有色金属矿产品的企业D在境外开采有色金属矿产品的企业正确答案C答案解析选项A，贸易公司不是资源税纳税人；选项B，金属矿产品资源税进口不征，出口不退；选项D，在境外开采有色金属矿产品的企业既不需要缴纳中国的资源税也不需要缴纳增值税。知识点扣缴义务人1独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位按照本单位应税产品税额、税率标准，依据收购数量代扣代缴资源税2其他收购单位收购未税矿产品按税务机关核定的应税产品税额、税率标准，依据收购数量代扣代缴资源税3中外合作油气田的资源税由作业者负责代扣，申报缴纳事宜由参与合作的中国石油公司负责办理【例题单选题】根据资源税规定，独立矿山收购未税矿产品，代扣代缴资源税适用的税额标准是（）。A原产地的税额标准B独立矿山相同应税产品的税额标准C矿产品购买地的税额标准D税务机关核定的税额、税率标准正确答案B答案解析独立矿山、联合企业收购未税矿产品，按照本单位相同矿种应税产品的税额、税率，依据收购数量代扣代缴资源税。第二节资源税计税依据与应纳税额的计算知识点资源税的计税依据销售额、销售数量（一）从价定率征收的计税依据销售额（同增值税）全部价款和价外费用，但不包括收取的增值税销项税额，不包括1同时符合两项条件的代垫运费（1）承运部门的运输费用发票开具给购买方；（2）纳税人将该项发票转交给购买方的。2同时符合三项条件的代为收取政府性基金、行政事业性收费（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（3）索取款项全额上缴财政。注意（1）纳税人开采应税矿产品由其关联单位对外销售的，按其关联单位的销售额征收资源税；（2）纳税人将开采的应税产品直接出口的，以离岸价格（不含增值税）计算销售额征收资源税。（二）从量定额征收的计税依据销售数量1包括纳税人开采或者生产应税产品的实际销售数量和视同销售的自用数量；（1）纳税人开采或者生产应税产品，自用于连续生产应税产品的，不缴纳资源税；（2）自用于其他方面的，视同销售，缴纳资源税，以自用数量或销售额为计税依据。2纳税人不能准确提供应税产品销售数量的，以应税产品的产量或者主管税务机关确定的折算比换算成的数量为计征资源税的销售数量原矿数量比精矿数量大类别课税数量的确定说明金属和非金属矿产品原矿因无法准确掌握纳税人移送使用原矿数量的，可将其精矿按选矿比折算成原矿数量，以此作为课税数量耗用原矿数量精矿数量选矿比算出来的原矿数量比加工后的数量大盐纳税人以自产液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税；纳税人以外购的已税液体盐加工固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。一次课征【例题1单选题】下列各项中，属于资源税计税依据的是（）。A纳税人开采销售原油时的原油数量B纳税人销售铝矿石时向对方收取的价外费用C纳税人加工固体盐时使用的自产液体盐的数量D纳税人销售天然气时向购买方收取的销售额及其储备费正确答案D答案解析选项A，原油已经从价定率征收，不是按照销售数量征收，而是按照销售额征收资源税；选项B，铝矿石是从量定额征收，应该以销售数量为计税依据而不是销售额；选项C，自产液体盐不缴纳资源税，以加工成的固体盐为计税依据。【例题2单选题】纳税人开采锌矿石销售的，其资源税的征税数量为（）。A开采数量B实际产量C计划产量D销售数量正确答案D答案解析锌矿石属于从量定额征税，以销售数量为计税依据。【例题3单选题】下列关于资源税计税依据的说法，正确的有（）。A纳税人自产天然气用于福利，以自用数量为计税依据B纳税人对外销售原煤，以销售数量为计税依据C纳税人以自产原盐加工精盐后销售，以销售数量为计税依据D纳税人自产自用铁矿石加工精矿石后销售，以实际移送使用数量为计税依据正确答案D答案解析天然气、原煤从价定率征收资源税，因此A、B错误；纳税人以自产原盐加工精盐后销售，以移送数量为计税依据，因此C错误。【例题4单选题】某铅锌矿2015年销售铅锌矿原矿80000吨，另外移送入选精矿30000吨，选矿比为30。当地适用的单位税额为2元/吨，该矿当年应缴纳资源税（）。A16万元B252万元C22万元D36万元正确答案D答案解析应缴纳资源税（800003000030）2360000（元）【例题5单选题】（2011年）某产盐企业，2011年5月份以外购液体盐3000吨加工成固体盐600吨，以自产液体盐5000吨加工成固体盐1000吨，当月销售固体盐1500吨，取得销售收入300万元，已知液体盐每吨单位税额5元、固体盐每吨单位税额40元，该产盐企业5月份应缴纳资源税（）。A20000元B35000元C45000元D60000元正确答案C答案解析纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税。纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。应纳税额1500403000545000（元）。知识点应纳税额的计算1从价定率（原油、天然气、煤炭、钨、钼、稀土）应纳税额销售额税率2从量定额应纳税额课税数量单位税额代扣代缴应纳税额收购未税矿产品的数量适用的单位税额3煤炭应纳税额的计算（1）自2014年12月1日起，从价定率征收；（2）纳税人将其开采的原煤，自用于连续生产洗选煤的，在原煤移送使用环节不缴纳资源税；自用于其他方面的，视同销售原煤，计算缴纳资源税；（3）洗选煤应纳税额洗选煤销售额折算率适用税率（4）原煤及洗选煤销售额中包含的运输费用、建设基金以及随运销产生的装卸、仓储、港杂等费用应与煤价分别核算，凡取得相应凭据的，允许在计算煤炭计税销售额时扣减（2016年新增）。4对开采稠油、高凝油、高含硫天然气、低丰度油气资源及三次采油的陆上油气田企业，根据2014年以前年度符合减税规定的原油、天然气销售额占其原油、天然气总销售额的比例，确定资源税综合减征率和实际征收率，计算资源税应纳税额。综合减征率（减税项目销售额减征幅度6）总销售额实际征收率6综合减征率应纳税额总销售额实际征收率5（2016年新增）201551起，稀土、钨、钼从价定率征收，其应税产品包括原矿和以自产原矿加工的精矿应纳税额精矿销售额适用税率（1）开采并销售原矿的，将原矿销售额（不含增值税）换算为精矿销售额；（2）精矿销售额不包括从洗选厂到车站、码头或用户指定运达地点的运输费用；（3）纳税人销售（或视同销售）其自产原矿的，可采用成本法或市场法将原矿销售额换算为精矿销售额原矿销售额换算为精矿销售额成本法精矿销售额原矿销售额原矿加工为精矿的成本（1成本利润率）市场法精矿销售额原矿销售额换算比换算比同类精矿单位价格（原矿单位价格选矿比）选矿比加工精矿耗用的原矿数量精矿数量原矿销售额不包括从洗选厂到车站、码头或用户指定运达地点的运输费用（4）纳税人将其开采的原矿加工为精矿销售的，在销售环节计算缴纳资源税；（5）纳税人同时以自采未税原矿和外购已税原矿加工精矿的，应分别核算；未分别核算的，一律视同以未税原矿加工精矿，计算缴纳资源税。【例题1单选题】某油田2016年1月生产原油50万吨，其中20万吨用于销售，单价5000元/吨，收购联合企业同品种的已税原油3万吨，收购价3500元/吨。该油田当月应纳资源税（）万元。（原油资源税税率6）A900B6000C6625D6900正确答案B答案解析原油、天然气、煤炭从价计征资源税。应纳资源税50002066000（万元）。【例题2单选题】某油田2016年1月共计开采原油8000吨，当月销售原油6000吨，取得销售收入（不含增值税）18000000元，同时还向购买方收取违约金23400元，优质费5850元；支付运输费用20000元（取得增值税专用发票）。已知销售原油的资源税税率为6，则该油田1月应缴纳的资源税为（）。A1080000元B1080300元C1081200元D1081500元正确答案D答案解析取得违约金和优质费属于价外费用，价外费用一般都是含税的，这里要换算成不含税的。应纳资源税18000000（234005850）（117）61081500（元）【例题3单选题】某矿山企业2016年2月份开采锰矿石150吨，销售100吨；开采铬矿石300吨，销售200吨；移送50吨铬矿石继续精加工并在当月销售。该企业当月应纳资源税（）元。（锰矿石适用税率6元/吨，铬矿石适用税率3元/吨）A1200B1350C1500D1650正确答案B答案解析应纳资源税1006（20050）31350（元）。第三节资源税税收优惠和征收管理知识点减税、免税项目1开采原油过程中用于加热、修井的原油免税；2纳税人开采或者生产应税产品过程中，因意外事故或者自然灾害等原因造成重大损失的，由省、自治区、直辖市人民政府酌情决定减税或者免税；3铁矿石资源税减按40征收；（2016年修改）4尾矿再利用的，不再征收资源税；5对地面抽采煤层气（煤矿瓦斯）暂不征收资源税；6有下列情形之一的，免征或减征资源税（1）油田范围内运输稠油过程中用于加热的原油、天然气，免征资源税；（2）稠油、高凝油和高含硫天然气资源税减征40；（3）三次采油资源税减征30；（4）对低丰度油气田资源税暂减征20；（5）对深水油气田资源税减征30；同时符合上述两项及两项以上减税规定的，只能选其一执行（6）对衰竭期煤矿开采的煤炭，资源税减征30；（7）对充填开采置换出来的煤炭，资源税减征50。【例题1多选题】（2010年）下列各项中，应征资源税的有（）。A开采的大理石B进口的原油C开采的煤矿瓦斯D生产用于出口的卤水正确答案AD答案解析资源税进口不征、出口不退；开采的煤矿瓦斯免征资源税。【例题2单选题】（2014年）下列生产或开采的资源产品中，不征收资源税的是（）。A卤水B焦煤C地面抽采的煤层气D与原油同时开采的天然气正确答案C答案解析从2007年1月1日起，对地面抽采煤层气暂不征收资源税。【例题3单选题】某油田2016年3月生产原油6400吨，当月销售6100吨，对外赠送5吨，另有2吨在运输稠油过程中用于加热，每吨原油的不含增值税销售价格为5000元，增值税850元。当地规定原油的资源税税率为8，该油田当月应缴纳资源税（）。A2440000元B2442000元C2442800元D2857140元正确答案B答案解析油田范围内运输稠油过程中用于加热的原油、天然气，免征资源税。当月应缴纳资源税（61005）500082442000（元）。知识点出口应税产品不退（免）资源税的规定【例题多选题】下列各项关于资源税减免税规定的表述中，正确的有（）。A对出口的应税产品免征资源税B对进口的应税产品不征收资源税C油田范围内运输稠油过程中用于加热的原油免征资源税D开采应税产品过程中因自然灾害有重大损失的可由省级政府减征资源税正确答案BCD答案解析纳税人开采或生产应税产品过程中，因意外事故或自然灾害等原因遭受重大损失的，由省、自治区、直辖市人民政府酌情决定减税或者免税，所以D是正确的。知识点纳税义务发生时间具体情形纳税义务发生时间分期收款销售合同规定的收款日期的当天预收货款发出应税产品的当天其他结算方式收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天自产自用应税产品应征资源税的移送使用应税产品的当天扣缴义务人代扣代缴税款支付首笔货款或首次开具支付货款凭据的当天【例题多选题】下列各项中，符合资源税纳税义务发生时间规定的有（）。A采取分期收款结算方式的为实际收到款项的当天B采取预收货款结算方式的为发出应税产品的当天C自产自用应税产品应征资源税的为移送使用应税产品的当天D采取其他结算方式的为收讫销售款或取得索取销售款凭据的当天正确答案BCD答案解析选项A，采取分期收款结算方式的为销售合同规定的收款日期的当天。知识点纳税期限1日、3日、5日、10日、15日或者1个月知识点纳税地点开采地、生产地或收购地1凡是缴纳资源税的纳税人都应当向应税产品开采或者生产地主管税务机关缴纳2如果纳税人应纳的资源税属于跨省开采，其下属生产单位与核算单位不在同一省、自治区、直辖市的对其开采的矿产品一律在开采地纳税3扣缴义务人代扣代缴的资源税应当向收购地主管税务机关缴纳【例题1多选题】下列关于资源税的说法，正确的有（）。A对在中国境内开采煤炭的单位和个人，应按税法规定征收资源税，但对进口煤炭的单位和个人，则不征收资源税B原油是资源税的应税资源，包括天然原油和人造原油C纳税人进口应税资源不缴纳资源税，但要缴纳增值税和关税D开采资源税应税产品销售的，应向销售所在地的主管税务机关缴纳资源税正确答案AC答案解析选项B,原油不包括人造油；选项D，开采资源税应税产品销售的，应向开采地或生产所在地的主管税务机关缴纳资源税。【例题2多选题】（2012年）下列关于资源税纳税地点的表述中，正确的有（）。A收购未税矿产品的个体户，其纳税地点为收购地B资源税扣缴义务人的纳税地点为应税产品的开采地或生产地C资源税纳税义务人的纳税地点为应税产品的开采地或生产地D跨省开采应税矿产品且生产单位与核算单位不在同一省的企业，其开采销售应税矿产品的纳税地点为开采地正确答案ACD答案解析选项B，扣缴义务人代扣代缴的资源税，也应当向收购地主管税务机关缴纳。【例题3单选题】（2009年）甲县某独立矿山2009年7月份开采铜矿石原矿3万吨，当月还到乙县收购未税铜矿石原矿5万吨并运回甲县，上述矿石的80已在当月销售。假定甲县铜矿石原矿单位税额每吨5元，则该独立矿山7月份应向甲县税务机关缴纳的资源税为（）。A12万元B15万元C32万元D40万元正确答案A答案解析收购未税矿产品应该向收购地税务机关缴纳资源税，因此向甲县税务机关缴纳的资源税380512（万元）。资源税总结掌握资源税计税依据的基本规定、应纳税额的计算，掌握征税范围7个税目、纳税人、税收优惠、纳税期限和地点第四节土地增值税纳税义务人与征税范围土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税思维导图知识点纳税义务人纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物并取得收入的单位和个人。注意1不论法人与自然人、不论经济性质、不论内资与外资企业、不论部门，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人；2转让房地产过程中税款的缴纳转让方营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、企业（或个人）所得税承受方契税、印花税【例题多选题】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），是土地增值税的纳税义务人。A财政部门B中国科学研究院C外籍人员D国有企业正确答案ABCD知识点征税范围（一）基本征税范围土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。基本征税范围1转让国有土地使用权，不包括国有土地使用权出让所取得的收入；2地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；3存量房地产的买卖。（二）具体情况判定具体情形征税不征税或免税1房地产继承、非公益性赠与（1）房地产的继承不属于土地增值税征税范围赠与（2）赠与直系亲属或承担直接赡养义务人、公益性赠与不属于土地增值税征税范围2房地产的出租房地产的出租3房地产抵押以房地产抵债而发生房地产权属转让抵押期间，不征收土地增值税4房地产交换单位之间进行房地产交换个人之间互换自有居住用房地产，免征5合作建房建成后转让建成后按比例分房自用，暂免征税6其他代建房；房地产重新评估不属于征税范围（三）企业改制重组土地增值税政策（2016年新增）具体情形征税不征税或免税1整体改建房地产开发企业，征税非房地产开发企业对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为2企业合并原企业投资主体不存续或房地产开发企业，征税且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税限于非房地产开发企业3企业分立与原企业投资主体不相同或房地产开发企业，征税企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税限于非房地产开发企业4以房地产投资入股其他情形，征税单位（非房地产开发企业）、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除【例题1多选题】对房地产开发企业将自行开发的房地产用于（）的，应确认相应的收入，计算缴纳土地增值税。A奖励业绩突出的员工B对外投资C通过老年基金会捐赠给老年活动中心D向投资者分配利润正确答案ABD答案解析选项C，通过老年基金会捐赠给老年活动中心属于用于公益性捐赠，不征土地增值税。【例题2单选题】（2012年）下列各项中，属于土地增值税征收范围的是（）。A房地产的出租行为B房地产的抵押行为C房地产的重新评估行为D个人互换自有住房的行为正确答案D答案解析房地产出租、抵押、重新评估产权都没有发生产权的转移，不属于土地增值税征税范围；个人互换自有住房的行为是免征土地增值税的。【例题3单选题】（2014年）下列情形中，应当计算缴纳土地增值税的是（）。A工业企业向房地产开发企业转让国有土地使用权B房产所有人通过希望工程基金会将房屋产权赠与西部教育事业C甲企业出资金、乙企业出土地，双方合作建房，建成后按比例分房自用D房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入正确答案A答案解析选项B，房产所有人通过希望工程基金会将房屋产权赠与西部教育事业，属于公益性捐赠不征土地增值税；选项C，合作建房按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；选项D，房地产的代建房行为不属于土地增值税征税范围。【例题4多选题】下列各项中，应计算缴纳土地增值税的有（）。A被合并企业将房地产转让到合并企业，原投资主体未存续B个人之间互换自有居住用房地产C房产所有人将房屋产权用于抵债的D房地产开发企业以建造商品房用于商业招租，不发生产权转移的正确答案AC答案解析选项B，个人之间互换自有居住用房地产，免征土地增值税；选项D,没有发生产权转移，不属于土地增值税的征税范围。第五节土地增值税税率、应税收入与扣除项目知识点税率四级超率累进税率级数增值额与扣除项目金额的比率税率（）速算扣除系数（）1不超过50的部分3002超过50100的部分4053超过100200的部分50154超过200的部分6035【例题单选题】某房地产公司转让商品楼获得收入8000万元，计算增值额时准允扣除项目金额3500万元，则适用税率为（）。A30B40C50D60正确答案C答案解析增值额800035004500（万元）；增值额占扣除项目金额比例4500350010012857适用第3级税率，即50，速算扣除系数15。知识点应税收入的确定增值额应税收入扣除项目金额应税收入的确定转让房地产的全部价款及有关的经济利益。从收入形式看，包括货币收入、实物收入和其他收入。考试中需要关注销售（含视同销售）比例影响扣除项目比例。知识点扣除项目的确定（新5旧3）销售新房及建筑物销售旧房及建筑物1取得土地使用权所支付1取得土地使用权所支付的地价款或出让金（应提供凭据）、按国家统一规的金额2房地产开发成本定缴纳的有关费用3房地产开发费用2旧房及建筑物的评估价格4与转让房地产有关的税金3在转让环节缴纳的税金5财政部确定的其他扣除项目（一）销售新房及建筑物1取得土地使用权所支付的金额包括地价款，有关费用和税金（如契税）注意含契税，不含印花税比例（与开发比例、销售收入比例匹配）2房地产开发成本包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。注意不包括利息支出，含装修费用比例（与销售收入比例匹配）3房地产开发费用不是按照纳税人实际发生额进行扣除，而是按税法的标准计算扣除两种扣除方式第一种扣除方式利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许扣除的房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5以内利息的规定利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除注意与企业所得税的区别。第二种扣除方式不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的允许扣除的房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10以内注意全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除；房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。房地产开发费用注意事项两种扣除方式；比例（与销售收入比例匹配），包括单独扣除的利息也需要按比例计算扣除；无论账务如何处理，利息支出在房地产开发费用中扣除注意与企业所得税的区别。4与转让房地产有关的税金（1）房地产开发企业营业税、城建税、教育费附加（2）非房地产开发企业营业税、城建税、教育费附加、印花税5财政部确定的其他扣除项目（1）从事房地产开发的纳税人适用（2）加计扣除（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）20销售新房扣除项目总结1地（1）含契税，不含印花税（2）比例与开发比例、销售收入比例匹配2房（1）不含利息支出，含装修费用（2）比例与销售收入比例匹配3费（1）两种扣除方式；（2）比例，包括单独扣除的利息也需要按比例计算扣除；（3）利息支出在开发费用中扣除4税注意印花税5利房地产开发企业适用；不要拉掉（二）销售旧房及建筑物1取得土地使用权所支付的地价款或出让金（应提供凭据）、按国家统一规定缴纳的有关费用2旧房及建筑物的评估价格重置成本价成新度折扣率3在转让环节缴纳的税金营业税、城建税、教育费附加、印花税、购入时的契税（需提供契税完税凭证，只在不能取得评估价格，但能提供购房发票的情形下适用）销售旧房及建筑物不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5计算扣除。“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5的基数。既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以核定征收销售旧房及建筑物税金的扣除按评估价格扣除时按发票金额扣除时营业税、城建税、教育费附加、印花税营业税、城建税、教育费附加、印花税、购入时的契税注意营业税差额征税的规定【例题1单选题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（）。A营业税、印花税B房产税、城市维护建设税C营业税、城市维护建设税D印花税、城市维护建设税正确答案C答案解析房地产开发企业，允许扣除的税金包括营业税、城建税及教育费附加，不包括印花税。【例题2单选题】某国有企业2013年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2015年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（）。A400万元B1483万元C1490万元D200万元正确答案B答案解析（1）房屋及建筑物的评估价格12000708400（万元）；（2）转让环节缴纳的税金（100008000）5（1732）10000005117（万元）。增值额转让收入扣除项目金额1000084001171483（万元）。【例题3单选题】位于县城的某商贸公司2015年12月销售一栋旧办公楼，取得收入1000万元，缴纳印花税05万元，因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2012年1月，购价为600万元，缴纳契税18万元。该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为（）。A6396万元B6401万元C7605万元D7637万元正确答案C答案解析1因为无法取得评估价格，所以按照购房发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5扣除，600（145）720（万元）；2销售旧的办公楼需要缴纳营业税、城建税及附加（1000600）5（1532）22（万元）；转让办公楼缴纳的印花税05万元3对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5的基数。第六节土地增值税应纳税额的计算知识点增值额的确定计税依据土地增值额转让收入扣除项目金额纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税1隐瞒、虚报房地产成交价格的；2提供扣除项目金额不实的；3转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。【例题多选题】（2012年）下列情形中，应按评估价格计征土地增值税的有（）。A提供扣除项目金额不实的B隐瞒、虚报房地产成交价格的C房地产开发项目全部竣工完成销售需要进行清算的D转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的正确答案ABD答案解析纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（2）提供扣除项目金额不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。知识点应纳税额计算1确定收入总额2确定扣除项目重点，新5旧33计算增值额4计算增值率增值额/扣除项目金额5按照增值率确定适用税率和速算扣除系数建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20的，免税6计算应纳税额应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数【例题1单选题】2016年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入14亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。A22565万元B24455万元C30705万元D30805万元正确答案B答案解析计算扣除金额48004800107704800207010（万元）计算土地增值额1400070106990（万元）计算增值率69907010100997，确定适用税率为40、速算扣除系数5应纳土地增值税6990407010524455（万元）【例题2单选题】（2009年）某生产企业2008年销售一栋8年前建造的办公楼，取得销售收入1200万元。该办公楼原值700万元，已计提折旧400万元。经房地产评估机构评估，该办公楼的重置成本为1400万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳各种税费共计72万元。该生产企业销售办公楼应缴纳土地增值税（）。A1284万元B1326万元C1468万元D1712万元正确答案B答案解析扣除项万元）增值额1200772428（万元）增值率4287725544，确定适用税率为40、速算扣除系数5应纳土地增值税4284077251326（万元）【例题3计算题】（2010年，5分）说明该公司适用的城市维护建设税税率为7；教育费附加征收率为3；地方教育费附加征收率2；契税税率为3；其他开发费用扣除比例为5要求根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。某房地产开发公司于2011年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2011年2月至2012年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70（其余30尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期限贷款利率并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2012年4月6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，共计取得销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。问题（1）计算该房地产开发公司2012年4月6月共计应缴纳的营业税。答案解析营业税1400056057003703（万元）问题（2）计算该房地产开发公司2012年4月6月共计应缴纳的城建税和教育费附加。答案解析城建税和教育费附加703（732）8436（万元）问题（3）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的土地成本。答案解析土地成本（600060003）708034608（万元）问题（4）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发成本。答案解析开发成本5800804640（万元）问题（5）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发费用。答案解析开发费用30080（346084640）52404050464504（万元）问题（6）计算该房地产开发公司销售写字楼土地增值税的增值额。答案解析扣除项目金额34608464064504140005（1732）（346084640）2011150（万元）写字楼土地增值税的增值额14000111502850（万元）问题（7）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。答案解析增值率2850111501002556应缴纳的土地增值税285030855（万元）【例题4计算题】（2015年，6分）要求根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。其他相关资料产权转移书据印花税税率05，成新度折扣率60。某工业企业2015年3月1日转让其位于县城的一栋办公楼，取得销售收入12000万元。2008年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额3000万元，发生建造成本4000万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为8000万元。问题（1）请解释重置成本价的含义。答案解析重置成本价的含义是对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建筑同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。问题（2）计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格。答案解析计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格8000604800（万元）问题（3）计算土地增值税时允许扣除的营业税金及附加。答案解析应纳营业税120005600（万元）应纳城市维护建设税600530（万元）应纳教育费附加和地方教育附加600（32）30（万元）可扣除的营业税及附加6003030660（万元）问题（4）计算土地增值税时允许扣除的印花税。答案解析计算土地增值税时可和除的印花税12000056（万元）问题（5）计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。答案解析计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数4800300066068466（万元）问题（6）计算转让办公楼应缴纳的土地增值税。答案解析转让办公楼的增值额1200084663534（万）增值率353484661004174应纳土地增值税35343010602（万）知识点房地产开发企业土地增值税清算（一）土地增值税的清算单位1取得预售收入时，按照预征率预缴土地增值税；达到清算条件进行清算；2以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；3开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。【例题单选题】（2010年）对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是（）。A规划申报项目B审批备案项目C商业推广项目D设计建筑项目正确答案B答案解析以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。（二）土地增值税清算的条件应进行清算主管税务机关可要求纳税人进行清算（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的（3）直接转让土地使用权的（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85以上，或该比例虽未超过85，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的应在办理注销登记前进行土地增值税清算（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况【例题多选题】（2009年）下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（）。A直接转让土地使用权的B整体转让未竣工决算房地产开发项目的C房地产开发项目全部竣工并完成销售的D取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的正确答案ABC答案解析选项D,取得销售（预售）许可证3年仍未销售完的，主管税务机关可要求纳税人进行清算。（三）非直接销售和自用房地产的收入确定1房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。2房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用；3土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。（四）土地增值税的扣除项目1除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除；2房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定这四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除；3房地产开发企业开发建造的公共设施用途收入成本费用建成后产权属于全体业主所有的建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的无需确认收入建成后有偿转让的计算收入其成本、费用可以扣除【例题单选题】（2009年）清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形是（）。A建成后开发企业转为自用的B建成后开发企业用于出租的C建成后直接赠与其他企业的D建成后产权属于全体业主的正确答案D答案解析清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，建成后产权属于全体业主所有的，其成本费用可以扣除。4房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除；5属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额；6质保金看发票房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业的质量保证金，在计算土地增值税时（1）建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；（2）未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。7房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除注意与企业所得税的区别；8拆迁安置费的扣除安置类型税务处理安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费（1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按视同销售处理，计入本项目的拆迁补偿费（2）开发企业采取异地安置异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费（3）货币安置拆迁的房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费【例题1单选题】对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是（）。A房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除B房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除C房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除D房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋值的10正确答案A答案解析房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定这四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除，选项B、C错误；选项D，房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用没有比例限制。【例题2单选题】（2014年）房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列各项中，允许在计算增值额时扣除的是（）。A加罚的利息B已售精装修房屋的装修费用C逾期开发土地缴纳的土地闲置费D未取得建筑安装施工企业开具发票的扣留质量保证金正确答案B答案解析选项A，加息罚息不得扣除；选项C，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除企业所得税前可以扣除；项D，取得建筑安装施工企业开具发票的扣留质量保证金可以扣除。（五）清算应报送的资料（六）清算项目的审核鉴证税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。（七）核定征收房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税1依法应当设置但未设置账簿的；2擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的；3虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；4符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；5申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。核定征收率原则上不得低于5。（八）清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积（九）土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。【例题计算题】20