房地产评估报告

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XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX公司负责解释。5XXXXXXXXXXXX地址XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX估价的假设和限制条件一、本次估价的假设前提（一）根据委托方提供的房屋所有权证，产权人为XXXXXXXX,现XXXXXXXX自愿将估价对象为XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX向银行申请贷款提供担保。我们是按此假设条件进行评估的，其产权的确认应在北京市亦庄经济开发区国土资源局和建委，本报告的内容受此假设条件的限制。（二）估价对象设计用途办公，实际用途为办公。我们所评估的价值是基于估价对象能持续正常使用为前提进行评估的。（三）房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。处分抵押房地产所得金额依下列顺序分配支付处分抵押房地产的费用；抵押房地产应交纳的各种税金；偿还抵押债权本息及支付违约金；赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的伤害；剩余金额交还抵押人。（四）本报告附件中的材料系报告的重要组成部分，在估价人员查勘现场时，委托方提供了房屋所有权证等资料的原件和复印件，估价人员对原件进行了形式审查，本报告是按附件中的材料6XXXXXXXXXXXX地址XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX是真实、全面的前提下进行评估的。如因材料不符、变更或委托方隐瞒有关材料，对评估结果造成偏差，委托方应对其负责任。（五）本报告在评估中所引用的数据说明根据房屋所有权证1212121第016800、016795、016794号，建筑面积分别为35751平方米、32687平方米、34258平方米，总建筑面积102696平方米。本报告价值测算是按上述数据进行的，如以后有关部门出具的正式文本与此不符，则估价结果应进行相应调整。二、估价报告应用的限制条件（一）产权方提供了在估价时点无拖欠的工程款和抵押债权的承诺，在评估估价对象抵押价值时未考虑估价对象在实现公开市场价值时应负担的费用和税项等可能影响其价值的因素。二估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响。依托快速发展的宏观经济和真实的市场有效需求，北京市房地产市场近几年保持了良性健康的发展势头，价格水平节节上升。根据有关部门统计，随着城市化水平的提高，市政基础建设投入的加大，预计北京市房地产市场在未来几年中将依然保持良好的发展势头，价格继续保持稳中有升的势头，如若没有出现特殊情况的影响，估价对象在未来几年内将能够保值增值。（三）在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；1、房地产市场的变动导致估价对象的价值减少。防范措施对估价对象定期做评估7XXXXXXXXXXXX地址XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX2、不可抗力因素引起估价对象受损或灭失。防范措施在抵押期间对估价对象购买商业保险3、抵押期间抵押借款人无法按时足额偿还借款。防范措施加强前期信贷资信调查，严防贷款挪作它用。（四）合理使用评估价值；本次评估结果反映了公开市场环境中估价对象的正常价格水平，但如果需要进行快速变现，那么其实际价值不可能全部实现。事实上，未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响；而处分抵押物一般是以拍卖或变卖方式进行的，二者之间不可避免地会存在一定的差距。抵押权人为防范此中风险，达到抵押物到期快速变现的目的，应在评估价格的基础上乘以一个变现系数（一般设定为0507），由此确定抵押贷款额度，方可使风险降到最低。（五）定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。评估结果是估价对象在估价时点的抵押价值（扣除优先受偿款），一般估价报告的使用期限均不超过一年，而多数的抵押贷款期限较长，房地产市场价格由于受多种因素影响，涨跌起伏不定，为有效防范金融风险，金融机构应定期（如一年）对估价对象进行评估，当出现房地产市场价格变化较快的情况时，应及时进行对估价对象进行再评估，以此尽量控制抵押贷款风险。三、本评估报告有效期为2013年4月15日至2014年4月14日止。8XXXXXXXXXXXX地址XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX上述的假设和限制条件如发生变化，估价对象的价值应作相应的调整，甚至重估。9XXXXXXXXXXXX地址XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。1、通用性所谓通用性，指是否常见、是否普遍使用，也就是需求方多与少。主要从以下六个方面考虑用途的专业化。用途越专业化的房地产，使用的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。结构质式与房屋质量。从结构类型上分析，砖混结构的住宅变现能力不如钢混结构；点状布臵的不如条状布臵的；一梯多户的不如一梯两户的；房屋质量差的不如质量好的。房屋质量从广义上说，除了单体的质量外还包括小区环境、物业管理等等。该宗房地产的价值大小。一般说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买家，其变现能力弱。区位。所处区位越偏僻、越不成熟的区域房地产，变现能力越弱。房地产的开发程度。一般说，开发程度低的房地产，其不确定因素多，其变现能力也就越弱。该类房地产市场状况。房地产市场越不景气，出售房地产越困难，其变现能力也就越弱。估价对象已办理房屋所有权证，用途为办公，实际用途为办公，周边配套设施良好，但由于面积较大，价值量较高故通用性一般。2、独立使用或可独立分割转让性所谓独立使用性，通俗的说就是能否单独地使用而不受限制。一般说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，其变现10XXXXXXXXXXXX地址XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX能力越弱。估价对象为位于XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX办公房地产，可以独立使用，但只能按户进行转让。3、估价时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异估价人员在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法从不同角度对估价对象的市场价格进行了评估，在快速变现时，拍卖底价会与市场价值有一定的差异。4、法定优先受偿权利法定优先受偿权利是指依据法律规定，某债权人相对于其他债权人对特定的财物享有优先获得受偿的权利。涉及抵押、质押、留臵等担保行为时，抵押权人、质权人、留臵权人均享有法定优先受偿权。一般情况下，金融机构作为房地产抵押权人，已经享有法定优先受偿权利，但是这种权利受到一些限制，就其范围来说仅限于抵押物，就其优先的层次来说也仅仅相对于其他普通债权人。尚有一些物权和债权优先于抵押权人所享有的优先受偿权利。法定优先受偿权利除了房地产抵押估价指导意见明确的发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额之外，还包括抵押房地产处分时发生的拍卖费、评估费、欠缴的税费及转让时发生的税费。11XXXXXXXXXXXX地址XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX5、变现时间的长短变现的时间主要取决于估价对象的“通用性”，当然还包括其他的一些客观和主观因素。一般说通用性好的比通用性差的房地产变现时间短。变现的时间主要取决于估价对象的“通用性”，当然还包括其他的一些客观和主观因素。一般说通用性好的比通用性差的房地产变现时间短。估价对象为普通住宅，是目前房地产市场上成交活跃的房地产类型，通用性较好。估价对象通用性一般，其变现时间将会相对较长,变现价值约为1135万元。12XXXXXXXXXXXX地址XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX估价结果报告一、委托方委托单位全称XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX法定代表人XXXXXXXX住所北京市朝阳区光华路7号25层25A32二、估价方估价机构全称XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX公司法定代表人陈红江住所北京市西城区太平街6号富力摩根中心E座605号估价机构资格证书编号建房估证字2010073号估价机构资格等级壹级三、估价对象本次估价对象为位于XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX办公房地产，建筑面积分别为35751平方米、32687平方米、34258平方米，总建筑面积102696平方米。1、区域状况亦城国际中心建筑用地13C1地块位于北京市亦庄新城的商务核心区荣华路亦庄长安街商务带，东西两侧分别为亦庄新城规划中的工业区与生活区。基地东侧宏达北路未来设有亦庄轻轨线，并设有停靠站，北侧万源街设有公交停靠站万源街站，地理位臵优越，交通十分便利。一期开发的13C1地块由两栋商务办公楼组成A座、B座。地块用地面积约为17613XXXXXXXXXXXX地址XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX万平方米。二期将开发顶级写字楼，酒店和公寓，与项目一期形成一个完整的现代化的大型综合体。项目紧靠轻轨，出站人流可直接进入建筑室内，也可通过裙房屋顶广场到达荣华路。2、实物状况土地实物状况宗地形状估价对象整个项目地块土地呈较规则；所处小区四至估价对象东接宏达北路，西临荣华中路，北为万源街，南临隆庆街；地形地势平坦；开发程度土地开发程度达到“六通一平”，即红线外通市政道路、通上水、通下水、通电、通讯、供暖和红线内土地平整；地上建筑物实物状况建筑类型高层办公建筑；建筑结构钢混结构；建成年代2011年左右；房屋性质商品房；建筑装修XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX办公房地产为地上22层地下3层的的钢混结构建筑，估价对象均位于第14层。室内地面铺地砖及地毯，内墙为瓷砖及乳胶漆，顶棚均刷乳胶漆，为开间格局，1701建筑面积35751平方米、170214XXXXXXXXXXXX地址XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX建筑面积32687平方米、1703建筑面积34258平方米，总建筑面积为102696平方米。设备设施水、暖、电齐全，中央空调，自动喷淋、烟感系统。维护状况于估价时点，估价对象正常使用中，维护保养状况优。法定用途和实际用途法定用途为办公，实际用途为办公。3、估价对象权益状况根据产权方提供的各项资料，估价对象产权人为XXXXXXXX。现XXXXXXXX自愿将估价对象为XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX向银行申请贷款提供担保。估价对象为个人拥有房产，无单独的国有土地使用证。估价对象已取得房屋所有权证估价对象于估价时点不存在估价师知悉的法定受偿款。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。15XXXXXXXXXXXX地址XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX五、估价时点估价时点设定为现场勘查日2013年3月29日。六、价值定义1价值内涵房地产抵押价值为抵押房地产在完全产权状态下、估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。本次评估的价值包括土地使用权价值、地上建筑物价值及必不可少的配套设施设备价值。2本次所评估价格是估价对象在估价时点为2013年3月29日，土地使用权类型为出让，商业用途、建筑物在估价时点现状的房地产价值。3估价对象土地实际开发程度达到“六通一平”，即红线外通市政道路、通上水、通下水、通电、通讯、供暖、通燃气和红线内土地平整。本次评估设定的开发程度为“六通一平”，即红线外通市政道路、通上水、通下水、通电、通讯、供暖和红线内土地平整。4本次估价目的仅为委托方办理房地产抵押提供价格参考。抵押价格评估，采用公开市场价值标准，参照设定抵押权时的正常市场价格，但报告使用者需考虑将来市场变化和短期强制处臵等因素，抵押物拍卖价格可能会低于市场价格。七、估价依据一本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件1中华人民共和国土地管理法；16XXXXXXXXXXXX地址XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX2中华人民共和国城市房地产管理法；3中华人民共和国担保法；4中华人民共和国城市规划法；5中华人民共和国土地管理法实施条例；6国务院55号令中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；7其他法律规定、政策文件等。二本次估价采用的技术规程1中华人民共和国国家标准房地产估价规范；2房地产抵押估价指导意见；3城镇土地估价规程。三委托方提供的有关资料1委托方企业法人营业执照复印件；2房屋所有权人身份证复印件3房屋所有权证复印件；4承诺函；5同意抵押声明；6北京市商品房预售合同复印件。四估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘查、调查所获取的资料等。八、估价原则17XXXXXXXXXXXX地址XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则1合法原则以估价对象的合法使用、合法处分为估价前提。本次评估以估价对象按北京市有关文件的规定进行使用和处臵体现合法原则。2最高最佳使用原则所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能给估价对象带来最高价值的使用。根据北京市总体规划及估价对象的实际情况和区位条件，估价对象按法定用途使用为其最高最佳使用途径，本次评估以此体现最高最佳使用原则。3估价时点原则估价实际上是求取估价对象在某一时点上的价格，所以在评估时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象的状况也是以其在估价时点时的情形为准。4替代原则房地产价格遵循替代规律。在相邻地区或类似地区具有相同或相似使用价值即存在替代可能的物业之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。5谨慎原则18XXXXXXXXXXXX地址XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX在存在不确定因素的情况下，估价人员作出相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计估价对象在处臵时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。九、估价方法估价方法通常有市场比较法、收益还原法、成本法、及假设开发法等四种。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设情节发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发潜力的房地产的估价。根据估价对象的特点，采用收益法及市场比较法估算其价值，然后根据各种方法评估价值与市场价值的接近程度对其赋予不同权重进行加权平均求得估价对象房地产公开市场价值。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益还原法是以预期原理为基础，预测将估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观价格或价值的方法。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验与对影响房地产价格因素的分析，确定估价19XXXXXXXXXXXX地址XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX对象于估价时点的估价对象在估价时点的客观合理市场价值为人民币211917万元，大写金额为贰仟壹佰壹拾玖万壹仟柒佰圆整，单价为10842元/平方米。截至估价时点，该抵押物不存在估价师知悉的法定优先受偿款，因此估价对象在估价时点的抵押价值为人民币211917万元，大写金额为贰仟壹佰壹拾玖万壹仟柒佰圆整。估价人员十二、估价作业日期2013年3月29日至2013年4月15日。十三、估价报告应用的有效期自估价报告完成日起一年内有效，即2013年4月15日至2014年4月14日。XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX公司二一三年四月十五日20XXXXXXXXXXXX地址XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX估价技术报告一、个别因素分析本次估价对象为位于XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX办公房地产，总建筑面积102696平方米。土地实物状况宗地形状估价对象整个项目地块土地呈较规则；所处小区四至估价对象东接宏达北路，西临荣华中路，北为万源街，南临隆庆街；地形地势平坦；开发程度土地开发程度达到“六通一平”，即红线外通市政道路、通上水、通下水、通电、通讯、供暖和红线内土地平整；地上建筑物实物状况建筑类型高层办公建筑；建筑结构钢混结构；建成年代2011年左右；房屋性质商品房；建筑装修XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX办公房地产为地上22层地下3层的的钢混结构建筑，估价对象均21XXXXXXXXXXXX地址XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX位于第14层。室内地面铺地砖及地毯，内墙为瓷砖及乳胶漆，顶棚均刷乳胶漆，为开间格局，1701建筑面积35751平方米、1702建筑面积32687平方米、1703建筑面积34258平方米，总建筑面积为102696平方米。设备设施水、暖、电齐全，中央空调，自动喷淋、烟感系统。维护状况于估价时点，估价对象正常使用中，维护保养状况优。法定用途和实际用途法定用途为办公，实际用途为办公。3、估价对象权益状况根据产权方提供的各项资料，估价对象产权人为XXXXXXXX。现XXXXXXXX自愿将估价对象为XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX向银行申请贷款提供担保。估价对象为个人拥有房产，无单独的国有土地使用证。估价对象已取得房屋所有权证估价对象于估价时点不存在估价师知悉的法定受偿款。二、区域因素分析22XXXXXXXXXXXX地址XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX大兴区位于北京市南部，东临通州区，南临河北省固安县、霸县等，西与房山区隔永定河为邻，北接丰台、朝阳区。全境为平原，地势自西向东南缓倾，大部分地区海拔1452米之间。大兴交通便利，不但是京津塘高新技术产业带上的一个重要环节，还是京九铁路的龙头，将成为沟通南北东西的现代化物流中心之一。大兴区是首都重要的农副食品生产供应基地、高新技术产业基地、人口疏散基地和绿甜旅游基地，是享誉国内外的“西瓜之乡”。结合城区居民周末度假需求的特点，大兴区开展了具有本地特色的观光、休闲、度假的田园旅游业，集休闲、购物、参观、体育、教育、娱乐于一体。大兴区超前建设能源，交通，通讯等“硬环境”；努力完善优惠政策，服务体系等“软环境”