万科公司财务预测与规划报告

评分表课程专题研究报告（2）公司财务规划授课时间20102011学年第一学期评分项目教师记录（一）公司经营业绩与增长目标10分得分1公司的业绩概况。包括行业同类型企业的业绩水平与增长状况。企业自身的业绩水平，主要产品及业务、营业收入水平与增长能力、市场份额与行业竞争力。2市场策略与战略规划概况、行业与宏观经济政策的对营业收入增长的近期与长期影响；3公司收入增长制约因素是市场因素还是融资能力的约束，引发如何进一步的分析；（二）预期净资产收益率及其影响因素分析25分1依据下一年度的目标经资产收RO益E，率结合下一年度的市场目标，预测营业收入总体变化趋势与目标水平与盈利水平，并指出潜在的市场影响因素和财务影响因素；（营业收入增长预测）2基于公司近三年净资产收益率平均水平、行业平均水平，规划下一年度ROE的变化趋势与目标值水平；同时考虑每股收益以及股东权益的变化；（净资产收益率ROE目标预测）3依据公司的经营策略与财务政策，在净资产收益率预期目标的基础上对营业收入净利润率、资产周转率及权益乘数分别作出预期分析并进行权衡调整；（基于目标ROE决定因素的权衡）4分析下一年度影响营业收入净利润率预期目标与影响因素，包括各种收入结构、成本与费用与营业收入增长的比率关系，并做出相应的规划与调整；（营业收入净利润率的分解预测与权衡）5分析下一年度影响资产周转率对预期净资产收益率的影响，依据收入增长率以及营业收入与主要资产项目的周转率关系对资产规模与结构做出规划与权衡；（资产周转率的分解预测与权衡）研究报告6分析下一年度的融资结构对净资产收益率的影响，考察影响融资结构的负债与股东权益的主要项分析过程目，并权衡融资成本与下一年度现金流的总体状况；（融资结构的分解预测与权衡）与质量的7对营业收入、盈利水平、资产营运效率以及融资结构的预期与权衡，在实现预期净资产收益率基评分础上进行会计报表的预期；（基于目标ROE进行会计报表预期）（三）融资需求规划10分1测算营运资金的自发增长、固定资产以及对外股权与债权投资以及股利分配、利润留存比率；2在分析外部债务与权益融资能力的基础上测算实现营业收入增长的融资需求；（四）融资能力对营业收入增长的影响分析（非稳态条件下的可持续增长率）10分1测算下一年度外部融资形式与融资规模，包括配股、增发以及债务融资的可行性；2测算财务资源约束条件下的下一年度的最大营业收入增加率，并与营业收入增长率目标相比较；（五）营业收入增长与融资能力的权衡与协调（融资可行性与对增长率的支撑能力分析）15分1在融资约束条件下，对预期目标净资产收益率ROE的可实现程度进行分析，再次权衡营业收入净利润率、资产周转效率以及融资结构的关系；2在分析对营业收入增长的影响因素及支撑能力基础上，对营业收入增长率的预期目标做出权衡；（六）分析结论与措施10分1提炼主要分析结论。简尝洁试、准确地表述公司财务规划中的焦点问题以及引发原因；2建议的可行性措施；（七）总结小组完成报告中存在问题以及如何调整10分举例并逐条说明完成报告存在的问题与原因；每个成员的具体贡献与责任心表现；如何协调与改进；评分项目教师记录（一）分析逻辑与支撑力度10分得分1恰当地运用了公司财务管理与财务规划相关的理论、概念、原理与方法；2体现了以问题为导向的公司财务规划过程，体现了收入增长与财务资源相权衡的基本导向；3分析视角与步骤体现了逻辑严密、多角求证、层次递进、挖掘素材、支撑充分；4对分析过程与结果具有可靠与充分的数据与资料支撑；5分析结果反映了公司真实的财务资源与政策，具有较好的逻辑关系解释力；研究报告6分析结论反映了公司存在的财务问题，并挖掘了财务规划过程的经营性与政策性原因；写作质量与规范性7分析结论体现了决策有用性，而非表面性数据化计算；的评分8体现了针对解决问题或改进的可行性措施；（二）写作规范性（不加分，只扣分，按照5分一档酌情扣减至30分）倒扣分1文字表述符合财务管理的专业术语（以公司年报以及教材用语为依据）；2图、表、曲线能够传递有用信息，并合乎基本规范要求（参考教材的格式，表内数字为小五号）；财务管理课程专题研究报告（2）上市公司财务规划3写作结构与层次递进符合分析过程逻辑性，避免要素缺失；4恰当准确地引证、引述及引注了相关信息、数据及资料的来源；5排版符合模板的基本格式,包括字号、字体、行间距、页眉、页脚及页码；小组成员信息完整；研究报告2分数任课教师签字II北京交通大学经济管理学院会计系学生小组姓名与学号承诺本报告由小组成员共同完成，所用数据与资料均已注明其来源，如使用了他人已经发表或撰写过的分析结果或观点均已进行了规范引用，特此声明。小组成员姓名与签字IIICOURSEGROUPDIRECTORMAZHONG财务管理课程专题研究报告（2）上市公司财务规划报告摘要本报告以万科企业股份有限公司（000002）作为研究对象，以万科企业股份有限公司近几年公布的年度报告为参考资料，综合万科公司发展目标、经营策略、管理方式，结合宏观政策和行业背景，以净资产收益率为核心对万科进行了财务预测与融资规划。通过对企业营业收入增长率的预测，运用销售百分比法、回归法、平均值法等预测方法预测出年度内利润表、资产、自发增长负债、权益，计算出企业在预测期内的资金缺口，并根据预计的资金缺口完成融资规划。在进行营业收入增长的预测时，考虑到了可持续增长率对企业营业收入增长率的约束作用，并作出了对比、分析和权衡。本报告的主要研究目的是，在对万科公司进行财务分析的基础上，发现企业存在的问题，在实现经营目标的基础上不断改善企业的财务目标，对企业财务结构进行优化调整。对公司进行的财务预测和规划，能够提供投融资决策的支持和分析，同时，对万科公司的资产负债表、利润表的预期，也能方便管理者在预测期内更加有效地进行控制，便于发现问题，及时解决问题。本研究报告将企业的财务目标和经营目标结合，没有单纯考虑企业销售目标的实现，还将净资产收益率作为核心的财务目标纳入企业预测与规划中，使得企业在实现预期主营业务的基础上得以改善企业的财务结构，实现预期的财务目标。并且，在预测中采用多种方法，避免了简单使用销售百分比法带来的较大误差。通过对万科公司的预测和分析，认为预测期内万科公司的营业收入增长率为1911，比上一年度仅为略高，这一方面是因为宏观调控政策使得万科2010年股权融资计划受挫，万科资金相对上一年而言更为紧张，这从一定程度上限制了万科营业收入增长率的增长；另一方面是因为万科公司经营策略做出了调整，并没有在土地竞价激烈的一线大城市大量购地，却把经营重心转向地价较低的二三线城市，虽然成本较低，但毕竟带来的营业收入有限。万科2010年预计融资缺口为255505101万元，由于股权融资计划受挫，且近年再无股权融资计划，不得不全部依靠债务融资进行，其中依靠长期债权融资获得的资金为210216290万元，以长期借款为主体；短期借款为45288811万元。这与万科历年来负债中长期负债较高、债务融资中短期借款较少的情况相切合。预测期内万科资产结构不会发生太大变化，但是负债会有所上升，导致权益乘数略有变大。原因是万科为了填补融资缺口来实现目标营业收入增长率，进行了大量债务融资。这也使得万科资产负债率略有上升，但仍在与近年来水平相当。在宏观调控寒流之后，万科经营方式与业务范围上的改变势必将决定万科之后的发展前景，而政策调控带来的融资渠道单一问题也将制约万科今后的外部融资。在对万科公司进行财务预测和融资规划之后，本报告结合行业背景和宏观环境，对万科在融资方式和经营策略上提出了可行性措施。在将来的发展过程中，万科公司应积极扩充融资渠道，尝试多种融资方法，提高内部融资比例，降低对外源融资的依赖。并结合公司所存在的财务问题，根据国家宏观政策以及市场需求，采取各种策略提高服务质量与产品品质、积极促进销售，消化库存以提升资产周转效率，努力降低成本，力争把握住新的发展机遇，实现企业营业收入增长率的进一步提高。IV北京交通大学经济管理学院会计系学生小组姓名与学号目录承诺III报告摘要IV1公司经营业绩与增长目标111公司的业绩概况112经营规划对营业收入增长的影响113融资能力对营业收入增长的约束22预期净资产收益率及其影响因素分析321营业收入增长预测322净资产收益率ROE目标预测623基于目标ROE决定因素的权衡824营业收入净利润率的分解预测与权衡1025资产周转率的分解预测与权衡11226融资结构的分解预测与权衡1627基于目标ROE进行会计报表预期173融资需求规划1931各类资产投资计划1932股利分配与利润留存1933融资需求194融资能力对营业收入增长的影响2141融资能力分析2142融资约束下的营业收入增长率2343营业收入增长率影响因素分析245营业收入增长与融资能力的权衡与协调2551融资约束下的净资产收益率2552目标营业收入增长率的权衡256分析结论与措施22661分析结论22662可行性措施277总结小组在完成报告中存在问题2771逐条说明完成报告存在的问题与原因2772举例每个成员的具体贡献与责任心表现2873如何协调与改进具体措施28VCOURSEGROUPDIRECTORMAZHONG财务管理课程专题研究报告（2）上市公司财务规划8参考文献299附录29VI北京交通大学经济管理学院会计系公司财务规划报告万科企业股份有限公司（000002）1公司经营业绩与增长目标11公司的业绩概况目前，万科已经成为中国乃至全世界最大的住宅供应商。1998年房改，中央明确将住宅产业“作为经济增长点”后，民营企业在住宅市场所占比重越来越大。2005年，万科开始实施新十年中长期规划，以倍速的弹性增长方式，朝着千亿元的销售目标一路狂奔。2007年末公司总资产100094亿元，营业收入35527亿元，营业利润7653亿元，净利润5318亿元，市盈率3951。公司销售面积达到6137万平方米，销售金额达到5236亿元，占全国住宅市场的份额207，进一步确立了市场领先优势。为了适应未来更激烈的市场竞争，2007年公司大力推进全面家居解决方案，提高装修房的比重，实施精细化管理。公司07年新开工住房中装修房的比例达到534。这些举措使公司项目竣工时间有所推迟。另外在宏观调整大形势下，部分城市也提高了项目竣工备案的条件。相应延迟了项目竣工验收。公司新增项目规划建筑面积合计1142万平方米，按万科权益计算的建筑面积934万平方米。上述新增项目的总规划建筑面积中，410是通过收购公司或合鞣绞饺玫摹2008年末公司总资产119237亿元，营业收入40992亿元，营业利润6365亿元，净利润4640亿元，市盈率1743。2008年鉴于市场的不确定性，公司继续在项目获取上保持谨慎的态度。公司新增项目建筑面积465万平方米，少于2007年的934万平方米，其中845是通过收购公司或合作方式取得。全年新增项目土地价款合计1361亿元，土地的平均成本约2003元/平方米，明显低于2007年地价水平。2009年公司总资产137609亿元，营业收入48881亿元，营业利润8685亿元，净利润6330亿元，市盈率2252。2007至2009三年中，万科经营业绩可谓稳稳上升，虽然2008年净利润减少了13，但在2009年以39的增幅大幅回升。2010年，市场再遭遇宏观调控，万科的成绩却一片飘红，截至2010年6月底，万科的销售额占全国商品住宅成交额的比例为218，在多个城市的市场占有率排名第一，捍卫住了自己全国最大的住宅供应商的宝座。表11万科20062009年经营业绩概况年度2006年2007年2008年2009年总资产（亿元）48508100094119237137609营业收入（亿元）1785355274099248881营业利润（亿元）5073765363658685净利润（亿元）21515318464633市盈率3132395117432252数据来源万科公司20062009年年报12经营规划对营业收入增长的影响2007年公司实现新开工面积比06年增长552，比年初制订的700万平方米的目标提高110。实现竣工面积比06年增长360，比年初制定目标减少了258。这一过程中，因为公司在装修房策略1财务管理课程专题研究报告（2）上市公司财务规划上的施工经验尚不成熟，对部分项目的工程进度估计不足，导致了部分项目未能于年内竣工结算。管理层有信心在08年提高这一方面的管理水平，避免同样问题的再次发生。2008年鉴于市场成交量出现大幅下滑，为使推盘计划和销售进度相匹配，合理控制存货规模，同时也使公司有更充裕的时间根据当前购房者的主流需求优化产品结构，公司于08年中期和三季度两度下调开竣工面积，全年的新开工面积由年初计划的848万平方米调整为570万平方米左右，竣工面积由年初计划的689万平方米调整为586万平方米。公司实际完成新开工面积比2007年减少326，比年初的计划数减少383；完成竣工面积比2007年增加189，比年初的计划数减少232。全年的开发面积与销售面积基本匹配。经过此前数年的市场调整，公司2009年在项目获取上更加谨慎。在部分房价、地价上涨较快的城市，公司坚持“宁可错过，决不拿错”的原则，规避了竞争过于激烈的地块。09年公司新增项目44个，大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市。新增项目的平均楼面地价约2401元/平方米左右，较07年下降295。新增项目的万科权益地价约2482亿元，占同期销售金额的比例约420，考虑未来三年的增长，这是一个稳健而适中的比例。截至2009年末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为2436万平方米，基本可满足未来二至三年的开发需要。从20072009年三年中可以看到，万科公司在每年都会对公司存在的经营问题做出一定的调整和改进，比如存货数量和期间费用的控制等等，这也使得万科公司在2008年的大低谷之后迅速走出，以一个高昂的姿态进入2009年并在营业收入上有了大幅的提升。13融资能力对营业收入增长的约束万科公司一贯坚持稳健经营，通过长期积累，在金融系统中培养了良好的信用和彼此了解、信任的合作关系，融资渠道相对丰富。2007年8月22日，公司公布增发A股招股意向书，8月24日发行认购。本次增发采用A股股东全额优先认购，优先认购剩余部分网上、网下定价发行的方式进行，发行价格3153元/股。8月29日公司公告发行结果，本次发行共增发A股317158261股，募集资金总额999999996933元，扣除发行费用，募集资金净额993660170122元。2007年9月5日，增发的股票在深圳证券交易所上市。同年，公司临时股东大会通过了发行公司债券的议案，拟在中国境内发行本金总额不超过59亿元人民币的公司债券，期限37年。2008年9月2日公司公布公司债券发行公告，向社会公开发行面值不超过590000万元的公司债券。债券分为有担保和无担保两个品种，共募集资金590000万元，扣除发行费用之后的净募集资金576012万元已于2008年9月10日到位。同时，公司与中国建设银行股份有限公司签署战略合作协议，进一步深化双方业已建立的长期战略合作关系，获得建设银行500亿元授信额度。万科通过增发A股和发行债券融资而来的资金主要用于其主营业务即房地产开发上，重点区域集中在珠三角和长三角及沿海大城市一带。万科向其子公司加大了投资，并收购了若干小公司。万科董事会组织实施了公司2007年度分红派息和资本公积金转增股本方案。众所周知，高速增长的营业收入需要不断补充的现金流作为支撑，只有在融资充裕的情况下，万科才有可能实现既定的营业收入增长目标。但是总体来看，在政府宏观调控下房地产行业资金整体紧张的局面不会改变，万科必须进一步拓展融资渠道，加大融资力度，同时避免融资本身可能对证券市场造成重大不利影响，同时确保融资将为股东带来盈利增长。2北京交通大学经济管理学院会计系亿元万科20062009年营业收入7006005004888140040992Y98558X197497355272R09334300学生小组姓名与学号2预期净资产收益率及其影响因素分析本报告采用的是2以净资产收0益率为核心0的财务规划方法，因此在进行财务预测时以净资产收益率为核心，在达到既定经营目标的基础上实现企业的财务目标，将二者综合起来考虑。以净资产收益率为核心是指各项指标最终预测完成之后，计算出来的净资产收益率要达到预期的净资产收益率。1785在竞争性市场环境中，企业实现目标净资产收益率的途径是实现预计的主营业务收入，提高投资效益和资产的运营效率、控制成本和费用支出及财务风险等。预期净资产收益率并非是一个具体的数值，它可以是一个范围，这个范围的确定主要利用杜邦分析体系进行。根据杜邦分析体系，净资产收益率可以分解为营业收入净利率、总资产周转率和权益乘数的乘积。下面将根据公司近年的年报对公司进行杜邦分析，根据历史情况、行业平均水平、竞争对手的现状，对公司预测期内的净资产收益率、营业收入净利率和权益乘数进行预测，给出一个范围，后面进行的各项目的具体预测将围绕这些比率进行。10021营业收入增长预测211一元线性回归法预测02005年2006年2007年2008年2009年2010年图21万科20062009年营业收入数据来源万科公司20072009年年报根据公司历史财务报表中的数据，把万科公司营业收入与年份进行回归分析，发现二者存在比较显著的线性关系，通过工具计算出回归拟合直线方程如上图中所示，代入数值计算可得，预计2010年万科公司营业收入约为60458亿元。3COURSEGROUPDIRECTORMAZHONG财务管理课程专题研究报告（2）上市公司财务规划212产品结构分析法预测万科的营业收入主要有两个方面房地产、物业管理。近三年这两项收入占总收入的比重以及各自的增长率如下表表21万科公司20072009年营业收入结构年度2007年收入万元所占比例增长率房地产开发经营3517517799419907物业管理21003470591763其他业务00合计353852117100009826年度2008年收入万元所占比例增长率房地产开发经营40489600098771511物业管理25280000622036其他业务24938000617636合计409917800100001538年度2009年收入万元所占比例增长率房地产开发经营48316228698841933物业管理32879890673006其他业务2359856049537合计48881013110000192520072009年平均收入万元所占比例房地产开发经营4132700199898物业管理2638779063其他业务1617885039合计417526683100数据来源万科公司20072009年年报万科公司为专业化房地产公司，其主营业务为房地产开发经营和物业管理两个部分。房地产开发经营即在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房；物业管理即受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。根据上表中数据，显而易见，万科公司营业收入中，房地产开发经营所占比重几乎每年都接近99，其增长率与营业收入增长率十分接近，这也说明，房地产开发经营的收入增长是万科营业收入增长的唯一主导因素。因此，如果能准确预测出万科公司2010年房地产开发经营的情况，就能更进一步对万科公司营业收入做出比较合理和准确的预测。下面将针对万科公司房地产开发经营业务进行具体的分析。4北京交通大学经济管理学院会计系学生小组姓名与学号根据万科公司2009年年报中所述，考虑现有的资源和未来市场的状况，受政策利好、信心恢复等多重因素影响，加之大量购房需求从2008年推迟到2009年释放，2009年房地产市场成交大幅增长，创历史新高。全年商品住宅销售面积和销售金额较2008年分别增长439和800，较2007年分别增长234和507。2009年公司实现营业收入4888亿元，同比增长192，实现净利润533亿元，同比增长321，销售额首次突破600亿元，实现销售面积和销售金额分别比2008年增长191和325，结算面积和结算收入同比分别增长341和193。截至2009年末，公司尚有3745万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计3823亿元。其中合并报表范围内已售未结面积3435万平方米，合同金额3565亿元。鉴于2009年市场形势明显好转，预计待结算资源的盈利水平将有较大提升。上述待结算资源绝大部分将在2010年参与结算，为公司2010年实现良好的收益水平提供了有力的支撑。同时，金融危机带来的影响在2009年开始慢慢减退，随着销售回暖趋势的确立和市场信心的回升，企业的投资意愿普遍恢复，项目开发节奏逐渐加快。2009年动工项目中很大一部分将在2010年转化为市场供应，因此2010年全国市场的新房供应总体上将比2009年更加充足。另一方面，结合2010年第一季度的全国商品房销售概况来看，全国商品住宅市场延续2009年以来的旺销局面，成交面积和成交金额同比分别上升303和515。而在4月中旬，国务院下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知后，市场迅速反应。5、6月份全国商品住宅成交面积和成交金额同比分别下降59和111。万科重点关注的14个主要城市在5、6月份的成交面积和金额同比分别下降624和598。从产品成交结构来看，投资性购房需求逐步淡出，大户型、高档商品房的去化速度明显放缓，中小户型普通商品住房占成交的比例进一步提高。此外，部分前期投资比例较高、房价上涨过快的城市，价格逐渐出现松动迹象。目前来看，大多数城市的新房存量仍然处于近年来的低位，但受成交量回落的影响，主要城市的新房库存开始结束自2009年市场回暖以来的持续下降。6月份，万科关注的14个主要城市的成交批售比（成交面积/新增批准销售面积）下降至1以下，达到2009年1月以来的最低水平。随着下半年新盘上市高峰的到来，预计新房可售库存量的增加速度将有所上升。万科公司的应对策略是坚持主流市场定位，以活跃成交为目的，积极促进销售，取得良好成效。累计实现销售面积和销售金额同比增长195，占有率排名在北京、天津、青岛等城市的排名升至市场第一，在深圳、无锡、沈阳、武汉、镇江等城市继续保持市场占有率第一的位置。同时由于公司大部分项目竣工集中在下半年，随着这些项目陆续竣工并转入结算，预计下半年的结算收入和营业收入相比上半年将有较大增长。由此可以做出判断，在2010年，公司虽然面临政策对市场带来的阻力，但由于应对措施得当，经营情况并未受到太大影响，与此同时，公司待结算资源和开发中项目也将在2010年对公司营业收入带来不小的贡献，结合万科公司在2010上半年延续了2009年经营的良好势头来看，整个2010年万科公司的营业收入也将十分可观。因此预计万科公司房地产开发经营业务收入增长率将在19左右。即万科公司房地产开发经营业务收入将在483162286（119）574963120万元。随着万科房地产开发经营规模的不断扩大，物业管理作为发挥居民小区整体功能和综合效益的重要一环，也将伴随着增长，且不会受到政策、经济环境的影响，根据万科历年年报中所反映的信息来看，物业管理所带来的收入增长率应在32左右，即物业管理收入预测值为3287989（132）4340145万元。根据近几年万科公司主营业务收入均占总营业收入的995左右，通过产品结构分析法预测出万科公司2010年营业收入应该在（5749631204340145）995582214337万元左右。由于产品结构分析法不仅仅是对历史数据的分析和处理，而且考虑了未来的预期，对房地产开发的发展趋势、公司战略、行业背景和政策影响作了综合分析，得出的预测结果更为科学合理一些。此时，在用两种方法预测出的公司营业收入不存在太大的差距的情况下，应将回归法预测值作为参考值。综上，万科公司2010年营业收入预测值应为582214337万元。5COURSEGROUPDIRECTORMAZHONG万科20072009年净资产收益率变化0250021902000150015401320100财务管理课程专题研究报告（2）上市公司财务规划万科公司2010年营业收入结构成分的预测值如下表所示。表22万科公司2010年营业收入结构预测年度2010年收入万元所占比例增长率房地产开发经营574963120987519物业管理及其他业务725121712528合计582214337100001911数据来源数据为根据万科公司20072009年年报计算的预测值213预测营业收入增长率与可持续增长率的比较根据上文中分析计算可以得出，2010年预期营业收入比2009年增长了1911，接下来计算万科公司2010年的可0持续增长率约为01599。可5持续增长0率的的前提是无外发权益融资且满足目前的资本结构、股利支付率、营业收入净利率、资产周转率不变，债务时唯一的外部融资来源，所以事实上企业实际可承受的增长率高于其可持续增长率。根据VANHORNE观点，即实际增长率不超过可持续增长率的46倍是企业可以承受的，万科公司2010年预测的营业收入增长率1911在企业可以接受的范围之内，因此预测2010年万科公司的营业收入为582214337万元是可以接受的。22净资产收益率ROE目标预测00002007年2008年2009年图21万科20072009年净资产收益率变化数据来源CSMAR数据库虽然2008年净资产收益率出现巨大滑坡，但同时房地产行业各大公司也出现滑坡，究其原因主要是2008年市场遭遇宏观调控，房贷新政策、加息等市场化调控手段的运用以及房贷收紧和数次加6北京交通大学经霉芾硌夯峒葡学生小组姓名与学号息的“累积效应”的发力，导致房地产市场普遍降温，同时，美国“次贷危机”引发的金融危机带来的冲击也不可小视，消费者购买力下降、融资成本增加等。综合各个因素，房地产行业各公司的经营业绩出现普遍下滑。可以认为这并非是由于自身经营不善导致的下滑，而是宏观环境的影响所造成的全行业的萧条。所以，不能因为2008年万科净资产收益率的下降说明万科经营不善和盈利能力有问题。2008年9月万科公司发行59亿元公司债券，使资金实力得到进一步增强；2009年对经营和管控体系的进行了重大调整，公司将重点关注每股收益的增长及可持续性，并不是单纯追求规模第一或者是最赚钱的企业，而是作股东回报率最高的公司并体现在公司的总市值上。股权融资措施和公司目标的改变等一系列应对使2009年万科经营业绩重新抬头，净资产和净利润分别有17和38的增长，从而使得净资产收益率也有15的回升，且依然领跑整个房地产行业。表23万科公司20072009年净资产收益率及其增长率年度净资产收益率增长率2007年021917952008年013239832009年01541670数据来源CSMAR数据库表24万科公司20072009年净利润、总资产及其增长率批注S1此处应为此资产，该处为年误用，下文ROE值的误算导致后文度净利润总资产金额万元增长率金额万元增长率中预测值或多或少的错误。2007年53175008146791000944679106352008年463986921274119236579719122009年64300075385813760855481541数据来源CSMAR数据库根据上表所示，2007年的大繁荣和2008年的大萧条使得万科净利润和总资产的变化并无规律所循，所以仅凭表中数据进行估算是毫无根据且无实际意义的。结合万科年报来看，万科公司2010年年初公司计划全年竣工面积为504万平方米，截止6月底，已完成的竣工面积为128万平方米，仅占全年计划数的254。房地产项目的竣工时间分布具有不均匀性，由于万科公司大部分项目竣工集中在下半年，随着这些项目陆续竣工并转入结算，预计下半年的结算收入和营业收入相比上半年将有较大增长。由于房地产结算存在滞后性，2009年市场回暖所带来的项目利润回升已在2010年上半年得到良好体现，同时，万科公司近年来在控制成本、提高盈利能力方面所取得的成效比较明显，所以，万科公司盈利能力在2008年之后稳步提高的势头必将得到延续，所以ROE会呈现上升势态，但不会超过2007年的水平。故预测2010年万科公司ROE约为016019。公司于2007年8月22日发布招股意向书，向社会公开发行A股股票，发行数量317158261股（面值人民币1元/股），发行价格人民币3153元/股，募集资金人民币999999996933元。扣除发行费用人民币6339826811元后，募集资金净额人民币993660170122元于2007年8月30日到位，截至2009年12月31日，此次募集资金按照招股意向书使用了人民币951488万元，占募集资金净额的958，余额人民币42172万元将随着项目的后续开发全部投入。万科2009年提出的112亿股权融资计划已经取消，其准备募集资金进行开发的项目已经基本完工，故其总股数和股本都不会出现大的变动。而考虑到万科公司在2010年净利润仍将以一定增幅上升，其每股收益也会以相同比例上升。7COURSEGROUPDIRECTORMAZHONG万科20072009年每股收益0807307060504804037030201财务管理课程专题研究报告（2）上市公司财务规划02007年2008年2009年图22万科20072009年每股收益数据来源CSMAR数据库23基于目标ROE决定因素的权衡表25万科20072009年ROE分解营业收入净利率总资产周转率权益乘数净资产收益率2007年01500474295102192008年01130374307201322009年0132038130300154数据来源CSMAR数据库根据上表中数据所示，万科公司权益乘数一直保持在30左右，即万科公司总资产与股东权益的比值保持相对稳定，股东投入资本在总资产中的比重一直在30左右没有大的变动，故权益乘数的变动对ROE变动的贡献很小。因此，预测期万科权益乘数预计仍将保持在30左右。相对来说，营业收入净利率和总资产周转率的变动对净资产收益率的变动贡献更大一些，下面将分别对这两项进行分析。鉴于万科20072009年三年先下降后上升式的波动，仅从这三年的情况中难以做出客观准确的判断。为了更能了解公司营业收入净利率的波动情况，可以把视野放宽到7年，排除2007年过分繁荣和2008年大萧条这两年的特殊情况，可以做出判断，万科近年来的营业收入净利率总体上是波动上升的，盈利能力逐渐提高。但鉴于金融危机带来的影响尚未消除，调控压力仍在，万科营业收入净利率不会出现惊人的飞跃，增长幅度应该趋于保守，但营业收入净利率的增长率应比上一年高。故可以做出预测，万科2010年营业收入净利率为0154左右。8北京交通大学经济管理学院会计系万科近7年营业收入净利率变化0160015001360140万科近7年总资产周转率变化01320129018200011901130170006800089058800680005630506005600047403810044000374003200学生小组姓名与学号002002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年0100图23万科近7年营业收入净利率变化数据来源CSMAR数据库00002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年图24万科近7年总资产周转率变化数据来源CSMAR数据库从上图中可以发现，万科公司近7年来总资产周转率一直呈下降趋势，这是因为万科总资产增长速度一直高于营业收入增长速度，2009年公司前存货量巨大，较低的存货周转率和较低的非流动资产周转率都因此而来，同时也是总资产周转率较低的原因之一。万科公司在2009年做出了积极调整，改善存货结构，一系列措施的实行收到了良好成效，故2009年其总资产周转率有了回升，这是9COURSEGROUPDIRECTORMAZHONG财务管理课程专题研究报告（2）上市公司财务规划一个良好的信号，预计在2010年公司总资产周转率会保持上升，延续进一步得到改善的势头。故预测2010年万科公司总资产周转率为04。根据上文中对万科公司ROE的分解，以权益乘数30、营业收入净利率0154、总资产周转率04计算，万科2010年ROE为300154040185，在所预测范围016019内。24营业收入净利润率的分解预测与权衡241主营业务成本表26万科公司20072009年营业成本年度2007年2008年2009年营业成本金额万元206073390250052745345147177增长率801121343803数据来源万科20072009年年报万科公司主营业务为房地产开发经营，其主要开发成本来源于购地，而今年来屡见不鲜的“地王”现象从一个侧面反映出地价的高昂。每建筑平方米的地价超过周边在售的楼价的情况也经常出现。大量购地是万科公司近年来高营业成本的原因之一。另一方面，主营业务的增长使得结算规模不断扩大也是其营业成本不断上升的原因，并且是主因。表中2007年8011的高增长率是因为2007年万科营业规模迅速扩大，在收入结算规模扩大的同时，成本的结算规模也随之扩大。从表中可以看出，从2008年开始，万科营业成本保持上升。2010年万科进一步扩大了业务规模，购地与开发脚步未曾松懈，且随着万科以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦战略的进一步实施，深圳、广州、上海、北京、天津几大核心城市的购地与开发业务将进一步扩大。但从萧条中回归正常水平后，最近几年不可能出现太高的增幅，即营业成本的增长率也将下降。故预计2010年万科营业收入成本增长率为24，其营业成本为345147177（124）427982499万元。242营业税金及附加表27万科20072009年营业税金及附加及营业税金及附加/主营业务收入2007年2008年2009年营业税金及附加万元411577304533873036025804营业税金及附加/营业收入011601110074数据来源万科20072009年年报根据万科20072009年年报所显示的数据，经计算得出万科20072009年的营业税金及附加占营业收入比如上表所示。分别为0116、0111、0074。万科营业税金及附加/主营业务收入在近几年总体比较平稳，2009年的下降是因为大量项目未结算，一些开发项目未竣工，这些项目都将在2010年结算，所以2010年的营业税金及附加/营业收入将比2009年略有提高。预计值在0078左右。计算得出，预测期营业税金及附加为582214337007845412718万元。10北京交通大学经济管理学院会计系学生小组姓名与学号243期间费用（营业费用、管理费用、财务费用）表28万科20072009年期间费用年度2007年2008年2009年金额（万元）119454371860350115137169营业费用增长率909155741863占营业收入比例336454310金额（万元）176376581530799214419868管理费用增长率105221321580占营业收入比例496373295金额（万元）359500165725335736804财务费用增长率1565182821272占营业收入比例101160117数据来源万科20072009年年报万科公司在2009年对三项期间费用的管理作出了调整，决定优化营销措施，控制营业费用；减少股权激励和人工费用从而减少管理费用；减少不可资本化的借款从而减少财务费用，从上表中可以看出，至2009年末，万科公司的三项期间费用都得到了良好的控制，都有了不同程度的减少。2010年万科将继续保持在费用控制上取得的成效，三项期间费用不会有大幅上升的趋势。随着大量工程在2010年竣工结算，营业费用也随之产生。对营业费用进行预测将采用销售百分比法和平均值法，因为营业费用与主营业务收入之间是存在一定关系的，但是主营业务收入为预测值，为了避免主营业务收入估计的误差对营业费用的影响，同时选择平均值法进行预测。计算出近三年营业费用占营业收入的平均值为（336454310）/3367，计算出预测期营业费用为58221433736721347859万元。而计算出三年营业费用平均值为15228702万元，考虑到万科营业费用进一步下降的趋势，用后者作为预测值比较合理。万科管理费用将继续减少，但减少的幅度也会较前两年小，其增长率应约为40左右，计算出其管理费用预测值为13843073万元。其占营业收入的比例为237，符合万科管理费用进一步下降的趋势。三年中万科财务费用尽管增减幅度很大，但占营业收入的比例变化很小，预计万科财务费用将进一步降低，故取090为预测期财务费用占营业收入百分比，计算出预测期万科财务费用为5822143370905239929万元。故预测期万科期间费用如下表所示表29万科2010年期间费用预测营业费用管理费用财务费用期间费用总和2010年预测值（万元）1522870213843073523992934311704数据来源数据为根据万科公司20072009年年报计算的预测值244投资收益表210万科20072009年投资收益2007年2008年2009年投资收益（万元）208030720941149240768数据来源万科20072009年年报11COURSEGROUPDIRECTORMAZHONG财务管理课程专题研究报告（2）上市公司财务规划投资收益因其有较大的不确定性，且万科近几年的投资收益无规律可循，2007年与2008年投资收益持平，2009年却猛增45倍，而万科2010年上半年投资收益是上一年同期的206。故以206作馄谀谕蚩仆蹲适找娴脑龀剩扑愕贸鐾蚩010年投资收益预测值为28276750万元。该预测值误差可能较大。245营业外收支营业外收入与营业外支出的发生与其他科目间的关系不大，不适合采用比率分析法进行预测，因此采用最近三年的平均值作为预测值。近三年数据及预测值如下表所示。表211万科20072009年营业外收支2007年2008年2009年2010年营业外收入（万元）314578574551706788531972营业外支出（万元）4274969995911383338936808营业外收支（万元）112918425039676550404836数据来源万科20072009年年报，2010年数据为根据万科20072009年年报计算的预测值246所得税表212万科20072009年实际税率2007年2008年2009年所得税（万元）232410491682416521874203税前利润（万元）764160576322285686174278实际税率304126612538数据来源万科公司20072009年年报所得税的计算需要调节会计利润，因此不能根据企业适用的税率与企业预期的税前利润计算得出。在此利用平均税率的计算方法。根据上表中可看出，万科近三年实际税率呈下降趋势，取万科2447作为2010年企业所得税税率。根据利润表计算得出2010年万科所得税预测值为25052222万元。247净利润根据上文中预测值，可计算得出企业净利润为77327108万元。此时预测期营业收入净利率为77327108/5822143370133。与2009年相比略有增长，在可接受范围之内，可认为该预测值合理。25资产周转率的分解预测与权衡251资产总额的预测资产总额的预测先考虑回归的方法。将资产总额与年度进行回归分析，发现二者存在十分显著的线性关系，通过工具计算出回归拟合直线方程如下图中所示，代入数值计算可得，预计2010年万科公司的资产总额约为1600000万元。12北京交通大学经济管理学院会计系万科20072009年资产总额（万元）18000000Y2E06X8E062R0999916000000140000001192365797137608554812000000100000001000944679学生小组姓名与学号80000002007年2008年2009年2010年图25万科20072009年资产总额数据来源万科公司20072009年年报接下来再利用资产周转率计算资产总额。根据上文中的预测，万科2010年总资产周转率应在04左右，根据预期的营业收入582214337万元计算，预期资产总额为582214337041455525843万元。根据上述两种方法计算的预期资产总额后，把两种方法计算得到的平均值1527767921作为预测期资产总额的初步确定值。252流动资产预测表213万科20072009年流动资产（单位万元）2007年2008年2009年货币资金170465046199782859230019238交易性金融资产007405应收账款864883092277487131919预付款项828419793160519087363195其他应收款276405693496096977858094存货664728769858986965900852943流动资产总额95432519211345637321303232794数据来源万科20072009年年报下面对流动资产及其组成部分进行预测。万科公司一直秉承“现金为王”的战略，根据万科近三年年报，公司货币资金占总资产的比例分别为1676、1672、1676，一直维持在一个十分稳定的状态，故取三年所占比例的均值16747作为2010年万科货币资金占总资产的比例，通过计算可得2010年万科货币资金预测值为255850201万元。13COURSEGROUPDIRECTORMAZHONG财务管理课程专题研究报告（2）上市公司财务规划根据万科公司年报，万科应收账款周转率近三年分别为5779、4586、5976，2008年的大幅降低主要是因为金融危机带来的居民消费力下降等因素的影响。其正常水平应在59左右，通过计算得出预测值9871429万元。万科公司2009年起加快了在一线城市以及珠三角、长三角等地域的拿地步伐，预计公司预付款项不会出现大幅变动。排除2008年特殊情况，取2007年和2009年均值85102587万元作为2010年万科预付款项预测值。其他应收款具有较大不确定性，故该项的预测值会有较大误差，取三年均值46819877万元作为2010年预测值。存货管理不善是万科长期以来的问题。自2009年起万科项目开发速度加快，存货周转率降低，同时决策者对于存货管理的问题做出的调整与改善，存货问题正在逐步得到改善。根据万科年报，三年来万科存货周转率分别为041、033、039，预计2010年万科存货周转率将进一步上升。由于房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本，只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时，才能确认收入并结转成本，因此，房地产企业往往有很大的存货余额，而万科存货数量也将随着购地步伐的加快而上升。取040作为2010年万科存货周转率计算得出预测期存货为1069956248万元。根据上述预测，预测期流动资产总额为1467600342万元。表214万科20072009年流动资产、流动资产周转率20