2016邢台市场调研报告及产品初步建议

2010邢台市场调研报告及产品初步建议邢台市场调研报告及产品初步建议2010年3月9日本次调研的目的对邢台市城市发展方向与城市功能分区开展调研；全面了解邢台市近几年房地产市场的价格、供需关系，并对邢台未来房地产市场的走势进行初步预测；对意向地块进行客观的说明与优劣分析，为集团高层提供决策性依据。报告结构1邢台市简介2地块分析宏观市场分析5报告回顾78公里。范围自东三环外200米处至西三环外33公里处，南北宽从800米到2000米不等。自西而东规划有六大景区河湾湿地生态保护区庄园牧歌度假区、现代运动休闲区、都市休闲游览区、百泉风景游览区、东郊森林游览区。本案地块原属“煤炭塌陷基本稳定区”。该区域属城市边缘地带，市政配套极为不成熟，无原住民市民对七里河新区心里接受程度地块分析3项目当前的一些顾虑报告结构1邢台市简介2地块分析宏观市场分析5报告回顾63市场分析房地产市场分析产品建议项目SWOT分析4区域研究第一部分宏观市场研究城市规划情况宏观经济状况人口状况第二部分房地产市场研究一级市场二级市场第四部分项目板块研究第三部分邢台市客户群研究第一部分宏观市场研究城市规划宏观经济状况人口状况城市地位邢台地区政治、经济、文化中心邢台市是河北省南部区域城市；城市未来的定位是冀南重要的中心城市。邢台市区辖桥东区、桥西区，市区土地总面积133平方公里，总人口6972万人，市区人口60万（4511人/平方公里）邢台市近年来GDP快速增长，国民经济稳定快速发展，为房地产市场的发展提供了有力支撑邢台市历年GDP增长情况房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系4558大于8小于4萎缩停滞稳定发展高速发展近5年邢台市GDP增长率保持在10以上，2009年城市GDP达到1060亿元,增幅10，为房地产健康发展提供有效保证。根据城市GDP与房地产发展关系模型，城市GDP增长率大于8时，城市房地产处于高速发展时期资料来源邢台市每年国民经济和社会发展统计公报邢台市人均GDP快速增长，房地产市场处于高速发展期邢台市历年人均GDP发展状况邢台市人均GDP保持高速增长，近4年来增长速度均超过6，受金融危机的影响，2009年全国经济从低谷走出来，邢台也不例外。根据人均GDP与房地产发展关系模型，人均GDP在8004000美元之间时，房地产处于高速发展期8004,000US40008,000US800020,000US0800US启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系资料来源邢台市每年国民经济和社会发展统计公报邢台市第二产业连续10年比重最大，形成以邢钢、冶金、冀中能源为主的大型国企；城市白领群体缺失邢台市历年产业结构状况资料来源邢台市每年国民经济和社会发展统计公报宏观经济小结城市GDP与人均GDP逐年大幅度增长，房地产市场处于高速发展时期第二产业比例连续10年比重最大，形成以邢钢、冶金、冀中能源为主的大型国企；城市白领群体缺失（发达城市的购房主力人群）从发展的眼光看，邢台急需新的增长点。第一部分宏观市场研究城市规划宏观经济状况人口状况本地人口自然增长缓慢，无大规模外来人口迁入，未形成市场的推动力量邢台市2009年末常住人口6972万，户籍人口621万，人口自然增长率约752009年邢台市区人口为60万人邢台市居民生活水平大幅改善，人均可支配收入水平不高，购房能力不足邢台市城市居民的人均可支配收入保持较高速度增长，2008年城市人均可支配收入达到8779元，增长79人均可支配收入增加将带来房地产市场的快速发展，价格上升、成交量增加20052008人均可支配收入平均增长率为15945，人均消费支出平均增长率为19625，比人均可支配收入高了3个百分点邢台市历年人均可支配收入邢台市历年人均消费支出资料来源邢台市每年国民经济和社会发展统计公报邢台人消费意愿强烈，理财、投资意识不强，近年开始重视储蓄，居民购买力有较大提升邢台城市居民人均消费性支出与人均可支配收入之比与普通城市在06065之间相吻合，消费特征不明显邢台市历年人均消费性支出占人均可支配收入的比例资料来源邢台市每年国民经济和社会发展统计公报人口状况小结城市人口城市辐射力较差，人口增长主要依靠本地人口的自然增长，外来人口数量很小，综合实力不足，制约城市未来高速增长由于城市产业结构中缺乏第三产业，导致城市白领（购房的主力群体）缺失邢台人特征邢台人理财、投资意识不强，这种情况逐渐改变，未来购房能力会逐渐加强置业投资仍需要继续引导国有企业员工及机关事业单位人群购买能力较强第一部分宏观市场研究城市规划宏观经济状况人口状况邢台市近10年的发展规划图城市规划发展方向“五星捧月”中“月”指中心城区，“五星”指任县、南和、内邱、沙河、皇寺。邢台城市集群人口远景将达到200万人左右。各中心之间以农田、绿地相隔离，以快速交通相联系，形成功能各异、规模适度、产业互补、城绿交融、人文与自然相生并荣、景观与风貌独具特色的邢台城市集群，成为带动区域经济发展的核心。城市总体布局一城三区两心四轴城市核心部分。“三区”指龙岗新区、高新技术产业开发区和七里河新区。“两心”指桥东区的旧城市中心和龙岗新区的新城市中心。“四轴”指贯穿市区的四条主要街道，是市区东西向延伸、南北向拓展的主轴线。本项目七里河新区龙岗新区高新技术产业开发区邢台城市规划小结一城三区，以新区开发为发展方向，新区建设带动旧城改造，重点加快城市路网建设，形成“一城三区”的中心城市布局邢台市规划构筑的“水系绿网，环城绿廊”将起到加快七里河版块建设步伐的作用“四横四纵”的交通规划，缩小了城市空间距离第一部分宏观市场研究城市规划情况宏观经济状况人口状况第二部分房地产市场研究一级市场二级市场第四部分项目区域研究第三部分邢台客户群研究依据房地产发展周期理论，邢台处于向上发展阶段市场典型表现开发商策略高速发展地价和房价开始同步上升，期房销售进入高速消化期，中长期投资者开始进入市场最佳策略土地储备；销售策略分期销售，实现项目预期利润最大化房地产周期理论邢台GDP增速邢台人均GDP增速房地产发展程度判断因素邢台市阶段价格阶段复苏发展危机萧条第二部分房地产市场研究一级市场二级市场与沧州、保定等城市相比，邢台市土地供应适中沧州市2009年土地供应量为1202亩；保定市2009年土地供应量为6977亩；其它城市相比，邢台市的土地出让量总体偏适中，土地出让一方面增加政府调控市场的难度，另一方面增加市场供应，制约价格上涨空间。资料来源中国土地交易网邢台市2007年2009年土地供应量统计表（单位亩）类型200720082009划拨住宅57121416432814协议住宅60876597商业284324413328招拍挂出住宅805653020871382商业22425627021小计住宅小计9236450969104196商业小计30672804130349合计954317901134545七里河新区土地供应分析土地价格相对不高，拿地门槛较低，区域价值空间尚未体现邢台市平均年土地供应量在1000亩左右，包括住宅、商业、商住。2009年协议出让、招拍挂商住用地合计134545亩，按平均容积率2，预计总建筑面积180万平方米城区内主要以城中村改造为主，其中二环内共有6个村拆迁。二环外有46个村拆迁。拆迁进度缓慢。本项目七里河新区占房地产一级市场小结供应邢台市土地供应量适中，年平均1000亩左右（住宅和商业）未来土地供应主要集中于龙岗新区与七里河新区等新兴版块城市内已无大宗土地出让（城中村改造除外）取地方式协议及招拍挂方式第二部分房地产市场研究一级市场二级市场龙岗新区桥东区江南春天50万七里河新区本项目名都阳光2700/25万淼岳林3680/40万天一城3700/30万水榭翰城3600/26万燕云台4200/50万麒麟郡3100/17万阳光巴厘岛20万金域首府3200/40万水岸蓝庭永辉巴黎25万作品别墅4000/现代城3300/尚林苑西北区域情况邢台市区西北部是政府规划发展方向，地价相对较高，未来环境优美、交通便利，医院、学校较多、配套比较完善，较适宜居住。开发项目以小高层、高层为主。东南区域情况中南地区是邢台市目前老城区的中心，多为旧城改造，拆迁费用较高，工程进度缓慢。目前市中心地段、市政配套完善，交通方便，但环境较杂乱，空气污染严重、噪音大，本区域是规划中工业区，不太适宜居住。东北部区域情况东北区域不是政府规划发展方向、地价相对较低；周边市政配套不完善、生活不方便目前居住社区只有世纪名都，其售价较低，在2680元/平方米左右。邢台市房地产市场格局邢台市桥西区项目市场调研情况列表案名阳光巴厘岛永辉巴黎燕云台麒麟郡盛世爱琴海水榭翰城淼岳林金域首府盛世公馆现代城总计占地面积（亩）116亩165亩300亩一亩69亩165亩146亩600亩233亩100亩160亩3125亩总建面积（万）17万25万50万一期17万30万31万40万40万15万30万330万容积率2222525369142710262252809年去化体量（万）7万7万5万16万未开盘5万1万8万8万3万60万剩余体量（万）10万4万45万1万30万26万30万32万7万27万270万销售均价（元/）4200380043003100未开盘33003680350036003300项目区域桥西区桥西区桥西区桥西区桥西区桥西区邢台县桥西区桥西区桥西区邢台市桥东区及七里河沿岸项目市场调研情况列表案名天一城名都阳光合计江南春天尚林苑作品别墅合计占地面积（亩）315亩165亩480亩500亩160亩120亩780亩总建面积（万）50万（含商业）25万75万50万24万20万94万容积率2223152252509年去化体量（万）17万3万20万未开盘15万1万16万剩余体量（万）13万6万19万50万9万19万78万现行销售均价（元/）390027002700别墅6000，洋房4000项目具体位置桥东区桥东区七里河新区七里河新区七里河新区七里河北岸依照城市桥东桥西两区划分桥西西北区域是置业热点区域，中高端楼盘均价在42004500元/平方米之间，以阳光巴厘岛和燕云台为例桥东区域均价在35003700元/平方米之间，以天一城为例邢台市地产市场格局小结商品房成交面积近年大幅度增长，呈现出量价齐升的销售局面2006年、2007、2008年商品房销售均价分别比上一年上涨幅度较大，价格上扬幅度逐年递增；其中住宅均价2009年为3600元/M2；2009年商品房增长幅度（1612）高于可支配收入增长（147）房价上涨的速度将放慢；按数据分析邢台市房地产市场在2008年与2009年上半年受到金融危机的影响,销售价格上涨放慢,出现近三年销化量呈U型曲线20052009年邢台市商品房价格走势图商品住宅价格20072009邢台市商品房销化量走势图邢台市客户对住宅产品的诉求处于从核心产品打造到外围产品转换的发展阶段质量采光通风交通价格环境会所建筑风格服务人文体验品牌身份户型物管配套教育功能核心产品层外围产品层外延产品层外延产品区域外能感受到的，竞争的最高级别外围产品产品附加值，有助于提升物业形象核心产品与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期最集中的竞争层面邢台市场目前产品品质的突破主要集中在户型、环境塑造、功能空间上二级市场小结市场市场处于快速成长阶段，加大放量未来几年大量的经济适用房和拆迁安置房将冲击邢台房地产市场机关、事业人群为主要购房客户，多数为二次及以上置业，置业目的主要以改善居住条件的自住为主市场上较为畅销楼盘年销售量集中在78万M2之间产品市区产品以中户型为主的小高层、高层为主，高端项目有大户型供应，二环线附近以中大户型的多层，小高层为主，别墅类物业主要集中在二环线周边。别墅项目主要集中在西北三环、南二环，预计2010年将放量4万M2左右市场畅销户型面积在80130M2之间，总价在48万以内，平均约35万，超过48万产品形态明显发生变化，如由小高层TH、别墅、花园洋房等价格邢台住宅市场面临着土地、经济适用房以及新住宅项目的大量供应，市场竞争激烈，价格不会出现大幅度的上涨邢台市房地产市场总结一级市场土地供应市场规范性较强，土地供应适中。二级市场商品房价格有持续上涨趋势，但同时面临着土地供应和市场供应的双重压力，价格会平稳上涨，但幅度不会太大邢台市房地产市场主流目前还是以改善型为主、地段和配套是主要诉求的阶段；下一阶段发展的重点将是园林景观和社区生活。第一部分大势研究城市规划情况宏观经济状况人口状况第二部分房地产市场研究一级市场二级市场第四部分邢台客户群研究第三部分邢台市典型楼盘第五部分项目板块研究邢台市桥西区燕云台项目基本信息总建筑面积50万平方米车位配比107建筑类型观景公寓、花园洋房、LOFT开发商邢台天合地产开盘时间2008630均价4200元/风格中式风格售楼部项目景观区入口儿童娱乐设施水榭长廊优劣势分析优势1、营造有品位的文化氛围，树立了高档社区的形象。2、营销手法较为细腻，迎合了部分感性客户尤其是女性客户的心理。3、在产品细节上处理较好。4、明确的中式风格定位，凸显了项目特色。5、地段优势明显。劣势劣势1、单价偏高，市场认同感尚需时日。2、除花园洋房等少数产品外，高层户型设计一般，对高端定位的支撑力不够。3、销售队伍素质一般，与高端楼盘的形象不匹配。洋房外观高层工程进度邢台市桥东区天一城项目基本信息开发商家乐园房地产开发有限公司代理商北京欣原业地产机构整合推广今久传播（北京）均价3700元/建筑类型高层天一城总住宅面积30万平米，其中电梯房30栋。高层（16层以上）电梯房配置双电梯，全景洋房一梯一户或一梯两户。天一城户外广告天一城售楼处外观优劣势分析优势1、邢台市目前最大的城市综合体，配套优势明显。2、开发商充分利用了其在商业领域的优势，既填补了市场空白，又打造了项目的最大卖点。3、桥东区近年来开发量不多，开发商充分利用其自身的资源优势占领了桥东市场的最大份额。4、邢台市第一个定位于城市综合体的项目，抓住了行业升级的先机。劣势1、早期规划的商业量体过大，不利于商业气氛的培育。2、除地段和配套优势外，住宅产品本身无明显特色。总体规划图邢台市桥西区阳光巴厘岛项目基本信息开发商河北凰家房地产开发有限公司建筑类型高层、别墅建筑风格东南亚风情，注重营造社区景观园林阳光巴厘岛总建筑面积17万平方米，户型面积70170平方米不等，由5栋别墅、10栋观景洋房组成。巴厘岛规划图优势1、开发商凰家地产的多年品牌优势。2、项目定位极具特色，树立了独特的形象优势。3、景观示范区和售楼处的包装形态第一，对到访客户有较强的视觉冲击力。4、在整体规划上，将景观置于首位，将景观与建筑有机结合5、面积落点较为合理，既发挥了高端产品（楼王）的价值，又保证了相当比例的适中户型，避免了曲高和寡的局面。劣势1、小区以东南亚风情园林为主要卖点，在气候差异极大的北方不易实现。2、园林景观维护成本较高优劣势分析邢台市桥东七里河作品别墅项目基本信息开发商邢台秦塬房产开发有限公司均价6000元/平米景观设计北京大学土人优势1、属于七里河板块，临近自然资源。2、在产品细节上有一些局部创新，在邢台市场处于领先地位。3、现代中式别墅定位，在邢台市场属首创。4、专业代理公司，在包装水平和服务细节处理较到位。劣势1、建筑密度偏大，不利于高端品质的塑造。2、户型设计一般。3、规划布局缺乏亮点。4、利润期望值过高，销售不畅优劣势分析邢台市桥西区现代城（临近七里河版块唯一的城市综合体）楼盘名称现代城地址邢台市建设西大街1号开发商邢台景城房地产开发有限公司开盘日期2010年1月入住时间2011年12月物业形态酒店、商业街、写字楼、五栋公寓、八栋住宅建筑面积30万现行均价3300元/住宅（商业暂未开盘）主力户型40120整层面积700余平方米项目简介商业地产模式，集购物、娱乐、休闲、餐饮、居住于一体的多业态综合体。优劣势分析优势三个唯一1、具有独立功能的城市综合体，涵盖全方位的商业业态2、建筑立面整洁新颖，具有强烈的现代风格，邢台市唯一3、开创邢台市房地产“城市综合体”先河劣势1、地处非繁华商业区，商务市场氛围不足2、住宅产品的舒适度不高3、开发商品牌号召力不足优劣势分析秀兰水榭翰城项目基本信息开发商河北秀兰房地产集团有限公司楼盘状态2008年9月19日开盘在售建筑面积约26万平方米占地面积约97公顷建筑类型高层优劣势分析优势1、地段优良，有较强的区位优势。2、全地下停车，人车分流3、开发商自组物业，甚至以低于成本价的方式补贴5年。4、小区南侧紧邻一条小型天然河道，南侧产品有一定景观优势。劣势1、产品规划无特色2、地价成本较高，销售压力较大。3、从业人员队伍素质一般。桥西区打造城市上游产品，以阳光巴厘岛和燕云台为例桥东区打造居住生活“大社区”，提升区域价值，以“天一城”为例。七里河版块，尚在启动阶段，区域成熟度及配套设施都极不完善。尚无法同以上两主城区相争，已上市产品的市场表现就充分说明了这一点。例如江南春天均价不足2600元/；而作品别墅忽略了市场对此区域的认同感，单一的从建筑本身出发，使联排别墅的均价达到了55006000元/；此价格是邢台市房地产售价的顶点严重的透支价格上涨空间。第一部分大势研究城市规划情况宏观经济状况人口状况第二部分房地产市场研究一级市场二级市场第四部分邢台客户群研究第三部分邢台市典型楼盘第五部分项目板块研究邢台客户特征描述通过对邢台市历史、人文、消费等方面的分析可以看出1邢台人具有勤劳、正直、开拓、诚信、奉献的精神2邢台人具有开放、接受新事物的特征具体表现在地产方面对建筑风格及园林景观的要求3消费力逐步提高具体表现在地产方面对房地产的认识逐步深刻，不再以满足居住要求为第一要素，改善型居住成为消费的潜在力量并开始追求产品的多样化和品质化4投资意识及消费意识还需加强2009年市区国有单位人均年收入24万元左右行业收入水平最高的为医疗卫生、政府公务员、金融保险、文体娱乐、教育等行业城市一般家庭月收入在3000元左右。主力客户群体城区稳定高收入人群主要集中于公务员、大型国有企业员工等机关事业单位高收入人群面积要求110M2以上，总价不超过50万代表群体市政府及其他机关公务员区政府、区委及相关机关公务员公检法系统水、电供应系统银行金融系统医疗卫生系统邢钢、冶金、冀中能源等国企员工群体特征普通公务员及员工收入稳定，包括福利、奖金及其他补贴月收入约在2000元左右，年收入在3万左右住房补贴高，多次置业的可能性比较大购房动机主要是为了自住,改善居住环境非常认同开发商品牌效应,关注产品品质及园林景观朋友介绍及口碑产品需求一般都是二次以上置业，要求面积比较大，110M2以上、总价不超过50万配套交通要方便要求有一定的生活设施配套对社区教育配套没有太高要求资料来源访谈置业消费者状况以自住为主，产品品质、环境是本地居民的重要关注点置业情况人群居住现状置业目的主要诉求备注本地居民周边居民自建房屋较多，面积较大，环境比较差，有潜在置业需求自住消费不成熟，更关注价格、环境周边较多村居市区居民拥有自有房产，但环境、户型一般，有一定积蓄，有二次置业基础自住相对价格，更关注产品品质和服务，包括地段、配套、规划、户型、园林景观以及后期物业管理从业人员多数集中在机关事业单位外来居民周边县市由于邢台是单核城市，周边县市高端人群有在长沙置业的需求自住高性价比，环境、配套调研结果显示置业比例较少外省市人群在邢台置业比例较小自住更关注环境、价格、地段、配套调研结果显示置业比例较少投资客看中邢台房产的升值潜力，置业投资投资地段、升值潜力置业投资行为在邢台尚未形成规模数据来源调研资料客户分析小结主流客户为泛公务员群体，私营业主、国企员工。置业目的大都为自主，投资行为相对较少置业的关注点，首先是性价比，其次是地段，生活与工作地的距离一般拥有第一套房屋，居住环境和户型都很一般；由于多年的积累，拥有改善居住条件的物质基础；主要诉求集中于社区规划、园林景观、户型、外立面等产品方面以及后期的物业管理服务；第一部分大势研究城市规划情况宏观经济状况人口状况第二部分房地产市场研究一级市场二级市场第四部分邢台客户群研究第三部分邢台市典型楼盘第五部分项目板块研究项目所在区域的价值处于城市自然外扩的第一站，是城市当前新区中，区域认知度较弱，配套设施相对不完善的区域区域当前正在建设居住社区较佳的自然环境，七里河，城市唯一的自然资源区域内，已无大规模土地出让，本项目是该区域内资源较好的大规模项目本项目七里河新区龙岗新区高新技术产业开发区离城市最近的新区之一，是城市自然外扩的第一站城市核心区边缘紧挨城市唯一自然水景资源七里河。属城市南部宜居向外扩张线上七里河新区未来功能定位是以河湾湿地生态保护区庄园牧歌度假区、现代运动休闲区、都市休闲游览区、百泉风景游览区、东郊森林游览区。将成为一个高尚住宅区。七里河新区在城市中属次中心区域，第二产业占绝对比例。政府打造七里河新区时，工业区就以形成。但是政府在治理七里河两岸时，也对污染比较严重、未达标的电厂原有设备进行改造。并一定程度向南移动了。在一定程度上在推进七里河新区的发展。本项目工业区本项目处于新区发展的质变阶段由居住氛围的形成转向生活氛围的形成新城区发展历程的4个阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段与城市间交通网络的形成开始形成居住氛围生活配套的完善进一步促进城市化和提升生活氛围对周边进行辐射，形成区域中心项目区域现处阶段区域评价与未来展望区域评价区域交通条件较好由于缺乏生活配套，区域缺乏活力，造成区域发展缓慢对邢台城区人而言，区域处于城市边缘，开发程度不足，心理距离较远，但与城市其他新区而言，尤其龙岗新区而言，区域成熟度相对不高。改造后，自然环境较好，为邢台人认可的健康绿色居住环境区域未来展望区域将是城市外扩的第一站生态旅游、休闲、居住将成为本区域的主导当前的规划格局，使得本区域将成为邢台未来的中高端居住区报告结构1邢台市简介2地块分析宏观市场分析5报告回顾63市场分析房地产市场分析产品建议项目SWOT分析4区域研究项目SWOT分析我们的战略强化自然水景资源区域中心化打造邢台低密中高端产品优势S机会O威胁T劣势W1、在邢台居民中心理距离较远2、缺乏公交、教育、购物等社会配套3、周边的有重工业工厂4、因采煤造成的地址塌陷，所造成的顾虑1、七里河自然水景资源2、未来的城市宜居生活区域1、处于城市自然外扩的第一站2、政府将七里河规划为未来的宜居生活住宅区3、1、其他区域板块的大量上市将大量分流潜在客户2、刑钢将大量建设员工宿舍利用七里河改造及打造新区，吸引城市客户，改善区域生活氛围利用项目土地成本低的优势，先期产品迅速引爆项目。通过七里河的改造，改善该区域环境。使之成为新的宜居板块。项目界定根据市场环境的研究，本项目是邢台唯一亲水的宜居生活区项目诉求依托自然环境，我们将打造的是颠覆邢台人固有的区域理念，打造邢台历史上真正的“品质生活社区”竞争对手分析在城市发展板块中，龙岗版块中的新产品以小高层、高层为主。容积率均在25以上。其中阳光巴厘岛以东南亚建筑风格为主的小高层、高层住宅社区。在桥东区板块中，产品以小高层、高层为主。容积率在20以上。其中以天一城为代表的现代简约建筑风格为主。七里河板块中的江南春天、作品别墅等项目主打低密度宜居生活，强调生活舒适度和未来区域价值。我们的建议对地块所属位置进行地质勘探首先应深入了解以下两个关键问题1、进行该地块的地质勘探，此地块属于“早先地下煤矿采矿区”，上年纪的人对此区域是极其排斥的，根本不认同。2、了解此项目内部是否有经济纠纷报告结构1邢台市简介2地块分析宏观市场分析5报