【房地产】营销费用编制作业指引

营销费用编制作业指引一、定义营销费用是为促进项目销售而发生的各种费用。从内容上看，包括两大块一是集团品牌宣传推广费用，二是项目营销推广费用。从推广时间上看，包括前期营销费用和销售期营销费用。其中，前期营销费用通常是指开盘前三个月之前发生的费用。二、在CS表中填写营销费用CS01表在项目方案论证阶段填写，在此表中填写营销费用总额，备注中注明费率，比如35。无论费率还是总额，都应给出充分的理由说明。三、营销费率制定原则一般考虑5个因素（1）区域成熟度指房地产市场开发成熟程度，分为高、中、低三类，它们分别决定费用的高、中、低。（2）品牌知名度指开发商在项目所在区域的品牌知名程度，分为高、中、低三类，它们决定费用的高、中、低。（3）开发周期即所处开发阶段和秩序。一般来说，分期开发的项目，在总费用确定后，首期费用比例会比较高，在产品成熟、知名度扩大后，后期开发的会比前期开发所用的营销费用少。（4）竞争策略即项目拟采取的市场竞争策略，市场地位决定费用水平，一般为4类A市场领先者（含领导者和挑战者）一般采用市场费率平均水平，或略高于市场平均费用水平。B市场跟随者低于市场领先者的费用水平。C市场补缺者低于市场领导者的费用水平，与市场跟随者差不多持平。但有时为了宣传出位，达到标新立异的营销效果，其费用会超过市场领导者的水平。（5）当地市场的平均费率水平要求在确定本公司项目营销费用水平前，进行市调，明确本地市场房地产项目一般的费用支出水平，保证本项目既节省成本，又保持优势。四、营销费用细化费用来源简要说明销售面积销售均价销售额销售时间特殊情况说明营销费用取费比率营销费用总额营销费用细化表格（费用分配）序号类别费用（万元）比例编制说明费用释义一顾问合作费小计指支付给长期提供顾问、合作企业的服务费，1企划顾问公司指纯粹的企划顾问费，不含销售代理2市场调查公司指为项目提供市场调查、研究的专业顾问公司3广告代理公司指定期或不定期支付代理广告发布的费用，含广告设计费4销售代理公司（销售佣金）销售代理佣金5网站公司指网站的制作、维护费6公关活动公司指公关、促销活动公司的服务费7数据、情报公司指提供数据、信息情报的公司服务费8其它其它请注明二媒体宣传费小计指为项目推广发生的媒体宣传费用，包含设计、制作、发布等费用1报纸（含硬广、软文、新闻等）2杂志3户外（立柱、候车亭等）4公交5电视6电台7网络8DM9短信10其它其它请注明三促销活动费小计指项目促销活动所发生的费用，例产品发布会、开盘活动等。不含活动公司的服务费1销售公关活动例开盘现场活动等2交易会/展销会3其它四销售工具（资料）制作费小计指为传递销售信息而制作的销售工具所发生的费用1楼书（含单张、折页等）2户型图模型3效果图4礼品5看楼专车6其它（如便签、计价单包装袋等）其它请注明五现场包装费小计指户外展示和销售示范区包装所发生的费用1看楼通道包装含临时绿化装饰等2导视系统3形象墙（户外围板）4其它包括销售卖场为销售服务的所有用品六现场管理费小计1临时人工费用如临时保安、保洁等（物业管理未进场时）2现场电、水费3现场维护费如售楼部空调维修费4其它其它请注明七售楼部小计1、正式售楼部如用会所作售楼部，则仅指销售包装（不含硬装），如另外搭建售楼部，则指全部设计、工程费、装修费等2、临时接待中心含临时接待中心的租凭费、装修费等八样板房小计如在可售单位内修建样板房，则指设计、装修费、饰品包装费；如修建临时样板房，则包含设计费、工程费、装修费等九信息系统小计指营销管理系统的安装、实施、维护费十沿海客户会及客户会运作费用分摊小计单列十一品牌推广费小计含评奖十二开发商销售奖金小计十三其它小计指除以上十二大项的其它费用合计100备注1、现场办公设备、人工费用不计入含营销费用2、样板房如果销售后，其销售额（属营销部份）与营销费的差额计入营销费用。例价格表中的样板房毛坯价为50万元，为了作样板之用，设计装修所花六十万元。项目销售完毕，该套样板房作价90万元卖出。则样板营销费40万元计入营销所得，可冲抵原样板装修费。五、费用分摊1、分摊对象项目前期所发生的费用直接服务其它项目或分期项目。主要包含以下售楼部样板房看楼车企划顾问费市场调查费等品牌推广媒体推广（例灯箱广告、路牌高炮、网络广告位）2、分摊原则固定资产部份，例售楼部、样板房、看楼车等，按