2017年3月安徽合肥天鹅湖购物中心项目可行性研究报告

2012年3月安徽合肥天鹅湖购物中心项目可行性研究报告2012年3月合肥天鹅湖购物中心项目可行性分析报告目录经济及人口研究地块及区域研究零售市场研究地块及项目竞品研究附部分商业地产数据经济及人口研究国内生产总值产业发展人口数量及其变化趋势社会消费品零售总额人均可支配收入固定资产投资利用外资高等教育相关城市经济对比十二五规划小结经济及人口研究国内生产总值（GDP）合肥市国内生产总值及其增长近十年来，合肥市国民经济保持平稳较快发展，社会生产力和综合经济实力不断提高。2001年至2011年，全市GDP总量持续保持两位数增长。2011年，合肥市全年的国内生产总值达到人民币36366亿元，按可比价格计算，同比增长154，增幅分别高于全国、全省平均增速62和19个百分点。合肥市人均国内生产总值及其增长数据显示，合肥市人均GDP保持继续较快增长。按户籍人口计算，2011年全市人均生产总值达到63772元，比上年增长168。根据经济发展规律，人均DP5,000美元为标志的这一发展阶段是经济转型的重要转折点。这标志着合肥市正处于产业结构加速调整、城市经济加速转型的关键时期。合肥市国内生产总值及其增速合肥市人均国内生产总值及其增速国内生产总值构成合肥市国内生产总值构成2011年，合肥市第一产业增加值为2082亿元，比上一年增长35；第二产业增加值为20022亿元，比上一年增长198；第三产业增加值为14262亿元，比上一年增长114。合肥市经济结构继续保持“二三一”格局。2011年，三次产业增加值构成为57551392，与上年相比第三产业比重下降2个百分比。2001年至2011年，合肥市第一产业增加值占GDP比重从91降至57，第二产业增加值比重从436升至551，而第三产业增加值则从473降至392。这组数据显示出2001年以来合肥市GDP构成中第二产业比重不断攀升，而第一、三产业的比重都有不同程度的下降。合肥市与周边城市GDP构成与2011年周边三省会城市杭州、南京和南昌的GDP构成的比较中，合肥市的第一产业比重最大，而第三产业比重仅超过南昌，比杭州和南京要低。数据显示合肥市第三产业的发展还不充分，产业结构还需进一步优化。合肥市国内生产总值构成2011年四城市国内生产总值构成第二、三产业发展合肥市第二产业增加值及其增长率2011年，合肥市第二产业增加值达到20022亿元人民币，按可比价格计算，比上一年增长198。从2001年至2011年，合肥市的第二产业增加值占GDP比重从436增加至551。从2001年到2011年的十年间，合肥市第二产业增加值年均复合增长率高于GDP总量的平均增长速度，成为拉动经济增长的主要动力。合肥市第三产业增加值及其增长率在经历了20012008年的快速增长后，合肥市第三产业增加值在金融危机后的2年里增速放缓，低于GDP的增长速度。2011年，合肥市第三产业增加值为14262亿元人民币，按可比价格计算，比上一年增长114，占合肥市GDP的比重为392。合肥市第三产业中，GDP比重占前三位的行业分别为交通运输仓储邮政业、批发和零售业、住宿和餐饮业。合肥市第二产业增加值及增长率合肥市第三产业增加值及增长率人口数量及其变化趋势合肥市人口数量和人口自然增长率截至到2010年末，合肥市常住人口总量已达516万人，比上一年增长12。户籍人口数49495万人，比上年末增加352万人，增长07。户籍人口出生率102，死亡率为33，人口自然增长率为69，与上一年持平。除2004年外，合肥市户籍人口数量基本保持年均13的稳定增长。“十二五”末，全市常住人口数量有望超过1000万人。合肥市非农人口数量及其占户籍人口比重截至到2010年末，合肥市户籍人口中非农人口已达216万人，比上一年增长1，占全市户籍人口的比重为435。2000年以来，合肥市非农人口年均复合增长率远高于户籍人口年均增长水平。随着工业化、城市化的进一步推进，合肥市非农人口占户籍人口的比重快速增长，已由2000年的326升至2008年的435。合肥市户籍人口数量及增长率合肥市非农业人口数量及占户籍人口比重社会消费品零售总额及构成合肥市社会消费品零售总额及其增长合肥市社会消费品零售总额随着经济的发展快速增长，从2001年至2011年十年间的年均复合增长率达到了19，显示出强劲的增长动力。2011年，合肥市社会消费品零售总额已达111112亿元人民币，比上年增长19，约占安徽省社会消费品零售总额的2268，继续稳居全省首位。合肥市社会消费品零售总额构成在2011年合肥市社会消费品零售总额的构成中，批发和零售业所占比重最大，为912。其次是住宿和餐饮业，所占比重为8。据最新统计数据，2012年12月，合肥市实现社会消费品零售总额22080亿元，同比增长180。其中零售业实现零售额1783亿元，同比增长194，占零售总额比重为808；餐饮业实现零售总额133亿元，同比增长150，占零售总额比重为60。合肥市社会消费品零售总额及增长率2011年合肥市社会消费品零售总额构成人均可支配收入及消费性指出合肥市居民家庭人均年可支配收入合肥城市居民家庭人均年可支配收入随经济的发展快速增长，从2004年起，每年均保持两位数增长，但整体仍落后于GDP的增长速度。2011年，合肥市城市居民家庭人均年可支配收入为人民币22459元，较上一年增长179。合肥市农村居民家庭人均年可支配收入自2004年以后开始快速增长，2011年达到人民币7862元，比上一年增长187。合肥市居民家庭人均消费性支出及构成2001年至2011年，合肥城市居民家庭人均消费性支出增长率略低于人均年可支配收入年均增长水平。在此期间，人均消费倾向（人均消费支出占人均年可支配收入比重）在2004年后逐渐降至740的低点，2011年降至699。2011年，合肥城市居民家庭人均消费性支出为15697元，比上一年增长120。2011年，合肥城市居民人均消费支出中食品消费支出的比重最大，为38。其次分别是娱乐文教服务（13）、交通和通讯（15）和衣着（11）。合肥市城镇居民收支状况及消费倾向2011年合肥市城镇居民消费性支出构成固定资产投资合肥市固定资产投资2001年至2011年，合肥市固定资产投资总额快速增长，十年间年均复合增长率远远高于GDP的增长速度。2011年，合肥市固定资产投资总额为337697亿元，比上一年增长268。合肥市房地产开发投资2001年以来，合肥市固定资产投资中投向房地产业金额迅猛增长，其增长幅度在2003年达到了1241的顶峰后迅速回落，但仍然保持在35的年均增长率左右。2001年至2011年十年间合肥市房地产开发投资金额的年均复合增长率高于固定资产投资总额的增长速度。2011年，合肥市房地产开发投资金额为88029亿元，比上一年增长104，约占固定资产投资总额的261。合肥市固定资产投资及增长率合肥市房地产开发投资及增长率利用外资合肥市实际利用外资自2001年起，合肥市实际利用外资金额快速增长，2003年开始均保持了两位数以上的增长，2006年的增长速度更是达到了776。2001年至2011年十年间，合肥市实际利用外资的年均复合增长率为30，显示了强劲的增长动力。2011年，合肥市实际利用外资金额达到181亿美元，比上一年增长162，增速触底回升。合肥市实际利用外资构成2011年，合肥市实际利用外资金额中，外商直接投资比重为80，占据了绝大多数份额；外商其它投资占了20。自1984年引进第一家外资企业开始，合肥市在近年来呈现出外资存量迅速增加、单体项目平均规模扩大、利用外资结构进一步优化的特别。2011年，新增外商投资企业66户。合肥市实际利用外资及增长率2011年合肥市实际利用外资及构成高等教育合肥市普通高等院校状况合肥市的高等教育资源比较丰富，至2010年已经拥有中国科技大学、合肥工业大学、安徽大学等普通高等院校44所，在校生人数372万人。2000年至2010年，合肥市高等院校数量从8所快速增加至44所，年均复合增长率为23，合肥市高等教育的蓬勃发展势头。以中国科技大学为代表的高等院校为合肥市的经济发展和科技进步作出了很大贡献。合肥市普通高校在校生及毕业生2000年以来，合肥市普通高等院校在校生人数快速增长。其中2001至2004年由于学生数量的基数较小和高校扩张影响，高校在校学生数量增长率较高，从2005年开始，增速有所放缓。2010年，合肥市普通高校在校人数3726万人，比上一年增长58。2000年以来，合肥市普通高校每年的毕业生人数的增长速度逐年升至2004年的57，随后迅速滑落。2010年，合肥高校的毕业生为97万人，比上一年增长77。合肥市普通高等院校数量及增长率合肥市普通高等院校在校生和毕业生及增长合肥市与其他主要相关城市比较通过与其它城市的比较可以看出，福州市的GDP总量最高，合肥紧随其后，GDP近期增长速度较快。通过与其它城市人均GDP年度增长趋势比较可以看出，合肥最高，太原与福州其次，合肥尽管起步较低，但2010年已超越福州和太原，排列第一，其发展趋势较为迅速。GDP年度增长趋势人均GDP年度增长趋势合肥市与省外主要相关城市经济指标比较2011合肥福州南宁南昌太原合肥排名人口（万人）5706467075023523国内生产总值（亿元）363737352212268920802人均国内生产总值（元）73467578233126453539590191城镇居民人均可支配收入（元）22459266332062220741201492人均消费支出（元）15697178471332415011131112社会消费品零售总额（亿元）1111189710739289732合肥市与省内主要相关城市经济指标比较2011合肥芜湖安庆马鞍山阜阳合肥排名国内生产总值（亿元）36371658121611448531社会消费品零售总额（亿元）11114213972263851固定资产投资（亿元）336013548309504041城镇居民人均可支配收入（元）22459210111800527329166862实际利用外资（万美元）145601104077264309917264881规模以上工业增加值（亿元）14909834555322901合肥市“十二五”规划摘要基本思路与奋斗目标合肥市“十二五”期间国民经济和社会发展的战略定位是全国有较大影响力的区域性特大城市；全国重要的现代产业基地；全国重要的综合交通枢纽；全国重要的创新型城市。合肥市“十一五”期间的奋斗目标是“十二五”末，地区生产总值突破6000亿元；三产比例为35542；人均生产总值15000美元；市区人口达到400万人；城市建成区面积410平方公里；城镇化率75；产业发展深入推进工业立市战略，以培育壮大战略性新兴产业为引领，以改造提升优势传统产业为重点，以发展繁荣现代服务业为支撑，重点打造新型平板显示、新能源、家用电器3个两千亿元级产业，汽车及零部件、装备制造、食品及农产品加工3个千亿元级产业，培育发展23家产值超500亿元、30家产值超百亿元的企业集团，加快形成结构优化、技术先进、清洁安全、附加值高、吸纳就业能力强的现代产业体系。城市规划建设建设现代化中心城区由滨湖新区、老城区和政务文化新区构成中心城区；打造各具特色的城市副中心统筹推进东部、北部、西部、西南部四大组团建设；加快小城镇建设。以强化对外辐射、促进组团对接、畅通城市交通为重点，加快建设现代交通运输体系，形成全国重要的综合交通枢纽。建设多样、安全、清洁、高效能源体系，增强能源保障的可靠性。加强水资源综合规划，加大水利设施建设力度，提升水利服务经济社会发展的综合能力。以提升网络宽带化和应用智能化水平为核心，加快推动信息技术与城市发展全面深入融合，建设以数字化、网络化、智能化为主要特征的“智慧合肥”。经济与人口研究小结2011年，合肥市全年的国内生产总值达到人民币36366亿元，按可比价格计算，同比增长154。全市人均生产总值达到73467元。2011年，合肥市第一产业增加值2082亿元，增长35；第二产业增加值20022亿元，增长198；第三产业增加值14262亿元，增长114。三次产业结构由上年49539412调整为57551392。第六次人口普查显示，合肥市常住人口总量已达570万人，户籍人口数502万人，其中非农人口已达389万人，占全市户籍人口的比重为68。2011年，合肥市社会消费品零售总额已达111112亿元人民币，比上年增长19，其中批发和零售业所占比重最大，为92。其次是住宿和餐饮业，所占比重为8。2011年，合肥市城市居民家庭人均年可支配收入22459元，城市居民家庭人均消费性支出为15697元，人均消费倾向（人均消费支出占人均年可支配收入比重）为699。2011年，合肥市固定资产投资总额为337697亿元，比上一年增长268。2011年，合肥市房地产开发投资金额为88029亿元，比上一年增长104，约占固定资产投资总额的261。2011年，合肥市实际利用外资金额达到181亿美元，比上一年增长162，增速触底回升。外商直接投资比重为80，占据了绝大多数份额。2010年，合肥市已经拥有中国科技大学、合肥工业大学、安徽大学等普通高等院校44所，在校生人数372万人，应届毕业生人数97万人。“十二五”期间，合肥市的奋斗目标是“十二五”末，地区生产总值突破6000亿元；三产比例为35542；人均生产总值15000美元；市区人口达到400万人；城市建成区面积410平方公里；城镇化率75。“十二五”期间，合肥市将加快建设现代化中心城区由滨湖新区、老城区和政务文化新区构成中心城区；打造各具特色的城市副中心统筹推进东部、北部、西部、西南部四大组团建设；加快小城镇建设。各区域发展研究合肥概况合肥行政区划合肥城市规划合肥交通规划合肥各分区发展概况政务文化新区发展概况各区域发展研究合肥概况合肥位于安徽省中部，作为安徽省省会，合肥是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心,也是全国重要的科研教育基地。合肥地处长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。合肥历史悠久，人杰地灵。素以“三国故地、包拯家乡”而闻名海内外。自东汉末以来，合肥数为州郡治所，一直是江淮地区重要的行政中心和军事重镇。合肥的交通非常便利，目前有6条高速公路、6条铁路和高铁交汇在此，合肥新机场将按照4E级标准建设，此外合肥还具有航道280公里，码头28座，是全国内河航运的重要港口。合肥正形成内外贸并举，水陆联运的格局，将显著促进沿海产业转移和区域经济发展。在过去20多年改革开放发展的推动下，合肥经济实力明显增强，城乡建设日新月异，人民生活不断改善。安徽合肥合肥行政区划合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为702948平方公里，其中巢湖水面面积2334平方公里；市区总面积83852平方公里，其中巢湖水面面积7293平方公里，新增南岗镇面积9195平方公里，新增烟墩乡面积10678平方公里，市区建成区面积为224平方公里。合肥整体城市规划合肥市将建设由滨湖新区、老城区和政务文化新区构成的中心城区；打造近期50万人口，远期100万人口的四大城市副中心；按照10到20万人口规模规划试点建设一批镇级市，实现城市空间由单中心、高集聚向多元化、开敞式转变。其中滨湖新区坚持紧凑型开发，把握好项目布局和建设时序，逐步形成环境优美的行政办公、金融商务、会展旅游中心。老城区实施城市更新，加强基础设施和城中村、危旧房、棚户区改造，深刻发掘、传承城市记忆，建设一批特色街区，打造国内知名的商贸、商务、金融、文化中心。政务文化新区，完善配套设施，提升区域特色，营造良好的人居环境，打造功能先进的行政商务、文化体育和休闲居住中心。四个城市副中心分别是以店埠为核心，包括合肥循环经济示范园、肥东经济开发区、撮镇、桥头集，加快形成东部城市副中心；以北部新城为核心，包括双墩、三十头、双凤，形成北部城市副中心；以国家创新型试点市示范区为核心，包括南岗科技园、蜀山经济开发区、柏堰科技园、小庙，形成西部城市副中心；以上派为核心，包括桃花工业园、新港工业园、桃花、严店，形成西南部城市副中心。合肥整体交通规划铁路。建成合蚌、合福、商阜杭客运专线、铁路枢纽南环线和南客站，西合线增建第二线，改扩建合肥西站；规划建设合六、合巢芜、合淮、合安九等城际快速铁路。加快与长三角经济圈城际铁路的衔接，建成全国重要的铁路枢纽城市。航空。建成启用新桥国际机场，推进新桥空港物流园建设，增加国际国内航线、航班，鼓励发展通用航空，加强合肥机场对周边城市的交通联系和航空服务能力，推进合肥经济圈内城市异地候机楼建设，培育区域内航空客运市场，形成一体化的航空客运系统。公路。改造提升连接周边城市的快速公路网，改扩建312国道合六段、206国道合淮及合安段、105省道合巢段，建设环巢湖公路，推进徽州大道南延、繁华大道西延、方兴大道东延、蒙城北路北延项目，建设连接合肥经济圈内城市第二通道。实施合宁、合巢芜等高速扩建工程。建设长丰至新桥机场的高速公路连接线，以及淮南至合肥煤炭外运通道等项目。水运。加快建设合肥港综合码头、派河码头、大兴码头，建成裕溪和巢湖复线船闸，提升合裕线航道、派河航道以及店埠河、丰乐河航道通航等级，打造江淮流域内河航运中心。城区交通。加强中心城区与城市副中心的交通联系，加快组团之间快速路建设和城市出入口建设。加强城市道路网建设与衔接，跟进配套设施，着力构筑快速路，继续完善主动脉，健全微循环，优化慢行系统，形成较为合理的城市道路交通系统。完成城市轨道1号线，启动2号线建设。瑶海区概况瑶海区位于合肥东城，东与肥东县接壤，西、南滨南淝河，与包河区相望，总面积90平方公里。现辖12个街道，1镇及1个省级开发区，常驻人口近80万。瑶海文化底蕴深厚。人杰地灵，名人辈出。古老的大兴集，以“一里三公墓”（宋朝包公墓、明朝蔡文毅公墓、清朝李鸿章公墓）闻名中外。历史悠久的“坝上街”，自古就是车船码头，是庐州仓廪米布交易的繁华之地。古庐州“东大街”也曾是商贾云集之所。瑶海区位优势明显。作为合肥城区东向发展的“桥头堡”，合徐、合宁、合芜等高速公路穿境而过，安徽汽车客运枢纽站、安徽邮政枢纽以及合肥火车站座落区内，南淝河水运通道通江达海，区内路网不断完善，共同构成了现代化的立体交通网络。瑶海三产发展迅速。以专业市场为主格局的“商圈经济”已成为瑶海的品牌和特色。汇聚了建材、家具、汽配、服装、花鸟等一大批专业市场以及家乐福、沃尔玛等数十家大型商业网点和大型物流配送企业，是全市商贸物流集中区。元一希尔顿、古井假日、海汇假日、富临名家、圣大国际等一批星级酒店座落区内，是全市重要的酒店服务业集中区。瑶海发展空间广阔。随着基础设施的完善，占全市总量近一半的危旧房、城中村和棚户区，是老城区开发改造的宝贵资源。加速发展中的龙岗开发区以及大兴镇，为现代化新瑶海的拓展建设提供了广阔空间。“十一五”期间，地区生产总值由805亿元增加到200亿元，年均增长20。工业总产值由73亿元增加到2474亿元，年均增长272。财政收入由225亿元增加到772亿元，年均增长28，其中地方财政收入由136亿元增加到537亿元，年均增长316。累计完成全社会固定资产投资10423亿元，年均增长499，其中工业性投资3078亿元，年均增长699。合肥庐阳区概况庐阳区以合肥老城区为主体，向西北延伸与长丰县、肥西县接壤。总面积13932平方公里，人口466万，辖1乡1镇、11个街道和1个工业区。作为省会城市的核心城区，庐阳区是全省政治、经济、文化、金融中心。庐阳区历史古迹众多，文化底蕴深厚。庐阳老城区是历史上的古庐州城，众多的人文景观、深厚的历史文化底蕴和强烈的时代气息交相辉映。著名的旅游景点有“张辽威震逍遥津”古战场，至今游人如织；曹操点将“教弩台”，依旧古木森森；具有1400多年历史的明教寺，仍然香火鼎盛；清末北洋大臣李鸿章故居，现今古韵犹存庐阳区交通便捷高效，商贸服务日益繁荣。老城区内商业网点密布，现代化高层建筑鳞次栉比，人流、物流、信息流为全省之最。经过多年发展，以长江中路为主轴、四牌楼中央购物区和三孝口核心商务区为重点、淮河路步行街和宿州路特色商业街区为补充的核心功能区初步形成，成为全省商务发展的首选之地。庐阳区开放包容和谐，创新活力激情迸发。“十一五”以来，庐阳区始终坚持“双轮驱动”，狠抓“三大推进”，攻坚克难，开拓创新，顺势而为，全面超额完成各项目标任务。全区地区生产总值年均增长17以上，是“十五”末的274倍；财政收入连跨9个亿元台阶，是“十五”末的28倍；规模以上工业总产值、增加值年均增长481、413；累计完成全社会固定资产投资1121亿元，年均增长416；引资总量、利用外资分别是“十五”末的68倍、54倍；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别是“十五”末的17倍、18倍。“十一五”，是庐阳经济综合实力提升最快、发展质量最优、城乡面貌变化最大、人民群众得实惠最多的时期。合肥包河区概况包河区位于合肥东南迎风口，襟“五河”（包河、南淝河、十五里河、塘西河、派河）而带“一湖”（全国五大淡水湖之一的巢湖）。全区区域面积340平方公里（其中巢湖水面面积70平方公里），辖7个街道、2个镇、1个省级工业园区，常驻人口81万，是合肥市四个城区中面积第一大区、人口第一大区。区域内科教文化资源富集，汇聚了中国科学技术大学、合肥工业大学等30多所高等院校和科研院所，以及省广电中心、省图书馆、省体育馆、安徽大剧院、中国包公园、卫立煌故居等一批文体机构和名胜古迹。2010年，全区地区生产总值365亿元，同比增长17，“十一五”期间年均增长216；三次产业比重由17434549调整到07392601。区级财政收入219亿元，同比增长416，“十一五”期间年均增长267；其中地方级收入147亿元，同比增长533，总量位居全省105个县（市）、区之首。完成全社会固定资产投资5757亿元，其中工业投资941亿元，同比分别增长238和176，“十一五”期间年均增长46，提前两年实现“十一五”规划目标。完成社会消费品零售总额1361亿元，同比增张22，“十一五”期间年均增长229，跃居全市县区第一。完成规模以上工业总产值3747亿元，同比增长228，“十一五”期间年均增长213。引资总量达到215亿元，同比增长335。合肥滨湖新区概况滨湖新区是合肥城市规划重点发展区域。滨湖新区启动区位于徽州大道与方兴大道交口区域，北承合肥主城区，西接经济技术开发区，南延滨湖新区核心区，距巢湖岸线38公里，总用地规模约3200亩。一幅宏伟蓝图正在盛情展开，一个大型滨湖新城的中心区正在迅速崛起。滨湖新区启动区处于合肥老城区、合肥经济技术开发区和滨湖新区的连接地带。滨湖新区启动区区域内水系较多，绿色环绕，美景如画。临近巢湖，天然水景，自然令人神往。滨湖新区启动区规划建设塘西河十里生态湿地走廊，高标准建设滨湖新区沿河绿色生态景观。滨湖新区启动区绿化率将达到45，日照充足。目光在这里驻足，心灵在这里栖息。滨湖新区启动区内有徽州大道、方兴大道、徽一路和紫云路四条交通干线。其中，徽州大道南接滨湖大道，往北穿黄山路直通市区，十五分钟车程即可到达合肥市中心。方兴大道将建成为连接合肥经济开发区的大型双向12车道。区域内的紫一路、紫二路、紫三路、紫四路和徽二路，结合四条主干道构成了整个区域内的便捷交通网络。为了更加方便区域的对外交通，在方兴路和徽一路交口地带还设置了大型换乘中心。方兴大道和徽州大道的交口区域将是滨湖新区未来的新城区中心，通过BRT快速交通7分钟可到达老城区。以建设最宜人居的生态滨湖区为目标，滨湖新区按照高起点、高标准的原则，规划建设配套功能区，其中包括寄宿式高中、寄宿式初中、小学、交通枢纽与换乘中心、医院、SHOPPINGMALL等生活配套设施。合肥蜀山区概况蜀山区位于合肥市西南部，东以金寨路与包河区为界，北以环城西路和南淝河与庐阳区为邻，西南两面与肥西县接壤。蜀山区区属8个街道，2个镇，1个产业园区，辖区面积24683平方公里，常住人口4937万，是一个以科技文化化教育为先导、高新技术产业为主导、高校社会服务为引导，极具活力、城市化水平最高的新兴城区。交通通讯便捷蜀山区地处全国交通规划的枢纽位置，铁路、公路、航空、通讯基础设备一应俱全。科教优势突出蜀山区内坐落着中国科技大学、等27所高校和中科院合肥分院等56所科研院所。人居环境极佳“合肥十景”中蜀山区占了四席，辖区内还有一大批获国家级的住宅小区星罗棋布。经济发展迅猛区域产业结构合理，门类齐全，经济结构不断优化、升级，2007年初统计表明，一、二、三次产业比为04451545。蜀山区成为外来投资首选蜀山区内有两大国家级开发区，产业链条完整而丰富，政务文化新区的建成将为投资者提供更加便捷高效的服务，形成一个全新的投资高地。合肥政务文化新区概况（1/2）政务文化新区位于合肥市西南，行政隶属于蜀山区，南接经济技术开发区，北至休宁路，西到合九铁路，东至金寨路高架。政务文化新区规划面积1267平方公里，实际用地约19000亩土地。其中绿地、基础设施级比例达到50，自然环境非常优越。政务文化新区作为合肥市“141”城市空间发展战略（一个主城、四个城市组团、一个滨湖新区）的重要组成部分，于2003年正式启动，截至2011年6月底，已累计完成建设投资34575亿元，“十一五”期间累计开工总建筑面积1192万平方米，累计竣工总建筑面积715万平方米政务新区内未来规划人口约20万，目前已有10万人，目前省文化、广电、出版、体育中心、报业集团等政府机构已在政务区内聚集，人气氛围逐步形成。合肥政务文化新区概况（2/2）新区目前已经形成“三纵四横”的交通规划格局（四横休宁路，南二环，祁门路，习友路；三纵潜山路，怀宁路，翡翠路），三大中心（行政中心、体育中心、文化中心）也已经有2个竣工，三大轴线（南北绿轴、东西水轴、倒Z形商业轴）目前正在逐步形成。政务新区按点、线、面相结合的布局方式，构筑了绿轴、水轴、环区绿带、主题公园、街头游园和道路绿化等相互渗透的景观环境体系。作为合肥新十景之一而闻名遐迩的天鹅湖约1000多亩地，为人工控湖；全长10公里，蜿蜒新区北、西、南三面规划建设的环区景观带。政务新区目前已经形成环境景观、教育设施、大中型文化设施、商务金融、餐饮休闲设施、社区生活设施、基础设施等十大主体配套功能板块，基本实现餐饮、休闲、交通、购物、商务、金融等一站式服务。合肥项目可及性（天鹅湖购物中心）区域估测距离（公里）合肥火车站135合肥西站39合肥骆岗机场116合肥市政府2安徽省政府918四牌楼商圈995三孝口商圈826元一商圈1168马鞍山路商圈821大蜀山风景区8合肥未来交通规划合肥本项目所在政务文化新区总面积为1267平方公里，于2002年开始建设，目前已经形成“三纵四横”的交通格局（“三纵”潜山路，怀宁路，翡翠路；“四横”休宁路，南二环，祁门路，习友路），道路较为充足。2004年底政务区已完成三纵四横的格局，共计72公里的主路；2008年底完成170多公里的支路；2009年底将会继续完成24公里的支线建设。未来合肥地铁远景规划中有12条地铁线，总长3225公里。其中南北向连接新站滨湖的地铁1号线将于今年下半年动工，并预计2014年投入运营；地铁2号线东西向横贯城区，计划于2011年开工并于2016年投入运营。地铁3号线与4号线将经过本项目，换乘站设置在潜山路与祁门路交界，预计2025年通车在可预期的未来内地铁对本项目的裨益有限。本项目周边项目合肥项目周边的配套设施已经比较完善，但人气和商务氛围仍然不足，住宅的入住率较低，大多数配套设施目前仍未入市或投入运营，因此新区的发展仍需假以时日。12322211920321817151614313032292728478561025913121124行政办公商务金融配套1合肥市委市政府、市财政局、市检察院、地税局等16新城国际2省检察院17富通商务港3市军分区18中国工商银行文化娱乐19徽商银行4合肥大剧院20宏源大厦5合肥艺术馆21安徽兴业大厦6市广电中心22总商会大厦7省文博园23中国建设银行8市体育中心酒店设施医院药房24香格里拉9心脑血管医院25天鹅湖大酒店教育设施配套26绿地四星酒店10合肥八中住宅（代表楼盘）11政务区高级中学27香榭水都12五十四中学28宋都西湖花苑13文博中学29天鹅湖畔商业配套30国际花都14国际花都31绿怡居小区15盛业步行街32陶然居政务区主要项目合肥安徽合肥体育中心位于政务文化新区南部，北临习友路，南靠环区路，西接怀宁路，东临潜山路。目前建设有6万人规模的田径足球场、8000人规模的室内体育馆、3000人规模的游泳跳水馆。综合体育馆游泳跳水馆、主体育场工程于2004年4月开工，整体工程于2006年9月基本完成，并于同年正式投入使用。目前安徽合肥体育中心已经成为新区乃至合肥市文化产业运营的一块主阵地，未来将会对新区的人气快速聚集起到极大的推动作用。合肥文化艺术中心位于政务文化新区科技绿轴东西两侧，潜山路与怀宁路之间，北临东流路，南接天鹅湖，由大剧院和综合艺术院两大部分组成。其中大剧院总建筑面积57万平方米，总投资约65亿元。综合艺术馆建筑面积约12000平方米，主要由画廊、画室、恒温画库等部分组成。该工程大剧院部分已于2005年12月开工建设，计划2007年底完成幕墙及屋面工程，2008年12月竣工投入使用。大剧院总共能容纳3300人，其竣工完成必将能够对新区的发展起到提纲挈领的带动效果。合肥市政府、政协、党委、人大几大班子汇聚政务区，各系统行政单位和司法机构均在此聚拢，形成了名副其实的政务中心，对新区的发展、人气的聚集和商务氛围的形成起到了龙头带动的作用。除形成了政务中心之外，市政府的入驻还带动了安徽出版中心、安徽报业大厦、省新闻中心等项目的聚集，形成媒体中心，以点带面，加快了政务新区的休闲、文化、商业、商务、体育、金融等行业的入驻，进一步带动人口和经济资源的配置向新区聚集，形成政治和商务之间的良性互动，为政务区的商务产业集群发展提供得天独厚的条件。零售市场研究整体商圈布局重点商业项目供应重点商业项目租金及售价小结零售市场研究合肥市整体商圈布局元一商圈马鞍山路商圈四牌楼商圈三孝口商圈四大商圈合肥商业整体商业布局分为四个主要商圈。三孝口商圈四牌楼商圈元一商圈马鞍山路商圈传统商圈合肥的传统商业中心主要集中于合肥老城区，即环城河以内区域，包括三孝口商圈和四牌楼商圈。新兴商圈合肥新兴商圈主要是依托合肥火车站胜利路发展起来的元一商圈和马鞍山路沿线的马鞍山了商圈。本项目的发展历程主要分为五个阶段1980年代合肥市最早的传统商业圈三孝口商圈形成。1990年代中后期以鼓楼商厦、百货大楼、商之都、乐普生商厦等项目为代表的四牌楼商圈开始形成发展。2002年家乐福、沃尔玛等的大型超市进入合肥，充实了合肥的零售市场业态，合肥多家大卖场销售额在全国名列前茅。20042006年合肥的商业开始升级，如百大CBD项目、国购广场等项目开始进入市场。2006年以后新开发的项目主要向大型购物中心方向发展，出现了如元一时代广场等大型购物中心的项目。合肥市主要商圈分析（四牌楼商圈）内容四牌楼商圈概述四牌楼商圈是合肥最成熟、业态最完善的市级商圈，档次从中到高，涵盖购物、餐饮、娱乐的综合性商圈。地理位置四牌楼商圈北临寿春路，南到长江中路，东达环城东路，西到六安路商业类型百货商场、商业步行街、电器市场、服装批发市场、沿街商铺典型项目百货商场合肥百盛、百大鼓楼商厦、瑞景名品中心、合肥百货大楼、商之都、瑞景国际购物广场等商业步行街淮河路步行街专业店苏宁、国生、宏图三胞消费群体以步行街为主的商业街主要面向年轻消费者为主流的中低消费群体；以合肥百盛、商之都等主要为中高端消费者服务以瑞景名品中心为代表的高端百货面向成功人士为主的高端消费群体合肥市主要商圈分析（三孝口商圈）内容三孝口商圈概述合肥最早的传统市级商圈，近年来发展落后于四牌楼商圈，由于百大CBD的带动发展增速，与四牌楼商圈紧邻重合，形成市级大商圈范围，商圈内商务氛围浓厚，大量的金融、企业单位聚集此地，因此该区域整体消费档次较高地理位置三孝口三里庵商圈东起三孝口，西达三里庵之间的长江西路区域商业类型百货商场、购物中心、沿街店铺、专业卖场典型项目百货类百大CBD购物广场购物中心国购广场大卖场家乐福、家福特专业卖场五星电器消费群体主要消费群体为中高档白领阶层以及周边的居民合肥市主要商圈分析（元一商圈）内容元一商圈概述元一商圈为新兴综合性商圈，临近火车站，原以批发市场为主，如白马服装城等，随着元一时代广场的建成而形成商圈氛围，拥有合肥最大体量的综合购物中心，新兴业态形式较受人欢迎，但是周边整体发展还较慢地理位置主要胜利路沿线、胜利广场以及新站区为主商业类型购物中心、专业市场、批发市场典型项目购物中心元一时代广场、温莎国际广场专业市场建材市场批发市场白马服装城、宝业轻纺城消费群体主要消费群体为周边居民合肥市主要商圈分析（马鞍山路商圈）内容马鞍山路商圈概述新兴区域型商圈，马鞍山路沿线汇集了合肥大量中高档楼盘，南部有众多高校，因此形成了以酒吧及休闲产业为主的商业，近年来由于新都会带动了整个商圈的发展，同时填补了西南片区商业的空白。地理位置主要以新都会广场为核心的马鞍山路沿线范围商业类型购物中心、沿街商铺典型项目购物中心新都会购物广场酒吧9度、极地风暴、芭比俱乐部消费群体主要消费群体为周边中高收入居民、南面大学学生合肥市主要商圈分析小结商圈级别档次消费群体主要业态四牌楼商圈市级中心商圈中档、中高档、高档综合性消费群体，包括普通居民消费群、白领和高端消费群体步行街、中档百货、高端百货三孝口商圈区域性商圈中档、中高档周边居民、白领中档百货、购物中心元一商圈小型区域商圈中档周边居民购物中心马鞍山路商圈小型区域商圈中档周边居民、普通居民消费群、学生购物中心（以大型连锁超市和底商的形式）合肥市重点商业项目历年供应市场供应早期合肥的大型商业项目在1998年以前的供应较少，主要项目是合肥百货大楼、合肥鼓楼商厦等由合肥百大集团旗下的项目。市场供应低谷期1999年至2003年由于在该阶段，除了2001年有合肥百盛入室以外，没有其他大型商场供应。这主要是由于合肥的大型商业市场还处于未发展期，之前的这些百货项目以及可以满足大部分的需求。市场升级发展期2004年后随着合肥的零售市场不断发展，合肥的大型零售市场开始升级，一些新型百货和部分购物中心的项目开始进入市场，满足消费者需求。典型项目是国购广场、百大CBD购物中心、元一时代购物广场等。历史供应总量合肥的大型商业项目历史供应总量约为160万平方米。四牌楼商圈占比最大在合肥现有的四个成熟商圈中，四牌楼商圈的商业项目的体量占比最大，占34，由此可见四牌楼商圈作为合肥四大之首的地位相当稳固。元一商圈后来居上其次为元一商圈，虽然其是新兴的商圈，但其供应的项目的体量均较大，且其业态也偏向于购物中心，如元一时代购物中心、温莎国际广场等。再次是三孝口商圈虽然三孝口商圈是合肥最早的商圈，但其体量并不大，仅屈居第三。马鞍山路商圈马鞍山路商圈作为新兴的商圈，其在整个的合肥现有的商业项目中所占比重不大。合肥市重点商业项目未来供应未来供应2015年为高峰合肥未来可甄别的大型商业项目的供应中，2015年预计将会是一个高峰，预计有全市约110万平方米的商业物业进入市场，预计市场竞争会非常激烈。2012年供应开始下降2012年开始，合肥的商业项目供应预计将开始下降，约70万平方米项目完工入市。2013年至2014年预计为供应低谷合肥可以甄别的大型商业项目供应，在2013年至2014年进入低谷，仅分别有23万和39万平方米的的项目进入市场。总的供应量合肥在2012年至2015年，可以甄别的大型商业项目的总体量达242万平方米，预计将极大程度改变合肥的商业格局。合肥商圈有明显扩展趋势从未来供应来看，合肥商圈从原有四大商圈向西扩展至蜀山区、政务新区和高新区，向北的庐阳区和向南滨湖新区扩展。蜀山区的项目所占比重最大合肥未来可甄别的大型商业项目的分布中，蜀山区有大量的商业项目供应。庐阳区未来供应体量占比也较大庐阳区所占比重也较大。政务新区内的项目政务新区内的项目所占的体量比例较小合肥零售物业供应小结历年供应现有的项目主要集中四大商圈，包括二大传统商圈，四牌楼和三孝口商圈，和二大新兴的商圈，包括元一商圈马鞍山路商圈。合肥的大型商业项目在1998年以前市场早期的供应较少，1999年至2003年是市场供应低谷期，2004年后随着合肥的零售市场不断发展，合肥的大型零售市场开始升级，大量新型百货和部分购物中心的项目开始进入市场。由此可见，随着合肥经济的不断快速发展，合肥人均可支配收入的提高，合肥的消费者的消费模式有了较大的改变，从单纯的购物向着购物、餐饮、娱乐为一体的方向发展。为了适应合肥消费者的需求变化，合肥的零售物业市场也从传统的百货向着现代商业的购物中心模式发展，主要的典型项目是元一广场、国购广场等新近落成的项目。现有项目主要仍在四大商圈以内。未来供应合肥未来可甄别的大型商业项目的分布中，蜀山区有大量的商业项目供应，由于这些项目距离距离本项目较近，预计未来将会有一定的竞争关系。政务新区内的项目政务新区内的项目所占的体量比例较小。合肥在2012年至2015年，可以甄别的大型商业项目的总体量达242万平方米，预计将极大程度改变合肥的商业格局。同时合肥的商业的模式有了较大的改变，从单纯的购物功能的百货向着购物、餐饮、娱乐为一体的购物中心方向发展，预计未来的合肥整体零售市场的竞争将会相当激烈。合肥市重点商业项目扣点及租金分析典型零售项目扣点情况合肥各主要商场较少以租金形式支付（除了一些以大卖场加底商的形式的商场），多以扣点的形式结算，其平均扣点基本在2126的区间内。不同的商品其扣点有所不同不同的商品其扣点会有差别鞋/包类2528服装类2228化妆品2228（对于部分知名品牌化妆品，商场会提供装修费补贴）珠宝2023平均的扣点为24通过对于这些典型的商业项目的分析，其平均扣点在24的水平。主要商场加大卖场项目位租金由于合肥主要的大型零售物业已扣点的形式为主，而租金仅限于部分商场加大卖场项目的首层铺位租金，所以有一定局限性。项目之间租金差别较大由于项目的区位，经营方式，品牌等因素，造成这些商业项目之间租金差别较大。最高的如定位高端的信地城市广场、正在经营中的新都会购物广场，元一时代广场等。租金最低是目前还在招商阶段的吉瑞泰盛国际生活广场。平均租金合肥市部分典型的零售物业的平均租金为69元/平方米/天。合肥市部分商业项目售价分析未来供应有部分为销售型项目未来供应的商业项目中，有部分是由开发商持有，只租不售的项目，同时也有有部分销售型商业项目。蜀山区项目的价格趋同可以发现新都会购物广场，其为现有经营中的物业，且区位很好，价格较高。平均售价这些典型的销售型商业物业的平均售价为26,805元/平方米。合肥各主要商场较少以租金形式支付（除了一些以大卖场加底商的形式的商场），多以扣点的形式结算，其平均扣点基本在2126的区间内。不同的商品其扣点有所不同不同的商品其扣点会有差别。通过对于这些典型的商业项目的分析，其平均扣点在24的水平。由于合肥主要的大型零售物业已扣点的形式为主，而租金仅限于部分商场加大卖场项目的首层铺位租金，所以有一定局限性。由于项目的区位，经营方式，品牌等因素，造成这些商业项目之间租金差别较大。最高的如定位高端的信地城市广场、正在经营中的新都会购物广场，元一时代广场等。租金最低是目前还在招商阶段的吉瑞泰盛国际生活广场。未来供应的商业项目中，有部分是由开发商持有，只租不售的项目，同时也有有部分销售型商业项目。可以发现新都会购物广场，其为现有经营中的物业，且区位很好，价格较高。这些典型的销售型商业物业的平均售价为26,805元/平方米。合肥市零售物业研究小结合肥商业整体商业布局分为四个主要商圈为三孝口商圈、四牌楼商圈、元一商圈、马鞍山路商圈。合肥的大型商业项目在1998年以前市场早期的供应较少，1999年至2003年是市场供应低谷期，2004年后随着合肥的零售市场不断发展，合肥的大型零售市场开始升级，大量新型百货和部分购物中心的项目开始进入市场。随着合肥经济的不断快速发展，合肥人均可支配收入的提高，合肥的消费者的消费模式有了较大的改变，从单纯的购物向着购物、餐饮、娱乐为一体的方向发展。合肥未来可甄别的大型商业项目的体量分布来看，未来项目的体量较现有供应的项目有扩大趋势。合肥在2012年至2015年，可以甄别的大型商业项目的总体量达242万平方米，预计将极大程度改变合肥的商业格局。同时合肥的商业的模式有了较大的改变，从单纯的购物功能的百货向着购物、餐饮、娱乐为一体的购物中心方向发展，预计未来的合肥整体零售市场的竞争将会相当激烈。合肥各主要商场较少以租金形式支付，多以扣点的形式结算，其平均扣点基本在2126的区间内。可以发现新都会购物广场，其为现有经营中的物业，且区位很好，价格较高。这些典型的销售型商业物业的平均售价为26,805元/平方米。地块及竞品项目研究天鹅湖购物中心地块基本情况地块区位地块周边项目地块定位地块竞品项目分析地块SWOT分析小结地块及竞品项目研究天鹅湖购物中心地块基本情况天鹅湖购物中心天鹅湖购物中心位于合肥政务文化新区祁门路与茂荫路交口西北角ZWQTB027地块，毗邻政务区天鹅湖畔，总用地面积为53580，建筑面积19243223平方米。项目共分为A、B、C、D四个区域A区为大型商业三层6万平米，单层2万平米（已签约16万平米给华润苏果超市）；B区为35层高层公寓式住宅；C区为西南商业楼08万平米（已签约租给湘鄂情饭店）；D区为地下商业及二层停车6万平米（单层3万平米）。原天鹅湖购物中心由来自希腊的投资商投资，作为政务区配套商业，是合肥市政府重点工程项目。项目相关经济指标面积规划占地面积5358315商业用地面积722822住宅用地面积862213总建筑面积19243223地上建筑面积（不算增容部分）12998423北区商业（A区）面积5998515西南商业楼（C区）面积72062公寓底商（B区）面积3690地下建筑面积50392名称数据层高及柱距北区商业（A区）64M9M西南商业楼（C区）45M87M公寓底商（B区）64M9M地块区位及周边天鹅湖购物中心项目位于政务区天鹅湖西岸祁门路优越区域。项目周边拥有大量的知名企业和事业单位，聚集了一批有消费能力和购买需求的高收入者。政务区办公楼、商务厅，报业集团，广电中心环绕四周，中国联通、农村供销社、国贸大厦、南区省立医院。周边有新8中、50中以及御龙湾、山水名城、丽景苑、华府骏苑等13个高档小区。交通方面，坐落于合肥政务新区核心最为成熟区域，距离合肥其他区域的距离都较近，交通便利。南二环东流路、习友路和翡翠路是合肥市南北、东西走向的交通要道，路况良好，出行较为方便。13、20、128、129、162路公交线路经过项目，出行较为方便，交通网线遍及整个合肥市。经过习友路便可到达金寨路G206国道，区间交通快速便捷。规划中的轨道4号线途经本案南面祁门路。项目位置层数面积层