某省居民服务公司养老产业项目可行性研究报告

四川颐禾颐养居民服务有限公司“世尊颐城”养老产业项目可行性研究报告四川颐禾颐养居民服务有限公司“世尊颐城”养老产业项目可行性研究报告报告编制单位中元国际投资咨询中心有限公司法人代表证书编号发证机关中华人民共和国发展和改革委员会项目负责人注册咨询工程师编写人员注册咨询工程师工程师工程师助理工程师二一二年八月目录第一章总论111项目提要112编制依据213项目立项情况314投资估算315资金筹措316研究结论3第二章项目区概况521地点与地理位置522项目区用地情况623项目场址建设条件724项目选址情况11第三章项目提出的背景及建设的必要性、可行性1231项目提出的背景1232项目建设的必要性1233项目建设的可行性13第四章项目区选址15第五章主要的技术和工程建设方案1751指导思想与原则1752设计依据及标准1753建筑方案设计1854结构设计1855给排水工程2156电气工程2257防雷2458消防工程2559弱电系统设计26第六章环境影响评价2861环境功能区划分2862环境质量现状2863项目施工期间对环境的影响2964项目运营期对环境的影响3265环境保护措施及投资3366环保措施及环境影响评价结论35第七章节能3771建筑节能3772给排水节能3773电气节能3874空调节能39第八章项目实施进度4081建设工期4082项目实施阶段及进度安排40第九章投资估算及资金筹措4191投资估算主要编制依据4192投资估算4293资金筹措42第十章社会效益分析44101项目对社会的影响分析44102项目与所在地的互适性分析44103社会风险分析45104社会评价结论46第十一章项目建设管理47第十二章研究结论48121环境影响评价48122社会效益48123社会风险48第一章总论11项目提要111项目名称“世尊颐城”养老产业项目。112建设地址成都市郫县古城镇中平村。113建设性质新建114项目筹建单位四川颐禾颐养居民服务有限公司115负责人项目负责人周兴平116项目建设规模及内容一、项目建设规模1、新建福利院、光荣院、儿童院、老人公寓为一体的综合性社会福利机构，占地面积3182亩，计划建设4座院民楼，65座老人公寓、500栋独栋别墅、360座小院、二座多功能办公综合楼，占地2268亩，建筑面积2864000平方米。约可入住院民58000人。总投资约180亿元。2、新建社区服务中心，占地面积60亩，计划建设一座社区示范、社区活动、社区服务的综合楼。建筑面积69960平方米。3、新建流浪乞讨人员救助站，占地面积36亩，计划建设二座综合楼，建筑面积53976平方米。二、项目建设内容“世尊颐城”养老产业项目占地总面积为3182亩，主要包括1、场地平整及三通一平工程。2、新建福利院；光荣院；养老公寓；庭院养老生活区；独栋别墅养生区；疗养中心；医疗救助中心；文化娱乐会所（歌舞、乐器、绘画、棋牌）；健身保健运动会所（网球、羽毛球、门球、老年微型高尔夫练习场、游泳池、健身房、步行跑道、太极运动广场等）、心理辅导咨询中心；餐饮、购物商业水景步行街为一体的综合性社会福利颐养基地，占地面积3182亩，计划建设四座院民楼，65座老人公寓、二座多功能办公综合楼，建筑面积2864000平方米。可入住院民58000人。新建社区服务中心，占地面积60亩，计划建设一座社区示范、社区活动、社区服务的综合楼。建筑面积39960平方米。新建流浪乞讨人员救助站，占地面积36亩，计划建设一座综合楼，建筑面积23976平方米。3、道路硬化14000。4、室外消防及排污管道。5、室外给排水管道、围墙、大门。117建设工期总工期4年，即自2012年1月至2015年12月。12编制依据121成都市郫县城区总体规划及产业布局规划122成都市人民政府关于郫县古城镇农村集体建设用地整理集中使用项目实施规划的批复成府土201022号。123成都市郫县发展和改革局世尊颐城养老项目备案通知书（郫发项目2011155号）。124成都市国土资源局建设项目用地预审意见书（成国土资发2010240号）。125成都市郫县环境保护局环境影响登记表126成都市郫县民政局提供的材料。13项目立项情况成都市郫县民政局为项目的承办单位，成都市人民政府2010年2月以关于郫县古城镇农村集体建设用地整理集中使用项目实施规划的批复成府土201022号，郫县发展和改革局世尊颐城养老项目备案通知书（郫发项目2011155号）对项目进行了立项批复，并指定四川颐禾房地产开发有限公司为项目的建设单位，根据批复成都郫县颐禾颐养公寓即开始了项目的前期准备工作。14投资估算总投资180亿元，其中土建工程120亿元，工程建设其他费用38亿元，预备费12亿元15资金筹措本项目固定资产总投资180亿元，资金来源其中，主要以自筹为主，自筹12亿元；38亿元争取上级补助资金；以第一组团约3万平米以建成的养老电梯公寓向银行融资2亿元，滚动分期开发建设，力争向民间引进合作伙伴融资80亿元实施项目的总体开发建设16研究结论本项目属于公用基础设施的建设，项目完成后使得成都市郫县的社会福利工作条件大为改善，福利院、光荣院、儿童院、老人公寓建成后，将全面提升成都市郫县老年人事业，实现优抚军人、社会三无人员、孤儿与弃婴、及家庭无力照管的老人等有固定居所。同时，通过组织丰富多彩的活动，充实老年人的精神生活，让老人能有机会和场所进行交流、沟通，相互帮助，实现老有所养，老有所乐，进而改善老年人的生活状况，提高老年人的生活质量。社区服务中心建成后，将打造一个服务管理平台，整合城乡资源，把政府的公共服务和管理向社区基层延伸，实现城乡的和谐发展。救助站建成后，将更加体现成都郫县社会的关爱。成都市郫县社会福利中心项目可行。第二章项目区概况21地点与地理位置郫县位于成都西部新中心，位于东经103度，北纬30度，地处川西，幅员面积437平方公里，48万人，辖15个镇。郫县地处成都市上游西北郊，县城距成都市绕高速公路1公里，距轻轨乘铁05公里距成都市三环路18公里，距成都市二环路22公里，距成都市一环路24公里，距双流国际机场20分钟车程，距成都火车站30分钟车程，已开通305、54、98等4条公交线路，直达成都市区。境内有317国道、成灌高速公路、沙西快速通道等三条高等级公路东西向横贯全境，是通往都江堰、九寨沟、黄龙、卧龙等旅游胜地的必经之路。郫县，是一座历史文化和自然生态交相辉映的城市，处处流淌着独具特色的人文脉息，被称为“古蜀之源、川菜之魂、蜀绣之乡、生态之城”。据19961999年对古城遗址的发掘研究，早在4500年前，古蜀便有很高的文明程度，成都平原已是长江上游古代文明的中心。距今3000年前，望帝杜宇和丛帝鳖灵就在此建立国都，以郫为都邑。在蜀王本纪、元和郡县志、华阳国志、清乾隆郫县志中有诸多相关记载，至今在郫县县城北郊仍存古杜鹃城残垣。近年来，郫县坚持以经济建设为中心全面落实四川省委、省政府“两个加快”和成都市委、市政府“领先发展、科学发展、又快又好发展”等重大部署，大力推进新型工业化新型城镇化、转变发展方式，深入推进“一城两带三基地”建设，切实加强以富裕郫县、生态郫县、人文郫县、宜人郫县为支撑的幸福郫县建设，着力打造现代产业聚集区、城乡统筹样板区、生态文明示范区，当好成都试验区的排头兵，率先实现城乡一体化，加快现代化和国际化进程，开创经济、政治、文化、社会和神态文明建设新局面，全力实现建设宜居宜业和谐幸福的生态田园城市目标。2011年，郫县实现地区生产总值28174亿元，比上年（下同）增长165；完成固定资产投资25098亿元,增长258；地方财政一般预算收入2297亿元，增长542；社会消费品零售总额6093亿元，增长169；城镇居民人均可支配收入21504元，增长134；农民人均纯收入11107元，增长198。22项目区用地情况本项目拟用地建设区域占地总面积为3182亩（2864000平方米），为划拔地，项目用地选址与用地规模合理，经成都市国土资源局以建设项目用地预审意见书（成国土资发2010240号）批准。其中综合性社会福利机构（含福利院、光荣院、儿童院、老人公寓），占地面积1800亩；生活配套、购物、文化娱乐、运动休闲、老幼文教配套面积1200亩；新建社区服务中心，占地面积60亩；新建流浪乞讨人员救助站，占地面积36亩。23项目场址建设条件231地形地貌与地质构造郫县地貌类型分区属四川盆地西平原区，具有川西坝坝区的典型特点，是岷江冲洪积扇状平原，由西北向东南倾斜，具有“大平小不平”的特点，因古河道的冲击和近代河流的冲刷切割，形成众多成扇形状展开，微地貌呈凸凹状的条堤形地，相对高度不超过2米。西北部浅丘台地横山子，是县内唯一的山丘。全县除浅丘台地为老冲击黄泥粘土层，下覆紫色砂岩和砾岩以外，平原地表皆为岷江新冲积灰色水稻土细沙粒泥层，下伏洪积物黄泥层或黄泥夹沙层，适宜各种农作物生长。全县水系发达，内江四大干流流经县境，并行成八条干渠，两条分干渠和一条东风渠干渠，以下又形成密如蛛网的排灌系统。郫县大地构造属新华夏构造体系的第三沉降带，地质构造区划属四川中台拗川西台陷成都新生代断陷。项目区位于大成都生态示范核心郫县古城镇中平村。距成都市区约19公里，距郫县县城约6公里，地理位置优越。流经该区域的柏条河与徐堰河清澈干洌，是成都市重要的饮用水源。古城镇生态环境秀美，绿色成荫，今人为打旅游牌，则谓之为古蜀水乡。境内气温温和，年平均气温比市区低35度。这里有成都自来水六厂，这里为成都市区提供90的生活用水；这里空气清新，空气中每立方厘米负氧离子含量高达十余万，是真正养生宜居之地。232水系、水文及气象情况2321水系成都市郫县主要属岷江水系，沿柏条河、徐堰河而下，直至流入长江。两条河发源于龙门山。2322水文成都市郫县是国家级生态示范区，境内拥有府河、蒲阳河、柏条河、走马河、江安河、毗河、徐堰河、沱江河。八河环绕，穿城而过，地下水储量约243亿立方米，水质达到欧共体标准，是成都最重要的水源涵养地，承担着成都城区范围内85以上的供水量。被称为“八河并流的水上城市，成都平原的至美田园”，这样的自然生态环境非常适宜人们安居乐业。2323气候郫县属中亚热带季风性湿润气候，平均气温15，最低极端气温零下5左右近年来很少低于1度）。全年风向频率以东南风最多，具有春早、夏长、秋雨、冬暖、无霜期长、雨量充沛、冬季多雾、日照偏少和四季分明的特点，生态气候环境，十分宜人。加上地处成都“上风上水”，工业污染少，很适宜开展各种旅游，特别是乡村度假旅游的开发潜力大。233交通2331航空目前由公路至双流机场约20分钟车程，成都双流国际机场于1993年被国家批准为“国际口岸机场”，2000年获“落地签证权”，是中国国际航空西南分公司、四川航空公司、中国东方航空四川分公司和成都航空公司的基地机场。截止2011年，成都双流国际机场已开通138条国内定期航线和48条国际（地区）航线，是中国中西部地区最大的航空枢纽港，正致力于打造国家级航空枢纽和创建世界十佳机场。成都双流国际机场占地面积14000余亩，现有两条平行跑道，其中西跑道长3600米，宽45米，等级4E，具备类着陆标准；东跑道长3600米，宽60米，等级4F，按类A着陆标准建设，可供A380飞机起降。机场共有停机位200个。成都双流国际机场2000年旅客吞吐量552万人次，2005年旅客吞吐量138996万人次；2011年旅客吞吐量29074万人次，平均每年以10以上递增，客运量居中国中西部机场第一位、全球机场47位，货运量居中国大陆机场前6位、全球机场44位，成为中国大陆第四大航空城。2332铁路东西向的成灌快速铁路贯穿全境，实现了郫县至成都、都江堰仅需15分钟，极大缩短郫县与成都主城区和都江堰旅游景区的距离，更好地满足了城乡居民方便、快捷的出行需求。2333水资源成都市郫县河流属岷江上游支流，主要有西北来自龙门山方向的柏条河、徐堰河，两河并行穿越县域而过，水源丰富，水质清澈，亲水性好，生态环境优美，素有古蜀水乡之称，是历史上有名的水陆码头和商贸之地。也是全国水质最优的河流，是西南最大的自来水厂成都市自来水六厂的水源提供地，承担着成都市90以上的供水。这是一条注定要和成都这座城市，和千万成都人世世代代“纠结”在一起的河流。2334公路成都市郫县城区公路交通网以城区为中心呈放射状，全县公路通车里程达到1143359公里，全县公路密度达261/平方公里，公路密度居全省前列，基本形成了以国道干线（高速公路）为枢纽，县级快速通道为骨架，镇村道路为脉络，辐射成网、四通八达的公路体系。随着县一个客运中心站和9个镇级公交站的建成，以及德源、三道堰镇级公交站和东南部新城公交首末站的启动建设，一个以县客运中心站为枢纽，镇级站为集散点，沿线设港湾站，辐射全县，循环成网的公共交通场站体系已基本形成。234政策、资源2341政策1、本项目符合成都市郫县发展规划要求。2、本项目符合依据中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、全国民政科技发展中长期规划纲要（20092020年）的要求。3、本项目符合全国服务标准20092013年发展规划、。4、根据成都市人民政府关于郫县古城镇农村集体建设用地整理集中使用项目实施规划的批复成府土201022号，成都市郫县民政局作为项目承办单位，负责项目建设的管理工作。5、本项目对周边的环境影响几乎无影响，经规划、建设、环保等单位同意本项目的建设。2342资源本项目的建设及运营所需的各种资源均为市场基本资源，而且供应充足，能够满足项目的需要。1、人力资源，本项目总体工程量不大，本市及邻近县市的劳动力资源能满足施工所需。2、施工机械，本项目所需施工机械均为普通机械，能够满足项目需要。3、材料、设备，本项目所需的地材、水泥、沥青、地面砖等建材可在当地或邻近县市采购。4、建设资金主要由企业自筹、申请上级补助资金构成。5、项目运营主要为成都市郫县社会福利事业使用，日常使用资源均为普通资源，能够保证办公及生活使用。24项目选址情况本项目为建设成都市郫县社会福利中心，在比照各种方案及节约投资考虑，项目选址为成都市郫县古城镇中平村。第三章项目提出的背景及建设的必要性、可行性31项目提出的背景根据人口普查显示，我国已开始步入老人社会，人口的老龄化趋势是不争的事实，就成都市而言，全市现有常住人口140476万人，其中60岁以上老年人口为2468万人，占总人口的18，而到2011年底，这一比例已上升到1839，其中，65岁以上老年人口比例为971。60岁和65岁及以上人口占总人口比例分别超过国际通行标准839、271个百分点，已步入老龄化阶段，老年问题十分突出，建设一座市级标准化、示范化的社会福利中心越来越显得重要，新建成都市郫县社会福利中心已迫在眉睫。随着改革的不断深入，旧的管理体制已被突破，大量“单位人”转为“社会人”，大量的农村人口涌入城市，社会流动人口增加，加上教育、管理工作存在一些薄弱环节，致使城乡人口的管理相对滞后，迫切需要建立一种新的社区化管理模式。此外，国家对流浪乞讨人员的管理由收容遣送改为救助，这就需要更多的关爱救助，近年来，成都市每年救助对象都在2000人以上，这也需要有一个场所和机构。按照依据中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、全国服务标准20092013年发展规划、全国民政科技发展中长期规划纲要（20092020年）的要求，认真做好成都市郫县社会福利中心的建设，推动成都市郫县社会福利事业发展。32项目建设的必要性321是解决成都市郫县社会养老问题的需要成都市下辖武侯区、锦江区、青羊区、金牛区、成华区、温江区、新都区、青白江区、龙泉驿区等9个区，郫县、双流县、金堂县、蒲江县、新津县、大邑县等6个县，另有邛崃市、崇州市、彭州市、都江堰市4个县级市，共140476万人口。随着社会老龄问题的到来，成都市老年人口已达25833万人，占全市人口的1839，同时由于社会已经步入一个独生子女时代，养老观念将会发生很大变化，一个孩子要同时赡养四位老人，家庭养老已成为突出的社会问题。建设老年人福利服务机构，为老年人提供生活照料，是实现解决家庭养老矛盾，实现社会养老的重要举措。322是社区建设与发展的需要创建社区服务中心，可以整合方方面面的资源，打造一个公共服务平台，促进城乡经济建设、政治建设、文化建设健康发展，把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。323是服务救助对象构建和谐社会的需要流浪乞讨人员救助管理工作是一项涉及社会救济、社会教育、社会管理、社会治安的多元性社会事务行政工作。做好这份工作，体现了以人为本，保障每个求助对象合法权益，也维护社会稳定安全。33项目建设的可行性成都市现有人口140476万人口，其中老年人口已达25833万人，占全市人口的1839，已步入老龄化阶段，老年问题十分突出，建设一座市级标准化、示范化的社会福利中心越来越显得重要。同时由于城市化进程的加快大量的农村人口涌入城市，社会流动人口增加，加上教育、管理工作存在一些薄弱环节，致使城乡人口的管理相对滞后，迫切需要建立一种新的社区化管理模式。此外，国家对流浪乞讨人员的管理由收容遣送改为救助，这就需要更多的关爱救助，成都市郫县也需要建立一个流浪乞讨人员的救助场所。随着社会的进步与国家经济的发展，在建设社会主义和谐社会的大环境下，国家日益重视福利院、光荣院、儿童院、老人公寓的建设，加大了对流浪乞讨人员的救助管理，国家民政部也下发了专项补助资金，同时成都市郫县委、市政府及成都市郫县人民强烈支持与欢迎本项目的建设，成都市郫县财政专门划出资金用于项目建设。项目用地、规划、环保、及建设许可已获得了批准，项目可行性高。第四章项目区选址“世尊颐城”养老产业项目位于成都市郫县古城镇中平村，建设用地规划已经成都市人民政府关于郫县古城镇农村集体建设用地整理集中使用项目实施规划的批复成府土201022号，郫县发展和改革局世尊颐城养老项目备案通知书（郫发项目2011155号）批准项目选址。项目选址有以下几点优势1、郫县，地处川西平原腹心地带，位于成都市西北近郊，东靠金牛区，西连都江堰市，北与彭州市和新都区接壤，南与温江区毗邻，是通往世界著名风景名胜区都江堰、青城山、黄龙和九寨沟的必经之路。是著名的“古蜀之源、川菜之魂、蜀绣之乡、生态之城”，是一座历史文化和自然生态交相辉映的城市，处处流淌着独具特色的人文脉息，拥有一个良好的社会福利事业发展与建设环境，同时办好社会福利事业也是建设和谐社会的要求；2、项目所在的中平村属成都市郫县古城镇辖区，离县城95公里，距彭州市11公里，现有郫彭路、沙西线纵横贯穿全境，交通便捷；该镇境内的“古城遗址”是1997年全国十大考古发现之一，被列为国家重点文物保护单位，该镇已建成以古典建筑、民俗文化、旅游影视为特色的“西蜀古城”，初步形成05平方公里规模的仿汉、仿唐、仿明、仿清等古建筑群，成为成都市旅游环线的一个靓点。3、在成都市郫县区内就近选址建设成本低，而且该地段水电等市政基础设施已基本完成；4、项目用地区域基本为已平整的政府收储划拔土地，无拆迁与征地补偿等问题，随着项目建设需要可随时投入使用。第五章主要的技术和工程建设方案51指导思想与原则社会福利设施建设必须按照全面推进“十二五”民政标准化建设，促进民政事业科学化、规范化发展，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，以保障和改善民生、提升民政管理与服务水平为目标，以服务现代民政转型、推进管理与服务标准化建设为主线，以标准研制为基础，以标准应用为重点，加强机制创新与能力建设，着力增强民政标准化的系统性、导向性、实效性与科学性，为民政事业科学发展提供坚实技术支撑与服务保障。52设计依据及标准521设计依据1、根据我国现行的国家和地区的设计规范；2、建设单位提供的红线图、地勘报告及相关资料；3、根据建设单位提供的设计意图及使用功能要求；4、相关气象，地质，经济社会等基础资料。522设计标准1、民用建筑设计通则GB503522005；2、办公建筑设计规范JGJ6789；3、建筑工程设计文件编制深度规定2003年4月；4、汽车库建筑设计规范JGJ10098；5、城市道路和建筑物无障碍设计JGJ502001；6、城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ502001、J1142001）；7、高层民用建筑设计防火规范GB5045952005年版；8、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5006797）；9、地下工程防水技术规范（GB501082001）；10、建筑抗震设计规范GB500112010。53建筑方案设计本项目新建5幢六跃七层钢筋混凝土框架结构老人公寓（电梯公寓），建筑面积106064平方米；新建2幢六层的福利院院民楼，建筑面积116336平方；新建1幢十一层多功能办公综合楼，建筑面积44000平方米；新建1幢三层社区示范、社区活动、社区服务的综合楼，建筑面积39960平方米；新建1幢三层流浪乞讨人员救助站，建筑面积23976平方米。以使项目完成后，各种设施能更好地发挥作用，适应对孤儿与弃婴收养、三无老人收养及家庭无力照管的老人收养工作，为贫困家庭提供生活保障，对社会救助对象提供关爱服务，并对社区建设提供业务指导。54结构设计541设计依据1、建筑工程抗震分类标准GB502232008；2、建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001；3、建筑结构荷载规范GB500092001；4、建筑物结构可靠度设计统一标准GB500682001；5、混凝土结构设计规范GB500102010；6、建筑抗震设计规范GB500112010；7、建筑设计防火规范GB500162006；8、中国地震动参数区划图GB183062001；9、建筑地基基础设计规范GB500072002；10、建筑桩基设计规范JGJ942008；11、砌体结构设计规范GB500032001；12、建筑边坡工程技术规范GB503302002；13、地下工程防水技术规范GB501012001；14、高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2005）；15、工程建设标准强制性条文房屋建筑部分2002年版；16、高层建筑混凝土结构技术规程JGJ32002；17、全国民用建筑工程设计技术措施结构2003年版。542设计要求1、基本风压根据建筑结构荷载规范GB50092001，本工程按50年一遇的成都市基本风压035KN/M2。2、基本雪压根据建筑结构荷载规范GB50092001，本工程按50年一遇的成都市基本雪压0KN/M2。3、抗震设计根据中国地震动参数区划图GB183062001，地震峰值加速度为005G。根据中华人民共和国国家标准建筑抗震设计规范（GB500112010），成都市抗震设防烈度为VI度，地震分组为第一组。4、建筑结构安全等级本项目建筑物为一般建筑物，根据建筑物结构可靠度设计统一标准GB500682001，建筑结构安全等级为二级。5、地基基础设计等级根据建筑地基基础设计规范GB500072002，本项目地基基础设计等级为乙级。6、建筑消防设计耐火等级根据建筑设计防火规范GB500162006，本项目建筑消防设计耐火等级为二级。7、设计使用年限根据建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001，本项目设计使用年限为50年。543楼屋面均匀活荷载标准值各层大厅35KN/M2各层房间、办公室20KN/M2设备用房70KN/M2档案室50KN/M2管理用房20KN/M2公共走道35KN/M2公共卫生间（回填部分另计）25KN/M2电梯厅、消防疏散楼梯、消防前室35KN/M2地下停车库、坡道40KN/M2上人屋面20KN/M2不上人屋面05KN/M2轻质隔墙砌筑容重不得超过120KN/M2其它荷载按现行建筑结构荷载规范取用。544基础及地下室设计本项目为多层和高层建筑，采用现浇钢筋混凝土框架结构，基础采用桩基础。建筑结构安全等级为二级，地基基础设计等级为乙级，结构设计使用年限均为50年。545上部结构设计项目各楼上层结构体系为现浇钢筋混凝土框架结构。楼层均采用现浇板。楼梯采用现浇砼结构。抗震设防类别乙类。55给排水工程551给水工程5512水源和供水方式由成都市郫县自来水厂在站前小区的预留接口接入一根生活、消防合用进水主管。各有关楼层的供水方式为由自来水厂的水管直接供水。5513给水管道室外给水干管按环状布置，管径DN100，管道总长20000M，采用球墨铸铁管、石棉水泥接口。设总水表井7座，安装生活水表和消防旁道水表各1个；设总阀门井1座，安装1个DN100闸阀。其余水管及检查井、水表井等设置需按照规范及设计要求。552排水系统排水体制与方式排水体制采用雨污分流制。雨水经地面排水沟、地下水管收集后流入场内的排水干管、渠，排水干管渠出场区接入小区城市规划的排水干渠后流入建溪，排水管道总长20000M。生活污水需经化粪池处理接入城区污水总干管，引至成都市郫县污水处理厂进行处理，排污管道总长20000M。56电气工程561电气工程设计依据民用建筑电气设计规范JGJ/T169210KV及以下变电所设计规范GB5005394低压配电设计规范GB5005495建筑照明设计标准GB500342004建筑防雷设计规范GB50057942000年版火灾自动报报警系统设计规范GB5011698办公建筑设计规范JGJ672006562变配电系统5621用电负荷等级生活水泵、消防用电按二级用电负荷要求供电,其他按三级用电负荷要求供电5622负荷计算及变压器选择项目用电负荷及变压器设计选择在施工设计时结合市供电部门要求进行设计与施工。5623供电电源由古城镇变电所站区配电所引1路低压380V/220V电源线至配电房。二级负荷由变配电房引1路380/220V电源作为正常供电使用，同时由变配电房应急母线段引1路380/220V电源作为备用事故电源。为保证特别重要负荷及消防用电设备的应急供电，设1台10KW自启动柴油发电机组，要求应急电源能够及时启动，能在15S内供电。另1路380/220V电源作为备用事故电源。563照明及动力供电房间、值班、办公室及会议室等照明功率密度值不大于13W/M2,配电房、发电机室照明功率密度值不大于8W/M2；光源采用细管径直管型荧光灯。在楼梯间、前室、疏散走道等处应设应急疏散指示标志，变电室、发电机房等设应急照明保持正常照明的照度；采用蓄电池作备用电源的应急照明及疏散指示标志，其连续供电时间不应小于30分钟。564用电安全本项目室内用电设计及施工时要充分考虑老人、儿童及流浪乞讨人员的特点，按照建筑电气安全规范要求进行设计，室内全部采用安全插座，所有用电线路全部暗埋铺设，室内配电设漏保及过载等保护装置。57防雷本工程均按二类防雷建筑物要求设置防雷措施，内容包括防直击雷，防雷电波侵入及防雷击电磁脉冲等。571防直击雷屋面设置避雷网作为接闪器,采用12镀锌圆钢,网格尺寸不得大于10M10M或12M8M防雷引下线利用结构柱中16以上的两根主筋通长焊通，上端与屋顶避雷带焊接，下端与基础接地体焊通，其间距不大于18M；所有突出屋面的金属构件，外露金属管道等均应与避雷带焊接，突出屋面的烟囱、排气管道等应设避雷带。572防雷电波侵入进出建筑物的电缆金属外皮、金属管道等应在入户端就近与基础接地装置相连；固定在建筑物上的泛光灯及其它用电设备的线路应穿钢管，钢管的一端与配电箱的外壳相连，另一端与用电设备外壳、保护罩相连，并就近与屋顶的防雷装置相连。573防雷击磁脉冲本项目电源系统设三级SPD保护，在变配电室内设SPD1，在楼层总配电箱处设SPD2，在被保护的设备处的配电箱内设SPD3；本工程的电子信息系统防雷防护等级为D级，在进出建筑物的信号线缆包括电信、有线电视等采用有金属屏蔽层的电缆敷设并在入户处安装适配的信号浪涌保护器。574接地系统利用基础桩承台及地梁内两根主筋通圈焊接成基础接地体，接地电阻1欧姆；本工程防雷接地保护接地、变压器及发电机组中性点接地、弱电系统接地共用同一接地体。本工程低压配电系统接地形式采用TNS系统；所有电气设备外露可导电部份均应可靠接地，包括不间断电源输入端的中性线，金属线槽、电缆桥架等。58消防工程581消防工程设计依据A建筑设计防火规范GB500162006B建筑设计防火规范GB50045952005版C自动喷水灭火系统设计规范GB5000842001D建筑灭火器配置设计规范GB501402005E汽车库、修车库、停车库、停车库设计防火规范GB5006797582消防给排水设计5821消防给水及用水量消防以主楼室内外消火栓用水量设计，室内消火栓用水量10L/S，室外消火栓用水量10L/S，火灾持续时间为两小时。5822消防系统室外消火栓系统单路进水管在内部成环状布置，按实际需要设置室外消火栓，室外消火栓的保护半径为50M，离开路边不超过2M，距离室外墙壁不宜小于5M。室内消火栓采用临时高压给水系统，系统静水压小于1MPA，消火栓充实水柱不小于10M，能保证两股水柱同时到达任何部位。59弱电系统设计591设计依据民用建筑电气设计规范JGJ/T16922001年版火灾自动报警系统设计规范GB5011698民用建筑电话通信管线设计规范DBJ130892有线电视系统工程技术规范GB5020094民用闭路电视系统工程技术规范GB5019894智能建筑设计标准GB/T5003142000建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T5003112000592弱电系统设计内容弱电系统设计内容主要包括语音与数据通讯综合布线系统、共用天线与闭路电视系统。593安全监控系统5931闭路监控系统由三个基本部分构成1捕捉可视图像的前端设备（如镜头、摄像头）；2传输图像的线路（如同轴电缆、）3将视频信号转换为可视图像的显示设备（如显示器）。监控系统的功能主要体现在两个方面1现场监控，2事后录像查证。缺少任何一个方面，整个系统就不算是完善的系统。5932监控系统的方案说明1、大楼入口采用日本图雅丽一体化摄像机TC220AF，主要监控大楼出入的人员和车；2、大楼楼梯口采用日本图雅丽飞碟型摄像机TD244U；3、接待台、主要通道采用日本图雅丽半球摄像机TD224B；4、室外采用日本图雅丽日夜两用彩色黑白摄像机TC603。5933控制中心在控制中心采用以下通过优选方案设计1、配置加拿大品科16路硬盘录象机1台，80G硬盘。2、配置15寸三星彩色显示器550S1台。3、中心控制各个监控点的各种机台设备。4、采用硬盘录像机作为控制中心，硬盘录象机提供1周的24小时动态16路监控影像的备份。5934捕捉可视图像的前端设备的设置1、在大楼门外设置一台摄像机2、各个楼层各设置一台摄像机3、大楼进门的接待台设置一台摄像机第六章环境影响评价61环境功能区划分611水环境按成都市郫县环境规划地表水功能区划，本建设项目所在地表水体柏条河、徐堰河、江安河及毗河为一般鱼类保护区、游泳区和农业用水，执行现行国家GB38382002类标准。612大气环境根据成都市郫县环境规划，项目所在地空气质量定为二类区，执行环境空气质量标准（GB309596）二级标准。613声环境项目所在地为城市郊区生活、生产区，执行城市区域环境噪声标准GB3096934类区标准（昼间标准为70DB，夜间标准为55DB）。环境功能区划及执行标准指标类别执行标准地表水三类水域GH38382002类水标准环境空气二类区GB30951996二级标准居住、文教区GB309619931类标准居住、商业、工业混合区GB309619932类标准环境噪声交通干线GB309619934类标准62环境质量现状621水环境质量现状水环境质量现状引用南平市环境保护监测站2004年在柏条河项目区监测的水质结果。柏条河水质较好，各项水质指标均达到类水质标准GB38382002。622大气环境质量现状根据成都市郫县城区环境规划，2010年成都市郫县城区建成区环境空气质量各项指标均达到国家环境空气质量二类功能区标准。可吸入颗粒物年日均值为0065MG/M3、二氧化硫年日均值为0011MG/M3,二氧化氮年日均值为0023MG/M3、降尘年均值为672T/KM2月）、降水PH年均值为643，酸雨率10。2010年成都市郫县城区建成区空气污染综合指数为110。各项空气污染物中，PM10的分指数最大，为066；其次是二氧化氮，为028；二氧化硫分指数最小，为016。建成区空气中PM10的污染居第一位。二氧化氮的污染己不可忽视。623声环境质量现状经对设立的临测点的监测，城区交通噪声较小，现状基本上能满足城市区域4类标准。63项目施工期间对环境的影响631对水环境的影响根据项目的工程特点可知，本身无稳定的水污染物直接排放进入水体，施工污水包括施工期施工生产废水和施工员的生活污水。施工期的生产废水主要是机械、工具的冲洗水和混凝土搅拌过程中的废水，一般机械、工具的冲洗水排放点分散，一次排放量较小，不会对环境造成大的影响。混凝土搅拌过程中的水较集中，而且若沙、石进行冲洗时水量较大，要挖一个沉淀池，让废水在其中沉淀后再排放。这样可减少生产污水的影响，施工期的生产废水经采取措施后对环境的影响甚小。施工期的员工5080人，利用现有的设施作为生活用房，生活污水按现有的排放方式排放，不会对环境造成不良影响。632对大气环境的影响施工期影响环境空气质量的污染物主要是施工场地的扬尘TSP；运输车辆在运送砂石料过程中，由于振动和自然风力等因素引起的物料洒落起尘和道路扬尘；施工垃圾在堆放和清运过程中产生扬尘。施工扬尘对周边的居民、自然作物和农作物会产生轻微的影响，为减少施工期间的粉尘影响,应采取以下措施1因此施工场地应尽量远离居民点，运输道路及施工场地应经常洒水，以减少场地和汽车扬尘对居民的影响。2合理安排施工现场,所有砂石料应统一堆放、保存，应尽可能减少堆场数量，并加棚布覆盖；水泥等粉状材料运输应袋装或罐装，禁止散装，并设专门的库房堆放，建立防尘措施，搬运时轻举轻放3开挖的土方及建筑垃圾，不得长期堆放，以防因长期堆放表面干燥而起尘，对作业面和材料、建筑垃圾等堆放场地定期洒水，使其保持一定的湿度，以减少扬尘量。4当出现风速过大或不利天气状况时应停止施工作业，并对堆放的砂粉建筑材料进行遮盖。633对声环境的影响本项目在施工过程中，由于各种施工机械的运转，不可避免地将产生噪声和振动污染。施工现场主要噪声源有混凝土搅拌机、水泥振捣器、运输车辆等。施工机械一般位于露天，噪声传播距离远，影响范围大，常见的施工机械产生的噪声值见下表几种典型施工机械噪声值单位DB编号机械名称近场噪声编号机械名称近场噪声1推土机78966夯土机82902拖拉机77967混凝土振捣器70803搅拌机75908混凝土泵75864卡车重型85969压路机73895移动式吊车759510卷扬机7686为了减少施工中的噪声，施工单位应严格遵守建筑施工场界噪声限值GB1252390中的规定，并做到1合理安排施工进度与作业时间，对主要噪声设备采取相应的限时作业，并尽量避开居民的休息时间，禁止夜间作业；2合理安排施工机械安放位置，施工机械应尽可能放置于场地中间或对场界外造成影响最小的地点；3对高噪声设备采取隔声、隔振、或消声措施，如在声源周围设置掩蔽物、加隔振垫、安装消声器等，可降低噪声源强3050DB。4尽量压缩施工区汽车数量和行车密度，严禁汽车鸣笛。5模板在使用、拆卸、装卸等过程中，应尽可能地轻拿轻放，以免模板相互碰撞产生噪声。经过采取以上措施，项目施工期噪声对环境的影响可以控制在规定范围，施工场界噪声可以达到建筑施工场界噪声限值GB1252390中规定的要求。建筑施工厂界噪声限值噪声限值施工阶段主要噪声源昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装载机7555打桩各种打桩机等85禁止施工结构混凝土搅拌机、施工电梯、振动棒7055装修吊车、升降机等6555634固体废弃物污染防治1施工时场地挖掘产生大量的土石方，能够利用的部分在现场利用，不能利用的部份要及时清运，减少堆存时间，清运出的土石方应按要求进行填埋，运到指定地点，不得在河边、路边随意倾倒。2现场搅拌砂浆、混凝土时应按用量进行配料，尽量做到不洒、不漏、不剩、不倒；3生活垃圾应集中收集，及时清运出场，以免滋生蚊蝇；4施工中产生的建筑垃圾能够利用的要及时利用，不能利用的要及时清埋，不得任意倾倒。项目的固体废弃物采用以上措施后，其对环境的影响得到了有效的控制。64项目运营期对环境的影响641对水环境的影响本项目营运期除产生部份生活污染水外，基本无其他污染源。对水环境影响不大。642对大气环境的影响本项目营运期基本不产生环境空气污染源。643对声环境的影响项目建成并投入运营后，由于为孤儿与弃婴收养，三无老人收养及家庭无力照管的老人收养，及流浪乞讨人员的救助中心，为贫困家庭提供生活保障，对社会救助对象提供关爱服务。场地噪声影响范围不大，周边的4类标准适用区昼间噪声一般小于70DB，夜间噪声可以达规定的标准55DB。65环境保护措施及投资651生态环境1要求施工人员文明施工，严格按施工规范要求作业，禁止乱取土和筑路材料的乱堆乱放。弃土及时清运。2合理安排施工排序，分段施工，先期施工完结后，随即做好植被种植，排水沟等防护工程，再开下一段工序；同时在工程设计中尽量压缩土石方量，并力求平衡以减少水土流失，植树种草。652水文环境1含有害物质的建材如水泥、化学品等不得露天，堆放点应设蓬盖，暴雨时设土工布围栏，防止被雨水冲刷进入水体。2建设、运营期间产生有害物质，不得直接进入水体。653空气环境1施工现场及主要运料道路定期洒水或加以遮盖，防止尘土飞扬。洒水时间主要在无雨的天气，每天洒水两次，上午和下午各一次。2运输石灰和散状材料时，将要求承包商采用封闭式遮盖措施，防止沿路散落，避免扬灰对大气污染；对施工场地经常洒水，以保证材料不起灰，不扬尘。654声环境为减轻施工噪声对周围环境的污染，保护沿线居民的正常生活和休息，建议采用以下措施降低施工期噪声对环境的影响。1加强施工管理，合理安排施工作业时间，避免夜间施工作业；昼间施工时对受噪声影响较大的敏感点可设置移动声屏障等环保措施。2尽可能采用低噪声的施工机械，如用液压工具代替气压工具，用低噪声机械等。注意保养机械和正确操作，尽量使机械的噪声维持在最低声级水平。施工机械应尽可能设置于周围居民影响最小的地点。655施工期固体废物处置1施工中垃圾等，弃于成都市郫县环保部门指定的地点。2应严格按规范执行，将施工开挖出的淤泥、渣土及时清运处理。656社会环境影响1在施工中要与群众保持良好的互利关系，对因施工产生的扰民问题，征得周边居民的谅解。2按施工环保要求做好声、气环境保护，适时洒水减少扬尘对沿线居民的影响。66环保措施及环境影响评价结论661环保措施施工期主要环保措施与对策项目措施指标与要求生态景观1禁止乱取土和筑路材料乱堆乱放，弃土及时清运2合理安排施工顺序，做好植被种植，排水沟等工程水污染防治1建材堆放点应遮盖，防止被雨水冲刷进入水体。2施工机械与车辆应到指定地点清洗。入河废水应符合GB89781996污水综合排放标准表4之二级标准大气污染防治1施工期对于运料道路在无雨天应定期洒水。2材料运输应进行封闭遮盖防止扬尘并使环境空气质量达到功能区要求噪声控制1避免夜间进行高噪声的施工作业，昼间施工时应采取消声措施2尽量选用低噪声的施工机械符合GB1252390建筑施工场界噪声限值固体废物处置施工中垃圾及其他废弃物应弃于指定地点符合市容卫生管理的有关规定，尽量综合利用石材固体废，改善环境662环境影响评价结论成都市郫县“世尊颐城”养老产业项目符合成都市郫县总体规划。但项目建设在施工期和营运期对周围环境会产生一定的负面影响，主要是对生态景观、空气环境和声环境的影响。但这些影响一般都是短期的或可通过采取措施加以克服或缓解。本评价针对项目可能产生的影响提出相应的措施和对策，环境保护措施的有效执行和环境管理系统的高效运作可以使本项目的不利影响减低到可以接受的程度。因此，在环境保护措施和环境管理计划得到有效执行的前提下，从环境保护角度考虑，本项目建设是可行的。营运期主要环保措施与对策项目措施绿化进行房屋四周绿化，种植防尘降噪树种第七章节能各单体建筑在设计、设备选型方面，贯彻执行“开发与节约并重”的能源方针、同时按照公共建筑节能设计标准GB501892005和全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇建质2006277号，根据技术先进、安全适用、经济合理以及保护环境等原则确定，尽量做到在不增加投资的情况下，取得较为显著的节能效果。71建筑节能根据公共建筑节能设计标准GB501892005有关规定，本项目建筑所处气候区为夏热冬暖地区。建筑物尽量南北向布置。建筑单体空间设计，在充分满足建筑功能的前提下，对建筑空间进行合理分隔，以改善室内通风、采光、热环境等。利用新型材料和复合材料，提高围护结构、外窗的保温、隔热性能和气密性；采用浅色环保墙壁面材料，有效反射处长季炎热阳光辐射。适当扩大场地绿化率，有效改善小气候，减少夏季地面辐射热影响。72给排水节能加强自来水管网的管理，采用分压给水，及时排除管网泄漏现象，采用感应式出水阀装置及节水型开关、洁具等设备。充分利用市政管网供水压力，一至三层采用室外管网压力供水。73电气节能731电器节能合理确定变压器容量，以降低变压器的空载损耗及负载损耗，并选用节能变压器。在安全、经济合理的条件下，异步电动机采用就地补偿无功功率，补偿后功率因数达09以上，以减少无功功率损耗。合理设计电缆走向以减少电缆长度，并选用电阻率较小的线缆，适当加大线缆的截面积，以降低线路阻抗。风机、水泵采用设定控制液位、时间，控制泵的启停；调节风机、泵类风门（挡板）、阀门，控制风量、流量，或采用调速节能。732照明节能根据不同的使用场合选择合适的照明光源，在满足照明质量的前提下，尽可能地选择高光效光源。在满足眩光限制的条件下，优先选用灯具效率高的灯具以及开启式直接照明灯具，一般室内的灯具效率高于70，并要求反射罩具有较高的反射比。在满足灯具最低允许安装高度与美观要求的前提下，尽可能降低灯具的安装高度，以节约电能。合理设置局部照明，对于高大空间区域，在高处采用一般照明方式，对于高照度要求的地方，设置局部照明。选择电子镇流器或节能型高功率因数电感镇流器，室内的荧光灯单灯功率因数不小于09，气体放电灯的单灯功率因数不小于085，并应采用能效等级高的产品。设置具有光控、时控、人体感应等功能的智能照明控制装置，做到需要照明时，将灯打开，不需要照明时，将灯关闭。充分合理利用自然光、太阳能源等。74空调节能采用可变制冷剂流量空调系统,并采取变频式和定频式空调系统相结合的方式，以节约能源和降低维修费用。所有空调通风系统均设置自动控制系统。第八章项目实施进度81建设工期本项目拟于2012年1月底以前完成立项、报批和初步设计、施工图设计和施工招标以及资金筹措到位等前期工作，2012年3月中旬开始施工，2015年12月底建成。建设期四年。82项目实施阶段及进度安排2012年1月2013年6月，完成福利院宿舍楼建设；2012年7月2013年12月，完成福利院院民楼建设；2014年1月2014年12月，完成社区服务中心建设；2014年1月2014年12月，完成老人公寓建设2015年1月2