重庆万州中恒江南第一城项目可行性研究报告

中恒江南第一城项目可行性研究报告重庆市机械工业第三设计院北京中恒房地产开发有限公司二00七年一月三十日第一章项目建设背景第一节国家宏观经济环境及行业政策法规自改革开放以来，我国的经济体制历经了从计划经济向社会主义市场经济转型的初级阶段，现已逐步走向了成熟健康发展的市场经济时期，一直保持着稳健、快速的增长水平。结构调整成效进一步显现，从国家统计局发布的各项指标看，2005年国民经济呈现增长快、效益好、低通胀的良好发展态势，经济运行的稳定性有所提高，发展的协调性有所改善。2006年上半年，全国的宏观经济也取得了全方位的发展，工业增速呈现高位加快趋势，上半年工业增加值累计增长177，同比增幅提高了13个百分点。工业生产呈现出全面加快的势头，39个行业中有半数行业增速提高。企业效益逐月提高，上半年全国规模以上工业企业实现利润同比增长28，继续保持较快增长速度；工业经济效益综合指数18275，比去年同期提高1566点。财政收支也显示了良好的态势，上半年财政收入同比增长22，比上年同期多收3600亿元。城乡居民收入增加，上半年全国城镇居民人均可支配收入5997元，扣除价格因素，实际增长102，增速比去年同期加快07个百分点；农民人均现金收入1797元，实际增长119，虽然增速较上年同期回落06个百分点，但仍然是多年来较高的增长速度。消费品零售额增速加快，上半年全社会消费品零售额同比增长133，比上年同期提高了02个百分点；扣除价格因素实际增长124,比上年同期提高了04个百分点，而且出现了二季度增速不下降反而上升的近年少见情况。上半年，全社会固定资产投资42371亿元，同比增长298，增速比去年同期加快44个百分点。其中，城镇固定资产投资36368亿元，增长313，加快42个百分点。在城镇固定资产投资中，房地产开发投资7695亿元，增长242，加快07个百分点。2006年上半年我国出口额428593亿美元，同比增长252；进口额367146亿美元，同比增长213。消费价格总水平基本稳定，上半年累计居民消费价格总水平比去年同期上涨13，增幅同比低1个百分点，在经济增长明显加快的同时，消费价格涨幅没有出现明显的加快，经济增长与消费价格走势的背离比较明显。房地产方面，2006年17月，全国房地产开发投资持续平稳增长，房地产开发投资100352亿元，同比增长243，增幅上升21个百分点。住宅房地产开发投资占703，其中，经济适用房开发投资占32。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为227、530、336，其中，东部地区商品住宅开发投资增幅明显低于中、西部地区。2006年17月，全国完成购置土地面积1870884万平方米，同比下降30，同比去年增幅回落了61个百分点，低于商品房施工面积涨幅的219个百分点、新开工面积涨幅的210个百分点。总体来看，当前房地产市场正在朝着宏观调控的目标方向发展住宅为主的房地产开发投资平稳增长；商品房施工、竣工和新开工面积均大幅上升；房地产开发企业本年土地购置面积有所减少，完成土地开发面积上升；商品住房价格涨幅总体放缓。但各项调控政策落实还有一个过程，还面临一些问题一是住房供应结构性矛盾依然突出，调控任务还十分艰巨；二是部分城市房价上涨仍然偏快，离预期目标还有差距；三是部分中心城市异地购房所占比较大；四是房地产开发、交易、中介等环节行为不规范问题仍较突出。在房屋价格不断攀升的情况下，国家和各个地方也出台了一系列的调控政策，从国八条到国六条再到国十五条，旨在平抑居高不下的房价，打击短期投机行为。又比如出台规定要求开发商每个项目中套型建筑面积在90平方米（或90平方米以下）的住房数量需占70等。而2006年，央行还数次调高利率和存款准备金率，以有效地控制银行贷款的额度。尽管如此，在长期经济向好的远景下，中国的房地产业发展仍处于上升通道中，并将在很长一段时间内维持着上升的取向。国家对房地产市场的调控政策其目的并不是遏制发展，而是对市场进行良性调整，可以预见在经过合理的调整后，中国的房地产发展将走得更远更健康。按照国际经验，当国民经济人均年产值（GDP）达到1000美元至3000美元区间的时候，这个国家的消费结构将发生巨大的变化，住房、汽车的消费将呈现爆发式的快速增长。国民经济是房地产发展的源动力，是房地产高速发展最大的引擎，是房地产发展的决定性力量。最能决定房地产行业走向和未来的因素就是国家经济走势和大局，房地产发展与国民经济发展成正比，只要国民经济保持高速发展态势，房地产业必将随之扬帆远航。第二节、重庆市宏观经济环境及行业政策分析重庆历来就是统帅我国西南广大地域的重镇，又是我国最新的直辖市，能够成为直辖市是与其在我国政治、经济、地理、人文等历史与现实生活格局分不开的。重庆是我国西南地区的经济、交通、文化、政治中枢，并负有沟通东西、承启南北的地理优势。随着长江三峡水库的成功蓄水，重庆市的水路交通完成了阶段性布局，甚至地理区域格局也已呈现定势。使得重庆经济地位如虎添翼。我国宏观经济政策中西部大开发的战略方针注定了重庆的特殊地位。因此，走活重庆经济是我国近期与远期发展规划中举足轻重的一枚棋子。近年来随着我国西部大开发战略推进，重庆市的经济得以快速发展，人民生活水平也大幅度提高，这也为重庆房地产市场的发展提供了一个良好的基础。目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，数个片区也将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进重庆房地产开发投资和消费的进一步活跃。重庆市房地产政策十分灵活，市场呈现一片繁荣的良好势头。重庆市住宅房地产市场近年一直保持持续、快速、稳定、协调的发展势头，逐步成为支撑全市国民经济发展的重要力量。重庆市房地产市场持续稳定发展，也得益于近年来对各项涉及房地产开发的政策的调整与完善。一是土地政策经营性土地全部实行招标、拍卖、挂牌出让；拍卖的土地都要有建设性详规和控制性详规；完善土地储备制度，坚持熟地出让；建立了土地供后跟踪监管制度；对闲置土地征费、依法收回，防止浪费土地。二是房地产规划计划制度编制并严格执行房地产开发年度计划和城区控制性详规；加强城市房屋拆迁规划计划管理；完善廉租住房保障体系。三是房地产信贷政策提高了房地产开发企业申请开发贷款的准入门槛；加强房地产开发贷款管理。四是房地产市场监管制度建立了包括计划、金融、统计、国土房管等部门在内的联席会议制度；加强开发资质管理，建立房地产信用档案体系；加强房地产市场信息系统和预警预报体系建设；建立了房地产交易、权属业务管理系统、商品房网上签约系统、房地产市场信息发布系统等。在政策方面，重庆市政府办公厅转发了市国土房管局等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产市场健康发展的实施意见，主要从住房结构调整、土地供应、规划等8个方面调控房地产市场。意见放宽了住房公积金的提取和使用，即住房公积金缴存职工在购买住房时，可全额提取本人及直系亲属的公积金账户余额，作为购房首付款；未建立住房公积金的，允许以建立了住房公积金的直系亲属的名义申请住房公积金贷款。政策对不同方向，不同主体的影响是不同的，在重庆的实施意见中，明确提出了禁止任何名义的集资建房，这将在一定程度上增加了商品房市场的有效需求。“闲置地按出让金5收闲置费“政策的出台将有效遏制开发商依靠倒买倒卖土地增值的投机行为，同时也在一定程度上增加了开发商的风险和资金压力。公积金政策的出台，使市民置业、房贷更为方便与自由，市民申请住房公积金贷款买房将更加方便，可以降低购房者的首付款压力和贷款利息压力，这在一定程度上可以激发部分购房者的积极性。总体而言，一个健康良性的市场将更好的保护投资者和消费者双方面的利益，将有益于市场的长远发展。重庆做作为国家三峡项目的重点区域，外来企业到库区投资可享受国家西部开发政策、三峡库区移民开发及对口支援政策、重庆市鼓励外来投资优惠政策。从2004年2009年国家每年还将从三峡工程建设基金中安排5亿元，建立三峡库区产业发展基金，用于扶持三峡库区移民就业的产业项目。从三峡电站的电价收入提取一定基金用于后期重点扶持库区移民发展生产及基础设备、技术培训等项目。这些优惠措施的实施必将有力的带动重庆市范围内的经济新增长，推动地区的发展。重庆市在宏观调控和金融政策等方面对房地产企业的要求，在一定程度上加大了房地产企业的操作难度，导致部分资金欠缺的房地产企业出现困境，目前从市场来看影响明显，重庆市很多资金实力较小的房地产企业出现集体退市的现象。但这对于那些有实力的开发商而言，同样也意味着将会有更大的市场空间被让出。第三节万州区经济环境及行业发展状况分析万州作为三峡库区的中心城市，具有地理、交通、资源等优势。2005年地区生产总值同比增长132，地方财政收入增长104；全社会固定资产投资增长184；社会消费品零售总额增长152；外贸出口增长412；城市居民人均可支配收入增长108；农村居民人均纯收入增长129；新增城镇就业岗位145万个，新转移农村劳动力31万人。随着西部大开发的深入推进，万州可望获得更有力的支持；东部沿海发达地区的资本、产业加速向西部转移，万州具有承东启西的区位优势和水陆空立体交通等比较优势，可以更多地予以承接；同时，重庆市委、市政府把加快万州及三峡库区生态经济区的发展，使其成为库区的经济中心，最具特色的发展地区，列为重庆“十一五“规划的工作重心。一、万州综合经济实力的增强，将为城市建设提供强大的“源动力“。1、万州国民生产总值在最近十年来一直保持快速发展的态势，增长幅度惊人，年均增长幅度超过了10（“十五“期间年均增长达到了125），高于同期全国增长幅度，显示了万州区健康、良性经济发展局面。2、通过对最近10年来万州区国民经济的研究，我们可以发现，万州区虽然受到了三峡移民工程的影响，但其经济并没有受到多大的干扰，这主要归功于万州区自身拥有比较良性的经济结构（2005年万州区第一、第二、第三产业比重为123425452）。三峡移民工程虽然影响了万州农业经济，但对第二产业和第三产业的影响较小。3、在“十五“期间，万州区国内经济保持高速发展态势。2005年，万州区完成国民生产总值1334元，同比增长123，分别比全国、重庆市高37和15个百分点，年均增长125。地方财政收入68亿元，同口径比较，年均增长176。全社会固定资产投资累计完成345亿元，年均增长181。完成城市建设面积399平方公里，比上年增加11平方公里。城镇化率460，比上年提高15个百分点。4、“十五”期间，共完成房地产开发投资4554亿元，为全区固定资产投资总额的132，实现增加值1822亿元。房地产业主要税、费、出让金入库627亿元，占同期财政收入的2098。竣工商品房33405万平方米，其中住宅2452万平方米，商业营业用房7638万平方米，写字楼1247万平方米。专业物业管理面积340万平方米，城镇居民人均居住建筑面积2632平方米。其中2005年完成房地产开发投资1115亿元，为全区同期固定资产投资总额的1175，实现增加值446亿元。房地产业主要税、费、出让金入库183亿占同期财政收入的2698，竣工商品房4095万平方米。2006年一季度完成房地产开发投资14825万元，实现增加值5930万元。5、2005年地区社会消费品零售总额达到488亿元，同比增长152。批发和零售业总额为404亿元，同比增长153；餐饮业为68亿元，同比增长145。全年接待海内外游客3245万人次，同比增长405，实现海内外旅游收入495亿元，同比增长394。据统计局资料显示2006年上半年，万州区国民经济继续保持增长态势，增长率达到了143。6、产业结构方面，万州“十五“期间立足优势资源和优势产业，全区工业经济再创新高。2005年实现工业增加值330亿元，同比增长185，其中规模以上工业企业实现工业增加值1761亿元，同比增长240；工业产品产销率达到943。全年实现工业品出口交货值294亿元，同比下降49。全年完成新产品产值922亿元，同比增长724，占全区规模以上企业的176。从产业比重来看，2005年万州区第一、第二、第三产业的比重为123425452，较全国三产的比重（152529319）更为合理，显示了万州区较为良性的产业发展格局。从走势来看，万州区经济发展呈现更为合理的发展趋向，第一产业（农业）的所占的比重持续走低，而第二、第三产业的比重持续攀高，产业比重进一步得到优化。二、人口和就业情况768529721155133402040608010012014020012002200320042005万州国民生产总值比较（亿元）13143121011121314152006年上半年2006（规划）“十一五”（规划）万州国民生产总值增长率（）1374937312641645812342545201020304050200320042005第一产业（）第二产业（）第三产业（）2005年末全区户籍人口为17070万人，其中城区人口565万人；全年人口出生率96，死亡率为40，人口自然增长率56，人口平均密度为每平方公里494人。万州人口中15至59岁的人口数量为117万人，占总人口的6826，这些人口都将是房地产市场的潜在消费者。万州就业人口为845万人，其中从事第二产业的劳动人口为192万人，从事第三产业的劳动人口为259万人。目前，万州区外来人口有6万多人，新增人口预计2万人/年左右，具有劳动能力的有45000余人，主要从事个体经营和服务行业等工作。三、住房情况从人均住房面积来看，万州区城镇居民的人均住房面积为2632平方米（移民占有一定的比例），这个数字大于重庆市（243平方米）和全国（26平方米）的数字。受移民住房政策的影响，部分城市居民通过优惠的购房政策取得了住房，是人均住房面积增长的主要原因。万州区城镇居民已经从过去的解决基本住房问题向改善住房质量转化，他们再次购房时必然对房屋的综合素质和性价比产生更高的要求。万州现有住宅质量较低，具有改善住房条件的内在动因。万州区整体住房质量仍然处在非常低的层面，低档次的移民房占据很大的比例，市区早期住房也存在建筑密度高、缺乏绿化、舒适度差等劣势，这些居民具有改善自己住房条件的外在动因。房地产市场表现也在一定程度上印证了万州居民改善住房条件的旺盛需求。万州房地产市场最近二年商品房市场呈现较为明显的增长态势，1000元/平方米以上的商品房年均销售量达到5384万平方米，说明万州居民不仅具有改善住房条件的要求，更有改善住房条件的经济实力。从居民构成来看，万州70年代前后人口高峰期出生的居民，目前正好处于购房、结婚、生育的高峰期，必然导致房地产需求的升温，将形成一股购房热潮。万州统计局调查数据显示，万州区户均人口呈现逐年缩小趋势（2005年户均人口303人，比2000年减少了015人），这说明万州家庭呈现小型化发展倾向，从而导致对住宅需求的增加。2624326323235242452525526265全国重庆市万州区人均住房面积比较四、万州区城市居民可支配收入、消费能力、消费潜力呈快速增长据统计，万州区2005年城市居民人均可支配性收入为8540元，对于每个家庭来说，其余额流向分为两部分，一是子女的教育经费，二是家庭的大项开支，如购买房产等。按照国际上通行的衡量房价高低的标准“收入房价比“，即居民户均年收入与在当地一套住宅平均总价之比，“收入房价比“在15以下是比较合理的空间，在16至18之间时，居民便会感觉到购房的压力；而达到18时就大大超出合理空间。那么就万州区目前居民的可支配性收入情况来说，万州房价还在可接受的范围内，还有较大的成长空间。随着移民迁建扫尾，大面积的集资建房减少，万州房地产市场经过了一段调整期后，目前正在由特殊市场向一般市场过渡，开始走向良性发展轨道。根据房屋产权登记机构统计，2005年，商品房交易创历史新高，销售面积745万平方米，成交金额105亿元，同比增长137和236。住宅交易面积556万平方米，金额547亿元，销售面积和金额分别同比增长241和413。一批新楼盘预售呈现热销局面，特别是位置好、环境好、能看江的电梯江景房更是出现供不应求的现象。五、国家宏观调控政策对万州房地产市场的影响1、住房供应结构国家从2005年起连续出台了很多政策，从央行的调息，到“国八条”、“新八条”、“七部委八条”，以及后来的一些财税和金融政策，在这些政策作用下，市场上曾经出现了很长时间的观望，但观望之后房价依然没有得到抑制，主要城市房价上窜迹象明显。建设部以及政府都认为前期的某些政策不到位，所以效果不理想，未来仍然需要继续执行，甚至强化。因此，“新六条”应运而生。55296275696177118540010002000300040005000600070008000900020012002200320042005城市居民人均可支配收入（元）2913273654244880102030405020012002200320042005社会消费品零售总额（亿元）住房供应结构的规定必须和市场相结合、和消费者需求相吻合，一个城市年度70的90平方米住房供应结构规定仅仅是出于满足中低收入者的购房需求，但又如何满足大量有超过90平方米住房需求的消费者呢1国六条中“90平方米以下住房须占项目总面积七成以上”最终被定义为项目控制与总量控制相结合的政策，导致本政策在具体执行过程中，存在灵活变通的可能性。但对具体项目而言，尚存在许多不确定因素，公司在开发项目时，应该对此引起足够的重政策链接国务院规定，自6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建筑总面积的70以上。7月6日，国家建设部165号文件对新建住房结构比例和套型建筑面积等问题提出了具体意见90平方米是指套型建筑面积，而70的比例要求则是针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。7月3日，重庆市规划委网站发布相关文件规定，住宅建筑标准层高超过49米，房屋面积将按底层面积的2倍算。8月8日，重庆市政府办公厅转发了市国土房管局等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产市场健康发展的实施意见1禁止以各种名义集资建房，要求全面停止各级党政机关、群众团体、事业单位以各种名义投资建（购）住房，凡正在筹备的应立即停止，未开工的不得再动工，重庆市监察部门将对违规行为进行查处。2）、每年建200万平方米普通商品房，为确保中小套型、中低价位普通商品住房的供应，解决中低收入家庭的住房困难，意见对此作了量化规定。3）、拆迁项目要提供30便宜房，建设单位在申请建设项目拆迁许可时，必须提供一定数量的“便宜”安置房源。4、闲置地按出让金5收闲置费，除不可抗力原因外，超出土地出让合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，按照出让金总额的5依法征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工。5）、对满2年未动工开发的项目，收回其土地使用权，收回的闲置土地纳入政府储备，按城市规划重新供应土地。6）、公积金直系亲属可互提买房，意见放宽了住房公积金的提取和使用，即住房公积金缴存职工在购买住房时，可全额提取本人及直系亲属的公积金账户余额，作为购房首付款；未建立住房公积金的，允许以建立了住房公积金的直系亲属的名义申请住房公积金贷款。视。22006年9月10日，国务院关于加强土地调控有关问题的通知的发布，中国土地调控新政正式出台，土地“闸门”将进一步收紧。专家预测，受此政策影响，中国土地价格预计将提高近50。这一政策的实施，可能将进一步增加房地产投资成本和风险。据调查万州土地价格在06年底，已经上涨。3万州区集资建房一度大行其道，很多企事业单位以各种形式集资建房，严重干扰了商品房市场，本政策的出台可以有效减少集资建房现象，在一定程度上增加了商品房市场的有效需求。万州区政府前期在江南新区以集资建房名义所征的一块地，政府决定不在修建了，这对本项目来说，是一个很好的机会。4“闲置地按出让金5收闲置费”政策的出台将有效遏制开发商依靠倒买倒卖土地增值的投机行为，同时也在一定程度上增加了开发商的风险和资金压力。5“每年建200万平方米普通商品房”政策的实施，可能增加项目在设计规划方面的不确定性，应该引起我们足够的重视。6公积金政策的出台，使市民置业、房贷更为方便与自由，市民申请住房公积金贷款买房将更加方便，可以降低购房者的首付款压力和贷款利息压力，这在一定程度上可以激发部分购房者的积极性。在政策方面，虽然国家出台了一系列政策对房地产市场进行调控，但以万州目前发展来看，房地产市场的发展并不是过热，而是仍不完善。诚然，各项政策对于本地市场还是有影响的，但对于本项目而言，一个规范化的市场将降低投资风险，因土地和金融政策而使一部分发展商退出也将减轻市场上的无序竞争。2、土地政策房地产业作为我国的重要支柱产业之一，是国民经济的一个重要增长点。与房地产业密不可分的土地市场，则是房地产发展的奠基石，为促进房地产市场持续健康的发展，需合理利用土地，因此，加大对土地市场的监控力度就成为了政府稳定国民经济重要手段之一。政府出台一系列关于土地市场的政策，一方面，在一定程度上起到了打击囤地炒房、抑制地产开发过度、稳定日益增高的房价的作用；另一方面，也是房地产市场的一次重新洗牌，使房地产市场更趋于规范化与合理化。从万州国土局的数据可以看出，2006年下半年万州的土地招拍挂价格，王家坡牌楼路段每亩已涨至75万元，五桥上海大道百安坝每亩也接近40万元；土地政策的调整，一方面将刺激万州房市的价格，同时也会限制一部份资金实力较弱的房地产企业，但对本项目而言意味着将会有更大的市场空间被让出。3、房地产销售管理目前，万州许多开发商在商品房销售中存在一些违规的操作手法，如囤积房源、虚报销售进度、无证销售、虚假广告等，这些违规销售行为置消费者而不顾，严重损害了普通消费者的切身利益，同时也造成了市场信息的不对称，阻碍了房地产市场的健康发展。因此，规范万州房地产的销售行为已势在必行。政策链接重庆市政府常务会审议通过了重庆市人民政府关于调整城镇土地使用税等级税额标准的通知，从2006年1月1日起，应税土地等级由原来的12级调整为8级，将最高等级土地每平方米的年税额由原来的700元调整为1000元，最低等级土地由原来的020元调整为100元。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。中国国土资源部5月31日公告，从即日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。政策链接2月9日起，重庆市国土房管局严禁商业、服务用房类的商场、商铺、宾馆、写字楼及农贸市场等在预售期间分零销售。同时，商服用房分零销售需取得房地产权证，分零销售的单元套内建筑面积不小于4平方米。完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。从2006年下半年开始，万州区建委和房管局等相关职能部门，采取开展专项检查，加大对房地产市场违法行为的查处力度，通过三峡房市网公示市民关心的商品房楼盘销售相关手续是否齐备、楼盘建设进度信息等一系列举措，有效规范了万州房地产市场的建设秩序、交易秩序，强化了房地产市场的监管职责；今后的万州房地产市场将越来越规范有序。六、万州区城市发展现状及规划展望万州区地处长江中上游结合部，位于三峡库区腹心地带。因“万川毕汇、万商云集”而得名，距今已有1700多年的历史。建国后，曾先后设置万县地区和地级万县市。重庆直辖后，建立万州区。万州位于重庆主城至宜昌的中点，库区的中心，周边近10万平方公里的范围内，辖53个乡镇街道，幅员面积3457平方公里，2005年末总人口17070万，城市人口约60万，是长江中游唯一一个城区人口逾50万的大城市和最重要的商业城市，具有广阔的市场腹地和辐射区域。万州所占据的重庆东大门的位置与其扼守长江水道要冲的地位，决定了其面对长江中下游及府视湖广，北通陕、鄂，为重庆市连通大半个中国北方的重要岗位，这也为万州房地产市场提供了一个强有力的发展基础和平台。重庆市第二次党代会明确提出，要把万州建设成为重庆的第二大城市，充分发挥万州区的经济带动和辐射功能。在万州区城市总体规划及万州“十五”计划中，提出了城市发展要“过江推进”、尽快形成“一江两岸”、“八大组团”的格局。1、经济总量目标（十一五规划）地区生产总值年均增长13以上，2010年人均国内生产总值达到2011美元。工业增加值年均增长17，工业经济效益综合指数达到140；全社会固定资产投资年均增长10；社会消费品零售总额年均增长15；地方财政收入平均增长14；城镇化率达到55人口自然增长率控制在4以内；城市居民人均可支配收入年均增长11；农村居民人均纯收入年均增长9；单位地区生产总值能源消耗比“十五”期末降低18左右。2、城市建设目标重庆第二大城市、三峡库区经济中心把万州建设成为“重庆第二大城市”、“三峡库区经济中心”的城市定位，已经得到了上至中央、下至各级地方的支持和肯定，并被写入重庆市政府工作报告和重庆市“十一五”规划纲要，重庆市将采取特殊政策，集中力量支持万州建设成为重庆第二大城市。建设为重庆第二大城市是万州的重点战略之一，就是城市发展过江推进，开发建设江南新区，最终人口争取达到16万。加快基础设施建设，进一步完善城市功能，稳步推进旧城改造，完善城市水电气及防灾等设施。完成江南新区核心区建设和苎溪河流域综合整治工程，建成南北滨江路、三峡移民广场。建成万宜铁路、万开和万云高速公路、万石高等级公路、江南集装箱码头一期工程，实现“2小时万州”。加强能源设施建设，加快水利设施建设，城域网在城区实现全覆盖，城区宽带覆盖率达到60以上。3、生态环境目标基本实现城市环境优美、生态良性循环，森林覆盖率达到35以上，水土流失治理率达到45以上，大力发展循环经济，按照“减量化、再循环、再利用”的原则，以“低消耗、低排放、高效率”为目标，逐渐形成能源节约型的经济增长方式和消费模式。4、万州中远期规划2020年建成百万人口级大城市万州建设“重庆第二大城市”规划分为三个阶段到2007年，主城区人口达到62万，建成区面积50平方公里，城镇化率达到508；到2010年，主城区人口达到70万，建成区面积60平方公里，城镇化率达到55；到2020年，主城区人口达到100万，建成区面积100平方公里，城镇化率达到70，在三峡库区率先实现现代化。一阶段五年打基础，到2007年，实现“三个建成”。一是建成经济强区。主要经济指标实现“三个翻番”。国内生产总值年均增长11，在2001年的基础上翻一番，达到150亿元；地方财政收入在2002年基础上翻一番，年均增长15，达到113亿元；全社会固定资产投资年均增长14，五年累计投资420亿元，在前五年的基础上翻一番。各项人均经济指标在渝西经济走廊和三峡库区生态经济区力争第一。二是建成百万人口级大城市初步框架。主城区建成面积达到58平方公里，城镇人口达到855万，城镇化率达到508。三是建成文明进步的新万州。生态环境得到改善，可持续发展能力增强，市民素质明显提高，社会事业全面进步，成为三峡库区的科教文卫中心。二阶段“十年构框架”，就是到2010年基本构建起百万人口级大城市框架，主城区人口达到70万左右，城镇化率达到55，经济增长速度处于全市领先水平，国内生产总值超过200亿元，人均达到全市平均水平，城乡人民过上宽裕型的小康生活，把万州建设成为经济发达、社会文明、环境优美、人民富裕的重庆第二大城市。三阶段“二十年建成百万人口大城市”，就是到2020年主城区达到100平方公里，人口100万左右，城镇化率达到70，经济增长继续保持较高速度，国内生产总值在2000年基础上翻三番，超过全国平均水平，把万州建设成为经济更加发展、民主更加健全、科教更加进步、文化更加繁荣、社会更加和谐、人民生活更加殷实，综合实力在西部地区除省会城市外力争排在一、二位。“十一五”经济和社会发展主要目标比较万州年均增长（）国民经济生产总值13固定资产投资10工业增加值17社会消费品零售总额15城市居民人均可支配收入11农村居民人均可支配收入9单位生产总值能源消耗1800020040060080010001200140016001800“十一五”经济和社会发展主要目标比较国民经济生产总值固定资产投资工业增加值社会消费品零售总额城市居民人均可支配收入农村居民人均可支配收入从上图中可以看出，“十一五”期间（20062010年），万州区规划的国民经济年均增长幅度达到了13，远远高于全国和重庆市的规划指标（全国为75、重庆市为10），显示了万州区对未来国民经济发展的乐观和自信。国民经济的高速发展必将推动万州区房地产市场的迅猛发展；可以预测，“十一五”期间，万州房地产将面临新的发展契机。第二章项目概况及场址第一节项目概况一、项目名称“中恒江南第一城”二、地址本项目位于万州江南新区南山路中段，北至南山公园、南至政府行政中心；西至南滨路；东至南山路。整个地块处于江南新区的核心位置。三、建设单位概况法人名称北京中恒房地产开发有限公司企业类型有限责任公司法定代表人张克林注册资金3500万元公司地址北京市密云县工业开发区A区康宝路245号企业简介北京中恒房地产开发有限公司成立于2001年，由国资委机械机关服务中心、北京尖锋合讯科技有限公司共同出资组建而成，注册资金3500万元，是一家集房地产开发、商品房销售、装饰装修、物业管理、投资顾问于一体的房地产开发企业。公司自2001年至2005年在第一个五年计划期间，先后开发完成的各类房地产项目总规模达30万平方米，其中包括原国家机械局经济适用房的建设，与中科院合作开发的经济适用房，投资建设的北京市民委综合楼，机械大厦的后期建设以及首都博物馆项目土地一级开发，与北京市密云县工业开发区、（美国）汉博投资有限公司合作进行的“翰林源”商品住宅别墅土地一级开发，西单地区“英嘉公寓”二期项目土地一级开发等等。自2006年开始，公司进入第二个五年计划时期，公司正在制定第二个五年规划，并确定了公司的指导思想和奋斗目标以邓小平理论和“三个代表”重要思想以及十六届五中全会精神为指导，坚持科学发展观，以宏观调控为公司调整的风向标，以产业整合为公司前进的助推器，以股权结构调整为公司发展的加速仪，立足北京，关注二三线城市，采取联建、合作、自主开发等多种形式，合理定位、均衡布局、防范风险、科学发展，为把企业建设成具有较高的自主开发能力、一定的市场竞争能力、较强的盈利能力和抗风险能力的综合性房地产开发企业而奋斗。四、建设主管部门万州区江南新区建设局五、设计单位机械工业第三设计院六、项目主要建设内容“中恒江南第一城”项目总占地面积474亩，由1号地块和2号地块构成，总建筑面积88万平方米；其中1号地块规划用地2150万平方米，约322亩，拟建设面积约6345万平方米，主要包含中高档住宅、商业裙楼、配套设施及地下车库等建设内容，住宅建筑主要由高层电梯塔楼、多层花园洋房构成；1、2号地块项目总投资约12亿元人民币。第二节建设场址选择“中恒江南第一城”项目选址于万州江南新区中心区域的南滨路旁，在江南新区管委会以西靠长江的位置。本项目的土地性质为住宅开发用地，可兼容15的商业用地，适合开发大型综合性物业。本地块特点十分明显三面靠山，一面临江，酷似一把“太师椅”，是居家生活的风水宝地；场内的地形地貌较为复杂，城市主干道“洄谰路”将一号地块分为靠山和临江两大特色的开发用地。临江地带较为平缓，约占总地块面积的三分之一，其余地块均依山势自然而成，高差错落，跌宕起伏，最大高差约50米。具有建造坡地景观建筑的良好地形优势。项目地块背靠政府（政府行政中心和江南新区管委会）与自然山脉（毡冒山），面向长江，右靠200亩南山公园，左临江南新区拟建的中心商业广场。具有建造高档住宅良好的自然景观资源。本项目距万州市区约6公里，位于江南新区的门户位置，已有多条公交线路直达市区，随着江南新城不断开发推进，将构建起四通八达的交通网络，为项目创建方便快捷的交通条件。因此，项目选址为项目建造中高档住宅创造了有利的地理条件。但目前项目地块周边市政配套条件较差，尚处于在建和规划之中地块周边的城市道路基本形成，底下管网已规划完成；城市主要景观大道南滨路也正在紧张的建设中；地块西南面的政府行政中心大楼已竣工，2007年上半年将投入使用；地块北面的南山公园尚在规划之中。从房地产项目开发的角度来看，本项目尚是一块“生地”，周边没有任何完善的居住生活配套设施。第三节项目区域情况简介一、江南新区基本情况万州江南新区位于长江南岸的沿江地带，与万州老城隔江相望，东靠毡帽山，西临长江，南起五桥河，北达晒网坝；是万州区城建规划的八大组团之一，下辖陈家坝街道办事处，共7个社区居委会，5个自然村；幅员面积3475平方公里，有156平方公里纳入城市规划和土地利用规划，现有人口32万人，规划发展人口规模为16万人。二、江南新区自然条件江南新区属大巴山、秦岭山脉平行岭谷地貌，地形呈波浪带状；江南新区地势平坦，沿江向山呈台地分布，东高西低，最高海拔620米，最低海拔175米，属亚热带东南季风性湿润气候区，春早秋长，四季分明，雨水充沛，年平均气温138188，无霜期320335天，年平均降雨量10001300MM，常年日照13001600小时。辖区具有较好的长江景观，其地势呈带状分布，为南北走向。地质构造属川东沉褶皱带，整个区内工程地质良好，基岩裸露较广，地基承载较高，植被保存较好，区位优势十分突出，极具开发建设的优势和潜力。三、江南新区交通条件江南新区的交通条件良好，已建成的万州长江大桥、长江二桥、万宜铁路大桥，以及即将建设的长江三桥，将新区与万州老城区紧密连接。辖区内的万州机场已经通航；沱口40万标箱深水码头和从新区通过的万宜铁路正在建设；加上已经通车的达万铁路、渝万高速、长江黄金水道，以及正在建设中的万宜高速，将使江南新区具有水陆空铁全方位的立体交通优势。新区道路建设结合地形和城市呈现带状组团布局结构的实际情况，在中心区域形成“三纵”形态的城市主干道网。新区城市快速道路和主干道路面按照4046米控制、次干道路面按照30米控制，滨江路为4080米宽的景观大道。四、江南新区的建设目标江南新区开发建设的总体目标以“建设山水新城，打造库区明珠”为宗旨，力争2005年出基础、2007年出功能、2010年出形态，通过58年的努力，初步完成1562平方公里的开发建设，构建联合坝仓储物流片区、沱口港物流片区、陈家坝综合片区、密溪沟休闲旅游片区、团包塘角居住片区等五大片区，形成行政、文化、旅游、服务、商务、商贸及港口、物流等核心功能的城市中心。第四节项目对环境的影响和评价江南新区全部在农地和荒坡的基础上规划建设的，自新城建设启动以来,除政府投资修建的路网设施以外，目前几乎没有企事业单位和城市居民，也没有任何动工开发的房地产项目，到处都是荒地、杂草、岩石，不仅严重影响了其对岸市区沿江一线的城市景观，也为三峡游客留下了不良的印象，且存在着严重的水土流失和地质滑坡隐患。本项目是江南新区第一个房地产开发项目，也是万州规模最大、品质最好的中高档住宅项目，其启动实施将有力地促进江南新区建设提速，加快城市配套设施和市政绿化建设，一座新型的生态景观新城将随之诞生。本项目定位于“低密度人文生态城”，在进行项目规划设计时已充分考虑到环境的绿化和美化，拟在小区内开辟大面积的绿化带和休闲绿地，拟将该地块建设为花园式的生态社区，彻底根治原地块内的水土流失和滑坡隐患，使原慌瘠的土地变成山水园林城区，形成亮丽的城市景观带。且本项目把环境保护作为优先考虑的因素并广泛采用环保技术，在建材的选用上充分考虑环保节能和生态保护，力争营造“科技与人文交相辉映，人居与自然和谐共生”的居住环境。第三章项目立项的必要性第一节项目实施对当地社会经济的影响一、增加地方财税收入，促进社会公共事业的发展。本项目为万州区开发面积最大、资金投入最大、物业档次较高的房地产开发项目。1、2号地块开发总投资超过12亿元人民币，总营业收入约18亿元，将为当地政府直接增加财税收入近2亿元。同时，本项目的实施可带动新区文教、卫生及体育设施的建设，促进当地社会公共事业的发展。二、促进地方经济发展，增加就业岗位房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。在经济生活中与各类要素紧密相关，其产业链长、关联度高、拉动力强、对地方财政的贡献大。有关专家认为住宅产品的生产和消费，与建筑、建材、冶金、化工、机械、仪表等50多个生产部门紧密相连，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品及金融、园林、运输、商业、服务等行业的发展，被形象的喻为地方经济的助推器。因此，房地产业是一项即能本身创造价值，又能够带动相关产业发展的行业。本项目总建筑面积约88万平方米，销售总额约18亿元，根据国际通用的住宅商品带动系数134计，所带动的社会商品整体销售额达2412亿元。同时，住宅销售增长10可到带动GDP增长05个百分点，从而引发“乘数效应”，因此，本项目开发建设将极大地促进相关产业的发展，拉动区域经济的增长。房地产是资金密集型和劳动密集型相结合的行业，由于本项目为万州最大的房地产开发项目，开发周期长，在项目的实施过程中将直接需求近1000名建筑工人、工程技术人员和管理人员，为当地居民增加了大量的就业机会；同时，其关联效应还会促使有关行业就业机会的增加；其实施完成后，项目的社区服务、物业管理以及周边商业的经营发展将持续稳定地吸收大量的就业人员，缓解社会就业压力，有利于和谐社会的建设和发展。第二节促进区域房地产行业的发展。一、改善城市居住条件万州目前的人均居住面积达到26平方米，高于重庆市的平均水平；但这些住宅主要以移民房、拆迁安置房、集资房为主，建筑结构不合理、户型单一、无完善的社区配套和环境景观；小规模、低品质重复建设项目多；而且，在市区还有大量市民居住在60、70年代修建的简易住宅里，生活环境极差；因此，万州整体居住质量水平仍然不高，只能满足基本的居住功能，仅相当于重庆或其他大中城市上世纪90年代中期的居住质量水平，致使一大批迫切需要改善居住条件的市民不惜远涉重庆购房。本项目将引进先进的居住理念，实现户型多样化、功能实用化、空间最大化、环境优美、配套健全、服务周致的现代居住方式，将提供近8000套高品质的园林式小区住宅，从根本上改善市民的居住环境；“低密度人文生态城”的项目开发理念将会彻底改变万州市民的居住理念，让万州市民真正体会到大配套、高品质、科技化现代住宅带来的美好生活。二、改变行业的发展格局，规范市场秩序随着本项目的启动，将根本改变万州房地产行业格局。过去本地的开发商在开发物业的时候，过多地考虑投资成本的回收、开发周期的长短，开发利润的最大，尽可能降低项目的整体开发成本，忽视了居住质量和物业品质，一大批结构质量差、户型单一化，环境、配套简单化的项目涌现市场，这类住宅产品只能满足低收入者基本的居住需求，已不能满足万州经济的发展和人们对舒适居家的要求。本项目的实施将带动一批高品质、大规模、品牌化项目面市，智能化、大配套、高品质的住宅产品将成为市场主流，单一化、小规模、低品质的项目将无法在商品房市场立足，其生存空间将愈来愈小。经营实力较弱的小型房地产企业将被市场所淘汰，市场资源不断向规模化、品牌化大企业集聚和集中，促使区域地产行业整体升级发展，有利于规范市场秩序，提高城市资源的利用效益。第三节项目实施对城市建设发展的影响目前万州旧城区的规划建设由于历史和地域条件等方面的影响，给人一种脏、乱、差的感觉，与重庆市第二大城市的地位极不吻合。江南新区是万州城市发展的战略要地，其规划建设的起点高、要求高；但目前入驻的项目极少，一个大规模、高水平的规划建设项目，将有利于新区城市规划建设水平的提升。同时，本项目是目前万州体量最大、投入资金最多的一个房地产开发项目，其开工建设，将带动一批有实力的地产商落户江南新区，为新区的建设注入大量资金，促使新区的城市建设整体提速，尽快形成万州新的城市居住区和“一江两岸”的城市格局。第四章项目总体规划第一节控制性规划要点一、规划条件1、项目选址意见书2、重庆市万州区江南新区中心区控制性详细规划。3、重庆市万州区江南新区规划建设局关于江南新区中心区控制性详细规划B051等地块规划调整方案说明。二、规划依据1、中华人民共和国城市规划法2、重庆市城市规划管理技术规定3、重庆市城市规划管理条例4、万州区城市总体规划5、重庆市万州区江南新区中心区控制性详细规划6、现行的国家设计规范7、现行的全国通用标准设计图集8、地方性设计规范、法规9、政府审批部门对人防、交通、绿化、消防等的具体规定10、项目规划用地红线图三、规划原则1、确定“以人为本”的可持续发展的规划设计指导思想，处处关爱居民生活，充分考虑他们的行为特征和需求。2、本着“人居与自然和谐共生”景观设计理念，充分利用地理条件和自然环境资源，注重生态环境的保护和社区环境景观的设计，努力创造与自然环境有机协调的人居环境，形成具有地域特色的多层次的建筑空间效果。3、建筑布置及道路和竖向规划充分利用地形地貌，减少挖填土方。4、低密度、大视距是本项目规划布局应满足的基本原则，社区整体布局以高层塔楼为主，多层花园洋房为辅，力求形成大开大阖的大园林空间。5、江景是本项目第一景观资源，社区中心园林为第二景观资源，合理利用建筑之间的高低错落，使尽量多的户型面向江景。6、社区整体应具有良好的观赏效果和视觉冲击力，建成后能够成为江南新区的标志性楼盘和亮丽的城市景观。7、明确用地功能分区，合理规划社区的功能布局结构。8、户型设计应人性化，创造良好的居住室内空间。9、完善的公建和市政配套设施。10、规划设计应便于分期实施和组团化管理。11、适度超前，合理应用住宅建设新技术。四、规划布局1、分期开发组团式布局。2、住宅建筑的花园洋房布置在地块北面洄澜路围绕的区域，南北朝向，独立成团，以便于建造项目的高端物业；其余地块布置高层塔楼，户型朝向在充分利用江景资源的同时应尽量避免正西向。3、商业公建根据城市规划要求，主要布置在南山路和南滨路沿线；社区服务性商业用房布置在社区中心区域洄澜路与排洪沟交叉地带。4、停车考虑地下停车和地上停车两种方式，地上停车根据环境景观方案分散布置；地下车库于各组团处集中设置，并根据地形条件设置全地下式和半地下式两种形式。5、立体式社区交通体系平面交通按照人车分流和快速到达的原则组织社区人流和车流线路，同时设计残障通道；垂直交通主要以室外提升设施解决项目地形高差较大人行出入不便。6、景观设计以集中绿化带和组团绿地相接合。第二节规划经济技术指标1号地块经济技术指标编号项目单位数量/人备注1规划用地面积万215建设用地面积万1693其中建筑用地万4462635绿化景观地万5443212社区道路广场用地万7034155总建筑面积万63441地上建筑面积万58979