08年上半年东莞房地产中期研究报告之商品房价格篇

08年上半年东莞房地产中期研究报告商品房价格篇注报告中的商品住宅包括洋房、公寓、别墅；普通住宅包括洋房、公寓；非住宅包括商铺、写字楼、车库。1、商品房价格总体情况2008年上半年东莞房价同比去年上半年有大幅的上升，主要由于2007年上半年房价还处于相对较低的水平，下半年房价实现了快速上涨。2008年下半年商品房成交量同比下跌约五成，价格上涨两成多；其中住宅价格上涨164，非住宅价格也实现快速上涨，达到约七成。东莞中原研究部监测数据统计显示，2008年上半年东莞市商品房均价6739元/，住宅价格6241元/，其中除去别墅的普通住宅价格为5780元/，成交量最大的洋房的价格为5727元/。2008年上半年东莞各用途物业的销售价格情况如下2、普通住宅价格分析2008年上半年东莞普通住宅价格5780元/，同比上升191。2008年上半年普通住宅均价5780元/，同比去年上半年上升了191，2007年下半年东莞房价实现快速上涨，其中包含很多非理性上涨的因素，2008年二季度价格理性回调到5759元/，相比去年最高价格的第4季度下降了约10。进入2008年，楼市观望气氛逐渐浓重，需求走软，普通住宅价格总体呈现下滑态势。2008年上半年普通住宅价格持续下跌可售存量加权价格的计算首先将物业同以上分类，通过计算某一时期各物业各个项目的平均价格，然后将各物业各个项目的平均价格以各物业各个项目的可售存量为权数求得加权平均价格；简单的算术平均价格按照成交总金额除以成交总面积计算。可售存量加权价格通过运用各物业各个项目可售存量为权数计算，在此基础上解决了某一时期部分项目成交量较大引起的市场价格由于产品结构性的变化带来的较大波动，能较准确的反映市场的真实价格。从可售存量加权的价格走势来看，2008年市场价格持续下跌，在6月份达到最低位5761元/。成交维持低水平，短期价格相对稳定2008年6月份普通住宅成交价格为5685元/，与5月份价格持平，从2008年第二季的的成交来看，除在5月销售节点上成交有所突出外，整体维持在一定的水平上，普通住宅在5700元/价格水平上下短期内也将有所稳定。2007年存货项目价格支撑无力，新上市项目低价促进成交。2008年上半年成交的项目中，销售2007年的可售普通住宅存量约7045万，占总成交的495，共6955套，普通住宅整体价格为5861元/；2008年新上市的项目成交占7194万，占505，共7303套，普通住宅价格为5701元/。从分时间段供应的成交情况来看，2008年上半年新上市项目和之前存量成交相当，但价格有所下跌。从下图可以看出，销售2007年的存量相对其累计下来的存量，销售率相对较小，仅为2239；2008年上半年销售2007年的存量的普通住宅价格依然保持在5861元/，受前期较高价格的影响，各个开发商为维护自己的产品形象以及不给自己的项目造成负面影响，在市场低迷的情形下没有采取大幅的降价手段，而在苦苦的支撑着，在和新上市的项目竞争中也没有占到任何的优势。2008年上市项目的销售率为262，市场的一些项目底价入市有力的促进成交，如金色华庭二期杀跌出货、万科的运河东一号、光大的景湖湾畔二期以及景湖名郡大搞团购优惠促销、丰泰城一期低价上市等等，但同时也可以看出在整体比较低迷的状况下，新上市项目销售依然不乐观。楼市供过于求矛盾突出，房价保持下跌走势从2007年可售存量与价格的走势图来看，2007年下半年房价处于较高水平，在9月和12月出现了房价的波峰，事实上我们可以看到2007年8月份的可售存量已经出现拐点，而且在未来持续的快速增加，供过于求的状况逐渐的显现。当供求的基本面出现倒置的时候，随着累计下来的可售存量慢慢的增多，楼市开始慢慢出现隐患，进入2008年，楼市观望气氛浓重，市场上项目的竞争越来越激烈，当市场上的可售存量增长趋缓的时候，楼市或将出现好转。2008年上半年商品房供应面积3433万，成交面积1627万，供求比为211，东莞累计的可售存量也越来越大，截止6月30日，商品房累计可售存量达到5894万，东莞房产市场供过于求矛盾比较突出，按照可售存量加权计算的普通住宅价格保持下跌的趋势。目前楼市的观望气氛浓重，在经济不景气的整体态势下，后期如果没有什么利好的政策影响，这种供过于求的状况在东莞将存在较长时间，这也基本决定了东莞房价未来一到两年的走势。大户型房价大幅下降，中小户型下降相对趋缓90/70政策的逐步实施，将加大对未来住宅的供应商品房的套数，另一方面也拉低了住宅的总价，使得更多的消费群体加入到购房军团里去，对刚性需求的释放也算是个利好。根据东莞中原研究部的数据显示，2008年上半年住宅成交中90以上的普通住宅套数占据583，成交价格5848元/，6月份90以上的普通住宅价格环比1月份下降111；90以下成交的住宅包含较大部分公寓产品，随着投资者退出东莞市场，在这个自住需求为主的市场里，公寓产品的需求的很难得以释放，而目前市场的公寓产品的可售存量较大，区域竞争较为激烈，为了争取有限的客户资源，市场的价格下调成了他们比较一致的做法，数据显示，90以下普通住宅成交价格为5596元/，6月份环比1月份的价格下降86，小于90以上的价格下降幅度25个百分点，说明市场上大户型的价格下降幅度较大，而90以下的中小户型价格下降幅度相对趋缓。市场需求疲软，竞争日益激烈，价格呈现持续理性回调态势东莞中原研究部数据监测显示，4月份共有135个普通住宅楼盘有成交，6000元/以下项目占全市普通住宅项目的比重为715，而5月份共有153个普通住宅楼盘有成交，6000元/以下项目占全市普通住宅项目的比重为765，6月份该比例基本和5月持平状态，该比重在今年以来持续上升，反映了普通住宅价格持续回落的态势，也说明近期楼市短期呈现企稳态势。另一方面，也可以看到，随着在售楼盘的增多，市场竞争日益激烈。3、商品房成交金额分析2008年上半年市场的购买力在逐步的释放商品房成交金额是一定时期市场上的用于购房的资金总量，代表了楼市当期的购买力情况，2008年上半年市场商品房的成交金额随着成交面积发生着变化，但很重要的一点是价格在逐步回落。从趋势来看，市场的购买力在逐步的释放，刚性需求在观望了较长的一段时间后依然选择入市。目前市场中小开发商出货不力，后期资金压力将逐步暴露国家宏观调控实施紧缩的货币政策，严格控制信贷规模，随着一些融资渠道门槛加高以及融资成本的提高，开发商将面临比较大的融资压力，为今之际，快速去货将是开发商最好的回笼资金的方法。以下是2008年上半年各个开发商成交项目回收的资金情况，可以看出目前情况下，光大、新世纪、万科、丰泰、三正等开发商实现了快速出货的目的。从数据统计上来看，前十名开发商的成交金额占全市上半年成交金额的469，前二十名占600，市场上资金被这些少数的开发商所占据，在自住需求为主导的市场里，短期内的需求不会有太大的变化，中小开发商在争夺客户资源上如果不能先行一步，资金的缺陷将逐步的暴露。4、区域住宅价格分析1）城镇住宅价格情况2）2008年上半年各区域价格情况2008年上半年区域成交价格情况来看，道滘、松山湖整体成交价格排名前两位，但这两者的成交量都有所不足，区域房地产发展也相对不是很成熟，道滘主要是沿海丽水佳园的供应成交，松山湖作为一个技术产业园区，聚集着一些高端项目，由于价格较高，成交也相对有限。在镇区中，寮步、常平、虎门、塘厦、大岭山等区域成交量较多，其中虎门的在这些区域中价格最大，塘厦也由于临深圳的优势，上半年成交的房价也保持在较高水平。城区的四个区域成交在全市相对较多，房价最高的为南城，其次是东城、莞城、万江，从成交的量价基本可以看出区域发展情况。3）各区域价格同比指数2008年上半年东莞市各区镇普通住宅销售价格指数注同比去年上半年价格为100。数据来源东莞中原研究部4）2008年上半年东莞片区普通住宅价格分布图5、技术指标分析从东莞的价格均线系统来看，2008年以来，3月均线与半年线持