2008年呼和浩特市场调查报告

呼和浩特市场调查报告市场部2008928呼和浩特房地产市场调研报告（928）2目录1呼和浩特整体市场情况311整体市场供应状况3111房地产开发完成投资情况3112土地购置及开发312商品房施工、新开工、竣工情况413整体市场销售情况414商品住宅现房户型结构情况515商品住宅现房买卖价格结构616商品住房购买对象情况617商品房成交价格72区域市场调查821区域市场界定822区域市场整体供应823区域市场销售1024区域市场价格分析1225区域市场客群分析1426区域市场结论163典型样本个案点评174本项目建议20呼和浩特房地产市场调研报告（928）31呼和浩特整体市场情况11整体市场供应状况111房地产开发完成投资情况房地产投资完成情况427590304583891453810051015202530354045商品住宅经济适用房廉租房00200400600800100120014001600完成投资增长比例18月份，全市房地产开发完成投资5251亿元，同比增长3399，其中商品住宅完成投资4275亿元，同比增长了3389，其中，经济适用住房完成投资903亿元，同比增长了14538。廉租房完成投资4548万元，同比增长100。112土地购置及开发18月份，购置土地面积7733万平方米，同比下降了1232，完成开发土地面积12279万平方米，同比增长了1339，待开发土地面积34372万平方米，同比增长了2236，土地购置费537亿元，同比下降了2594，与17月相比，购置土地面积增加为0，完成开发土地面积增加2819万平方米，呼和浩特房地产市场调研报告（928）4分别增长为0和298。土地开发投资122亿元，同比下降了2606。与17月相比，土地开发投资减少了1137万元，购置土地费增加5597万元，分别下降了851和增长了1165。12商品房施工、新开工、竣工情况18月份，全市商品房施工面积为15027万平方米，同比增长了6873，其中，商品房住宅施工面积124832万平方米，同比增长了8473。商品房新开工面积38868万平方米，同比增长了102，其中，商品住宅新开工面积29423万平方米，同比增长了7772。与17月相比，商品房新开工面积增加9173万平方米，其中住宅新开工面积增加4066万平方米。廉租住房施工面积526万平方米，同比增长100。18月份，全市商品房屋竣工面积18623万平方米，同比增长了10658，其中，商品房住宅竣工面积16966万平方米，同比增长了13872，。与17月相比，商品房竣工面积增加2808万平方米；商品房住宅竣工面积增加2351万平方米。13整体市场销售情况18月份，全市商品房销售套数6580套，同比增长了4078，总成交面积6772万平方米，同比增长了3695，当月与上月环比销售套数增长了1512；总成交面积增长了1656，商品房销售金额19652692万元，同比增长5332，当月与上月环比增长1125，其中，商品房住宅销售套数5515套，同比增长了311，商品房住宅销售面积5782万平方米，同比增长了3839，其中90平方米以下面积占301，当月与上月环比销售套数增长了1447，销售面积增长了1714，商品房住宅销售金额14861793万元，同比增长1259，当月与上月环比增长1179。呼和浩特房地产市场调研报告（928）514商品住宅现房户型结构情况成交户型结构6081380917901710212041480大于180960809010120144180大于18018月份,全市销售的商品住宅中，以成交面积统计，商品住宅单套建筑面积在8090平方米的占商品住宅成交总面积的1678，90100平方米的占商品住宅成交总面积的17，6080平方米的占1331，100120平方米的占商品住宅成交总面积的2115，120144平方米的占商品住宅成交总面积的1416，144180平方米的占住宅总成交面积的835，大于180平方米的占商品住宅成交总面积的924。呼和浩特房地产市场调研报告（928）615商品住宅现房买卖价格结构商品住宅现房买卖价格结构105010220501725030304021405091050250304商品住宅现房买卖价格低于10001500元/平方米的占商品住宅现房成交总面积的1012，低于15002000元/平方米的占1124，低于20002500元/平方米的占1742，低于25003000元/平方米的占3149，低于30004000元/平方米的占2122，低于40005000元/平方米的占851。16商品住房购买对象情况购房人群比例本市城区购房69本市其他购房7本省其他购房21外省市购房3本市城区购房本市其他购房本省其他购房外省市购房呼和浩特房地产市场调研报告（928）718月份，本市城区购买商品房住宅面积399万平方米，占商品房住宅销售总面积的69；本市其它购买商品房住宅面积405万平方米，占商品房住宅销售总面积的7；本自治区其他地区购买商品房住宅1214万平方米，占商品房住宅销售总面积的21；外省市购买商品房住宅面积173万平方米，占商品房住宅销售总面积的3。17商品房成交价格依据简单算术平均法计算，8月份，全市商品现房买卖平均价格3897元/平方米，同比增长为266。今年7月份，商品现房平均价3889元/平方米，环比增长了021。在全部商品现房中，商品住宅现房买卖价格为2919元/平方米，同比增长为325，今年7月份，商品住宅现房平均买卖2913元/平方米，环比增长了021。商品房平均销售价格今年18月份增长速度平稳。呼和浩特房地产市场调研报告（928）82区域市场调查21区域市场界定根据两个原则确定如意开发区在售项目为本项目的核心竞争项目，该区域为核心竞争区域。一是根据对当地消费人群和项目销售人员的访谈，在如意开发区买方的消费者首先是认同如意开发区的整体环境和发展前景；二是根据以本项目为核心方圆3公里范围内作为主要竞争区域。确定在售调研样本8个，具体分为北区、中区和南区，所在位置如下图22区域市场整体供应区位项目名称占地面积（万）总建筑面积（万）当期建面（万）本案上东领海东岸国际亿峰岛青州豪庭香格里亿利傲东国际碧龙江畔金隅时代城绿地中央广场奈伦如意国际呼和浩特房地产市场调研报告（928）9亿峰岛璞园5211818北区青州豪庭3311约9上东领海45812401240中区东岸国际A地块19742626南区金隅时代城123232呼和浩特房地产市场调研报告（928）10亿利傲东国际181322约3碧龙江畔91414香格里154331约10合计1170916641244按样本项目统计，如意开发区总体市场供应量约为1664万平米，除此以外，奈伦如意国际和绿地中央广场因尚未正式开盘未做统计，预计此两个项目即将入市的建筑面积都不小于10万平米，且绿地中央广场规划总建筑面积在100万平米左右。亿利敖东国际尚有部份多层和别墅尚未开盘；东岸国际总建筑面积近80万平米，还有B、C两个地块计50余万平米待上市；金隅时代城预计总建筑面积120万平米左右，目前只开了32万平米。假设按照现有开发速度不变，未来两到三年内，该区域将有150200万平米的项目上市。23区域市场销售区位项目名称已售套数（套）近期月均销售速度（套）销售率呼和浩特房地产市场调研报告（928）11亿峰岛璞园约720约30约80北区青州豪庭约500约1080以上上东领海约500约10约70中区东岸国际A地块叠拼别墅已售罄单体别墅还剩两套大户型高层已售300余套约4080以上金隅时代城约80约10不到20南区约500约5一期95以上二期不到10呼和浩特房地产市场调研报告（928）12亿利傲东国际碧龙江畔未知未知因手续不全停售香格里未知未知约50从市场销售情况来看，售价最贵的东岸国际销售最为理想，这与该项目成熟的产品与该区域高端物业稀缺有关。售价在30004000元/平方米低端的项目销售要好于售价在40005000元/平方米的中端项目。此外，该区域存在大量整售情况，青州豪庭部份整售给安全局，上东领海有接近20整售给了区、市两级海关，整售项目均价基本上在30004000元之间。绿地中央广场今年3月份开始做客户积累，已经过去半年多的时间，仍未上市，虽然很大原因是其为期房，而当地对期房认可度极低，但另一方面也说明市场交易清淡，绿地集团对市场采取了较为谨慎的态度。24区域市场价格分析区位项目名称销售均价（元/）优惠北区亿峰岛璞园住宅4600商业29000一次性98折呼和浩特房地产市场调研报告（928）13青州豪庭住宅3300一次性98折贷款99折，一月内总价优惠5000元上东领海住宅4200商业28000一次性98折中区东岸国际A地块高层住宅6500金隅时代城住宅4500亿利傲东国际住宅4500一次性88折贷款9折南区碧龙江畔停售未知呼和浩特房地产市场调研报告（928）14香格里住宅4200价格主要集中在三个区间，其中单价在30004000元和5000元以上的两个区间项目数量最少，大部分项目集中在单价40005000元之间。区域出现项目领跌的情况，如亿利傲东国际整体降价幅度已达到10，合500元/平方米，说明区域有价格调整的需要。25区域市场客群分析区位项目名称主力客群购房目的亿峰岛璞园1呼和浩特市政府、安全局等政府公务员2如意开发区企业职员3外地从商人群1居住和工作需要2子女上学北区青州豪庭1市安全局2民族小学、中学教师3市区拆迁居民4外地从商人群1居住和工作需要2子女上学中区上东领海1自治区海关，呼市海关公务员2如意开发区企业职员3外地从商人群1居住和工作需要2子女上学呼和浩特房地产市场调研报告（928）15东岸国际A地块1如意开发区企业主2各盟市企业老总3少量政府公务员1工作需要2首府的常驻办事处3子女上学4体现身份，彰显财富金隅时代城1政府公务员2如意开发区企业职员3外地从商人群1居住和工作需要2子女上学亿利傲东国际1政府公务员2如意开发区企业职员3外地从商人群1居住和工作需要2子女上学碧龙江畔1政府公务员2如意开发区企业职员3外地从商人群4市区拆迁人群1居住和工作需要2子女上学南区香格里1政府公务员2如意开发区企业职员3外地从商人群1居住和工作需要2子女上学在该区域购房人群主要集中在三类政府公务员，企业职员和私营业主。购房人群都非常认可如意开发区的环境和未来发展。购房目的主要有两类居住和工作需要及子女上学。呼和浩特房地产市场调研报告（928）16东岸国际由于是高端客群，销售基本是靠客户带客户的方式，所以高端项目销售应深入挖掘客户资源。在产品打造方面应以产品为中心，宣传推广方面应注重教育和环境优势。26区域市场结论市场供应按现有开发规模，未来两到三年内，该区域市场将有150200万的市场供应量，将面临激烈的市场竞争。市场销售与全国大多数城市情况相同，目前市场整体销售都有较大萎缩，销售速度明显放缓，单位价格在40005000元中端物业成交量大多在每月10套左右。销售价格虽然大多数开发商仍保持价格坚挺甚至略有提升，但已经开始有开发商采用折价销售的方法促销，说明市场有价格调整的要求。客群分析主要有三类客群和两类购房目的。区域项目存在的主要问题1产品品质感较低受成本制约和环境因素影响，该区域产品外立面普遍色彩单一，缺乏颜色和建筑形式的变化。2开发水平较低项目普遍存在交房时环境绿化和道路尚在施工的情况，由于抢工期，绿化在不适宜的时间会严重影响草木存活率。施工通道和看房通道混杂，降低看房人的购房热情。营销水平较低主要表现在现场营销人员的介绍、应答和专业性方面。3缺乏大型商业配套区域整体缺乏商业配套，虽然各项目都有社区商业，但大多属于配套型商业。金隅时代城、绿地中央广场还规划有大量商业配套，但两到三年内都不太可能投入使用。4区域环境尚待完善规划方面，由于如意开发区原有工业规划与现有的住宅规划有先后，在实呼和浩特房地产市场调研报告（928）17施过程中出现了相互混杂的情况。环境方面，由于整体入住率较低，街道绿化和保洁工作尚未到位。规划湿地公园也尚未开工。3典型样本个案点评东岸国际建筑类型小高层、独栋别墅、叠拼别墅容积率109绿化率42总建筑面积80万平米物业费228元/月/平方米销售价格高层6500元/平方米开盘时间20061010入住时间20071231开发商内蒙古雅世春华置业有限公司建筑设计单位建筑设计团队国家住宅与居住环境工程技术研究中心；北京市建筑设计研究院4A1工作室呼和浩特房地产市场调研报告（928）18项目优势1建筑设计和整体规划较为合理，东岸国际A区，由西向东，分为锦苑、尚苑与御苑，建筑高低错落有致。社区入口室外泳池中央水系风雨廊2园林设计步移景换。立体园林，社区东、南、北各有一条绿化廊环绕，西侧为90米宽的运动主题公园，另有艺术主题景观带、中央水景主题景观带以及引入东河活水的散水水系。3会所设施完善，功能齐备。东岸国际VIP俱乐部包括情景式游泳池、顶级SPA、红酒坊、西餐宴会厅等各种豪华交际场所，面积近9000平米。呼和浩特房地产市场调研报告（928）194项目细节处理较好。井盖地下车库入口硬地铺装触摸式门禁垃圾箱雨罩与排水呼和浩特房地产市场调研报告（928）20大堂地灯项目劣势1物业管理水平与项目品质不匹配。物业服务水平与业主需求有矛盾，物业管理专业性差，可以说是该项目最大的软肋。2在规划上，叠拼产品与高层产品采用的颜色和建筑风格基本统一，但与单体的中式风格有冲突，二者之间又缺乏必要的过渡。3该项目在外立面上采用了改良的西班牙风格设计，整体感觉极像北京星河湾，但由于受到成本限制，在有些方面如外立面还略显粗糙。4外观设计虽然经典，但缺乏色彩和形式上的跳跃，整体显得比较厚重沉闷。5由于后面还有两期，一期规划上将配套商业放在东侧的规划路旁，但商业需要人流的充分配合，该项目商业招商和运营后期都会存在很多问题。6绿化苗木有抢工期的迹象，不少叶子枯萎，苗木存活率低。呼和浩特房地产市场调研报告（928）214本项目建议对市场的总体判断是该区域“不缺乏高端需求，但缺少高品质社区”。为了规避风险，应将市场定位在区域高端物业。建议一准确把握项目开发时机通过市场调查可以得出结论区域市场正处于一个向下调整的周期，无论是绿地的延迟推盘还是亿利傲东国际的主动打折，都说明成交清淡，消费者多数采取了谨慎观望的态度。“细节决定成败”，高端物业尤其如此，一个高品质社区定位方面应精益求精。好品质都是慢慢锤炼出来的，北京很多高品质社区在研发过程中都投入了大量的精力和时间。所以，准确的把握开盘时机非常重要，既不能过早也不能过晚，在此