2008年4月份昆明房地产市场分析报告

2008年4月份昆明房地产市场分析报告昆明风之铃市场咨询机构发布了4月份昆明房地产市场分析报告，报告显示，4月份在售的普通商品房均价为5346元/平米，比上月略增08，昆明楼市普通住宅市场趋于稳定，在售楼盘报价基本保持在5000元/平米的水平。此前，3月份昆明在售的普通商品房均价为5282元/平方米，比2月上涨200元，涨幅为39；而2月均价为5082元/平米，比1月份4959元/平米的均价上涨123元，涨幅25。另据昆明市房产管理局对商品房预售证发放公示，4月份共有7个房地产项目获得预售证，房屋预售总量57万平方米，其中商品房预售面积37万平方米。4月份，昆明面市的楼盘相比较本年前几个月明显增多，有数据显示的楼盘数目为114个，其中有些楼盘是期房，价格、户型和套数等信息还未确定。普通住宅74个项目在售根据本月在售楼盘中的74个样本进行统计，较上月来说，销售的主要还是普通高层和多层住宅，其中高层在售占4176,基本与3月保持持平，仅比前月低出024,而多层与前月相比，明显下降，比例占到1648，比上月的23有较大幅度下降。此外，从已有数据可以看出，昆明市房地产市场的供需基本平衡。其中去年12月开盘的金色俊园，部分户型已售完，理想红树湾对外已卖完，剩余的为内部认购。立欣洲中的普通住宅已卖完，别墅剩余3040套，户型为250360平米。别墅市场供应减少价格下浮本月在售别墅占市场比例有所下降，本月的纯别墅项目的比例为1319，比上月水平减少了781百分点，价格也有了微小下浮，本月的别墅（总体）价格为8775元/平方米，环比降低了2。其中独栋别墅和双拼/联排别墅均有不同程度的下调，叠加别墅的价格有小幅度的上涨。本月在售的纯别墅项目中，均价最高的桂冠被同德极少墅摘得，独栋别墅、双拼/联排别墅和叠加别墅的均价分别为20000元/平方、11500元/平方和7000元/平方。混合型物业上市明显增加在售楼盘中混合物业类型比上月有明显的增加，由此可见在现在微妙的市场环境下，开发商为了规避可能的市场风险，为了迎合消费者多样化需求，丰富了项目的产品线。主流价格约40836609元/平米鉴于普通住宅市场与广大住房消费者息息相关，故而专门对普通住宅均价进行计算分析，利用专用的统计软件，以在售楼盘中的高层、多层均价为样本，样本楼盘为市场上的纯普通住宅以及混合型物业中普通住宅的均价，共计64个样本。核算方法与上月相同，对样本商品房的均价进行频率分析。从分析结果上看，4月份在售的普通商品房均价为5346元/平米，比上月略增08，昆明楼市普通住宅市场趋于稳定，在售楼盘报价基本保持在5000元/平米的水平。其均方差为1263，即昆明楼市普通住宅目前的主流价格大约分布在40836609元/平方米之间，比上月水平略有差别。从均价频率分布图上看，普通住宅的均价分布在40006000元/平米之间的楼盘数量仍然居多，该价格区间的楼盘总共占到68（样本N64），该部分楼盘代表了昆明市房地产开发商和消费者的共同选择。主力户型仍是322在4月份中，房地产开发商的主打户型仍然是322，也就是3居室2厅2卫生间的类型，如东骧神骏万泰小区推出的此类户型的总户数达到了5033户，从而使得322类户型在总户数中占到绝大多数，比例为4811。其他户型所占的比例相当，可见市场划分越来越细化，开发商也考虑到消费者对各种户型的需求，211类的二居室一厅一卫生间的配备和111类一居室一厅一卫生间的配备也较为抢手，作为小户型的主打布局，满足了社会上低收入人群对住房的需求，两者共占到总销售楼盘户数的2885。楼盘分布二环外新项目较多从图中看出，昆明市各个区的楼盘在二环以外分布仍旧较多，这主要是受到二环外土地价格较低从而带来开发成本降低的原因，郊区主要是休闲度假区，主要分布别墅之类的高端住宅，价格处于较高位置。五华区的楼盘分布在一环内的较多，这与MOMA艺术造城二期、顺城、滇池泊屋、东方首座等楼盘的区位选择有很大的关系。盘龙区和西山区没有位于一环内的楼盘，这与这两个区在一环内所占面积较少有一定的联系。盘龙区位于一二环间的楼盘较多，其中包括东骧神骏望景苑、官城嘉年华、上游水岸2期等楼盘。西山区位于二环外的楼盘数位于各区之首，因其所属区域较多分布在二环以外有关。房价走势稳定在一定区域从以上的分析可以得出，2008年4月份的昆明市楼市，较前期的变化不大，价格的上升在可以承受的范围，保持在一个较为稳定的浮动空间。受到本月国家对股市的宏观调控的影响，印花税下调，表现出政府稳定股市和楼市、促进股市和楼市健康发展的决心。一方面，印花税下调提振股市投资者信心，另一方面，股市的企稳有助于破解房地产行业当前面临的资金困境。其实这也是国务院2008年工作重点中的首要任务“搞好宏观调控，保持经济平稳较快发展”的题中应有之义。股市的稳定能够为房地产行业提供一个可持续融资的“资金池”，这对于目前身陷资金困境的房地产业而言，无疑是另一种意义上的“救市”。市场动态房地产资源向品牌企业集中2007年，国内投资过热、市场流动性过剩、通货膨胀压力加大等问题已经彰显无疑。房地产投资过热，全国房地产价格上涨过快成为了普遍的景象。随着中央政府一系列更加紧缩的金融调控措施的出台及各项政策的严厉执行，对房地产市场的影响将更为直接明显，房价这匹“脱缰之马”有望在2008年被逐渐驯服。但是中国整体高速向上的经济增长是毋庸置疑的，房地产市场由于区域及城市发展的不均衡性所产生的发展周期日益显著。进入到2008年4月份，国家关于扩大公房、打击屯地、紧缩货币的政策逐步收到成效，同时上市渠道的开放，使得房地产公司在证券市场上的融资进程如火如荼。上市的公司谋求登陆或借壳上市；已上市的公司则通过公开增发、定向增发和配股等方式进行再融资。此前在资本市场所获得融资的大部分已用于了全国范围的跑马圈地的竞赛之中，楼市和股市的互动效应已逐步形成，房地产开发企业的融资、圈地