《楼盘定价策略详解》

楼盘定价策略详解价格定位原则随行就市定价法，首先应对本案进行项目价值判断，既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。本案就“舒适”、“便利”、“健康卫生”、“景观”、“品牌”、“物业管理”等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。（一）项目价值要素分析1、舒适要素户型针对目标客户群“量身定做”，周到细致的考虑使用者对实际功能的需求，并满足心理认同感，户型设计侧重住家的舒适性。配套会所娱乐、购物、休闲、餐饮场所设施齐全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娱乐等设施配备恰当。环境规划由绿艺、建筑小品、硬地广场、道路组成社区环境，成为居民获得心理、情感休闲的空间，环境规划以人为本。2、便利要素出行与停车方便距交通干道距离合适，有数条公交路线经过项目，有充足的停车位。生活方便购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便。子女教育方便幼儿园、小学、中学距离适中，教育质量较好。3、健康卫生要素A、无有害气体、烟尘、噪音污染；B、有完善的供水、供电、煤气系统；C、日照充足、通风良好。4、景观要素外景观山景、水景、公园、绿地内景观建筑立面、广场、小品、绿艺院内景观私家花园、空中花园、门前环艺5、品牌要素开发商、建筑商、设计院、物业管理公司的实力及品牌。6、物业管理要素安全防火、防盗、交通安全，各项措施周密服务日常服务、家政服务、酒点式服务文化氛围特色社区活动，温馨、健康的社区氛围（二）项目价值要素综合评价表类比项目均价元/M2品牌要素舒适要素便利要素健康卫生要素景观要素物业管理要素本案可实现度金山碧水三期18330金山明星1985000金山佳园245000金山明珠2400000香江明珠27000北京金山25000滨江丽景210000康城1960000幸福城2000000福光远东花园17500备注为本案高于类比项目，0为相当于类比项目，为低于类比项目。根据对项目的价值要素进行对比分析，认为本案的综合素质高于福光远东花园相当于金山碧水三期低于金山明星、金山佳园、金山明珠、香江明珠、北京金山、滨江丽景、康城、幸福城因此，本案可实现价值为1830元/M2，将会有比较适合的回报率与回报周期。五、单元价格调整方案由于房地产商品的特殊性，同一幢楼里的各个单元的价格又个不相同，这是因为各个单元的效用不同。效用高消费者就愿意支付较多的费用；效用低消费者就愿意支付较低的费用。因此，在制定出一个小区的基准价格之后，还需要对各个单元进行价格调整。调整系数调整价格基准价（一）价格调整系数1、根据各栋楼位置的差异制定不同的价格水平，用位置系数表示楼号78、9、10、1112、13、14系数02112说明7楼南向虽然有30米楼间距，但是北向沿街噪音较大，两项相互抵消所以位置系数为零。8楼北向有30米楼间距，南向最大有27米楼间距，又位于两个主题花园之间，9楼有主题花园，同时东西两头无建筑物遮挡，西向现有的花园11楼一层只有四个单元，因此10楼的南向留出了较大的空间，是主题花园和羽毛球场的位置，12、13位置相对靠后，离主入口约有150米的距离。14楼因位于社区最角落，靠近指挥学校，操练声音较大。2、根据楼宇景观的差异制定不同的价格水平，用景观系数表示楼号8、7、9、11、10、12、13、14系数210说明8楼之间楼间距大，是主题花园的最好位置，又能与一期的中央花园相呼应。7、9楼西向是现成的花园，11楼南北向空间较大，是主题花园的位置之一。朝向无突出景观特征。3、根据同一栋楼内住宅单元的层次差异制定不同的价格水平，用垂直系数表示楼层1F2F3F4F5F6F阁楼层系数94000330说明拉大一、二层之间差价的目的是利用一层住宅的低总价先将低楼层的住宅消化掉。六层是复式住宅和带阁楼住宅，复式按六层价格计算，阁楼户型按六层价格加上基准价的30计算。4、根据同一栋楼内同一层次住宅单元的朝向差异制定不同的价格水平，用水平系数表示单元号01单元（东头）06单元（西头）02、03、04、05单元（中间）系数430说明东向靠指挥学校西向是一期建筑、康复中心和空地中间的单元，仅靠南北向采光系数为零5、根据各栋楼的分摊系数的差异制定不同价格水平，用分摊系数表示楼号6、7、8、9、1110、12、13、14系数02说明分摊比例为10610、12、13、14楼的分摊达1171296、根据户型功能的差异制定不同价格水平，用户型系数表示楼号8101113单元01、060205010405、0601、0402、0301、060205系数20112110说明8楼01、06单元是全明设计，而且进深仅为118米；10楼05、06单元南向不被11楼遮挡。0104单元各功能区分隔明显。11楼是全部住宅中进深最短的，仅为102米，而且01、04单元三房并排朝南；02、03户型厨房的门开向客厅；阁楼户型的梯位在客厅，影响客厅的完整性。13楼01、06单元南向是厨房和卫生间，客厅夹在中间不好摆设家具，而且三房面积105M2只有一个朝北的阳台。（二）各单元综合系数表7楼综合系数表系数单元位置系数景观系数垂直系数水平系数户型系数分摊系数小计总计1010194004149201014400130101040054010104005501013430032102103104105019000820220320420501400033023033043050100001402403404405010000150250350450501303002810601930052060143000306010300440601030045060133300318楼综合系数表系数单元位置系数景观系数垂直系数水平系数户型系数分摊系数小计总计10122942012282012244206301220420104012204201050122042010601（阁楼）22343203710210310410522900052022032042052240000302303304305220000440240340440522000045025035045052200004602603604阁楼223030031605（复式）223000110622932002062243205306220320940622032095062203209606（复式）22332079楼综合系数表系数单元位置系数景观系数垂直系数水平系数户型系数分摊系数小计总计10121940022342012144003301210400740121040075012104007601213430034102103104105219000620220320420521400013023033043052100003402403404405210000350250350450521000036026036046052130300301062193003206214300230621030064062103006506210300660621333003310楼综合系数表系数单元位置系数景观系数垂直系数水平系数户型系数分摊系数小计总计1011094125662011044120301100412440110041245011004124601（阁楼）10343123110210310410510901292022032042051040124302303304305100012040240340440510001205025035045051000120602603604阁楼103031227605（复式）103012310610931262061043121306100312340610031235061003123606（复式）103312011楼综合系数表系数单元位置系数景观系数垂直系数水平系数户型系数分摊系数小计总计10111942011702011144204301110420840111042085011104208601113432035102103119000720220311400023023031100002402403110000250250311000026026031130300291041193202204114320330411032074041103207504110320760411333203412楼综合系数表系数单元位置系数景观系数垂直系数水平系数户型系数分摊系数小计总计1011094028422011044023301100402140110040215011004021601（阁楼）103430228102103104105109002122022032042051040027302303304305100002340240340440510000235025035045051000023602603604阁楼103030224605（复式）103002610610930292061043024306100302040610030205061003020606（复式）103302313楼综合系数表系数单元位置系数景观系数垂直系数水平系数户型系数分摊系数小计总计10110941296201104412430110041204011004120501100412060110342922710210310410510900212202203204205104002730230330430510000234024034044051000023502503504505100002360260360460510303022410610931210206104312530610031214061003121506100312160610332922614楼综合系数表系数单元位置系数景观系数垂直系数水平系数户型系数分摊系数小计总计10120940291022012044024301200402040120040205012004020601（阁楼）203430227102103104105209012142022032042052040129302303304305200012540240340440520001255025035045052000125602603604阁楼203029222605（复式）203012810620930210206204