2015年三季度上海市房地产市场报告

2015年三季度上海市房地产市场报告中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司20141015此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。目录综述3上半年数据6第一章市场综述7一、经济环境7二、投资开发12三、政策法规14四、企业动态20五、土地趋势26六、市场动态31第二章土地市场35一、上半年公告土地分析35二、上半年成交地块分析37三、重点地块42四、相关资讯44第三章商品房市场50一、市场综述50二、供应量分析52三、成交量分析53四、成交均价分析54第四章商品住宅市场55一、市场综述55二、供求关系分析56三、供应量分析57四、成交量分析58五、成交均价分析59第五章办公物业市场63一、销售型办公市场63二、租赁型甲级办公市场67第六章商业市场72一、销售型商业市场72二、租赁型甲级商业市场77第七章酒店业市场分析81一、上海酒店出租水平81二、上海酒店租金情况82第八章各区数据86综述1、三季度，全市全民生产总值同比增长68。从短期看，世界经济缓慢复苏，国内经济稳中有进、稳中向好的发展态势不会有根本性变化。在全市齐心协力、攻坚克难的努力下，上海经济有望继续保持平稳增长，为全国“稳增长”格局提供有力支撑。而从长期看，上海经济转型升级的效应将逐步释放，为经济继续保持在合理区间提供有利因素。随着产业结构、需求结构和分配结构等结构调整持续推进，随着自贸试验和科创中心建设等改革举措深入，上海新的增长动力将不断强化。2、土地供应大幅回升，满足市场无碍，约三成成土地溢价成交。2015年三季度上海土地市场成交32批公告，共计39幅土地。成交地块总面积为19501万平方米，成交总价为3408980万元。三季度成交土地中有28幅为非工业用地，其中14幅为纯住宅用地（包含保障型住宅）。3、三季度商品住宅市场表现活跃，供求失衡加剧2015年第3季度上海市商品住宅供应35705万方，环比上季度上涨1522，和去年同期相比上涨945；3季度商品住宅成交40048万方，环比上季度下降153，和去年同期相比大幅上升14138。4、办公市场成交大幅回升，供求量同比大幅上升根据统计数据，2015年三季度，上海写字楼供应共计148938平方米，与2014年三季度相比大幅上扬65，与15年二季度相比上升44；成交共计772248平方米，环比大幅上升20，同比上升95；供求方面，三季度新增项目入市，供求比1052。5、供应大量涌现，商业市场暂时出现需求饱和现象2015年第3季度，上海市销售型商业的供应量呈现出上涨态势，供应面积835817平方米，环比上涨377，同比下降8。成交量方面，3季度成交面积为367627平方米，环比下降5，同比上升31。一方面市场缺乏明星产品的持续性成交带动；另一方面，房地产市场整体成交回落趋势下投资者谨慎入市；此外，电商冲击下的零售业态经营受到重创，转型期内投资者观望态度有所增加。每年上半年会有春节长假的传统淡季，观望市场者较多，不敢盲目投资，在一定程度上导致走出春节长假影响的脚步延缓。第三季度数据土地市场挂牌宗数56幅成交宗数39幅成交金额3408980万元出让面积（净）19501万平方米商品房市场供求比093新增供应面积80598万平方米成交面积75285万平方米成交均价22815元/平方米商品住宅市场供求比112新增供应面积35705万平方米成交面积40048万平方米成交均价31892元/平方米办公市场新增供应面积148938平方米成交面积772248平方米商业市场成交面积367627平方米成交均价22145元/平方米第一章市场综述一、经济环境（1）国内生产总值表21上海2013年Q3至今国内生产总值走势图52310253056161279953130751660269538658157960712159792478777777766768662646668772747678801000200030004000500060007000800013年Q313年Q414年Q114年Q214年Q314年Q415年Q115年Q215年Q3累计GDP（亿元累计同比数据来源上海市统计局从短期看，世界经济缓慢复苏，国内经济稳中有进、稳中向好的发展态势不会有根本性变化。在全市齐心协力、攻坚克难的努力下，上海经济有望继续保持平稳增长，为全国“稳增长”格局提供有力支撑。而从长期看，上海经济转型升级的效应将逐步释放，为经济继续保持在合理区间提供有利因素。随着产业结构、需求结构和分配结构等结构调整持续推进，随着自贸试验和科创中心建设等改革举措深入，上海新的增长动力将不断强化。（2）工业增加值表22上海2014年7月至今工业增加值走势图184322107623927265802926932237285249107472101251275015371177142015922824373262151606010404011115172015105050100002000030000400005000060000累计工业增加值亿元累计同比数据来源上海市统计局2015年9月度上海市规模以上工业总产值增幅为17，三季度以来该数值整体呈现缓慢上升的趋势。（3）进出口商品总额表23上海2014年7月至今进出口商品总额走势图76774574072572977271736713776414941684155448742344671484614650772113227115796746475125201510505101520250100020003000400050006000单月进出口额亿美元同比数据来源上海市统计局三季度本市外贸进出口总额增长缓慢，持续小幅下跌中，从单月来看除了9月有所上涨以外，其他月份均同比下滑。（4）固定资产投资表24上海2014年7月至今固定资产投资走势图290833813914451252316016675109914402016260631613616415401000200030004000500060007000累计固定资产投资亿元亿元累计固定资产投资亿元亿元数据来源上海市统计局三季度本市固定资产投资整体情况优于去年，同比增幅基本维持在7左右，增幅与去年相比略有上升。（5）社会消费品零售总额表25上海2013年Q1至今社会消费品零售总额走势19203888589680192058418563948719236624672533729187867276858778828012345678910020004000600080001000012000累计社会消费品零售总额亿元累计同比数据来源上海市统计局2015年上海社会消费品零售总额增幅有所上升，增幅逐渐走出低谷，进入上升渠道。二、投资开发（1）房地产开发投资总额表31上海2014年9月至今房地产开发投资总额走势图217624982895320617427971395012201550183520862375829612913713513415155158142112922015105051015200500100015002000250030003500累计房地产开发投资总额（亿元）累计同比数据来源上海市统计局上海2015年三季度房地产开发投资总额增幅明显放缓。截止9月累计房地产开发投资总额2375亿元，和去年同期相比上升92（2）商品房施工面积表32上海2014年5月至今商品房施工面积走势图13427138671439814690115391204112431127211323413359137314094466671872724444654424952015105051015050001000015000200002500030000累计商品房施工面积（万）累计同比数据来源上海市统计局2015年上海市商品房施工面积增长率相比去年有所提升，截止9月平均增幅近45。三、政策法规上海发布人才新政20条定向微调住房限购政策为上海科创中心建设提供人才支撑和智力保障，上海首推促进人才创新创业的政策“组合拳”。上海市委市政府出台关于深化人才工作体制机制改革促进人才创新创业的实施意见，共分四大部分、20条，旨在创新更有竞争力的人才集聚制度。其中，除此前备受关注的居转户时间缩短政策外，还将向符合条件者定向微调住房限购政策。探索从居留到永久居留转化衔接，是此次海外人才引进的一大“亮点”。符合条件的高端人才可不受60周岁年龄限制，申请5年有效期的工作类居留许可（加注“人才”），工作满3年后，经工作单位推荐，可申请在华永久居留。这一做法解决了超过就业年龄的顶尖专家无法入境就业的问题。外国留学生毕业后直接在上海创新创业，也被专家视作重要创新举措。此次实施意见明确，先从自贸区和张江开始试点，硕士及以上学历的留学生可直接办就业手续和工作居留。目前这一试点人群限于“在上海地区高校”就读的外国留学生，今后将逐步放开。境内人才引进政策则明确以“户籍政策”为激励和导向，逐步完善居住证积分、居住证转户籍、直接落户等三个梯度的政策。此次实施意见进一步明确了创业人才、科技人才和中介服务人才居转户缩至最短3年，创业投资管理人才缩至最短2年，四类人才居转户可缩短年限。相关部门介绍，备受关注的“市场主体评价”、“市场价值达到一定水平”以及“风投达到一定规模”等相关入沪条件，相关细则正在研究制定中。建言“十三五“智慧城市自贸区迪士尼试点45G在试点发展45G的同时，应该将5G写入上海规划并提前布局。上海智慧城市建设“十三五”规划研讨会上，专家和企业代表就智慧城市建设存在的问题和短板进行了深入剖析，并提出可行性建议。与会专家认为，智慧城市最终要服务于社会，政府应该从被动转主动，从原来自己内部用转向服务于民，而其中开放政府数据并为社会所用至为重要。现在智慧城市建设中，信息共享存在不少问题，信息的孤岛从某些行业来说，不是越来越好，而是越来越严重。明匠智能战略发展部徐炳胜博士也表示，现在企业信息孤立程度非常严重，甚至有些企业自动化还没有实现，没有达到工业上互联网人机互通。随着“互联网”行动计划的推进，结合大数据的新政策，从两化融合角度看，上海在“十三五”时期应该有一些大突破。站在企业角度，任何一项工程必须要实现盈利，但智慧城市建设的很多案例实际上盈利模式并不清晰。比如，上海仪电与有关委办合作的餐厨废弃油脂的收集项目，对提高食品安全帮助很大，但在经济效益上却陷入两难困境。如何处理好经济和社会效益的关系问题，有待解决。不论是智慧城市建设，还是“互联网”，都离不开基础网络。上海联通总经理蔡全根建议，积极探索45G的应用，比如在自贸区、迪士尼等局部热点区域试点，45G的技术是物联网发展最为关键的环节之一，包括智能汽车、智能交通的发展，45G都能较好地解决其网络连接问题。值得注意的是，目前5G还在规划中，他建议上海“十三五”规划中，应考虑5G技术的布局，为5G未来发展留出一些空间。杨雄把上海与韩国经贸合作交流提升到新阶段上海市市长杨雄在人民大厦会见了韩国首尔特别市市长朴元淳和济州道知事元喜龙一行，对客人率团来沪开展旅游推介表示欢迎。杨雄在会见时对韩国防控中东呼吸综合征（MERS）疫情取得积极成效表示关注。他说，随着疫情趋向平稳，相信韩国旅游等产业将会逐渐恢复。中韩经贸合作交流基础较好，前不久中韩自由贸易协定的签署，将对推动两国经济、金融、贸易等领域合作交流起到很大作用。同时，我们正着力推进中国（上海）自由贸易试验区建设，通过制度创新进一步促进投资贸易便利化。这些利好因素叠加，将把中韩以及上海与韩国的经贸合作交流提升到一个新的阶段。上海与首尔市、济州道先后签署了友好交流协议书，并开展了多领域合作交流，我们将积极鼓励上海企业赴韩国投资发展。朴元淳和元喜龙表示，长期以来，来自中国及上海的游客赴韩旅游，大大增进了双方人文交流。首尔市和济州道将不断提高旅游服务质量，欢迎更多中国游客到访。相信韩中自由贸易协定的签署，将进一步促进双方经贸关系发展。住建部副部长今年住宅产业化面积将超4000万平住房和城乡建设部副部长王宁表示，我国住宅产业化发展速度非常快，截止到2013年底，全国累计新开工的产业化建筑面积1200万平方米，2014年新开工的产业化建筑面积达到1800平方米，2015年预计将超过4000万平方米。所谓住宅产业现代化，是以设计标准化和系列化为引领，以新型工业化建造方式为核心，以内装产业化为切入点，广泛应用节能、环保等新技术、新材料和新产品，充分利用现代信息技术手段，实现全面提高建筑质量、性能和生产效率目标的系统工程。住建部表示，大力推进住宅产业化，有利于促进建筑业转型升级和创新发展，提高企业核心竞争力，形成新的产业集群，培育产业链条，打造新的经济增长点；有利于消解钢铁、水泥、机械设备以及建材部品等过剩产能，通过产业转型和拉动出口，带动国民经济发展；有利于践行生态文明发展目标，全面推进建设领域节能减排、减少污染、提高资源能源利用效率等工作向纵深发展；有利于促进农民工向产业工人转变，实现农业转移人口市民化，推动新型城镇化发展；有利于解决质量通病和顽症，提高建筑质量、性能和品质，满足不断提升的居住需求。财政部发文2015城市旧改目标540万套等九大要点近期，国务院印发了关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见（国发201537号）。为认真贯彻落实国发201537号文件精神，现就做好城市棚户区改造相关工作有关事宜通知如下一、大力推进2015年城市棚户区改造项目实施二、科学编制20162017年城市棚户区改造计划三、主动参与研究制定城市棚户区改造实施方案四、积极稳妥做好城市棚户区改造政府购买服务工作五、落实城市棚户区改造涉及的税费优惠政策六、推广实施城市棚户区改造项目贷款贴息七、管好用好城市棚户区改造专项资金八、加强城市棚户区改造贷款管理九、开展城市棚户区改造财政资金绩效评价人大立法规划大调整房地产税法定路线细化十二届全国人大常委会立法规划经调整后再次公布。一、二类立法项目从原有的68件增至102件，实际增加了制定能源法、房地产税法，编纂民法典等34件项目。全国人大常委会法工委立法规划室主任王瑞贺介绍，新增立法项目的重要内容之一为落实税收法定原则，将环境保护税法、增值税法、资源税法、房地产税法、关税法、船舶吨税法、耕地占用税法列入一类立法项目。一类项目为条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案，中国政法大学财税金融法研究所教授施正文介绍，这意味着这七部税法可能会在2017年底，也即本届全国人大常委会履职期限内提请审议。这是继今年3月，全国人大常委会贯彻落实税收法定原则的实施意见对税收法定作出的“路线图”的细化。立法规划调整在今年5月就已现端倪，全国人大常委会在公布2015年立法工作计划时，明确提出将初次审议网络安全法，制定环境保护税法、房地产税法，以及启动民法典编纂工作。包括这4部法律在内的34部法律，随即在6月被调整进十二届全国人大常委会立法规划。但此次调整的幅度在全国人大常委会立法规划历史上并不多见，这亦引起立法学者对立法完成率的担忧。按照立法惯例，一般审议通过的法律基本上是立法规划内的项目，当届人大没有完成的立法项目一般会被列入下一届的立法规划中。四、企业动态绿地连续四年入围世界500强财富杂志正式公布2015年世界500强企业名单，绿地集团以2014年实现销售收入425亿美元，连续第四年成功入围世界500强榜单，位列第258位，排名较去年上升了10位。今年以来，绿地集团在产业布局方面，不断加速做强“一个”主业、推进“三大”战略，即持续做强房地产主业，加快发展“大基建、大金融、大消费”等三个重点领域的综合产业，使企业创新转型渐入佳境。尤其是今年4月，备受瞩目的绿地集团重组金丰投资正式获批，标志着绿地即将实现整体上市，这也意味着上海国资领域最大的混合所有制改革案例成功落地。太古上海合资项目定名兴业太古汇或将成为新地标香港兴业国际与太古地产联合宣布，双方在上海合作发展的大型综合项目正式命名为“兴业太古汇”，项目之前称为“大中里项目”。采用绑定模式让太古地产在内地市场的拓展一直很稳健，太古地产与远洋地产合作的北京颐堤港购物商场和成都远洋太古里都已顺利入市。根据太古方面的介绍，兴业太古汇坐落于上海浦西静安区南京西路，总楼面面积约为3212万平方米，包括购物商场、两座办公楼、三家酒店服务式公寓。项目毗连三条地铁线，靠近延安高架路及南北高架路。太古方面预期项目落成后将成为上海核心商圈的新地标。2006年香港兴业方面邀请太古地产成为合作伙伴。经过多年共同努力，最终将项目正式命名为兴业太古汇。太古地产行政总裁白德利表示，这个项目坐落于上海核心商圈。太古方面有信心使兴业太古汇成为上海优质商业地标。根据太古公司披露的一季度财报显示，太古地产旗下主要零售物业分别在香港和内地市场。香港市场的太古广场购物商场、太古城中心、东荟城名店仓出租率均为100。今年一季度，上述三项目零售销售额增长分别为145、113和23。与香港市场相比，内地零售物业增长势头强劲。三里屯太古里、太古汇购物商场和颐堤港购物商场零售额增长分别为45、198和392。去年10月开业的成都远洋太古里一季度出租率已达到88。兴业太古汇项目将于2016年入市，目前地库、办公楼、购物商场和其中一家酒店已在建造中。万达并购美国世界铁人公司万达集团宣布，以65亿美元并购美国世界铁人公司100股权，这是万达集团继瑞士盈方、马德里竞技之后在体育产业的又一重大投资。万达并购世界铁人公司使中国首次拥有了一项国际顶级赛事产权，并购后万达体育也成为全球规模的最大体育经营公司。万达表示，其并购世界铁人公司将实现多重目标，首先做大万达体育产业规模。其次帮助万达掌握体育产业核心资源。铁人三项运动是世界耐力运动的核心，世界铁人公司独家拥有世界铁人三项赛事的主要品牌，并购使万达直接拥有了该领域的核心资源。三是完善万达体育产业布局，通过系列并购，万达形成了体育赛事举办、运动员经纪、赛事营销、赛事转播的全产业。阿里巴巴283亿元战略投资苏宁成为第二大股东8月，阿里巴巴将以约283亿元人民币战略投资苏宁，成为第二大股东；苏宁将以140亿元人民币认购不超过2780万股的阿里新发行股份；双方将打通线上线下全面提升效率，为中国及全球消费者提供更加完善商业服务。公开资料显示，20002014年，我国社会消费品零售总额增长了54150，年复合增长率1282。中国网购交易规模在20092013年期间的复合增速达65，远高于同期社会消费品零售总额15的增长水平。上述数据均显示，这是一个充满活力并且开放的市场。阿里巴巴此次与苏宁云商战略合作，被视为落实国家互联网战略，线上与线下商业全面融合的一个标志性事件。双方的用户将成为直接受益者，享受到线上线下融合的便捷购物体验。过去数十年企业积累的能力和资源，将能够真正的实现社会化开放，打造真正的社会企业。据了解，签署战略协议后的阿里巴巴和苏宁云商，将携手整合双方优势资源，利用大数据、物联网、移动应用、金融支付等先进手段打造O2O移动应用产品，创新O2O运营模式双方将尝试打通线上线下渠道，苏宁云商辐射全国的1600多家线下门店、5000个售后服务网点以及下沉到四五线城市的服务站将与阿里巴巴强大的线上体系实现无缝对接。截至目前，苏宁物流拥有452万平方米仓储面积，8个全国航空枢纽、49个区域物流中心，未来苏宁物流将成为菜鸟网络的合作伙伴，合作后的物流几乎覆盖全国所有2800个区县，服务阿里巴巴和苏宁，未来亦有望向第三方开放。外地房企上海争夺战合作开发偏远拿地求生存2013年似乎是外地房企进入上海的分水岭。在这之前，进入上海的外地房企多为大型品牌开发商。但自这一年起，进入上海市场的外地房企多为业内认为的中小型房企为主。例如，2013年4月底进入上海的融信集团，曾与绿地集团以4725亿元共同竞得徐泾镇会展中心3号地块，刷新当年土地总价的纪录。同年5月，北京福润天成房地产开发有限公司以46亿元拿下的长宁区新华路街道71街坊地块，刷新了上海年内土地总价纪录。今年7月，金融街首次在上海拿地，就花了88亿元，造出上海又一个单价最高地块。另一方面，外地房企多在上海郊区拿地例如安徽高速、首创置业首次进驻上海都选择了嘉定。泰禾选择在宝山落子首个项目，中电建则在松江拿下地块。同时，合作开发受到这些外地房企们的青睐，如中电建松江项目就是和金地平安以联合体取得的，而首创嘉定项目也引入旭辉联合打造。值得一提的是，近年大部分新进入上海市场的外地房企，因规模较小，往往只拿下一两幅土地即不再有所动作，后续开发力度不强。外地房企进入上海之初，包括品牌知名度等在内的各种渠道建立都需要花费精力，认真培养，这也是这些房地产企业需要面临的问题。上海的市场有自己的特点，外地房企首次入沪经常需要“交学费”。上海客群对于产品有一些比较具有地域特点的喜好，往往会被不熟悉本地市场的新进房企忽略，因此不少项目在新进上海的时候都面临产品成熟，但上海客群不买账的现象。复星地产欧洲布局再升级标复星地产与RESOLUTIONPROPERTY在英国伦敦正式宣布，双方共同投资设立一家合资公司RESOLUTIONPROPERTYINVESTMENTMANAGEMENTLLP“RPIM”作为复星地产在欧洲14个国家价值增长型投资中的优先平台。这也是继2014年5月成功收购日本IDERA之后，复星地产在全球投资的第二家资管平台公司。复星地产在RPIM中具有控股地位。复星地产是中国领先的投资集团复星集团（“复星”）在全球房地产投资与管理平台。RPIM将作为RESOLUTIONPROPERTY未来的地产投资平台，今年内还将负责发行RESOLUTION第五期地产基金，这也是复星地产在欧洲的首个地产投资平台，未来将为RESOLUTIONPROPERTY的地产基金提供基石投资。同时，RPIM将延续RESOLUTIONPROPERTY在英国和欧洲大陆的机会驱动型投资策略，聚焦办公和商业物业。在复星的支持下，RPIM将有机会关注大型资产包，也将寻求将英国的办公楼开发模式推行到其他欧洲城市。复星集团副总裁、复星地产总裁徐晓亮表示，成熟的海外专业资管平台，是复星地产应首先考虑的投资对象。很幸运，我们找到了和我们投资理念一致的RESOLUTION。未来，RESOLUTION将作为复星地产在欧洲的主要地产投资平台，成为在欧洲对接保险资金、打造全球化投资能力的战略投资平台。万科A打响百亿回购“枪“回购股份53767万股万科A披露在9月18日回购股份53767万股，占公司总股本的比例为005，成交价为1316元/股，成交价为1310元/股，支付的总金额为70692万元。这是公司7月6日公布百亿回购方案以来首次实施股份回购。方案公布两个多月后才行动此次回购较公司回购方案公布已经过去两个多月。事实上，早在今年7月6日，万科A就公布了回购计划。当时的方案显示，本次回购资金总额不超过人民币100亿元，回购价格不超过7月3日公司A股收盘价格，即不超过人民币1370元/股。回购资金来源为公司自有资金。若全额回购，预计可回购股份不少于730亿股，占万科目前已发行总股本的比例不低于660。“回购是由于近期A股股票市场大幅震荡，为保护投资者利益。回购期限截至2015年12月31日止。回购的股份将予以注销，从而减少公司的注册资本，并提升每股水平。”万科A称。不过，由于公司在方案公布后，实施了2014年度派息方案，导致回购价格上限相应调整为1320元/股。在此条件下，若全额回购，预计可回购股份不少于757576万股，占本公司目前已发行总股本的比例不低于686。万科A表示，本次回购资金来源为公司自有资金。财务数据显示，截至2014年12月31日，公司总资产为508409亿元，货币资金余额为62715亿元，净资产为88165亿元，公司净负债率541，2014年净利润为15775亿元。假设此次回购资金100亿元全部使用完毕，按2014年12月31日审计的财务数据测算，回购资金约占公司总资产的197，约占公司净资产的1134。五、土地趋势新长宁1622亿拿华阳路街道商办地块楼板价24553元上海土地市场迎来7月第一拍，上海新长宁（集团）有限公司与上海九华商业（集团）有限公司以1622亿竞得长宁区内环内商办地块，小幅溢价601，楼板价24553元/平方米。长宁区华阳路街道28街坊J13地块为年内第二次挂牌出让，起始总价153亿元，较前一次挂牌价格提高了4700万元。据控详规，长宁区华阳路街道28街坊J13地块为商办用地，东至种德桥路，南至刘海粟美术馆，西至凯桥绿地，北至昭化路，总出让面积165155平方米，容积率40，测算该地块起始楼板价为23160元/平方米。该商办地块位于内环内，紧邻地铁四号线与延安路高架，地理位置十分优越。陆家嘴33亿竞得浦东花木商业地块楼板价32448元7月1日，陆家嘴子公司上海佳卫资产管理有限公司以32616万元竞得浦东花木商业地块，小幅度溢价031，最终楼板价为32448元/平方米。浦东新区花木社区C000601编制单元0415地块进入竞价环节，该宗土地位于浦东新区花木街道，容积率161，出让面积62433平方米，起始报价32516万元，搜房网测算其起始楼板价为32349元/平方米。据控详规，地块东至0416地块，西至0414地块，南至0414地块，北至锦康路。地上建筑面积1005171平方米，建筑限高24米。该地块定位为社区商业服务设施。主要用于经营社区商业必备型业态，须引进超市、便利店、洗衣店、药店、大众餐饮、维修服务等业态。受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业。未来项目不得分层、分套、分幢销售，必须统一经营管理。据控详规，花木社区C000601编制单元东至锦绣路、浦建路，西至杨高南路，南至龙阳路，北至锦严路。总规划面积22696万平方米，在规划布局上以居住及配套商业和公共服务功能为主。规划总人口42万人，规划住宅建筑面积25598万平方米，且全部为现状保留住宅。地块周边多为规划地块，目前尚无新盘在售；在交通方面，地块距离4号线蓝村路直线距离不到800米，距离2号线上海科技馆与世纪公园站约15公里，出行十分便利。东外滩宅地单价破年内纪录均价49236元溢价596备受关注的杨浦区平凉社区02C112大桥街道101街坊地块被阳光城173亿元拿下，溢价596，楼板价49236元/平方米，打破今年宅地单价纪录。业内人士分析道，其地价超过周边二手房价，房企未来开发竞争或许有些压力。根据预合同显示，地块住宅套数316套。配建保障性住房建筑面积5以上。全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100以上不包含保障性住房等。大桥街道此前推出的都是动迁配套用地，附近平凉路街道曾经出让过2幅宅地。2014年，保利以324亿元拿下平凉街道18街坊地块，楼板价39264元/平方米；阳光城2108亿元拿下平凉街道47街坊地块，楼板价41078元/平方米。目前地块附近的二手房价在4万元/平方米左右，学区房“长阳新苑“单价在445万元/平方米。由此来看，又是一块名副其实的高价地块，其地价超过周边二手房价。杨浦保利项目当前均价不过在5万元/平方米左右。而同样滨江附近的项目，如浦东陆家嘴滨江住宅价格早已突破10万元/平方米，今年徐汇“保利西岸名轩“销售均价也在8万元/平方米，且成交了多套单价10万元/平方米以上的房源。相对来说，杨浦区滨江整体开发速度缓慢，加上项目产品定位以中小户型为主，整体不够大气等都会一定程度影响地块定价。此次出让地块要求住宅套数316套，平均每套面积111平方米，整体户型尺度不够大。结合杨浦滨江当前开发现状，地价有一定虚高成分，但由于滨江宅地资源稀缺性，造成地价始终高于理性估价。而阳光城两度拿下的单价成本都较高，未来开发竞争或许有一定压力。2000套湖景房待出南汇新城连出两幅超大规格纯宅地临港临港南汇新城连续挂牌两幅超大规格纯宅地，总出让面积约1903708平方米，地上建筑总面积近22万方，起始总价近15亿元，楼板均价为6642元/平方米，两幅宅地未来项目的住宅可开发套数预计有近2000套。两地块距离滴水湖不足1000米，分别为临港南汇新城NNWC4C06地块及临港南汇新城NNWC4C02地块。06地块东至NNWC4C07地块公共绿地，南至NNWC4C07地块公共绿地，西至NNWC4C05地块公共绿地，北至规划S6路；02地块东至NNWC4C03地块，南至NNWC4C01地块公共绿地，西至NNWC4C01地块公共绿地，北至规划S6路。从宗地规划来看，两幅宅地或将在项目设计上一脉相承，由于地块容积率较小，因此未来项目将打造舒适度极高的精品住宅。两幅宅地项目装配式建筑面积均占比100，建筑单体预制装配率均不低于30。宗地范围内配建保障性住房建筑面积均占宗地规划总住宅建筑面积的5以上。并且两地块全装修住宅建筑面积均占总住宅建筑面积的30以上（不包含保障性住房等）。松江车墩镇超5万方宅地入市高球影城玩个够松江区车墩镇上海影视乐园及上海高尔夫乡村俱乐部附近挂出商住地块，地块为松江车墩镇SJC10022单元1702/1703号地块，该宗土地为两幅子地块组合而成，起始价53亿元，地块出让面积539万平方米，容积率16，性质为商住混合用地，其中1702子地块为商业用地，1703子地块为普通商品房用地。搜房网测算其起始楼板价为6148元/平方米。该宗土地东至影城路，南至影振路，西至车亭公路，北至影佳路。地块地上建筑面积8620944平方米，其中1702子地块建筑面积为1430256平方米，1703子地块建筑面积为7190688平方米。本地块内90平方米以下面积的户型不低于住宅建筑总面积的20。公共服务设施、公共空间建设方面1702子地块中需在影佳路与影城路交叉口处建造预留不少于1000平方米的城市广场，作为公共开放空间。1703子地块中除松江区住宅发展中心强制性要求的公建配套设施外，受让人还须提供500平方米的公共服务设施用房，建成后权属无偿交给松江区车墩镇人民政府。住宅项目建设方面1703子地块未来可开发套数为655套。保障性住房建筑面积不低于总住宅建筑面积的5，全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的50以上。项目自持方面1703子地块，受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业，1702子地块须自项目规划土地综合验收通过之日起自持全部商业物业不少于五年，且五年后受让人应按出让年限自持建筑面积不低于40的商业物业。平安集团3465亿刷新大场单价地王平安集团联合杭州滨江集团豪掷3465亿元竞得祁连社区121601单元B303地块，溢价率917，楼板价28755元/平方米，再次刷新了大场板块的土地单价纪录。根据目前的土地成本，大场的地价已经赶超房价了，未来2年将出现五万元的新盘也并非不可能。规划显示，祁连社区121601单元B303D地块为普通商品房用地，体量巨大，出让面积6024980平方米，地上建筑面积1204996平方米，容积率2，起始总价180750万元，该地块起始楼板价15000元/平方米。地块东至祁连山路（改扩建工程计划“十三五”期间开工），南至B304地块，西至规划二路（已通车），北至塘祁路，塘祁路可通行，但近祁连山路段由于动迁问题未解决，故未进场施工。如动迁能于今年底完成，塘祁路将于2016年完工。具体来看，地块东侧过马路（祁连山路）则为锦秋御尚别墅区，西侧为高端楼盘保利叶之林小区，均价34000元/平方米，南侧则为葑润华庭居住小区，北侧毗邻大场公园。周边经纬学府阳光在售均价27万元/平。B301为社区服务用地（规划社区医疗设施），非医疗卫生用地，目前尚无开工计划。同时，地块紧邻轨交7号线祁华路站和上海大学站，轨交15号线、17号线规划当中，出行十分便捷。该地块未来项目可规划住宅套数不低于1020套，建筑高度不超过45米。且全装修住宅建筑面积占总住宅建筑面积的60（一般宅地全装修面积为100），且对地块内5以上的保障性住房装修要求无明确规定，除此之外，地块在规划上无特别严苛的要求。因而，日后开发商在地块开发商有很大的施展空间。据规划，地块为二类住宅组团用地，未来或多以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主。此外，地块配建的公建配套设施和配套商业的地上建筑面积不超过本地块地上总建筑面积的10。闸北32万方宅地69亿起价预申请闸北区天目社区C070102单元3302、4602街坊及4401、4601街坊公共绿地地下空间开发地块发布预申请公告。地块坐落苏河湾地区，将建设以国际商务为主，兼顾文化、休闲、居住功能的中央活力区，地块出让面积656924平方米，建筑总面积32132605平方米，地块起始报价692800万元，预申请时间截至12月3日。该宗土地为继上海火车站北广场以北地块（北三块）之后，上海第二次发布大体格商住办混合用地预申请公告。3302街坊容积率55；东至山西北路、南至天潼路、西至福建北路、北至3301地块；出让面积148451平方米；综合用地比例为办公不大于50，商业不小于20，住宅不大于30；建筑高度不超过100米；地块内需配置不小于1500平方米的地块内部绿化，且地块北侧需设置不小于10米的公共通道；住宅套数下限163套。4602街坊容积率为10；东至山西北路、南至三泰路、西至4601地块、北至天潼路；出让面积100678平方米；综合用地比例为办公不大于80，商业不小于20；建筑高度不超过80米（标志性建筑200米）。4401街坊公共绿地地下空间东至福建北路、南至北苏州路、西至浙江北路、北至天潼路；地下空间264433平方米；4601街坊公共绿地地下空间东至4602地块、南至三泰路、西至福建北路、北至天潼路；地下空间143362平方米；闸北天目社区C070102单元总用地面积约183万方，其中建设用地178万方。地上总建筑面积3911万方，其中住宅建面12743万方，商办建面21346万方。该区域将以产城融合、人性尺度、文化传承、生态低碳为规划理念，建设成以国际商务为主，兼顾文化，休闲和居住功能的中央活动区。六、市场动态浦东大手笔推宅地为打造世界级旅游金三角聚人气上海的迪士尼乐园已揭开神秘面纱，而不久的将来申城还会诞生一个全球最大的极地海洋世界。浦东临港正大手笔推介住宅用地，力图为打造“浦东机场迪士尼极地海洋世界”的世界级旅游金三角聚集人气。在上海建设用地规模已接近极限、净增长空间仅为130平方公里的大背景下，定位于临港新城“邻里中心”的临港分城区大幅宅地在推介后即将公开招挂拍，为申城稀缺的宅地市场平添了一抹亮色。按照上海市关于加快建设具有全球影响力的科技创新中心的意见，六大重点区域中有两个位于浦东，分别是张江和临港。张江核心区，定位为综合性国家科学中心和若干重大创新功能型平台，聚焦于基础科学、原创技术和成果转化等领域。而地处东海之滨的临港科技创新城，未来不仅要承接张江的部分产业转移和人口导入，而且还要发挥自身优势，重点以科创、旅游、休闲、文化等产业吸引世界目光。据介绍，选址临港新城滴水湖畔的上海海昌极地海洋世界，总投资逾人民币30亿元，总用地面积约为297公顷，规划建筑面积约为19万平方米。规划建设10多个主题公园，展示南北极海洋动物、海洋鱼类和海洋生物以及大型游乐设备、特效电影、动物表演和水上巡游等。全部建成后将成为全球海洋动物种类和数量最多、场馆面积最大的海洋世界主题公园。预计每年吸引游客600万人次。该极地海洋世界投入运营后，将与先期开业的上海迪士尼乐园产生联动效应，并与浦东机场形成金三角格局，成为东亚最大的旅游目的地和世界级旅游城市核心区，为未来中国经济发展注入新的动力和活力。中国开启大规模城市地下基础设施建设中国第三个国家级新区、与澳门一河之隔的珠海横琴，眼下一条长约33公里、集纳给水、电力、通信、中水和真空垃圾管等多种管线于一体的地下管廊投入使用。这是中国迄今为止建成的最长、最先进的现代化城市地下综合管廊。这只是中国大规模城市地下基础设施建设的“前奏曲”。继国务院常务会议提出将地下综合管廊作为国家重点支持的民生工程后，中国住建部副部长陆克华日前宣布将全面启动地下综合管廊建设，到2020年力争建成一批具有国际先进水平的地下综合管廊。今年4月份，中国财政部确定首批地方综合管廊试点城市名单，包头、沈阳、哈尔滨、苏州、厦门、长沙等十个城市入围。而住建部的统计数据显示，今年以来已有69个城市启动地下综合管廊建设项目约1000公里，总投资约880亿元。高效、可控的地下基础设施，也间接提升城市新区的功能定位、有助于吸引更多资金注入。在地下管廊工程穿过的珠海十字门地区，由央企上海宝冶承建的集展览、会议、剧院、酒店在内的超大型公共高端综合体建筑群拔地而起，仅一期投资就达到60多亿元。因此，地下管廊建设对相关行业以及经济增长的巨大拉动作用，备受瞩目。据专家测算，地下管廊分为廊体和管线两部分，每公里廊体投资大约8000万元，管线大约4000万元，总造价每公里12亿元。按目前城镇化速度，未来三到五年预计每年可产生超万亿元的投资。企业已看到实实在在的政府支持。根据财政部安排，首批试点城市将获得一定额度的财政补助，以长沙为例，其将在三年试点期内获得中央财专项补助资金12亿元。住建部部长陈政高此前也公开表示，金融机构将会全力支持综合管廊建设。值得注意的是，地下管廊工程造价高昂，动辄数十亿元的建设投资，如何融资、未来又如何收回投资备受各方关注。国务院常务会议提出，要创新投融资机制，在加大财政投入的同时，通过特许经营、投资补贴、贷款贴息等方式，鼓励社会资本参与管廊建设和运营管理。上海最大进口商品直销中心落户唐镇随着上海自贸试验区的持续建设，去外高桥进口商品直销中心“淘”进口商品，已经成为很多上海市民的选择。上海最大的外高桥进口商品直销中心在浦东唐镇开张，此举也弥补了唐镇在国际化商业购物方面的空白。直销中心将依托自贸试验区优势，携手区内外2000余家国外厂商及其在华总代理，最大限度减少进口商品流通环节，压缩毛利，将节省下来的流通成本让利于消费者。与此同时，在海关、商检等职能部门的严格监管下，商品的品质和安全也得到保证。此外，直销中心的线上超市有望在8月份开通。届时，消费者可以在家就能购买到“自贸模式”下的进口商品。其中，消费者最为“钟情”的生鲜产品，将交由专业的第三方物流配送。随着直销中心的入住，唐镇地区的规划配套也“显山露水”。唐镇镇长徐惠丽介绍，唐镇未来规划理念是国际化，但唐镇对于国际化的定义并非有多少国际人口进入，而是让区域内的居民形成与之相匹配的国际化生活态度。目前，紧邻唐镇传统的商业街唐陆路，东方幼儿园、福山路唐城外国语小学已正式开课；一所拥有近500张床位的高品质公立医院，有望于今年年底落地唐镇；包括进才中学北校在内等多所国际化中学的引进也在洽谈中。唐镇轨交2号线附近的瑞唐晶品名都项目已经启动，这是类似浦东嘉里城的一站式商业模式，未来将与直销中心一起成为唐镇国际化商业的“生力军”。上海自贸区成立2周年上海自贸区就将迎来成立2周年。两年来，上海自贸区在投资自由、贸易便利、税率优惠，以及金融改革等方面取得了一系列成果。金融改革减是必然的趋势，因为能源环境的制约、人口红利的逐步下降、老龄化的问题和养老负担加重等一系列问题都导致经济发展速度放慢，在这种情况下中国经济一定进入新的阶段。而自贸区对经济的价值就在于经济放缓以后，需要改革相关部门，改革服务业、金融，以及更大地开放贸易要自由化等，因为这些可以改善国家经济的资源配置效率。对外开放如果说金融改革的成果对普通市民来说并不“实惠”，那么，对外贸易的便利化，引进外资入驻，就真的为市民省了不少钱。上海自贸区成立后，海外电商陆续在上海设立公司，“国内网购、海外直邮”成为可能，而且价格也和国外一样。不仅海外电商发展迅猛，进口商品也不再“高不可攀”，由于进口商品价格比市场便宜10至30，经常顾客“爆棚”。影响楼市楼市很敏感，任何新规划、新政策都可能被“概念化”。当初，上海自贸区刚成立，那28平方公里周边一圈，尤其外高桥板块，新房、二手房都纷纷涨价，有次新房楼盘一个月涨了1000元/平，还有二手房源，业主抬价最高幅度甚至达20。然而，在自贸区扩围到120平方公里后，不止高桥、金桥、临港等板块房价被炒作，就连土地市场都进入白热化的抢地大战，溢价率轻易超过50的警戒线。不过，业内人士指出，由于自贸区而形成的产业聚集，首先利好的可能是商业地产。因为大量的企业进驻后，首先将利好办公楼、酒店、商铺以及酒店式公寓等商业物业。随后，才会影响到周边的住宅市场。时隔3年再卖地新江湾40亿起价挂帅时隔3年多，上海杨浦区新江湾城再卖地。地块坐落新江湾城街道423街坊，东至江湾城路，南至殷高路规划公共绿地，西至淞沪路公共绿地，北至国泓路清波路。容积率为1125，出让面积为1319981平方米，起始总价为401725万元。在新江湾城这样的“贵”区，很多开发商底价拿地后仍然“捂地”不动，而此次，为了避免这样的现象发生，本地块明文规定宗地建设项目在交地后6个月内开工，在动工后36个月内竣工。若不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。该宗土地未来可开发住宅套数约为600套，住宅及742489平方米保障性住房均需实现全装修。项目内需建设一条宽度不小于12米的公共通道。纵观新江湾城近10年来出让的具有住宅属性的土地，要么成年度总价“地王”，要么成区域单价“地王”，可能，对于土地而言，在杨浦最后的宝地，要么继续雪藏，要么就要成就非凡。成交方面，2013年，新江湾板块新房成交3699万方，2014年则成交了2926万方，成交套数为1714套。那么今年8月，新江湾板块新房库存2945万方，可售套数为1427套。就地块本身而言，在库存基数还相对较大、大平层叠加联排聚集的新江湾城，149万方的地上建筑面积，20米的建筑限高，1125的容积率，未来将要如何打造才能脱颖而出、卖出高价仍是各大开发商值得思考的问题。推进住宅产业化建百年住宅是最大的节能减排一是要用百年住宅的先进理念，改变传统的房地产生产方式和消费模式。以人的需求为出发点，以建筑全生命周期理念为基础，以保证住宅质量和品质为目标，通过采用新型工业化、信息化与应用集成技术，在规划设计、施工建造、维护使用、再生改建等环节，全面实现建设产业化、建筑长寿化、品质优良化、绿色低碳化，提高住宅全生命周期的综合价值，使住区设施和环境更符合可持续发展理念，同时帮助老百姓改变消费观念。随着百年住宅技术水平的提高、熟练度的增加，百年住宅的开发成本肯定会不断降低，性价比也将大大提高。绿地南翔崴廉公馆项目经过检验，是完全可以被市场接受的。二是要用百年住宅的技术创新，推动行业转型升级，逐步形成一定的产业规模。要继续攻关住宅产业化的关键技术，建立适合我国国情和技术发展水平的百年住宅建筑体系，全面提升住宅建设自主发展能力。特别要用百年住宅的集成技术和产业链优势，促进住宅结构调整和产品优化。通过整合优势资源，促进融合发展，推动跨领域、跨行业的协同创新。把住宅研发设计、部品生产、施工建造和组织管理等环节，联成一个比较完整的产业链，全面推动行业发展升级。三是要