九星国际soho领寓尾房促销方案

项目阶段性促销方案一、背景本阶段距离新年还有不到一个月时间，随着年味的临近，消费者的消费重点多数转变为年货市场或者服装百货，房产销售也自然转淡。项目进入此阶段，强促机会成本较高。我司都市阳光和九星国际SOHO项目房源销售进入尾房阶段，房源主要是顶层房源，存在市场自然抗性，另外，市场推广基本停顿，售楼处现场来访量减弱。自然销售效果不理想。本阶段销售的任务一是进行剩余房源的尾房促销，尽量在春节之前实现项目的完整收尾；二是，销售的重点转移到车位的对外销售。二、阶段性销售策略针对项目现状，大的促销推广对于此阶段的市场推动性不大，另外，对于尾房销售，额外增加营销成本没有必要性。此阶段项目销售策略以案场营销为主线，充分利用现有客户资源，进行客户资源的整合营销。第一，以小搏大，营造现场氛围用小活动带动现场氛围，增加现场的来访客户。活动主题“新老客户关注回馈活动”活动内容以年末回馈新老客户对我公司项目的关注为活动主题，对来访来电客户进行小礼品赠送。活动目的引诱客户现场来访，增加现场来访量活动执行1、整合现场积累的来访、来电（未成交）客户资料（09年7月至09年12月末）分批次进行电话回访，邀约客户来现场领取礼品。2、回访说辞以新年关注答谢为主，产品介绍为辅（现场说辞另附）3、活动时间控制即日至本月31日前截止。第二，以虚击实，老客户意向摸底新年将近，车位现在整体对外销售市场促动性小，成交可能性小，此阶段只传递车位预售信息，不进行实际销售，针对项目车位管理，对老客户电话回访，进行车位意向摸底。现场准备车位图纸及做好现场销控。以电话通知物业加强车位管理制度为由，引导业主进行车位购买意向登记。预订车位流程预订客户交纳1000元预订金（可以退订），按预订顺序排号，后期全面销售按号选车位。回访要点1、重点强调以后将车位加强管理，实行一车一位制；2、不透露车位销售价格。但强调现在预订明年车位正式销售享受优惠政策；（现场说辞另附）第三，奖励制度，调动销售人员积极性此阶段回访工作量较大，现场氛围营销关键，销售人员的工作积极性直接影响到现场的销售状态和销售结果。为了能更好的实现促销效果。提议对于现场销售人员进行鼓励性奖励制度实施时间即日至2月14日具体操作针对尾房此阶段销售人员成交一套额外奖励100元现金；截止2月14日累计成交5套者额外给予200元现金奖励。（此阶段以房源大定为计数标准，后期合同签订兑现奖励。出现退订现象奖励随之取消。）针对车位此阶段预订登记客户，后期跟踪实现成交，成交一套给予总销额的01额外奖励。（以客户预订登记时间为准。签订协议兑现奖励，出现退订现象奖励随之取消）第四，现场灵活掌握优惠幅度对于尾房，购买客户一定追求心理平衡，为了实现快速销售，每套房源给予10002000元的优惠幅度，根据现场谈判情况，提出优惠申请给予审批。但优惠为暗中进行，不进行对外公开。三、阶段性工作铺排时间节点阶段性任务备注1月22日整理现场来访来电未成交客户名单及老客户业主名单调整现场说辞准备现场礼品来访来电7月12月末。所有未成交客户。1月23日24日来电、来访客户电话回访未成交客户从12月份开始回访1月25日27日老客户电话回访成交业主从自住业主开始回访四、阶段性费用预算费用科目数量单价（元）总价（元）备注销售奖金15套1001500600以15套售完，每人销售5套计算。房源优惠15套200030000以每套最大优惠计算合计32100注现场礼品以现存小礼品代替附回访电话说辞要点针对来电、来访客户先生/女士您好我是九星国际SOHO领寓的置业顾问。不好意思打扰您，您时间来我们这咨询过公寓的事情，请问您现在已经购买了吗（如果以购买，问清在哪里购买的，价位，并给予祝贺，结束回访）我公司为了答谢新老客户对我项目的关注，特别为新老客户准备了新年礼品，您在1月31日前有时间可以来售楼处领一下礼品。（不要透露礼品是什么，客户问就说您来了就知道，肯定是惊喜）。另外，咱们的公寓已经是现房了，您可以顺便看看。（如果客户说来，一定要追问具体来访时间。）针对老业主先生/女士您好我是九星国际SOHO领寓的置业顾问。不好意思打扰您，请问您现在已经入住公寓了吗（如果仍未入住，询问什么时候入住，如果已经入住，恭喜业主喜迁新房）是这样的，物业公司出台了新的物业管理制度，明年咱们的车位将实行一车一位一主的管理制度。现在给您打电话通知您，如果您有车或者以后要买车的话，为了以后停车方便和保证您的车的安全，可以到售楼处提前预定一下车位。更主要的是，因为我们的车位还没有开始销售，从现在起至2月14日之前来预订，等到正式销售的时候会享受到额外的优惠政策。现场说辞要点1、客户来访询问清楚是业主还是未成交客户，是老客户不要提礼品的事情，问清来访原因。2、针对车位来访业主强调车位管理制度，以及车位管理是对所有业主负责。强调车位明年销售价格不会低。强调车位有限，并且好位置不多，提前预留能先订到好位置。强调提前预留车位，正式销售会享受到优惠政策。强调预订时间期限，过期没有优惠。3、针对购房业主强调现在公寓入住率高，房屋租赁情况好；强调现在居住氛围好，举例说明现在业主主要身份；强调现房，邀请上楼看房