惠阳市东港项目可行性研究报告

惠州东港房地产开发有限公司开发项目东港项目（暂定名）可行性研究报告二七年六月目录一、总论1二、市场分析4三、建设规模16四、场址方案17五、营销方案20六、节能节水23七、环境影响评估26八、劳动安全卫生与消防29九、组织机构与人员配置30十、工期及进度安排33十一、资金筹措35十二、财务评价36十三、社会评价38十四、风险分析39十五、研究结论及建议40十六、附表42一、总论东港项目占地约为56万平方米，总建设投资为63342万元，历时25年，分两期开发，综合分析本小区是适应大亚湾房地产发展形式的。（一）开发公司东港项目的开发商东港房地产开发有限公司。注册资本万元，开发资质级。我们本着品牌经营、优质服务，诚信互利，客户至上的经营宗旨。公司经营范围包括；房地产开发、房地产经营、商品房销售等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化。（二）开发地点本小区置身于大亚湾西区产业，位于建艺项目东侧和南临二路南侧，北为移民新村，西为福德居项目。随着大亚湾经济的增长及众多项目的陆续开发该区域将可能被打造成为大亚湾未来最大的居住社区，市政配套设施越来越完善，社区文化气息浓厚，况且随着社区规模的逐步形成，这儿必将成为惠阳大亚湾住房地产业的亮点。（三）项目设计单位东港项目建筑设计及施工图设计单位。（四）开发背景随着大亚湾西区规划建设，市政配套设施越来越完善，社区文化气息浓厚，众多大规模项目在扎堆开发，区域居住氛围逐步形成，越来越多的深圳客户及大亚湾产业客户都希望在此置业。无论是为了投资还是居家，他们都希望在市场这样大好的势头下买到自己中意的房子。随着深圳客户的涌入、大亚湾产业客户的剧增及惠阳本地客户的日益成熟，目前惠阳大亚湾地区的房价逐步攀升，这主要是由于深圳房价的虚高及日益暴涨，更主要的是惠阳经济的发展，自然环境优越、大亚湾产业的带动，让更多的人愿意到惠阳到大亚湾置业投资居家，在未来的开发过程中决定本小区的开发将有以下几个重点的1、价格从2003年惠阳楼市开始复苏以来。价格在逐渐攀升，楼盘档次也在进一步升级，一些成功的小区中高档的楼盘尽管价格不菲，但是从市场的接受能力来看，其效果还是很好的。2、管理从我们的管理模式上看，是属于直线型管理，利于总体的规划与执行的和谐，其效果很好。3、质量我们采取招投标的方案，聘请高级物业管理的思想，责任到个人。4、模式我们采取多样化的模式，以中高档偏高档为主，满足各个阶层的需要。所以我们小区的建设是以科学的管理方法与模式为基础的，是适应惠阳大亚湾发展的，能够满足广大人民群众的需要。（五）开发注意问题现在我们要注意以下几个特点，也是我们的发展要注意的问题1、超大面积住宅是目前中国城市的主要倾向，我把这种倾向称为超前消费。用这种超前消费的户型换算出来的房价比自然显得偏高，但如果户型缩小，再计算结果完全不一样，住宅单价不变，面积减小，比值即刻就降了下来。所以我们的住宅户型会理性减小，而不是户型不变，单价下调。2、东港项目与买房人的关系，将不再是简单的销售者和销售对象的关系，买房人将会成为我们最重要的合作伙伴，我们与买房人将结成战略联盟的关系。我们和客户在一定程度上相互渗透由一个相对封闭的系统变成一个半开放和开放的系统。通过这种变化，我们能够将与客户的接触界面从以前的销售阶段提前到产品的前期策划阶段，让大量潜在客户和典型客户直接参与到产品的前期策划中来，使客户的各种需求尽可能地在产品策划中得以体现。3、解决住房问题一般分两个阶段，第一阶段解决住房有无的问题；第二阶段解决住房增量的问题，这一阶段购房者可能不需要特别高端的房子，只要改善我们的生活条件就可以了；但在我们要开发的地方，购房者需要的是通过住房来改善生活质量，其需求层次就在提高，所以我们就更要发展高质量的小区，随着区域产品品质的提高，商品房屋的高智能化水平的竞争也逐渐显现。以住宅为例，除了提高环境、户型、朝向等方面的传统品质以外，还努力增加新材料、新工艺以及宽带、网络、红外线监控、可视对讲、一卡通等智能化设备，以提高商品的现代化水平，增加新的卖点，如半岛1号的可视对讲、红外线监控等；棕榈岛高尔夫等。这样既满足以利润最大化为目标的开发决策，又顺应了以效用最大化为原则的消费群体。4、社会信任问题是目前东港项目倡导的重要理念。市场经济是信用经济，建立社会信任不仅有利于社会稳定和提高道德水准，还会大大降低经济运行的成本。所以说，我们的发展与社会信任的关系重大。加强信用文化建设、塑造良好的信誉氛围是建立信用体系的重要环节。其中特别是企业品牌建设，对于我们和员工增强诚信意识、改善整体信用的正面激励作用很大，因为客户的认知度、美誉度是品牌的关键，诚信与兑现承诺是品牌的基石，企业重视品牌，就会重视质量、重视服务，注重承诺、珍视名声和信誉，这都将会有利于提高我们的诚信度与服务意识，规范其市场行为。解决好资金，管理，时间进度，销售的工作协调是我们的必然的主要的工作，我们有一个现代化的管理模式，对次我们是有信心的。而且有很好的政府政策和积极向上的形式，其更是我们发展的良机，现阶段我们的宏观形势主要是（1）城市化步伐的加快，加大了城镇商品房的购买队伍。一些中小城镇的相当大部分商品房就是由其附近农民所买的。（2）近几年，面对深圳房价的暴涨，也在短时间内刺激居民对外购买住房的欲望。（3）住房消费的按揭贷款和公积金贷款制度为圆住房梦起了积极作用，很多人在自有资金不足的情况下，同样也能住上新房。（4）良好的宏观经济形势为房地产业的快速发展起了根本性的促进作用。没有每年7以上的经济增长速度，就不可能有这几年如此好的全国性的房地产发展形势。目前这种比例在将来肯定会变化；而且是朝着缩小二者比值的方向发展。也就是说，目前这两者的增长速度悬殊太大了，将来会缩小这个比值。现在我们随着有关方面一系列政策的出台，房地产开发的门槛提高了，我们预计自有资本的比例增大了。尽管如此，预计只要有总投资的35以上单个项目的自有资本就仍然可以完成这个项目，其余投资通过银行贷款、建筑商和材料供应商垫资以及预售款来完成。购房者也不需要有100的自有资金，实际只需要房价的30的自有资金就可以住上新房了，其余的房价款就主要靠银行贷款。也就是说，我们现在销售额中有大约70是来自银行的贷款。二、市场分析（一）惠阳大亚湾经济发展现状1惠阳经济发展现状2006年惠阳区实现生产总值9039亿元，同比增长162，创1998年以来的新高。工业、投资、商贸、财税收入、农民收入等多项核心指标均出现多年来少有的良好局面，经济发展步入快车道。产业基础进一步稳固一是农业平稳增长。06年完成农业总产值899亿元，同比增长25。蔬菜种植面积1536万亩，增长36；玉米种植面积339万亩，增长94；猪肉产量116万吨，增长208。二是工业生产显著提速。06年完成全社会工业增加值4274亿元，同比增长178，其中规模以上工业增加值3192亿元，增长171，均创2002年以来的新高。可喜的是，惠阳区企业规模不断发展壮大，年产值超亿元企业21家，比上年末增加5家；年产值超5亿元企业5家；东威电子和中建电讯年产值超10亿元。三是第三产业发展规模和水平稳步提升。淡水城区的住宿和餐饮、休闲娱乐业以良好的服务和巨大的辐射力，加上房地产的强劲攀升等，有力地促进了第三产业的发展。2006年，第三产业比重达到414，继续居全市首位。三大需求并驾齐驱固定资产投资创近16年新高。全年完成全社会固定资产投资3883亿元，同比增长573，增幅创1991年以来的新高。其中，太平货柜、中建电讯、信兴荣塑胶等工业项目投资占据半壁江山；房地产开发投资总量超LO亿元。消费需求持续扩大。全年实现社会消费品零售总额3774亿元，同比增长197。从行业来看，餐饮业零售额753亿元，增长214，保持近年来20以上高位增长势头。全年商品房销售面积3818万平方米，增长925；商品房销售额904亿元，增长120。外贸出口显著回升。2006年，外贸出口自4月止跌回升以来，增幅逐月攀高，全年实现外贸出口总额1369亿美元，同比增长201，增幅创2002年以来的新高。支撑条件趋于改善一是实际利用外商直接投资增长较快。全年实际利用外资163亿美元，同比增长96，其中实际利用外商直接投资133亿美元，增长08。二是金融支持力度强劲。年末金融机构人民币各项贷款余额2843亿元，比年初增加773亿元，增长35，创下近年新高。外资与民资竞相发展一是外资经济稳步发展。全年外商及港澳台商投资企业完成工业总产值12779亿元，同比增长129，居绝对主导地位。二是民营经济发展加快。全年民营经济完成增加值3156亿元，同比增长167；缴纳税收33L亿元，增长543，实现两项指标双领先。经济增长质量和效益显著提高一是财税收入持续高位增长。全年完成财政收入857亿元，同比增长337，其中地方财政一般预算收入515亿元，增长427。全年完成税收总额986亿元，同比增长36，增幅居全市首位。二是城乡居民收入明显提高。全年农民人均纯收入5636元，同比增长101。全年在岗职工年平均工资15438元，同比增长196。年末城乡居民人民币储蓄存款余额8909亿元，比年初增长20。小结2006年，惠阳区GDP增幅越过16大关，创下近十年新高；工业、投资、商贸、财税收入、农民收入等多项核心指标均出现多年来少有的好局面。产业基础进一步稳固、三大需求并驾齐驱、支撑条件趋于改善、外资与民资竞相发展、经济增长质量和效益显著提高构成惠阳区经济发展的五个显著特点。（二）大亚湾经济发展现状大亚湾开发区良好的投资环境，吸引了英国、荷兰、美国、德国、日本、新加坡、印尼、台湾、香港等国家和地区的众多客商前来投资兴业。英、荷中海壳牌南海石化项目，美国熊猫置业、普莱克斯工业气体项目，德国油储管廊项目，日本三菱丽阳、本田汽车、三菱电机、三洋电子、住友金属、住友商事项目，台湾合正电子、智恩电子、鼎富电子项目，香港宝兴钢铁项目等一批大中型项目已先后落户，其中在开发区投资的大型跨国公司主要有英荷壳牌、日本三菱丽阳株式会社、住友金属工业株式会社、住友商事株式会社、三洋电机株式会社、日本本田技研工业株式会社等。12006年大亚湾经济数据统计主要经济指标完成情况资料来源大亚湾统计局工业112月份全区工业完成总产值2845659万元，比去年同期增长2617；累计完成工业销售总产值2735375万元，比去年同期增长253，产品销售率为961。在全部工业总产值中，规模以上工业总产值2811641万元，比去年同期增长268，响水河工业园完成工业总产值606041万元，比去年同期增长221，占全部工业总产值的213；港澳台及外商投资企业完成工业总产值2776379万元，比去年同期增长2855，占全部工业总产值的976。固定资产投资112月份全区固定资产投资总额612055万元，比去年同期下降606。外贸经济112月份，全区新签外资项目27宗；外贸出口总额58127万美元，比去年同期增长473；实际利用外资20389万美元，下降479。财、税收入112月份，全区一般预算内财政收入43476万元，比去年同期增长358。完成税收总额117874万元（不含海关代征税），比去年同期增长188，其中国税税收总额65940万元（不含海关代征税），比去年同期增长1002；地税税收总额51934万元，比去年同期下降217。地区生产总值累计06年度（单位亿元）本年实绩指标名称本季累计累计比去年同期增减（）地区生产总值2961002903第一产业072428第二产业2267271501工业206662722第三产业63251168地区生产总值（）100100第一产业2424第二产业763726工业676664第三产业21325工业总产业及用电量累计06年度单位万元本年实绩指标名称本月累计指标名称全区工业总产值307339284565926171、规模以上29587428116412680外商及港澳台投资企业292805277637928552、规模以下1146534018500全部工业总产值石化园区1893201756663响水河工业园60839606041221新寮东风车城952718173802黄鱼涌工业园364835832194电子产业38453377787117汽车产业1359021470683钢铁产业825097488235石化产业193109179435057013高新技术产业24679822884204495全区工业用电量万千瓦时16831181775282（注全区工业用电量包含建中海壳牌自发电。）工业销售产值及增加值累计06年度单位万元本年实绩指标名称本月累计累计比去年同期增减（）全区工业销售产值339021273537525301、规模以上32797526988662583外商及港澳台投资企业324942266501027532、规模以下1104536508680全部工业总产值中石化园区2252001669410响水河工业园59207598029230新寮东风车城1032318053719黄鱼涌工业园388038118192电子产业37310370746111汽车产业1405421337883钢铁产业910798128238石化产业229222170956950826高新技术产业27944821889844386规模以上工业增加值684366603272657（注本表统计口径规模上为全部独立核算国有工业企业和年销售收入在500万元以上的非国有独立核算工业企业，其余为规模以上。）固定资产投资累计06年度单位万元指标名称本年实绩累计比去年同期增减（）全社会固定资产投资总额612055606基本建设560674627更新改造224331423房地产开发2347945其他农村集体570881农村私人5469518固定资产投资总额按构成分612055606建安工程217159788设备工器具购置218990262其他费用175906243批发零售贸易业累计06年度单位万元本年实绩指标名称本月累计累计比去年同期增减（）1、社会消费品零售总额558062640196批发零售贸易业432247694234餐饮业125814947882、商品销售总额2346014750309批发业192069985641零售业425447647132对外经济贸易累计06年度单位万美元本年实绩指标名称本月累计累计比去年同期增减（）1、新签各类利用外资合同（宗）127289外商直接投资（宗）1252422、合同规定外商投资额184921782379外商直接投资1350197223323、实际利用外资390520389479外商直接投资3406183294774、外贸出口总额182217581265473一般贸易出口21187231317“三来一补”出口203778955394“三资”企业出口1590043000747旅游情况累计06年度单位万元、人指标名称本年实绩累计比去年同期增减本月累计（）1、旅游总收入20054002862、住宿设施接待过夜游客7000204414561港澳、台同胞28056061785国内游客6610192525540外国游客11062835923、组织国内游人数2700350341590省内游2100302421500省外游60047922300小结大亚湾随着中海石化的投产生产，工业发展迅速，比去年同期增长2617。经济优势已经有所体现，地区生产总值1002亿元，比去年同期增长903。大亚湾经济发展已步入快车道。大亚湾区近年经济运行总体情况1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年总值万元1050091224021512041854243425074462305265371002000增长率14816623522681830318903大亚湾区2006年经济运行总体情况指标名称06年实绩亿元累计比05年同期增减（）地区生产总值1002903第一产业2428第二产业7271501工业6662722第三产业251168小结2006年大亚湾生产总值较05年有883的增长率,得益于大亚湾区内招商成果的逐步实现，产业经济巨大的效应初现端倪，工业产值比去年同期增长268倍，区域总产值比去年同期增长85,大大高于广东其它区域。随着产业经济的进一步落实，未来大亚湾经济将呈加速度发展。2石化产业发展现状（1）石化区大亚湾目前产业规划主要围绕着石化项目而展开，目前石化区仍处于基础设施工程、配套项目工程、石化上游产业项目建设阶段，重大的石化产业建设项目主要包括中海壳牌南海石化项目是目前国内最大的中外合资项目之一。由英荷壳牌公司、中国海洋石油总公司及广东投资公司合资经营，投资42亿美元。项目采用世界最先进的石油化工技术，年产80万吨乙烯及230多万吨高质量衍生化工产品，年销售值17亿美元，税收2亿美元。项目于2006年2月10日成功投产。广东LNG惠州电厂项目是广东LNG总体项目的配套新建项目之一,由中国海洋石油总公司、广东省粤电集团公司和广东省电力发展股份有限公司投资建设，总规划装机容量为210万千瓦，总投资约为85亿元人民币。1200万吨南海炼油项目中国海洋石油惠州炼油项目厂址位于广东惠州大亚湾经济技术开发区，占地面积237平方公里。基建投资193亿元，以集中加工渤海高含酸重质原油为主，加工规模为1200万吨/年，建设15套主要生产装置,配套原油和成品油码头、储罐及公用工程设施等。项目建成后，年销售收入将达340多亿元，年利税可达80亿元。惠州大亚湾华德石化有限公司由中国石化集团广州石油化工总厂和香港冠德国际投资有限公司合资创办。该公司已在大亚湾开发区投入了近20亿元建设资金，建有15万吨级原油码头1座，输油管道1812公里和容量为5万立方米的储油罐12个。同时，投资36亿元人民币的120万立方米原油库项目正在推进中。其中一期两座10万立方米原油罐及相关配套设施已完成。建在马鞭洲的广石化原油码头，设计远期接输油能力为1200万吨/年，可靠泊25万吨级油轮，是迄今我国南部沿海地区最大的固定式原油码头，现在实际的接输油能力已达780万吨/年，曾减载靠泊315万吨级的油轮。未来随着石化龙头企业以及配套项目的建成，现阶段规划引入石化中下游项目。目前有来自欧美、日本、韩国、台湾等国家和地区数十家国际知名的化工企业计划在大亚湾石化区投资建设石化中下游项目。从产业发展规模来看，预计到2010年，整个石化工业区项目总投资额将达到1000亿元人民币，年产值将达到1600亿元人民币。（2）非石化区惠州港根据计划，惠州港务局已与香港和记黄埔合作，在惠州港建设两个5万吨的码头。由于石化区经济发展的带动效应，以惠州港、响水河工业区为核心的其它产业也迎来发展的新机遇。成为继石化区之后，大亚湾经济发展的新动力，其中港口、电子、材料合成、汽车配件、房地产开发、旅游度假等是主要的发展产业。马鞭洲30万吨级原油码头试运行07年，3月28日，惠州港马鞭洲华德公司30万吨级原油码头试运行，一艘新加坡籍285万吨级油轮成功靠泊该码头。据了解，广州石化公司于1997年在惠州港马鞭洲建成15万吨级固定式深水原油码头和30万立方米储蓄、174公里输油管线，新扩建的30万吨级原油码头490米长的泊位、7975米长的引桥与马鞭洲相连，气势如虹，成为大亚湾一道亮丽的风景线。西区汽车城东风本田汽车零部件有限公司主要生产凸轮轴、缸套、转向带、叉臂、制动盘等汽车零部件。公司已获ISO9002质量体系认证，并获得广东省高新技术企业称号。广东永昶集团有限公司拥有大亚湾光弘科技电子、三维光电厂、永昶电子、永昶华联科技等企业，是一家以激光头、激光机芯、多层线路板、PCB组件等电子元器件的开发、生产和加工为主的集团化企业，是日本三洋（SANYO）在中国华南地区重要的协作伙伴和生产基地之一。惠州合正电子科技有限公司主要生产铜箔半固化片、多层板等。该公司已获得广东省高新技术企业称号。智恩电子（大亚湾）有限公司主要从事生产和销售多层印刷电子电路板半成品。鼎富电子（惠州）有限公司主要生产双面、多层复合电路板，产品全部外销。该公司于今年获得了省高新技术产业称号。惠州东风众科有限公司主要生产商务车、乘用车电线束及其它电器连接线等。已获QS9000和ISO9002认证，并获得广东省高新技术企业称号。惠州东风易进工业有限公司主要生产仪表板系统总成、前后保险杆、牌照饰板、仪表、空调系统总成、水箱、排风扇马达、排气泵体总成、悬吊系统等零部件。已获广东省高新技术企业称号。小结综合来看，大亚湾产业发展呈现出以石化产业为龙头，港口电子汽车配件齐头并进，多种产业积极涌入，城市建设逐步启动的的格局；大亚湾产业发展格局为大亚湾区域良性协调发展奠定良好的基础，同时也为城市功能的发展完善准备了良好的条件；产业综合发展更易形成产业合理布局、区域经济发展、人口规模扩大的良性循环，推动区域房地产市场的发展成熟。（三）大亚湾区域地产市场研究1房地产市场发展概述大亚湾经济技术开发区位于广东省惠州市南部，正在迅速崛起为珠三角经济强劲增长的重要的产业化城市。在03年三月中海壳牌南海石化项目点火投产之前，本地市场基本处于未开发状态。片区的楼盘是自住为主，楼盘规模、档次都远不及惠阳老城区，惠阳的楼市及商业均对大亚湾产生一定的辐射，尤其是商业，自古以来，大亚湾都以惠阳为商业中心区而进行往来消费行为。片区唯一大盘仅有熊猫国际，但此阶段，熊猫国际的推出的产品在档次、品质、价格上，与目前的楼市完全不能相提并论。06年三月后，随着南海石化点火投产、惠州港签约和记黄埔等系列利好消息向市场传播后，顷刻间大亚湾、惠阳房地产市场发生翻天覆地的变化。惠阳由于新中心区大量的高尚楼盘正在供应之中，就顺势而为地成为深圳客户投资置业的首选市场，片区楼市的消化速度惊人。然大亚湾由于品质性楼群的供应远远跟不上市场脚步，故片区市场相对惠阳来说，仍显冷清，但潜在的市场前景却不亚于惠阳新中心区。根据目前在建、待建的项目预计，大亚湾楼市在07年下半年，将迎来片区楼市第一次历史性的复苏契机，届时是市场供应与市场需求的第一次碰撞与对接，也是大亚湾房地产市场十余年来第一次触及的“井喷口”。2大亚湾市场现状分析（1）总体分析受泡沫经济的影响以及区域经济发展水平的限制，大亚湾房地产业发展还处于初级阶段；九十年代的泡沫经济带来的土地归属问题，给大亚湾城市住宅产业统一规划带来了相当的困难，土地盘整工作的进度影响到了居住用地的供应；在大亚湾经济开发区总规出台之前，大亚湾区域没有专门的居住区域规划，零散的民居、集资房、工厂区宿舍等构成大亚湾住宅产业的主体，商品房市场供应十分少；目前，随着大亚湾经济的发展，大亚湾区域住宅产业出现复活的势头，康汇公寓、熊猫碧富花园、南山国际、凯旋居相继入市，开启大亚湾区域房地产市场发展的序幕；以石化为主体的产业发展，未来对住宅产业的需求巨大；大亚湾中心区的规划、霞涌居住区的规划以及各组团住宅用地的规划，为满足市场对住宅产业的需求提供了地理发展空间。大亚湾住宅产业的发展主要受经济产业的发展、尤其是产业人口的发展的影响。（2）住宅市场片区内现状居住用地组织结构为整体性差，规模小，布局分散，没有统一规划，居住形态基本为农村形态。目前已投放住宅市场的主要有霞涌的小城故事、澳头的海岸国际公寓、凯旋居，中心区的康汇花园、南山国际和西区的熊猫国际、君豪公寓、天拓菩提园。霞涌旅游休闲度假区淡水本案熊猫国际君豪公寓菩提园海岸国际公寓凯旋居小城故事中心区中海壳牌澳头南山国际大中华东方广场康汇花园在售楼盘概况楼盘名称占地面积/建筑面积/均价/元区位康汇花园23000580003300中心区熊猫国际83万107000034003500西区天拓菩提园11万300003150（3个月销30）大亚湾西区君豪公寓8486600003000（带装修）澳头响水明苑2600390002500西区峰景湾2900西区海岸国际公寓2000160002450澳头注未来推售总量约100万方。第一批投资置业热潮即将欣起。投资性需求较大。（3）商业市场大亚湾内目前并没有完善的大型商业物业，虽然已数处烂尾楼盘活成大型购物商场，如新佳百货和三星购物等，但目前居民购物只能到淡水，所以还未形成成熟的商住氛围。澳头是目前市场上人气相对较旺的区域，配套齐全，集中了大亚湾大部分商业、银行、酒店及办公楼设施，但商业都集中在临街农民房，没有形成规模商圈，商业业态还不成熟。行政中心区，集中大亚湾政府机关，居住人口数量少。澳霞大道两侧零星分布商业，以五金、装饰材料为主，未形成商业区。（4）市场分析结论中海壳牌、惠州港的正式签约、深圳地铁线延伸至惠阳，东部沿海高速开通等利好，使得大亚湾市场整体蓄势待发，产业经济得到提升，购买力得到激发和释放，全民置业格局即将到来。产业经济在带来经济的全面提升外，也带来了一部分产业人员在大亚湾投资置业，但是，大亚湾不论是中海壳牌、惠州港还是西部产业园，目前都处于起步阶段，预计需要35年才能达到成熟期，产业客户暂时还无法支撑大亚湾房地产的市场供应，但随着产业客户的增多，区域市场前景看好。从总体规模上来看，惠阳和大亚湾已经涌入多个大型实力开发商，这也充分显示外部资金对大亚湾及周边区域经济形势的看好，但同时也说明大亚湾区域的市场供应将十分充足，供应量庞大，未来房地产竞争将会十分激烈。三、建设规模一小区地理位置本小区位于大亚湾西区，东临待开发地块，南临西二路，西为福德居项目，北边是移民新村。随着市政配套的进一步完善，区域将逐渐成为大亚高尚生活区。二用地平衡表及经济技术指标用地平衡表项目占地面积（H）所占比例（）居住小区用地住宅用地公建用地公共绿地道路用地技术经济指标量项目数量总套数（套）居住总人口（人）总建筑面积（万平方米）1住宅建筑面积（万平方米）2公共建筑面积（万平方米）建筑密度（）容积率绿地率（）三基础设施状况目前项目区域交通较为发达，有城市主干道大亚湾大道，城市次干道西二路，及多条规划路。项目地块平整呈长方形布局，具备了通水、通电、通道路、“三通一平”的条件。四、场址方案本着节约用地，有利于场区合理布置和安全运行几有利于保护环境和生态，的原则，依据1、大亚湾城市建设规划的要求；2、适应小区投资项目的要求；3、适应小区房屋用途的要求；4、拥有便利的交通条件；5、满足土地的地质项目选址条件，市政基础设施等因素需要。（一）场址所在位置现状1、地点与地理位置本小区位于大亚湾西区，东临待开发地块，南临西二路，西为福德居项目，北边是移民新村。2、地址土地权属类别及占地面积该项目规划用地约56万平米，地势较平坦，具备初步开工条件，实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针。3、土地利用现状该项目地块现在为一块空地，杂草丛生，地块较为平整。考虑市场的需求情况，建议做中高档产品，主要以高层为主。4、技术改造项目现有场地利用情况综合利用现有的施工的条件和技术，充分考虑城市规划及该地块将来的发展，对现有场地进行的利用符合当前和以后经济的发展趋势。（1）实行统一管理、保护和全面利用城市水资源，尽力做到分质供水，优水优用，保证居民饮用水的质量，同时也可以降低供水费用（2）燃料的使用，要尽量与城市环境相适应，发展干净能源。（3）道路、交通要与城市的总体规划相适宜（4）环境卫生设施的建设要能提高城市的环境质量，综合防止城市环境污染二场址条件通过收集资料、走访调查、查阅资料及抽样调查，运用科学方法整理和分析相关的信息资料，兹对项目选址的科学性、可行性作以下评述。1、地形、地貌、地震情况，工程地质与水文地质通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土（沙砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础。10方米的房地产才不会超过土地承载力。该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。2、气候条件惠阳属于亚热带季风气候，年平均气温在211C至222C之间。适宜居住，建筑主要考虑通风采光问题。3、城镇规划及社会环境条件区域未来的居住人口都是从事高新技术人员，受教育程度高，文化素养好，消费能力可靠，具有很强的够房能力。学校、医院、购物、娱乐场所和公园绿地完善齐备，污染小，空气清新，环境幽雅，非常适合开发居住小区。大亚湾是一个具有很大潜力的城市，本项目及时建设不仅有良好的投资环境保障，而且符合市场需求，本项目的经济前景是可观的，将会带来土地增值及良好的市场效应。4、交通运输条件本项目选址邻近大亚湾大道乘坐公交车方便，距离惠阳大亚湾购物、文化娱乐场所也近，将不会太大影响到项目竞争力。5、公用设施社会依托条件（水、电、汽、生活福利）政府部门通过开发项目征收环境配套费，已为项目提供了排水、电力、燃气、供热、交通等基础设施。项目与城市基础设施网络连接点较近，不需要建造水处理系统。6、环境保护、法律支持条件随着经济和人们生活水平的提高，人们对环境、生态的要求越来越高，作为人们休憩的场所，更应该注重环境保护和其周围的治安状况。（1）大气制冷拟采用溴化锂装置，取消了制冷剂氟里昂的使用，有利于保护臭氧层。餐饮以煤气为燃料，所以应在操作间设计通风排气装置，且排气烟囱避开其它环境敏感地段。地下停车场废气主要为汽车尾气，再次安装通风排气装置。（2）污水处理本项目产生的污水主要有餐饮废水，生活废水和洗浴污水。生活废水和餐饮废水经隔油，沉淀处理后排入下水道。7、征地、拆迁、移民安置条件该项目地处西区，目前为一块空地无需考虑拆迁、移民问题。该地块已具备良好的开发前景，拟建一个四周自然环境优美的小区，整个小区将会树木繁密，污染小，是适宜人居住的好地方，同时，该地块四通八达，交通条件便利，与商业区相邻，具有良好的开发条件。将会为客户提供一个花园式温馨、舒适、健康的居住小区。8、施工条件该地块的施工场地、施工用电、用水都很方便。三建设条件1、供水本项目上水可从惠阳或者大亚湾的城市干线引入。2、雨，污水排放雨、污可以就进排入城市下水管道。3、供电主要引入城市供电系统。4、供气通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由本房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。五、营销方案（一）行业背景1政策方面市场服务体系逐步完善。建设部下发了关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知。六部委联合发出关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见。国“六”条。我省管道燃气初装费取消，我市07年起买房不交入伙费使得房地产市场服务体系更加完善，有利于市场的活跃和规范。2市场供应方面（1）房地产市场竞争的日益激烈，开发企业都以不断的创新来适应市场。各个楼盘项目纷纷寻找独特的楼盘卖点，绿化、生态、环保、文化、智能化等卖点层出不穷。市场细分也更加明确，针对不同的需求群体，市场上涌现了多种主题风格住宅小区。（2）城乡结合部以多层、别墅市场为主，部分项目内也出现少量的多层洋房、（小）高层项目。（3）外地企业纷纷进入大亚湾。随着市场的日益趋好，大量外地品牌开发企业纷纷入驻惠阳大亚湾以争夺市场。如，碧桂圆、珠江投资、星河、振业等国内知名房地产商的到来，使房地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。（4）开发热点板逐渐形成。如大亚湾、惠阳新中心城、三和等。3市场需求方面（1）跨区域及异地置业数量增加。由于受深圳的辐射，及深圳房价的日益暴涨，大亚湾的产业带动，目前市场上几乎近六成购房者是深圳客户。（2）知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经越发显著，目前在居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。（3）产品品质要求不断提高。无论是首次购房还是二次置业，购房者对产品品质都有了更高的要求。消费者不喜欢空洞的“概念”，而是关心项目实实在在的规划设计、建筑施工、环境营造、物业管理等多方面的投入，表明需求方对供应方提出了更实在的要求。（4）中青年成为购房主力军。目前购买房产的消费者年龄主要在35至45岁之间，25至35岁的消费者数量虽然较少，但增速较为明显。在购房置业中，二次置业者占有相当比例。中青年人成为房地产市场的主力，主要是基于经济收入的水平和提前消费的观念。从职业上看，金融、机关单位、企业白领、私营业主成为购房群体的中坚力量。（5）需求结构多样性。由于经济和个人偏好等方面因素导致了对住宅的多样化需求。（二）优势与劣势分析优势（1）有一流的施工队伍,绝对保证住宅质量（2）区域价值日益提升。（3）产品品质。劣势（1）公司规模不大，财力有限。（2）公司知名度在惠阳大亚湾还不是很高。（三）营销市场现状（1）市场需求目前市场呈现供小于求的现状，特别是高端物业需求紧缺。（2）产品分类小区内以中档住宅为主，偏向高端。（3）竞争情况销售对象以知识分子、白领阶层为主。我们针对的消费者仍然是深圳客户和大亚湾产业客户，要做到有的放矢。对于销售人员，他们都十分了解我们的小区情况，在推销时能够把我们小区的特色介绍给客户，使得我们的小区更有竞争力。在促销方面，对于销售人员，使其奖励直接与销售业绩挂钩。并鼓励购买者一次性付款对其进行价格优惠。（4）宏观环境随着惠阳大亚湾经济的发展，地产的重新崛起，人民生活的水平也逐步提高，大亚湾产产业经济的吸引，外来人口将持续攀升，人们对房地产的需求将越来越多、越来越高。房地产业又将迎来一个新的春天。（四）营销策略目标市场当地中高收入家庭，深圳中层收入者。产品定位商品房质量一流，小区规划有新意、有品位、配套设施完善。价格根据市场比较法制定价格，市场的追随者。销售人员对销售人员男女比例为13，并对其进行周期性的培训。广告在大亚湾区深圳的高速路上租用几个广告牌，在发行量较大的几家报纸上登广告。促销举办活动，对于一次性付款的进行价格优惠。积极进行预售，对预售进行价格优惠。营销研究调查周边小区居民对他们小区的意见与看法。服务与知名代理公司、物业管理公司合作,能为未来客户提供一流服务。（五）行动方案人力资源部着手安排销售人员的招牌，第一批招12名。预计在2007年9月楼盘开工。到2008年6月份制定出详细的广告方案，进行预售广告。设立预售咨询点。2008年9月正式开盘，举行小区参观咨询日，在此日购房者进行价格优惠。（六）公司目标1、市场营销目标1共培训12名销售人员。2消费者中达到一定的知名度。3使得至少50住宅是预售2、财务目标1使得公司2008年销售收入达到28100万元。22009年销售收入达到59700万元。（七）营销控制设立销售检查小组，检查各销售人员推销情况，及时处理可能发生的意外情况，同时制定应急计划。六、节能节水一节能措施小区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源、环境保护的法规和政策，严格执行夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准。在保证舒适、健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施改善建筑的热工性能、降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气环境的破坏，以实现可持续发展的目标。1建筑主体节能对建筑围护结构的热工性能进行设计、计算和分析，选择优化的建筑围护结构，最大限度地降低建筑基础能耗水平。在保证舒适、健康的室内热环境基础上，采取各种有效的节能措施改善建筑热工性能，外墙、屋顶、门窗等的热工性能（包括平均传热系数、热情性指标及气密性要利必须控制在夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准规定的范围内，并尽可能的降低。2材料节约A、就近取材减少材料运输以及对环境的影响，促进当地经济发展。增加当地生产的建筑材料和制品的比例。B、住宅室内装修防止住宅室内装修对已有建筑构件或设备的破坏、拆除而造成浪费、产生建筑垃圾以及降低建筑安全性。住宅室内装修要与住宅建筑施工相衔接，住宅装修一次到位，不破坏和拆除已有的建筑构件及设施。3照明节能在建筑规划和单体设计中要充分考虑到用自然采光，合理设计照明点，采用高效节能的照明设备，要设计相应的照明节能控制措施。4可再生能源通过使用可再生能源或其制备技术，调整和优化建筑能耗结构，减少非再生能源的消耗和对空气环境造成污染。尽可能利用再生能源，并充分提高系统的效率。5节能技术与材料应用在满足建筑居住功能居住健康舒适要求的基础上，通过节能技术、设备和材料应用，使建筑物能耗降低，同时减少因建筑耗能对空气环境的污染。结合小区实际条件，积极稳妥的采用各种先进节能技术、设备和材料的措施，使建筑节能系统更合理与经济。6室内光环境充分利用天然光资源、合理进行住宅的人工照明设计，节约能源，提高住宅光环境质量，为居住者提供一个满足生理、心理、卫生要求的居住环境。目的合理规划和建设小区水环境，提供安全、有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。二节水措施1小区水环境合理规划和建设小区水环境，提供安全、有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水，及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水，收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。2绿化、景观用水保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。A、绿化用水利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。B、景观用水雨水或生活污水口用做景观用水，以利于节水及提高景观用水水质。通过设置中水系统，达到节约用水的目的。中水系统的设计应根据小区原排水的水质、水量、中水用途和水源，确定中水系统的处理工艺；中水水源宜采用优质杂排水，应按下列顺序取舍淋浴排水、盥洗排水、洗衣排水、厨房排水、厕所排水；中水使用必须确保安全，严禁中水进入生活饮用水系统。3节水器具大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。A、龙头I不使用螺旋升降式铸铁水嘴。II根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭（延时自闭）式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭（停水自闭）式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。B、淋浴器具冷、热水混合器具（水温调节器）；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。C、节水型用水家用电器采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。七、环境影响评估生态住宅小区是以可持发展为原则、生态学为基础，设计、组织住宅内外空间的资源和能源，尽可能地达到小区内外之间的平衡和循环使用，从而最少量地使用资源、能源，减少对环境的冲击，营造自然和谐、健康舒适的居住环境。小区规划应符合国家和广东省有关标准、规范要求，立项申报应符合国家和惠州市、大亚湾的规划程序，合理选择住宅建设用地，避免有害环境对居民的影响和干扰。我们避免将建筑建在不适合建设的场地，减少区位选址给环境造成的负面影响。在满足国家和惠州市对于土地开发与选址相关的法律条文、标准、规程、规范的基础上，进一步体现可持续发展的原则，达到与环境共生的要求。我们坚持住宅建设保护绿地、保护生活环境和自然资源的原则。选择住区用地不得任意破坏地形、地貌、自然水系和森林。我们住宅建设充分考虑到人文环境可持续发展的需要。保护、继承、发扬文化传统的精华，突出地方特色。充分利用土地资源，选择适当的容积率和建筑覆盖率，保持建设用地和绿化用地等各项用地平衡。我们认真的对选址地点进行了如下实地勘查首先，我们对项目周边的自然和生态环境进行了调查。项目所处区域没有好的生态景观资源，主要是以居住小区为主，目前空气新鲜。地势平坦，相应的地基承载力也满足设计要求。熊猫国际目前是区域标志性的楼盘，区内景观资源较为丰富。其次，相应的社会环境我们也进行了一番调查。项目周围主要是企业和居民生活区，目前居住氛围善不足，当地的居民以移民为主，生活水平处于中等偏下。一污染环境因素分析1、小区空气汽车、采暖、空调、饮食等产生的废气，以及附近环境所产生的废气。2、小区废水厨房、卫生间及冲洗车辆以及小区公共设施所产生的废水。3、小区生活垃圾一般为生活垃圾的不集中处理。4、小区交通小区内外机动车过多就会造成的环境污染和安全隐患。（二）破坏环境因素分析1、对地形、地貌等自然环境的破坏选址地点是一块空地，上面基本上没有什么建筑，建成后主要是点式住宅和条式住宅，会引起周围土地产生一定的沉降。2、对草地植被的破坏原地上没有什么草地植被，在小区建成后，将有草地和树木，可以很好的和周边环境融为一体。在炎热的夏季，漫步小区的各条干道，你会感到阵阵阴凉。因此我们对对草地植被和生态环境起了保护的作用。3、对社会环境、水源保护区的破坏我们将努力处理好公共建筑用水和生活用水的排放，使污染降低到最低限度。（三）环境保护措施1、小区空气质量我们将减少小区污染物的排放，提高空气质量。使小区空气飘尘、污染物浓度、异味排放满足有关要求。2、降低噪声污染消除各种噪声造成的污染，确保小区内环境噪声达标，减少各种噪声对住户的干扰。对交通噪声，小区公用设施设备噪声，商业、娱乐、学校、生活和建筑施工噪声，必须采取防噪、降噪、消声等成套技术，进行综合治理。小区环境噪声应符合规定的标准。3、小区绿化通过绿地达到小区保水、调节小气候、涵蓄雨水、降低污染、隔绝噪声等目的，为居民提供亲近自然的室外空间，同时满足小区生态环境功能、休闲活动功能、景观文化功能的需要。利用植物、水体、地形和园林小品、休想空间等构成有特色的小区集中绿地和宅间绿地开放空间。利用植物、水体、地形和园林小品、休想空间等构成有特色的小区集中绿地和宅间绿地开放空间。4、小区交通我们减少小区内外机动车造成的环境污染和安全隐患，优化区域交通网络，提高土地的利用率。小区与外界交通方便；附近公共交通便利；区内停车设施方便和充足并符合惠州市的有关规定。利用园林绿化或建筑外部设计减少热岛效应，使其对局部气候、居民居住环境和野生动植物栖息生长环境的影响降低到最低程度。保证在冬季和夏季也有舒适的室外活动空间。5、室内环境质量室内环境质量包括室内空气质量、热环境、光环境和声环境四个方面，室内环境质量应以满足居住者健康、舒适生活的基本要求为