【word】2008年潍坊高端项目市场竞争报告-36页

项目市场竞争报告一竞争结构界定房地产竞争的研究，主要是对区域内单个的产品及由单个产品汇总而成的整体竞争结构的分析。项目作为高端定位项目，除区域内的高端项目外，其势必与项目楼盘发生对潜在消费者的争夺。因此，虽然该楼盘不一定位于项目楼盘的有效辐射区域之内，但仍然应将其视为潜在竞争者，也是项目可能的竞争对手。因此高端住宅类房地产项目所要面对的竞争将主要发生于上述有效辐射区域内各类已有、潜在楼盘及因针对同一批潜在消费者的可能的竞争对手项目核心区域配套共享，以项目为圆心，半径25公里圆形内。同时综合考虑到项目高端物业的市场定位，其辐射能力、影响区域较普通住宅范围较广，从外围的位置区位、环境、交通、规划、人文，到楼盘本身的体量、价格、产品类型、建筑形态等，无一不对其综合竞争力产生细微而深远的影响，对楼盘有效辐射区的界定只能是上述多方面因素定性的综合判断。同时项目位于潍坊市东部，我们将有效竞争范围界定以项目为右焦点，长轴5公里的椭圆内，如下图示意项目综合条件社区配套环境吸引力竞争结构分析模型潜在竞争压力现实竞争压力价格分流交通道路同类产品区域辐射综合竞争力有效竞争区域核心区域重点竞争楼盘整体区域有效竞争区域核心区域整体区域整体区域的研究源于有效竞争区域内现实供应楼盘及非有效竞争区域内其它可能的竞争对手。此部分分析的主要意义在于从“面”的角度揭示区域内房地产开发在“数量”方面的基本状况及项目本身将要面临的总体竞争态势。核心区域项目所处的高新区，房地产市场发展较晚，其房地产项目的市场产品以及价值不足以与项目构成直接竞争，但会因为其较低的价格会降低区域房产的价值并分流项目部分的投资客群。此外，核心区域内的区域配套和区域价值为核心区域的研究重点。有效竞争区域区域整体以及核心区域竞争面的分析，其主线是基本的供、销、存量。但在房地产产品日益创新和丰富的今天，笼统而不加区分的供、销、存量的分析由于缺乏针对性，已经不能很好的揭示真实的竞争状况。需要将项目同质的楼盘与之价格、面积、户型特征、建筑形态、景观等作交叉分析，从而找出各种建筑形态、各类户型结构、各面积段及各价格段的住宅产品的具体供、销情况，才能得出更深入的研究结论。那么有效区域内的竞争研究的侧重点在于对有效竞争区域内同质项目的分类比较、交叉分析。二整体市场研究1房地产市场简述近几年来，潍坊市房地产市场发展迅猛。房地产市场热点也经历了从奎文高新潍城的转换。目前潍坊市购房者的区域需求仍以奎文区的比例最高。这主要是因为奎文区作为潍坊市最为成熟的居住区，拥有比较成熟的配套设施，且目前潍坊市品质较高的小区均集中在奎文区。高新区作为潍坊市房地产市场发展新区域,虽然起步较晚,但由于潍坊“城市向东发展”的政策，且市政府及众多企事业单位的纷纷落户，高新区逐渐成为房地产市场最热门的区域，近两年由于高新区房价逐渐升高，但区域配套设施不足，其房地产市场关注度有下降趋势。潍城区在前几年奎文区、高新区大规模开发的辐射的拉动下，兼之受旧城改造对区域形象的带动，潍城成为市政府重点改造的区域，受关注程度逐步提升。07年潍坊市两个大盘“鸢都新城”和“鲁发名城”均位于潍城区，可见其发展潜力不容小视。2市场供给概述土地供给潍坊在经历了今年的房地产开发快速增长后，中心城区的土地供应已经逐渐减少，土地供应正在逐渐向外延扩展。据国土局2007年潍坊市中心城区拍卖（挂牌）出让土地交易数据显示，110月份共计出让土地263469亩，最高出让价为230万元/亩。从出让地块位置和面积分布看，大幅地块出让多集中于市区东向、南向，中心城区仅有零星小幅地块面世。房地产市场供给从市场供应看，2007年潍坊市区施工面积为6865万平米，竣工面积为32982万平米，分别比2006年增长了315和37，仍然处于快速增长阶段。供给区域2008年，潍坊市房地产市场的主要供给区域仍集中在三个主要城区，奎文、高新及其潍城区。潍城区拥有潍坊市目前体量最大的两个盘“鲁发名城”和“鸢都新城”；高新区也有如二期、东方春天，翰林新城、东方世纪城、瑞景苑等多个项目正在或即将进入销售阶段。而奎文区，玫瑰园、丹桂里二期、盛世豪庭二期两个高端项目均计划5月左右开盘。整体而言，2008年潍坊市房地产供应充足。面对众多竞争者，如何准确的把握市场命脉，迎合购房者的需求，快速去化产品，将是2008年房地产开发、销售企业所需要面临的最严峻问题。3市场需求概述客群阶层按照阶层来分，购房者主要分两大阶层高收入阶层和工薪阶层。高收入阶层主要有私营企业主、政府官员、大企业的高级管理人员、社会名流等。工薪阶层主要有企事业单位的普通工作人员、工厂上班的打工人员、农村进城的务工人员、个体经营户等。高收入阶层所购买的住宅主要是高档住宅，这类购房群体的购房动机主要是为了提高居住品质和满足虚荣心的需要，高档住宅往往具有地段、环境、景观、社区配套、物业管理等优势，同时，高档住宅也是一种身份的象征。工薪阶层购房主要是为了有个栖身的场所，中、低档住宅能满足他们安居乐业的需求，这类购房群体的购房动机是为了改善生活质量和安居的需要，通过购房来实现自身生活品质的提高，对住房的需求重点在于经济实用的户型，较实惠的价格，但往往对地段、环境、景观、交通、社区配套、物业管理等要求不是很高。需求区域按照区域来分，房地产作为一种区域性产品,有其固定的特点,那就是受区域经济之影响非常明显,而潍坊近两年发展确实迅猛,但还是一定的市场空间，主要来源于城市进程的加快、农村进城人口进一步增加,这些势必进一步拉动房市需求。目前潍坊市主要购房需求区域分为两大部分中高端住宅需求主要集中在奎文区和高新区；中低端住宅需求集中在潍城区。这主要是因为潍城区是老城区，属于传统居住区，区域内整体形象档次不高。而奎文区是城市中心地带，拥有较为成熟的配套设施和商业、娱乐、金融中心，因此较多高端住宅产品均位于其内。高新区则是市政府及众多企事业单位所在地，近几年拥有较高的人气，区域内也产生了一些如圣荣广场、等品质较高的项目。需求价格区间随着潍坊市城市经济发展,消费者对房价的心理接受价位逐渐提高，一方面是因为消费者收入在增加，更主要的因素是消费者面对商品房供应结构失衡和价格不断上涨的被动选择，因此3300元/平米以上商品房的期望比例相应有缓慢上升的趋势。根据调查，目前奎文和高新区购房者的主力需求价格区间集中在30003300元，潍城区相对较低，约为23002600元。4市场前景预测2008年是潍坊市土地供应集中消化的一年。奎文、高新、潍城均有大量项目进入市场。这其中包括如玫瑰园、丹桂里等高端项目，也包括如鲁发名城、鸢都新城等潍坊市超大盘项目。如此大的市场供给量，在没有强大的外来购买力的前提下，依靠本地有限的硬性需求和投资需求，消化速度会比较缓慢。随着市场竞争的越发激烈，国家政策的不断调整，部分有实力的公司和产品综合素质过硬的项目能持续保持销售，也不排除一些实力较差的开发商和性价比不高的项目被市场所淘汰，2008年的潍坊房地产市场将会面临“战国时代”。三核心区域研究1区域市场环境分析11交通环境项目紧邻潍坊市主干道之福寿街和金马路，道路交通环境良好。区域内有52、15、56等多条公交线路经过。距离市中心车程20分钟。距济青高速出口车程15分钟。12商业环境福寿街北宫街金马路新华路商业区距潍坊市白浪河商业核心区较远，车程约20分钟。距离利群超市和沃尔马超市约2公里。周边商业环境较差，以社区商业底商为主，福寿街沿街商铺出租率仅为70左右，金马路及新城东路商铺空置率较高，出租率不足30。在建中的高新服务广场紧邻本项目，据称建成后佳乐家将入驻其中，这将极大弥补本区域内综合性商业配套的不足。13市政配套区域内人文环境良好，包括潍坊学院、省畜牧兽医职业学院、东明中学、志远小学等多所学校。市委市政府、市公安局、国土开发中心等多家政府机关均在其内；人民广场、潍坊市博物馆、富华游乐园等公共设施也均在其中。2区域房地产市场核心区域内目前在售项目较多，但多为中端普通住宅或商住楼，价格相对比较便宜。但同时我们也应该看到，虽然这些项目由于产品定位和目标客群的不同，不构成对本项目名称东方春天铭海花园翰林新城上东国际商务公寓东方世纪城项目类型多层、小高层小高层小高层高层多层、小高层、高层楼盘地址东风街富华路向北50米路东福寿东街与东方路交叉口西南侧高新技术开发区潍坊学院东院对面东明路与北宫东街交叉口东南角高新技术开发区潍坊学院北门向北50米路东销售均价35003360320030002700占地面积约2万平方米14亩5万平方米8万平方米6万平方米总建筑面积3万平方米17万平方米16万平方米17万平方米规划户数200246240216一期500多户项目的直接竞争，但是供给总量达到约70万平方米，势必会分流一部分潜在客户。且由于其大部分项目售价相对较低，也会影响整个核心区域的价值。目前在本项目北侧正在进行施工的项目为汇嘉瑞景园。该项目负责人对项目情况封锁的比较严格，仅得知其建筑形态为高层，总建筑面积约20万平方米；现阶段。3核心区域内代表项目项目名称东方春天项目类型多层、小高层楼盘地址东风街富华路向北50米路东销售热线8070077/88开发商潍坊辰隆置业有限公司代理公司山东四季峰行/策划蓝创思维占地面积约2万平方米总建筑面积3万平方米容积率16绿化率32规划户数200开盘日期2007年10月底交房日期多层08年10月高层09年6月主力户型2/2/13/2/1主力户型面积90130交房标准毛坯房物业费待定车位价格待定配套设施社区底商主要客群地域潍坊市区，高新，奎文为主主要客群阶层私营业主较多，企事业单位收入较高者主要购买动机地段，周边环境比较良好主要抗性分析靠近肿瘤医院项目名称翰林新城项目类型小高层楼盘地址高新技术开发区潍坊学院东院对面销售热线8538811/8538855开发商潍坊佳馨房地产开发有限公司代理公司无占地面积5万平方米总建筑面积17万平方米容积率17绿化率37规划户数240开盘日期2007年10月交房日期2008年年底主力户型2/1/13/2/1主力户型面积96130交房标准毛坯房物业费07车位价格5万元配套设施社区商业、幼儿园。主要客群地域潍坊市高新区、潍坊市区主要客群阶层潍坊学院教师、高新区企事业单位收入较高者、私营业主主要购买动机距离单位较近、交通便利主要抗性分析距离市区主要商业区较远项目名称北海公寓项目类型小高层，高层楼盘地址高新技术开发区玉清街以北，北海路以东销售热线8886333开发商鲁伟实业代理公司利百士投资置业顾问有限公司占地面积45亩总建筑面积7万平方米容积率约23绿化率35规划户数600开盘日期2007年12月8日交房日期2008年12月底主力户型3/2/12/2/1主力户型面积8783交房标准毛坯房物业费待定车位价格待定配套设施社区底商、小型会所、露天运动区主要客群地域高新区为主主要客群阶层年轻白领客户居多主要购买动机沿街无商铺，社区环境比较好，价格比较便宜，具备升值潜力主要抗性分析项目位置距离主要商业区较远，购物不便。四有效竞争区域研究在有效竞争区域内，可以与本项目构成直接竞争的价值较高的产品主要集中在白浪河、虞河一带以及奎文区新华路一带。白浪河和虞河是潍坊市两条主要河流。近年来，随着潍坊城市建设的快速发展和城市品位的不断提升，白浪河两侧城区段已成为潍坊最繁华的商务区和城市标志性地段。改造完毕的虞河也成为了潍坊市人文轴心景观河。随着市委、市政府对白浪河及其两侧进行全面综合整治和改造提升，白浪河和虞河将成为潍坊市自然景观的新亮点。其周边的房地产项目也由于独特的景观优势而大幅增值。由于其区域自然景观的特性是无法复制的，因此这一类型的项目价格的可比性不高。奎文区新华路一带集中了目前市场上几个高端产品，如玫瑰园，丹桂里等，项目本身不具备特定的外部景观优势，且项目定位高端，产品本身品质较高，营销推广比较到位，因此，这些项目是本项目的主要竞争对象。整体区域有效竞争区域核心区域可比项目甄选我们集中选取奎文区的重点项目玫瑰园、丹桂里、与本项目产品定位相似，目标客群基本相同，价格区间接近的两个项目作为可比项目进行研究。同时，盛世豪庭作为虞河周边区域的项目，虽然其价格成分中，外部景观优势占据了很大一部分因素，但同时作为价格区间较高的产品，也势必会分流一部分高端消费人群，因此，我们将该项目也列入可比项目进行研究。此外区域内直接竞争对手瑞景苑的详细资料尚未取得，因此选取了价格相对较高的的东方春天进行研究。1产品竞争11地理位置项目名称项目类型楼盘地址位置描述玫瑰园小高层、高层新华路与新北宫东街交汇处丹桂里高层东风东街与新华路交叉口紧邻核心商业区，区域配套较为完善龙泽名都高层东风东街与新华路交叉口与丹桂里配套共享东方春天多层、高层东风街与富华路交叉口向北50米路东靠近游乐园盛世豪庭多层、高层奎文文化路66号,胜利街以南300米，文化路以西盛世豪庭可享河岸风景，景观资源资源佳翰林新城小高层高新技术开发区潍坊学院东院对面靠近高新技术开发区潍坊学院12基础数据项目名称占地面积总建筑面积容积率绿化率规划户数玫瑰园40亩12万平方米340600丹桂里138亩212万平方米23501970（二期700）东方春天约29亩3万平方米1632200盛世豪庭三期共360亩52万平方米20942二期750翰林新城5万平方米17万平方米1737二期240龙泽名都30亩68万平方米31437750玫瑰园及丹桂里这两年的放量较大，预计达到1300户，势必在于本项目中高端客群的争夺上将会有一场激烈的斗争，是本项目重点竞争项目。东方春天体量较小，容积率较低，相比高新区域内的楼盘价格相对处于一个较高的平台。从绿化率指标来看，均超过指标标准，亦反映了消费客群的消费喜好也逐渐转移到对社区绿化等相关生活品质提高的方面。12项目规划玫瑰园项目规划玫瑰园的项目楼座采用营式排列。所有楼座底层架空，将社区各景观组团融为一体，体现社区景观整体通透感。社区内部地坪高于市政道路两米，以便于人车分流。社区配套规划有SPA会所，网球场等设施。园林景观以巴厘岛风情园林为主题，绿植使用较多。园林中包含一部分水系景观及一个下沉式广场。丹桂里项目规划盛世豪廷项目规划项目呈反S形，整个项目楼座以阶梯状分布为主，小区内部规划了幼儿园和会所。丹桂里的规划以中式园林景观为主题，社区园林中运用了大量水系景观，并增加了地表的起伏，营造古典园林氛围。植物多采用北方树种，也包含了如竹、柳等中国传统植物，以体现其中式园林的内涵。不足之处在于其南部楼座间距较密，影响了低层住户的采光。盛世豪廷二期项目的楼座采用营式分布，排列比较中规中矩。由于项目位置临近虞河，外部景观优势比较明显，因此小区内部的景观设计相对弱化。小区内部规划有幼儿园、会所、游泳池等设施。13立面效果玫瑰园玫瑰园外立面采用新古典主义风格，外立面大气不乏精致，采用了较多的弧线及飘窗设计。楼体一、二层采用花岗岩干挂，艺术拼接，保持外立面庄重典雅，提升了社区整体品质。立面偏重欧式风格，是现阶段楼盘购买客群较为追捧的风格。潍坊市首家在建筑设计中考虑空调机位内隐藏雨水管，住宅采用LOWE中空钢化玻璃，半地下车库。丹桂里丹桂里外立面以现代时尚简约风格为主，偏重德式风格，色彩比较厚重。整体风格借鉴了北京观湖国际的创作思路，配合其二期复式产品，在外立面设置了跳跃性阳台。一、二层采用黑色石材或黑色抛光砖，二层以上面层采用ICI或同档次高级环保外墙涂料及高级外墙砖。在沙盘的制作过程中，没有适当缩小单体比例，沙盘模型显得建筑立面不够精致，楼间距过小盛世豪廷盛世豪廷的外立面以欧式风格为主，主色调为淡蓝色及灰色，采用了传统的三段式建筑设计。观景公寓部分运用了较多的角飘窗、大面积落地窗的设计，最大化利用自然景观条件。14主力户型主力户型面积区间项目名称玫瑰园丹桂里东方春天盛世豪庭翰林新城龙泽名都主力户型3/2/1一期3/2/2二期3/2/24/2/25/3/43/2/22/2/13/2/12/1/13/2/13/2/2主力面积80135一期94158二期160300平方米1301509013096130120140丹桂里二期以160平米以上大户型为主，项目二期客群定位升级。其余产品主力户型面积仍然以100130的三室两厅一卫/两卫为主，亦是潍坊置业客群的主力选择面积。户型解析劣势仅设置了一个卫生间，稍显不便。入口至客厅之间无玄关设计，私密性有一定影玫瑰园156平米三室两厅两卫劣势西南卧室门距离入口过近，影响私密性。且处于动区包围之中，会受由于进出正门以及客厅和活动声音的影响。两个卫生间的位置较为靠近，西南卧室居住者使用不便。玫瑰园129平米三室两厅一卫优势南北通透，客厅方正，利于家具摆放，且房间为全明设计，采光良好。功能区设计动静分离。主卧南向，大面宽设计，居住舒适度较高。卫生间面积较大，做到干湿分离。南侧弧形外飘阳台面积较大，在增大采光面积的同时，提升了视野空间。优势南北通透，客厅方正，利于家具摆放，且房间为全明设计，采光良好。餐厅有直接采光，与客厅户形，形成南北通透，丰富了用餐环境。主卧南向，大面宽设计，居住舒适度较高。卫生间面积较大，做到干湿分离。西侧弧形外飘阳台可以设置成阳光书房。响。劣势客厅位于两个卧室中间，动静分区不明显。过道较长浪费面积。丹桂里155平米三室两厅两卫优势户形南北通透，各功能区间均比较方正，利于摆放家具。且主要居室全部为南向，采光良好。客厅及主卧面宽都较大，居住舒适度较高。两个卫生间均做到干湿分离。优势客厅面积较大，且相对比较方正。主卧南向，大面宽，阳台采光面较大，舒适性较高。卫生间做到干湿分离。劣势卫生间距离主卧较远，稍显不便。次卧门口正对入口处，对私密性有一定影响。丹桂里98平米两室两厅一卫盛世豪廷1369平米三室两厅两卫东方春天116平米三室两厅两卫优势主要功能间均位于南向，采光良好。功能间分区做到了动静分离，北侧为动区，南侧为静区。户形比较方正，利于摆放家具。劣势主卧卫生间面积较小。走廊过于狭长，浪费面积相对较多。盛世豪廷11997平米两室两厅一卫优势卧室均位于南向，大飘窗设计，采光良好。可与北侧的客厅呼应，南北通透。功能间分区做到了动静分离，北侧为动区，南侧为静区。户形比较方正，利于摆放家具。劣势入口处客厅与卧室之间浪费面积较大。入口处与卧室间无玄关设计，对私密性有一定影响。劣势卧室面宽较小，采光面不大。设置在主卧的卫生间减少了主卧的使用面积，增加了过道面积，使用率降低。走廊过于狭长，浪费了较多的面积。优势两个卧室均为南向，采光良好。客厅比较方正，利于摆放家具。卫生间均做到干湿分离，且均为全明设计。东方春天89平米两室两厅一卫优势两个卧室均为南向，采光良好。厨房及卫生间均为全明设计。卫生间做到干湿分离。劣势客厅采光面过小，且形状不规则，不利于家具摆放走廊过于狭长，浪费了较多的面积。2项目进度玫瑰园07年11月3日体验中心正式亮相，结合鸡尾酒会及水果沙拉盛宴，举办了规模较大的售楼处/体验区开放仪式。同时开放两套11精装样板房，一套体现交房标准的样板房，以及巴厘岛风情的园林体验区。蓄客周期至今6个月。工程进度玫瑰已建至地上一层顶板，一期7栋，1118F小高层丹桂里丹桂里一二期产品时间连接比较紧密，二期产品独立蓄客从2008年3月开始。预计5月10日开盘，独立蓄客期超过2个月。在一期积累了大量客户的情况下，二期推出时又集中力量做了大量的推广，再次吸引了较多客户的关注。一期510楼，共6栋，540户，一梯两户，共9种户型，主力户型三室两厅；二期1121楼，共10栋；三期14楼，共4栋商住。3营销竞争31现场包装玫瑰园售楼处外立面美观大气，门口设置了外籍门童。售楼处内部接待区采用双层挑高，并设置了开发商的形象展示墙。在售楼处设有园体验区，并设置两个精装修样板间和一个毛坯房材料展示样板间，体现了开发商的细致之处。项目围档明显，并设立大块户外指示版，客户易到达。丹桂里售楼处LOGO设置明显，易于为到访客户寻找，同时也容易吸引路过的客户。售楼处内部分区不够明确，使得到访客户无法在第一时间得到售楼人员的接待。现场氛围包装较好，有钢琴等额外的设备提高项目档次，树立项目高端形象。盛世豪廷售楼处包装相对比较简单,顶部设置了盛世豪廷的LOGO，售楼处外部及工地现场设置了工地围挡。32样板间玫瑰园、丹桂里及盛世豪廷等定位高端的公寓项目均设立了样板间，且样板间设置精美。高端项目卖点除产品本身外，更加侧重的是对生活方式的渲染。本项目现阶段由于工程进度，无法保证开盘前完成样板间，势必是本项目的弱势之一，需要通过三维动画的制作、宣传弥补劣势。玫瑰园在其售楼处设立了体验区，分别设置了两个精装修样板间及一个毛坯房材料展示样板间。样板间内装修以欧式为主，配合项目整体“巴厘岛风情”的格调。配合高端项目的定位，在装修风格的细处体现奢华的感觉，类似别墅项目的装修。由于不是在实体楼内装修，户型面积比例部分放大。毛坯房材料样板间设置了地板材料展示、卫生间防水面展示、玻璃材料展示及部分电工材料展示，很好的体现了开发商对于建筑用料的精细之处，使到访业主对于房屋品质更有信心。丹桂里配合项目中式的宣传调性，装修风格以新中式为主，并辅以部分现代风格，讲究以新颖的配饰、较多的绿植来提点装修亮点。由于灯光不足及选择一楼，部分光源遮挡，室内采光欠佳，居住的感觉较差。4营销包装41项目诉求丹桂里、盛世豪庭的项目诉求主打“区位”，以强调项目阶段性的核心卖点玫瑰园的诉求更强调的“产品”，主要针对的是居住更新换代的二次置业高端客群丹桂里的二期产品升级，较高的价格、较大的户型需要更多产品层面的支撑，在诉求层面上维持原有的SLOGN基础上将二期产品定位为“阔宅”“复式空中院墅俯临豪门”，辅案名“御园”，增加了生活意境的辅助宣传“进退之间，了悟人生至境”项目名称项目诉求玫瑰园美宅，不只是居住丹桂里福地核心，传世名宅盛世豪廷藏风聚气，贵族领地东方春天让生活筑在春天42平面表现丹桂里项目的定位以中式为主来源于关于地名的衍生，但与项目产品的偏德式建筑不吻合玫瑰园强调实景展示，给与产品“美宅”的概念用宝马MINI做为产品代言，界定了高端的生活方式5营销渠道潍坊市房地产营销的渠道相对较单一，主要集中在户外、报广、车体及活动51户外广告户外大牌是房地产项目主要渠道之一，玫瑰园和丹桂里均在新华路设置了大型户外广告牌（两个项目用了同样一个三面翻）。擎天柱、水牌等渠道由于政府原因，数量较少52报广主要投放媒体为潍坊晚报、信报和晨鸿信息。丹桂里在4、5月份报广投入力度较大，月费用在1015万元左右。玫瑰园近期为5月10日开盘蓄客、造势，报纸广告的投放量较大，近期投放周六版的城市信报做开盘预告。53事件营销活动潍坊房地产高端项目在营销推广中使用了较多的事件营销活动来造势。以丹桂里为代表的高端项目，通过一系列的事件营销活动，有效的聚集了人气，提升了项目知名度，为项目奠定了厚实的口碑宣传层。我们以玫瑰园、丹桂里的事件营销为主要的研究对象，以期充分了解竞争对手的营销动态玫瑰园玫瑰园07年11月3日体验中心亮相体验活动内容鸡尾酒会，烧烤会三天人流量达到上万人次，同行、投资者、老业体验主、媒体记者等给予了高度的评价。现场还举行了鸡尾酒、水果沙拉盛宴等活动。玫瑰园获得2007潍坊房地产风尚大赛“最佳楼盘奖”（事件营销）2008年1月8日，2007潍坊房地产风尚大赛颁奖盛典在潍坊大酒店多功能厅隆重举行，德润企业获得了“城市建设特别贡献奖”和“诚信企业奖”，玫瑰园项目获得了“最佳楼盘奖”。08年2月20日至3月23日由名屋物业举办的“名屋社区杯摄影大赛”（活动营销）主题体现潍坊市名门世家、名门现代城、左岸华庭、盈隆广场社区带有人文景观的作品，充分体现“和谐、文明、进步”的主题。奖项设置全场设大奖1名奖现金1000元和价值800元的全年健身游泳卡一张；一等奖2名各奖价值800元的全年健身游泳卡2张；二等奖4名各奖价值800元的全年健身游泳卡1张；三等奖6名各奖价值200元的精美礼品一份；优秀奖若干名，各奖精美礼品一份搜房网召开玫瑰园项目在线推介会（事件营销）2008年4月10日下午200300,搜房网邀请玫瑰园项目的相关负责人做客搜房网上聊天室，现场解答网友提问。2008年5月10日开盘（活动营销）内容体验区上演大型生活秀。丹桂里2007年6月30日潍坊电视台全程直播【丹桂飘香丹桂里开盘晚会】（事件营销）丹桂里开盘庆典晚会国际视野教育之旅香港“迪斯尼乐园、香港大学”双飞四日游，香港迪斯尼乐园双飞四日游（事件营销）“丹桂里”杯潍坊市第九届少儿才艺电视大赛。（事件营销）2007年2007年7月18日，山东崇德置业有限公司联合潍坊电视台等县相关报纸,广播频道举办。“灯塔行动”丹桂里物业总经理大型电视海选（事件营销）2007年8月起始，崇德丹桂里主办，深圳尚美佳机构、找我中文网、智联招聘、戴德梁行、潍坊电视台、潍坊人民广播电台、潍坊晚报协办的“我的管家我来选”灯塔行动之丹桂里物业总经理大型电视海选。中国地产优秀景观楼盘及创新景观设计师揭晓，丹桂里榜上有名（事件营销）9月6日丹桂里物业顾问国际著名代理和物业服务商戴德梁行青岛分公司成立。二三线城市推广重点便是“公信力”的建立，事件营销是建立项目公信力的主要方式之一，主要竞争项目高调的事件活动本项目奠定了口碑层，为项目价格实现奠定了基础。而这一方面是本项目在短时间内入市需要客服的重点之一。事件营销也必须做为本项目后期营销推广的重要渠道之一。54车体广告由于户外广告受政策影响，可选择余地较少，潍坊的车体广告变成为主要的推广渠道，这也是在二,三城市的渠道特点，车体广告告知面广，效果较为稳定，玫瑰园、丹桂里、盛世豪庭均在潍坊市主要公交线路设置了车体广告。目前玫瑰园在32、25、53路公交车上设置了车体广告。丹桂里和盛世豪廷均在一期产品推广时设置了车体广告，尤其盛世豪廷在一期销售期间曾买断66路公交线路的全部车体广告。据了解，车体广告在潍坊市宣传效果良好，可有效的提升项目知