第15讲：第四章物业租赁管理

第四章物业租赁管理第二节租赁管理以租赁经营活动在不同发展阶段的工作内容为依据，可以将租赁管理划分为租约签订前、租约执行过程中和租约期满时的三个阶段。在租赁管理三个阶段，物业租赁市场营销工作和承租人关系管理是贯穿始终的。知识点一租约签订前的租赁管理（轮换考点）（一）租赁准备主要包括组建租赁管理机构、进行从业员工租赁专业知识能力培训、制定租赁管理制度、明确租赁基本程序和退租基本程序等。1组建物业租赁管理机构2租赁专业知识能力培训3制定物业租赁管理制度4明确物业租赁基本程序物业租赁合同订立后30日内，物业租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理物业租赁备案手续。5物业退租基本程序1合同到期及时通知。一般至少提前15日。2确认合同终止。结清各项费用，如提前终止合同需要赔偿损失。（二）租赁方案1确订租赁类型、可出租面积和租赁方式在租赁房屋类型方面，要确认是住宅用房还是经营用房。在物业租赁面积方面，要明确可出租面积和在物业中的分布状况，才能有效确定承租人的数量、类型。可出租面积和分布状况又是确定物业租赁形式的基础。2编制租赁经营预算在物业租赁管理中，预算是租赁方案的核心之一。租赁经营预算中主要包括的科目有预期收入、运营成本费用、税费、利润等。编制租赁预算应重点考虑以下内容1考虑上年度类似物业。2考虑运营成本费用在新年度可能发生的变化。3进行环境分析，尽量准确地预测可能发生的租金变化和租赁房屋空置率。4要根据实际租赁经营情况对预算进行定期调整。5要了解国家及当地关于影响物业租赁运营成本费用的相关规定。3市场定位物业租赁市场定位，主要由该物业所处区域市场的供求关系决定。影响物业租赁市场供求关系的因素较多，如物业的类型、档次、位置、业主的要求、承租人及潜在承租人的需求、周边环境与交通状况等因素。4确定租金租金确定是租赁管理的核心之一，十分重要。租金水平高低是最终衡量资产价值大小的一个重要指标，在租赁方案中就需要对租金水平的确定方式做出指导性的安排。5吸引承租人的策略主要有广告宣传、形象策划、组织引导参观、建立租售中心、寻求代理机构合作和租约条款优惠等形式。（三）承租人选择承租人经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小、空间组合及所需提供的特殊物业管理服务等均是物业服务企业或业主选择承租人时应考虑的因素。（四）租金确定1租金类型1从价格原理上看，租金有两种表现形式理论租金和实际租金。理论租金。理论租金是物业价格的延续，也是物业一次性销售价格和多次销售价格之间存在的实际价格比例。实际租金。实际租金则是以理论租金为基础，充分考虑当地的收入水平、消费水平、市场供求以及租赁物业的区位和房屋朝向、层次、采光条件、附属设施等因素综合确定的具体租金。2从租金内容构成方面，可以将租金分为成本租金、商品租金、市场租金三种。成本租金。成本租金是最低租金标准，是租赁经营盈利和亏损的临界点，由折旧费、维修费、管理费、利息和税费五项因素组成。商品租金。商品租金是在成本租金基础上加上保险费、地租和利润共八项因素构成。市场租金。市场租金是在商品租金的基础上，根据物业市场供求关系形成。2影响租金确定的因素L内在因素。影响房屋租金确定的内在因素主要有房屋结构合理性、房屋设施设备配备状况、室内装修好坏、楼层的高低、房屋的高低以及朝向采光等。2外在因素。影响房屋租金确定的外在因素主要有房屋的地理位置、房屋的用途、房屋市场供求关系、国家及地方物业租赁政策等。3确定租金的程序以包租转租模式下新建成的出租公寓为例，确定租金的基本程序如下（五）租约谈判与签约这是最终确定物业租金、签订物业租赁合同的过程。当达成一致意向时，出租人与承租人即可签订物业租赁合同。例题（2013）在租约签订前，租赁管理工作的主要内容包括ACDEA制定租赁方案和策略B租金调整和租户关系管理C租户的选择D租约谈判E租金确定知识点二租约执行过程中的租赁管理（轮换考点）租约执行中的租赁经营管理工作主要有房屋空间交付、收取租金、租金调整等管理内容。（一）房屋交付按照房屋租赁合同规定的日期，出租人与承租人在房屋所在地共同进行实地交接查验房屋，检查租赁物业是否符合租赁合同条款中的条件。（二）收取租金虽然出租人收取租金方式多种多样，但要以建立出租人与承租人间的良好信任关系为核心。出租人设定的租金收取程序要充分全面考虑承租人的方便和困难，特别是当承租人遇到经营困难时。同时要注意程序的可操作性。（三）租金调整按一般原则，对于租期较短的承租人，如租期12年的，可设定一租金水平，在租期中保持不变；而如果承租人需要再次续租，需要按照当时的租金水平重新签订租约。对于租期较长的承租人，如35年以上的，为保护出租人和承租人双方的利益，租金每23年调整一次，或在租约中对租金如何调整做出明确的规定。租金调整的方法一般有以下几种1渐进调整租金定期提高2按百分比调整按承租人经营收入的增长的一定百分比来调整3按指数调整常用指数是消费价格指数和批发价格指数4按政策性价格变动调整如最低工资标准等5重估定价委托第三方。知识点三租约期满时的租赁管理（轮换考点）租约期满时的租赁经营管理工作主要有租约续期、租金结算与房屋空间收回等管理内容。（一）租约续期租赁合同续签对出租人和承租人双方均有利。（二）租金结算与房屋收回在租金结算之前承租人搬出之后，出租人必须与承租人一起共同检查租赁物业。如有损坏需要赔偿，就要共同协商具体金额，可从押金中扣除，也可另行支付。租金结算截止日即实际退租日。知识点四租赁营销管理（轮换考点）租赁营销管理是提高出租率、增加收入的主要措施之一，贯穿租赁管理的全过程，是获得经营收益的保障。（一）租赁营销原则租赁营销的两个基本原则是“熟悉你的产品”和“新业务的最好来源是你目前的顾客”。（二）租赁营销组织形式在租赁营销管理组织形式上，一般情况下，企业采取设置独立的市场营销部门，物业服务企业配合的模式。（三）租赁营销措施（常用措施）1广告宣传2形象宣传形象宣传是以物业及物业服务企业的良好形象、信誉，吸引潜在承租人的一种方法。如保持与社交界、新闻界以及社会公众之间的良好关系，或赞助一些体育比赛等。3个人销售活动个人的销售活动包括两个方面一是与独立的房地产代理商、经纪人的合作；二是物业管理服务人员直接销售。1与房地产代理商、经纪人合作2直接销售是指物业管理服务人员直接亲自组织、寻找潜在承租人。这种销售方式需要物业管理服务人员掌握一定的营销技巧。4社会公关活动主要包括（1）与社会新闻单位建立并保持良好的合作关系；（2）与国家政府有关部门保持密切的联系；（3）与其他租赁物业经营管理部门保持良好的合作关系；（4）与所在社区保持良好关系。（四）物业租赁营销的关键要素1价格优势2物业本身性能3良好声誉声誉良好的物业的租金肯定会比较高，但也会使承租人的商业机会增加，从而大大提高其营业额。4经济实用对于一些中小型潜在承租人来说，宣传物业空间的经济实用，显得非常重要。知识点五承租人关系管理（轮换考点）出租人为现有承租人提供服务的满意率与房屋出租率成正比关系，承租人的高满意度就是房屋出租率的保证。（一）客户关系管理的含义客户关系管理（CRM），是一种通过围绕客户细分来组织企业，鼓励满足客户需要的行为，并通过加强客户与供应商之间联系等手段，来提高盈利、收入和客户满意度的遍及整个企业的商业策略。CRM它是一种以“客户价值”为中心的企业管理理论、商业策略和企业运作实践。CRM是一种手段，它的根本目的降低运营成本，提高企业销售收入、客户满意度和员工生产力的目的。（二）租赁管理中实施CRM是市场化的要求物业服务企业需要主动变革以提高承租人的满意度、员工生产率并合理扩大赢利。物业服务企业引入并实施CRM顺应了时代发展和市场化的要求。（三）在租赁管理中实施CRM涉及的工作在租赁管理中实施CRM主要涉及以下一些方面的工作1建