旅游案例-彝人古镇

CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商WWWCRICCOM1重点研究案例列表类型区域案例名称概况参考要点旅游商业物业楚雄彝人古镇距昆明市区约155公里占地约1740亩彝人名族特色及商业旅游中心大型古镇旅游地产开发模式借鉴古镇规划及建筑特色借鉴CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商WWWCRICCOM2楚雄彝人古镇项目案例研究CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商WWWCRICCOM3L项目概况区位位于原宋代大理国相国高明量在威楚（今楚雄）西北二里建的德江城旧址。古镇西邻龙川江，南面永安大道，紧邻楚雄市开发区管委会，地处楚雄州政府政务中心旁。项目规模项目占地面积为1740亩，总建筑面积约100万，计划投资25亿元项目物业构成整体项目分为分9期开发。12期以商业为主，部分别墅（水墨艺墅）；37期除商铺外包括大量多层及别墅住宅；8期为项目区域整体配套，包含医院、幼儿园等多种业态；9期在彝人古镇项目东侧的太阳历公园区域，将建成欢乐嘉年华、高尔夫球场、产权酒店等产品。发展商楚雄汇通房地产开发有限公司楚雄彝人古镇项目概况37期12期彝人东区8期彝人古镇是以民俗旅游商业与住宅联动作为主要推动力的典型大型地产项目。CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商WWWCRICCOM4楚雄彝人古镇旅游概况古镇旅游区域古镇旅游区域彝人古镇是集商业、居住和文化旅游为一体的文化旅游地产项目，是以古建筑为平台、彝文化为“灵魂”的大型文化旅游地产项目。彝族部落客栈区古镇旅游区域内其他区块均为商住两用的商铺，包括餐馆、店铺等。梅葛广场、桃花溪、咪依鲁广场、望江楼、古戏台、火塘会广场、德运广场、威楚大道、水源广场在未来的3至7期，将相继推出彝文化主题园、威楚楼、毕摩文化广场、德江城、高氏相府、清明河等10余特色景点。彝人古镇前区主要景点有火塘会威楚大道CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商WWWCRICCOM5楚雄彝人古镇旅游的开发利用P彝人部落P梅葛广场P桃花溪P咪依鲁广场P望江楼P古戏台P火塘会广场P德运广场P威楚大道P水源广场PP火把节（农历六月二十四日或二十五日）P插花节（农历十月初八）P赛装节（正月十五）P跳虎节（农历正月初八至正月十五）P开井节（农历正月十五）P彝人部落（长街宴，歌舞表演）PP彝人古镇的旅游资源开发主要集中于对彝族文化的具象陈列，对彝族文化的软件抽象展示不足，利用率不高。P文化旅游产品主要依托于彝族的几大传统节日，缺乏常态的具有互动性的旅游产品，对游客的吸引力堪忧，也会带来旅游淡旺季游客量差异过大的问题。P缺乏能够延长游客停留时间的旅游项目，对商业项目的购买力支持不足，将影响相关商业的进一步扩张。P游客流量不稳定对依托于该项目而成的各商业项目必将带来不利影响。彝人古镇旅游开发主要将注意力集中于硬件部分的表现，软件展示不足；同时缺乏常态的互动性旅游产品，影响客源的稳定性。CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商WWWCRICCOM6楚雄彝人古镇关键旅游项目每晚1830至2000彝乡宴每晚2030至2200左脚舞彝族风情街彝族传统民居毕摩房姑娘房苏尼房六祖广场神柱广场马帮群雕光湖水榭阿普湖小树林葫芦廊神山彝人部落是项目内唯一提供常态互动性旅游产品的部分。景点概况常态活动主要景点彝人部落位于楚雄经济开发区彝人古镇三期旅游景区，集中展示彝族原生态的市井文化、建筑文化、村落文化、服饰文化、歌舞文化和祭祀文化，注重游客参与性，将绚丽多姿的彝族文化推向更为广阔的天地，也必将为美不胜收的彝人古镇增添了一个让广大游客流连忘返的快乐天堂。彝人部落CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商WWWCRICCOM7楚雄彝人古镇旅游功能配套及客源P与全国300余家旅行社协议合作P在楚雄地方电视台、云南省电视台做广告营销P参加北京、上海房交会市场推广渠道餐饮配套住宿配套P整个区域有90家商铺为纯餐饮经营P餐饮主要消费人群为楚雄当地人，游客所占比例较少。P古镇内有专门的住宿区，有30家客栈，另有60家为商铺与客栈共用的商铺。P古镇内有一家5星级酒店在建P平均每家客栈的客房数为35间P客栈入住率淡季为60，旺季为95，平均入住率为80。周末及节假日为古镇旅游的旺季。项目客源以旅行社带来的低端游客为主，成为零售部分的主力消费支持，餐饮区客源以本地客源为主。CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商WWWCRICCOM8楚雄彝人古镇项目开发顺序L项目14期开发时序2005420051120071200814期开工201012未定彝人东区开工8期开工20066完工1期开工200612完工2期开工200812完工3期开工201012完工时间概况重要时间节点总投资销售物业景点第1期占地122亩总建81万2005年4月开工，7月开盘；2006年6月底完工，7月旅游区试营业，10月商铺正式开业约16亿元23个苑梅葛广场、望江楼、古戏台、火塘会、桃花溪、六座小桥等第2期占地121亩总建78万2005年11月开工；2006年11月底完工，2007年3月“烧烤街”开业，6月酒店开业约16亿元28个苑，1间四星级酒店、5间小型客栈水源广场、德运广场、咪依鲁广场、三眼井等第3期占地200多亩2007年1月开工，10月开盘；2008年年底交付使用约2亿元多个商业、多层住宅、别墅彝人部落、清明河等第4期2008年4月开始认筹威楚楼（彝王宫）、毕摩文化广场、高氏相府、祖庙、庙会广场等彝人古镇前期是以开发旅游商业为主，辅以别墅、院落等住宅物业；中期主要发展住宅物业（其中4期以商业为主），实现整体商住联动。CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商WWWCRICCOM9彝人古镇各类产品配比情况L项目商业物业配比产品层数区位面积区间比例纯商铺13/12/14期，项目中间5040010商住型1313期，项目中间188300，主力23026065多层1657期，东侧8015015别墅院落式1期，57期，西侧23090010双拼/联排/独栋1期，57期，西侧220310楚雄彝人古镇项目产品状况项目各类产品中，以商住型商铺为主，各类产品分区合理，便于联动；商业业态以餐饮及客栈住宿业态为主。多层住宅区商业区别墅区P目前13期产品已经全部去化完毕，住宅类产品亦售罄，仅有4期的商铺可销售，目前去化率约为50。P项目商业业态比例为餐饮35，客栈/酒店35，娱乐10，零售20，各开发批次基本按照同样比例复制。CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商WWWCRICCOM10L项目投资客源情况分析楚雄彝人古镇项目客源分析彝人古镇第一期客源来源地统计彝人古镇第三期客源来源地统计随着项目知名度的增加，大量外地投资客及经营者被吸引，因此古镇后期的开发批次中，外地购买客源的比例大幅增加。P古镇首期开盘时，因地缘性关系，楚雄市区及周边的客户较多，约占总数80以上。P经过2年多的开发及经营，古镇知名度大增，其发展及增长潜力吸引了大量的投资客及外地经营者，项目3期以后的各类产品，外地客户占据了近50的比例。CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商WWWCRICCOM11L项目各类产品价格变化楚雄彝人古镇项目价格分析彝人古镇14期别墅产品价格变化（单位人民币元/）彝人古镇14期商铺产品价格变化（单位人民币元/）P就别墅产品而言，2005年7月第一期开盘时，均价约在2700元/，截止2008年4月第四期开盘时，别墅产品均价已达到4000元/。涨幅约为50。P就商铺物业而言，2005年7月第一期开盘时，均价约在3500元/；现阶段纯商业产的销售均价已达6500元/，涨幅约为85，部分商铺已经实现100的涨幅。古镇知名度增加，经营管理公司经营能力加强，旅游商业的发展促进项目各类产品的市场价值在4期推出时有较大幅度的提升。纯商业型，1F800012F6500CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商WWWCRICCOM12楚雄彝人古镇项目营销手段分析主要面向投资客及经营客，采用以下几种推进方式。方式1加强前期宣传，积极争取政府支持，多渠道拓展招商范围。P全方位宣传，充分利用国家、省、州主流媒体、网络、户外广告等进行推广；积极参加旅游交易会，组织旅游促销团，与全国300余家旅游集团合作、与境外商会洽商，形成强大的宣传态势；P积极争取政府的支持与合作，成为楚雄州“文化产业建设”及“基础性公益性工程”的十大项目之一，在招商上得到了政府各部门的大力支持，也增强了公众对项目的信心；P招商推广组织分为州内组、州外组、境外组、旅游组，招商针对性强，成功率高，覆盖范围广。方式2强化民族特色，硬性的建筑风格及软性的民族特色活动配合推广。P发挥本土特色优势，将彝族历史文化名人、建筑文化、人情风俗、节庆歌舞、饮食、民族手工艺、服饰等作为旅游要素，吸引游客；P重大销售节点结合大型节庆活动举行借助火把节、马樱花节、新年长街宴等活动积聚人气的大型活动，取得良好销售、招商业绩，同时扩大影响力。方式3打造“商业旅游”地产，以旅游带动商业、居住产品的开发，实现可持续发展。P打破传统的旅游地产开发模式，摒弃“观光型”旅游，以度假及购物旅游为主，保证古镇商业的持续运营；P以特色建筑、特色活动、特色文化的旅游效应为宣传切入点，推动商业、居住物业的出租和销售；P以旅游来带动商业、居住物业的开发和去化，在开发经营上实现了滚动开发。方式4合理规划，科学分期，实现滚动开发。P将项目地块按特质分区对待，同时按照市场接受度安排物业开发，即保证回款，又造成物业紧缺的局面，吸引各类客户。CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商WWWCRICCOM13CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商WWWCRICCOM附件CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商WWWCRICCOM14规划按功能不同，平行布置，从西至东依次为别墅区、商业区、公寓区。在商业最大化的要求下最大限度做到居住围绕商业布局，尽可能接近传统古镇商业中心的思想贯穿整个项目南北的道路形成古镇的灵魂，中央区设置彝人广场，水系围绕而行，东侧设置大型公园，规划做到二心二轴四组团（二心彝人广场及景观公园；二轴街区道路主轴、水系主轴；四组团别墅区、商业街区、公寓区、商住混合区）别墅区商业区公寓区商住混合区街区主轴景观水系彝人广场景观公园楚雄彝人古镇产品分析规划分析CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商WWWCRICCOM15山的借用彝人古镇所选之址，平坦无山，而彝人的生活环境，没有离开山的。项目西侧为文殊山；南侧观音山。望江楼成为古镇最高建筑，可远眺二山，俯瞰古镇全景，形成古镇标志性建筑规划理念山楚雄彝人古镇产品分析CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商WWWCRICCOM16水的借用古镇之水分内水外水、动水静水，上架小桥，营造“小桥流水人家”的江南风情外水、动水为项目西侧龙川江，自然气势内水、静水则是项目内的人工水，水面较浅水上设18座具有代表性的桥。规划理念水楚雄彝人古镇产品分析CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商WWWCRICCOM17建筑风格以楚雄、武定等地彝族高规格古典民居为原型，博采大理、丽江、江南水乡等古城和园林建筑之长，形成具有彝族风格的“古镇”。建筑风格采用汉式的明、清建筑为主体多数为两楼一底四合院结构建筑分析楚雄彝人古镇产品分析CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商WWWCRICCOM18建筑单元、合院、街，构成了彝人古镇的基本单元，尺度合理建筑单元街合院建筑分析楚雄彝人古镇产品分析CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商WWWCRICCOM19大量民族特点的元素的引用，改善了仿古建筑无法完全复制的硬伤就此来说，并非完全彝族建筑的彝人古镇，在细节的处理上给人认同了其彝人古镇的感觉彩绘门楼挑檐彩绘木质榫卯彩绘走廊彩绘彝族风格藻井悬牛头封檐板建筑分析楚雄彝人古镇产品分析CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商WWWCRICCOM20水的运用增加了古镇的韵味，但由于项目过大，没有过多的引用水的概念，仅仅在局部形成了小桥流水的感觉，大多数区域无水系穿过，缺少景观特点多处广场的设置略显空旷，缺少植被覆盖，整个项目植被缺乏，绿化率极低，大部分为硬质铺地景观分析楚雄彝人古镇产品分析CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商WWWCRICCOM21案例重点营造以彝族特色为主题，江南水乡风格的集商业住宅休闲娱乐为一体的大型旅游度假项目。案例特色建筑及规划尺度的有效把握，彝人彩绘、建筑细节的处理，水街及各功能广场的设