易居西安辛家庙项目可行性研究报告

西安辛家庙项目可行性研究报告易居（中国）房地产研究院西安分院200804易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第2页共102页目录第一部分项目特质分析3一、项目地理位置介绍3（一）地块地理位置介绍3（二）城市历史介绍4（三）城市房地产分布示意图4（四）地块区位介绍5（五）地块内资源介绍6二、项目区域环境分析7（一）周边环境7（二）居住环境9（三）交通环境11（四）人文环境11第二部分房地产市场分析12一、房地产投资环境12（一）自然环境12（二）宏观经济环境20（三）政策环境23二、土地市场26（一）全市土地市场26（二）区域土地市场（未央区）27（三）板块土地市场31（四）土地市场结论32三、住宅市场36（一）供求分析36（二）价格分析41（三）产品分析42（四）客户分析48（五）典型个案分析54（六）住宅市场结论72第三部分项目可行性分析74一、项目SWOT分析74优势分析S74劣势分析W74机会分析O75威胁分析T76二、项目评价76三、项目准入结论77第四部分项目定位78一、整体定位78二、客户定位79（一）客户特征描述79（二）项目客户特征82三、产品定位84（一）项目地块现状分析84（二）项目产品线组合90（三）项目物业形态和房型建议94四、价格定位96（一）定价概念与原理96（二）项目市场价格拟合96第五部分项目经济测算99易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第3页共102页第一部分项目特质分析一、项目地理位置介绍（一）地块地理位置介绍地块位于西安市未央区，总占地3201亩，位于东元路东侧、矿山路北侧，省重型机械厂的东南面。如下图本案位于西安城东区，在行政区划上来看，恒大名都位于灞桥区和未央区的交界处；从西安传统的房地产市场研究角度来看，属于传统意义上的城东区；而随着近年来西安市城市规划的调整，项目又都处于新崛起的浐灞生态区边沿。结论本案虽处于主城区内,距离城市中心的物理位置较近,但由于整个区域板块开发步伐缓慢,因此也造成人们对该板块的心理距离较远本案易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第4页共102页（二）城市历史介绍本案所处位置在传统工业区的边缘地带附近,受到传统工业的影响,目前本案周边遗留部分重型工业的厂址或旧厂房。（三）城市房地产分布示意图【浐灞生态区区位描述】浐灞生态区位于西安城区东部，北到渭河，南到绕城高速，包括浐灞河两河四岸的南北向带状区域，规划总面积129平方公里，其中集中治理区89平方公里，中心区45平方公里。地跨未央、雁塔、灞桥三个行政区。本案易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第5页共102页西安市20042020年总体规划确定未来西安城市发展模式为“九宫布局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的空间布局模式。浐灞生态区大部分处于西安市绕城高速路以内，属于西安市新一轮城市规划的中心城区。（四）地块区位介绍1、区位图示意地块位于西安市主城区东北位，高尚社区、旅游生态内的西南角，受整体区域的影响，而且，地块距西安装备制造区、商务旅游服务区和国防军工区比较近，受上述三区域辐射明显，地理位置独特，发展条件优越。本案易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第6页共102页2、地块环线示意图从道路设施看，城东区交通便捷，二环路、三环路现已全线贯通，绕城高速也已经开始通车。地块所处西安东二环以外，东三环以内的中央位置，地块目前有矿山路可以直接连通东二环，出行十分便利。再加上规划中的矿山路和地块东面的酒十路已经连通，出行东三环也已经实现。（五）地块内资源介绍1、地块卫星红线图2、地块内实景图易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第7页共102页目前地块杂草丛生，无任何建筑物，整体地块北高南低，高低落差约一米左右。地块内建筑垃圾地块内杂草地块北高南低二、项目区域环境分析（一）周边环境1、地块周边状况图地块位于西安市城东辛家庙板块范围内，目前该地块周边现有设施有地块北侧的重型机械厂，项目南侧的西安煤矿机械厂；以及即将拆迁改造的刘南村、刘北村。易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第8页共102页2、地块周边环境现状地块周边树木较少，杂草众生，地块周边堆积大量建筑垃圾，且地块东面为重型机械厂及西安煤矿机械厂的铁路；地块东北面为西安重型机械厂，南面为西安煤矿机械厂，虽然目前重型机械厂已经倒闭，但巨型烟囱和西安煤矿机械厂的烟囱对地块的档处以及居住质量造成很大程度的影响。重型机械厂铁路西安煤矿机械厂铁路地块周边农田地块周边建筑垃圾易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第9页共102页重型机械厂烟囱西安煤矿机械厂3、地块周边村庄及改造情况地块东面及南面为辛家庙板块内两个城中村，分别是刘北村和刘南村，两村目前居住现状较差、乱，但改造进展良好，未来将会得以改善。刘北村现状刘南村现状刘北村改造刘南村改造（二）居住环境易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第10页共102页1、优越的自然环境东郊的浐灞生态区为浐河与灞河交汇的位置，同时秦岭山丰富的绿化，成为了西安主城区的天然氧吧的供源地，地块所处的位置得天独厚，自然环境及空气条件优于其它各区域。2、地块周边项目目前地块周边在建和已建完的住宅项目众多，如紧邻地块东南面的东方罗马花园，地块东北面的景观城小区（已入住）、恒大名都（在建）、新绿家园（在建）和中铁西岸国际花园（在建），北面有湖畔花园（已入住）；地块东北面为已倒闭的西安重型机械厂，东面为刘北村，东南面为刘北村，南面为西安煤矿机械厂。易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第11页共102页3、地块周边配套项目周边配套主要包括商业配套辛家庙市场、圣凯罗商务酒店；教育配套西安市未央区育新小学、48中、陕重中学、西安现代职业学校、西安市工业学校、西安煤矿机械厂子弟学校等；金融配套中国农业银行、中国工商银行辛家庙储蓄所、西安市商业银行（矿山路）；医疗配套西安市未央幸福医院、陕西重型机器厂职工医院、煤矿厂医院；交通配套16、27、28、36、47、230、406、604、227、241、410、二环2号线。（三）交通环境地块内目前有一施工中的规划二路，正处于路面铺设白灰阶段，距离地块东面约，地块内无已建成且可以直接通车的道路。易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第12页共102页（四）人文环境地块内所属城东区现定位为高尚区、旅游度假区，但在过去是偏向于国防军工区，传统的重工业现在基本成为老城的记忆点之一，众多的重工型国营企业已经倒闭，剩下的旧厂区已经成为该区重点的改造对象，合理利用这些资源，保存老城的记忆，将会成为该区域的亮点之一。辛家庙板块地理位置处于浐灞生态区和大明宫遗址改造区的相连地带，浐灞生态区的生态环境概念和大明宫遗址改造区的人文传承概念也将会在这里产生聚合效应，因此板块兼具两大开发热点区域的集合优势。易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第13页共102页第二部分房地产市场分析一、房地产投资环境（一）自然环境1、西安概况（1）西安概况西安市位于黄河流域中部关中盆地。东经1074010949，北纬33393445。东以零河和灞源山地为界，与华县、渭南市、商州市、洛南县相接；西以太白山地及青化黄土台塬为界，与眉县、太白县接壤；南至北秦岭主脊，与佛坪县、宁陕县、柞水县分界；北至渭河，东北跨渭河，与咸阳市市区和杨凌区、三原、泾阳、兴平、武功等县和扶风县、富平县相邻。辖境东西204千米，南北116千米。总面积9983平方千米。西安，古又名长安，京兆，是陕西省的省会，是中国历史文化名城之一，位于陕西关中平原的渭河南岸。西安是中国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地、中国重要的航天工业中心，机械制造中心和纺织工业中心。西安拥有较强的工业基础，是中国西部地区科技实力最强，工业门类最齐全的特大城市之一。国内区位图西安地处中国中西部两大经济区域的结合部，是西北地区通往西南、中原、华东和华北的门户和交通枢纽。西安是西部地区航空、铁路、公路运输枢纽。距西安市区约40千米的西安咸阳国际机场与68个国内城市，11个国家和地区通航。西安的公路网以西安市为中心呈“米”字型辐射状，包含有绕城高速、机场新线、二环路和正在建设的三环路等。西安市区与所辖区县全部通有高速公路。西安的信息化设施拥有光纤、数字微波、卫星、程控交换等多种通信手段，市内有国家西安卫星测控中心。西安城域网覆盖超过90城区和40郊县。西安邮政是全国易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第14页共102页6大通信中心和11个一类邮件转口局之一，建有西安邮区中心局。钟楼长安大街科技产业园高新技术开发区西安行政区划，共辖新城、碑林、莲湖、灞桥、未央、雁塔、阎良、临潼、长安9个区和蓝田、周至、户县、高陵4个县；共50个镇，52个乡，75个街道办事处，3163个村民委员会，569个社区居委会。行政区划图易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第15页共102页（2）西安规划A整体规划西安的城市定位现代服务业和高新技术产业集中区域现代化中心城市，西北地区的标志性城市中国重要的交通枢纽型城市富有东方古都神韵的华夏历史公园、世界旅游之都按照西安市浐灞生态区发展总体策划和建设规划的总体定位，生态区要以高度生态化的环境面貌、异常优越的水资源为特色，以现代服务产业集群为核心，以商务、会展、休闲、人居为主导，以高素质人群的商务、生活、度假为形态，汇聚高价值的人才流、资金流和信息流。力争经过25年的努力，打造“水、绿、城、史”四位一体的国际化副都心新城和西部第一和谐水城。未来西安城市将按照九宫格局、虚实相当的总体结构，形成几个外围副中心。整体城市的规划布局以“米”字型干道为基础，构筑西安大都市圈，形成九宫格局、棋盘路网、轴线突出、一城多心的空间布局模式。西安市国土总面积9983平方公里，其中城区面积1066平方公里。A1城市空间模式西安目前的城市总体规划，按照保护古城、降低密度、控制规模、节约土地、改善中心、发展组团、保护环境、基础先行的精神，市区布局以主城区为中心，以交通轴为导向，以功能区为实体，以生态林带为间隔，在外围发展三个新城。A2主城区用地规划规划采取拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完善城市功能；降低中心密度，易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第16页共102页保护古城风貌；显山露水增绿，塑造城市个性；依照南北拓展空间，东西延伸发展的城市布局原则，城市未来主要向西南、东北方向发展；远期主要向北跨过渭河发展。城市空间模式主城区用地规划图A3未来发展趋势规划渭、灞、浐河成为城市内河，形成高尚住区和旅游度假区及城市新的副中心；拓展带动产业发展的开发区继续推动高新技术开发区和经济技术开发区两个国家级开发区的发展；发展功能齐全的空港服务区以西安咸阳国际航空港和铁路北客站为中心的周边地区。B产业规划规划将形成虚实相当的小九格局，中心为唐长安城；东部依托现状发展成国防军工产业区；东南部发展成旅游生态度假区；南部为文教科区；西南部拓展成高新技术产区；西部发展成居住和无污染产业的综合新区；西北部为汉城遗址保护区；北部形成装备制造业区；东北结合浐灞河道整治，建设成高尚居住、旅游生态区。外围县区的定位为长安为生态居住区、蓝田美玉文化区、周至老子文化区、户县农民画区、临潼国际旅游区、阎良航空科技区、高陵现代农业区。城市空间布局主要功能区域划分易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第17页共102页西安重点产业园区定位及发展重点产业园区目标定位产业发展重点西安高新技术产业开发区打造中国科技创新中心、创建世界一流高科技园区。重点发展电子信息、生物医药、新材料等优势产业，做大做强通讯、集成电路、软件三大特色产业集群。西安经济技术开发区西部最大的制造业基地和西安城市新中心。重点发展重型汽车及零部件、专用和通用设备、电力电子设备；大力发展食品饮料、石油化工等产业。西安阎良航空高技术基地中国最具实力的航空产业发展基地和亚洲最大的航空旅游、会展中心。以大运飞机、支线飞机、通用飞机、飞机配套产业为主，重点进行航空高技术产品的研发和航空产品的生产制造。西安航天科技产业基地西部最大的以航天民用产业为主、军民结合的航天科技产业基地和产业集聚区。重点发展航天动力、导航、控制等航天高科技产业，通过航天特种技术应用形成对区域经济具有带动作用的高技术产业集群。西安曲江新区国内具有核心竞争力的文化产业基地和“中国文化复兴之地”。重点发展以唐文化及休闲产业为主线的旅游业，建设以休闲娱乐为主题的大型游乐项目。西安浐灞生态区打造西部第一水城和蕴涵自然、人文、历史、山水的城市生态区。重点发展会展、生态旅游、商贸等产业，形成生态旅游区和会展集聚区。C交通规划C1总体规划公路西安是我国地理版图的中心，是全国干线公路网中最大的节点城市。铁路西安是全国重要的铁路枢纽城市，是全国6个路网客运中心之一。航空西安是我国四大航空枢纽之一。拥有飞往国内各大城市的航线80多条，直飞国际航线近20条。主城区形成“两轴、三环、一高、一绕、六纵、七横、八射线加旅游环线”的道路网格局。易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第18页共102页综合交通规划图快速路体系规划C2地铁规划第一阶段（20062011年）二号线第二阶段（20102015年）一号线第三阶段（20162020年，远期）三号线第四阶段（2021年2050年，远景）建设四、五、六号线和一号线东、西延伸段及二号线北延伸段西安地铁南北线试验段于2006年9月29日动工建设，整个地铁二号线的工程预计要耗时4年，线路全长264千米，设车站20座。6条轨道交通线网远期规划2、区域概况（未央区）（1）区域概况西安号称13朝古都，其中有秦、汉、唐等9个王朝曾在未央建都，境内秦阿房宫、汉未央易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第19页共102页宫、唐大明宫、汉长安城遗等址驰名中外。“未央”区名就是来自汉未央宫遗址，意为“繁荣兴盛，不尽不衰”。未央区建置于1954年，现辖10个街道办事处，49个社区，总面积262平方公里，人口54万。境内现有国家级重点文物保护单位3处，古遗址47处，受保护面积675平方公里，其中重点古遗址保护面积439平方公里，占全区土地面积的2585。未央古遗址数量之多、面积之大、档次之高属全国区县之最。未央是全市水域最多的一个城区，拥有西安最丰富的水资源，全区水资源总量为7005亿立方米，可利用量414亿立方米。西安古称“八水绕长安”，其中大部分河水流经未央区。域内主要有渭河、灞河、浐河、沣河、皂河、漆水河、太平河等河流。近年来，通过实施“大水大绿”工程。完成皂河系统146公里、漕运明渠1054公里综合治理改造和太平河清淤加固工程。建成大绿工程272万亩，形成渭、浐、灞“三条绿色长廊”和西铜、西宝、机场新线“三条绿色通道”，全区绿化率达到35以上。未央区规划现状图（2）区域规划（未央区）A整体规划按照城市新区定位，以现代理念审视城市，以战略眼光规划城市，以精品意识建设城市，以市场化手段经营城市，遵循区域、资源、功能和定位相协调原则，科学规划未央城市建设格局。重点抓好六村堡石化工业城、三桥汽贸城、六村堡空港区、西咸共建区、未央湖旅游度假区、未央生态科技产业园、渭浐灞生态区等重点发展区域和未央路、北二环、朱宏路、西咸世易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第20页共102页纪大道等主要城市干道地段控制性详细规划的编制工作。结合未央“文物多”这一显著特征，加紧编制汉长安城遗址等古遗址重点区域保护性开发规划，发挥好这些人类宝贵文化遗产的精神力量和文化价值，把深厚的历史文化资源转化为社会经济效益。按照“提高科学性、体现领先性、坚持严肃性”的要求，充分发挥新的城市发展建设规划的引领作用，在全面完成未央新城建设规划、大明宫遗址保护区建设规划的同时，进一步加大规划投入，加快大兴路地区、西咸共建区、未央湖旅游开发区等重点发展区域和未央路南段、朱宏路、东二环北延伸线、北二环东延伸线、三桥正街等重点路段的规划编制工作。加快与经济开发区、浐灞生态区区域规划对接，力争在2009年前完成覆盖城乡的“大未央”总体规划。未央区土地利用规划图B产业规划科学规划工业发展空间，建设发展都市工业园，积极推进未央工业园和六村堡工业园的资源整合，引导石化、机电和制药三大支柱工业向该区域聚集发展，形成现代制造业聚集区。充分发挥西航集团、西安石化等大中型企业和西北有色、西安重研所等知名研究机构的辐射带动作用，加强与经济开发区的产业对接，着力发展配套中小企业，逐步形成以行业龙头企业为主导、产业链为纽带、中小企业为基础的配套协作网络。大力发展电子信息、新材料等高新技术产业，积极培育软件开发等新兴产业，重点扶持一批创新型科技企业，加快新型工业发展。发挥工业发展专项资金和科技三项费用的引导作用，深入实施大企业培育计划和中小企业成长计划，引导社会资源向规模企业集聚，实现裂变式发展。积极实施品牌、商标梯队培育计划，大力发展品牌经济，五年内力争创建中国名牌产品2个、驰名商标3个以上。易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第21页共102页C交通规划（二）宏观经济环境1、全市（1）GDP增长十五期间,西安国民经济持续、快速、健康、稳定发展；人均GDP值增长强劲，自02年来实现了持续两位数的增长。按常住人口计算，全市人均生产总值21017元，增长130。居民消费价格总水平比上年上涨47，商品零售价格上涨37，工业品出厂价格上涨19，原材料、燃料、动力购进价格上涨62，固定资产投资价格上涨35，房屋销售价格上涨64。年度国民生产总值较上年增长比例2001年734亿元1312002年8235亿元1332003年9404亿元1352004年10959亿元1352005年12701亿元1582006年14502亿元1422007年173710亿元146易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第22页共102页西安市20012007年GDP增长图05001000150020002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年1011121314151617生产总值亿元增长比例（2）人均可支配收入年度2001200220032004200520062007城市居民人均可支配收入670571847748854496281090512662城市居民人均消费性支出58166419680574287900898710098全市在岗职工年平均工资25012元，比上年增长222；城镇居民人均可支配收入12662元，增加1757元，增长161；农民人均纯收入4399元，增加590元，增长155。年末城乡居民储蓄存款余额199756亿元，比上年末增长27。城镇居民人均现住房总建筑面积2363，农村居民人均居住面积4292。（3）人口结构2007年西安市常驻人口达到83054万人，比2006年净增802万人，增长098。在全市13个区县当中，按常住人口总数排位，雁塔区、长安区、碑林区位居前三位，城三区总人口占全市总人口近30。预计2010年主城区人口规模为52459万人，建设用地规模为524平方公里；2020年主城区人口规模为600万人，建设用地规模600平方公里。2007年末西安市常住人口83054万人，其中男性人口42932万人，占517；女性人口40122万人，占483，性别比为107（以女性为100，男性对女性的比例）。全年出生人口781万人，出生率为10；死亡人口350万人，死亡率为548；全年净增人口802万人，自然增长率为452。城镇人口54899万人，占661，乡村人口28155万人，占339。年末全市户籍总人口76425万人，比上年增长15。易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第23页共102页区县2007年常住人口（万人）新城区6432碑林区8336莲湖区7436灞桥区5478未央区59雁塔区11163阎良区2528临潼区6729长安区10136蓝田县52周至县546户县5556高陵县27全市83054（4）产业结构2007年第一产业增加值8317亿元，增长67；第二产业增加值76251亿元，增长160；第三产业增加值89142亿元，增长142。第一、第二和第三产业增加值占生产总值的比重分别为48、439和513。全年完成全社会固定资产投资143533亿元，比上年增长371。其中，城镇投资134059亿元，增长379。全年房地产完成投资38733亿元，增长356；商品房销售面积83253万，增长340；商品房销售额28211亿元，增长369。各类房屋竣工面积167216万，竣工率290。共有920个城镇建设项目建成投产，项目建成投产率505。年度20012002年20032004200520062007GDP73486826689466611023912701414736817371第一产业4587477750726021660170778317第二产业3129353584073847692539616388876251第三产业37609425334885656526664527640389142（5）投资增长年度2001200220032004200520062007固定资产投资287733815479640483511066621210房地产投资额6747937124722792252328576375易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第24页共102页2、区域（未央区）（1）GDP增长2007年，全区生产总值预计达到158亿元，比2002年增长1234，年均可比增长154；全社会固定资产投资预计达到160亿元，比2002年增长5035，年均增长433，五年预计完成投资513亿元，是建区以来投资最多、增速最快的时期；地方财政收入大幅增加，增速创历史新高，可用财力预计达到6亿元。年度20032004200520062007GDP340240024662140158增长比例184164153200154（2）产业结构一、二、三次产业增加值比重由2002年的29592379发展为1264834，经济发展的稳定性、协调性明显增强。2007年，社会消费品零售总额预计达到76亿元，比2002年增长1129。市民“放心早餐工程”顺利实施，未央路餐饮娱乐群、大明宫建材家居市场群、北二环汽车销售市场群等商贸设施和物流基地发展壮大，对区域三产发展的拉动作用明显增强。非公有制经济健康发展，2007年，全区个体私营企业达到8453户，非公有制经济增加值占全区经济总量的比重达到60以上。（三）政策环境1、政策简析2007年是国家宏观政策调控的又一个集中的年度，不仅有基于宏观经济层面的众多政策，也有更多具有针对性的行业政策紧锣密鼓的出台，使得房地产市场发展拐点的有关争论成为下半年的热点话题。其中的重点有三个方面，一是国家加强保障类住房的投入，作为商品房市场的有益补充，解决中低收入群体的住房问题，也使得房地产市场结构更加合理；二是本年度不断出台相关的土地政策，打击囤地行为，促进项目开发速度，缓解刚性需求的压力；三是对需求进行结构性调节，收缩货币流动性以促使金融机构减少房贷总额度，打击投资（机）性购房需求，合理分流部分刚性需求导入二手房交易市场。这三方面的政策紧紧围绕供求关系，双管齐下，既扩大市场供应，也抑制部分需求，其直接的目标是缓解房价过快上涨，以免过度透支未来的上涨空间，维护中国房地产市场健康持续的良性发展。金融政策的连续出台是2007年宏观政策的重点，6次加息，10次提高准备金率，其力度和易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第25页共102页频次都创下了历史纪录，在很大程度上收缩了货币流动性，导致银根紧缩，使得房贷规模总体受限；此外，连续加息也使得房贷成本加大，但这些在2008年才会计入利息中，因此其效应会在2008年上半年逐渐显现出来。国家针对保障类住房的相关政策成为2007下半年最大的亮点，国家强化保障职能，加大资金投入和资源配置，以解决中低收入人群的住房问题。但由于这个过程更为缓慢，也涉及到方方面面的利益，因此在短期内很难有大的改观，预计在2008年下半年保障类住房对房地产行业的影响才会发挥作用，将会对刚性需求产生较大的分流作用。2007年物权法的颁布实施以及由此将会开征的物业税成为本年度最重大的事件，对房地产行业的影响深远，特别是物业税很有可能在2008年前后开征，这将会对房价产生颠覆性的影响，遏制目前房价的过快上涨。不过物业税的征收也关系到多方的利益，税基和税率的制定也比较复杂，因此在2007年还只是在部分省市进行空转，对房地产市场的影响非常小。对房地产行业来讲，最受关注的是房价的过快上涨，不仅超出了中等收入群体的承受能力，也在一定程度上限制了整体消费能力，不利于国家扩大内需长远目标的实现。因此，2007年针对房地产行业政策的重点，在于通过扩大土地供应，促使开发商加快土地开发速度；通过金融政策抑制刚性需求，打击投资（投机）型需求；加大对保障类住房的资金及资源型投入，以解决中低收入群体的住房需求。这些兼顾市场供求调节和政府投入的众多政策密集出台，配合着执行力度的加强，对目前的楼市也起到了一定的作用，特别是一线城市，更是反应强烈，近期也出现了连续的量价双跌的现象，有关楼市拐点的争论更是加剧了这种市场预期。但从长期的眼光来看，这些政策的真正效用还并未完全展开，而房地产市场的自我调节对政策也有一定的抗性，2008年乃至今后中国房地产市场的发展将取决于两只手之间的力量博弈于相互作用，我们拭目以待。2、政策重心变化20052006年，政策调控的重心一直停留在供应层面，2007年以来，政策出现策略性转变，逐渐向抑制改善型需求、打击投机性需求和分流刚性需求倾斜。政策从紧成为趋势；国家针对房地产市场的调控策略逐渐成熟化，从硬性干预到两只手的协调配合，并强化国家对保障类住房的公共职能，使得房地产市场更加协调、健康的发展；政策体系已经逐步完善，也初步形成了多层次、立体化的架构，不仅涉及到了行业的方易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第26页共102页方面面，也包括了从中央到地方的高低搭配格局，针对性和可操作性更强；以实现住有所居为政策调控的目标；逐步强化政府公共职能的作用，作为商品房市场的补充。3、政策效应及走势预测政策具有一定的滞后效应，由于中国经济发展的区域化差别很大，地方利益主体也对政策存在很大的抗性，因此，在国家宏观调控政策的执行上，也存在一定的难点，其长期的效应也有待观察。宏观政策的综合作用对房地产市场发展比较成熟的一线城市影响较大，而对西安这样的二线乃至三线城市来讲，房地产市场正处于快速发展阶段，房价上涨的空间较大，这也吸引了更多的全国性开发商进军西安，加上投资（投机）型客户的更多进入，西安的房地产市场将保持快速发展的持续动力。“坚持保障生存性需要、支持自住性需要、引导改善性需求、抑制投资性需求、遏制投机性需求”将成为2008年房地产调控的基本原则，在这一主旨之下，住房保障体系的建设工作仍将成为2008年的首要重点。一方面继续深化落实政策的执行力度，另一方面极力营造购房者对未来房价不再盲目追涨的心里预期和暗示。加息和提高准备金率成为央行的常规手段。由于目前的实际利率为负，机构和个人的投资倾向仍比较强烈，预计2008年也将在很长时间保持这样的现状，因此央行在2008年仍将继续加息；此外宏观经济依然过热，加上人民币升值的长期趋势带来更多的国际投资（投机）热钱，使得货币流动性问题更为突出，2008年也将会继续提高金融机构的存款准备金率。物业税开证的前期准备和相关政策及法律的出台也是2008年政策的重要部分，预计在2008年底将会逐渐明晰化，这将会对房地产市场带来颠覆性的影响，值得期待。继续加大保障类住房的政策将是2008年政策调控的重点，预计将有更多的执行性的政策出台。易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第27页共102页二、土地市场2003年开始，西安市土地交易取用招拍挂形式进行。国家对土地加大管理力度，提高土地出让价格的透明度和监控力度，土地市场的规范化、良性化发展，吸引了大量全国性大型房地产开发公司的进驻。近年西安土地交易市场格价不断走高。（一）全市土地市场1、出让面积2007年度全年西安市土地挂牌总面积为3540719，总宗数为117宗；成交总面积为2925782806，成交总金额为804019万元，总宗数为86宗。其中，住宅挂牌宗数为49宗，商业挂牌宗数为21宗，工业挂牌宗数为14宗，教育教研挂牌让宗数为5宗。2007年全年度西安房地产土地市场总体出让情况2007年总面积（）成交总金额（万元）总宗数挂牌3540719（5316亩）117成交2925783（4393亩）804019862007年西安市全年度土地出让主要为小型地块为主，少有百亩以上的地块出让。一方面，说明西安内区大幅面积的土地资源相对稀缺，另一方面，西安政府对土地的控制比较谨慎。在各区域土地的出让面积及出让宗数来看，供应量以曲江区域为首。2007年西安市土地出让列表020000040000060000080000010000001200000高新经开曲江浐灞西土挂01020304050土地面积土地宗数2、出让结构2007年西安土地出让中，住宅仍是最主要的土地用应，占到土地挂牌总数的一半，工业工地和住宅、综合用地位居二、三位，相比较之下，其他性质的用地数量相对较少，特别是商业和办公的土地供应一直处于较低的水平，主要是因为近年来西安房地产市场中商业和办公所占易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第28页共102页的比例很小，市场需求不足，其成交也在西安商品房成交中的比例非常小，在此带动下，土地供应也越来越小。土地性质面积亩比例办公4649087工业69491307教育科研11059208商业564461062文化娱乐821015住、商5085096住宅2690275061住宅、综合619581166综合53067998总量53161002007年西安挂牌土地结构办公1工业13教育科研2住宅50住宅、综合12住、商1文化娱乐02商业11综合10（二）区域土地市场（未央区）1、土地出让面积截止到2006年，未央区的土地供应基本以经济技术开发区范围内，并且主要集中在二环与三环之间的区域，特别是随着市政府北迁工程的启动，张家堡周边的土地供应也集中出让并成交，大明宫国家遗址区改造的正式确定也加快了土地市场的交易频率，在众多利好因素的不断推动下，未央区的土地价格也逐渐走高。2007年未央区的土地出让并不太多，全年只有17宗土地挂牌出让，总面积为1247亩，规划建筑总面积2594662。总体来看，除了1宗土地的面积达到500亩以上以及2宗地块的面积达到150亩外，其余出让土地的面积都比较小，均没有超过50亩。从区域上看，这些出让土地基本都处于张家堡附近。易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第29页共102页2007年未央区土地出让列表宗地编号位置面积（亩）容积率建筑面积（）用途年限WY109722朱宏路南段东侧，陕西省统建管理办公室以北，虎钳厂住宅以西，规划路以南45024451336261住宅70WY79910六村堡工业园丰产路71号25214075126133工业50WY59925西咸路北侧163111661806009住宅70WY7997丰产路以南60540145653225商业40WY682阳光大道以西63526156355776住宅70WY322131未央区未央路中段肖家村8505993396869住、商70/40WY446未央区新房村658/867油气合建站40WY123171凤城八路南侧，文景路东侧331204265743738综合50WY123172凤城八路南侧，文景路以东960825261666262综合50WY123173凤城七路北侧，文景路东侧154325262676302住宅70WY12861朱宏路以东，明光路以西，凤城七路南侧6715670335工业50/凤城十一路北侧，文景路东侧，北三环南侧，文景路东侧规划路西侧533215381351487住宅、综合70/50/凤城八路南侧，未央路以西24849457458427综合50/凤城七路北侧，未央路西侧43598481395834综合50/未央路东侧，凤城五路南侧4309555158094综合50/未央路东侧，凤城七路北侧4097251366416综合50WY12934明光路西侧，凤城五路北侧19963151997295工业50合计/124724/2594662/2、土地出让结构从出让土地的宗数来看，综合类土地的出让是最多的，而从出让面积来看，由于其中1宗地块的面积占到2007年度未央区土地出让总面积的绝对多数比例，住宅、综合类土地是最多的。此外住宅用地占到出让总面积的31，排在第二位，仍是土地供应的主要用途。此外，作为经济技术开发区，工业用地也占有一定的比例，占到出让总面积的16，其余性质的土地所占的比例较小。易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第30页共102页综合16工业9住宅、综合42住宅31商业05油气合建站1住、商13、出让价格2007年未央区有7宗挂牌土地成交，其中有2宗为工业用地，其余宗土地为住宅和综合用地。其中前6宗土地的成交总面积为796亩，平均成交价格达到186万元/亩，主要是北京首创置业和恒基地产竞得的地块的价位都比较高，拉升了整体的成交均价。其中，位于凤城十一路的大宗地块毗邻北三环，被北京首创置业以总价10亿元的价位竞得，成为2007年西安地王，引起了市场极大关注。2007年未央区土地成交列表宗地编号位置面积（亩）容积率用途竞得人成交价（万元）WY109722朱宏路南段东侧，陕西省统建管理办公室以北，虎钳厂住宅以西，规划路南4502445住宅陕西建邦房地产开发有限公司163WY79910六村堡工业园丰产路71号25214075工业陕西博发工业窑炉有限公司650WY59925西咸路北侧16311166住宅恒基中国地产有限公司43488WY7997丰产路以南6054014商业陕西华银电力实业发展有限公司214WY682阳光大道以西6352615住宅陕西乾恒实业有限公司3012/凤城十一路北侧，文景路东侧，北三环南侧，文景路东侧规划路西侧53321538住宅、综合北京首创置业股份有限公司100200WY12934明光路西侧，凤城五路北2015工业西安明泰半导体测试有限公司/易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第31页共102页4、土地开发速度（1）全市土地出让重点区域的转变高新区和城南区一直是西安房地产市场发展比较成熟的区域，随着市场进入快速发展的阶段，高新区和城南区的商品房市场成交持续火爆，也成为西安购房者置业的首选区域，因此这2个区域的土地供应及成交一直占有非常大的比例，土地市场交易活跃，也带来了地价的飞速上涨，2007年更是突破了500万元/亩的价位。然而随着土地储备量的不断减少，高新区和城南区土地市场表现出开发后劲不足，从2007年开始，高新新区的土地出让在全市中所占的比例越来越大，而曲江新区的土地供应逐渐向三环逼近；另一方面，在西安高速城市化进程中，城市骨架不断拉大，新的热点区域也在不断涌现，浐灞生态区、经开区、西咸大道以及即将开始的大明宫区域，逐渐成为西安房地产市场新的发展推力，这些区域也有着庞大的土地资源，其土地出让的数量也会越来越多。西安土地市场供应重点区域发展西咸区大明宫浐灞生态区高新新区曲江新区自住需求45经开区（2）西安市场房地产开发周期及特征西安房地产市场正处于初级发展阶段，在2006年之前，以本土地产企业为主的房地产开发速度明显落后于一线城市市场，主要是由于在开发战略、资金实力等方面经验不足，限制了土地开发及项目开发的速度。随着2007年以来众多的外埠地产企业相继布局西安市场，其中不乏很多实力雄厚的上市企业，给西安市场带来了先进的经营开发理念和成熟的项目运作经验，并凭借庞大的资金支持，易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第32页共102页一方面推动了很多超级大盘的诞生，另一方面大大加快了土地及项目开发入市的速度，特别是一些典型项目更是创造了西安房地产市场上的奇迹。这也对西安本土的地产企业产生了强大的压力，促使其逐渐加快项目开发，因此西安房地产市场开发整体在提速，在一定程度上也促使了市场成交的火爆。2006年之前小型项目23年，中型项目34年，大型项目58年，超级项目610年20062007年小型项目12年，中型项目24年，大型项目45年，超级项目510年2008年以后小型项目1年，中型项目23年，大型项目35年，超级项目58年项目开发周期小型项目12年，中型项目24年，大型项目45年，超级项目510年。项目开发周期小型项目23年，中型项目34年，大型项目58年，超级项目610年。项目开发周期小型项目1年，中型项目23年，大型项目35年，超级项目58年。（预计）20062007年2008年后2006年前（三）板块土地市场辛家庙板块土地市场存在一定的特殊性，尽管其地理位置相对较为优越，但由于历史的原因，却属于城中村的集中区域，因此通过招牌挂进行土地交易的地块数量很少，更多的土地是以协议出让的形式进行。1、土地出让面积2007年至今，辛家庙板块的主要土地交易有3宗，即中铁置业、恒大集团和华远集团在矿山路沿线的土地收购，主要是通过协议出让或并购公司的方式进行，目前这三个地块的项目运作已经进入前期开发阶段，其中中铁和恒大的项目预计在2008年下半年入市。2、土地出让结构这三宗地块均为住宅项目用地，其中包括部分的综合用地。易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第33页共102页（四）土地市场结论房地产市场的火爆、房价的快速上涨，加上众多外埠地产企业在西安攻城略地，西安的土地市场成交频繁，地价也随之水涨船高。随着三环内土地资源日趋紧张，而且以小面积土地为主，在政府的引导和支持下，土地供应的重心逐渐向城市郊区偏移，也与城市骨架拉大的趋势相一致。在新格局逐渐形成的过程中，土地市场也随之做出相应调整。高新新区、浐灞生态区、城北区及曲江新区成为土地供应的主要区域（板块），既拥有丰富的土地资源储备，也有政府各方面的政策大力支持，更是西安目前房地产市场发展的热点区域，预计2008年这种态势将得到进一步显现。随着更多的外埠企业纷纷进驻西安市场，不断在西安增加土地储备，既推动了西安地价的快速上涨，同时也加剧了土地市场的竞争。附表出让地块宗地编号位置面积（亩）容积率建筑面积建筑密度绿化率用途年限BL21721南广济街2131852696920综合50BL2791南广济街1666475868综合50BL27161南广济街1728477310综合50QJ319西影路6588313647143231023住宅70BQ59926灞桥区十里铺68013251473518136050住宅70BQ59927灞桥区十里铺62224451845816186040住宅70YT7136唐延路东508544149234627503821住、商70/40BL47383东大街菊花园253500254523综合50BL1970743办公50WY109722朱宏路南段4502445133626130604350住宅70/纬二街21323369综合50YT31420雁塔区永松路20884316002522235住宅70BL81112雁塔路中段821290249406185925文化娱乐50YT2123二环南路西段114664216住宅70YT7132唐延路170383539756516354257住宅70YT7133唐延路689013516076918663050住宅70YT7134唐延路544622694400812074363商业40YT7135唐延路67632415621619826739科研教育50易居（中国）房地产研究院西安分院地址西安市南关正街88号长安国际B座907室邮编710068电话02987651418第34页共102页综合YT22162丈八东路863653305291226103950住宅、综合70YT22163丈八东路住宅YT22164丈八东路住宅BQ59921、浐河开发区26194、22539310653530工业50BQ59922浐河开发区635992