桂林七星大酒店及松园度假村项目可行性研究报告

1桂林“七星大酒店及松园度假村”项目可行性研究报告目录第一章总论211项目简介212项目的开发模式213项目总投资及项目建设总周期314可行性研究的基本结论3第二章本项目环境分析321桂林市概况及地质条件322桂林市交通状况分析423桂林市宏观经济分析424桂林市城市规划分析425桂林市人口状况分析426桂林市房地产市场分析527房地产业宏观政策分析528本项目周边区域个案分析529本项目地块状况分析5210环境分析小结5第三章桂林市旅游产业发展分析631桂林市旅游业现状632桂林市旅游业客源分析633桂林市旅游业发展趋势研究634桂林市旅游业分析小结6第四章本项目的综合定位641本项目的SWOT分析642本项目的市场定位643本项目的形象定位644本项目的目标客户定位645本项目的价格定位6第五章本项目的规划设计651本项目的规划设计指导思想652本项目可行性方案策划及优化比选753本项目的优化方案规划设计及建设内容27第六章本项目的建设进度及项目组织2761本项目的建设进度2762本项目的组织28第七章本项目投资、筹资及销售计划2871本项目投资费用估算2872本项目的投资及筹资计划30273本项目的销售计划31第八章本项目的财务评价3181本项目的盈亏平衡分析3182本项目的敏感性分析3183本项目的潜在风险识别及规避措施31第九章结论和建议3291结论3292有关说明及建议32第六章投资预算及销售计划3261投资预算3262资金使用计划及筹措3563项目销售计划36第七章项目财务效益分析3771财务分析3772项目不确定性分析4173项目综合效益分析43第八章结论及建议4481结论4482有关说明与建议443第一章总论11项目简介项目名称桂林市七星大酒店及松园度假村改造开发项目项目地点桂林市七星区穿山东路西、漓江路南。开发单位广西财富天地投资有限公司监理单位正在招标中设计单位正在招标中施工单位正在招标中销售代理南京XX房产经纪工作室有限公司12项目的开发模式本项目由广西财富天地投资有限公司独资开发。整个项目由新建商业物业、高档住宅、酒店式公寓和改造现有的七星大酒店组成。新建的商业物业、高档住宅和酒店式公寓全部出售。改造后的七星大酒店计划聘请国内或国际上的知名酒店经营公司管理经营，提升七星大酒店的整体水平和档次。同时，考虑到桂林城市的特殊性，部分酒店式公寓将提前考虑整体经营，并理顺各利益相关方的关系，以吸引更多的外地投资购房者。13项目总投资及项目建设总周期本项目预计总投资为52亿元。资金来源由四部分组成，一是开发商自有资金，二是公司股东借款，三是银行贷款，四是销售收入再投入。本项目启动时间为2004年3月，预计完成时间为2006年12月。预计项目建设总周期为34个月。14可行性研究的基本结论4第二章本项目环境分析21桂林市概况及地质条件211桂林市概况桂林市位于广西壮族自治区东北部，地跨东经10936至11129，北纬2415至126123，扼处“湘桂走廊”的南端，是世界著名的风景游览城市和中国历史文化名城，是广西东北部地区的政治、经济、文化、科技中心，旅游业是其国民经济的主导产业。桂林市自然环境优美，是中国旅游观光的最佳景区之一。全市辖五个城区12个县，即秀峰、叠彩、高新七星、象山、雁山区和临桂、灵川、兴安、全州、灌阳、资源、永福、阳朔、荔浦、平乐县和龙胜各族自治县、恭城瑶族自治县。全市总人口487万人。总面积278万平方公里，其中市区面积565平方公里，人口66万人。212桂林市地质条件大约在3亿多年前，广西的大部分地区，包括桂林，还处在一片汪洋大海之中。后来地球发生了一次剧烈的地壳运动，桂林和广西其他许多地方一度露出水面，成为陆地。不久陆地又慢慢下沉，海水从钦州、廉州一带进入广西，淹没了许多地方，桂林又重新陷入了海底。经过了漫长的历史年代，在桂林一带，也就逐渐沉积了许多由海水带来的沉淀物，形成各种层状的沉积岩，其中以石灰岩较为突出。这种层状的石灰岩，是由含钙质成分的物质不断沉积胶结而成的。大约到一亿五六千万，地壳上升，今桂林阳朔一带开始露出水面。在以后漫长的岁月里，厚厚的石灰岩层经过长期的风化、剥蚀和雨水溶蚀，形成了以桂林为中心，环阳朔、灵川、平乐、兴安、全州、荔浦、恭城等县，约224万多平方公里的岩溶峰林地貌区。22桂林市交通状况分析23桂林市宏观经济分析24桂林市城市规划分析525桂林市人口状况分析251人口规模1999年桂林市域总人口479万人，市域非农业人口100万人，城市化水平21。主城区户籍总人口555万人，主城非农业人口4607万人，城市化水平83。主城一年以上暂住人口535万人，主城实际居住人口6085万人。桂林市规划人口规模表单位万人项目名称1999年2005年2010年2020年市域总人口47919505545570市域非农人口10048152206314市域城市化率21303855主城总人口55561563567主城非农人口46075559635主城城市化率83899395主城暂住人口53555658从上面的表中反映，桂林市主城区人口增长缓慢，为了保护桂林的山水风景，政府始终计划控制着城市人口的膨胀，这跟桂林市的特殊地位关系紧密。252人口的就业情况及工资水平26桂林市房地产市场分析27房地产业宏观政策分析桂林市房地产行业自1999年以后的高速发展，除了1998年底开始进行大规模的旧城改造引发的房屋拆迁增加，吸引了大量房地产投资外，另一个主要原因就是国家鼓励房地产业发展的一系列政策。从区域看，推动桂林市房地产业发展的政策措施主要有根据国务院关于深化城镇住房制度改革的决定，桂林市停止了住房实物福利分配，逐步实施住房分配货币化；建立了住房公积金制度。在进一步深化住房制度改革的同时，为鼓励住房消费，推出暂停征收固定资产投资方向的调节税、土地增值税，降低普通住宅契税以及免征空置房契税、营业税等政策。桂林市从1999年元月起停止单位自筹建房，单位职工住房主要通过全额集资建房的方6式解决，这一政策也在一定程度上刺激了个人住房消费。桂林市于2002年11月发布了桂林市土地储备和招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行规定。这一规定，提高了市场进入门槛，提高了土地供应的透明度。2003年3月桂林市出台桂林市个人住房公积金委贷款试行办法，办法放宽了贷款尺度和贷款额度标准。28本项目周边区域分析桂林国家高新区和桂林市七星区是1997年6月合并的新区，位于桂林市区漓江东畔，总面积83平方公里，总人口23万，区域内风景秀丽，位置优越，依山傍水，交通便捷，资讯发达，设施完善。桂林国际会展中心、桂林体育馆都是辖区的标志性建筑。大致分为几个板块CBD以国际会展中心为核心，依托原有的七星路和漓江路的商业气氛，形成桂林新的经济、商业中心，现已有甲天下休闲购物广场，桂林国贸展览中心和喜洋洋购物广场等。科教区区内科研实力雄厚，智力资源丰富。拥有14所大中专院校，8所部省属科研院所，8处国家级和部级产品检测中心，9个国际贸易展览、科研交流、科技培训中心。邮电资讯、供水供电、银行海关、商检、宾馆、高级公寓、娱乐中心、医学学校一应俱全。高新区高新技术产业政策区域面积为1207平方公里。2002年，全区实现技工贸总收入840亿元，完成工业总产值86亿元，实现财政总收入33亿元，各项主要经济指标基本实现了每三年翻两番的快速发展速度。规模工业经济占全市总量的2668，对全市工业经济增长的贡献年达453。目前全区拥有各类企业900多家，其中“三资”企业280多家，产值超5亿元的企业1家，超亿元的企业11家，超5000万元企业20家。经认定的高新技术企业166家；累计实施高新技术项目682项，其中国家火炬计划项目等国家级项目44项，自治区火炬计划项目等自治区级项目118项。开发具有自主知识产权的产品342个，45处于国际国内领先水平。桂林国际会展中心桂林国际会展中心位于漓江路22号是一座现代化的展览中心。建筑面积为51万平方7米，分为六个展厅，共2000个国际标准展位，各展厅内无立柱，形成跨度50米至78米，净高分别为9米、12米、15米及28米的大空间，地板承重3吨/平方米，水电空调设备齐全，出入口16个，货运出入口高6米，宽5米，货运车可直达展位。另外，还设有25000平方米的室外展场，可以适应各种不同办展需要，为展览中心配套的还有9000平方米的商务楼，设有展团办公室、会议室、洽谈室、商务室、新闻、信息发布室，以及相应的银行、邮电、通讯、仓储、货运、报关、旅游、餐饮、娱乐等系列服务设施及服务项目。室外的甲天下广场，总面积达10万平方米，除可举行大型庆典活动外，还设有可同时停放1000辆汽车的大型停车场。据现有资料统计，无论在场馆规模、还是设施设备的档次上，桂林国际会展中心都可进入全国会展场馆前10名。29本项目地块状况分析210环境分析小结第三章桂林市旅游产业发展分析31桂林市旅游业现状32桂林市旅游业客源分析33桂林市旅游业发展趋势研究34桂林市旅游业分析小结第四章本项目的综合定位41本项目的SWOT分析411优势1、区位优势8本项目处于漓江路与穿山路的交汇处，处于中心地段的十字路口，具有良好的地段优势，毗邻桂林国际会展中心和桂林国际体育中心，与甲天下大型休闲购物中心遥相对应，有尽600米的临街路段，周边配套成熟，有相当的开发潜力。2、交通优势本项目紧靠三里店广场，三里店广场作为连接漓江路、七星路和普陀路的枢纽，交通量巨大。同时，普陀路和七星路是桂林市环城快速交通干道的主要组成部分，漓江路又是城区主干道的主要组成部分，因此本项目所处的位置既可以快速通往桂林市城市外围，又可以方便的到达主城区的任何位置，交通优势十分突出。3、世界级旅游名城优势桂林作为世界著名的旅游城市，具有良好的自然环境，每年都能吸引成千上万的国内游客来此观光旅游。桂林的城市环境很有吸引力，其非常适合居住，是个很适合生活或休闲的地方，在国内外享有很高的声誉和知名度。4、地块环境优势本项目所处地块，自然生态环境保护良好，各种乔木生长繁荣茂盛，且地形从高到低，层次分明，对规划片区的建筑的产生良好视觉效果。项目内有近十几亩的湖泊，对本项目的区内景观规划和配套设施的建立有利，降低开发成本，而且地块面积相对较大，容易精心规划，制造出高水平的物业。412劣势1、开发模式复杂本项目所处地块原为七星大酒店和松园渡假村，本项目的开发利用涉及了很大一部分酒店渡假村的改造。酒店旅游业本身是一种专业性强、资金密集度高、利润高、风险高的产业，必须拥有专业的经营管理水平，整合外部众多的社会资源，才能实现期望利润水平。因此，本项目开发模式复杂，为项目的具体运作造成一定的困难。2、拆迁安置难本项目涉及两个酒店的职工宿舍区的拆迁，需要对他们进行安置，由于原有职工的收入有限，对于能否承受住为之安置房的房价不能确定。再加上新的城市拆迁安置补偿办法的实施，一定程度上提高了拆迁安置成本。3、周边小区对本项目外部景观的影响由于周边项目七星花园建筑层数过高，已经影响到松山的视野，使小区的外部景观受到一定的影响，对开发松山的别墅用地造成了难度。94、桂林市商铺租售情况疲软通过对桂林市有关商铺租售情况的了解，由于桂林本地居民消费能力相对有限，造成了桂林市房地产市场上商铺的租售情况疲软，除了处于正阳街和中山路核心地段的商铺情况稍微理想一点外，其他区域商铺情况不甚理想，几乎没有一家二楼商铺经营成功的。好多在售商铺价格和铺位分割迟迟不能出来，退铺现象普遍存在，整个市场呈现供大于求的局面。413机会点1、户籍政策的放松桂林作为世界著名的旅游城市，具有良好的自然环境，每年都能吸引成千上万的国内游客来此观光旅游。桂林的城市环境很有吸引力，其非常适合居住，是个很适合生活或休闲度假的地方，而桂林政府有政策规定，外地人在桂林每购买25平方米的商品房就奖励一个入户指标，外来人口特别是周边县市的人口将是桂林房地产的重要买家。2、房地产市场处于上升阶段桂林房地产市场正处于上升阶段，桂林城市化进程的加快与房地产市场发展的不断深入，人民生活水平的不断提高，桂林居民购房观念的不断转变为项目提供机会。3、城市规划根据桂林市“十五”规划，市政府将重点向新城市新方向，严格控制旧城区商品房的开发。桂林作为世界级的旅游城市，其市区内可供开发的土地资源相当有限，且对政府城市建筑容积率有严格的控制。在市中心开发像本项目一样规模的楼盘几乎没有。所以本项目的拥有在市区内大面积土地开发的机会优势。4、周边项目给本项目带来的机会本项目临国际会展中心和体育中心，政府在很大程度上会打旅游会展牌，扩大桂林市在国内和国际上的知名度，吸引国内外有关企业的投资，推动桂林全市经济的发展，因此对扩大本项目知名度有利，为本项目建造具有一定办公职能的酒店式公寓提供了机会点。5、旅游名城效应随着人民生活水平的不断提高，尤其是我国沿海经济发达地区经济高速发展，出现了一批先富起来的人们，他们在繁忙的工作之余，正努力寻找休闲放松的地方，交通的发达，距离已经不再是鸿沟，无疑桂林的山水和桂林不算太高的房价对他们置业有一定的吸引力，有点投资和休闲两不误的感觉。从目前桂林房地产市场来看，外地置业者偏好小户型，为本项目修建酒店式公寓提供了机会点。106、住宅区体量小，区内配套差由于各种综合原因，桂林市区内的住宅区体量都相对较小，建筑密度大，区内配套和景观都相对较差。总的来说，桂林市房地产企业提供给桂林市民大多数是个狭义的居住空间。随着人民生活水平的提高，人们不仅需要的是一个居住空间，而且是居住的环境和更多的附加值，比如小区景观、小区物业、小区的人文环境等等。这就要求房地产开发企业细分市场，同时也为本项目提供了机会点。414威胁1、旅游业相对脆弱旅游业相对脆弱，疾病、战争、经济的动荡、政局不稳等因素都能影响旅游业的业绩，2003年的SARS对桂林市的旅游业可谓是一次不小的冲击。2、相对远离桂林的水本项目所处的位置相对远离漓江，缺乏了桂林山水中最重要的要素之一的漓江的水。3、本区域竞争楼盘多本区域内其它一些可比性项目对本项目的威胁，如七星花园、恒祥花园等，分流一部分的购房者。4、建材价格的上涨随着我国能源相对紧缺，尤其是电力能源的紧缺，拉动了建材价格的上涨，这给本项目的成本控制带来了一定的威胁。42本项目核心竞争力的提炼我们认为桂林作为一个山水城市，越来越多的外地人愿意到这里投资居住，是因为桂林是世界上最适合人类居住的地方之一。山、水组成了桂林不可或缺的城市核心竞争力。自然而然山水也就成为了桂林住宅项目的核心竞争力之一。该项目具有了良好的地理位置，但在自然环境上并不在漓江边的热点区域，所以我们认为能够尽量保持原有的自然风貌，特别是对山地、植被以及湖面的保护非常重要，将来这些自然景观无疑是小区内重要的景观要素。届时，这些区内自然环境与现代极简约的光体住宅、城市园林、大型广场、水上会所以及未来完善的商业配套将构成该项目的核心竞争力。本项目的体量相对较大，在项目功能设置可以相对完善，充分利用国展中心，和政府一起携手打造桂林的品牌，同时依托桂林在国内及国际上的品牌优势，把本项目推向世界。具有良好城市品牌和社会资源作为依托恰恰是本项目的另一核心竞争力。11对于一个企业来说，他所操作的项目的核心竞争力就是创新力和生产力，是不是能够采纳新颖的设计方案、大胆的想象，不断提高开发能力和产品品质等问题是解决项目的关键，是项目本身能够超越当地市场，使企业成为行业领军者的必要条件之一；是代理公司为开发商提供高效方案和实现高价的中心原则。43本项目的市场定位广西地区“最强专业特色，最高商业价值，最齐全服务功能”的融专业性、导向性、娱乐性、标志性、文化性为一体的复合型高端地产项目，是国际间交流的平台，中国与外国交流的平台，桂林与外界交流的平台；中国内地形象的窗口，广西形象的窗口，桂林形象的窗口。本项目主要由酒店、高尚住宅和体验式商业三大部分组成，具有旅游酒店、会议酒店、住宅、休闲娱乐空间等功能。1、酒店部分保留现七星酒店的主体，对其立面以及内部进行改建，对其大堂部分进行重建，并在现酒店外广场位置拟增建一幢现代化的酒店。重建后的酒店大堂与新的酒店大堂将联为一体。建议增建酒店的客房规模，但不宜太大。整体将达到四星级以上的标准，以满足旅游和会议消费者的消费需求。在提高酒店硬件设施的同时，引进国内外知名酒店管理公司，提高管理水平和软环境。使整个酒店软硬件设施有一个整体的提升。2、商业部分商业的分布主要以沿穿山路和漓江路为主。商业类型以为城市和项目内的酒店做配套的高档旅游休闲服务为主，如风情餐饮和酒吧等娱乐。该项目处于桂林新兴的形象区域“会展中心板块”，周边未来的商业项目主要以大型的一站式购物为主。而该项目将集中针对高档旅游人群、休闲渡假以及商务会议人士，为他们集中提供良好的聚会及休闲的场所。商业部分未来将有相当一部分以产权形式出售，因此要考虑单体的造型、面积以及与住宅项目的协调。3、住宅部分除酒店与商业部分外的所有用地均为住宅用地。该住宅将分为两部分酒店式公寓与高档服务公寓。酒店式公寓以小面积为主，主要考虑景观因素。而高档服务公寓则必须考虑朝向、坐落与景观等综合问题。该项目的住宅部分主要考虑在全国市场以及境外消化。目前基地内现有景观资源为松山以及人工湖面，分布不十分均匀，主要在项目的北部、中部和西部，因此，为了考虑项目的均好性，现有景观资源不丰富的地块需要人工造景，而山地和水域也需要重新塑造。该项目周边现有项目多为小高层电梯公寓和多12层的住宅项目，容积率在18左右，均价在2600元/平方，电梯房略高于多层房。同类地段的酒店式公寓与普通公寓的市场差价在15002000元/平方。在该项目定位为豪华居住区，届时将引进酒店的部分服务系统和国际知名物业管理，考虑酒店式公寓与酒店间设置专门的通路，销售价格拟高于桂林市同类地段房屋售价3080。需要控制的是两种产品的比例，酒店式公寓所占比例不宜过高，约30。44本项目的目标客户定位荒岛公司针对本项目所处的区域，通过对桂林市及全国各大城市高档住宅、酒店式公寓、商铺和酒店的客户群研究，结合本项目自身特征，得到如下对本项目目标客户群的定位分析。1、酒店客户定位中高档旅游渡假者中高档会议客户中高档商务人士2、商务部分客户定位中高档休闲娱乐业经营者提供商务配套经营者针对商务旅游群体购物习惯的购物场所经营者投资者3、住宅部分酒店式公寓部分港、澳、台置业者东南亚置业者沿海发达地区置业者（主要来自上海、江浙、广东等地）桂林市城市精英高收入阶层（导游、年轻的个体老板）外地来桂林经商者投资者高级住宅部分桂林市城市精英高收入阶层（导游、年轻的个体老板）13周边海关、银行、商检、高校的官员桂林市周边县市先富起来的人们外地的投资者（主要来自上海、江浙、广东等地）45本项目的价格定位结合本项目的建设成本第五章本项目的规划设计51本项目的规划设计指导思想52本项目可行性方案策划及优化比选53本项目的优化方案规划设计及建设内容第六章本项目的建设进度及项目组织61本项目的建设进度62本项目的组织14第七章本项目投资、筹资及销售计划71本项目投资费用估算本项目总建筑面积为170000平方米，占地面积为100000平方米。711土地成本本项目的土地成本主要是由土地使用权转让金、征地安置补偿费和契税三部分组成。其中土地使用权转让金为17000万元，征地安置补偿费为1000万元，契税为2000万元，三部分合计为20000万元。详见项目各类开发成本构成一览表。712前期开发费用本项目的前期开发费用主要是由三通一平费用，工程勘测费、工程设计费、工程监理费和质量安全监督费组成，合计为1471万元。详见项目各类开发成本构成一览表。713建安成本本项目的建安成本由商业空间、高级住宅和酒店式公寓三部分组成，其中酒店式公寓的建安成本中包括室内精装修；总的建安成本合计为21190万元。详见项目各类开发成本构成一览表。714公建配套设施费公建配套设施费合计为2220万元。详见项目各类开发成本构成一览表。715房地产各项税费房地产各项税费合计为2157万元。详见项目各类开发成本构成一览表。716开发期间费用开发期间费用由管理费用、销售费用和财务费用这三部分组成，总共合计为3975万元。详见项目各类开发成本构成一览表。717不可预见费用不可预见费用按建安成本的3取费，为636万元。详见项目各类开发成本构成一览表。项目各类开发成本构成一览表序号项目名称工程量单价（元/平米）金额（万元）备注1土地成本2000011土地使用权转让金10000017001700012征地安置补偿费100013契税200015718项目各类成本费用汇总本项目总投资51648万元。详见项目各类成本费用汇总表。项目各类成本费用汇总表序号项目名称总投资万元）单方成本（元）占总投资比例2前期开发费147121三通一平费用1000005050022工程勘测费424建安总价的2计提23工程设计费424建安总价的2计提24工程监理费38建安总价的018计提25质量安全监督费85建安总价的04计提3建安成本1700002119031商业空间200001070214032高级住宅900001070963033酒店式公寓60000157094204公建配套设施费6000037022205房地产各项税费2157建安总价的1018计提6开发期间费用397561管理费用424建安总价的2计提62销售费用2651按销售收入的3计提，另加50万元售楼处建造费63财务费用9007不可预见费636建安总价的3计提8合计51648161土地成本20000133338722前期开发费1471982853建安成本21190141341034公建配套设施费22201484305房地产各项税费21571444186开发期间费用397526577061管理费用4242808262销售费用265117751363财务费用900601747不可预见费636421238投资合计51648344310000注投资分摊的原则总原则所有的总投资均应分摊到可销售的面积中去。细则1、按计算投资的各项成本来分摊；2、各项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊；3、若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊；4、各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊；5、与功能无关的分项按各功能面积比例分摊。72本项目的投资及筹资计划本项目开发投资的资金来源有四个渠道一是企业自有资金，二是股东借款，三是银行借款，四是销售部分收入再投入。73本项目的销售计划第八章本项目的财务评价81本项目的盈亏平衡分析1782本项目的敏感性分析83本项目的潜在风险识别及规避措施1、风险类型及防范措施成本风险从现时的社会物价情况看，由于能源比较紧张，尤其是电力能源的缺乏，建材价格上涨比较快，但与由于决策和管理的失误导致的成本上升，还是相对较小，换句话说，就是会有较大的公司风险。因此在重要决策上要避免一个人说了算，避免主观错误和舞弊现象的出现。同时，可以与承包商签定有效的承包合同，让承包商承担部分风险。市场风险现在房地产市场竞争激烈，本项目的主要市场风险是销售价格和销售率不能达到预期目标。2、风险控制工期首先要用科学方法来编制工程进度计划，要充分考虑到南京地区正常的雨季和其他恶劣天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，充分发挥监理公司的作用。投资决策上层决策机构的决策水平对本项目的发展起着关键的作用，因此要深入进行市场调查，密切关注市场的动态，根据市场的变化及时作出相应的措施调整，降低决策风险，从而降低投资风险，减少不必要的损失。第九章结论和建议91结论92有关说明及建议第六章投资预算及销售计划61投资预算本项目总建筑面积为58060平方米，A地块建筑面积为21957平方米，B地块建筑面积为36103平方米。611开发成本预算181、土地成本为26416万元，其中地价为25400万元，契税为1016万元。2、前期工程费为26045万元详见本项目前期工程费结算表前期工程费结算表序号项目金额（万元）1勘探2752设计56003自来水管网及工程38004供电设施及工程75005规费82706其他600小计260453、建安工程费为219124万元。详见建安工程费预算表建安工程费预算表序号项目金额（万元）1工程桩70002围护桩148053土方开挖48004土建工程728005监理费7106电梯、自动扶梯（含安装）156607暖通空调及防排烟156008其他设备3025081消防设备及安装920082停车设备及安装180083智能及弱电系统810084水电安装1035085水泵房设备及安装8009外装饰1950010内装饰2430011市政及景观工程费450012临时水电施工费及差价12001913AB块中间连廊200014不可预见费6000小计2191244、开发期间费用为3012万元。详见开发期间费用预算表开发期间费用预算表序号项目金额（万元）1公司管理费35002销售费用（含广告费）160003财务费用10620小计301205、后期费用为10万元。612总成本费用及汇总本项目的总成本费用详见投资成本费用预算表序号项目金额（万元）1土地成本264162前期工程费260453建安工程费2191244开发期间费用30125后期费用10小计539549注投资分摊的原则总原则所有的总投资均应分摊到可销售的面积中去。细则1、按计算投资的各项成本来分摊；2、各项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊；3、若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊；4、各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊；205、与功能无关的分项按各功能面积比例分摊。62资金使用计划及筹措621资金筹措与投资计划本项目开发投资的资金来源有四个渠道一是企业自有资金，二是股东借款，三是银行借款，四是销售部分收入再投入。本项目高宏公司投入自有资金及股东借款合计23473万元，银行借款5000万元，剩余部分25482万元是销售收入再投入。21详见投资计划与资金筹措表63项目销售计划高宏公司聘请南京荒岛房产经纪有限公司作为销售代理公司。南京荒岛房产经纪有限公司作为国内知名的房地产代理公司，具有丰富的销售经验和优良的销售业绩。为了进一步了解市场的行情，2003年底，高宏公司特意为对项目的价格定位做了一次22市场反应测试。针对登记的内部客户推出了五间A块底商商铺的预认购活动，物业的基本情况为面积在95120平方米，按套内面积计算单价为48000元/平方米，折合成建筑面积单价约为42500元/平方米，比预估价格40000元/平方米高开了约63，每间商铺总价在400540万元左右。我们还制定了非常高的预订门槛，每人限订一套，预订时付足总房款的20作为保证金。这次活动的结果令人兴奋，五套这么高总价的商铺在未做任何宣传的情况下，短短一周全部被预认购，并且没有一户出现价格上的折扣优惠现象，保证金都按时付足。通过这次价格定位测试，完全可见，目前的项目价格定位不仅是市场能接受的定位，而且还有一定的上涨空间。预认购者中既有投资客也有自营客，他们的踊跃认购也表明，市场对“未来城”信心是很强的。销售收入详见销售收入计划表第七章项目财务效益分析71财务分析711税金计算23本项目的税金计算详见销售收入和销售税金及附加表712损益表与静态盈利分析计算过程见损益表。本项目的投资利润率为2047本项目的投资利税率为1923本项目的资本金利润率为491824以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目的静态经济效益指标良好，项目可行。713现金流量表与动态盈利分析本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，对项目的全部资金的经济效益进行了评价。由于本项目的复杂性和特殊性，所以要运用多种评价指标来进25行项目评价，主要评价指标有财务内部收益率、财务净现值及项目动、静态回收期。本项目的贷款利率531。建议项目的基准收益率选取稍大于银行同期贷款利率，故取8详见现金流量表评价指标税前税后财务净现值（I8）176588178财务内部收益率564631投资回收期（静态）30个月（2005年5月）以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目的动态经济效益指标良好，项目可行。714资金来源与运用表的贷款偿还能力分析详见资金来源与运用表本项目在2004年2月开始借款，2004年11月初就能偿还贷款，因此本项目贷款偿还26能力较强。2772项目不确定性分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面建造成本、售价、开发周期、贷款利率等。这些因素受到政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目的经济目标的实现。721盈亏平衡分析本项目的总投资为539549万元，销售收入为75373万元，扣除相关税（销售收入的105）后，毛收入为67459万元，在考虑相关支出和收入不变的情况下，盈亏平衡点在销售率为800。所以本项目风险合理，考虑到高宏项目是高宏公司进入南京后的第一个项目，公司并没有把利润放在第一位，至在打造公司品牌，树立公司的公众形象。所以这样的盈亏平衡点对公司来说可以接受，公司将加强管理，减少费用，争取把项目的风险减少到最低点。722敏感性分析影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设周期的长短。根据市场预测，在项目开发过程中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售价水平。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务内部收益率、财务净现值和投资利润率），分别计算售价上下波动5、10和建安工程费上下波动10、20时，对经济指标影响。计算结果详见敏感性分析表。项目变幅建安成本费2010标准方案1020投资利润率2622334204717581474变化幅度2814141280净现值（万元）1197810750818756334405变化幅度463313312462项目变幅销售收入105标准方案510投资利润率1228163820472458286828变化幅度4020201401净现值（万元）1809500281871140414597变化幅度7793893937831、售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响当售价下降128时，财务净现值将为0。当建安成本上升43时，财务净现值将为0。由此可见，财务净现值对销售收入更为敏感，必须密切关注售价，控制销售收入，同时要做好成本控制工作，规避项目的不确定因素。2、售价、建安工程费的变动对投资利润率的影响当售价下降13时，投资利润率将为基准投资利润率。当建安成本上升45时，财务净现值将为基准投资利润率。由此可见，投资利润率对销售收入更为敏感，必须密切关注售价，控制销售收入。723风险规避及控制措施3、风险类型及防范措施成本风险从现时的社会物价情况看，由于能源比较紧张，尤其是电力能源的缺乏，建材价格上涨比较快，但与由于决策和管理的失误导致的成本上升，还是相对较小，换句话说，就是会有较大的公司风险。因此在重要决策上要避免一个人说了算，避免主观错误和舞弊现象的出现。同时，可以与承包商签定有效的承包合同，让承包商承担部分风险。市场风险现在房地产市场竞争激烈，本项目的主要市场风险是销售价格和销售率不能达到预期目标