石家庄2007某商业项目市调报告

2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构石家庄2007某商业项目市调报告内部资料，注意保管1一、项目区域商业结构调研执行总结针对项目区域内商业结构的调研，采用普查的方式，调查范围为区域内6条主要街道，调查内容包括主要街道上的商业类型、产品结构、面积分布，调研时间持续2天，出动访问员20人次。涉及样本量772份。通过对区域内商业类型、产品结构、面积分布的调查，了解区域内商业结构的特征，从而判断与分析目前区域内商业结构的类型及成型的原因。1商业类型统计友谊大街、阿尔丁大街、林荫路、少先路、白云路、钢铁大街为项目周边最繁华的主要交通干道，6条街道构成了项目的周边的商业组成，因此调研选择此6条街道作为分析调查商业结构的区域。此项调研调查了六条主要干道的商业情况，其中以友谊大街为主，调研商户338户，六条主要干道的商业类型具体如下所示表62商业类型统计表商业类型FREQUENCYPERCENTVALIDPERCENTCUMULATIVEPERCENT“零售业”315408411411“餐饮业”123159161572“服务业”299387390962“金融业”2938381000VALIDTOTAL7669921000MISSINGSYSTEM608TOTAL7721000金融业38服务业387零售业408餐饮业159图62商业类型统计图六条街道区域内共调查商业772户，其中缺失值6个，有效值766个。统计按四类商业类型区分金融业、服务业、零售业、餐饮业。从商业类型来看，项目所在区域以零售业为主要2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构石家庄2007某商业项目市调报告内部资料，注意保管2商业类型，占到调查商业类型总量的408，其次为服务业，为387，餐饮业为159，金融业在区域内较少，进占总量的38。从商业类型来看，区域内的商业结构以零售业、服务业居多，商业呈现出城市中心商业的特点，是一个以提供商品或服务的形式形成的商业中心地带，属于城市繁华的中心地带。2商品类型统计针对区域内的商品类型的调研，调查了全部772家商户的商品，并分类统计，统计结果如下表63商品类型统计表商品类型FREQUENCYPERCENTVALIDPERCENTCUMULATIVEPERCENT个人耐用品79102102102家庭耐用品97126126228工程用具111414243日常消费品85110110353个人服务80104104457文化办公用品222829485电子通讯产品91212497配件/维修445757554医疗用品服务476161615餐饮宾馆120155156770休闲娱乐364747817超市/银行/百货425454872特殊消费品91212883独立机构901171171000VALIDTOTAL7719991000MISSINGSYSTEM101TOTAL77210002007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构石家庄2007某商业项目市调报告内部资料，注意保管3167一17一一54一/一67一156一61一一571一/一17一一285一一1038一102一一143一1258一一1025一一一一一/一一一/一一一一一一图63商品类型统计图从上图里可以看出，从商品类型来分析，区域内的商品类型以日常消费品、餐饮、家庭耐用品为主，三项商品的比例分别为1102，1556，125，其次为个人耐用品及个人服务类产品，比例分别为1025、103。其他类型商品较少。从商品类型的分布来看，区域内的商业呈现大众化，以日常消费特点居多，产品消费速度快，主要用于个人的日常消费及服务。3项目所在区域商业类型、商品类型与面积需求交叉统计表64商铺面积与商业类型交叉表商铺面积商业类型CROSSTABULATION商业类型“零售业”“餐饮业”“服务业”“金融业”TOTAL小于301161454118530609030684192609048245951369012046234010119商铺面积120以上1532789134TOTAL315123299297662007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构石家庄2007某商业项目市调报告内部资料，注意保管4表65商铺面积与商品类型交叉表商品类型商铺面积CROSSTABULATION商铺面积商品类型小于303060609090120120以上TOTAL个人耐用品3227117279家庭耐用品31271520497工程用具5231011日常消费品3625143785个人服务2133176380文化办公用品8941022电子通讯产品211059配件/维修129812344医疗用品服务981611347餐饮宾馆1629222132120休闲娱乐54681336超市/银行/百货0511121442特殊消费品530109独立机构3109165290TOTAL185192137119138771从以上述两个交叉表中可以看出,以商业类型来划分面积，从统计结果看，零售业以60平米以下的商铺居多，餐饮业与服务业上，面积的区分度不是很大，各面积区间的分布相接近。零售业主要以个体经营的小店铺为主，产品类型多样、复杂，大型的商业集中点不多，而餐饮和服务业分布更加零散，不具有规模性与集中性。商品类型中，个人耐用品、日常消费品的店铺大部分在60平米以下，而餐饮业的面积在60平米以上居多。4项目商业结构分析综合分析上述统计数据，可以看出，区域内商业结构呈现出以零售业为主导商业类型的商业形态，由于在地缘上与“包百”、“王府井”核心商业点的距离很近，因此受其影响，项目周边的零售业经营规模均不大，呈现规模小、零散分布的特点。而餐饮业在核心商业点上的分布则比较少，而且不集中，但在商业核心点外，餐饮业的规模及数量逐渐增加，与核心商业点处零售业呈现环形型环绕状分布的特点，可见餐饮业为零售商业作为补充液态。区域内商品上以家庭耐用品、个人消费日常消费品（包括个人服务类）为主要形态，其次为餐饮业。核心商业点的商业规模及产品种类则更加丰富，产品种类齐全，档次较高，购物环境幽雅。向外辐射，产品类型逐渐演化出单一性，以友谊大街为例，由于受北京华联的影响，2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构石家庄2007某商业项目市调报告内部资料，注意保管5其周围零售业及零售商品比较少，但餐饮业及服务业则比较多。项目所处区域，属于“包百、王府井”商圈，是K区的核心商圈，从商业结构上来看，符合该核心商圈的特点，商业形态的形成受核心商圈的辐射影响，以零售业为主，衍生出配套与主零售商业的很多个人服务类商业形态，与核心商圈的业态形成互补，从产品类型上看，项目周边的产品在核心商圈内起到补充作用，与“包百、王府井”的商品档次和种类上形成互补。从区域经济发展来看，K区近几年城区发展速度很快，人均可支配收入增长速度超过10，人均购买力不断增强，消费欲望正在不断扩大，居民消费的理念也在迅速发展，全新的商业形态及消费模式将吸引更多的消费者前来消费，传统的消费模式将逐渐被消费者弱化。建议在本项目地点，建设的商业项目，应该以与核心商圈中心的业态形成补充，与核心商业中心形成差异，树立自己的项目形象，以核心商圈的人流、物流带动项目的运营，从而确立自身的商业核心地位。具体商业业态定位及实施方案还需要更加详细的调研与分析。二、项目区域经营者经营特征调研执行总结针对经营户经营特征的调研，参用抽样调查的方法，调查方式采用入户面访的方式，调查范围为区域内6条街道的经营户，调研商户类型包括零售业、服务业，调查时间持续5天，出动访问员18人次，共调查样本量200户，发放问卷200份，收回200份，其中有效核实154份，有效率77。1区域商铺面积分布统计图64区域商铺面积统计60平米以下566080平米1381100平米14101120平米9120平米以上860平米以下6080平米81100平米101120平米120平米以上从统计结果看，558的经营户经营的店铺面积在60平米以下，120平米以上的经营户只占到总量的78。由于区域内的商业主要以个体零售业、服务业为主，所以经营户对面积的需求比较集中的反映在60平米以下，大面积的需求主要在餐饮、宾馆等服务业中产生，但区域内的餐饮业的分布呈零散状分布，没有形成一定的规模和聚集性。2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构石家庄2007某商业项目市调报告内部资料，注意保管62对商铺经营管理模式的偏好区域内的商户多为零散的个体经营户，商业形态不具有规模，并且没有形成专业的市场，缺少统一的管理方式及经营模式，因此，在调研过程中，商户对经营管理模式的概念还比较模糊，因此，在这一点上的认知度还不够。在项目区域内，经营管理模式是一个商业管理形态的空白。3影响租赁户租赁入住的因素及对本案的租赁与入驻经营意愿分析影响租赁入住的因素调研影响经营户入住的因素，调研设计了9点细分因素，通过调查经营户对这9点细分因素的满意程度，来判断目前在区域内，影响经营户的入住因素的程度。表67对地理位置满意统计表Q91市场地理位置FREQUENCYPERCENTVALIDPERCENTCUMULATIVEPERCENT很满意58377377377还可以54351351727一般22143143870不满意201301301000VALIDTOTA68对客流量满意统计表Q93客流量FREQUENCYPERCENTVALIDPERCENTCUMULATIVEPERCENTVALID很满意22143143143还可以74481481623一般44286286909不满意127878987很差213131000TOTA69对商铺外部交通统计表Q98商铺外部交通FREQUENCYPERCENTVALIDPERCENTCUMULATIVEPERCENT02131313很满意52338338351还可以68442442792一般16104104896不满意161041041000VALIDTOTA于市场的地理位置，超过727的经营户对区域的地段感到认可，对地段的认可，主要源自于对客流量的认可及交通环境的认可，623的经营户对区域内的客流量表示认可，只有91的经营户表示不满意，792的经营户表示出对外部交通的认可。2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构石家庄2007某商业项目市调报告内部资料，注意保管7因此，本案的地理位置及客流量及交通环境上，具有明显的优势，而且得到大多数经营户的认可。地段及客流量是本项目与其他区域竞争的重要优势，但在区域内，该优势将被弱化。表610租用或购买价格统计表Q92租用或购买价格FREQUENCYPERCENTVALIDPERCENTCUMULATIVEPERCENT很满意16104104104还可以56364364468一般34221221688不满意42273273961很差639391000VALIDTOTA于商铺价格（租赁或购买），312的被访者表示了不满意。租赁户对租金或购买价格的满意程度，与其经营业绩是有密切相关的，在区域内，调查的商铺在地段上的差异并不是很大，而调查结果中出现对价格满意程度的差异，主要反映的则是租赁户经营业绩的差异。经营业绩的差异，除经营户自身原因外，与经营户的所选择的经营方式与经营种类密切相关。因此，在本项目的运营中，所选择的商业业态一定要符合区域内的经营特点，及消费需求的特点，这样才能在租金及价格上得到更多经营户的认可，从而吸引更多经营户的入住，使项目达到利润最大化。（经营户对价格的敏感度及敏感因素分析需要专向的市场调研判断与分析）表611租赁优惠政策的统计表Q94租赁优惠政策FREQUENCYPERCENTVALIDPERCENTCUMULATIVEPERCENT很满意4262626还可以10656591一般16104104195不满意64416416610很差603903901000VALIDTOTA该项统计数据可以看出，绝大多数的经营户对租赁的优惠政策感到不认可，近92的经营户表示了“一般”甚至更低的认可。产生如此集中的统计结果，综合分析其他因素，主要原因有两点1、区域内的商业结构呈零散分布，没有形成聚集性和规模性，因此市场不能做到有效的统一规划及经营。2、区域内的商铺及市场没有统一的规划，多为店主自行出租，因此商业业态零乱分布，更不可能做到优惠及其他政策的实施。表612经营管理模式统计表Q95经营管理模式FREQUENCYPERCENTVALIDPERCENTCUMULATIVEPERCENT04262626很满意38247247273VALID还可以563643646362007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构石家庄2007某商业项目市调报告内部资料，注意保管8一般44286286922不满意42626948很差852521000TOTA613物业费、管理费统计表Q96物业费、管理费FREQUENCYPERCENTVALIDPERCENTCUMULATIVEPERCENT04262626很满意20130130156还可以34221221377一般48312312688不满意34221221909很差1491911000VALIDTOTA于区域内市场没有形成统一的业态结构或商业形式，因此经营户对经营管理模式及物业、管理费的理解很模糊，所以这两项的调查结果均呈现出类似正态分布的统计结果，即大多数经营户选择的区间在“还可以”至“不满意”之间，随着两端区间的延伸，人数逐渐递减的趋势。表614市场配套设施统计表Q97市场配套设施FREQUENCYPERCENTVALIDPERCENTCUMULATIVEPERCENT04262626很满意8525278还可以40260260338一般42273273610不满意32208208818很差281821821000VALIDTOTA统计结果看，2/3的经营户对自己的市场配套感到不认可。由于商业业态成零散分布，没有集中的专业市场，综合分析其他因素，出现如此调研结果得主要原因有两点1、区域内的商业结构呈零散分布，没有形成聚集性和规模性，因此市场不能做到有效的统一规划及经营。2、区域内的商业及市场没有统一的规划，多为店主自行出租，因此商业业态零乱分布，店主“自立门户”，不可能为整个市场提供配套服务及设施。建议本案在规划中，加强商业业态的配套设施及辅助设施，才能有效地提高经营环境，提高经营档次。具体的设施规划方案要与业态定位相吻合。2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构石家庄2007某商业项目市调报告内部资料，注意保管9表615经营面积统计表Q99经营面积FREQUENCYPERCENTVALIDPERCENTCUMULATIVEPERCENT02131313很满意24156156169还可以68442442610一般32208208818不满意22143143961很差639391000VALIDTOTA经营面积表示不满的经营户仅占调查比例的182，因此本案在运营及规划中，可以参考目前商业市场的面积区间来规划商场的面积。4对本案的租金承受能力表616租金承受能力统计表Q4您租用的价格是Q5您对目前租赁价位的评价是CROSSTABULATIONQ5您对目前租赁价位的评价是Q4您租用的价格是非常贵略贵，但可以接受还可以TOTAL20元/月/平米以下4610202030元/月/平米122010423040元/月/平米8106244050元/月/平米644145060元/月/平米24066070元/月/平米02017090元/月/平米1461030TOTAL465240138从交叉统计分析看，对于租金价格的评价，基本平均分布在三个区间段上，觉得“非常贵”的评价，主要出现在3个租金价格区间“2040”之间，及“70元90元”之间。综合考虑地段的商业价值性及租赁户对租赁价格的评价，建议本项目的租金均价在4050元每平米/每月。5对招商优惠措施的偏好图65招商优惠措施的偏好统计图MISSING104无任何优惠831工商税务减免52免租金13从对租赁户租赁商铺时享受的优惠政策及其对优惠政策的满意程度两项调查来看，优质的招商工作对租赁户的吸引是很大的，而且也是租赁户比较看重的地方，目前，享受过租赁优惠2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构石家庄2007某商业项目市调报告内部资料，注意保管10的经营户占调查比例的65，比例非常小，可见在这一点上，区域内的市场还没有提供相应的措施，因此，建议本案在招商过程中，体现优质的服务及人性化的管理实施方案，为经营户的经营环境营造良好的开端。6经营户经常接触的媒体表617经营户经常接触的电视媒体统计表F4您一周接触超过三次以上的电视媒体有哪些FREQUENCYPERCENTVALIDPERCENTCUMULATIVEPERCENTMISSING2131313XX市1台40260260273XX市2台42626299XX市3台106565364我几乎不看986366361000VALIDTOTA看636MISSING13包头3台65包头2台26包头1台260图66经营户经常接触的电视媒体统计图表618广播媒体统计表F5您一周接触超过三次以上的广播媒体有哪些FREQUENCYPERCENTVALIDPERCENTCUMULATIVEPERCENTMISSING2131313XX市立体声34221221234XX市交通台127878312VALIDXX市人民广播电台852523642007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构石家庄2007某商业项目市调报告内部资料，注意保管11我几乎不收听986366361000TOTA听636MISSING13包头人民广播台52包头交通台78包头立体声台221图67广播媒体统计统计图表619报纸媒体统计表F6您一周接触超过三次以上的报纸媒体有哪些FREQUENCYPERCENTVALIDPERCENTCUMULATIVEPERCENTXX市日报24156156156北方新报149191247内蒙古晨报34221221468家庭周报149191558双子广告32208208766XX市晚报63939805其它301951951000VALIDTOTA68报纸媒体统计图晚报41包头日报162北方新报95晨报189家庭周报95双子广告216其它203通过以上统计得出，本地电视台的接触率不高，一周超过3次以上的接触的经营户只有364，而且比较集中的选择了XX市1台，其它的接触率都不高；广播媒体的接触率与电视一样，只有364，也比较集中的选择了XX市立体声广播电台。由此可见，区域内经营户经常接触的本地媒体，相对较高的是XX市1台和XX市立体声广播电台，其它的频道接触率不高，因此，除这2个频道外，不建议本案选择其它频道作为宣传途径。报纸的接触频率很高接触比较集中的在XX市日报、内蒙古晨报及双子广告上，因此建议本案可以选择上述3个媒体作为宣传途径。2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构石家庄2007某商业项目市调报告内部资料，注意保管12通过上述各项数据的分析及总结，汇总区域内经营户经营特征1经营户对面积需求以60平米以下为主2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构石家庄2007某商业项目市调报告内部资料，注意保管132经营户多以个体经营为主，散户经营，缺少大型的、专业市场3经营户对所在区域的地理位置感到满意4经营户对目前的经营模式与配套并不满意，专业的市场与完善的配套对经营户具有潜在吸引力5经营户对租金的承受能力在3050元/平米/月6经营户对目前的招商优惠政策感到不满7经营户对本地电视、广播媒体的接触率并不高，对本地报纸的接触率比较高8在影响经营户租赁的各因素中，商业硬件设施，包括地理位置、交通、租金是其选择经营地点的首要因素，其次相对关注的为商业软环境，包括配套及管理模式、优惠措施三、项目区域居民消费特征调研执行总结针对区域居民消费特征的调研，参用抽样调查的方法，调查方式采用随机拦截的方式，调查范围为项目区域周边附近的消费者，调查时间持续3天，出动访问员28人次，共调查样本量300个，发放问卷300份，收回300份，其中有效核实236份，有效率7866。1消费需求意向关于消费者消费意向的调查主要针对的是地点调查，按商品种类划分，分为日常消费品、服装鞋帽类、高档消费品三种，调查了消费者在购买这三大类商品是所选择地点的意向性，统计结果如下。图69购买日常消费品选择地点统计图华联超市20王府井超市9东华货仓8金三角4昆百3其他16MISSING18永胜城22从购买日常消费品的地点意向来看，区域内的消费者选择比较集中的出现在2个地点华联超市和永胜城，20的消费者选择日常用品在北京华联超市购买，22的消费者选择在永胜2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构石家庄2007某商业项目市调报告内部资料，注意保管14城超市购买。由此可见目前区域内的日常消费均在上述2个地点产生。图610购买服装选择地点统计图包百21王府井5荣资14地下8宝林3娜林12MISSING18其他12专卖店7从购买服装的地点意向来看，区域内的消费者选择购买服装的地点集中在包百和荣资，21的消费者选择在包百购买服装用品，选择在荣资商城的为14，其次为娜林，选择此处的消费者12。图611购买高档消费品选择地点统计图包百14九星12蓝天1MISSING18其他23王府井6海德5专卖店21从购买高档消费品（主要包括电子产品、手饰产品）的地点意向来看，区域内消费者选择购买高档品的地点为专卖店的比例为21，选择包百的消费者14，选择九星的消费者为12。分析结论综合分析上述统计结果可以看出，区域内的日常消费主要集中在大型的超市内，其它日常零售单位起辅助的商业补充作用，由于调研的区域集中在项目附近，因此项目周边的超市被选择率大大提高，而离项目距离相对较远的超市选择的比例则较远，由于日常消费品的购买比较频繁，因此消费者在选择购买地点的时候，考虑的首要原则为就近原则，离居住地近的场所选择的几率会更高。2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构石家庄2007某商业项目市调报告内部资料，注意保管15消费者在选择购买服装、鞋帽等消费品是，基本首选在区域核心商圈的核心地点包百，该地点在服装鞋帽类的经营种类、环境、专业度、规模度都在区域内形成一定的高度，区域内其他地点的商业只能起到辅助作用，经营的产品在类型、档次上与核心商业地点的类型形成补充。考虑服装的消费属于日常消费品，但服装属于个人的耐用品，消费者在考虑购买服装时，就近原则已不再是其首要考虑的因素，而产品的质量与价格是其对产品的首要要求。高档消费品的发生专卖店的数量发生了很大的提升，分析其产生的原因，由于区域内的商业业态呈零散分布，没有统一集中的市场规模，因此，小的专卖店在专业度、经营模式上得到更加突出提升和展现，使其的档次、产品质量及服务的专业程度不断提升，因此消费者在选择高档用品（个人耐用品）时，增加了对专卖店的选择。2、消费需求特征图612购买商品时首先考虑的因素统计图价格155服务41质量598品牌206图613购买商品时其次考虑的因素统计图价格464服务62质量278品牌165缺失31图614购买商品时最后考虑的因素统计图价格258服务412质量62品牌237缺失31分析结论从消费者的需求特征的调查来看，消费者在选择商品时，近60的消费者表示首要考虑的是产品的质量，在选择商品其次考虑的因素中，价格排在第一位，占总体被调查的381，其2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构石家庄2007某商业项目市调报告内部资料，注意保管16后是质量和品牌，分别占总体的229，136。消费者最后关注的因素的调查中，服务排在第一位，占总体被调查的339，也有258的消费者把价格放在最后考虑的因素的中。消费者关注前两项是商品的自身属性，而最后一项则涉及商场的管理及经营模式。综合分析上述数据不难看出，目前价格已经不再是消费者选择商品的首要考虑因素了，随着生活水平的提高，消费者在以往决定其购买商品的价格因素，逐渐取而代之的是商品的质量。商品质量的特性，在心理需求的特征上早已超过心理对价格的需求。由图614可以看出来，消费者对服务的关注已经超过对品牌的关注，更好的销售服务及购物服务将是商场吸引顾客的首要条件，随着商品种类的不断丰富，产品与产品见的“硬竞争”逐步转化为产品与产品间的“软竞争”，消费者的消费理念更佳区域理性化，品牌的单一概念很难打动消费者的需求，而消费者更加看重商品的质量及销售的服务。3、区域消费者恩格尔系数恩格尔定律是根据经验数据提出的，它是在假定其他一切变量都是常数的前提下才适用的。19世纪德国统计学家恩格尔根据统计资料，对消费结构的变化得出一个规律一个家庭收入越少，家庭收入中（或总支出中）用来购买食物的支出所占的比例就越大，随着家庭收入的增加，家庭收入中（或总支出中）用来购买食物的支出则会下降。恩格尔系数是根据恩格尔定律得出的比例数，是表示生活水平高低的一个指标。其计算公式如下食物支出金额恩格尔系数总支出金额恩格尔系数是国际上通用的衡量居民生活水平高低的一项重要指标，一般随居民家庭收入和生活水平的提高而下降。国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在059以上为贫困，05059为温饱，0405为小康，0304为富裕，小于03为最富裕。表620家庭每月的月消费额统计表你的家庭每月的月消费额总计为（单位元）FREQUENCYPERCENTVALIDPERCENTCUMULATIVEPERCENT201500417272750180042178284311801100018761224321001150056237378811VALID150020001251818922007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构石家庄2007某商业项目市调报告内部资料，注意保管172000以上16681081000TOTAL1446271000MISSINGSYSTEM88373TOTAL2361000表621家庭每月的用于购买食物的花费金额统计表你的家庭每月用于购买食物的花费金额（单位元）FREQUENCYPERCENTVALIDPERCENTCUMULATIVEPERCENT100以下20814141012001668108122201500522203514735018005222035182480110001668108932100115006254197315002000417271000VALIDTOTAL1446271000MISSINGSYSTEM88373依据以上调查统计结果估算恩格尔系数每月家庭消费总额（25046504290018125056175012250016）/144118581每月用于食物的花费（502150162505265052900161250617504）/14452838区域内恩格尔系数估算值52838/118581044根据联合国粮农组织提出的标准，区域内居民恩格尔系数在0405之间，区域内居民的生活水平已经达到小康标准。4、影响消费者购物的因素针对影响消费者购物的因素调研，将影响消费者购物的因素分为9个2级指标，通过对消费者对9个2级指标的描述调查，分析消费者选择地点购物的因素。调研共有效访问样本236个，其中针对该“购物因素”的有效回答为194个，针对194个有效回答的结果具体统计数据如下图615商品价格重要程度统计图很重要608一般320不重要41无所谓31很重要一般不重要无所谓在194个有效回答中，608的消费者认为对于商场的经营业绩来说，商品的价格很重要的因素，320的消费者认为一般。图616地理位置重要程度统计图很重要505一般237不重要144无所谓113很重要一般不重要无所谓在194个有效回答中，505的消费者认为对于商场的经营业绩来说，商场的地理位置很2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构石家庄2007某商业项目市调报告内部资料，注意保管19重要的因素，237的消费者认为一般。图617商品种类齐全重要程度统计图很重要577一般278不重要82无所谓62很重要一般不重要无所谓在194个有效回答中，577的消费者认为对于商场的经营业绩来说，商品的种类齐全是很重要的因素，278的消费者认为一般。图618商场外部交通重要程度统计图很重要557一般278不重要62无所谓103很重要一般不重要无所谓在194个有效回答中，557的消费者认为对于商场的经营业绩来说，商场外部交通是很重要的因素，278的消费者认为一般。图619商场内部环境重要程度统计图很重要577一般371不重要31无所谓21很重要一般不重要无所谓在194个有效回答中，577的消费者认为对于商场的经营业绩来说，商场内部环境是很重要的因素，371的消费者认为一般。分析结论统计上述数据结果，商场商品价格种类、位置、交通、购物环境是属于商场的硬环境，作为直接表现，呈现在消费者的直观印象中，在这5个2级指标中，调查结果呈现了出了相似的结论，5个2级指标中，都有超过50的消费者认为这5个因素对于商场很重要。由此可见，2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构石家庄2007某商业项目市调报告内部资料，注意保管20区域内的消费者目前对于商场的硬指标比较看重，在衡量一个商场好与坏的时候，消费者直观感觉往往来源于此，因此项目在运营中做好上述5点因素的表现，是提高项目在消费者中美誉的基本前提。图620商场宣传效果重要程度统计图很重要289一般371不重要278无所谓62很重要一般不重要无所谓在194个有效回答中，289的消费者认为对于商场的经营业绩来说，商场宣传效果是很重要的因素，371的消费者认为一般。图621商场购物节省时间重要程度统计图很重要622一般183不重要122无所谓73很重要一般不重要无所谓在194个有效回答中，622的消费者认为对于商场的经营业绩来说，在商场内购物节省时间是很重要的因素，183的消费者认为一般。图622休闲与购物结合重要程度统计图很重要351一般412不重要144无所谓93很重要一般不重要无所谓在194个有效回答中，412的消费者认为对于商场的经营业绩来说，休闲与购物结合是一般的因素，351的消费者认为是很重要的因素。图623商场管理及服务重要程度统计图一般113很重要866不重要10无所谓10很重要一般不重要无所谓在194个有效回答中，866的消费者认为对于商场的经营业绩来说，商场的管理及服务2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构石家庄2007某商业项目市调报告内部资料，注意保管21是很重要的因素，113的消费者认为一般。分析结论商场的宣传效果、购物时间、购物与休闲及管理服务是商场的软环境，在这些指标中，消费者表现出了不同的看重程度。宣传效果及休闲与购物这2个2级指标的看重度不是很高，有289、351的消费者认为很重要，认为一般的消费者则达到了371、412，比例都超过了认为重要的消费者的比例。宣传效果是商场的自身行为，在目前明类繁多的商场宣传中，消费者已经逐渐不再看重广告的效果，而更加重观察实际的行为，因此大多数的消费者认为宣传效果对于商场的经营业绩来说是一般的因素。节省购物时间、商场的管理及服务的看重度就很高，分别为622、866。对商场的管理及服务，消费者选择其重要程度的趋势很明显，几乎占到了90的比例，而选择不重要或无所谓的比例累计为2，可见消费者对一商场的评价及看重度主要来源于对商场管理及服务的评价，这与前面消费者在选择商品时，看中服务的调查遥相呼应，更佳体现出消费者目前对服务要求日益提高的表现，因此商场的管理及服务是商场在软环境中影响消费者的重要因素。购物时间的节省，可以看作是消费者在选择商品的整个过程中对服务的要求，购物中，挑选商品的时间主要取决于顾客的自身行为，而寻找商品及购买商品的过程所需时间则取决于商场的管理及服务，这样看来，这一点又体现出消费者对商场管理及服务的要求。综上所述，商场的经营业绩好坏，在消费者心中直接取决于商场的管理及服务。5、经常接触的媒体050100150图623本地广播接触统计图人数人数522838118包头立体声包头交通台包头人民广播几乎不接触050100150图624本地电视接触统计图人数人数443016146包头立体声包头交通台包头人民广播几乎不接触图625报纸媒体接触统计图晨报110其他381包头日报153北方新报42家庭周报186双子广告25晚报1022007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构石家庄2007某商业项目市调报告内部资料，注意保管23统计结果显示，本地的媒体在消费者的接触率并不高，电视媒体的接触率为50，广播为381。报纸的接触率较高，至少在619以上。6、消费者学历图626消费学历统计图本科及以上195初中119高中517大专169从统计结果来看，消费者的学历以高中居多，占调查总量的517。7消费者职业公务员私营业主教师政府机关医生自由职业者工人学生退休农民技术人员企业高层人员其他0102030405060图627消费者职业统计表8消费者收入图628消费者收入统计图16304270401622010203040506070801万以下115万152万23万34万45万5万以上从统计数据来看，调查区域内的消费者家庭月收入基本在25万左右，分布呈现正态分布的特点。四、住宅需求调查执行总结2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构石家庄2007某商业项目市调报告内部资料，注意保管24针对区域内消费者住宅需求的调研，参用抽样调查的方法，调查方式采用随机拦截的方式，调查范围为项目区域周边附近的消费者，调查时间持续4天，出动访问员35人次，共调查样本量300个，发放问卷300份，收回300份，其中有效核实236份，有效率7866。1居住用房的来源图629居住房来源统计图自购商品房33福利分房25其他3父母的房11租赁房28从统计结果看，消费者居住的房源主要来自于三个途径，自购的商品房租来的房子福利分房。从目前的房源结构来看，租赁和福利分房占据了很大的比例。2购房原因2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构石家庄2007某商业项目市调报告内部资料，注意保管25186一593一一296一254一一一一一一一图630购房原因统计图从调查结果统计可以看出，“改善居住”为原因的购房需求占到总调查比例的5593，其次为“结婚用房”。由此可见，目前，区域内置业的主要原因为“改善居住环境”，其次为“结婚用房”占调查比例的2966，上述两个原因成为区域内对于住宅需求的主要因素，可见对于住宅的需求消费者还是主要源于自用，而以“投资”为目的进行住宅置业的消费者比例很小，仅占调查总量的245。3置业次数2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构石家庄2007某商业项目市调报告内部资料，注意保管26一”一一一一0一70650430210PERCNT10239一28一一618一85图631置业次数比例分配图统计结果显示，目前区域内的置业人群以首次置业为主，占调查比例的6261，二次以上置业的比例为2522。“其它”主要多为外地人口以租赁为主并且从未在本地置业过的人群，“MISSING”表示缺失值。表622置业次数与家庭月收入交叉表请问目前的房子属于你的第几次置业呢（单选）请问您们家的家庭平均月收入属于以下哪个范围单选CROSSTABULATION请问您们家的家庭平均月收入属于以下哪个范围单选MISSING10012000200130003001400050016000600170008001以上TOTALMISSING60020008首次置业24842341026144第二次置业021216144250二次以上00224008置业次数其它”0810422026TOTAL85866583088236分析结论分析置业次数与家庭月收入的关系，加入家庭月收入作为因变量，观察置业次数的变化，根据家庭月收入及置业次数的交叉统计显示，首次置业的人群主要集中在家庭月收入在4000元以下的家庭，以家庭月收入在10003000元的家庭为主，而二次置业以上的家庭主要集中在家庭月收入在4000元左右的家庭，超过2次置业的家庭，以月收入在5000以上的家庭为主。由此可见职业次数与家庭收入有着密切的关系，在其他条件拟定不便的前提下，目前，影响消费者置业的首要因素还是对房屋总价的承受能力。2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构石家庄2007某商业项目市调报告内部资料，注意保管274消费者置业时考虑的主要因素调查消费者在购房时考虑的主要因素时，设计了11个2级指标，消费者在11项2级指标中最多只能选择3个自己认为最重要的因素，通过消费者对这11项2级指标的选择，来统计分析判断出消费者在购房时所考虑的因素及其重要程度。11项2级指标的统计结果如下表623消费者置业时考虑的主要因素统计表（11项）小区的相关配套FREQUENCYPERCENTVALIDPERCENTCUMULATIVEPERCENT选择30127127127未选择2068738731000VALIDTOTAL23610001000交通条件FREQUENCYPERCENTVALIDPERCENTCUMULATIVEPERCENT选择104441441441未选择1325595591000VALIDTOTAL23610001000物业管理及保安FREQUENCYPERCENTVALIDPERCENTCUMULATIVEPERCENT选择30127127127未选择2068738731000VALIDTOTAL23610001000周边的生活配套设施FREQUENCYPERCENTVALIDPERCENTCUMULATIVEPERCENT选择36153153153未选择2008478471000VALIDTOTAL23610001000绿化面积FREQUENCYPERCENTVALIDPERCENTCUMULATIVEPERCENT选择38161161161未选择1988398391000VALIDTOTAL23610001000房子的结构间隔FREQUENCYPERCENTVALIDPERCENTCUMULATIVEPERCENT选择44186186186未选择1928148141000VALIDTOTAL23610001000管理费用FREQUENCYPERCENTVALIDPERCENTCUMULATIVEPERCENT选择10424242VALID未选择22695895810002007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构石家庄2007某商业项目市调报告内部资料，注意保管28TOTAL23610001000地理位置FREQUENCYPERC