第五讲 项目投资估算与评估

1第五讲项目投资估算与评估第一节项目总资金及其构成1、项目总资金指投资项目从建设前期准备工作开始到项目全部建成投产为止所发生的全部投资费用。2、流动资金建设资金投资项目总资金流动资产其他资产无形资产固定资产流动资金建设期借款利息涨价预备费基本预备费预备费农业开荒及其他费开办费样品样机购置费生产职工培训费其他费用技术转让费土地使用权联合试运转费勘查设计费土地征用及补偿费工程建设其他费用安装工程费设备及工器具购置费建筑工程费工程费用建设投资项目总资金3、固定资产指使用期限在一年以上，单位价值在国家规定的限额标准（如2000元）以上的，并在使用过程中保持原有实物形态的资产，包括房屋及建（购）筑物、机器设备、运输设备及其他与生产经营活动有关的工具、器具等。4、无形资产是指企业能长期（一般为一年以上）使用而没有实物形态的资产，它是企业为生产商品、提供劳务、出租给他人或为管理目的而持有的非货币性长期资产，主要包括专利权、非专利技术、特许权、商誉等。5、其他资产是指不能计入工程成本，应当在生产经营期内分期摊销的各项其他费用，包括开办费、临时设施和以经营租赁方式租入的固定资产改良工程支出、摊销期在一年以上的固定资产修理支出及其他超过一年的长期待摊费用等。6、流动资产指可以在一年内或超过一年的一个经营期内变现或使用的资产。包括货币资金、短期投资、应收帐款和预付帐款、存货及待摊费用等。2第二节投资估算的依据及要求一、投资估算的依据1、项目设计文件、批准的项目建议书、可行性研究报告及其批文。2、项目建设管理部门颁发的建设工程造价费用构成、计算方法及其他有关计算工程造价的文件。3、行业主管部门制定的投资估算办法、估算指标和定额，包括工程建设估算指标、概算指标和类似工程实际投资资料。4、国内设备现行出厂价格及运杂费率；引进技术设备情况简介及询价、报价资料。5、工程所在地主要材料价格实际资料、工业和民用建筑造价指标、土地征用价格和建设外部条件。6、现行的建筑安装工程费用定额及其他费用定额指标。7、有关部门制定的工程建设其他费用的计算办法和费用标准，以及国家公布的物价指数。8、投资项目各单位工程的建设内容及工程量。9、资金来源及建设工期。10、其他有关文件、合同、协议书等。二、估算要求1、工程内容和费用的构成齐全、计算合理，既不要重复计算，又不能提高或降低估算标准，更不应漏项或少算。估算数据要核实正确，应逐项进行鉴定分析和评价。2、如果选用的指标与具体工程之间的标准或条件有差异，应进行必要的换算或调整，不能直接套用。3、投资估算应能满足控制设计概算、施工图预算和项目管理的要求。第三节建设投资估算与评估一、建设投资构成建设期借款利息预备费工程建设其他费用工程费用项目建设投资建设期借款利息涨价预备费建设投资动态部分基本预备费工程建设其他费用安装工程费设备及工器具购置费建筑工程费建设投资静态部分建设投资31、工程费用它是指直接形成固定资产实体（即工程实体）的各项费用，包括主要生产工程项目、辅助生产工程项目、公用工程项目、服务性工程项目、生活福利设施和厂外工程等费用。2、工程建设其他费用指从工程筹建起到工程竣工验收交付使用为止的整个建设期间，除了上述的建筑安装工程费用和设备与工器具购置费以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能正常发挥效用而发生的各项费用总和。3、预备费用是在可行性研究工作中，为保证项目顺利实施，避免在难以预料的情况下造成投资不足而需要预先安排的一笔费用。基本预备费亦称工程建设不可预见费，系指项目在可行性研究和初步设计阶段难以预料的支出，并需要事先预留的费用，主要是由于设计变更及施工过程中工程量的增加所发生的费用或是预防自然灾害所采取措施的费用。涨价预备费是对建设工期较长的项目，在建设期内可能发生的材料、人工、设备、施工机械等价格上涨，以及费率、利率、汇率等变化，而引起项目投资的增加，需要事先预留的费用。4、建设期借款利息指项目投资的借款在建设期内发生并计入固定资产投资的借款利息，亦称为资本利息化。二、建设投资估算编制“投资项目估算表”一、详细估算法三大步骤1、首先分别估算各工程项目所需的建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费，形成单项工程费用。2、在汇总各单项工程费用的基础上，估算项目工程建设其他费用和基本预备费，形成项目建设投资静态部分；3、最后估算建设投资动态部分的涨价预备费和建设期借款利息，形成完整的项目建设投资。建设投资各类费用计算1、建筑工程费投资估算法修正指数单位工程量单位工程概算指标建筑工程费概算指标投资估算法实物工程量总量单位实物工程量投资算法单位实物工程量投资估建筑工程总量单位建筑工程量投资法单位建筑工程投资估算编制建筑工程费用估算表序号建构筑物名称单位工程量费用合计万元42、设备及工器具购置费估算国内设备和进口设备应分别估算，按下式计算设备购置费设备原价（进口设备价）设备运杂费1、国内设备国内设备原价、价价设备运杂费主要包括运输费、装卸费、采购和仓库保管费，以及设备成套公司服务费等；按下列公式计算、工器具及生产家具购置费系指投资项目按初步设计规定，保证生产初期正常生产所必须购置的，未到达固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、器具、生产家具和备品备件等的购置费用。一般按设备购置费为计算基数，按照行业部门规定的工器具、生产家具的定额费率计算，如下式所示、编制“国内设备购置费估算表”2、进口设备进口设备的购置费进口设备货价进口设备从属费用国内运杂费、编制“进口设备购置费估算表”3、安装工程费估算安装工程费用通常按照行业主管部门或专门机构发布的安装工程定额、取费标准和概算指标进行估算，具体方法有1、价值百分比法按安装工程费占设备费的百分比计算，常用于价格波动不大的定5型产品和通用设备产品安装。计算公式、2、综合吨位指标法按照设备吨位重量乘以每吨设备安装费指标计算，常用于设备价格波动较大的非标准设备和引进设备。计算公式、3、按座、台、套、组、根或功率为计量单位的概算指标计算，如工业炉按每台安装费指标计算。4、按平方米建筑面积的概算指标计算。有些设备安装工程可以按不同的专业内容（如通风、动力、照明、管道）采用每平方米建筑面积的安装费用概算指标计算。3、4两种方法均按安装工程实物量计算、编制“安装工程费估算表”4、工程建设其他费用估算应按各项费用科目的费率或者实际取费标准估算。编制“工程建设其他费用估算表”5、基本预备费估算基本预备费是按建筑工程费、设备及工器具费、安装工程费和工程建设其他费用之和为基数，乘以基本预备费率进行计算。、基本预备费率按国家与部门的有关规定约为815。静态投资估算建筑工程费设备及工器具购置费安装工程费工程建设其他费用基本预备费6、涨价预备费估算计算公式NTTFIPC17、建设期借款利息估算、2动态投资涨价预备费建设期借款利息二、简单估算法1、单位生产能力估算法计算公式12XII6其中、21IX例根据历史资料获得冷库每吨静态投资费为15万元，则可推算出拟建项目生产能力为200吨的冷库的静态投资为300万元（）。51202、生产能力指数估算法使用类似企业的投资指标粗略的估算类型相同而规模不同的拟建项目的投资。计算公式FXIN122其中、FNNI10,21例已知建设年产30万吨乙烯装置的静态投资为60000万元，试估计拟建年产70万吨乙烯装置的静态投资额（生产能力指数N06,F12）解、7319062307662I3、资金周转率法这是一种用资金周转率来推测静态投资额的简便方法。公式为、三、建设投资估算的评估1、分析评估建设投资的估算依据和方法是否符合国家或地区的有关规定和要求。各个具体项目的投资支出估算应当依据有关的规定，估算方法应当规范。2、分析投资估算的内容是否完整，工程内容和费用构成是否齐全，是否有任意扩大计费范围和提高估算标准的情况，是否有漏项、少算或人为压低造价等现象，因此，必须逐项鉴定固定资产投资内容，保证其完整无缺。3、对投资水平、投资构成和资产的划分与计算是否合理正确进行评估。74、分析投资估算中是否充分考虑了项目建设期间物价变动可能引起的投资变化等因素，应鉴定核实涨价预备费的估算是否正确，物价上涨指数的选用是否恰当，应有充分依据。5、分析评估建设期借款利息计算中借款分年用款额是否符合项目建设的实际情况，采用的利率是否符合借款条件，借款利息计算中的利率是否是有效利率，利息额的计算是否正确及有无低估现象，利息的计算期是否与项目的建设期一致。第四节流动资金的估算与评估一、流动资金的构成1、项目流动资金是流动资产的货币表现，从流动资产的内容来看具体包括货币资金、应收帐款和存货等。2、流动资金结构按变现速度快慢顺序分为货币资金、应收及预付款项和存货三大块，并于流动负债（应付、预收帐款）相加形成企业的流动资产。二、流动资产的估算流动资产流动资金流动负债流动资金流动资产流动负债。一、项目流动资金需要量的估算1、分项定额估算法流动资金流动资产流动负债流动资产现金存货应收帐款流动负债应付帐款流动资金本年增加额本年流动资金上年流动资金1现金需要量估算项目流动资金中的现金指货币资金，即企业生产运营活动中停留于货币形态的那部分资金，包括企业库存现金和银行存款。计算公式为、2应收帐款估算。应收帐款指企业已对外销售商品、提供劳务尚未收回的资金，包括若干科目，在可行性研究中，只计算应收销售款。计算公式为、6033603存货估算、3603604流动负债估算。流动负债是指在一年或者超过一年的一个营业周期内，需要偿还的各种债务。计算公式8、3605周转次数估算。、编制“流动资金估算表”2、扩大指标估算法它是采用相对固定的扩大指标定额来估算流动资金，就是根据现有的类似企业的实际资料，或依照行业（部门）给定的参考值，确定各种流动资金率指标，将各类流动资金率乘以相应的年费用基数，从而估计出拟建项目流动资金需要量的一种方法。此方法适用于项目建议书和初步可行性研究阶段或对于小型项目的估算。1、销售收入产值资金率估算法。销售收入资金率是指实现每百元销售收入产值需占用的流动资金量。计算公式为、例某项目投产后的年产值为15亿元，其同类企业的百元产值流动资金占用额为175万元，则该项目的流动资金估算额为、26510752、经营成本资金率估算法。经营成本资金率是指每百元经营成本所占用的流动资金量。计算公式、3、固定资产投资资金率估算法。固定资产投资资金率是指每百元固定资产投资需要配备的流动资金量。计算公式、4、单位产量资金率估算法。单位产量资金率是指生产一个单位产品需要占用的流动资金量。计算公式、二、铺底流动资金的估算根据我国现行规定要求，新建、扩建和技术改造项目，必须将项目建成投产后所需的铺底流动资金列入投资计划。如果铺底流动资金不落实，则国家不予批准建设项目立项，银行业不予建设项目贷款。计算公式30、三、流动资金估算的评估1、鉴定评估流动资金估算的总额能否满足项目的基本要求，就是核定作为未来企业维9持正常生产经营所需用的流动资金占