顺义南彩项目定位报告

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积率温泉酒店式公寓6674050006企业CAMPDAVID701020015坡地型温泉独栋2668040003组院式温泉别墅53390180017住宅用地总指标9357221100024酒店6830200045艺术会所1005WATSPA岛70田园、马场40经营性用地总指标18835200管理用地社区服务及行政管理04070305道路用地130总指标12607260020房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM312度假型温泉酒店式公寓颇具投资价值，为白领阶层量身定做的产权式度假公寓，以酒店式服务、私属汤池和代租服务为特色。是承担一期现金回款任务的重要项目之一。313企业CAMPDAVID采取独栋别墅的建筑形式，用于企业中、高层管理者度假、小型聚会、非正式商务会谈、重要人物接待等，拥有相对独立的私密空间。314坡地型温泉独栋以独立院落、精致的户型、错落有致的空间设计和私属汤池，比TOWNHOUSE产品更低的密度，打造小独栋建筑的极致化产品，既降低了总价，也因为独一无二的密度条件和设计上的大胆创意，使产品在未来市场上具有不可复制性和稀缺性。315组院式温泉别墅作为现代中式建筑的顶级作品，以符合业主个性的定制化、超低密度、私属水景和码头、超大院落、多汤池等特点，达到其它别墅产品无法望其项背的境界。沿水岸建造的十余栋上千平米、拥有私家泳池的豪宅，如同一件完美的艺术品，具有永久保存价值。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM4规划方案建议41总平面布局及分布、分期规划SPA岛酒店二期小独栋一期用地CAMPDAVID酒点式公寓三期别墅田园马场中心岛艺术会所远期豪宅房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM42交通组织建议区内有主路、支路、小路三级道路构成，道路线性设计，结合各功能区和景观布置，以人的行为规律为依据与地形、水体、植物、建筑融为一体，形成完整的风景构图，创造连续展示园林景观空间的动线。迎宾路社区主门开于老顺平路与箭杆河交接部分，并沿箭杆河东侧防波堤向北进入社区，以该道路作为整个社区的迎宾大道。酒店需要有独立的开放式道路系统，该道路与迎宾道路联系，在酒店附近形成集中式的开放停车场。经由该停车场，通过专用道路进入企业大卫营。居住区按照人车分流的方式设计，将车道尽量隐藏于景观绿化中。抬高人行通道地基，突出人本主义的原则。车行道与人行道之间需要有绿化隔离带。南部岛屿与陆地之间通过行船以人行桥梁连接，北部小岛主要以人行桥梁与陆地连接，桥梁的设计应以贴近自然为原则。同时河道两侧设置行船码头，构成水上交通动线。43停车系统在酒店部分设置大型地上停车场，供酒店顾客、产权式酒店公寓业主及社区访客停车使用。在停车场北部设置小型环岛，以利于引导车辆出入及停放。独栋别墅除设置地上或半地下自用停车位以外，均应另行设置地上访客车位。44配套设施主题及功能艺术会所位于坡地型温泉独栋和组院式温泉别墅之间的湖心岛，以棋弈和茶道为主题。设置棋院、茶馆、听音阁、书舍等，聘请专业导师，通过禅、瑜珈等的学习，在灵魂上得到安宁。在此之外，可聘请专业传统音乐教师，教导中国传统净心乐器如埙、古琴，使心灵得到全方位升华。WATSPA岛位于南部岛屿，以WATSPA为主题。功能为私密性的商务交流和休闲养生，通过道路系统、单一出入口、多变坡地型和绿化景观的严密控制，使该岛自然产生神秘感而获得价值的提升。具体可以温泉为核心，所有服务项目的设置均围绕温泉展开，如维琪喷射按摩、水下灌洗、漩水浴、灰泥浴、气泡浴、悬浮浴、海水浴及全身浸浴等，配合各种精致的周边服务，如各式各样的按摩、指甲修剪、脸部保养、身体保养、美发、芳香治疗、减肥瘦房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM身、符合温泉养生要求的营养美食、运动疗法、音乐疗法、光疗法、花香疗法、瑜珈、禅定、太极等养生方式。此外，在养生仪程之外，可设计具有东方韵味的茶文化，作为温泉养生的补充，使客户达到精神的祥和境界。田园马场位于北部小岛，以田园式运动为主题。设有大型跑马场、马术俱乐部、动植物认养乐园（如牛、羊、果树、菜园等），和其他必要的辅助设施，为会员提供真正新鲜的牛、羊奶，蔬菜、瓜果。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM5园林景观建议51总体定位与设计原则充分利用带型环状水系，沿水系及步行绿色景观轴线与具有不同特点和使用功能的建筑组群形态结合，通过绿化、交通系统组织空间，形成错落有致、收放有序、形态多样的整体有机结构和丰富空间效果。水体与建筑结合寓建筑于自然环境之中，使景观最大化，水景与居住环境天然成趣。52园林景观设计建议项目规划中的开敞空间既非小而分散的小块空间组合，也不是大而一览无余的中心广场或绿地。而是每一组建筑群体之间形成或收或放，相互流通和渗透融合的系统。各组团由中心向外展开，既引入自然气息也可尽展水景的恬静风情。为打破地形平坦造成的沉闷，仿造天然风景堆砌坡地，以高低起伏增添空间变化的趣味性，营造出自然和谐，错落有致的建筑群体。巧妙的设计出高度落差，使人虽满眼美景，却不能一眼尽望，仿佛经典水墨，于俯仰之间，变换无穷。水景与建筑形成有机的联系，可将水系延伸至社区及院落内部，在各类型建筑的周边形成形式多样的局部水景，建筑单体局部采取架空形式，以利于水流通过，形成骑水型建筑效果，最终形成大水景与小水景交相辉映的效果。不同类型建筑群之间以水景，绿化以及坡地的错动，产生虚空间，达到似隔非隔的视觉景观效果。关于河岸，尽量采取各种自然山石的编排组合，形成水系边缘丰富有机的的形式感，杜绝过分整齐的机械形式，才符合本项目园林造景的主题和精神内涵。同时，大量大型自然山石的运用，也使本项目区别于周边农田的不利效果，形成一个独立的，别具一格的度假岛屿。53绿化及树种选择花卉品种选择建议芙蓉、莆、菰、牡丹、菊、兰、草等（牡丹为中国国花、应作为景观设计的重点之一）。适当配置现代喜闻乐见的品种，如玫瑰等。树种选择建议柳、桃、梅、杏、枫、竹等，以及部分可采摘果树。达到及优花景可赏，又有鲜果可尝的效果。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM牡丹和桃花可作为种植的重点，在栽种量上应具有压倒性优势。布局以牡丹和桃花突出主题，注重大效果，成片、成带、成群栽植，在主要建筑及景点内外，绿化配置要格外体现不同的诗情画意。54园林小品每个建筑组团在风格统一的前提下，形成变化多样的园林小品。在带状水面两岸设计错落于水景别墅之间的亲水踏台。沿河道设置一定量的木制游船码头，构成水上交通动线。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM55北部小岛的位置位于东北部水面，与南部的WATERSPA岛、中部的湖心岛呈犄角之势，以期达到项目的均好性。56中部湖心岛承担引水功能内部水系以湖心岛为中心，向四周延伸出68个支系，再分出若干小支流，深入到北部组院别墅中或南部的坡地型小独栋之间，以满足客户的亲水需求，对于构筑项目整体的均好性起着极其重要的作用。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM6产品形式61温泉度假酒店611用地分析地块现状温泉度假酒店用地规划占地面积为100亩，由于温泉度假酒店紧邻大面积的湖水、岛屿，给予本产品在地形方面有了特殊的灵性。地势平坦，植被主要是杂草、庄稼、树木等普通植被，对产品的开发建设没有直接的阻碍。空间组织结构分析组团形式温泉度假酒店在开发形式上以旅游度假为主，商务会议为辅。以相互连接的多个单体建筑，形成有关联的建筑组团。其中包括商务会议中、配套商业经营空间，以及相对集中的温泉度假酒店的房间和汤屋。空间构成从空间结构上分布为汤屋建议设计200间左右，每个房间5060平方米，容积率为045，最终达到很强的空间感和舒适的通透感。613标准层面积层高从总体来看，温泉酒店的层高要求，具体如下酒店总共为2535层。每层高度为45米。614外立面风格经过考察、分析，作为具有中式风格的温泉酒店产品，应当利用项目所在地现有的自然风貌，摒弃现有开发模式的弊端，提取中国文化之精髓。主楼采用中国传统的古典建筑风格，同时加入现代居住的流行元素，吸纳欧美等西方国家较为现房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM代、惬意的生活理念。它的总体立面效果应该与周围的景观、产品大体一致并融为一体，充分体现“天人合一”的和谐境界。以具有中国传统特色的红、灰、白为主色调，使建筑充分体现现代感的新中国风味，与自然完美的溶为一体。立面材质与总体建筑统一。采用原生的材料，尽量使用天然的石材和木材。在砖瓦的运用上，尽量使用质感较为粗糙的陶砖和陶瓦，使其体现一种天然和非人工的质朴。立面色彩与整体建筑立面色彩和谐，但在统一的前提下，需要突出酒店的商务性。因此，色彩应相对规则，与周边景观形成较为明显的对比。615室内装修建议因项目定位为高档度假式酒店，因此在室内的装修标准上要高于同类产品。在具有一般基础设施之外，应尽量以人性化的标准来装修。考虑到目标消费群体大多数来此旅游、度假，舒适、周到的服务会提高酒店的美誉度、知名度，增强消费人群的忠诚度。62度假型温泉酒店式公寓总体项目思想以2535层建筑为主，建筑与建筑形成围合关系，共同组成不同格局的院落，并在院落中设置可供业主互动的景观小品，立面元素以原生材质的自然、质朴为主题，尽量做到具有传统风格，但又不是完全复古。621用地分析本项目度假型温泉酒店式公寓用地范围包括景观大道的东部、河道的北岸部分、此产品用地是呈带状沿河岸东西走向。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM地块现状该用地范围内目前有成型的沿河林带，是未来进行产品建设时需要保留的部分。此外，该用地范围的河道还未进行改造，也是未来产品建设时必须进行整改的部分。度假型温泉酒店式公寓用地范围总占地面积约为66700平方米，此地块的整体离水岸较近，且里主干道相对较远，景观较好。地块的优势离社区主干道不远，并且有宽阔的水面。同时距整个项目的度假酒店也较近，为酒店式公寓这个项目提供了很大的功能补充。技术规模用地面积为66，700，容积率为06，总建筑面积为40，020，共约500套。产品差异化开发的可能建筑风格在充分保留原有的绿化生态的基础上，充分展示中国文化最精髓的哲学理念，使建筑与环境相依相容,交互辉映,能达到天人合一的和谐与统一并充分利用温泉文化，全面提升人们心目中“公寓”的革命性概念。622空间组织结构分析楼前庭院空间庭院的围墙借鉴中式四合院的围墙，同时运用一定数量的现代感元素。庭院的色彩也要尽量避免使用灰色调，而应当加入一些原生材质的色彩。入户玄关空间做到中式院落中“影壁墙”的效果。汤池空间考虑到温泉的腐蚀性，汤池的材质主要是以石质、木质为主。汤池的位置原则上是要达到180景观，临窗主要以落地窗、50CM/80CM飘窗，以此可以到达景观与排气的要求。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM卧室空间整个度假型温泉酒店式公寓，主要目标客户群的特性是以休闲度假为主，卧室的主要特色之一就是淡化床的概念，地面加龙骨，起地10CM做实木地板，另加榻榻米。舒适自然客厅空间区别于居家的客厅的功能，大开间落地窗，低矮的家具，自然的饰品营造与喧嚣都市的隔离，精神回归自然的享受。阳台露台空间首层的院落空间同庭院空间上层的露台空间空中阳光汤池、空中园林的设置有效的提高此类产品“见天”的卖点623交通组织分析出入口的设置相对是整个组团的景观大道，同时又和其他产品类型的组团形成明显的区别。进入社区的车行道路即是社区景覌大道的延伸，又是组团人流道路的支持。道路对整个组团的影响是要降到最低点，以及车行对人的安全也要重点安排。楼体之间的人流道路主要是实现人流的便捷、舒畅，同时对整体园林环境起到画龙点睛的作用。有些段落是曲径通幽，有些段落是心旷神怡。停车位在社区的集中部位设立相对集中的停车场，每个楼体的前后设立一定数量的临时停车位（绿化）。624标准层面积、层高配比。根据对南彩周围项目的调查分析，九鼎轩认为房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM标准层面积应设为50120平方米。标准层高为3000CM，汤池起地为80CM，卧室地台为10CM。卧室部分的实际使用层高为290CM。见图1标准层刨面图2200CM2900CM卧室100MM汤池800MM625户型设计建议及配比基本数据设定总用地面积66700平方米，容积06，总建面，40020平方米，设定单套平均面积80平方米总套数约为500套。户型面积配比精致55平方米，标准65平方米，中产85平方米，房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM顶层150平方米，户型面积户型功能50M265M285M2120M2户型朝向（坐北朝南）客厅/起居室（层高）3米入口门厅ENTRYHALL门厅FOYER客厅GATHERINGROOM餐厅DINNINGROOM酒吧WETBAR壁炉FIREPLACE主卧室MASTERBEDROOM主卫生间MASTERWASHROOM主浴室MASTERBATH桑拿间SAUNA日光浴室SOLARIUM书房LIBRARY阁楼LOFT汤池POOL项目服务内容设立提供代租服务由指定的酒店管理公司代为提供相关的服务。详细约定由酒店管理公司和业主签订合同。专供客户自用客户自己长期使用，每月有物业管理公司或酒店管理公司，收取管理费用。现在国际上通用的产权式度假酒店公寓的管理运营模式房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM开发商投资者（业主）酒店管理公司业主分红/626外立面风格1、整体的建筑风格主要体现中国文化中“天地结合”人与自然相互融合的精神层面，充分体现人与建筑、人与自然、人与人、建筑与建筑之间的和谐与互衬。2、考虑到与周围自然环境的对比性、融合性。在整个组团的外立面颜色的运用上可充分运用，原生木质色彩（暖黄色）、原生石质色彩（冷灰色）627室内装修建议生态型风格着重体现与自然的溶合接洽，装修风格主要以纯色为主。自然绿深秋黄雪冬白温泉蓝皇朝型风格大气奢靡不失品位，轻柔的手笔折射出主人的身份与地位。现代型风格简约的风格中不失整体的生态，简单的布局不失现代的凑。原生型风格现代的材质抹不去人性里最原始的萌动，628重要节点细部控制组团立面的风格设置VS整体项目风格细部项目中国风处理，并结合原生生态环境。庭院的处理VS空中露台处理院落，中国山水、景观、小品。空中露台的空间穿透。坡地的处理效果VS平地的处理效果房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM629目标客户群定位获取条件产品平均总价50万元交通用时40分钟车程产品属性第二居所具备投资功能体验温泉文化与中国文化目标客户的表象经济能力度假型温泉酒店式公寓中，客群是各行各业的中高层人士，他们有一到两套第一居所，享受生活的意识较为强烈。他们处在金字塔置业消费体中的中、上层，能够承受30008000元的房款月供，50100万元左右的总房款。南彩项目中的，度假型温泉酒店式公寓，也是为这个人群量身打造，使产品和需求达到了最大限度的符合。行为特征这个人群具有较高的教育水平，年龄层次上也较为年轻，对自己的未来充满信心，喜欢都市生活，注重健康，社交活动多，有较高的文化素养和审美情趣，思想先进，不确定性、多变性、多元化较为明显，在置业消费上追求方便多于舒适，喜欢追求、体验崭新的生活方式。购买动机购买此类方房产的客户一般而言可分为2种类型自用型、投资型。自用型即购房动机是以满足自身对居住的需求为主，不论是首次置业还是二次（含多次）置业，均是自己居住。包括作为第二居所。投资型购买房产是作为一种投资方式，购买后房产用于出租或出售。因此投资回报率将是其购买物业最看重的问题。此类客户将是我们的重要的目标客户群体。针对本案客群的特征我们认为投资性型客户将会是本案的重要组成部分，本案投房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资客也可分为两种自用型投资客由于本案的客户是以全球500强企业驻华机构、国内私营企业主、外企白领、外省市驻京负责人为主，他们有稳定的收入、对生活品味有较高的要求。纯投资型客户对产品本身非常的热爱，并对产品的投资价值有自己独到的见解。我们的产品投资计划也是其关心的重点。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM63企业CAMPDAVID企业CAMPDAVID位于该用地范围的河岸东侧，占地约110亩。在独栋别墅的基础上，企业CAMPDAVID以商务会议、企业非正式谈判及休闲娱乐为主。功能设施有客房、会议厅、围合式大型汤池等，去掉厨房等生活设施，每栋可考虑设计相对独立的四至八个套房。面积400500平方米一栋。631空间结构分析组团形式企业CAMPDAVID项目容积率可相对降低，套数较少，因此，可按照组团围合的方式来设计。但具体到每栋，又可通过不同方位的布置，获得较大的独立性。在结合每套会所中都具有的大水景和温泉的特点，以及新中国风的形式加以定位，空间的组合应具有院落围合的状态，而在围合中，又有与外界交流的过度空间。632交通组织分析在交通组织上应尽量考虑道路宽阔和安全性。同时，必须照顾到停车入户和人车分流的问题，也必须考虑到车道与人行道分隔，以及车道、人行道与建筑分隔的问题。出入口要考虑到客流量的问题，在西北角和正南方向分别设置出入口，并进行封闭式管理。车行道在组团外围，设计单行线的环形车行通道。通过降低车道土地标高或抬高建筑和人行通道标高，在通过绿化带将车行道与人行道以及建筑物进行有效隔离，提高小区交通安全。在入户方向上，与人行通道分开，处于不同的方向。人行道其出入户门与车行道分离，基本处于内环。通过组团内部，沿中心水系设计环形步行道，设立景观凉亭。其用地标高要高于车行通道，并用较高大的植物形成林荫步道。停车位设置地下停车场和地上临时停车场，并设立地下车库出口和地上车位出口，同时在组团入口处设立访客车位。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM633楼型设置企业CAMPDAVID外型采用中式建筑风格。墙面以开敞的采光窗和砖墙交错的表面，将相邻水岸景观尽收眼底。外型以简洁、开阔的设计风格为主。产品的楼型在竖向设计上，可设计二层半的楼体。在采取中式建筑围合的方式中，根据产品的不同功能、区域，设计不同的院落组合模式。634标准层层高标准层3300MM635户型设计建议及配比将客房、会议厅、围合式大型汤池等设施以动静区域形式分开设计。在客房户型设计时尽量考虑房间的开阔、简洁；会议厅及多功能厅在设计中要考虑到功能性、实用性和舒适性；围合式大型汤池的设置应尽量考虑房间所占据的空间是否开阔、豁亮、通透等。636外立面风格在与组院式温泉别墅相统一的基础上，增加部分公建的元素，如直线的增加和规则块面的运用。637目标客户群定位目标消费群从目前项目客源统计来看，消费主体基本为北京本地的企业。因此，企业CAMPDAVID主要市场的目标消费群应以北京企业的客户为主。目标消费群对产品的使用形式目标消费群为大中型知名企业，这些企业以买断产品的使用权为主要使用方式。企业拥有的资产量足以让他们在这里达到预期的目标和追求更高的生活品位，对其产品的接受力是极强的。需求分析本产品的功能定位于企业平时和重要时期在此举行的非正式会议或活动。在以往同类市场中,项目一般不具备较优越的自然风光,在规模上也不能满足高端消费群体。在企业举行重大活动或会议时，其效果不为理想。这就意味着他们需要更大的弹性空间更优越的地理环境和完善的配套设施，需要具有特色的环境来满足他们更高的需求。因此，一个静谧舒适的环境便是企业休闲、度假、公关和举行高峰会议的最佳选择。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM时间平时、重要活动时期方式会议、非正式洽谈、渡假房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM64坡地型温泉独栋641用地分析用地范围本项目小独栋用地范围包括整个用地部分的中、西部分以及酒店、产权式公寓的北部，中心水系的西南侧。地块现状该用地范围内目前基本为平坦的农用地，是未来进行产品建设时需要进行地形的改造，通过土方的自我平衡，造就高低起伏的坡地状态。项目地块基本上是南北走向的平坦地势,在此地块中有一条宽约2米的水渠，并且在水渠的西侧有大量的成年的白杨树。小独栋的用地总占地面积约为20万平方米。小独栋总经济规模总用地面积约为200,100容积率约为03建筑面积约为60,030总套数约为300套用地性质从该用地范围的性质来看，是属于一期311亩以外的土地，目前仍然属于租用地，在未来开发建造时，需要将该用地改变为70年商品房用地。642目标客户群定位客户群区位分析本类型产品所针对的目标消费群体应该是东北四、五环周围所遍布的TOWNHOUSE产品的潜在客户，这些客户多为、北部辐射区和北三环及亚北地区的高端白领阶层（多层类住宅吸纳对象）；高级白领或私企业主（TOWNHOUSE物业主力吸纳对象）；以及东三环附近的使馆区内的外籍人士；随着2008年奥运会的临近、空港产业圈的逐步形成以及顺义新城的建设等利好因素，将会对区内的房地产开发形成强劲的产业支持。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM目标客户人群的特性本产品的目标客户群大致具有理性、低调、有较高的文化修养和品位，首先要把时间和精力更多地花在工作和事业上，虽说他们对那种顶级别墅生活也可能有一种殷切的向往，但这部分群体对现实生活抱着一种务实的态度，他们非常明确自己阶段性生活目标，但事业和工作的压力又促使他们追求别墅生活的闲适来放松和缓解这种压力，小独栋产品正好搭建起了这样一种平台它有着和别墅一样的生活品质，独门独户。别墅一般作为第二居所来使用，需要时间来支撑，而时间却正是他们最宝贵的东西，低密度、小面积、低总价的小独栋非常适合他们的这种心理需求。目标客户人群的心理需求第一，实用性与炫耀性紧密联系，中等收入人群，对各种需求的实用性要求是必不可少的。所谓炫耀就是品位，炫耀是非常正常的一种社会心理，大家将居所作为定位自己身份、品位的标志。第二，住房强调私密性与交流空间的融合。这就要求在住宅的设计里面既要强调它的私密性，同时也要强调有非常合适的交流的空间。这种交流的空间不仅仅局限于家庭，还包括邻里、同事或者是同好的交流。第三，我们要注意这个人群有一个显示自己成功的标志，就是孩子的教育，我们的中产阶级当中有非常多变的、非常前沿的观念，还有最不可动摇的家居生活当中很传统的东西。第四，就是个性化。个性话的让目标客户产生与众不同得目标客户人群二次置业分析二次置业一般细分为自住型、度假型和投资型三类，其中比较普遍的是自住型和投资型。不同的二次置业者之间呈现出相当强烈的个性化差异。自住型二次置业者对物业的要求更高，并且更注重物业的舒适、环境的优美和配套的完善，并且对交通也表现出一定程度的敏感。即是为了改善居住环境，进行以小换大、以低档换高档的形式，选择自己更满意的住宅，强调档次。投资型二次置业者则对物业未来的升值空间、地段和交通比较敏感，并对整个地区的租金价格、对投资回报率更为关注。也就是买了房子以后，进行一定的装修，再租出去赚钱，或买房后，等待时机出售赚钱。643空间组织结构建议组团形式2期所开发的温泉小独栋合计约300套，开发模式为组团内设造型各异的中央水景和绿化，使户户观水（观水露台）。空间构成单户空间构成中，小独栋与组院式温泉别墅有较大的差别，主要体现在空间的构房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM成是房屋与围墙形成围合，而因其面积小而不必做到房屋与房屋之间的围合，而在围合中，通过围墙的通透性与外界有交流的过度空间。因此在空间的组合上，应具备以下基本元素院落空间作为私属景观的营造，以及室外休闲娱乐的空间。包括院内水景和绿化的营造。其构成依靠建筑和围墙共同围合而成。在其围墙部分，不应采取纯粹中式的完全封闭状态，而应有足够的通透性。同时其造型元素应尽量选取中国建筑中的代表性元素，如八角窗、扇型窗、木质格栅窗等，作二方连续的段落式构成。同时通过绿植和爬藤植物，使围墙获得自然而丰富的效果。开放式交通空间院落内的道路。室内交通空间连接各居室的通道和楼梯等。私密性泡汤空间在室内卧室旁设立，必须要采光通风设备。会客空间与来客进行交谈和宴会的空间。家庭活动空间家人共同活动、交谈、交流的空间。就餐空间分为早餐空间和正餐空间，以及小型酒吧等间餐空间。卫浴空间包括公共卫生间和私密性卫生间。厨房空间包括中餐和西餐。观景空间（阳台与露台）房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM家在景里、景在家里。娱乐空间体育、棋牌、音像等空间。644交通组织建议交通组织上应强调其私密性和安全性。同时，必须照顾到停车入户和人车分流的问题，也必须考虑到车道与人行道分隔，以及车道、人行道与建筑分隔的问题。出入口应有独立的出入口，进行封闭式管理。建议在每一期的组团中，都设立单一出入口,保持其私密性。车行道在组团外围，设计单行线的环形车行通道。通过降低车道土地标高或抬高建筑和人行通道标高，在通过绿化带将车行道与人行道以及建筑物进行有效隔离，提高小区交通安全，同时防止其噪音和视线对居住区内的干扰。在入户方向上，与人行通道分开，处于不同的方向。人行道其出入户门与车行道分离，基本处于内环。通过组团内部，沿中心水系设计环形步行道，设立景观凉亭,满足园区业主有观景之处。其用地标高要高于车行通道，并用较高大的植物形成林荫步道。停车位基本停车入户。分别在室内车库和室外停车场设立停车位，同时在组团入口处设立访客车位。645楼型设置及比例很多消费者不禁发出这样的疑问小独栋到底是TOWNHOUSE升级版还是别墅简装版我们的答案是小独栋的价位介乎TOWNHOUSE和别墅之间，同时又具有二者的优势和特征。小独栋出现开启了中国式别墅市场的新篇章，它填补了别墅市场的一个空白，使别墅市场也基本形成了一个无缝链接。小独栋产品已不是一种概念，而是一种实实在在的产品形态，是真实展现在世人面前的一种高尚生活，它严格区别于别墅产品和TOWNHOUSE产品，是一个彻彻底底的中国本土化产品。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM646建筑层高从总体来看，小独栋的平均建筑面积约200平方米，首层层高3000MM二层层高标准3000MM，坡屋顶斜面部分2200MM房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM65组院式温泉别墅651用地分析用地范围本项目组院式别墅用地范围包括东部、东北部、北部以及河道东岸之临河带。地块现状该用地范围内目前有成型的沿河林带，是未来进行产品建设时需要保留的部分。此外，该用地范围的河道还未进行改造，也是未来产品建设时必须进行整改的部分。河岸东侧地段紧靠红线，也直接与红线外村落相连接，在未来的临河别墅建造时，必须做到视线的遮挡，以及对各种干扰因素（如噪音、人流等）进行阻隔，以保证独立别墅的私密性和尊贵感。项目地块狭长，为南北走向的平坦河岸地势,绿化环境及生态植被保持原始状况,空气中能闻到的只是大自然的味道,别墅用地范围总占地面积约为33万平方米,水、电、气等市政设施缺乏。组院式别墅总经济规模总用地面积约为400200533600容积率约为017建筑面积约为6803490712总套数约为136181套用地性质从该用地范围的性质来看，是属于一期311亩以外的土地，目前仍然属于租用地，在未来开发建造时，需要将该用地改变为70年商品房用地，这就要求开发商完成土地产权的报批工作。产品差异化开发的可能本地块位于顺义区空港经济圈内,更为全北京极其稀有的，拥有超大水面的温泉度假项目，去除地块区位优势外，从环境而言,静僻，隐秘，清新，自然，气候宜人。因此，该类产品的设计和建造，应在充分保留原有的绿化生态的基础之上，充分展示中国文化最精髓的哲学理念，使建筑与环境相依相容,交互辉映,能达到天人合一的和谐与统一房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM652空间组织结构建议组团形式由于该类产品容积率极低，套数极少，因此，可在每一个分期中按照组团围合的方式来设计。但具体到每一户，又可通过不同方位的布置，获得较大的独立性。具体而言2期和3期所开发的组院式温泉别墅分别约6080套，每一期中，除部分临水别墅外，其余非临水部分可分为23个非规则圆形组团，每一个组团内都有造型各异的中央水景和绿化，使户户观水（观水露台），且拥有私属的小型水面。临水别墅自成非围合的线形组团，建立私属的码头，使大水面成为业主私有。空间构成单户空间构成中，结合项目具有的大水景和温泉的特点，以及新中国风的定位，空间的组合应具有院落围合的状态，而在围合中，又需要有与外界交流的过度空间。因此在空间的组合上，应具备以下基本元素礼仪空间包括院门及门厅，作为出入的礼仪准备和对外接洽的基本接待。院落空间作为私属景观的营造，以及室外休闲娱乐的空间。包括院内水景和绿化的营造。其构成依靠建筑和围墙共同围合而成。在其围墙部分，不应采取纯粹中式的完全封闭状态，而应有足够的通透性。同时其造型元素应尽量选取中国建筑中的代表性元素，如八角窗、扇型窗、木质格栅窗等，作二方连续的段落式构成。同时通过绿植和爬藤植物，使围墙获得自然而丰富的效果。半开放式交通空间（过渡空间）开放式门厅或建筑与院落之间的回廊或通廊。可通过玻璃或合页窗进行封闭或半封闭。开放式交通空间院落内的道路和跨水小桥。室内交通空间连接各居室的通道和楼梯等。开放式泡汤空间（户外风吕）可考虑在院内水景旁设立，取其自然风味。私密性泡汤空间在室内卧室旁设立，必须要采光通风设备。会客空间与来客进行交谈和宴会的空间。家庭办公空间考虑设立私密性的书房和密室，包括各种商务通讯网络和理财空房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM间。家庭活动空间（起居）家人共同活动、交谈、交流的空间。就餐空间分为早餐空间和正餐空间，以及小型酒吧等间餐空间。卫浴空间包括公共卫生间和私密性卫生间。厨房空间包括中餐和西餐。观景空间（阳台与露台）室内与室外的过渡连接空间。可在露台上设计户外汤池，一边享受温泉的慰籍，品尝风味美食，一边观赏天高水阔的湖光山色，林森花繁的自然美景，造就能让人充分享受且无法比拟的人间妙境。娱乐空间体育、棋牌、音像等空间。653交通组织建议作为本项目最高端的产品类型，在交通组织上应强调其私密性和安全性。同时，必须照顾到停车入户和人车分流的问题，也必须考虑到车道与人行道分隔，以及车道、人行道与建筑分隔的问题