xx县xx水库景区开发建设项目可行性研究报告

XX县XX水库景区开发建设项目可行性研究报告目录第一章总论1一、项目建设提要2二、项目选择依据2三、项目报告编制依据3四、可行性研究结论4第二章建设背景及必要性5一、项目建设背景6二、项目建设必要性及目的意义7三、XX红海项目发展SWOT分析9第三章建设条件14一、自然条件15二、人文资源15三、交通区位15第四章开发定位17一、指导思想18二、开发定位18第五章功能布局22一、指导思想25二、功能分区及表现形式25三、盈利方式31第六章游憩方式设计与评价32一、景观游赏的设计原则33二、游赏方式与内容33三、旅游线路35第七章运作与实施方案37一、指导思想38二、实施方案38第八章营销方案42一、指导思想43二、营销理念43三、营销方案43四、可操作性分析44第九章风险分析及应对措施45一、园林工程风险46二、投资风险46三、项目招商及管理风险47四、污染危害风险48第十章效益分析及评价50一、社会效益51二、经济效益51第十一章环境影响评价53一、项目场址环境现状54二、项目建设与运营对环境的影响54三、环境保护措施54四、环境影响评价55第十二章结论56一、结论57第一章总论一、项目建设提要1、项目名称XX县XX水库景区开发建设项目2、项目建设性质新建3、项目建设单位XX4、项目建设地点XX县XX镇5、项目建设规模含红星水库周边，土地面积约5000亩6、项目相关概况XX红海景区开发建设项目拟建于红星水库华莲寺片区内。片区距成都市157公里，遂宁市30公里，南充市38公里，邻近XX死海、观音湖、灵泉寺等著名景区。红星水库水面呈狭长分布，与林地犬齿交错，四周环山，风光秀美。水库周围林地多为原始次森林，树木茂盛，具有良好的生态优势。7、项目建设内容在红星水库华莲寺片区内新建景区，打造以景观文化旅游为主线，功能丰富多样的度假区为辅助功能的生态观光旅游度假胜地。8、项目建设目标XX最佳红叶旅游度假区XX县旅游产业的核心项目二、项目选择依据1、国内红叶旅游人气火爆随着都市休闲旅游的发展，人们对金秋赏红叶旅游的热情日益高涨。全国陆续涌现出北京香山红叶、济南红叶谷、重庆巫山红叶、四川雅安等红叶景区，吸引了大量游客的目光，许多景区在此期间甚至出现了人满为患的场面。2、芳香产业链逐步兴起随着生活水平的提高，人们对的精神与物质消费需求日益提高，芳香产业作为一种新兴高端消费产业，在欧美国家一直占有相当稳定的消费市场。近年来，这股香潮已经开始席卷XX消费市场。3、老年产业成为朝阳产业老龄化社会的到来不可避免，随着老龄化速度的加快，这一群体带动的消费日益被众商家重视。如今养老业被成为朝阳产业，成为很多企业投资的新兴领域。环境优美，且集休闲、居住、娱乐、服务于一体的多功能的老年度假区在各地悄然兴起。4、红色文化旅游市场广阔红色文化旅游是指以革命纪念地、纪念物及其所承载的革命精神为吸引物，把红色人文景观和绿色自然景观结合起来，把革命传统教育与促进旅游产业发展结合起来的一种新型的主题旅游形式。据统计3年来，全国红色旅游游客累计逾4亿人次，其中自费旅游占569，全国红色旅游综合收入突破1000亿元，成为许多革命老区经济发展的“切入口”和“催化剂”。三、项目报告编制依据1、遂宁市经济和社会发展“十一五”计划纲要；2、XX县综合开发“十一五”规划；3、XX生态县建设规划；4、XX县生态示范区建设规划；5、XX土壤；6、四川省遂宁市旅游发展总体规划；7、四川省XX县旅游发展总体规划；8、四川省旅游管理条例；9、四川省旅游政务相关数据；10、充分的市场调查论证；11、开发主体公司的资源能力评估；四、可行性研究结论本项目位于红星水库华莲寺片区内。邻近XX死海、观音湖、灵泉寺等著名景区。拥有良好的旅游大环境市场，以及生态优势和区位优势。项目建成后，预计年来访游客将达到3304万人次，实现年产值约为1939448元。使XX旅游快速融入的遂宁精品旅游线中，实现XX经济的战略转型。同时项目环境评价、社会效益以及经济效益评价均属良好，因此本项目是可行的。第二章项目建设背景及必要性一、项目建设背景1、旅游产业发展现状及趋势（1）旅游产品多元化以名山大川观光为主的传统旅游产品将逐渐被更趋多样化的旅游产品所取代。（2）自驾游成为潮流游客自驾车访旧怀古、回归自然为主题的消遣性度假旅游、休闲旅游迎合了现代旅游者崇尚自我的需求，将会热销。（3）乡村体验旅游升温领域宽广、规模较大、特色突出、快速发展的农村旅游格局，成为国内短期旅游的主要支撑，满足了二分之一的旅游市场需求。（4）度假游成为时尚在现代社会中，人们长期生活在沉重的工作压力下，无一不感到身心疲惫。度假游作为一种“放松身心、感受自然”的深度旅游，渐渐受高端人群喜爱。2、遂宁实施全域遂宁及旅游目的地战略（1）旅游目的地战略遂宁市委、政府依托观音故里、观音湖和XX死海三大优势旅游资源，强力推进旅游目的地建设，并于今年成功评为XX优秀旅游城市和被授予XX观音文化之乡，为遂宁推进旅游目的地建设打下了坚实基础；在旅游目的地战略推动下，遂宁将打造成为国民休闲、度假旅游的胜地，实现“遂宁让心灵度假”的发展思想。（2）全域遂宁的旅游发展战略为推进旅游目的地战略，丰富旅游产品，遂宁市正在引导全市旅游资源的整合，实施旅游资源捆绑式推广，重点规划了六大旅游经济区，搭建以旅游为主体，整合政治、经济、文化、社会全部资源，兼顾城乡统筹发展的大旅游发展框架，旨在推进全域遂宁的旅游发展战略，力争将遂宁旅游打造成国际知名、国内一流休闲度假旅游目的。3、XX县旅游强县战略的实施近年来，XX政府提出了“做旺商旅、做实文化”的旅游发展战略，积极对外推广本地旅游资源，深度发掘本地旅游文化，并取得显著成效。以赤城湖书法创意文化旅游基地和佛博苑等为代表的大型旅游项目纷纷落户XX，将于XX寺、高峰山等景区组成一个极具特色的旅游线路，届时必将汇集大量人气，使XX旅游业引来美好的发展前景。4、地震对景区造成的深远影响川渝旅游一向以优美的地质风光与宜人的生态旅游为主打产品，但由于很多景区正好处在地震断裂带上，导致在“512”汶川大地震中，川渝两地共有361家景区受到不同程度的破坏，其中银厂沟、青城山都江堰、千佛山等56个旅游景区受损严重。旅游业直接损失达465亿元，旅游公路损坏达5315公里。虽然目前九寨沟、黄龙、青城山等景区旅游市场已逐渐回复，但地震给人们带来的心灵创伤和阴影并不是短时间内能够回复的。因此，遂宁、南充、雅安、广安等众多非地震带旅游景点赢得了良好的发展机遇。二、项目建设必要性及目的意义1、实现县域经济战略转型XX县是传统农业大县，在过去，一产业在XX县域经济中占有较大比重，工业经济、城市建设、三产服务业发展相对缓慢，城市规模也很小。进入二十一世纪，随着工业和房地产的迅速发展以及城市功能的不断完善，三产业作为城市功能的重要组成，其发展显得尤为重要。然而XX县第三产业目前仍在起步阶段，需要一个核心项目来带动和整合其它优势资源，实现XX县域经济的战略转型。因此，本项目的实施极有可能成为XX第三产业发展的核心推动载体。2、完善城市功能、改善人居环境进入本世纪，经营城市思想理念在全国广泛应用。随着市民收入水平的增加，对城市配套功能的需求与日俱增，为满足市民这一需求，各地政府纷纷借助市场来优化资源配置，从而有条件逐步推进城市配套功能完善。本项目的实施将促进生态环境建设，改善城市的人居环境和投资环境，完善城市功能，为XX的蓬勃发展做出贡献。3、促进农民增收方式转变推进城乡统筹目前XX县大部分农民仍处于传统农业状态，受市场及自然双风险制约，生活较为艰难。本项目的实施，将调整片区内产业结构、调优从业结构、完善基础设施，促进片区内传统农业向现代农业转型，形成以一产业为基础，三产业为主导的产业体系；同时还能够带动农村就业、卫生、交通的发展，改善人居环境和生态环境，调整农民收入构成，促进农民增收方式转变，推进城乡统筹发展，最终实现“生态、经济、社会”三大效益的统一，构建和谐新农村。4、实现旅游资源大县向旅游资源强县转变XX是旅游资源大县。拥有XX寺、华莲寺、高峰山、赤城湖等名胜古迹，以及丰富的历史文化，旅游资源极其丰富。然而XX县旅游业仍在起步阶段，需要一个核心项目来带动和整合相关旅游资源，以实现XX整个旅游产业的跨越式发展。因此，本项目的实施将帮助XX实现从旅游资源大县到旅游资源强县的转变。5、整合旅游资源、融入大旅游为推进旅游目的地战略，丰富旅游产品，遂宁市正在引导全市旅游资源的整合，实施旅游资源捆绑式推广，重点规划了六大旅游经济区，搭建以旅游为主体，整合政治、经济、文化、社会全部资源，兼顾城乡统筹发展的大旅游发展框架，旨在推进全域遂宁的旅游发展战略，力争将遂宁旅游打造成国际知名、国内一流休闲度假旅游目的。XX旅游作为遂宁全域旅游六大旅游经济区的重要组团，其发展备受注目。本项目作为XX旅游核心项目之一，将有助于整合XX现有旅游资源，形成XX特色旅游精品线路，最终融入遂宁大旅游战略，并扮演重要角色。三、XX红海项目发展SWOT分析1、发展优势（S）（1）政策优势旅游业是XX县确立的国民经济新的增长点之一，是全县正在培育的支柱产业，是县委县府打造XX融入遂宁旅游强市战略的重要支撑，遂宁市委、市政府及XX县县委、县政府各部门高度重视，制定了各种促进旅游发展的优惠政策和措施，并在资金安排上给与了全力支持。（2）区位优势XX县地处嘉陵江和涪江的分水岭及古蜀国、巴国结合部，历史文化丰富。景区距成都市157公里，遂宁市30公里，南充市38公里，邻近XX死海、观音湖、灵泉寺等著名景区。具有良好的区位优势。（3）生态优势红星水库水面呈狭长分布，与林地犬齿交错，四周环山，风光秀美。水库周围林地多为原始次森林，树木茂盛，具有良好的生态优势。（4）文化优势旅游活动从本质上讲是一种文化活动。无论是旅游消费活动还是旅游经营活动都具有强烈的文化性。只有挖掘出文化内涵,它才会具备吸引旅游者的魅力。从古至今，XX的生活中充满红色的主题。红色诠释着XX人心目中最完美的色彩，并蔓延到各个文化领域。景区在XX红文化的基础上衍生出了农耕文化、红色文化、龙文化、芳香文化等文化主题，与XX当地的书法文化，佛教文化互相辉映，景区必将成为XX打造文化之旅战略的载体项目。（5）产业优势XX红海项目涉及到红叶旅游、红色旅游、养老产业、芳香产业，这些产业目前在国内均具有良好的消费市场，且其他附属功能如星级农家乐（御花园休闲娱乐区）、团队拓展训练、野战模拟训练、海滨浴场、康乐休闲等，都具有十分火爆的人气，因此景区所涉及的产业优势十分明显。（6）市场优势遂宁拥有观音湖、广德寺、灵泉寺、XX死海等精品旅游资源，近年来已形成较为成熟旅游市场，XX作为遂宁旅游资源的重要组团，拥有较好的市场优势。2、自身劣势（W）（1）XX作为一个有魅力的旅游目的地还未树立，还没有进入潜在消费者的旅行计划之中，也不为旅游业内所了解和认同。（2）景区所涉及的开发项目多而杂，且地形相对较复杂，因此开发建设和包装出有特色、有市场竞争力的旅游产品具有众多挑战。3、面临机遇（O）（1）遂宁旅游强市战略和全域遂宁旅游战略为推进旅游强市战略，丰富旅游产品，遂宁市正在引导全市旅游资源的整合，实施旅游资源捆绑式推广，重点规划了六大旅游经济区，XX旅游作为其重要组团，其旅游开发必定受到市委、市政府的高度重视与支持。（2）XX精品文化旅游线路即将形成以赤城湖书法创意文化旅游基地和佛博苑等为代表的大型旅游项目纷纷落户XX，可以预见，在不远的将来，以XX红海、佛博苑、赤城湖书法基地为铁三角的XX精品旅游线路即将形成。因此未来XX势必汇集大量人气，成为川渝旅游一颗闪耀的新星。（3）震后旅游产业的重组在“512”汶川大地震中，川渝两地共有361家景区受到不同程度的破坏，其中银厂沟、青城山都江堰、千佛山等56个旅游景区受损严重。目前川渝两地旅游市场正逐步恢复，然而众多景区受破坏严重，无法正常开放，由此川渝旅游产业面临重组的局面。使得拥有众多旅游资源的遂宁迎来良好的发展机遇。4、竞争挑战（T）目前XX县旅游产业发展正处于起步参与阶段，与遂宁市其他成熟旅游区相比，其市场竞争力和威胁显得较为弱小。因此本项目必然面临其他景区的竞争，主要体现在两个方面（1）旅游开发资金的竞争随着遂宁旅游强市战略的实施，遂宁各地区掀起了景点开发热潮，各景点景区纷纷大力吸纳社会资本以及工商资本，并争取社会闲散资金的进入，因此本项目在项目招商及争取社会资金投入方面将面临挑战。（2）客源市场竞争A、客源分析客源市场大致可分为三级一级市场南充、遂宁及周边地区本区域为前期主要客源市场，区域人口约为1160万，其中城市人口约占20，为主要消费群体。主要客源南充、遂宁及周边地区政府、企业、旅游团体、自驾车游客以及普通游客。二级市场成都、重庆及省内其它城市鉴于国内旅游以省内游为主的特性（附件），本区域内游客为本景区重点争取客源。（2008年13季度，我省累计接待旅游者13亿人次，累计实现旅游收入76289亿元人民币，游客人均消费为587元）主要客源旅游团体、自驾车游客以及旅行社游客。三级市场省外及国外游客省外游客我省年接待国内旅游者约为450万人次（07年统计数据）国外游客我省年接待入境旅游者约为30万人次（07年统计数据）主要客源旅游团体、旅行社游客。B、市场分析一级市场竞争南充、遂宁地区虽有凌云山、大英死海、灵泉寺、观音湖、赤城湖等人气较旺景区，但彼此均不属于同类型。XX旅游应当快速融入遂宁旅游精品线路中，利用景区自身特色吸收这些已经成熟的旅游环线上的游客。因此，在一级市场竞争上具有较大的市场优势。二级市场竞争成都、重庆及省内其它城市在秋季红叶主题文化观赏期间尚无同类型的度假区堪与之竞争，但其它类似主题文化的景区、度假区众多。在二级市场竞争上应着重宣传“XX红海”这一主题，以及“红文化”、“芳香疗养”以及“生态养生”等丰富的旅游主题，并整合遂宁和XX两个精品旅游线路，从而提升自身砝码，提高二级市场竞争力。三级市场竞争省内及全国范围内景区省内红叶景区有巫山、九寨沟、峨眉山、四姑娘山、宝兴峰桶寨等。但这些景区多以单纯的自然风景观光为主，且存在红叶景观零散、路途较远、服务行业未跟上等问题，因此，在红叶期间竞争力不如本景区。全国范围有同类香山红叶景区、济南红叶谷景区等相同景区，也有以类似文化为主题的景区，它们的知名度远胜本区，并将与本区在三级市场上构成竞争第三章建设条件一、自然条件1、优越的水域条件红星水库有效库容为257万方水，是XX、大石、鸣凤、吉祥等场镇生活用水，无任何污染。2、良好的生态环境规划区内生态优势较好，植被覆盖率在60左右，植被以柏树林为主。3、独特的地形地貌项目所在的区域地貌均为浅丘地形，且拥有较多大面积台地和半岛。4、宜人的气候条件片区内属亚热带季风气候，高温多雨，雨热同期，集中于夏季。二、人文资源1、丰富的旅游资源XX是文物大县，拥有XX寺壁画、白塔禅院、天王殿等名胜古迹；高峰山、赤城湖、XX寺等丰富旅游资源。2、浓厚的文化底蕴XX人文资源丰富，有影响XX传统人伦上千年的“二十四孝”之“孟宗哭竹”发源地，有唐宋以来道教名士张亚子在赤城宝屏山解注道德经，以及佛教名胜白塔禅院为代表的儒、释、道文化和以入载XX建筑史的天王殿。三、交通区位华莲寺片区位于成南高速公路XX出口，距出口约1公里，通过318国道连接XX和遂宁，距XX县城6KM，距遂宁城区30KM，交通条件便利，区位优势突出。本案第四章开发定位一、指导思想立足红星水库片区良好的自然生态环境、交通区位，树立景观文化旅游的开发理念。通过生态环境的整体优化，深厚文化底蕴的注入，各特色功能区的打造，以及创新的经营理念和模式，将景区进行整体品牌塑造和提升，全力打造在国内具有品牌效应的高端生态观光旅游度假胜地，使之成为XX县旅游产业的核心项目。二、开发定位1、主题定位文化主题是构成景区旅游产品的“精神支柱”，起着强化旅游吸引力的作用。景区的旅游文化主题越鲜明、越突出，也就越具吸引力。其主要体现在（1）“点化”作用，文化主题赋予旅游资源以“灵气”、“活力”，使其充满特色，更具魅力，使得资源开发具有深度效应；（2）“整合”作用，文化主题可以将一种文化理念贯穿于看似孤立、分散的度假区各景点，做到“景散意连”，使得资源开发具有整体效应。XX红海主题定位描述红古以红、黄、青、白、黑为五方正色，红为五色之首。它与琉璃黄、青花蓝、水墨黑和玉脂白构成一道缤纷的XX传统色彩风景线。从古至今，红色是喜庆、吉祥、皇族的象征红灯笼、红双喜、红蜡烛、红利是、红对联、披红绸、戴红花，鞭炮要烧满堂红红，成为一种传统，更成为一种文化。如今，国人更是用红色来表现民族风貌国旗、国徽、奥运火炬以及各种婚庆礼乐的庆典都以红色为主基调。红，让世界了解了XXXX红红是XX人的魂，尚红习俗的演变，记载着XX人的心路历程，经过世代承启、沉淀、深化和扬弃，传统精髓逐渐嬗变为XX文化的底色，弥漫着浓得化不开的积极入世情结，象征着热忱、奋进、团结的民族品格。红色，中华民族最喜爱的颜色，甚至成为XX人的文化图腾和精神皈依。红色，构成了世界认同XX的颜色，也是XX的象征。从古至今，XX的生活中充满红色的主题。红色诠释着XX人心目中最完美的色彩，并蔓延到各个文化领域。红文化深深的渗透到中华上下五千年的文明之中，沉淀为华夏民族的文化底色。XX红海将中华民族上下五千年的红文化、红色革命文化以及红所代表的喜庆、吉祥、热情、兴旺等元素汇集到一起，辅以波光粼粼的水面以及红色林海的晚秋意象，汇成了一片红色的海洋，XX红海。2、形象定位XX红海形象定位描述色满山遍野的红叶人造红色景观香特色的芳香产业链味浓厚的XX红文化以及众多文化韵味意中华上下五千年的文化意境形山峦起伏的红色林海神西方相邻的红海与死海，将在遂宁重现湖、海的大量涌现，诠释了遂宁西部水都的形象3、功能定位XX红海旅游观光度假区功能定位描述猎奇观光以原始山岭天然的艰难道路，加上人工障碍为猎奇观光对象，辅之以山地观光、森林观光、红叶观光等自然风景观光。文化体验以红文化、红色文化、红叶文化、巴蜀文化、农居文化、养生文化以及芳香文化为文化主题，以红色文化和巴蜀文化为重点，通过文化寻根、文化探秘、科考教育、民俗体验、活动参与等，最大限度满足游客的文化体验需求，辅以满山遍野的红叶，将景区整体营造成一片红色的海洋。活动参与进行野外团队拓展训练、野外实战训练，让游客体验到挥汗如雨的激情，更加锻炼了人与人之间的合作意识以及团队意识。芳香疗养在休闲区全面推广芳香产业，使景区营造出一种生态、芳香的韵味。香味不仅给人以舒适的感觉，还能净化空气，对人体健康亦有多种益处；对于一些高端的消费需求，可推荐其尝试一种盛行于欧美的新的保健养生之法芳香疗法通过植物精油的“香熏”、“按摩”和“沐浴”等的方法，使人体精神上和身体上得到极大放松，并可治疗多种疾病。生态养生立足于景区良好的生态环境和景观，通过吃原生态食品，住生态庄园，行走在鸟语花香、曲径幽深的景区内，呼吸山林间自由的空气，使人心旷神怡，达到休养生息的作用。度假休闲以垂钓荡舟休闲、文化娱乐休闲、时尚运动休闲、户外活动休闲、康体健身休闲等等方式；发展田园度假、生态度假、养生度假、康乐度假，以及情侣度假、商务度假、会议度假等。4、战略定位XX最佳红叶旅游度假区功能定位描述我国有不少红叶旅游景区，但普遍存在红叶树种单一，红叶观赏季节性强，旅游度假配套功能不够完善等问题。本项目地处中亚热带气候区，适宜多种红叶植物生长。品种的多样化，将形成一年中持续三个季节的红叶景观。同时，项目地处川中丘陵区，具有良好的生态环境、特色的地形优势以及丰富的文化底蕴，极具旅游度假功能的深度开发价值。因此，该项目极有可能打造成国内最佳的红叶观赏区和旅游度假区。第五章功能布局一、指导思想以中华民族上下五千年红文化的演变为旅游主线，通过对红文化在体现形式的刻画和打造，同时融入红叶、文化及民俗风情，并合理布局休闲、度假、会议项目，使红星水库片区形成生态优势突出、内容丰富的观光休闲度假胜地XX红海二、功能分区及表现形式七点三线两面在红叶区和香岛区根据不同的区域特点和文化定位划分为七点,彰显个性。旅游两线设计在于满足不同游客的旅游诉求红海景区将分为香岛旅游线,鸿运之旅旅游线,红海泛舟水上线,三线互为补充。目的是增强景区的层次感和创造逐渐变化的景观空间,使景区获得丰富的内涵,达到品质的提升。强化红海不同区域的个性特征,营造景观氛围,使游客的红海之旅获得丰富的景观体验和视觉印象。（一）香岛开放区1、红海商业区为景区提供丰富的商业配套设施。2、红海广场打造宽阔的场地空间,为游客提供休憩、游玩的场所。3、溢香广场以花卉作为广场景观元素，强化香文化氛围伫立此地,人的心灵和感观得到彻底放松，也是人气聚居之地。4、观景台登临此台,眺望红海及整个景区的优美景色。（二）香岛二区1、别墅区以精美的中式风格,打造的度假别墅,屹立于半岛之上,彰显了业主尊贵与优雅。2、堤岸景观带为本区建造滨湖的绿色亲水长廊,营造特色的堤岸景观带。3、红海之舟以特色建筑打造景区的地标性景观,为业主提供高品质的休闲之所同时,作为本区的商务会所,匠心的设计让业主尽享尊贵和舒适。4、花港观鱼湖岸建鱼池,放养数万尾金鳞红鲤,岸边栽种四季之花,在这里纵情鱼趣,尽享自然之趣（三）香岛三区1、别墅区本区与花卉区遥遥相望,视线开阔,环境怡人,打造高端度假别墅,提供一种久违的高尚、安逸、舒缓生活,是业主的一生珍藏。2、堤岸景观带通过湖岸线的调整和堤岸的处理,创建特色的堤岸景观带,作为观景、游玩、休憩之用。3、吊桥连接本区与花卉区,作为较为私密的通道,为本区业主专用,尽享尊贵吊桥增强两地空间的联系,提升本区品质（四）鸿运当头红色是喜庆，快乐、吉祥的颜色。历来,国人对红色就情有独钟。红运当头,此线串连了XX红的三大主题民俗喜庆之红,农耕传统之红,革命奋斗之红。1、翰墨苑修建书法展示厅,展现遂宁书法家的作品,作品以歌颂农耕文化为主,如七月等这是对遂宁书法的赞扬,也是对农耕文明的歌颂。2、景星堂“景星者,德星也见无常,常出有道之国“建此堂,制作领导人的雕塑。颂扬先烈们的崇高品德,缅怀历史。4、紫瑞亭供游客休憩的小亭,名源自“紫气东来、瑞从天降“5、若华夕曜设置亲水平台,作游玩观景之用。“若华夕曜“出自鲍照的登大雷岸与妹书,指夕阳照耀下的美景6、归田园居迁农户在本区居住,以真实的农村生活场景示人,展现质朴,原汁原味的乡村意象“日出而作,日入而息,逍遥于天地之间而心意自得“。7、革命广场建设碑林,镌刻先烈的功绩,铭记历史8、民俗长廊沿河岸以栈道的形式修建的民俗长廊,展现传统的民俗文化。（五）情满人间XX人对红有浓浓的情意,红色作为XX人众多情感的载体,是流淌在国人灵魂中的颜色。可以说,有情的地方就有红。1、问泉“水者何也物之本原“,水是生命之源,更是文化之源。从凿井取水,到开渠灌溉,XX古典而优美的农耕文化也依水而生,伴水而在,随水而长。修水塘、水渠,营造流动水景,建水主题浮雕墙,谱写水文化的华章。2、比翼广场打造唯美的环境,提供露天婚庆场所。3、同舟湾营造浪漫氛围,情侣通过这里泛舟于湖面,畅游山水间。4、五步亭谐音“500亭“,从问泉到这里约500步。建小亭,设石凳。5、斜月阁建设休憩小亭,极目远眺,视线极好。6、露桥闻鸣加深此处幽深环境的营造,漫步林蔼,林深鸟语,野趣醉人。7、百转千回营建植物迷宫,取名“百转千回“,配合生态氛围,平衡活动的设置和环境的保护。8、情满园开辟植树园,以认种树苗的方式为游人提供表明心意,留住情意的地方。9、CS野战体验战区利用地形优势设置野战与拓展项目,聚集人气。（六）花雨天地人们习惯从花来表达自己的情感,花成为人类所有情感的载体。本区域将打造一片花海,人们徜佯于花海间,达到“天人合一,回归自然“的忘我境界。1、梅亭醉墨梅花置景,设一小屋,屋檐以异型的书卷或卷轴造型,供旅游休息。2、静水朱华周围花卉布景,取名“静水朱华“,以做观景，取意于曹植的公宴诗“秋兰被长坂,朱华昌绿池“。3、万里渡两岸各设一码头,作为景区主交通,将是客流通道和人流聚集点“万里渡“取意唐诗“千江有水千江月,万里无云万里天“。4、层台耸绿以绿色植物作景观小塔,小塔四周设长凳,供游人休憩。5、花间集花丛中设置休憩驿站,建造特色石凳,作休息观景之用。6、祥瑞阁观景小阁；“祥瑞“又称“符瑞“是吉祥的自然现象,此阁除观景外,更寄于对人生的美好希冀。7、半日闲建索道,为游客提供更好的视觉享受,是红海景区旅游功能的提升。8、龙山索建吊桥,加强景区连接,增加游乐趣味性。9、松风听涛植物造景配以特色石景,让游客感受松风听涛的意境。10、百果长廊在该长廊种植四季水果,以供游人采摘。11、花卉观赏区沿湖种植1000余米的花卉观赏带,错落有致的镶嵌在红海之中,采用不同花期的品种,营造季节性花卉景观,并利用地势起伏创造视线层次。（七）回归畅想自然本区除展现和诠释不同地域的红海文化,强化活力氛围外,并针对青少年开设多个项目,让他们贴近自然,体验自然。1、海角以鱼、虾、蟹、贝等各种水族置景,使游客感受轻爽的海洋气息。2、和气致祥以“和”字不同造型作为此区沿途景观“和“是我国的社会主题,更是XX文化追求的理想的最高境界。3、文/武龙亭取意“文龙宴海，武龙翻江“。亭中置碑,记录政府执政为民,兴修水利的功绩。5、孝文化广场营建孝文化展示台,弘扬传统孝文化。6、科普教育基地让城市长大的孩子在这里学会辨别各种常见的植物水果,亲近自然,寓教于乐。7、杜鹃长廊建设此廊作为游览步道,丰富游客的行进路线。8、红海岸运用红海特色元素,创造游客戏水与亲水的动态空间。9、红海码头游客聚散地,重要的客流通道。10、海滨浴场打造海滨浴场,增强亲水性和不同尺度水空间的体验。11、天趣园网置各种飞鸟,供游人观赏。三、各区域盈利方式1、对芳香文化休闲区别墅的销售和租赁，芳香衍生产品的销售以获取利润。2、在野外实战训练区域以弹夹销售、拓展训练租赁、夏令营团费、露营帐篷租赁、篝火材料销售等获取利润。3、认种树苗费，饰品销售4、在爱情主题园区以婚庆公司驻场费、婚纱/服装店租赁，露天婚庆场地租赁等获取利润。5、在民俗园区以民俗产品销售获取利润。6、在生态园区以食品深加工及销售、水果/鲜花自助购、浴场门票销售、钓具租赁、水产品销售、家禽销售、苗木销售、生猪预养及出售、自留地出租等获取利润。8、在养生区域以夕阳红养生苑销售或出租获取利润。9、在综合商业中心以酒店消费、餐饮消费获取利润。第六章游憩方式设计与评价一、景观游赏的设计原则1主题突出鉴于景区文化及娱乐功能众多，因此在景区局部布局时，要尽量保持基调与主题相关，同时注意“XX”、“红”、“海”通过不同时期红文化的不同体现形式来共同打造XX红海这一立体形象。2形式多样总体景观风格以红色为基调，但由于景区所需体现的是跨越中华上下五千年历史，同时包含了多民族文化的主题，因此布局及景观不能拘泥于单一时期及地域风格，可辅之以龙雕、灯笼、窗花、年画、瓷器等传统农耕文化景观，以及相协调的各民族风格与传统宗教文化特色的景观。3景散意连由于景区在红文化的底色下，包含了农耕文化、红色文化等多种文化，因此，景区在建筑和景观布置上应尽量遵循景区文化主线基调。为避免不同文化在布局和景观上的差异造成的冲突，在景观和功能布局上，应尽量取其与红文化相关的一面渲染，达到“景散意连”的效果。二、游赏方式与内容游赏内容安排猎奇观光、文化体验、活动参与、芳香疗养、生态养生、度假休闲。XX红海景区开发建设项目拟建于红星水库华莲寺片区内。红星水库水体资源良好，水面呈狭长分布，与林地犬齿交错，四周环山，风光秀美。水库周围林地多为原始次森林，树木茂盛，具有良好的生态优势。项目建成后，景区将主要分为4大主体文化旅游区和七大功能旅游区，同时以“红”文化为文化主线，将各景点串联起来，辅以漫山遍野的红叶景观，形成了主题突出，形式多样、景散意连的观光旅游度假胜地XX红海。1、红文化主题区以仿古建筑风格为主，片区着重渲染“民俗红，农耕红，革命红”的风格，同时提供文化体验、观光休闲等服务内容。景区古代风格浓厚，返璞归真，让游客从城市的钢筋水泥中解放出来，觅得一处修身养息的世外桃源。2、活动文化主题区以活动参与为主要功能。提供多种具备较强体验性、参与性的活动。如露营体验，篝火晚会体验等体验性活动；模拟野战、团队拓展训练，植物迷宫等参与性活动；以及花卉景区等参观等观光性活动。本景区参与性功能极强，游客在感受自然的同时，自身也参与到众多趣味十足的活动中。让游客体验与平常截然不同的生活乐趣；在活动参与中让游客能够更好的认识自我，融入团队。是释放自我、尽情挥洒激情汗水的最佳去处。3、度假休闲主题旅游区由红海岸休闲区、红海浴场、夕阳红养生区等组成。同时具备生态养生、度假休闲等服务功能。在度假区里，人们将彻底放松，尽情享受紧张将在运动中消失；健康在生态环境中恢复；烦恼将被芳香疗养驱除；压力在文化体验中溶解；压抑在笑容里融化4、芳香主题文化区由芳香文化观光休闲区、芳香庄园度假休闲区、香岛别墅区、芳香文化广场等组成。景区以芳香文化体验、度假休闲、芳香疗养为主要功能。香味不仅给人以舒适的感觉，还能净化空气，同时能治疗多种人体疾病。作为芳香产业链的衍生物芳香居、芳香浴、芳香疗法、芳香之旅等消费概念开始在国内市场日渐风靡。古代贵族才能享受的芳香文化开始融入寻常百姓生活。三、旅游线路根据景区的不同功能定位，游客可以有多种不同特点的游线及游程安排。二条主要游线，四条专项游线。主线1、鸿运之旅类型观光、体验游游路民俗长廊归田园居革命广场比翼广场百转千回情满园花雨天地红海岸天趣园露天浴场线路说明集中展示红海旅游区所有精华景点的游线。2、水路沿途设有三大码头，可以随时满足游客泛舟于山水间的需求。六条专线1、红运当头红文化主题区环线红色是喜庆，快乐、吉祥的颜色。红运当头，此线串连了XX红的三大主体主题民俗喜庆之红，农耕传统之红，革命奋斗之红。线路民俗长廊景观走廊归田园居革命广场同舟湾类型观光、体验游线路说明此线串连着XX红的三大主体表现，寓意着从中走过的人鸿运当头，吉祥如意。其中景区的布置从水边一直向山上延升，也祝福着游人步步高升，富足安康。二、情满人间线线路比翼广场码头情满园百转千回激情体验类型观光、体验游三、花雨天地线国人对红有着浓浓的情意，红是爱情的象征，是激情的火把，是炽热的情感，是流淌在XX人灵魂中颜色。可以说，红色是XX人情感的颜色，有情的地方就有红。线路景区入口花卉观赏区万里渡出口类型观光游四、归途如虹野趣环线线路百果长廊红海码头、红海岸青少年科普教育基地天趣园、海滨浴场类型观光、体验游五香岛环线线路景区大门红海广场沿湖商业街溢香广场沿湖景观万里渡码头类型休闲、体验游六水上泛舟线线路以画舫、竹筏等作为水上交通工具,串连沿湖的各大码头,泛舟于秀美湖面,水枕长廊,移步景换,贴近自然,天人合一。第七章运作与实施方案一、指导思想红星水库片区开发涉及地域面积较大，项目众多，为快速形成接待能力，实现片区整体开发效益，应采取整体规划，分步、分片、分项目招商的办法，在不同时期，不同情况制定不同的运作与实施方案，形成灵活快速的项目运作方案。二、实施方案1、开发时序统一规划、分步实施、滚动开发。初期重点（13年）红叶观光，休闲旅游以红叶观光与休闲娱乐功能区启动市场，以红叶观光为核心吸引区域，以康乐休闲区、红海浴场、芳香岛为重点活动区域，兼顾农耕文化区的观光休闲功能。重点完善红叶景观与功能区建设。尤其是入口迎宾区、红叶观景区、休闲活动区的建设，以及观景平台、标志性建筑的建设。中期重点（35年）文化体验，旅游度假以文化体验功能建设为重点按照分片、分项目招商的办法，开发出一条完善的红文化旅游精品线路，包括强调及完善整个景区的红文化氛围，建立红色文化展示区及相关功能活动区。使XX红海的主题淋漓尽致的展现在游客面前。以养生度假功能建设为次重点在不断完善景区生态环境与文化氛围的基础上，通过项目招商的办法，开发景区养生度假功能，建设老年养生度假区及红海少年夏令营，同时在初期建设的基础上进一步完善康乐休闲区、红海浴场以及其它功能区的景观及功能建设。迎合遂宁市的旅游主题，为不同年龄阶段的游客提供一个“让心理度假”的观光度假休闲胜地。建立以项目开发，招商引资的商业运营模式，通过项目的不断滚动创新，带动度假区的中后期发展。长期重点（510年）文化旅游，养生度假全面推进景观文化旅游的观光与度假功能建设，全面统一和完善整个度假区的主题与环境，打造XX最佳红叶度假区。开发建设生态型景观房产、庄园，实施庄园运作模式。建立旅游开发产业开发房地产开发，一套完整的产业增值链。通过产业增值使开发业主的利益最大化，从而不仅仅依靠旅游收入单一运营。2、开发运作模式（一）整体开发运作模式实行整体开发运作，即招商引资引进片区开发主体单位。作为片区开发总业主单位，总业主单位负责土地运作、基础设施建设和项目招商。（二）土地运作模式政府开发主体开发业主土地流转合作社完善基础设施组建开发机构项目招商项目合作组建管理公司自主投资经营流转项目整合基础建设片区建立土地流转合作社，搭建土地集中平台，将片区准备开发的土地集中起来，开发总业主与土地流转合作社签订协议在土地开发前由农民继续种植，开发单位提前一个季度通知土地流转合作社，并支付基本流转费后，农民放弃耕种，业主实施开发。农民承包地农民承包地农民承包地土地流转合作社委托入股委托入股委托入股组建开发单位流转60基本地租40（管理费）土地增值（三）庄园农业运作模式1总业主完善基础设施建设，将地块划分为不同规模地块，并进行生态隔离，对每一庄园做方案。2业主单位建设集中样板庄园，供投资者选择。3投资者与业主单位签订建设、服务协议。4业主单位建立产业管理公司，实施产业社会化管理。投资者支付管理费，农民经培训后转化为产业管理工人，参与管理。5业主单位为产业产品提供保护价回收。6业主单位成立物业管理公司，收取物业管理费。开发主体开发单位基础设施投入庄园地块划分庄园庄园建设业主委托土地流转合作社入股社会资本选择土地流转合作社流转庄园管理委托业主（四）子项目投资运作模式引导农民、农民合作组织或社会资本选择子项目投资，让农民在项目开发中受益。农民农民农民农民子项目合作组织社会资本开发业主经营收益投资选择投资选择投资投资投资付管理费提供投资选择第八章营销方案一、指导思想景观文化旅游整体运作、项目招商聚人气、旺地气、富财气二、营销理念1、重宣传、重营销、重管理建立健全立体式的景区营销渠道和高效畅通的宣传网络。加大对遂宁、南充地区政府及企业的宣传力度，尽力争取各政府部门和企业部门的客源。面对旅游者的直销与面向旅行商的营销相结合，形成立体宣传促销的复合效应。到主要客源地进行宣传促销，可以采用“请进来”的方法，邀请各旅游代理商来参观，或举办“旅游新闻发布会”，会后通过电台、电视台、报刊进行宣传报道不断提高自身经营管理水平和理念，丰富景区文化内涵及服务功能，建立高素质、高水平的经营、管理以及服务团队，建立灵活的价格体系来增强吸引力和缩短旅游淡季，同时注意丰富景区的淡季吸引功能。2、抓女人、抓老人、抓儿童通过红叶景观、芳香之旅、养生度假、文化体验、夏令营等旅游产品，吸引女人、老人和小孩前来消费，从而最大限度的争取以家庭为单位消费群体。三、营销方案迎合节日、开发主题、发掘文化抓住国庆、五一等法定节假日，情人节、圣诞节、中秋节等文化节日以及寿宴、婚庆、大型会议会展等客源，开发相应主题的旅游活动，同时深度挖掘景区文化，配合旅游主题，最大限度的迎合消费者的消费心理，吸引广大游客的目光。四、景区建设规划20092011年对主景区道路设计、主岛建设、环湖路建设、园林工程建设、景观初步建设完成。20112012年主干道建设完成，次景区各功能区雏形完成。20122013年主景区及配套设施建设。20132014年主景区建设完成。第九章风险分析及应对措施一、园林工程风险由于园林工程是本项目建设的重要组成部分，其直接影响到景区的整体环境及景区形象。应对措施本项目地处中亚热带气候区，适宜多种红叶植物生长。品种的多样化，将形成一年中持续三个季节的红叶景观。同时，松涛园林工程公司作为项目开发主体，多年来一直从事园林工程项目，具备成熟的技术和丰富的实际操作经验，拥有完善的苗木销售渠道，降低了苗木销售风险。该项目地处四川中部丘陵地带，具有良好的生态环境、特色的地形优势，因此可以很好的解决园林工程风险。二、投资风险景区、景点资源是一个垄断性资源，其潜在的投资收益相当可观，但是业内人士也提醒，不是所有的企业都适合做景区投资，需要充分考虑、评估投资风险。资金是我国旅游景区开发所面临的瓶颈。因为在旅游景区的开发过程中，前期投入和基础设施建设需要大量资金。同时，投资回报是所有企业关心的问题，企业投资的目的就是盈利，如何有效的将投资风险最小化，收益最大化应对措施1、吸收社会闲散资金目前社会上积累了大量闲散资金，这些资金的持有者到处寻找项目，而旅游业迅猛发展的态势以及旅游景区的大量的人流量，给了他们把资金投向旅游景区开发的信心。因此，本项目应采取项目分片分区招商的模式，大量吸引社会闲散资金，以达到融资目的。2、争取政府的政策和项目资金支持景区投资和地方政府关系密切。因此项目要做到和当地政府利益一致，这样才能获得更多支持。景区担负社会公益功能众多，诸如进入景区的交通问题，景区以及周边的排污，防火、防汛、通讯、医疗等安全问题。许多问题是社会公益事业，因此，单单依靠企业本身是很难解决的，必须积极争取政府的政策以及项目资金支持。以达到带动景区周边经济的发展，完善城市功能以及企业自身发展的战略目标。3、旅游景区经营权外包在旅游景区的开发过程中，前期投入和基础设施建设需要大量资金。如果开发企业独自承担所有项目的开发和运营，无疑会使资金量投入过大，而且投资风险也只能独自承担，同时景区的管理上也需要消耗大量人力资源，可谓不智之举。正所谓众人拾柴火焰高，目前国内旅游景区大都采取经营权外包的经营模式，通过项目分片分区招商，广泛吸引社会资金进入。既达到融资的目的，又可分担风险，因此旅游景区经营权外包成为景区运营的最佳模式。4、资源增值景区、景点资源是一个垄断性资源，包括土地资源、苗木资源、文化资源等，其潜在的投资收益相当可观。本项目可通过景区资源的整合，景观及功能的打造，从而汇集大量旅游人气，使资源增值的，最终。三、项目招商及管理风险景区运营管理系统是一个非常庞大的系统，存在投资及管理主体较单一，客体复杂化的普遍现象，即运营主体只有一家，但是子项目运营商却多如牛毛。同时，我国的旅游景区开发和运营涉及到多个部门，比如建设、国土资源、林业、文物等部门，因此项目招商及管理成为景区经营难点。应对措施建立完善的管理体系和招商方案，提高自身经营管理水平和理念，完善景区的硬件设施和招商政策，加强与政府、业主的联系，建立高素质、高水平的经营水平以及服务管理团队。1）招商计划的完善，实施招商优惠政策，确定招商范围及对象。2）在景区管理上加强景区维护与管理，强调游客安全，增强服务意识，提高景区综合管理水平。总经理副总经理行政管理副总经理景区管理副总经理规划建设副总经理项目招商董事会监事会四、污染危害风险生态环境是景区的立足之本，一个景区生态环境的好坏直接影响景区的对外形象甚至景区的生存。然而随着景区游客数量的不断增加，生活垃圾和污水废水的处理成为很多景区不得不面对的头痛问题。应对措施1、加强游客素质教育利用提示牌，标语，广播，视频宣传等手段对游客进行素质教育。2、修建完善的排污设施景区内将通过修建大型沼气池、提灌站等措施对生活污水和粪便进行处理，并按照“生态优先、环境优先”的原则，合理布局相关设施。3、实行专人专项管理景区将成立专门的环保部门，针对景区内不同的污染问题随时制定相应的治理方法并实施，确保景区内良好的水域资源和生态环境。五、风险管理1、土地流转风险取得5000亩以上适合该项目的土地开发权，是该项目运行的前提；将适合项目运行的土地成功的流转到公司名下而且无后遗症，是项目运营的关键；低成本的获得项目开发需要的土地，是对项目运营获利的重要保障。在流转土地过程中存在很大的政策风险，因此需要当地政府的大力支持。解决方案1）公司直接和乡镇、村组签订土地租赁、流转合作协议，让乡镇、村组干部去发动当地农民将集体土地或者自留地租赁、流转给松涛园林工程公司。2）必须召开村民代表大会，严格按照村民组织法的要求操作，然后再和村组、村民签订租赁或者流转合同；3）必须要求当地政府解决公共配套设施并且要无偿的给松涛园林工程公司使用，要求村组、乡镇出承诺书，并且加盖鲜章作为合同的附件在区（县）级政府备案；4）流转给松涛园林工程公司的土地，在松涛园林工程公司成功种植了树木后，必须办理林权证，在林权证中“林种”一栏中必须是人工用材林，最好是工业原料用材林；5）租赁和流转的土地的租赁费和流转费采取分期付款的方式支付。因此以上方案需要当地政府的大力支持。2、苗木市场风险该项目的周期较长，在515年的时间中，红叶杨价格波动可能性很大，也许会大幅度的下降；而该项目是通过种植红叶杨打造XX红海主题生态旅游景区。因此，制定合理的发展战略，从而有效的规避市场风险，是项目能否长期维持良好运营的关键。解决方案如果苗木销售情况未能到达预期效果，可砍伐木材进行销售，假设木材销售情况不理想，可建设木材加工厂，即板材加工。3、投资回报分析别墅销售办理房屋产权并对外销售获得投资利润。别墅租赁可在未办理房屋产权的情况下对景区别墅进行对外租赁，并获得利润。委托管理对办理房屋产权并销售的别墅进行统一管理，对业主暂不居住的别墅对外出租，业主不需要缴纳管理费的同时还能获得一定比例的租赁费用。景区收入景区的商铺租赁，产品（含农产品）销售，红海浴场门票销售，餐饮消费，住宿费，器具租赁，场地租赁，苗木销售。4、资金管理资金缺口在政府资金无法及时到位的情况下，可采取植树造林，销售苗木或建木材加工厂进行成品销售。资金充裕资金充裕即可进行房地产开发，开发形式可分为自行开发和招商引资。自行开发修建庄园式观光别墅，进行别墅销售或租赁。招商引资吸引房地产开发商进行别墅开发和销售。按照“谁投资谁管理谁盈利”的方式进行景区的分区招商。第十章效益分析及评价XX红海旅游综合开发项目的投资建设，对XX县的社会经济发展有着重要意义。旅游业是典型的第三产业，具有创汇能力强、运营成本较低、回笼货币资金多等特点，同时可以为地方提供就业机会，带动和促进地方消费增长和地区的经济发展。本项目以文化旅游、红叶旅游、红色文化旅游为旅游主线，辅以休闲娱乐、度假养生、观光体验、科普教育等功能。因此，项目具有良好的社会效益和经济效益。一、社会效益本项目的实施，将调整片区周边产业结构、调优从业结构、完善基础设施，促进片区周围地区的传统农业向现代农业转型，形成以一产业为基础，三产业为主导的产业体系。同时还能够带动农村就业、卫生、交通的发展，改善人居环境和生态环境，调整农民收入构成，促进农民增收方式转变，实现县域经济战略转型，推进城乡统筹发展，最终实现“生态、经济、社会”三大效益的统一，构建和谐新XX。二、经济效益1、客源预算根据四川旅游政务网统计数据参考（详见附件1）以遂宁市、南充市以及XX县周边相关景区接待游客的