中原_南昌军山湖生态旅游项目开发运营策划

中原_南昌军山湖生态旅游项目开发运营策划军山湖旅游开发项目工作汇报中原集团业务始自1978年中原地产代理有限公司的创立。经过30年发展，中原地产现已成为香港最大的地产代理之一，以凭创见走到更前为服务宗旨。目前业务遍布中、港、澳，仅国内员工就超过12000人。现时中原集团的业务包括地产代理、测量估价、招标拍卖、资产管理、财务借贷、按揭转介、家居服务、人事顾问、电子地图、数据整合等，全面性为客户提供一条龙式代理服务。香港中原集团主席施永青报告编撰单位报告编撰过程本司自2007年9月进入该项目，到目前历时半年多的工作时间。期间本项目组成员在进贤县委、县政府和委托方的大力帮助下，对项目地及周边区域进行了多次实地调研，收集了大量当地各方面资料。同时在此期间，县委、县政府和委托方对该项目可行性研究报告提出了诸多宝贵意见，项目组在半年的时间内，前后五次入进贤，对可研报告进行约十多次的修改。非常感谢各位领导和专家今天的莅临，并为本项目的顺利立项，敬请提出宝贵意见，我司将根据意见进一步完善该报告。生态旅游休闲度假湖可行性研究汇报江西进贤军山湖研究思路项目市场研究及案例分析项目开发方案构想项目开发背景及战略意义项目开发背景项目资源及评价项目开发目标123项目经济效益分析及评价1234产业发展趋势市场分析客户分析及定位案例分析1234总体规划功能分区5深度思考开发原则开发策略经济效益评价生态效益评价社会效益评价123项目开发意义4开发时序第一部分项目开发背景及战略意义123项目开发背景项目资源及评价项目开发目标4项目开发意义项目开发背景背景1党的十七大明确提出生态文明建设生态文明建设的重要标志是资源的永续利用和良好生态环境的保持；进贤县拥有一流的生态资源，境内有90万亩山，90万亩水，90万亩耕地，号称“三山三水三分田，一分道路和庄园”，素有“鱼米之乡”的美誉；尤其是面积达32万亩的军山湖，更是进贤得天独厚的资源财富，有着巨大的开发潜力，被誉为进贤的北部明珠和绿色聚宝盆。随着生活节奏的日益加快和生活方式的日益多样化，休闲旅游度假逐渐成为城市居民走出钢筋水泥、融入自然的时尚之选；进贤县拥有相当级别的人文和自然旅游资源，且旅游资源所处的生态系统基本保持良好状态；进贤县拥有全国面积最大的县域淡水湖军山湖，蓝天、白云、青山、碧水、飞鸟，与市场需求有着良好的契合点。项目开发背景背景2休闲旅游度假产业已日益成为旅游业的主体红色摇篮进贤县是省会英雄城南昌的东大门，这里有我们崇高的革命精神和优良的革命传统，一代儒将陶汉章就出自这片热土；绿色家园江西广大乡村既是奇山秀水、名胜古迹的承载地，又是自然生态、田园风光、民俗风情的富集地。进贤已成为“南昌市都市型农业绿色环保生物食品生产基地”、“江西省优质农副产品供应基地”、“国家河蟹生产出口基地”。项目开发背景背景3江西省形成了“红色摇篮，绿色家园”的整体旅游形象项目开发背景背景4环鄱阳湖经济圈是未来江西生态旅游建设重点军山湖位于鄱阳湖南部，是鄱阳湖的女儿，是环鄱阳湖经济圈规划的重点产业链之一。项目开发背景背景5继续打造南昌“中国优秀旅游城市”名片，建设绿色生态观光旅游基地南昌市十一五发展规划提出“绿色生态观光旅游基地建设”；进贤军山湖旅游开发是其中的基地之一。项目开发背景背景62011年第七届全国城市运动会将在南昌举行，亟需发展运动休闲设施和场馆进贤作为南昌的东大门，在交通条件、资源禀赋等方面具有得天独厚的优势；军山湖的水资源可以解决南昌市水上运动场馆不足以及水上运动基地建设的问题。项目开发背景背景7军山湖旅游开发是进贤县招商引资的重点项目之一进贤始建于晋太康元年，具有1700多年的建县历史，文化底蕴深厚；进贤自古被誉为“东南之藩蔽，闽浙之门户”，是长珠闽三个经济三角洲的共同腹地，已经融入了东南沿海经济发达地区“八小时经济圈”，距南昌市仅60公里，具有承东启西、沟通南北的战略地位；优越的区位，便利的交通，使进贤成为了人流、物流、资金流和信息流的聚集地，为进贤推进大开放、实施大招商、促进大发展，提供了十分有利的条件。2011年第七届全国城市运动会将在南昌举行，亟需发展运动休闲设施和场馆背景6江西省形成了“红色摇篮，绿色家园”的整体旅游形象背景3项目开发背景党的十七大明确提出生态文明建设背景1休闲旅游度假产业已日益成为旅游业的主体背景2环鄱阳湖经济圈是未来江西生态旅游建设重点背景4继续打造南昌“中国优秀旅游城市”名片，建设绿色生态观光旅游基地背景5军山湖旅游开发是进贤县招商引资的重点项目之一背景7项目开发背景第一部分项目开发背景及战略意义项目资源及评价123项目开发目标4项目开发意义军山湖简介地理位置军山湖位于进贤县境北部，鄱阳湖南部，东经11601151163338、北纬280941284613的区域；北起泸浔渡，南至乌石坑，东到钟陵桥，西止涂家汊流域范围南北长25公里，东西宽约5公里，最宽处达16公里。湖泊面积32万亩，流域面积为6155平方公里，蓄水量近12亿立方米，是我国最大的县域湖泊。周边乡镇东面有信河，南部为进贤县城，西面有青岚湖和抚河，北面为金溪湖。沿湖有三里、梅庄、二塘、钟陵、南台、池溪、民和、七里、前坊、三阳集等10个乡镇交通情况军山湖北岸为昌万公路，距南昌市区约30公里，交通方便。南岸为进贤县城，320国道、浙赣铁路横贯其中，梨温高速从县城南部边境穿过。军山湖沿岸乡镇分布有不同级别的公路，沿湖西岸为省级进阳公路，由北岸大堤至进贤县城全长30公里，单程半小时；东岸及南岸为县道、乡道等。从水路至进贤县城，行乘坐快艇为40分钟。军山湖北部规划有南昌至德兴高速公路，梅庄附近将设有一互通，交通将更为便利。项目资源湖上旅游资源日月墩这一带是朱元璋和陈友谅争夺天下的古战场。双方争夺天下“大战鄱阳湖十八载”，战船经常在湖内停泊、出入、厮杀，日月墩即为当年的古战场之一。仙人洞在军山湖东侧一山峰脚下。相传天上一名仙女，偷偷下凡，被玉皇大帝知道后，大发雷霆，将她开除仙籍，贬至人间。仙女与一青年农民在此洞结合，男耕女织，传为佳话。大石脑和钓鱼台位于军山湖东中部，突兀湖岸，三面水绕，红壤夹层，重重叠叠，造物主的印迹，清晰而又隐约。山丘上乔木灌木，郁郁葱葱。湖拥抱着山，山点缀着湖，山因湖而青翠，湖缘山而碧绿，湖光山色，相映成趣。七大古墩如今军山湖中部时隐时现的有跑马墩、黄牯墩、螺蛳墩、大钱墩、小钱墩、卵子墩、磨子墩，因形似某物而得名，在它们的背后，各有一段动人的故事。幸福港1958年进贤人民开挖了一条6公里长的幸福港，把军山湖与青岚湖连成一片，使军山湖成为寓养殖防洪为一体的“聚宝盆”项目资源古迹、古建筑类军山湖书院坐落在军山湖乡，是颇负盛名的元代书院南溟寺原名“难成寺”，据说是由于某朝代曾夭折过一位“天子”而得名寻岗岭又名落头岭，湖区清初广西巡抚兼抚蛮灭寇将军傅宏烈为平叛吴三桂部属，遭暗算而死。清帝康熙亲写祭文，并赐“乌龟驮碑”，其府第称“将军府”掩军岭原名五龙岗，相传朱元璋与陈友谅在军山湖一带作战时，陈友谅兵强马壮，朱元璋抵挡不住，逃避山中，用计在这里躲过一难，做皇帝后把五龙岗封为掩军岭，在岗上修了一祠堂，赐名为“掩军祠”珠子塔坐落在赵埠乡塔下村东南50米处，元代石塔建筑陈氏牌坊由昼锦坊与理学名贤坊组成，均为省级重点文物保护单位明代钟陵桥地处钟陵乡钟陵街南，清代建筑，进贤县文物保护单位明代池溪桥地处池溪乡池溪街南，清代建筑，进贤县文物保护单位项目资源历史名人熊孺登洪州钟陵人，唐代诗人。勤于创作，传世诗集仅存1卷贯休俗姓姜，字德隐，钟陵人，唐末五代初诗人、书画家、僧人董源五代南唐名画家，钟陵人。开创的水墨山水画为当时南方画坛的主要流派。据国际天文学联合会1987年决定，在水星环行山上，以我国15位文学艺术家的名字命名的15座水星环形山，其中一处就是以董源的名字命名的徐熙五代南唐名画家，钟陵人。与后蜀画家黄筌并称“黄徐”，形成五代花鸟画的两大流派。巨然僧，南唐宋初名画家，钟陵人。巨然与董源并称为南方画派的“董巨”。巨然的作品颇多，有秋山问道图、层崖丛树图等舒芬进贤北山人，是本县有史以来的第一名状元。舒芬生平著书繁多，主要有舒文节全集、舒梓溪集、书论、内外集等项目资源生物景观类自然生长的淡水鱼品种有几十个。甲、鳜、鳊、银、青、草、鲤、鲫、乌、鱿、鳡等鱼种都很丰富，年起捕量达31500余吨军山湖是全国最大的螃蟹放养基地项目资源民俗文化景观民间灯采已流传数百年，它是民间迎新春、庆丰收的传统娱乐风俗。种类繁多，湖区二塘乡的泼蛇灯、南台乡的采茶灯、梅庄乡的车仂灯，还有板龙灯、滚龙灯、蚌壳灯、采莲船、打花棍等，风格古朴，融音乐、舞蹈、戏曲、武术为一体，雅俗共赏。四月八庙会庙会期间，万寿宫前搭着各式各样的棚子，三府三县的人都会来这里赶庙会，做生意，成为进贤县一年中最热闹的日子。划龙船进贤是个滨湖丘陵地区，又有抚河、信河穿越过境，民间素有划龙船的习惯，划船又有一套古老的仪式。船家风情进贤县总面积三分之一是水面，水乡面积大，以前的交通工具就是船，故有“村村有船只，人人会划桨”的说法。戏曲文化灯采和戏曲文化沿袭至今，仍为当地民众所喜闻乐见。传统的剧目有法宝记、三美图等。板凳戏最早流行在梅庄、二塘乡一带，是一种民间说唱形式。饮食文化重阳酒是钟陵、南台、二塘、池溪等乡镇的习俗。军山湖鱼美蟹肥，国内水产界还有“蟹不到军山湖不肥”之说。项目资源周边资源李渡元代酒窖遗址位于李渡镇内，面积约15000平方米李渡烧酒作坊酿酒的历史源于元代是我国发现最早、遗迹最全、遗物最多、延续时间最长且最具有鲜明地方特色的古代烧酒作坊遗址之一是2002年全国十大考古新发现之一，被称为中国酒业难得的“国宝”文港毛笔早在唐代初期就有笔市，制作毛笔的历史源远流长。文港毛笔的制作技艺由秦朝咸阳人郭解、朱兴传授而来全国最大的生产基地，形成了“笔不到文港不齐”的聚集效应2007年11月1日国内首家以毛笔为主题的博物馆中国毛笔文化博物馆在进贤县文港镇奠基李渡烟花李渡烟花，驰名中外。在国内数百场大型燃放中，备受赞扬。特别是在昆明世博会燃放，国庆50周年天安门广场配乐烟花燃放，上海APEC领导人会上燃放，更蜚声中外有礼花弹、大型盆花、李渡烛光和小烟花四大系列，共2000多个花色品种。礼花系列是江西省和中国名牌项目资源小结其他民俗庙会、划龙船戏曲采茶调，余干腔，茶灯戏，板凳戏民间灯采泼蛇灯、采茶灯、板龙灯、滚龙灯、蚌壳灯、打花棍等民俗风情种植业稻谷、小麦、油菜、花生、大豆、芝麻等多种农作物养殖业大闸蟹，甲、鳜、鳊、银、青、草、鲤、鲫、乌、鱿、鳡等名贵鱼种农业资源文港毛笔、李渡烧酒、烟花传统工艺特色饮食军山湖清水大闸蟹、重阳酒饮食文化南溟寺历史宗教熊孺登、贯休、董源、徐熙、巨然、舒芬当地名人军山湖书院、寻岗岭、掩军岭、珠子塔、陈氏牌坊、节凛冰霜坊、明代钟陵桥、池溪桥、栖贤山、望夫岭、李渡元代酒窖遗址历史遗址/遗迹日月墩、仙人洞、大石脑和钓鱼台、七大古墩河流幸福港湖泊军山湖水体资源单体名称旅游资源基本类型项目资源评价水质好湖水清澈，水质优良，水体透明度77厘米，沿湖地区没有工业污染，一级空气，一级水，是华夏大地罕见的一方净水面积大军山湖湖面广阔，是我国县境内最大的淡水湖泊。32万亩的水面，为旅游业拓展了广阔的发展空间，游乐、休闲、度假和水上运动可全方位展开离省会城市近，外部交通方便浙赣线、320、316国道及沪瑞、京福高速公路横穿进贤县，距南昌市29公里，公路只需30分钟景点多、有较浓的历史积淀军山湖是国家一级保护动物白天鹅的栖息地，自然景点有“日月墩”、“大石脑”、“钓鱼台”等，也有历史景点寻岗岭的“乌龟驮碑”及赵埠的元代珠子塔、七里的陈氏牌坊、钟陵的清代节凛冰霜坊等民俗文化浓厚具有一定的民俗积淀，有着较多的民俗传统，如民俗灯采、戏曲文化等，民间传说也相当丰富，如掩军岭等的传说，具有较高的旅游开发潜力地方名特产品多荣获国家农业部绿色产品的军山湖“清水大闸蟹”、物美价廉的文港文化用品，中国乃至世界白酒酿造最早的李渡酒、菌菇生产系列产品等项目开发意义第一部分项目开发背景及战略意义项目资源及评价项目开发背景1234项目开发目标项目开发目标总体目标力争把军山湖风景区建成以休闲度假为重点，融休闲度假、运动娱乐、生态环保于一体，参与性强、品位高雅、能为地方生态环境保护和社会经济发展做贡献的生态旅游休闲度假湖。生态度假之滨，休闲文化之湖项目开发目标细分目标1重视军山湖风景区的自然生态环境保护，积极创建新的自然保护区，为长期保持生态平衡奠定基础。项目开发目标细分目标2维持并加强湖区岸线的连续与统一，处理好水域的环境保护与利用关系，促进军山湖风景区与周边地区的协调和谐。项目开发目标细分目标3保护好军山湖风景区的历史文化遗迹及传统村落，挖掘历史文化资源，提升旅游产业的价值。项目开发目标细分目标4实现生态效益、经济效益和社会效益的协调发展、维护人地的和谐统一。项目资源及评价第一部分项目开发背景及战略意义项目开发意义项目开发背景123项目开发目标4项目开发意义积极响应江西打造“沿海经济发达地区居民休闲旅游后花园”的定位战略612345战略意义本项目作为南昌市绿色生态观光旅游基地建设的一部分，是江西休闲旅游度假市场的稀有品种，它的开发必将推动南昌、乃至江西休闲旅游市场的进一步发展，实现区域旅游业的共同发展。项目开发意义积极响应江西打造“沿海经济发达地区居民休闲旅游后花园”的定位战略带动该区域经济协调发展，促进产业结构升级612345战略意义本项目的开发，对进贤县的“两业”，即特色制造业医疗器械、文化用品产业、烟花鞭炮、李渡酒业；生态农业食用菌菇、特色水产等都能起到极好的带动作用项目开发意义积极响应江西打造“沿海经济发达地区居民休闲旅游后花园”的定位战略带动该区域经济协调发展，促进产业结构升级保护、改善、利用和提高环鄱阳湖湿地生态环境，实现区域可持续发展612345战略意义湿地是生态江西的品牌，湿地的价值，与人类的生存环境息息相关。保护鄱阳湖湿地，就是保护江西在中国乃至世界上独特的地位，具有非同寻常的意义。项目开发意义积极响应江西打造“沿海经济发达地区居民休闲旅游后花园”的定位战略带动该区域经济协调发展，促进产业结构升级保护、改善、利用和提高环鄱阳湖湿地生态环境，实现区域可持续发展保护当地的历史文化古迹612345战略意义本项目的开发建设以可持续发展为原则，对旅游资源和旅游环境进行保护、改善、利用和提高，各方面和谐推进，以科学、慎重的态度认真对待军山湖区的每一处山水草木和历史遗迹。项目开发意义积极响应江西打造“沿海经济发达地区居民休闲旅游后花园”的定位战略带动该区域经济协调发展，促进产业结构升级保护、改善、利用和提高环鄱阳湖湿地生态环境，实现区域可持续发展保护当地的历史文化古迹促进江西省新农村建设的旅游业发展612345战略意义发展乡村旅游，带动农民脱贫致富，推进社会主义新农村建设。旅游业要在建设社会主义新农村活动中，扮演重要角色，这也是振兴旅游业的良好机遇。项目开发意义推动鄱阳湖综合旅游区开发建设的发展和完善，打造环鄱阳湖旅游圈的一极积极响应江西打造“沿海经济发达地区居民休闲旅游后花园”的定位战略带动该区域经济协调发展，促进产业结构升级保护、改善、利用和提高环鄱阳湖湿地生态环境，实现区域可持续发展保护当地的历史文化古迹促进江西省新农村建设的旅游业发展612345战略意义军山湖位于鄱阳湖的南部，是我国县境内最大的淡水湖泊。它的开发不仅促进了南昌旅游区的发展，更将填补江西旅游业“湖色经典”的空白。产业发展趋势客户分析及定位市场分析第二部分项目市场研究及案例分析123案例分析4生态旅游的界定三个层面对“环境及自然资源”的保护对当地文化与环境最小冲击下，追求最大经济效益与游客最大满足的旅游活动。生态旅游的界定三个层面对“环境及自然资源”的保护给“当地社会”带来福音对当地文化与环境最小冲击下，追求最大经济效益与游客最大满足的旅游活动。生态旅游的界定三个层面对“环境及自然资源”的保护给“当地社会”带来福音对“人”的关怀对当地文化与环境最小冲击下，追求最大经济效益与游客最大满足的旅游活动。生态休闲旅游产业发展趋势三个趋势当地社区生态旅游的联系更为紧密要保护当地的生态环境要为当地居民谋福利与当地文化旅游相结合莫让多彩的世界消失在人类的足迹中请保护生态环境生态休闲旅游产业发展趋势三个趋势当地社区生态旅游的联系更为紧密生态系统保护手段多元化生态环境保护手段多元化社区生态文化传播手段多元化生态休闲旅游产业发展趋势三个趋势当地社区生态旅游的联系更为紧密生态系统保护手段多元化生态旅游更注重与休闲度假旅游结合观光度假旅游成为市场的主体；我国的旅游消费已由过去的观光旅游向休闲度假方向转化我国旅游业的发展趋势12192318018041420021021371771773932001122228263168399200012182318322838620051021351771974022004112024202203346200313153848286241199916324327246919981428433524011997163951204489199622402254541995宗教交流商务探亲访友度假/休闲观光浏览年份市场分析产业发展趋势客户分析及定位第二部分项目市场研究及案例分析123案例分析4区域经济背景1开始出国旅游，并在去度假区内置业旅游进入平稳发展期人均GDP30005000美元旅游大众化，并注重休闲度假产品旅游进入快速发展期人均GDP10003000美元开始出现旅游需求旅游消费进入启动期人均GDP1000美元以下旅游需求特征发展阶段经济发展水平人均GDP达到1000美元以后，人们对休闲度假旅游市场的需求将快速增长区域经济背景2南昌市城市总体规划（20032020）一江两岸，一核五片，沿着赣江两端延伸，多点、多组团推进南昌市中心区军山湖军山湖离南昌直线距离约45公里，车程半小时，“离尘而不离城”江西省主要旅游市场庐山旅游区简介地处江西省北部，风景区总面积302平方公里，山体面积282平方公里，最高峰汉阳峰海拔1474米，东偎鄱阳湖，南靠南昌滕王阁，西邻京九大通脉，北枕滔滔长江风光秀丽，集教育名山、文化名山、宗教名山、政治名山于一身首批国家重点风景区、全国风景名胜区先进单位、中国首批5A级旅游区、全国文明风景区、全国卫生山、全国安全山、中华十大名山、世界文化遗产地我国首批世界文化景观，我国首批世界地质公园特点以丰富的自然资源、历史文化背景，及近现代中国作为政治名山享誉海内外，旅游目的以观赏、体验为主知名度江西省主要旅游市场井冈山旅游区简介位于江西省西南部，地处湘赣两省交界的罗霄山脉中段，山势高大，地形复杂，风景名胜区总面积2135平方公里绮丽的自然风光、革命人文景观交相辉映，浑然一体，是一个集风光旅游、传统教育于一身的理想旅游避暑胜地1982年国务院公布的第一批国家级重点风景名胜区。同时还是全国百家爱国主义教育示范基地和全国十佳优秀社会教育基地，国家5A级旅游景区，号称“中华人民共和国”的奠基石特点以红色之山，开发红色旅游资源而闻名，旅游目的以观赏、体验为主知名度江西省主要旅游市场婺源旅游区简介位于赣东北，东邻国家历史文化名城衢州，西毗瓷都景德镇，北枕国家级旅游胜地黄山，南接江南第一仙山三清山，是一颗镶嵌在皖、浙、赣三省交界处的绿色明珠全县有16个省级历史文化名村、1个国家历史文化名村、全国文物保护单位13处，2个古村落列入世界文化遗产预备名单。全国十六个生态农业先进县之一。素有“书乡”、“茶乡”之称，是全国著名的文化与生态旅游县，被众多媒体评选为“人一生中必到的五十个地方”，“中国十大踏青好去处”，并被中国国家地理杂志社推选为“中国最美的六大乡镇”之一。特点历史悠久，徽派建筑村庄在此多有分布，以徽派建筑村庄为主要旅游卖点。旅游目的以观赏、体验为主知名度江西省主要旅游市场三清山旅游区简介位于江西上饶东北部。主峰玉京峰海拔18199米，因山有三峰，名为玉京、玉华、玉虚，如三清（即玉清、上清、太清）列坐其巅，故名三清山南北狭长，约56平方公里，由于长期地貌变化，形成了三清山别具一格的奇峰怪石、急流飞瀑、峡谷幽云等雄伟景观风景名胜资源丰富，种类齐全，规模宏大，景点众多。全山依自然地势，可分为五大景区按景点分布可分为七大景区。1988年，三清山被国务院批准列入第二批国家级风景名胜区名单。特点道家名山，自然资源丰富且秀美，旅游区以观光为主，兼营自驾游等休闲旅游知名度江西省主要旅游市场龙虎山旅游区简介位于江西省鹰潭市贵溪境内，距鹰潭20公里。整个景区面积200多平方公里。是中国道教发祥地，国家重点风景名胜区。源远流长的道教文化、独具特色的碧水丹山和千古未解的崖墓群构成了龙虎山风景旅游区自然景观和人文景观的“三绝”特点目前已开始尝试公司化运作，以道教文化为铺垫，开展了一些休闲度假旅游项目知名度江西省主要旅游市场仙女湖旅游区简介位于江西省新余市，景区总面积198平方公里，其中水域面积50平方公里。现已开发了20余处风光景点和人文胜迹，是观光旅游、休闲度假的绝好去处原名新余江口水库，修建于1958年，是江西省4大水库之一。2000年新余市政府为了旅游需要，将新余江口风景区及新余当地有关七仙女下凡的历史传说打包开发成仙女湖风景名胜区2002年5月，江西省仙女湖风景名胜区经国务院批准列入第四批国家级风景名胜区名单特点目前已形成了以吃、住、行、游、娱、购为特色的休闲旅游区，但在旅游产品打造、规模和知名度方面都有所欠缺知名度市场分析小结江西省不缺乏观光旅游资源。尤其是山景资源景点，如庐山、井冈山，在全国、乃至世界上都是相当有知名度的；从湖景旅游来看，江西省虽有众多湖泊，且自然和人文资源沉淀丰厚，却没有能够很好的借助湖景资源，打造属于江西的湖景资源旅游“名片”；江西省成规模的旅游度假区还非常欠缺。南昌市周边除了梅林风景区外没有其他的休闲去处，这些已不能满足人们日益增长的休闲度假需求。与江西省委、省政府把江西打造成“沿海经济发达地区居民休闲旅游后花园”地位也不相匹配。市场分析产业发展趋势客户分析及定位第二部分项目市场研究及案例分析123案例分析4客户分析生态休闲旅游度假客户短期（12天）中期（37天）长期（7天以上）私人休闲度假类居民休闲旅游市场低收入居民中低收入居民中高收入居民高收入居民特种专项休闲市场自驾游户外运动休闲生态休闲乡村休闲私人休闲旅游类商务会议企业培训政务会议公务休闲度假类商务休闲旅游市场政务休闲旅游市场会展、培训、奖励休闲旅游市场公务休闲旅游类私人休闲旅游度假类公务消费类本项目客户定位1从客户消费水平来看第一类客户是都市高端消费阶层，诸如国际政要、影视明星、企业高管、富豪、私企老板等，消费能力很强，追求高品质生活，私密性要求高第二类客户是一般的经理人和白领。这一类客户实际上是旅游市场的主体，他们处于中高收入地位，消费能力较强第三类客户是关于政府会议、学术会议等方面的会务人员，也包括一些顶级活动的主办方。这些活动的特点各异，但均属于公务消费类，消费能力很强本项目客户定位2从客户地域来看一级客源市场，即核心市场以军山湖为中心一个小时左右车程（100KM）范围内的区域，包括南昌、九江、宜春、上饶、鹰潭、抚州和景德镇市等七个设区市二级客源市场，即周边市场。以军山湖为中心两个小时左右车程（200KM）范围内的区域，主要包括新余、吉安、赣州以及湖北的黄石、安徽的黄山和浙江、福建的小部分地区三级客源市场，即外围市场。以军山湖为中心两个小时车程以外的区域，主要包括江浙及广东一带的富裕地区本项目客户定位3从旅游动机和出游目的看近期目标定位近程观光旅游、休闲旅游及节庆旅游等类型的客源市场中、远期目标定位逐步扩大到生态、文化、度假、公务、商务、会议、体育及其它专项客源市场本项目客户定位4从客源组织方式看近期目标定位主要定位于组团与散客相结合的客源市场中、远期目标定位注意开拓团体客源市场以及潜在常住客户本项目客户定位5从湖泊型旅游度假区的市场特征看湖泊度假旅游市场占有比例逐渐增加，已成为重要的旅游市场，客源市场发展潜力巨大客源市场主要以本地和区域市场为主，国际游客数量偏少出游方式以家庭、朋友结伴、商务会议和旅游团为主，和家人、朋友一起到附近出游度假是市场的发展趋势客户定位小结小结一以近距离的大城市为主要目标市场，成为周末短期度假的中心小结二以国内旅游黄金周及带薪假期出游者为主要目标市场，发展成为国内著名的度假圣地小结三国内与国际市场并重，通过与国际上著名的旅游公司合作，进入全球分时度假体系，从而打入国际度假市场客户分析及定位市场分析产业发展趋势第二部分项目市场研究及案例分析123案例分析4湖景资源案例国外情况江苏天目湖浙江千岛湖新西兰瓦卡提普湖123深圳东部华侨城海南博鳌水城123生态开发案例案例介绍位于新西兰旅游胜地皇后镇，奥塔哥西部卓越山脉，是一座高山湖泊全长84公里，湖水面积达291平方公里，是新西兰境内第三大湖，最深达410公尺瓦卡提普湖及皇后镇是新西兰终年开放的旅游胜地，被评为世界上最佳的25个城市之一。案例亮点因指环王在此的拍摄并获得奥斯卡金像奖而名声大噪风靡世界的蹦极跳就是从这里最先兴起的特色项目坐高速飞艇到峡谷探险水上跳伞运动皇后镇是南半球著名的滑雪胜地古老的蒸汽机船案例评析与启示确保旅游建筑物与周边环境相结合，且每个度假村别墅房子单独设计，都有自己的特色注重本地文化特色注重知识地传播，解说系统做得非常好对环境保护尤为重视，其主要度假区设于湖边陆地的皇后镇，对瓦卡提普湖不过度开发新西兰瓦卡提普湖湖景资源案例国外情况江苏天目湖浙江千岛湖123深圳东部华侨城海南博鳌水城123生态开发案例案例介绍千岛湖位于中国浙江杭州西效淳安县境内，东距杭州129公里、西距黄山140公里，是长江三角洲地区的后花园。因湖内拥有1078座翠岛而得名。千岛湖面积573平方公里，相当于杭州西湖的108倍，是华东地区最大的人工湖。千岛湖以千岛、秀水、金腰带为主要特色景观，2001年被评为首批中国AAAA级旅游区。风景区定位以碧湖千岛为特色，以休闲度假、会展休闲、观光旅游、水上运动为主要功能的国际湖泊型风景区。风景区规划四大板块千亩田上西村板块、石林里商文源板块、白马磨心尖板块、威坪五六都源七八源板块一个中心以千岛湖镇为旅游接待服务和游客集散中心两条主线以千岛湖为中心，以姜家镇为次中心，依靠两极牵引，形成水、陆两条主线三个湖区中心湖区、东南湖区、西南湖区案例评析与启示抓住规划龙头，优化休闲度假布局建立完善的基础设施支撑，交通先行挖掘特色项目，丰富休闲度假内涵创新营销理念，通过“千岛湖秀水节”塑造休闲度假品牌加强人本管理，优化休闲度假环境休闲度假别墅、水景住宅、产权式酒店中长期休闲度假凤凰度假酒店、开元度假村、星岛酒店等77家宾馆饭店短期休闲度假以千岛湖的湖鲜山珍野味为特色，形成了千岛湖鱼味馆、余家香酒楼、渔家四合院、秀水人家食府等美食馆千岛美食工艺品、木制品、茶园石制品、土特产品等地方特产游艇俱乐部、皮划艇、划船水上休闲/运动商务会议中心、野外拓展训练、环湖自行车赛道、休闲垂钓、梅峰滑草、农家乐田园休闲、蜜月之旅其他休闲/运动具体项目内容休闲度假项目浙江千岛湖新西兰瓦卡提普湖湖景资源案例国外情况江苏天目湖123深圳东部华侨城海南博鳌水城123生态开发案例位于江苏省常州市，与南京、苏州、无锡、常州相距100公里，距上海、杭州200公里。前身为沙河水库和大溪水库两个水库，面积为150平方公里，其中水域面积90平方公里。湖区生态环境优异，森林覆盖率95以上，有丰富的动植物资源，水质达到国家2级饮用水标准。2001年被国家旅游局评定为首批进入AAAA级度假区。案例介绍风景区规划开展赛船、冲浪、水上摩托艇与滑水等水上活动湖上娱乐区自湖区向外延伸100米的湖边保护区，保持原始开放空间状态环境保护区以茶为主；同时以中国传统文化为主题，对中国的传统农业，进行深度保护和开发；且有农家乐旅游项目农业历史文化区200公顷的公园区、会议休闲中心、娱乐景观区等组成森林公园区世界级18洞高尔夫球场、练习场、娱乐度假住宅、小型度假村、公共沙滩和游船停泊港等度假休闲区大门接待区、中心商业区、旅游住宿区、娱乐区、公共营地和公共开放空间、绿色空间的组成旅游中心区具体项目主要功能区旅游中心区农业历史文化区度假休闲区湖上娱乐区森林公园区案例评析与启示分阶段景点建设精确的市场和产品定位产品创新1999年，举行中美滑水明星对抗赛2000年，举行“天目湖啤酒杯”国际摩托艇暨水上摩托超级明星争霸赛2001年，举行亚洲滑水赛2002年，举行“天目湖啤酒杯”全国青少年皮划艇锦标塞品牌互动市场定位常州、南京，再向外辐射至苏州、无锡和上海产品定位休闲度假从砂锅鱼头、啤酒、茶叶、绿色食品到天目湖宾馆、天目湖旅行社，逐步形成了集食住行游娱为一体的天目湖旅游品牌以文化为背景，利用景区独有的资源特色，开发观光型产品以休闲、生态为主的旅游产品，精炼旅游主题，提升产品形象浙江千岛湖新西兰瓦卡提普湖湖景资源案例国外情况江苏天目湖123深圳东部华侨城海南博鳌水城123生态开发案例第一阶段生态旅游兴起阶段（20世纪60年代80年代初）阶段特征基本处于传统大众旅游向生态旅游转变的调整性旅游时期生态旅游在世界部分地区和国家展开，但还没有形成规模对生态旅游还存在一定误解，把生态旅游等同于自然旅游代表国家1哥斯达黎加热带雨林游海底观赏观鸟观兽代表国家2加拿大国家公园滨海旅游观鸟旅游动物巡游代表国家3肯尼亚野生动物之旅土著文化旅游滨海旅游阶段特征政府开始注重生态旅游发展，及其带来的社会、经济和环境的综合效应生态旅游地域范围越来越广，活动规模越来越大，产品类型越来越丰富关于生态旅游的研究开展较快生态旅游较发达的国家，出现了官方或非官方组织，建立生态旅游基金，保护脆弱的生态系统发展较快的国家注意到生态旅游与当地社区千丝万缕的联系，并努力改善生态旅游发展和社区发展的关系，为社区谋福利第二阶段生态旅游蓬勃发展阶段（20世纪80年代初90年代中叶）代表国家1美国森林游憩滑雪旅游观鸟观兽代表国家2日本环保之旅观光农业跨国生态公益旅游第二阶段生态旅游蓬勃发展阶段（20世纪80年代初90年代中叶）代表国家3澳大利亚农场度假滨海旅游观鸟旅游动物巡游代表国家4新西兰观鸟旅游海洋生物之旅珊瑚礁之旅代表国家5法国绿色旅游乡村旅游代表国家6哥斯达黎加热带雨林旅游珊瑚礁观赏野生动物观赏第三阶段生态旅游稳定成熟阶段（20世纪90年代中叶至今）阶段特征生态旅游发展遍及整个世界范围，生态旅游规划更加规范，生态旅游市场针对性越来越强政府的重视程度提高，扶持政策多样化生态旅游的理论研究在世界范围内展开生态旅游市场和生态旅游产品的细分也日趋于合理主要类型1森林树上旅馆亚马逊雨林住宿动物奇观旅游森林徒步民族文化丛林探险“森林浴”野营度假地貌景观第三阶段生态旅游稳定成熟阶段（20世纪90年代中叶至今）主要类型3野生动物野生动物观赏原始部落之旅探险之旅骑马、骆驼旅游少数民族节庆旅游野外考察沙漠探险主要类型5湿地湿地植物观赏河口瀑布观赏主要类型2海洋岛屿动植物生态教育海洋动物之旅日光浴滨海度假潜水旅游主要类型4草原浙江千岛湖新西兰瓦卡提普湖湖景资源案例国外情况江苏天目湖123深圳东部华侨城海南博鳌水城123生态开发案例案例介绍占地418平方公里，是博鳌亚洲论坛特别规划区内的重要组成部分国内知名的、集酒店住宿、国际会议接待、旅游观光、高尔夫运动、温泉度假于一体，通讯畅通、交通发达的国际会议、旅游风景区截至目前，海南省政府和地方政府、企业共为此投入了40多亿元人民币的础设施及配套设施的建设投入生态开发理念博鳌水城的生态开发理念招商引资须符合生态化的前提居民安置避免大规模的拆迁环境保护保护现有的生态环境生态环境保护模式服从生态环境总体规划海南博鳌水城总体规划海南博鳌生态示范区生态建设大纲海洋勘测可行性报告服从“硬红线”向“软生态”妥协设立三大生态区千儒农业生态示范区绿色生态控制区沙美内海生态游览区树立生态保护目标和谐建筑最高不超过三四层的底层建筑水域保护完全不向水域排放污水浙江千岛湖新西兰瓦卡提普湖湖景资源案例国外情况江苏天目湖123深圳东部华侨城海南博鳌水城123生态开发案例案例介绍由华侨城集团投资35亿元人民币精心打造坐落于中国深圳大梅沙，占地近9平方公里集生态动感、休闲度假、户外运动等多项文化旅游功能于一体，体现了人与自然的和谐共处被国家旅游局、环保总局联合授予“国家生态旅游示范区”荣誉称号，是我国首个获得此项殊荣的旅游区生态开发理念规划理念以“让都市人回归自然为宗旨”，以文化旅游为特色大侠谷体现生态旅游文化茶溪谷体现休闲度假旅游文化云海谷体现户外运动旅游文化大侠谷云海谷茶溪谷生态开发理念规划主题及旅游产品度假体验茵特拉根酒店，以瑞士文化为主题的山地度假酒店户外运动云海谷，以高尔夫运动为中心、包含户外奥林匹克运动训练基地和野外拓展训练基地的户外运动休闲地文化风情主题生态小镇，引入瑞士阿尔卑斯山畔的茵特拉根题材茶翁古镇可以欣赏茶田风光，品尝美茶美食，亲自动手采茶制茶艺术表演天禅晚会，融合了多种艺术手段，以禅茶文化为主题生态环境保护模式尽量少扰动或者不扰动山、水、植被项目建成后加强对山、水、植被的保护充分利用无污染、可循环的能源进行产品设置和开发案例分析小结保护生态性突出主题性强调文化性打造休闲性开发规模性旅游度假区发展的趋势表现开发策略第三部分项目开发方案构想总体规划功能分区开发时序深度思考开发原则123456项目开发原则可持续发展保护性开发保护、改善利用、提高经济、社会、生态效益相统一总体规划第三部分项目开发方案构想功能分区开发时序深度思考开发原则12345开发策略6项目开发策略开发策略坚持保护与开发并重集中功能单元协调发展原则动线视线结合突出资源特色强化主体形象功能分区第三部分项目开发方案构想开发时序深度思考开发原则1234总体规划5开发策略6项目总体规划三大板块古镇新都以文化和休闲商务为主题碧海情天以浪漫爱情和运动为主题世外桃源以生态农业和宗教为主题一个中心重点打造三条交通要道的围合区域，形成本项目的旅游休闲度假中心两条轴线沿军山湖的“人”字形轴线排布景点冠军赢地运动约32万亩军山湖水域2011年全国城市运动会生态之旅养生堂生态环鄱阳湖生态旅游圈江西拥有丰富农业资源世外桃源宗教圣地宗教南溟寺等宗教寺庙江西是道教发源地圣托尼里（希腊著名爱情小岛）爱情仙人洞等爱情神话大石脑及钓鱼台等地貌接近半岛的有利地形碧海情天会议新都休闲南昌是一座英雄城满足休闲会议的需求日月古镇文化日月墩明朝古战场大闸蟹等饮食文化众多当地民俗风情历史名人和遗址等古镇新都功能分区主题提炼项目资源禀赋三大板块项目总体规划项目总体规划日月古镇会议新都古镇新都圣托尼里冠军赢地碧海情天生态之旅宗教圣地世外桃源生态之旅养生堂生态度假之滨，休闲文化之湖第三部分项目开发方案构想开发时序深度思考开发原则1234总体规划功能分区5开发策略6古镇新都日月古镇会议新都项目功能分区古镇新都古镇新都日月古镇会议新都项目功能分区古镇新都古镇主要子项目1湿地公园规划面积16公顷（其中湿地14公顷）配套设施三星级宾馆、客运码头亮点鄱阳湖是中国最大的淡水湖泊湿地，鄱阳湖湿地生态系统是江西生态品牌的主要体现古镇新都日月古镇会议新都项目功能分区古镇新都古镇主要子项目2明朝古战场规划面积120公顷（其中水面110公顷）配套设施朱元璋雕像、古战船亮点景区的标志性景点之一，重塑了明代朱元璋与陈友谅争夺天下时，大战十八载的古战场古镇新都日月古镇会议新都项目功能分区古镇新都古镇主要子项目3螃蟹食街规划面积10公顷配套设施沿街商铺亮点军山湖蟹青背白肚、金爪黄毛、个体硕大、品种纯正、肉味鲜美、营养丰富，已成为军山湖的标志古镇新都日月古镇会议新都项目功能分区古镇新都古镇主要子项目4民俗酒店建筑面积1500平方米建筑风格乡村建筑亮点赣菜源远流长，以味道鲜香、汤汁浓厚、回味悠长，如古法土罐煨汤、民间秘制贡品鸭、赣江黄古鱼、春不老野菜、味中一绝茶香鸡、井冈山笋尖、竹笙、独笙烧鱼头等古镇新都日月古镇会议新都项目功能分区古镇新都古镇主要子项目5水上乐园规划面积200公顷（其中水面190公顷）配套设施国际游乐设施及水上娱乐设备亮点既有惊险刺激的各种滑道，又有悠然自得的戏水休闲，是不可缺少的传统娱乐项目古镇新都日月古镇会议新都项目功能分区古镇新都古镇主要子项目6乡村野奢酒店建筑面积15000平方米建筑风格外古内奢亮点外部采用最乡土的客栈式建筑风格，力求和日月镇的“古”味形成统一。而内部采用最奢华的软件设施及服务，虽然没有城市化酒店外部的喧嚣，但有五星级的设施和服务古镇新都日月古镇会议新都项目功能分区古镇新都古镇主要子项目7度假村规划面积133公顷建筑风格徽派建筑亮点以售为主，租售结合；通过度假屋的产权转让，留住长期游客，使游客在此停留的时间更长古镇新都日月古镇会议新都项目功能分区古镇新都新都主要子项目1阿拉伯酒店规划面积10公顷酒店档次“七星级”亮点阿拉伯建筑的宏伟壮丽给游客以极致的尊贵感古镇新都日月古镇会议新都项目功能分区古镇新都CEO官邸规划面积800公顷建筑风格美式建筑亮点定位于都市高端消费阶层，如企业高管、富豪等，沿湖配以适当的娱乐设施、观景台、滨湖长廊等休闲场所，打造成一个尊贵的休闲度假场所新都主要子项目2古镇新都日月古镇会议新都项目功能分区古镇新都亮点气魄宏伟、设施先进，适合举办各类大型政务、商务会议新都主要子项目3国际会议中心规划面积10公顷配套设施国际水准的会议设备古镇新都日月古镇会议新都项目功能分区古镇新都游艇俱乐部规划面积130公顷（其中水面125公顷）配套设施游艇及码头、俱乐部会所亮点体现贵族休闲生活，采用国外先进的管理模式，为会员乘艇出航提供优质、安全、快捷的服务新都主要子项目4古镇新都日月古镇会议新都项目功能分区古镇新都亮点江西是一块红色热土，拥有无数为国家抛头颅洒热血的革命先烈，这里继承着老一辈先烈们的革命遗志。军事博览区作为江西红色旅游的一个空白点，必将为江西省旅游业的发展作出重大的贡献。新都主要子项目5军事博览区规划面积100公顷陆军博物馆、军事俱乐部、学生军训基地、将军度假村碧海情天圣托尼里冠军赢地项目功能分区碧海情天碧海情天圣托尼里冠军赢地项目功能分区碧海情天圣托尼里主要子项目1亮点将湖区中一块自然形成的石岛，打造成供天下有情人为爱情宣誓所用的许愿台，寓意以“海枯石烂”永不悔的爱情海枯石烂许愿台天然大石碧海情天圣托尼里冠军赢地项目功能分区碧海情天圣托尼里主要子项目2亮点湖水深处的水下娱乐设施，针对青年人猎奇心理水晶宫椭圆形建筑物，隔有三层巨大玻璃壁碧海情天圣托尼里冠军赢地项目功能分区碧海情天圣托尼里主要子项目3亮点满足一些生活富足的青年人需求，一方面追求回归自然，另一方面也要求住宿条件豪华浪漫满屋酒店建筑面积15000平方米建筑风格野奢酒店形式碧海情天圣托尼里冠军赢地项目功能分区碧海情天圣托尼里主要子项目4亮点西班牙式建筑，热情、奔放，象征着美丽的风景和浪漫的爱情爱琴海度假区规划面积240公顷建筑风格西班牙建筑碧海情天圣托尼里冠军赢地项目功能分区碧海情天冠军赢地主要子项目1亮点既有大众化的体育休闲运动场所，也有满足满足高端游客休闲度假需要的高尔夫运动体育公园规划面积500公顷游泳馆、卡丁车、网球馆、18洞高尔夫球场、高尔夫大宅碧海情天圣托尼里冠军赢地项目功能分区碧海情天冠军赢地主要子项目2亮点以争取国家级体育训练基地为契机，以奥运冠军为榜样，营造出全民参与体育训练的氛围，使游客在进行游玩的同时，也能获得身体的锻炼。国家体育训练基地规划面积50公顷运动营地碧海情天圣托尼里冠军赢地项目功能分区碧海情天冠军赢地主要子项目3亮点周边用奥林匹克运动的各项标志及体育锻炼设施所组成，涵盖奥林匹克本质以及奥林匹克的整体形象，突出奥运精神，寓意奥林匹克运动已经渗透到日常生活之中奥体花园规划面积50公顷建筑风格现代建筑碧海情天圣托尼里冠军赢地项目功能分区碧海情天冠军赢地主要子项目4亮点规划越野自行车、四轮越野摩托车、越野汽车等既充分利用现有军山湖特色景观资源，又能满足人们的探险需要的主题公园野趣探险公园规划面积20公顷碧海情天圣托尼里冠军赢地项目功能分区碧海情天冠军赢地主要子项目5亮点主要以西方浪漫主义风格来体现，与圣托尼里岛的浪漫氛围遥相呼应加州旅馆建筑面积22500平方米建筑风格西方浪漫主义风格碧海情天圣托尼里冠军赢地项目功能分区碧海情天冠军赢地主要子项目6亮点越来越多的机关、企事业单位重视员工的意志力培养和团队能力建设，拓展训练可满足这些需要拓展训练基地规划面积10公顷世外桃源生态之旅养生堂宗教圣地项目功能分区世外桃源世外桃源生态之旅养生堂宗教圣地项目功能分区世外桃源主要子项目1亮点引导学生从关心身边的生态环境到关心人类的生存环境，懂得生态环境与社会、经济协调发展的相互关系，激发学生对人类所面临的一些重大问题产生探究的兴趣夏令营基地规划面积10公顷世外桃源生态之旅养生堂宗教圣地项目功能分区世外桃源主要子项目2亮点利用现有军山湖良好的田园风光，推出专为退休老人设计的养生度假区，为老人们提供一个亲近自然、返璞归真的好去处养生堂规划面积20公顷世外桃源生态之旅养生堂宗教圣地项目功能分区世外桃源主要子项目3亮点营造一项集钓、抓、捕、赶、引、学、品、拓、赏、购等为一体的，以体检钓鱼生活为核心内容的新的旅游方式休闲垂钓区湖岸位置世外桃源生态之旅养生堂宗教圣地项目功能分区世外桃源主要子项目4亮点春华秋实生态观光区、四季花田景观展示区、农耕年华生态体验区生态之旅规划面积30公顷世外桃源生态之旅养生堂宗教圣地项目功能分区世外桃源主要子项目5亮点现代化的农产品加工业是科技和规模的结合，本身也是旅游观光的精彩内容生态产业区规划面积10公顷世外桃源生态之旅养生堂宗教圣地项目功能分区世外桃源主要子项目6亮点一方面映衬了“世外桃源”的寓意，另一方面也可以通过寺庙和道观的点缀，给军山湖南部山地赋与一种独特的历史韵味。宗教圣地规划面积200公顷道教、佛教开发时序深度思考开发原则第三部分项目开发方案构想1234总体规划功能分区5开发策略6景区管理中心景区管理中心位置日月古镇规划面积5公顷用途办公楼作为景区管委会的办公场所自用建筑物作为员工宿舍及景区服务人员商品房配套服务设施配套服务设施用途学校用地规划面积10公顷，作为景区内长期住户子女及员工和服务人员的教育用地医院规划面积3公顷，医疗用地超市规划面积2公顷市政基础设施基础设施道路按照城乡三级公路标准建设，8米宽桥梁规划修建3座桥梁，规划一桥水上跨度1公里；规划二桥和规划三桥的水上跨度均为2公里码头古镇新都、碧海情天各修建两个大游船码头，且按每50米的间距修建小游艇码头；世外桃源共修建1个中型游船码头，20个游艇码头围堤按150公里的湖岸线长度进行建设给排水、布线、通讯、绿化、环卫2068军山湖历年最高水位（黄海高程）工程基底0单位米本项目各建筑物在开发过程中，均应保持其工程基底高于黄海高程2068米；低于该高度之下的湖岸均规划为水土涵养带。第三部分项目开发方案构想开发时序深度思考开发原则1234总体规划功能分区5开发策略6宗教圣地养生堂生态之旅世外桃源冠军赢地圣托尼里碧海情天会议新都日月古镇古镇新都三期二期一期建设项目功能分区开发分期项目实施进度安排宗教圣地3养生堂2生