同策上海徐汇滨江1885-k-1地块高端商务项目可行性分析年前期策划

同策上海徐汇滨江1885K1地块高端商务项目可行性分析年前期策划徐汇滨江1885K1地块可行性分析201110谨呈上海玖慧投资发展有限公司本报告需解决的核心问题在土地属性及户型面积限定的情况下，选择风险收益关系最佳的物业类型组合第一部分核心导读可发展物业类型可发展物业类型总部办公产品标准办公产品类住宅产品商业产品1234区域发展属性区域规划属性区域开发属性区域交通属性对本案的启示浦江两岸开发是上海未来重点开发的区域。本项目处于浦江两岸开发轴的南段位置，是陆家嘴之后最大的片区开发机会之一，未来发展潜力巨大。处于上海发展的主轴线上，未来将受到主轴带经济利好的直接辐射。区域未来规划六大功能区，本案所处出位置规划为滨江休闲居住商务区，距离徐家汇城市副中心56公里，未来将成为滨江板块的商务办公居住中心。本项目处于商务片区临江区域，具备高端滨江商务资源与景观资源。2010年始，滨江景观带已基本建设完成，开发顺序是从西往东推进。本案位于的商务办公区域将实行大规模的集中开发，容易形成聚集效应。滨江开发已进入实质性阶段，政府对其重视。未来轨交11号线的延伸段，出行便捷。两条越江隧道，拉近了徐汇滨江地带与浦东的距离。区域土地的现实性和未来性向我们昭示，从城市远期发展的态势来看，这块土地的开发潜力是无可估量的。徐汇区作为上海城市副中心的地位，在全市经济发展中起着举足轻重的作用，因此对于本项目的把握应站在徐汇区城市发展的高度来衡量。土地属性总结标准办公市场总结宏观市场区域现状未来竞争对本案的启示10年全市办公楼销售触底反弹，量价齐升，供应量及吸纳量大幅增加。250平米以上的办公产品需求量增长较快，且呈现供不应求态势。徐汇办公市场10年开始放量，11年至今成交量已超越10年全年成交额。徐汇区标准办公项目目前多位于徐家汇、宜山路和漕河泾商圈。徐家汇商圈高端办公楼较多，且商务氛围浓厚，配套较为完善。宜山路商圈则以中高档办公楼为主；漕河泾商圈以电子类企业等中档办公楼为主。区域内甲级写字楼项目都取得了较好的销售业绩徐汇未来商办土地供应主要集中在滨江、龙华、南站板块。区域外竞争主要来自北外滩、世博板块以及最为成熟的陆家嘴。但同质化直面的竞争的压力相对不大，多为企业定向销售全市标准办公项目需求量和价格上升，总体出现回暖迹象。区域在售高端办公项目较少，得到了理想的销售业绩。本案具有打造高端办公项目的机会。从本案规划及户型限制来看，甲级办公是较理想的选择。总部办公市场总结总部办公特征总部办公市场对本案的启示相对于传统CBD内高楼林立的写字楼，总部独栋办公更能带来企业的优越感以及名片效应，和更舒适的办公环境。总部办公主要凸显企业的独特形象，彰显企业实力。能带来专属的24小时服务，相对较为私密的空间划分，更舒适的办公环境；便于公司内部区域划分。相对更为便捷的交通环境。内中环内总部办公项目稀缺；全市大面积办公产品需求量有上升趋势，总部办公日益受到众多企业的重视，结合本案区位及规划条件，此类产品具有较好的市场机会。目前全市总部办公集中在外环外，内中环间总部办公项目十分稀缺。从2010年至2011年的全市大面积办公产品的去化量中可以发现，10002000平米为主力需求面积段，且有面积需求增大趋势。总部办公产品能获得比标准办公产品较好的溢价。宏观市场分析区域市场分析类住宅风险对本案的启示住宅限购之下，类住宅项目成交依然惨淡。全市大平层公寓板块特征比较明显，已经逐渐成为全市豪宅主流产品。全市大平层公寓面临去化较慢，存量增加的压力。未来三年之后，全市将有约466万方的高端住宅体量推出市区内大户型类住宅成交惨淡，并未受到住宅限购刺激，且未来高端住宅的巨大供应量也压缩了其价格上涨空间，加大了市场风险程度。类住宅产品增加了规划的难度，未来面临较大的政策不确定性，规划此类产品的风险较大。区域目前类住宅均集中于北区，主力面积段在40160平米之间。基本在200平以内，100平以上的基本处于滞销状态。在限购之下，仍有大户型住宅项目成交优于类住宅产品。未来三年之后，区域将有约100万方的高端住宅体量推出本案将面临东航金叶苑933万方住宅体量的直接竞争价格受制于住宅市场面临限购取消、贷款收紧等政策风险受规划设计、景观朝向、商业配套等制约类住宅市场总结商业市场总结全市商业市场徐汇商圈发展板块商圈发展对本案的启示目前全市主要商圈集中在内环内。近年来各商圈有外扩的动作，也拉动了各区域建设的步伐，其辐射区域较广，将为中外环、外郊环等区域带来大量的人流人气。将逐步形成市级核心商业区、区域商业中心，逐渐辐射全市的商业模式。徐家汇商圈是上海市四大核心商业区之一，以及高端消费品集中地，辐射面积较大。南站商圈目前规模较小、主要以生活基本配套为主，无大型商业设施龙华商圈由于铁路分隔，南北区域商业形态和档次存在明显差异目前板块内人口为5万人未来引入人口数为2万人，主要以商务人群为主本案所处南徐汇滨江板块，受徐家汇商圈截流，另周边已有项目自带商业增量，已能基本满足周边居民生活配套所需，因此本案商业以满足项目自身带来的商务人群的消费需求即可。板块人口发展龙华商圈总体仍以基本生活配套为主，商业发展程度较低板块周边项目所带商业体量，将逐步满足周边居民的商业配套需求本案所处区位目前无任何商业氛围产品规划建议结合市场及项目各项指标办公产品是较理想的物业类型。大户型类住宅并未明显受到住宅限购刺激，市场表现低迷，未来也面临很多不确定性，并不建议采纳。另可规划部分的商业，做项目自身配套。第二部分正文报告研究思路框架物业发展建议市场机会分析土地属性研究区域发展属性区域规划属性区域开发属性区域交通属性标准办公市场分析总部办公市场分析类住宅市场分析商业市场分析整体形象定位产品规划定位建议报告研究思路框架土地属性研究区域发展属性区域规划属性区域开发属性区域交通属性发展基础黄浦江沿岸的稀缺片区在上海“十一五”规划中，浦江两岸开发的完整规划炉。开发的核心围绕世博，服务世博，呼应世博，增强世博的辐射和集聚效应总体目标全面完成世博园区开发任务，基本完成重点地区开发，杨浦大桥与卢浦大桥之间开发初具轮廓。本项目处于浦江两岸开发轴的南段位置。陆家嘴之后最大的片区开发机会之一，但本项目区域在江景和政策环境方面都稍弱于北外滩和世博区域。浦江两岸开发情况复兴岛休闲娱乐中心北外滩世博会范围陆家嘴商业金融中心杨浦大桥外滩国际客运中心会议商业娱乐旅游南浦大桥董家渡竹园商贸区本项目城市发展主轴线的稀缺片区从浦东国际机场到虹桥交通枢纽，上海城市发展主轴上分布了上海主要商业商务圈和交通枢纽主要商务区徐家汇、淮海路、南京西路、不夜城及人民广场和陆家嘴中央商务区；交通枢纽上海南站、上海火车站、龙阳路磁悬浮站，虹桥机场，浦东国际机场，虹桥交通枢纽；其他世博会片区本项目位于上海城市发展的主轴线上，受到主轴带经济利好的直接辐射，为其将来打造一个商贸综合区打下基础。发展基础滨江生活休闲区距徐家汇城市副中心为56公里。和徐家汇、光大会展中心衔接和呼应，漕河泾开发区、龙华旅游城、上海植物园等产业园区产生直接的辐射和服务作用，成为上海滨江板块的商务办公居住中心。本案徐家汇商圈漕河泾开发区光大会展中心上海师范大学华东理工大学上海体育场纳米工业园上海植物园龙华旅游城衡山路复兴路历史文化风貌区枫林生命科学园区滨江休闲居住商务区区域功能徐家汇商圈城市副中心，成熟商务区漕河泾技术开发区信息通讯、生物医药、新材料等高新技术产业的研发和制造，以及生产性服务业等。上海南站现代交通商贸服务区主要功能是交通枢纽集散中心、地区商贸服务产业中心、创意产业等。衡山路复兴路历史文化风貌区集历史风貌保护、高档商务、休闲娱乐、观光旅游于一体，展现上海海派文化精华和历史人文底蕴。枫林生命科学园区主要功能是生命科学研发、医疗保健服务、教育培训和国际交流、医疗器材和药品会展等。滨江休闲居住商务区交通商贸，服务创意徐汇区六大功能区上海南站商贸区徐汇规划本案处于滨江休闲居住商务区区域规划WS5单元用地规划分析居住片区商务片区本案黄浦江南延伸段WS5单元7324套1001套531套221套272套276套19919套2010年9153套1759套882套560套216套307套286套13163套2011年18月7612套1507套856套592套307套311套224套11409套合计32059套5590套2739套1683套744套890套786套均价14515198012330026695262112272131628250500平米户型在2011年供应缩量但成交已超前两年年度总量。全市办公市场分析徐汇住宅市场20062011年9月量价走势徐汇办公市场20062011年9月量价走势徐汇住宅市场06年至今供应量38786万平方米徐汇住宅市场06年至今成交量38146万平方米供应成交比1098徐汇办公市场06年至今供应量5139万平方米徐汇办公市场06年至今成交量4837万平方米供应成交比1094徐汇办公市场10年开始放量；11年至今成交量已超越10年全年成交徐汇中观市场背景项目周边中高档写字楼基本位于项目西北面。漕河泾开发区是主要的集聚区有8栋写字楼在该区域内。宜山路商圈也逐渐形成了办公楼集群，其他一部分写字楼分布在沿沪闵高架沿线徐家汇商圈汇集了区域内大量高端写字楼项目，同时商业氛围浓厚，配套等相对成熟。本项目地处徐汇滨江板块，板块仍在规划建设中，配套尚不完善，目前项目周边没有办公类项目，区域内各类配套设施还未完善。漕河泾开发区宜山路商圈徐家汇商圈徐汇办公市场分布徐汇区写字楼主要分布在三大区域徐汇区商圈写字楼主要集中在徐家汇板块和湖南路板块世纪商贸大厦美罗大厦港汇双塔商务楼飞洲国际广场湖南路板块5691011128137徐家汇板块1415湖南路板块徐家汇商圈高品质办公是实现高租金的关键编号物业名称地址租金物业管理费建筑面积层数标准层面积标准层净高竣工日期（元/M2/天）（元/M2/月（M2（M2（M1世纪商贸广场长乐路989号65972585000402200320042嘉华中心淮海中路1068号7710276370045130027520053淮海国际广场淮海中路1045号7926730004514002720054爱美高大厦（百富勒广场）淮海中路1325号6365291500023100026519985美罗大厦天钥桥路30号7225430002616002519976汇智大厦漕溪北路398号38522390003119002620057港汇双塔商务楼虹桥路1号658271200005116502720058飞洲国际广场零陵路899号385155460002423502820059嘉汇国际广场天钥桥路325号3744131000003110003200610上实大厦漕溪北路8号45551956000040150026200011徐家汇国际大厦肇嘉浜路1033号44521150001980025200512建汇大厦衡山路922号385153960037106826199813腾飞大厦天钥桥路333号5865213000025120025200414城开国际大厦广园西路286号57244700015250027200715均瑶国际肇嘉浜路789号35552564800322333262003徐家汇商圈宜山路区域体量开盘日期标准层面积租金（元/平方米/天）物业（元/月）地址明申中心大厦3742520001137343518凯旋路中山西路华鼎大厦175252003120028319漕溪路316号永升大厦3600020051658313220中山西路2025号华宜广场40412732009955A座832B座4142245中山西路2366弄徐汇商务大厦36000200787009年销售均价21981元/11裕德路168号汇鑫国际大厦500002009145009年销售均价26480元/29徐汇区蒲汇塘路150号宜山路商圈地处徐家汇商圈向南发展第一站，具有较大的发展潜力；区域目前处于新老办公楼交替的阶段，05年以前建成的项目租金呈现下降趋势，新落成的办公楼项目受到客户青睐，租金普遍偏高；区域办公主要以商务外贸等行业为主，相比较漕河泾开发区，外资企业数量明显增加宜山路商圈毗邻徐家汇商圈中心，已形成一定办公集群明申中心大厦华鼎广场永升广场华宜广场徐汇商务大厦汇鑫国际大厦宜山路商圈现代物流大厦浦原科技园1号楼SVA越界新银大厦创业中心创新大厦兴园科技广场明申商务广场漕河泾开发区体量开盘日期标准层面积租金（元/平方米/天）物业（元/月）地址创业中心大厦171741998120029175桂平路680号现代物流21000200714003545元23虹漕路448号创新大厦8300200514553375宜山路1009号兴园科技广场4678520051316298桂平路418号明申商务广场35619200395374253418漕宝路400号新银大厦2450019989002920宜山路888号SVA越界12000200725003000333410田林路140号浦原科技园1号楼84002007700323312桂林路396号漕河泾新兴技术开发区，定位为高新技术研发和产业基地；区域内云集众多办公物业（商办楼、工厂改建创意园区等），产品形态丰富；区域产业集群效应明显，电子、电器等方面公司比较集中，中档楼盘居多；部分办公楼项目（新银大厦、创业中心大厦、兴园科技广场、创业大厦）由漕河泾开发区招商部统一招租漕河泾开发区办公楼众多，以中档为主漕河泾开发区海珀日晖上海主角上海绿地中心一期绿地中心一期物业组成甲级办公楼占地面积33000平米建筑面积100000平米上海主角物业组成写字楼占地面积5000平米建筑面积20169平米海珀日晖物业组成办公楼、五星级精品酒店、金融楼占地面积54000平米建筑面积282000平米在售办公项目上海主角为目前上海市区内延安路高架以南唯一在售的挑高写字楼，55米极致挑高，打造舒适、个性办公空间。41席限量发售。总建面积约2万平方米，地上高度60米，共10层，标准层高555米。一层大堂挑高11米，地下一层高62米，地下二层停车库高46米。项目名称上海主角项目位置徐汇柳州路399号物业类型甲级办公楼物业组成一栋10层写字楼占地面积5000平米建筑面积20169平米标准层高55米标准层面积1580平米主力户型160平米、277平米上海主角小体量、55挑高绝版产品该案主力办公户型面积段为150200平米。项目开盘以来共推出155万方，截止至2011年8月共去化049万方，月均去化0033万方。该案的成交均价波动幅度较大，主要受成交结构的影响，整体成交均价为57054元/平米。上海主角供求走势面积段配比供应套数套数去化套数100平米以下216100150平米237150200平米4115200250平米20250300平米134300平米以上10合计10132上海主角主力户型面积150200平米，去化一般项目名称绿地中心一期项目位置徐汇东安路中山南二路物业类型办公、商业物业组成2幢办公楼，分别为17F,19F占地面积33000平米建筑面积100000平米标准层高42米标准层面积2000平米主力户型132275平米项目简介该项目是上海市涵盖滨江顶级豪宅、5A甲级办公、高端百货主力店、餐饮零售街区、主题广场为一体的商业综合体项目。一期毗邻上海内环高架，位于地铁7号线和12号线交汇处，打造两栋总建筑面积为658万平方米的办公塔楼和36万平方米的高档商场。二期地处徐汇滨江板块，具有绝佳的稀有黄浦江景和便捷的交通资源，占地1028万平方米，总建面积272万平方米，涵盖住宅、酒店式公寓、商业、办公等多种形态上海绿地中心一期一期主力办公，二期为大体量综合体项目，涵盖多种物业该案主力办公产品面积段集中在100200平米。该案目前供应646万方办公产品，成交549万方，去化率达到85，销售情况良好，月均去化7425平米，成交价格为55077元/平米。其中100200平米的户型基本售罄，市场青睐度较高。从2010年12月份开盘至今，该案的销售均价保持着一个稳定的态势，其中3，4，5月份成交量高峰期。上海绿地中心一期供求走势面积段配比供应套数套数去化套数100平米以下109100150平米107107150200平米144135200250平米2316250300平米6651300平米以上75合计357323上海绿地中心一期主力户型100200，已基本售罄项目名称海铂日晖项目位置卢湾龙华东路886号物业类型综合体物业组成住宅、办公楼，酒店，商业占地面积54000平米建筑面积282000平米标准层高42米标准层面积1770平米主力户型160210平米该项目是绿地集团至今在上海开发领域中最高档的商业项目，项目汇集超五星级酒店、高端商业、金融、甲级5A办公、高档住宅等子业态，预计总投资规模超过70亿元。成为黄浦江畔和世博园对岸最具标志性的大型现代服务业综合项目。该项目建设两栋22层的办公楼,一栋25层高的五星级精品酒店,一栋19层高的金融楼,一栋5层高金融楼,通过3层高的商业裙房横向联合在一起,两栋18层高的住宅楼。海铂日晖卢湾滨江高端综合体项目该案办公产品面积配比有150200平米、以及200250平米两大类。该案目前供应884万方办公产品，成交742万方，去化率达到84，销售情况良好，月均去化为3226平米，成交价格为44767元/平米。该案的成交情况比较稳定，成交均价略有波动，但基本维持在一个较为合理的区间。海铂日晖供求走势面积段配比供应套数套数去化套数100平米以下100150平米150200平米245231200250平米171160250300平米300平米以上合计416391海铂日晖全部为150250平米户型，200平米以上户型依然去化良好地块名用途土地面积M2容积率楼板价（元/平米）总价亿元成交日期开发商徐家汇街道146街坊8丘商办211031316506104520118上建住建创意投资有限公司滨江32724520099上海绿地（集团）有限公司漕宝路田林街道213街坊经营性办公用地25,344316124122620098上海鼎汇房地产开发有限公司华泾商业商务中心经营性办公用地23,972166404619420098上海华浦实业有限公司徐汇区斜土街道100街坊其他商服用地7,0043595863623520097上海美仑大酒店有限公司斜土街道107街坊经营性办公用地33,9013117991220095上海绿地（集团）有限公司近期徐汇地区商办地块出让一览徐汇商办土地供应徐家汇未来商办集中供应区主要为龙华、徐汇滨江、上海南站板块板块内竞争陆家嘴板块北外滩板块世博板块板块外竞争板块外竞争主要来自陆家嘴板块、北外滩板块、及未来供应较大的世博板块项目名称上粮八库上海保利广场占地面积27,301M2总建面积100,520M2物业类型商业、办公、酒店项目名称国际客运中心占地面积160,000M2总建面积40万M2地上16万M2，地下24万M2物业类型客运候船楼、集团自用办公楼、办公楼、酒店及商业国际客运中心上粮八库汇山东块项目名称北外滩汇山项目占地面积104,600M2总建面积3325万M2仅地上，地下面积25万M2物业类型独栋办公、标准办公、酒店、商业、公寓式酒店上海船厂地区北外滩及船厂上海2大中心之一的航运中心拥有黄浦江弯道和苏州河交汇的地形特征；物业开发方面将博物馆、商务办公、商业和外租服务式公寓融为一体；建筑形态和天际线结构上有弧形的斜拉步行桥、人工岛、空中缆车等。航运类企业为入驻主体，且对外出售型纯办公体量有限北外滩板块以航运业为主导产业和主要依托的商贸、旅游综合开发区，同样是以水为源的滨水商务开发带；政府规划的航运中心，政府扶持力度较大，政策软环境优厚案；住宅与商业办公结合属于近期新兴崛起的与本版块同类型规划区域，产生一定程度的商务同类竞争。会议商务住宅相结合的综合性商务区，以大型集团总部为入驻对象世博板块世博会后规划在2010年世博会举办完毕后，根据规划，该地块将成为一个集会议、商务和住宅于一体的重要区域。世博村将成为高档滨江国际住宅社区，这对整个地块的定位有重大影响。该地块距市中心人民广场有20分钟车程，距陆家嘴有20分钟车程。资源优势及利用板块崛起联动世博会、以及目前已有的尚海湾、百汇园等楼盘，打造一个继碧云联洋社区后的又一豪宅板块指日可待；滨江豪宅概念打造滨江区域的资源及稀缺性决定了本区域的基调和打造豪宅吸引千万级客户的巨大潜力。陆家嘴板块上海最成熟的集金融贸易会议办公商业住宅的高端CBD陆家嘴自1990年规划开始，至今已过二十年时间，陆家嘴板块已发生区大的变革。目前版块内商业氛围浓厚，办公市场活跃度极高，占据了全市近80的经融机构办公市场。版块内现有新上海商业城、竹园商贸区、八佰伴商圈、正大广场等商业配套。交通方面轨道2、4、6号线贯通大连路隧道、延安路隧道、复兴东路隧道和外滩观光隧道等连接市区驱车前往市区仅需10分钟车程。交通十分便利。标准办公市场总结宏观市场区域现状未来竞争对本案的启示10年全市办公楼销售触底反弹，量价齐升，供应量及吸纳量大幅增加。250平米以上的办公产品需求量增长较快，且呈现供不应求态势。徐汇办公市场10年开始放量，11年至今成交量已超越10年全年成交额。徐汇区标准办公项目目前多位于徐家汇、宜山路和漕河泾商圈。徐家汇商圈高端办公楼较多，且商务氛围浓厚，配套较为完善。宜山路商圈则以中高档办公楼为主；漕河泾商圈以电子类企业等中档办公楼为主。区域内甲级写字楼项目都取得了较好的销售业绩徐汇未来商办土地供应主要集中在滨江、龙华、南站板块。区域外竞争主要来自北外滩、世博板块以及最为成熟的陆家嘴。但同质化直面的竞争的压力相对不大，多为企业定向销售全市标准办公项目需求量和价格上升，总体出现回暖迹象。区域在售高端办公项目较少，得到了理想的销售业绩。本案具有打造高端办公项目的机会。从本案规划及户型限制来看，甲级办公是较理想的选择。总部办公市场论证何谓总部办公与传统意义上CBD区域内高楼林立的顶级写字楼相比，这些相对低矮的办公楼正在逐渐衍生成一种新型办公模式。它拥有独栋私密的空间、享受如花园般低密度环境，成为推进城市国际化进程的新生力量，这就是总部办公。总部办公特征总部经济持续升温催生总部办公潮对企业来说，实施总部、研发总部与生产基地的空间分离，向城区聚集，客观上是利用区域比较优势、寻求经营成本最小化的必然结果；对城市而言，企业总部的入驻能增加政府的财政收入，促进就业和消费，推动城市转型升级，最终提高城市对全国乃至全球经济的影响力。因此，许多地区纷纷出台优惠政策，以吸引更多企业总部入驻，总部办公也就随之孕育而生。随着总部经济发展日渐火爆，上海各区域纷纷着力挖掘总部楼宇资源，吸引总部企业入驻发展。总部办公楼在上海大致分为两种形态在中心商务区的总部大楼郊区的总部办公楼，可能同时还会配有自己的产业基地总部办公特征需求总部办公基地的主流企业诉求彰显自身企业形象拥有便捷的交通贴合企业个性需求更舒适的办公环境总部办公企业诉求选择购买独栋办公首要考虑因素地段交通便利、区域商务气氛、区域同行业聚集、配套齐全企业CEO/总裁首要考虑因素企业形象与独栋办公形象相符。地段区域商务气氛良好，同行业聚集等。公司管理层考虑因素最好整栋购买，不受其他公司干扰，并且便于公司内部区域划分。建议配备智能化的会议系统便于沟通。附近周围有商务气氛较好的咖啡厅或茶室，方便与客户进行商务洽谈。企业行业员工期望因素希望周边有成熟的地面与快速交通的配套，能保证时间的可控性希望大厦的1公里或者大厦自身就能拥有成熟的商务、生活配套设施（特别是24小时便利店）便利的生活配套安静、智能化的办公环境同行业聚集地、便于交流总部办公企业诉求对独栋办公的硬件需求安全、舒适、效率、方便、个性楼层净高希望能超过26米，最好能达到29米，满足企业以及个人的个性化需求。温度24小时的恒温效果，可调整所需温度，可控性第一位。湿度由于办公环境密闭，最好能提供增湿系统，上海秋冬季节比较干燥。空气质量由于办公环境密闭，最好能提供新风系统，保证内部空气质量良好。电梯最好能缩短等候时间，希望在1分钟内，专门设置专门的VIP电梯，避免因层级不同带来的尴尬处境。供水最好提供24小时的热水（温控）供应。网络满足企业对于网络的速度以及安全性的要求。楼板承重建议局部楼板承重达到750千克/平米要求，满足企业特殊需求。车位设置独栋办公专属的地上、地下停车场，最大程度的满足停车数量，同时对于特殊车辆（加长、加大、加高型）考虑其车位的特殊要求。新风系统优质安全的网络总部办公企业诉求对独栋办公服务需求24小时、周到、个性化、效率商务类专属服务专员针对独栋办公配置专属的服务人员，进行一对一的专属服务。服务时间部分企业是世界级公司，由于存在时差，是否提供24小时无时差的服务，并且能有不同的语言翻译。生活类就餐希望在独栋办公内设置就餐区、茶水间，方便企业员工及客户就餐。休闲希望有相应的针对不同层次和需要的健身场所，图书室、视听室等功能服务。员工小歇的茶水间提供专属的全天候服务总部办公企业诉求总部办公典型案例公司名称上海同策房产咨询股份有限公司公司行业房产咨询公司规模2000人公司总部办公地址静安区静安紫苑办公面积3000购买理由节省商务成本，改善办公环境。企业固定资产增值保值，作为企业上市资本。企业整体形象展示，企业名片。关键词企业形象、资产配置市中心印象钢谷钢领国际中邦MOHO上海总部湾上河商务园浦江智谷总部1号财富兴园大业领地名企公馆慧创国际A5A5A30A30A20A20A20A20A2A2A4A4A5A5A5A6A30A30A30A7A9A30A30A8台鼎中小企业园创智天地紫竹科技园区万科VMO目前总部办公产品多集中在外环外，中内环内的总部办公产品十分稀缺分布特征2010年10001500150020002000250025003000成交套数663449成交面积799967660812298936062413325成交套数比58303508502011年100015001500200020002500250030003000350035004000成交套数383614991成交面积47970860648793079854246287330018357122成交套数比35533613848411全市大面积段办公产品主要需求在10002000平米之间，同时2011年以来20002500平米面积段的办公产品较2010年需求有较大幅度的上升，面积需求趋势进一步扩大。大面积办公2010年2011年成交分析需求面积单位平米万科VMO是由万科集团在上海的首个商业办公项目，与上海主要商业中心形成半小时商务圈路站。创造“生态办公”、“绿色办公”的新环境。项目由独栋别墅办公、双拼别墅办公、多层标准办公三种产品组成。别墅办公楼二期在售，独栋别墅办公楼面积接近1500平米，售价3300万元3800万元/套，目前别墅办公楼只剩下一栋万科VMO项目名称万科VMO板块浦东浦江镇板块物业类型办公占地面积9万平米建筑面积888万平米物业公司万科物业均价普通办公19513元/平米独栋办公21270元/平米万科上海首个商办项目，以单套总部型办公产品为主打标准层面积2210平米主力户型小面积办公主力面积50150平米均价19513元/平米独栋办公面积12001400平米均价21270元/平米小面积办公产品与独栋办公产品的价格系数比为1109面积段配比供应套数套数去化套数余量（套）100平米以下88880100150平米1349150200平米463610200250平米321250300平米725300800平米16142独栋办公（1000平米以上）1183合计18415430独栋办公面积12001400平米万科VMO独栋产品主力面积12001400平米，较标准办公有约10的溢价总部办公市场总结总部办公特征总部办公市场对本案的启示相对于传统CBD内高楼林立的写字楼，总部独栋办公更能带来企业的优越感以及名片效应，和更舒适的办公环境。总部办公主要凸显企业的独特形象，彰显企业实力。能带来专属的24小时服务，相对较为私密的空间划分，更舒适的办公环境；便于公司内部区域划分。相对更为便捷的交通环境。内中环内总部办公项目稀缺；全市大面积办公产品需求量有上升趋势，总部办公日益受到众多企业的重视，结合本案区位及规划条件，此类产品具有较好的市场机会。目前全市总部办公集中在外环外，内中环间总部办公项目十分稀缺。从2010年至2011年的全市大面积办公产品的去化量中可以发现，10002000平米为主力需求面积段，且有面积需求增大趋势。总部办公产品能获得比标准办公产品较好的溢价。类住宅市场论证当前市场表现主要分为商务酒店型、自用型和投资回报型体量万地段租赁形式吸引客户物业管理装修标准商务酒店型2左右中心商业区长期租赁为主长期租赁的商务客国际品牌酒店管理公司3000元以上（软装全配）自用型36，规模较大交通便利、配套较齐全的居住区出售2535岁以自用为主的中高级白领、SOHO族开发商自行管理一般在1500元3000元投资回报型2左右中心商业区、区级商业区出售（承诺投资回报率）注重投资回报收益的投资客专业的酒店管理公司2000元左右类住宅公寓市场区域分布特征主要分布在市级商圈附近。类住宅公寓分布主要集中在环线内区域，分布位置涵盖各个行政区。其中以黄浦，老南市南浦大桥区域、徐汇、静安、闸北环内和虹口靠近外滩区域。徐汇、长宁和卢湾三区占据了其中71的份额。其分布主要集中在上海东西方向虹桥开发区到浦东小陆家嘴轴线上，其中衡山路板块、镇宁路板块、华山路板块和南京西路板块分布最为集中的区域。其次为靠近人民广场的新天地板块和外滩板块。虹桥板块虽然分布的物业数量不少，但是相对比较分散。类住宅公寓市场芝大厦巴黎时韵高雅苑港汇国际公寓徐汇御苑东方时空嘉创华狮国际公寓亚都国际名园河滨国际公寓百第宜山大厦漕河景苑徐汇盛捷兆丰帝景苑鸿艺豪苑徐汇区类住宅集中于北片区，同时部分高端项目集中于徐家汇徐汇类住宅分布项目名称主力面积租金售价运营公司鸿艺豪苑11916018000不出售（同小区60000）上海鸿艺豪苑物业管理有限公司亚都国际名园10012090001100040000亚都物业东方时空40603800500034000上海申大物业有限公司百第宜山大厦30702000230019000万达物业河滨国际公寓60805000600030000上海汇成物业有限公司芝大厦801901700035000KEMPINSKIHOTELSRESORTS巴黎时韵40603000500030000上海大管家物业管理有限公司高雅苑1802204000600037000齐高物业港汇国际公寓7015616000上海港汇物业管理有限公司徐汇御苑12020080001000038000安荣物业兆丰帝景苑77100800010000270330W海佳物业管理中心目前徐汇区类住宅公寓主力面积段集中在40160平米之间徐汇类住宅分布项目参数表项目地址上海市虹桥路1号（徐家汇商业中心）物业类型商业写字楼服务式公寓项目开发香港恒隆集团分物业面积70,000134,00085,000商业运营香港恒隆集团租金5060元/天（底商）810元/天小业主总建面5万平米车库车位1400个泊位，分地面一层和地下三层四个区域华山路、虹桥路等多条交通主干道的交汇处，地铁一号线通过于此，多达30条公交路线经过，四面八方的人流均可轻易到达集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化等全方位业种，主题品牌组合、一站式服务写字楼里云集白领和徐家汇地区的高雅人士，酒店公寓使用人事以外籍为主区域内高端酒店公寓港汇中心服务型公寓徐汇类住宅项目外部动线组织点评商场与办公楼出入口与出租车停靠设计良好地结合，通过对人流与这辆节点的安排，为商场正门创造了良好的展示条件分物业之互动点评商场与办公楼入口完全独立，在内部留有通道，在提供便利性的同时又不会相互影响内街的设计是亮点，规避了由于公寓一层不能完全作商业而导致人流不能环流的弊端，完善了一层的动线组织，同时营造出室外休闲的空间办公人流办公人流商场人流车流商场人流商场人流区域内高端酒店公寓港汇中心设计点评徐汇类住宅项目区域内高端酒店公寓户型面积段为70156平米1房两厅7090平米2房两厅120150平米3房两厅120156平米徐汇类住宅项目而现在的距离本案最近的，是位于卢湾区在售两个在售类住宅项目，分别为华丽家族汇景天地和日月光中心伯爵居，参考价值较大。目前徐汇区的类住宅大部分集中在徐家汇板块，且均已经营多年，区内未有在售项目，所以需跳脱区域外，寻找具有参考价值的项目。在售项目选取项目基本信息总用地面积181853平米地块形状长方形177100米建筑形态由两幢30层和31层圆形塔式高层建筑及若干幢四至五层多层建筑组成总建筑面积137724平米地上总建筑面积76687平米住宅户数约200户类住宅公寓套数约190套商业面积10644平米地下建筑面积60717平米地下一、二层商业20741平米；会所1240平米地下三、四层地下机动车位589个容积率41项目毗邻南北高架和内环高架，交通便捷性好，地段优势明显。华丽家园汇景天地类住宅公寓成交以50109的小户型面积为主商业4F商业4F办公5F办公5F办公5F公寓15F住宅6F以上公寓15F住宅6F以上住宅产品配比房型面积段供应套数成交套数面积（）3R210219963920551713R22022920448754R260269961925246234R2702792054736复式4004192082056复式4604792095667类住宅产品配比面积段供应套数成交套数面积（）50797313493025801096128558008110139351429643140169110170125170199100177822华丽家园汇景天地110平米以上类住宅基本零成交项目基本信息总用地面积44万平米建筑形态由一幢31层的写字楼、两幢29层的酒店式公寓和14万平米的大型购物中心组成总建筑面积30万平米写字楼面积47万方类住宅公寓面积36万方地下一、二层商业地下三层地下机动车位1320个容积率401类住宅公寓主力面积段726层主要是一房、两房、面积段分别为6272平米，104123平米，27层以上是三房，面积段额为130160平米。项目位于打浦桥商圈内，地铁上盖商办综合体日月光中心伯爵居汇景天地日月光中心伯爵居120平米以上类住宅户型成交稀少类住宅产品配比面积段供应套数成交套数面积（）606968174262247079136129802210010968171070211011934838282312012934141648313013916021815214014916023064415015982120141601698012806日月光中心伯爵居136平米160平米120平米以上类住宅成交稀少区域小结本案户型下限250平米，区域板块内类住宅项目基本都在250平米之下，我们还需从全市同类型大平层产品角度来评估其可行度。区域周边在经营或在售类住宅项目较多，但户型面积均较小，在200平米以内。从去化看，100平米以上户型去化面临很大的压力，基本处于滞销状态。大户型类住宅大平层住宅项目名称御华山项目位置上海市静安区华山路328号物业属性商办物业组成地下3层和地上39层高的建筑组成占地面积5838平米建筑面积25000平米开盘时间2009年8月主力户型327407平米御华山由地下3层和地上39层高的建筑组成仅有的52套房源都是面积在327737平方米之间的超大平层30层以上均为整层一户的737平方米的超大空间，顶层为一套面积1202平方米的复式房源每层挑高33米，可自由分割的设计，毛坯交房。产品配比面积段供应套数成交套数面积（）32740740135473237371200均价95000元/平米大户型类住宅项目，成交稀少，未受住宅限购刺激项目名称城市一品苑项目位置卢湾陕西南路3号物业属性商办物业组成一栋30层高层占地面积6500平米建筑面积16500平米开盘时间2009年11月主力户型132275平米城市一品苑一栋30层高高层该项目前身是酒店公寓对外出租，后开发商重新包装上市精装修标准7000元/平方米，户型从三房到六房不等，面积在156305平方米。该地块为商业性质，产权年限为50年。产品配比面积段供应套数成交套数面积（）156402742121803912216028940030532610均价54541元/平米大户型类住宅项目，限购之后无成交大户型类住宅住宅限购之下，大户型类住宅依然成交稀少甚至零成交花木板块（产品创新新型地段豪宅）四季雅苑10005000万（810万元/）星河湾10004000万57万元/赵巷泗泾板块（稀缺景观人文休闲资源型豪宅）金地天镜10001500万（45万元/）华润佘山九里待售华山路新华路板块（传统地段型豪宅）新华路1号19003500万78万元/王子晶品12002200万56万元/嘉里华庭18002300万（8万元/）新天地板块（新型地段人文资源型豪宅）翠湖天地8006500万10万元/浦东浦西滨江板块（稀缺景观资源性豪宅）汤臣一品500011500万15万元/财富海景6002000万512万元/华润外滩九里12003500万元810万元/绿城外滩黄埔湾18004500万左右8万元/尚海湾豪庭15004500万左右（79万元/）百汇园10001500万左右（65万元/）新江湾城板块（新型地段人文资源型豪宅）九龙仓玺园5001500万46万元/华润置地橡树湾城6001200万56万元/仁恒怡庭预计15003000万（57万元/）古北板块（新型地段人文资源型豪宅）御翠豪庭8002000万8万元/古北浦东滨江浦西滨江花木东郊内环中环外环新天地华山路新华路新江湾城赵巷泗泾唐镇徐泾唐镇板块（新型地段人文资源型豪宅）绿城御园13002000万10万元/徐进板块（新型地段人文资源型豪宅）金地天御6001500万45万元/大平层公寓逐渐成为上海市豪宅主流产品全市大平层分布全市250平以上公寓成交均价走势2009920119全市250平米以上的大平层公寓成交均价走势图限购令出台前限购令出台后2010年10月份，是“限购令”全国大范围推行的一道分水岭，全市250平以上的大平层公寓从2010年10月至2011年9月成交1067套，较限购令前同比增长近30。成交量上升原因主要是由于供应量的增加以及各品牌开发商对大平层公寓产品的差异化定位，使得客户在限购条件下对产品具备更多的选择余地，也同时激发了高端消费者的购房欲望。供应的放量导致成交萎缩并不明显环线外郊环内环内内中环郊环外中外环合计面积339848252385218151408297209858423套数1068711655128242586全市2010年至今250平米以上公寓供应成交情况目前全市面积段在250平米以上的公寓存量为8584万方2586套。从2010年至今全市250平以上的公寓成交去化率仅为40左右，去化不甚理想。日期面积段供应套数成交套数套数去化率2010年2011年至今250以上2739119043供应面积（）成交面积（）面积去化率96353638415640全市各环线面积段在250平米以上公寓存量情况全市存量分析2010年至今全市250平米以上大平层公寓去化仅四成，存量压力倍增全市未来推量预测三年后，大平层市场竞争越发激烈，也将制约类住宅市场价格空间项目名称建筑面积（）容积率未推存量（）浦东金桥景瑞地块30947418309474浦东唐镇仁恒地块179944381417994438浦东黄埔江沿岸九龙仓地块136038252513603825浦东三林合生创展地块6953153176953153闸北279街坊天祥投资地块2676975252676975青浦徐泾仁恒地块246487141824648714闸北苏河湾华侨城地块218997374218997华润佘山九里121700190551华润外滩九里1340003158067凯德茂名公馆105800299105800森兰碧翠12800016128000万科五玠坊1000001100000滨江凯旋门21000035210000浦东星河湾344000172171171闵行星河湾71430014452878绿城御园870001527120金地天境2102281162198新城公馆1042781645427仁恒森兰雅苑32000016221773合计268170045项目名称建筑面积（）容积率未推存量（）尚海湾豪庭620000323252000百汇园3847002210700嘉御庭190000365155200海珀旭辉17140023171400东航金叶苑630000253300合计1119300全市未来将推出的高端住宅的体量降达到约380万方；加上目前现有86万方左右的存量，未来市场上将会推出约466万方的高端住宅体量；按限购后月均去化面积来推算，三年后，市场上仍然有近365万方的高端公寓住宅体量。未来竞争压力巨大。徐汇区外全市未推存量徐汇区未推存量住宅市场的价格竞争压力也将制约类住宅市场价格徐汇250平以上公寓分析区域面积段在250平米以上公寓存量情况区域面积段在250平米以上公寓成交量走势图排名区域面积（）套数1浦东2520876882闵行1309883853徐汇766572284青浦703742285杨浦61923208目前徐汇区250平米以上的大平层公寓存量为228套767万方，排在全存量区域第三位。2010年10月至2011年9月，限购令出台后，徐汇区250平米以上的大平层公寓成交103套35524平米，月均去化面积为2960平米。徐汇大平层公寓存量较大，去化较慢嘉御庭远雄徐汇园徐汇苑二期百汇园尚海湾豪庭海珀旭辉东航金叶苑区域内未来与本案产生直接竞争关系主要是东航金叶苑项目徐汇高端公寓分布目前区域内主要在售和待售项目的未推存量情况区域未来推量预测预计三年后，徐汇区将仍有近100万方的住宅体量，竞争压力巨大项目名称物业类型容积率总体量（万方）已售体量（万方）已推未售（万方）未推体量（万方）远雄徐汇园住宅2594571622590徐汇苑二期住宅452221081140尚海湾豪庭住宅、酒店3236219154252520百汇园住宅、商办2384710152592107嘉御庭住宅365190152081552海珀旭辉住宅2317141714东航金叶苑居住，商办256333合计126511193区域内未来预计未推大户型住宅货量约112万方，现有存量为767万方，按照限购后月均去化03万方左右的体量，三年后，预计徐汇区还剩余109万方的住宅体量。项目位于徐汇滨江板块日晖港与徐浦大桥之间，其中住宅面积为486万方，酒店等公共设施建筑面积135万方。项目集合了16栋现代古典风格建筑，南区的8栋建筑是纯粹的高档滨江住宅，北区的8栋建筑是高级商务区，包括SOHO、商务旅馆以及2栋高达180米的五星级饭店。目前项目的销售均价受楼层影响，差距较大，但基本集中于68万/平米之间，部分的江景房达到100000元/平米