南湖国际广场商铺市场调查报告

一、宏观环境分析12007年中国房地产市场发展趋势经过2006年的房地产的政策调控年。在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求已成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归的姿态。11政策调控执行力度将加大。面对主要大中城市不断上涨的住房价格，在2005年政府出台一系列调控政策的基础上，2006年国务院、建设部等多部委于5月出台国六条及其15条细则调控住房的供应结构、房价和投资投机性需求，此后并针对外资准入、土地控制等出台诸多相关政策，政府对房地产行业调控的力度明显加大。从当前房地产形势来看，政府的调控效应虽然有所体现，但房价上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有效控制，国务院更是组织多部委赴全国检查房地产调控落实情况和调控效果，预计2007年将进一步加大政策调控的执行力度，如果房价上涨的势头不能得到有效遏制，则进一步的调控政策出台可能性就比较大。12房地产开发投资增速将放缓。在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，2007年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型（将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜）的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密控制。在这种背景下，预计2007年房地产开发投资增速可能会放缓到15左右。13住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多。在2006年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的90/70标准，国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。2007年的住房供应结构将继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房的投资和供给将受到限制。14土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争。2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。预计随着土地供应“闸门”的缩紧，如没有重大政策变动，则土地价格的上涨趋势短期内难以出现变化。另一方面，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对存量土地的竞争也将加剧。对于房地产开发企业来说，土地成本的提高将是必须面对的现实。15政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化，房地产企业资金压力不容小视。预计2007年房地产企业面临的资金压力风险加大。一方面，从房地产开发资金来源构成方面来看，房地产开发投资中对于贷款的依赖程度在加大；另一方面，从经济的角度来看，投资和信贷增长过快是2006年中国经济再度呈现过热局面的直接原因。也因此控制项目投资和紧缩信贷成为宏观调控的着力点，政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化。16住房供求差距将缩小，价格成为关键因素。从房地产供给的一些先行指标来看，2007年的实际供应量增长将有所加快，但是，在政府宏观调控下，房地产供应增速将逐渐出现放缓趋势；需求方面，经过几年快速释放的自住性需求在高房价的影响下将有所减弱；此外，住房供应结构的调整将在一定程度上增加有效住房供应量，预计2007年住房供求差距将进一步缩小，而房地产价格将成为影响供求关系的关键因素。关于房地产价格走势问题，由于政府行政干预的力度较大，在当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，我们认为，政策在二者之间的倾斜情况，将对短期内的房地产价格预期产生较大的影响，如果政策向社会保障属性的倾斜是渐进的，温和的，则2007年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期波动将加大。17城市经济圈发展将带动二三线城市市场成熟国内已经形成珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区三大城市集群经济圈的格局，目前正处于高速发展时期，目标是成为具有世界竞争力的组团式大城市集群。但是作为经济发展主力载体和战略制高点，中国三大城市群远未形成国家财富积聚的战略平台。因此三大城市圈的发展潜力巨大，单纯依靠中心城市的标杆作用略显不足，二三线城市的迅速发展才是提升城市集群竞争力巨大的后发力量。2、商业地产发展四大趋势21社区商业发展潜力大从各种类型商业地产的发展趋势看，由于城市新社区建设步伐加快以及各地各级政府目前积极鼓励发展社区商业，因此近年社区商业将呈现出较大发展潜力。22开发门槛将大幅提高随着国内各项商业地产调控政策逐步到位，特别是房地产信贷门槛的提高以及城市商业网点规划条例即将出台，都将在一定程度上限制商业地产的盲目开发。商业地产的门槛抬高后，将淘汰众多不具开发实力的小公司，而使大公司开发的集中度提高，投资开发的盲目状况将有所改善，将会出现一些无力继续开发的商业地产项目被大公司并购的现象。23外商对商铺需求增加随着中国商业零售业2004年12月11日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。24以租为主将成主流从近几年的发展状况来看，由政府推动的会展中心、城市广场、步行街这类形象工程问题将逐步暴露出来，一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的项目将风险凸现，中小投资者投诉可能成为一个新热点，尤其是重点城市中的标志性项目的成败将会起到强力的调控效果。随着商业地产运营模式的理性回归逐步到位，以租赁为主的运营模式将越来越多，比例将越来越高，开发商将越来越意识到追求短期获利行为已不现实，而获得合理收益和长期效益将使市场更趋于有序。二、中观环境分析1南宁市经济发展现状南宁经济运行闪亮开局，2007第一季度生产总值达到21964亿元，比上年同期增长162，增速同比加快19个百分点，比全国快51个百分点，比全区快09个百分点。居民收入继续增加，物价涨幅趋缓。全市城镇居民人均可支配收入3379元，增长141。是多种积极因素共同作用的结果。其中，工业加快发展，对经济推动作用显著；消费结构的升级有力地带动了商品房销售、汽车销售、消费品零售、餐饮等居民消费的增长；煤、油、电保障到位，促进了经济的发展。2、南宁市房地产发展现状21南宁市房地产投资呈现“起步快”的势头。2007年一季度，全市房地产完成投资2715亿元，比上年同期增长3719，增速比2006年平均增速快488个百分点。其中，商品房投资完成2178亿元，同比增长14经济适用房建设规模继续扩大，销售量增大。13月，全市房地产完成经济适用房投资146亿元，同比增长3379。施工面积10074万平方米，同比增长7877，经济适用房建设面积突破100万平方米。22商品房销售“回升快”2007年3月末，南宁市共有131个楼盘在售，比上年同期新增26个。一季度，全市房地产企业开发的商品住宅平均销售价格为2777元/平方米，同比上涨124。其中，市区的商品住宅平均销售价格为2925元/平方米，同比上涨394。资料来源南宁市统计局4月中旬发布的信息3南宁市商业地产发展概况31南宁市商业地产基本格局一部南宁市商业网点20032010规划纲要的发布，借助东盟好风，商业地产如鱼得水般开始放量增长，南宁市多个商圈和商业中心陆续成型。311朝阳商圈评述作为南宁传统商圈的朝阳商圈就是沿朝阳路一带的商业网点区域，核心商圈呈环绕型，从火车站起向南到万达商业广场止，以朝阳路为轴心呈鱼骨状向两边辐射，东到人民路、新民路、公园路，西至华强路、解放路，南沿民族大道西段，北抵中华路。朝阳路段是南宁人流、物流、车流最为密集的区域，日人流量最高在30万人次以上，是南宁商业业态最丰富的区域，拥有非同凡响的人气、发达的交通和沉淀已久的商业文化。2005年该区社会消费品销售总额为68亿元，当年南宁市社会消费品销售总额为378亿元，不足1平方公里范围里的商家为南宁市贡献了近五分之一的份额。朝阳商圈的盛衰牵动着南宁市经济大动脉。2004年7月万达商业广场的开业，在以百货大楼为中心，包括万隆百货、民族商场、和平商场、裕丰商场、向阳百货、交易场、南方大酒店、凤凰宾馆、银河商场等店铺组成的老朝阳商圈之外，重建了一片多功能的商业街区，同时将订单式商业地产的新模式和新思维带到了南宁。南宁万达开业半年就为南宁市创造了3700万元的税收，随后人民东路梦之岛开业、国美电器进驻，新的东朝阳商圈带动整个朝阳商圈进入前所未有的繁荣阶段。2006年2月，一份发展大朝阳商圈的主要构想出现在人们的视野，在兴宁区政府牵头之下，要与众商家将朝阳商圈共同升级打造为“广西第一商圈”。同时，盛世联邦广场盯准了以交易场为中心的百货食品批发商圈，携带新一代批发经营模式加入到朝阳商圈中，全面升级商贸批发的硬件环境，增值现代化的商务功能，揭开了新一轮升级朝阳商圈的序幕。312中环商圈评述中环商圈也即是人们所说的七星路商圈，是以梦之岛两店、七星路沿路个性品牌店为核心，幅射新民路、古城路、桃源路，包括华联超市民族宫店、王府井百货的七星古城路段。中环商圈的历史不算太长，但其发展速度非常惊人，归根结底原因就是中环商圈的商业业态和商品定位都非常分明而准确。占据古城路两端的新旧梦之岛两店，将整个地段的品牌价值大大提升。而一直被人们称之为女人街的七星路，本来就是走高档时尚名品路线的，商家自发的以这一价值体系给自己定位，形成了以经营中高档、时尚商品为主的品牌商圈。相对于走百姓路线的朝阳商圈参差的消费档次以及混乱的道路交通，消费水平日渐提高的南宁市民更青睐于中环商圈档次高、特色浓的店铺。313江南商圈评述314琅东商圈评述埌东商圈是一个未来的概念，是服务于以国际会展中心为核心的埌东埌西中央商务区的配套商业，从南湖以东，民族大道东段直到南宁国际会展中心以东，包括滨湖路、快速环道、竹溪路、青山路以及民族大道东段延长线间区域。在城市定位上，埌东首先是以国际会展中心为核心的中央商务区，也是东盟国际商务区的幅射延伸区，整个“泛埌东”地区的商业，都是为新商务经济发展服务的功能配套商业，是商务经济的硬件基础和软件平台。如今的埌东还算不上真正意义上的商圈，虽然梦之岛、五象百货购物中心的进驻，以及南宁书城、广西文具城的开业，但由于区域内商业业态较少，不够健全、成熟的商业不能有效吸引消费者，致使埌东商圈现在的商业氛围还较为冷淡。但是该商圈宅片区居民集中，商圈中有众多写字楼，这些人群一旦启动消费，商铺的旺场可想而知。专家认为未来2年，“泛埌东”首先要形成商务圈；未来3年，形成配套商业圈，休闲商务类、高端展示类商业业态，将会向“泛埌东”汇聚归位；未来5年，才会形成真正意义上的中心商圈或称核心商圈。2006年底至2007年初，随着城市花园、金湖帝景、梦之岛水晶城、金源CBD、埌东CBD、汇东国际等项目的底层商铺陆续进入推售阶段。新一轮的是行业地产博弈好局开始。315凤岭商圈评述135万平方米的商业面积，沃尔玛超市、巴黎春天百货及百老汇国际院线签约，促使占据会展中心门楣地位的航洋国际城必将挑起凤岭商圈主导的大梁。据了解，其只租不售的商业部分将于2007年上半年开业。因凤岭一带当初规划的商业网点零散，附近社区入住率低，凤岭商圈的形成，乐观的估计会是五年成型。316其他商业板块评述1南绵商业街城市北扩的成熟地段，振宁商厦与南城百货同共打造南棉商业街中心商区。2101商业大道位于南宁江南物流枢纽核心位置，交通极为便利。3荣宝华商城定位于发展区域商贸物流市场，并配套有国际物流中心。32近年南宁市商业地产发展概况3212003年是南宁市商业地产元年。2003年始，大连万达集团举资12亿进军南宁市中心商圈，华星时代广场紧随其后挟北京王府井“百货第一店”的豪气拉开了战局。从此，中心区烽烟四起，战火不断。阳光100城市广场、太阳广场、嘉和自由空间、新朝阳商业广场以及金朝阳、金山广场、人民商厦、裕丰商厦等数十个商业地产项目粉墨登场，一度将中心区的商业地产氛围炒到了沸点。3222004年是南宁市商业地产高峰年。继2003年南宁市商业网点20032010规划纲要的发布，借助东盟好风，商业地产如鱼得水般开始放量增长，战线更是沿长至“两区两带两级城镇”，琅东商圈、江南商圈、长湖商圈一时间种种商圈如雨后春笋，层出不穷。3232005年南宁市商业地产遭遇到冒进后的困局。2005年，随着项目陆续启动，短期商业面积供应量过大，销售吃力兑现慢，过密而无序的商业布局，业态规划重复单一，资金链断裂，管理混乱。已建成项目经营惨淡，新建项目招商步履维艰。但很多物业在售出后，招商不到位，无人经营或是惨淡经营，投资没有回报。不少商业项目遭遇如此窘境，致使消费者重新考虑商铺投资的远景。3242006年南宁市新一轮的商业地产热潮开始涌动经历了2005年商业地产的低谷，注定2006年商业还是一个消化的过程；从2006年年中开始，众多底层商铺、社区商业和纯商业项目的上市似乎又在显现，新一轮的商业地产热潮开始涌动。附表2007年1季度商铺销售情况表城区套数销售面积金额（元）均价单套面积青秀区475219405320249561992292954619江南区36814465345327695836830773931西乡塘区2757347974598990462588582672兴宁区368110129411957749710857912993良庆区1087520894380197158240416964邕宁区00000小计1594622876746514194974676413908三区域商业市场分析1区域界定本案所重点调查研究的区域界定为南湖国际广场所在的长湖路商业板块，主要包括所处的已建成的长湖路全段，并兼顾其相邻、辐射的东葛路延长线、滨湖路、碧湖路等范围。2区域商业特点21区域商业业态特征分析211区域商业业态分布状况及其经营品种总表路段经营品种长湖路东葛路东滨湖路碧湖路金湖/金洲/祥宾咖啡06634茶馆4190餐饮、酒楼32253610酒吧、KTV511002日用百货13102美容美发1318212康体、健身03110酒店、宾馆10003专业市场五金建材30家，橱卫10家，家居4家空置铺面12间，约2000余平米无无无无其它43632226212区域商业对比分析2121餐饮类对比分析含餐厅、酒楼长湖路42东葛路东33滨湖路4碧湖路8金湖金洲祥宾路13【说明及简析】（1）长湖路与东葛东集中了本区域的绝大部分经营餐饮类型的商铺，且多为大型知名菜馆，生意兴隆；另有部分快餐、炖品类经营，满足附近居民消费需求。（2）碧湖路虽是短小，但集中了家中型餐馆，以独特的菜式和优雅的环境吸引不少食客。（3）金湖、金洲、祥宾、滨湖路的餐饮以美食和茶餐厅为主，目前多为满足商务用餐及附近白领工作餐需求。2122休闲娱乐类对比分析含咖啡、茶楼、KTV、酒吧长湖路20东葛路东37滨湖路15碧湖路15金湖金洲祥宾路13【说明及简析】（1）长湖路与东葛东仍然集中了本区域的绝大部分休闲娱乐类商铺，且多为中高档消费，生意兴隆；（2）碧湖路的娱乐休闲与餐饮行业特色相幅，互相辉映。（3）金湖、金洲、祥宾、滨湖路则以商务特色为住。2123日用百货类对比分析仅征对100平米以上大日用百货类商场长湖路14东葛路东43滨湖路14碧湖路0金湖金洲祥宾路29【说明及简析】（1）长湖路与东葛东交汇处的南城百货吸引了相当的人气，满足了该区域居民购物需求；（2）在长湖路上仅有一家100多平米的便利店；长湖路与滨湖路交汇处有两家营业面积在1000平米左右的超市。（3）金湖商圈虽然只有两家大型百货商场，但均为老牌百货名店，如梦之岛水晶城店和南宁百货金湖店。2124美容健身类对比分析含美容美发、康体健身类长湖路32东葛路东51滨湖路7碧湖路5金湖金洲祥宾路5【说明及简析】（1）经营该类型商铺虽然有一定的数量，但是大多在100平米以下的美容美发店，满足附近居民日常护理需求；（2）桑拿浴足类主要由大型酒店附带经营；（3）缺乏大型知名品牌美容店进驻，缺乏专业康体健身中心。22区域商业特点小结221总体特征为百花齐放，其中餐饮娱乐休闲特色明显本区域商业总体呈现出餐饮、休闲、娱乐、购物为主的的商业特征，同时多种经营品种杂陈其间；餐饮以中式特色、南方风味为主，占居90以上；咖啡名店与大型茶楼并驾齐驱，两厢讨好。222商业总体现状而言相对饱和；商铺依然放量。东葛路东一铺难求，但仍有不少空置铺面，长湖路如中鼎长湖商业走廊的空置铺面；随着长湖路南宁紧急救援中心综合楼、琅东村委会综合楼浩天大厦的竣工交付，长湖路将有大量的新铺面世；在金湖商圈也有不少楼盘的商铺在2007年前后陆续放量，亟待市场消化；223各地段商业模式有雷同也有迥异。（1）目前金湖地段的商业仍以满足商务型消费为主。（2）东葛路东商业成熟，经营范围相当全面。（3）以中鼎长湖走廊为伊始，长湖路西北段的商业业态发展受东葛路商业模式的影响并呈现出复制东葛路商业带的特征，就此而言，长湖路的商务休闲存在一定的市场空白点，大型康体健身类的场所仍然缺乏。224专业市场占据一定的比例长湖路东南段由于历史原因以及近年在富安居国际家居广场的带动下，表现出家居和建材专业市场的特色。3区域商业价格分析31区域商铺价格现状本案重点在东葛路、长湖路、金浦路抽取7个商业样本进行比较分析，如下项目商铺位置楼层主导面积月租金售价备注底层30120M2130元/M2月152万元/M2岭南家园商铺二、三层100M2以上3550元/M2月06万元/M2租售完毕长湖路号底层180M265元/M2月/空置铺面2间底层200400M270元/M2月/毛家菜馆二四层200400M250元/M2月/原武警二支队用地底层100200M26590元/M2月/中天世纪临街商铺二、三层100M2以上3550/M2月/只租不售底层80400M290元/M2月16万元/M2中鼎长湖商业走廊二、三层100M2以上3550元072万元/M2/M2月底层30120M270元/M2月23万元/M2汇东国际都市西街（外铺部分）二、三层100M2以上50/M2月1万元/M2招商中，开发商返租三年，每年以1020元/M2递增32区域商铺价格特点分析321价格水平特点1本区域一层临街商铺租金普遍价格在65130元/M2之间；二、三层租金价格以3550元/M2为主。2一层临街商铺售价在1600030000元/M2不等；二三层商铺售价在600010000元/M2。322地段、交通等因素对价格的影响明显（1）位于交叉路段的商铺有较大的价格优势，如位于东葛路长湖路交叉处的岭南家园商铺，位于金浦、民族大道交叉处的都市西街等。（2）商业氛围较为成熟的岭南家园商铺及中鼎长湖商业走廊的价格有较大优势。（3）在与部分经营户的访谈中，了解到风水对商铺的价值影响颇大，一些风水不好的铺面租售情况不理想，势必影响到价格。323其他因素对价格的影响1楼盘项目的集中式商铺其价格略高于其他农民产业、私有性质的分散式商铺的价格。2开发商对自身商铺价格的招商策略性控制在短期内影响到商铺的价格。如中天世纪花园以低价揽客，并在未来几年内策略性提价；都市西街则以低价返租的策略招商。4区域商业发展趋势41居住氛围成熟催动商业氛围提升。未来的一两年内，随着长湖路众多综合办公建筑的完工以及商业楼盘的入住人口增加，片区的居住氛围更加成熟，商机蓬勃，大势可期。42道路修建，交通价值带动商机突现。长湖路东延长线工程初步设计已获批复通过,该路段位于南宁市凤岭新开发区。道路走向呈东西向，起于凤翔路，接终点快速环路竹溪大道，全长407086米，道路红线宽度40米2007年城建计划开工建设。可以预计，未来的几年内，长湖路段的商业价值将因此而得到大幅的带动。43多项商业物业招商，是威胁也是机遇。2006年年底开始，本区域附近的金浦路与金湖路目前有多家楼盘的商铺正在招商中，本区域内也有多个综合楼和楼盘的底层商铺待租售，一方面，分割市场，弱肉强食，看谁抢得更大的蛋糕；另一方面，根据商业的辐射带动效应，有可能形成共荣局面。四、典型商业个案对比分析1典型个案综合对比分析11典型个案综合对照表汇东国际都市西街金湖帝景天街城市花园东方新天地中鼎长湖商业走廊开发商广西富湖房地产开发有限责任公司广西安得房地产开发有限公司广西昌达房地产开发有限公司广西中鼎物业有限公司位置金浦路16号金浦路6号金浦路24号青秀区长湖路15号商业规模15万M2近万M25850M2空置1000M2左右商业规划一楼，时尚消费购物主场二三楼餐饮、咖啡、清吧等商铺分一、二层，一层为高档精品礼品区，二层为休闲时尚区第3层为空中花园以及健身会所。中外风情特色餐厅、西餐厅、咖啡啡厅、休闲清吧、茶艺室时尚精品店等餐饮、茶楼等为主要经营项目，另有部分美容、饰品、橱卫店户型特点一层4050M2为主力户型，少量1002070M25035080300200M2；二三层600M2左右售价113万元/M22一层内铺均价15万元/M2，外铺均价23万元/M2153万元/M213200元/起，均价在18万元/M2,70年独立产权双层街铺一楼均价18500元/，二楼商铺6064元起租价/月一层以三年返租的策略销售；二三层租金50元/M2。/36元/起一层90110元/二层3550元/周边配套学校、银行、商场、酒店等配套相当完备，比邻民歌广场、五象广场。临近五象购物广场。周边有埌