合肥永华望江路项目商业市场调查研究报告

永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL05515210779永华望江路项目商业市场调查研究报告目录第一章合肥市宏观经济及城市发展状况第二章合肥市商业地产发展状况第三章合肥市商圈分布及状况第四章本项目地块及商业价值分析第五章本项目参考商业项目调查研究第六章本项目周边商业及消费调查第七章本项目商业SWOT分析第八章本项目商铺产品研究报告第九章商业定位初步建议永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL05515210779第一章合肥市宏观经济及城市发展状况一、行政区划与土地面积单位全市市区长丰县肥东县肥西县土地面积平方公里7029596192222112300人口密度人/平方公里6482941401481422市辖区数个44街道办事处个3737社区居民委员会个388297394210镇政府个38581411乡政府个42312225永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL05515210779村民委员会个112470264463327二、合肥市城市发展规划纲要（一）市域城镇体系规划1、人口与用地规模（1）市域总人口与城镇化水平近期2010年，合肥市域总人口为580万人，其中城镇人口360万人，城镇化水平为62；远期2020年合肥市域总人口为710万人，其中城镇人口525万人，城镇化水平为74。（2）中心城区城市人口规模近期2010年，中心城区城市人口300万人；远期2020年，中心城区城市人口360万人。（3）中心城区城市建设用地规模近期2010年，中心城区建设用地300平方公里，人均建设用地100平方米；远期2020年，中心城区建设用地360平方公里，人均建设用地100平方米。永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL055152107792、城镇空间结构规划城镇空间组织结构“一核一圈五轴”。形成以合肥中心城区为核心，周边城镇密集区为重点发展圈层，沿主要交通轴线向东、北、西、西南、东南辐射的五条拓展轴。城镇等级规模结构市域城镇体系将形成四级结构。包括（1）一级城镇合肥市域中心城市，人口规模360万人；（2）二级城镇店埠、上派、水湖、双墩、撮镇等5个城镇，人口规模为1035万人；（3）三级城镇主要是各重点镇，包括桥头集、三河、梁园、长临河、高刘、岗集、下塘、小庙、山南、紫蓬等10个城镇，人口规模为210万人；（4）四级城镇一般建制镇共16个，人口规模小于2万人。3、空间分区管制综合自然资源、工程地质条件、生态适宜性、文物保护等多方面因素，规划在合肥市域范围内原则划定禁止建设地区、限制建设地区和适宜建设地区。永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL055152107794、市域综合交通规划（1）市域铁路系统规划形成六条线（北淮南线、南淮南线、西西宁线、东西宁线、合九线、沪汉蓉铁路），衔接七个方向（淮南、蚌埠、南京、芜湖、九江、西安、武汉），具有以合肥东站为编解系统，以合肥高铁站、合肥站、合肥西站为客运系统和以合肥北站为货运系统的枢纽格局。（2）市域公路系统市域对外公路主要由国道、省道和高速公路组成，形成“一环十射”的对外公路网络骨架。在市域内规划形成“双墩元疃桥头集长临河，丰乐柿树岗山南官亭高刘吴山”的市级公路环路，促进市域各经济区及各旅游区之间的横向交通联系。（3）航空港在肥西县高刘镇建设合肥新桥国际机场，机场飞行区等级为4E，搬迁骆岗机场。（4）水运及港口在南淝河下游段规划集装箱码头。在店埠河合裕路南侧和派河合安高速路西侧规划综合货运港。在巢湖沿岸规划建设旅游客运码头。在滨湖新区规划设立一处水上搜救中心。（5）物流园区规划永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL05515210779合肥市物流基础设施采用“物流园区、物流中心和货运站”分层次总体布局，建成“4园区、4中心”。建设东部、西南部、北部和西部（空港）四大物流园区；设立工业、建材、农业、高科技物流中心；搭建基础设施、信息网络、商贸物流三大平台。5、市域基础设施规划（1）给水工程2020年中心城区和市域重点城镇自来水普及率达100。在满足中心城区供水的前提下向周边乡镇供水。规划2020年三县供水能力达到97万M3/日。（2）排水工程中心城区污水管道覆盖率达到100，污水处理率达到90以上；市域重点城镇污水管道覆盖率达到80以上，污水处理率达到70以上。（3）能源供应到2010年，万元GDP能耗比2005年降低20；到2020年，万元GDP能耗比2010年降低30。（4）电力工程2020年合肥市总装机总容量为8872MW，供电总能力达6373MW。合肥电厂、合肥二电厂、热电联控电厂装机总容量为2464MW，供电能力为2218MW。其余用电由区域高压输电网提供。现状500KV肥西变增容至3204MW；规划新建500KV肥东变电所，容量为3204MW。（5）通信工程到2020年，市域固定电话普及率在40部/百人以上，移动电话普及率在70部/百人以上，局用交换机容量达390万门，移永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL05515210779动电话用户达到480万户；小灵通用户40万户；互联网用户120万户。有线广播电视网络家庭入网率达到60以上。建成实物传递、电子邮政和信息服务等具有较大规模的综合业务体系。（6）环卫工程中心城区垃圾无害化处理率达100，市域范围内垃圾无害化处理率达90以上；处理工艺以焚烧处理为主，填埋处理为最终保证措施，混合垃圾不再进入垃圾填埋场；水源保护区等重点地区无垃圾污染。（7）防洪排涝工程中心城区近期100年一遇，远期200年一遇；店埠、撮镇、上派、水湖、双墩2050年一遇；其它26个城镇1020年一遇；6、城镇密集区规划协调（1）主城与外围城市组团外围组团分别形成相对独立的城市次中心，通过快速交通网络与主城便捷联系；生态廊道穿插其中，与主城形成有机联系。（2）主城与周边城镇周边城镇沿对外交通轴线拓展，根据自身特点，发挥特色，并与城市形成良好的协作关系。（3）主城与两个风景名胜区主要协调主城与巢湖国家级风景名胜区、蜀山省级风景名胜区之间的关系。永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL05515210779主城与巢湖风景名胜区协调滨湖新区与风景名胜区建设的关系，保护巢湖自然生态环境，结合防洪设施建设，恢复滨湖生态湿地，促进巢湖综合治理。主城与大蜀山风景名胜区注重山体与植被的全面维护，保持城市山体制高点的地标形象，保持良好的景观与生态环境，加强周边地段建设的控制，协调城市建设风貌。相关附图永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL05515210779永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL05515210779永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL05515210779（二）合肥市区实施发展规划形式大蜀山水库巢湖城市空间发展方向南进东拓西缓北抑紫蓬山风景区永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL05515210779城市空间发展方向南进东拓西缓北抑合肥城市发展的空间要素主要有三（1）宁西铁路。作为全国的铁路主干线，呈东西方向绕城北横贯合肥市区，可以拉动未来合肥市的整体空间向东西方向发展。（2）巢湖。位于合肥东南部，是合肥城市扇形结构的开敞空间的楔状地带，将制约城市向东南方向发展。（3）地形地貌。合肥北部是老工业区，且有丘陵阻隔，限制了城市的北向延伸。西部地区是合肥的高新技术开发区，但有蜀山、紫蓬山的阻隔，也将对城市的西部扩展产生一定的阻碍。目前的合肥市的城市形态为扇形结构，城市以老城区为核心，向东、北、西南三翼伸展。城市空间拓展保持原有扇形结构，以主城为核心，加快肥东、肥西新城区建设，采用“南进东拓西缓北抑”的空间发展战略，以城区周边的绿地控制组团的发展规模和方向，采用间隔分布，多中心、开敞组团式的结构布局，将合肥城市做大、做强。南进新城区在312国道南侧依托老城区相对独立发展；东拓沿长江路向东经肥东县城拓展到高速公路立交桥附近；西缓312国道北侧为未来城市第三翼伸展区；北抑西北为城市水源地，北为宁西铁路、对外交通站场、新飞机场选址区，用地潜力不大，限制发展。城市主要发展方向向巢湖拓展。按照经济社会发展需要，适时调整行政区划，撤消巢湖地级市，将中心城区调整为合肥市巢湖区，所辖庐江县一并划归合肥市。城区向东建设完善新火车站综合试验区和龙岗工业区，向北延伸建设完善双凤工业区，向西建设完善高新技永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL05515210779术产业开发区和西郊游憩风景区，向南建设完善经济技术开发区和桃花工业区，基本形成以老城区为核心，绿地楔入、绿带环绕、多中心、组团式的总体布局。老城区成为环境优美，具有现代建筑艺术风格的多功能综合区；新城区在绕城高速公路南侧，发展加工制造业基地，建设独立组团，成为布局合理、风格独特、功能完善、环境舒适、技术先进的现代工业区。东部利用交通枢纽优势，结合肥东县城发展流通、物流组团。远期沿宁西铁路方向，跨越蜀山，采用飞地式向西延伸，形成新的高新产业区或科学城。城市结构从单一中心大城市结构向一主两辅中心的都市区结构转变。三、2006年合肥市经济发展综述2006年是合肥市近10年来经济增长最快、运行质量最好、发展活力最强的一年，实现了“十一五”经济发展的良好开局。综观全年经济运行态势。总体概括为“四大突破、五大亮点和七大动力”。（一）经济发展实现“四大突破”1、GDP突破千亿元，人均GDP超过2万元。2006年，合肥市生产总值（简称GDP，下同）首次跨越千亿元，提前4年实现“千亿元”目标。初步测算,全年实现GDP107386亿元,同比增长175。其中第一产业实现增加值6176亿元，增长77，第二产业增加值51059永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL05515210779亿元，增长227。第三产业增加值50151亿元，增长137。人均GDP突破2万元，按户籍人口计算达到232万元，按现行汇率折算，人均GDP接近3000美元，达到2975美元。2、规模以上工业总产值突破千亿元，新增产值过200亿元。全年实现规模以上工业总产值10985亿元，提前二年实现千亿元产值目标。全部工业实现增加值40944亿元，占GDP的比重达到381，比2005年提高09个百分点，与2005年相比增长225。3、固定资产投资突破800亿元，新增工业投资过百亿。全年完成固定资产投资82480亿元，与2005年相比增长665。其中第一产业完成投资677亿元，增长109倍；第二产业完成投资19629亿元，增长118倍，第三产业完成投资62174亿元，增长547。二产中工业投资完成19335亿元，比上年净增1039亿元，超过2005年全年的工业投资总量。4、城镇居民人均可支配收入突破万元，农民人均纯收入超过全国平均水平。2006年，全市城镇居民人均可支配收入超过万元，达到11013元，同比增长137，其中工薪收入增长149。农民人均纯收入首次超过全国平均水平，预计为3690元，高于全国平均水平103元，与上年比增长151，分别高于全国、全省平均增幅49和27个百分点。预计全年城镇单位在岗职工平均工资为21889元，增长15。到12月末，全市城乡居民人民币储蓄存款余额达到60601亿元，增长174。（二）经济运行凸显“五大亮点”1、跨越式发展平台初步铸就。与2005年相比，全市生产总值净增19545亿元，是“十五”时期净增量的近四成，是“九五”时期增量的永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL05515210779总和，在中部六个省会城市中首次超越太原；2006年，我市规模以上工业增加值首次超过太原，居中部省会城市第四，占中部六个省会城市规模以上工业总量的份额上升11个百分点。全年投资完成额连跨600亿、700亿和800亿大关，一年走过武汉、郑州、长沙三个中部省会城市三年走过的路程，比2005年净增3295亿元，接近2004年全年的投资总量，增幅为1993年以来最高水平。2、主要经济指标增幅再创新高。全年GDP增长175，创10年来最高增幅，高于全国、全省68和46个百分点。主要经济指标中全社会固定资产投资、社会消费品零售总额、财政收入、城镇居民人均可支配收入增速均创近10年最高水平，工业增加值、农业总产值和农民人均纯收入增幅也达到1997年以来的较高水平。3、经济首位度大幅上升。2006年,我市GDP占全省的比重为175，比2005年提高12个百分点，对全省经济增长的贡献达到225，拉动全省GDP增长近3个百分点；规模以上工业增加值、固定资产投资、地方财政收入、社会消费品零售总额占全省的比重分别达到206、233、186和189，同比分别提高15、37、13和05个百分点，省会城市的中心地位进一步增强。4、运行质量明显提高。财政收入大幅增加。全年财政收入连跨140、150和160亿元大关，达到16777亿元，比2005年增长282，为1997年以来最高增幅。企业赢利水平明显提高。规模以上工业实现利润4709亿元，同比增长479，比上年提高168个百分点；亏损企业亏损额同比下降515。节能降排成效显著。在万元GDP能耗低于全国、全省平均水平的基础上，2006年，全市万元GDP电耗为67881千瓦时，比上年下降10；主要污染物化学需氧量和二氧化硫排放量比2005年分别下降22和22，每创造万元工业增加值永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL05515210779产生的工业废水和废气比2005年分别下降328和179。5、非国有经济活力增强。非国有投资增长强劲。全年非国有投资完成43798亿元，比2005年增长724，快于国有控股投资增幅121个百分点，占全部投资的比重由上年同期的513提高到531。非国有工业企业生产快速增长。全年规模以上非国有工业企业完成产值59344亿元，占规模以上工业总产值的54，比上年提高26个百分点；实现增加值增长快于规模以上工业平均增幅6个百分点，对规模以上工业增加值增长的贡献率为635实现利润高速增长,同比增长484，占规模以上工业新增利润额的六成。（三）经济增长“七大动力”彰显威力1、种植业丰产丰收，养殖业较快发展。2006年，在“政策好、人努力、天帮忙”的共同作用下，我市农业喜获丰收。全年实现农业总产值11328亿元，同比增长115。全年，粮食总产量为1796万吨，油料产量3201万吨，均为改革开放以来第三个丰产年；棉花产量182万吨，创历史新高；全年蔬菜产量7896万吨，同比增长115。2006年，我市积极优化畜牧业结构，突出发展奶业生产，加强渔业良种体系建设，使全市的畜牧、水产生产保持较快增长态势。全年肉类总产量3661万吨，增长168；禽蛋产量92万吨，增长89；牛奶产量287万吨，增长202；水产品产量1321万吨，增长135。2、工业规模迅速扩大，支撑更加有力。2006年是我市“加快工业发展年”，工业经济在“做大做强”的基础上健康发展。全年新增规模永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL05515210779以上工业企业183个，相当于“十五”时期新增企业户数的604；实现产值超亿元的企业达到140家，比上年增加38户，其中10亿元以上的企业有22户，比上年多3户。2006年，我市规模以上工业实现增加值36322亿元，同比增长217。全市八大产业实现增加值27371亿元，同比增长217，占规模以上工业的比重为754。其中装备制造业、新材料产业、电子信息及软件产业等实现工业增加值同比分别增长436、292和447。3、固定资产投资结构趋于优化，重点行业领域得到加强。2006年，我市认真贯彻落实国家加强和改善宏观调控各项政策，坚持有保有压、分类指导的方针，投资结构在快速增长中得到优化。从资金流向看，重点行业和重点领域投资得到加强，房地产投资比重下降。工业投资占投资总额的比重达234，比上年提高53个百分点，相当于“十五”时期工业投资总量的64；社会主义新农村建设掀起新高潮，全年共完成农村投资442亿元，同比增长19倍，增速比上年同期提高132个百分点；完成市政基础设施投资956亿元，比上年增长122倍；房地产开发投资累计完成28064亿元，占全社会投资额的比重由2005年384回落到2006年的34。商品房销售面积自2006年5月下降以来，到12月份已止降转升，全年增长77，其中住宅销售面积增长78。从资金来源看，自筹资金是投资的主要来源，全年自筹资金占投资资金来源的比重达到597。4、消费品市场亮点纷呈，对外贸易增长较快。2006年，我市相继提高了城市最低工资和最低生活费标准，增加了企、事业单位离退休人员的养老金，特别是在城市消除了零就业家庭，城乡居民收入得到较大提升，居民消费欲望增强，购买力大幅提高。全年实现社会永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL05515210779消费品零售总额38431亿元，增长185，为近10年来最高增幅，在全省位居首位，在全国省会城市中名列前茅。全年新增限额以上批发零售企业38户，实现零售额占限额以上批发零售企业零售额增量约20。大型商业对零售市场拉动作用明显。全年限额以上批发零售业实现零售额同比增长236，对零售总额增长的贡献率达到535。其中，石油及制品、汽车、建筑及装潢材料类销售持续高速增长，同比分别增长459、314和31，金银珠宝、家具、家用电器、文化办公用品和体育、娱乐用品消费热势不减，相关商品的零售额增幅达20以上。城乡市场全面旺销。全年城市市场实现零售额增长186，县及县以下农村市场实现零售额增长171。据海关统计，2006年，全市进出口总额为4876亿美元，比上年增长166。其中，进口1469亿美元，增长57；出口3407亿美元，增长220。其中，市属企业完成进出口总额2372亿元，同比增长329，对全市进出口增长的贡献达到847。5、财政对重点领域投入加大，个人消费贷款增长较快。全年财政支出为10289亿元，同比增长402，高于上年同期98个百分点。其中，企业挖潜改造支出548亿元，增长941，高于全市财政支出平均增幅539个百分点；社会保障支出787亿元，同比增长441；基本建设支出2338亿元，同比增长433。到12月底，全市金融机构本外币贷款余额为174301亿元，比2005年末增长214。其中，人民币贷款余额为171719亿元，增长221。人民币贷款中个人消费贷款增长215。其中，助学贷款增长769；住房贷款增长207。6、投资环境不断优化，经济增长活力明显增强。2006年，我市将“大招商”与“招大商”并举，大力推行全程代理代办制、宁静生产制、永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL05515210779外来投资人员“绿卡”制，出台了加快工业化发展的31条政策和加快重点服务业发展的5条政策，取消了37项工业投资类项目的行政事业性收费等，投资环境不断优化。全年新批外商投资企业155户，同比增长703，实际利用外资722亿美元，增长776。引进市外内资项目1926个，同比增长223；实际到位市外资金275亿元，增长602。外来资金的大幅增长为全市经济的快速发展提供了强有力的支撑。7、城镇居民消费价格稳定，企业原材料价格涨幅回落。2006年，城镇居民消费价格指数同比上涨09。八大类消费价格指数呈现“五涨三跌”态势。其中，以建房装修材料和租房为主的住宅类价格指数涨幅最大，上涨3；其次是家庭设备用品及维修服务价格指数，上涨26；烟酒及用品、食品、医疗保健和个人用品价格指数分别上涨19、18和15；衣着类、交通和通讯、娱乐教育文化用品及服务价格指数呈下降态势，比2005年分别下降18、05和19。企业原材料购进价格指数上涨27，涨幅比上年回落24个百分点。工业品出厂价格指数由2005年的上涨13转为2006年下跌05。总体来看，2006年合肥市经济发展的良好势头，是近年来中央一系列宏观调控政策效应的综合反映，也是全国经济发展环境趋好、带动各地发展加快的结果，更是市委、市政府开拓创新、深化改革、加速实施三大推进、实现大开局的真实体现。数据来源合肥市统计局官方数字四、2007上半年合肥宏观经济发展永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL055152107791、合肥上半年经济发展趋于和谐居民收入增幅再创新高2007上半年，合肥市实现经济稳定较快增长，财政收入增长加快，外贸出口和引进外资继续扩大，居民收入稳步提高，增幅再创新高，经济增长质量不断提升，经济发展趋于和谐。需求保持旺盛，经济运行协调性进一步增强。居民消费意愿增强，市场销售稳中趋活。上半年，合肥市城镇居民人均消费支出为4934元，增长226。支出占收入的比重为726，同比提高08个百分点，居民的消费意愿增强。从零售市场看，日益趋活。上半年，全市社会消费品零售总额为20814亿元，同比增长166。其中，农村消费市场实现消费品零售总额同比增长167，快于城市消费品市场02个百分点。分行业看，批发零售贸易业和餐饮业保持稳定增长，分别增长16，4和183，拉动全市消费品市场增长14，6和2个百分点，对稳定消费品市场起到重要作用。上半年，城镇居民消费价格同比上涨396月份同比上涨。54，环比下跌05。在八大类居民消费价格指数中呈“六涨两跌”态势，价格上涨的有食品、烟酒及用品、居住、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、娱乐教育文化用品及服务类，分别上涨9、31、28、2，8、06和01；价格下跌的有衣着类、交通和通信类，分别下跌07和09。投资增速高位回落，投资结构进一步优化。今年以来，合肥市加大对投资结构的优化调整，投资增幅在高位上有较大幅度的回落，但增速仍然处于较高平台上。上半年，全市实现全社会固定资产投资59980亿元，同比增长592，比上年同期回落531个百分点。其中工业投资15613亿元，农村投资3971亿元，同比分别增长819和832，拉动全市投资增长187和48个百分点。完成市政基础设永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL05515210779施7909亿元，同比增长13倍，占投资的比重为132，同比提高41个百分点。与此同时，房地产投资比重继续下降。上半年，房地产开发投资累计完成16768亿元，同比增长377，占投资比重为28，比一季度减少28个百分点。外贸出口继续扩大，市属企业更为活跃。据海关统计，上半年，全市海关进出口总额为2802亿元，同比增长283。其中，出口1883亿美元，增长271；进口919亿美元，增长308。从市考核企业来看，对外贸易更为活跃。前6个月，完成进出口总额1511亿美元，同比增长505。其中，出口1012亿美元，增长532；进口499亿美元，增长453。2、收入与经济增长同步提高，经济增长质量不断提升财政收入增长加快，主体税种带动力强。经济持续较快增长为财政提供了较为充足的收入来源。上半年，全市实现财政收入11095亿元，增长294，其中地方财政收入5350亿元，增长264。从收入来源和增长的动力看，税收仍然是主渠道。上半年，全市地方财政收入中税收收入为4805亿元，同比增长312。其中，营业税增长314，增值税增长222，比一季度分别上升176和68个百分点。企业盈利呈上升态势，骨干企业功不可没。15月份，合肥市规模以上工业实现利润总额2089亿元，同比增长149，比一季度提高28个百分点，呈逐月上升态势。从企业看，创利大户贡献显著。前五个月，合肥市创利前五十位的企业中，有40户企业利润实现增长。其中，盈利大户日立建机、合肥卷烟和安徽合力股份有限公司利润大幅增长，对全市规模以上工业新增利润的贡献为66。重组和永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL05515210779新投产企业创利水平高。马钢合肥公司止亏转盈，合肥伊利乳业创利超千万元等。居民收入稳步提高，增幅再创新高。上半年，随着城镇职工就业人数的增加和工资改革的进一步到位，以及支农、惠农政策的贯彻落实和农副产品价格的持续上涨等因素的共同作用，城乡居民收入大幅提高。上半年，合肥市城镇在岗职工人数同比增加6，其中，城镇集体企业新增就业人员248。城镇居民人均可支配收入为6796元，同比增长213，创近10年同期新高，其中工资性报酬增长24；农民人均现金收入为2297元，同比增长203，为近10年来仅次于2004年的同期最好水平。3、运行环境发生积极变化，经济发展趋于和谐公共财政支出加大，金融贷款倾向工业和个人中长期消费。上半年，全市财政支出4779亿元，增长358，同比提高89个百分点。社会保障和就业支出增长448，公共安全支出增长416，教育和城乡社区服务支出分别增长325和714。6月末，金融机构本外币贷款余额200368亿元，比年初增加26067亿元，同比多增725亿元。其中，人民币贷款余额为197387亿元，比年初增加25669亿元，同比多增6481亿元。多增贷款主要投向工业和个人中长期消费贷款，同比分别多增3916和1424亿元。招商引资规模扩大，外来资金快速增长。上半年，全市引进外资项目55个，实际利用外资377亿美元，同比增长562；引进市外项目792个，实际利用市外资金21592亿元，同比增长435，其中省外资金16471亿元，同比增长574。企业家对经济增长的信心明显增强，预期今年好于往年据企业抽样调查资料显示，今年以来，合肥市企业家信心指数和企业景气指永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL05515210779数创新高。二季度企业家信心指数为1461，比上年同期增加73个百分点；企业景气指数为1561，同比高出132个百分点。从行业看，工业、信息相关行业企业家信心最强、景气最好，信心指数分别为1511和1941点，景气指数分别为1693和1647点。预计今年合肥市景气指数总体将高于往年。五、2007年合肥前11个月经济运行情况前11个月，全市经济运行呈现稳健快速的发展势头，工业生产进一步加快，固定资产投资快速增加，内外贸易繁荣活跃，财政、金融运行稳中趋快，城市居民收入增长较快。（一）工业生产增速进一步加快，月产值首次突破百亿元11月份，合肥市规模以上工业实现月产值首次突破百亿元，达到11214亿元；实现增加值3624亿元,与上年同月相比增长391,为今年各月最高增幅,高于上年同期136个百分点。111月份，全市规模以上工业完成总产值接近千亿元，为97144亿元，同比增加17629亿元；实现工业增加值32201亿元，增长207。同期，规模以上工业万元增加值耗电11999千瓦时，比上年同期下降107。今年以来,我市工业生产的主要特点1、轻、重工业当月生产增幅均创新高。11月份，全市规模以上轻、重工业实现工业增加值1229和2395亿元，同比分别增长286和454，均创今年以来月增幅之最。111月份，规模以上轻工业实现增加值11939亿元，同比增长172；重工业累计完成增加值永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL0551521077920262亿元，增长228。2、各工业行业生产普遍增长。11月份，在34个工业行业中，实现增加值增长的有33个行业，比上月增加6个行业，仅化学纤维制造业同比下降。从前11个月的总体情况看，有30个行业呈增长态势，其中有18个行业增幅超过全市平均增幅。专用设备、通用设备、交通运输设备、电气机械及器材制造业和橡胶制品业等重点行业增长加快，同比分别增长514、40、101、176和111，比前10个月分别加快11、41、19、1和24个百分点。3、工业品出口增速继续加快。11月份，全市规模以上工业企业完成工业品出口交货值94亿元，同比增长396；111月份，规模以上工业企业完成工业品出口交货值8172亿元，同比增长265，呈加快态势。4、企业利润稳步上升，亏损额大幅下降。到10月末，全市规模以上工业企业实现利税7909亿元，增长185，高于上年同期78个百分点。其中实现利润3647亿元，同比增长269，比上年提高138个百分点，高于全省平均增幅9个百分点；亏损企业亏损额为393亿元，同比下降42，降幅在全省居首位。（二）固定资产投资超过700亿元，“1346”项目已完成年度计划。111月份，全市完成全社会固定资产投资74287亿元，同比增长703。其中，城镇以上固定资产投资完成70021亿元，增长662；农村投资完成4266亿元，增长187倍。农村投资中非农户投资完成355亿元，增长272倍，农村个体投资完成716亿元，增长351。今年以来，我市固定资产投资的主要特点是永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL055152107791、工业投资增长加快，八大产业投资比重上升。111月份合肥市工业完成投资17101亿元，增长113倍，比前10个月加快8个百分点。其中，制造业完成投资1554亿元，增长116倍，对全市投资增长的贡献率达到272。制造业中八大产业完成投资10216亿元，占工业投资的比重为597，比前10个月提高11个百分点。2、“1346”和“861”项目已超额完成年度计划。111月份，我市“1346”项目完成投资277亿元，占年度计划的1065。其中，20个市政府调度的重大项目完成投资908亿元，占年度计划的1013；“861”项目完成投资额11730亿元，完成年度计划的135。三、国内市场繁荣活跃，对外贸易增长较快。今年以来，我市城乡居民收入稳步提高，消费品市场繁荣活跃。111月份全市实现消费品零售额34159亿元，同比增长181。其中，批发零售贸易业同比增长18，住宿餐饮业增长191。从城乡市场看，呈日渐兴旺共同发展势头。前11个月，农村市场增长167，城市增长183，均为1997年以来同期最高增幅。110月份，全市海关进出口总额3997亿美元，同比增长162。其中，进口1224亿美元，增长84；出口2773亿美元，增长201。四、招商引资步伐较快，利用外资势头优良。前11个月，我市新批外商投资企业138户，同比增长643，实际利用外资625亿美元，同比增长781。引进市外内资项目1829个，同比增长317，其中省外项目1002个，增长293。实际到位市外资金26377亿元，增长641，其中省外资金17233亿元，增长608。五、财政收入稳定较快增长，金融机构贷款增幅回落。111月份，全市实现财政收入15002亿元，同比增长21。其中地方财政收永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL05515210779入7157元，同比增长269。地方财政收入中，企业所得税增长323，营业税增长307，国内增值税增长134，城建税增长129，个人所得税增长34。在财政收入快速增长的同时，全市财政支出也较快增长。111月份全市财政支出为6916亿元，同比增长299，高于上年同期13个百分点。其中，基本建设和企业挖潜改造支出增长较快，同比分别增长481和401。11月末，全市金融机构本外币存款余额为187207亿元，比年初增长202。其中，人民币存款余额183622亿元，比年初增长207，为今年以来最高增幅。人民币存款中城乡居民储蓄存款余额59630亿元，比年初增长155；企业存款余额79814亿元，比年初增长137。金融机构本外币贷款余额为169822亿元，比年初增长183，比上月末回落03个百分点。其中，人民币贷款余额为167593亿元，比年初增长192，比上月末回落02个百分点。人民币贷款中短期贷款比年初增长137，比上月末回落13个百分点。其中，工业贷款在连续保持22个月增长之后，本月首次出现下降，且降幅较大，比年初下降169；中长期贷款比年初增长249，其中个人消费贷款增长205。六、城镇居民人均可支配收入超过万元，增幅创近10年新高。111月份城市居民人均可支配收入为10063元，同比增长135，为近10年同期最高增幅。其中工薪收入为7957元，增长152；人均消费支出为7478元，同比增长105。从支出项目看，娱乐文教服务的支出增长迅速,同比增长529，食品和居住类支出增长较快,同比分别增长108和105，医疗保健、交通和通讯、衣着类支出增长平缓，分别增长77、72和67；家庭设备用品及服务、杂项商品及服务支出分别下降26和216。永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL05515210779七、消费价格涨幅有所回升，食品类价格上涨态势明显。111月份，我市城市居民消费价格同比上涨07，比前10个月上升02个百分点。从分类看，居住类消费价格上涨幅度最大，同比上涨29，其次是家庭设备及用品类上升26，食品类价格上涨14，其中菜类价格上涨76；衣着、交通与通讯、娱乐教育文化用品类价格继续下跌，同比分别下降18、06和2。从当月情况看，11月份我市城市居民消费价格同比上涨27。在八大类消费价格指数中呈“六涨两降”态势，其中食品类价格涨幅锐增，与上年同月相比上涨62，食品中肉禽及制品类价格上涨165；居住、烟酒及用品、家庭设备及制品类消费价格均上涨3以上，分别上涨34、31和3；衣着、娱乐教育文化用品类价格分别下降27和12。111月份，我市工业品出厂价格同比下跌06，降幅比前10个月扩大02个百分点。其中生产资料价格下跌02，生活资料下跌14。原材料购进价格继续上涨，111月份上涨27。其中燃料类、动力类上涨45，有色金属材料和电线类价格上涨17，黑色金属材料类价格下跌23。第二章合肥市商业地产发展状况一、2007年111月份房地产交易情况111月份，合肥市房地产开发完成投资24958亿元，占全社会固定资产投资额的336。从增幅看，今年前11个月，合肥市房永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL05515210779地产投资增幅呈“”型态势，上半年，增幅逐月提高，到6月末增幅达到今年最高，同比增长668，之后增幅开始回落,到11月末，增幅回落到502。从商品房情况看,施工面积增长减缓，同比增长379，比前10个月减少43个百分点，比上半年减缓88个百分点；商品房销售面积下降势头得到遏制，自5月份商品房销售面积下降以来，下滑态势逐月加剧，到10月份下滑势头有所减弱，本月降幅继续缩小，111月份，全市商品房销售面积同比下降185，比前10个月减少06个百分点，比前三季度减少25个百分点。与此同时，商品房空置面积增长出现减缓势头，111月份，商品房空置面积增长66，比前10个月减少109个百分点，比前三季度减少233个百分点。二、2007年110月商业成交状况1、商业地产成交数据表与住宅走势趋同，商业销售也开始出现回暖现象，2007年110月商业销售套数7734套，销售面积469万，销售均价7286元/。从环比增减幅度可以看出，从2月以来，商业销售一直呈现梯形上升趋势，在经历9月的震荡后，10月继续呈现大幅上扬。时间商业销售套数销售面积销售均价2007年1月76671112007年2月26979612007年3月4965920永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL055152107792007年4月51970082007年5月68868152007年6月81265522007年7月105174562007年8月121782062007年9月71674962007年10月120080902007年110月7734套469万7286元/2007年110月合肥市商业商品房销售套数与均价02004006008001000120014002800380048005800680078008800销售套数766269496519688812105112177161200销售均价71117961592070086815655274568206749680901月2月3月4月5月6月7月8月9月10月永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL055152107792、商业地产成交排行榜（1）2007年10月份商业销售前10名项目名称区属均价（元/）销售金额（万元）排名销售面积（）排名销售套数（套数）排名套均面积（）套均总价（万元）2007年210月合肥市销售套数与均价环比增减幅度0806040200204060811月2月3月4月5月6月7月8月9月10月销售套数增减幅度销售均价增减幅度永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL05515210779元一名城新站区1285258737145702310534456华孚商业广场庐阳区7471342582458549217712619五金机电商贸城包河区3983335956384340319948534城隍庙大世界庐阳区1347433044245214715321622绿地海顿公馆包河区13786249581518104691019181250白马服装城二期瑶海区6927229505633130347254632国际汽车城三期新站区1035120100171941985563537力高柏林春天包河区116341893168162726113684553和煦园庐阳区6434174161927069664076844翠湖苑经济区520815950710306296533109348分析结论2007年10月商业销售TOP10项目的销售金额、销售面积、销售套数分别占全市商业销售总量的54、53、65。从市场集中度上看，与住宅市场形成鲜明对比，商业市场格局已形成较为明显的梯次，尤其是TOP10项目的销售额远远领先于永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL05515210779其他项目，且绝对优势明显，商业市场的规模效应和品牌聚集度已经开始显现。（2）2007年商业销售排行商业销售套数排名项目名称区属套数1华孚商业广场庐阳区17672元一名城新站区5333安徽国际汽车城汽新站区4314浙江商贸城新站区3565城隍庙大世界商贸馆庐阳区3466黄金广场蜀山区3217安徽五金机电商贸包河区302永华商业市调研究报告郑州总部/地址郑州市东风路与政七街交汇处恒美商务三楼TEL037165651655安徽公司/地址合肥市徽州大道与屯溪路交汇处世纪云顶大厦A座910TEL05515210779城8安徽白马服装城二期瑶海区2759安徽国际购物广场蜀山区17810宝钻大厦新站区172商业销售面积排名项目名称区属面积1华孚商业广场庐阳区45585412元一名城新站区26178523安徽五金机电商贸城包河区24054384恒生阳光城包河区17068305安徽国际汽车城新站区14002156安徽白马服装城二期瑶海区1209973永华商业市调研究