陕西阎良西飞4宗地开发定位方案 市场调研 规划设计 文化住区 休闲绿化庭院

陕西阎良西飞4宗地开发定位方案市场调研规划设计文化住区休闲绿化庭院西飞4宗地开发建议首先，很感谢贵单位给予邀请我公司为4宗地的开发建设竞标的机会。通过这次提案工作，希望我公司能为贵单位提出有建设性的建议和意见，把4宗地的开发工作提前安排，便于后期工作的顺利、协调进展，同时，也为棚户区职工拆迁、改造，及其未来生活居住更好的环境提供合理、科学的建议。再次，感谢贵单位领导接下来几个小时的汇报聆听。1、开发改造背景2、宗地情况3、拆迁办法及补偿政策4、阎良市场调研5、规划设计构想6、项目定位（物业）7、工期安排8、投资分析9、营销策略目录CONTENTS阎良城市规划未来20年规划发展；2009年，中航工业下发了关于印发中国航空工业集团土地及房地产经营开发管理办法（暂行）的通知2009航空规（25）号。2009年12月24日，住建部、发改委、财政部、国土部、中国人民银行联合下发关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保200929号）。2011年1月21日，国务院出台了国有土地上房屋征收与补偿条例，2011年6月3日，住建部印发了国有土地上房屋征收评估办法（建房201177号）1、开发改造背景2、宗地情况序号区域土地坐落土地面积（亩/平方米）四至范围用途使用权类型土地证号1三区人民路中段南侧11377/75847东至新华路北段、西至西飞大道、南至青年公寓以北道路、北至人民路中段住宅商业划拨市地政字阎红第3号2四区凤凰北街南段东侧917062/11374724东至延安路、西至凤凰北街和区邮政局及教育局等单位、南至人民西路、北至凤凰东路和公安阎良分局家属院等单位住宅文教办公商业划拨市地政字阎红第4号3七区胜利路南段西侧8558/570556东至胜利路南段、西至延安路南段、南至人民路中段北侧、北至康复路住宅文教商业划拨市地政字阎红第7号4十八区前进路北南22423/1494874东至阎良区园艺站、西至道路、南至西非实业公司、北至前进路住宅划拨阎国用（96）字第0089号合计290/1933343拟改造小区总建筑面积118128平方米，总套数2075套，其中已售职工住房1118套、建筑面积68015平方米；西飞公司拥有未售住房928套、建筑面积45550平方米；商业及办公用房29套、建筑面积3700平方米；自建商业用房863平方米。拟改造用地目前仍为职工住房家属楼，但房屋均为上世纪6、70年代建设多层住宅楼，低矮、陈旧且功能设施老化、严重不能满足日益加快的现代城市化进程和需求；同时，拟改造宗地处于城区核心区域，不符合政府规划，且极大的浪费土地资源。改造用地现状阎良房地产开发条件及环境阎良是航空工业高度发达，是集飞机设计、制造、鉴定、试飞、教学、研究于一体的著名中国航空城，国家发改委2004年8月批复设立西安阎良国家航空高技术产业基地，2005年3月正式启动建设国内首家国家级航空高技术产业基地。因此，城区内新开发建筑限高50米，高层不超过16层，因此决定了开发项目的“建筑密度大，品质低”的基本难点。政策依据第十八条拆迁补偿方式分为货币补偿和产权调换。货币补偿的金额、房屋产权调换差价结算，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。第十九条拆迁生产、营业用房，造成停产、停业的，在协议规定过渡期内，由拆迁人发给经济损失补偿费。超过过渡期的，在原补偿基础上增发补偿费。第二十条拆迁中的过渡用房，可由被拆迁人或房屋承租人自行安排，也可由拆迁人提供。自行安排，并按规定期限搬迁的，由拆迁人按被拆迁人原房屋建筑面积从搬迁之日起发给过渡补助费。由拆迁人安排过渡用房的，不发过渡补助费。被拆迁人或房屋承租人自行搬迁的，拆迁人应当发给搬迁补助费。第二十一条拆迁安置实行产权调换的，可以在拆迁范围内调换，也可以易地调换。从区位好的地段易地到区位差的地段，拆迁人应当和被拆迁人对被拆迁房屋的区位差价予以结算。第二十四条被拆迁人为行动不便的残疾人，实行产权调换的，一般应安排在三层以下（含三层），但一户安置两套以上（含两套）住房的，应高低搭配。3、拆迁办法及补偿政策西安市城市房屋拆迁管理实施细则经市政府2004年4月21日第46次常务会议通过。自2004年6月10日起施行。参考案例1113厂作为西安市国有工矿棚户区改造首家试点单位，为做好项目拆迁安置工作，前期做了大量准备工作，拟定了棚户区改造工程拆迁安置实施方案和棚户区改造优惠期拆迁安置奖励办法，现拟执行的安置政策为（1）被拆迁人选择产权调换的，对在优惠期签订协议并完成搬迁的给予奖励，实行拆1还12，不找差价；对租赁住房的住户，按所居住房屋建筑面积乘以625的产权比例进行拆1还12，优惠期内不找差价；对被拆迁人选购安置用房建筑面积高于原住房建筑面积30平方米以内的部分按建房成本价的13倍购买，超出30平方米部分按市场优惠价购买。（2）被拆迁人选择货币补偿的，以评估机构对被拆迁房屋的市场评估价进行货币补偿。参考案例2西安市城中村改造日趋完善，规范操作、政府监管，出台一些列的政策和措施维护村民权益，保障企业利益，推动城建发展。西安市北城某村拆迁安置办法1、拆迁单位保证被拆迁人人均85平米的面积返还，其中住宅面积65平米，门面房20平米（门面统一管理经营，年终村民股权分红）；2、1、2层住宅的,保证不低于拆1还1，3层住宅根据其建筑形式和配套等，以高于建筑成本的30货币补偿；3、拆迁过渡费按30个月周期300元/人月标准，或1000元/户月补偿；4、养老补偿费3万/人的标准一次性于拆迁前支付。5、超出安置规定面积的，10平米内按1700元/平米向拆迁单位支付；20平米，按3700元/平米向拆迁单位支付，以上的按市场价格支付。参考案例3我司运作阎良房地产项目，属于城中村改造性质，其中牵涉拆迁政策和补偿，以备参考。阎良某村拆迁安置办法1、拆迁单位保证被拆迁人人均75平米的面积返还，其中住宅面积60平米，门面房15平米；2、1、2层住宅的,保证不低于拆1还1，3层住宅根据其建筑形式和配套等，评估定价补偿；3、因空地开发无拆迁过渡费，仅搬迁费2000元/户；4、超出60平米住宅的面积，向拆迁单位按成本价支付款项。5、城镇居民以家庭为单位提供一套120平米住宅，不予商业门面赔偿。拆迁补偿政策建议原则1、保证被拆迁职工的最大权益，顺利拆迁；2、改善职工住房、居住生活条件同时，让职工得到真正实惠；3、建立中航地产板块的企业口碑，树立良好市场运作形象；由于贵单位开发属企业职工棚户区拆迁改造，被拆迁人均是企业职工，过半数的是已退领导及职工，少数在职职工，还有部分租赁户，因此，我司结合113厂等拆迁政策，建议贵单位赔偿安置政策如下1、全产权拆迁人采取“拆1还12”的赔偿方式方法，确保被拆迁职工基本居住面积，达到拆迁返还面积的市场化；同时，对于家庭人口少于3口（含3口）且拆迁面积小于100平米的，保证拆迁返还面积不低于40平米；拆迁建设期间，被拆迁户过渡费300元/月人计，设定还迁周期为30个月，拆迁前一次性拆迁前货币补偿；对于被拆迁人现有装修的，由第三家专业评估公司予以评估，进行一次性拆迁前货币补偿；还迁面积超过40平米/人，或112的面积，10平米内（含10平米）按成本价补差，10平米以上按公司定价补差。另外，对于积极响应拆迁动员工作的，签订拆迁协议前10名，给予前3名10000元奖励，后7名4000元奖励。2、租赁户的拆迁补偿政策对于租赁户，制定一个拆迁补偿的基础办法，即按租赁家庭的职工人口数享有人均30平米的建筑成本价面积安置权益（低价购房的大幅优惠）；对于家庭人口多，但职工人口少的家庭，超出20平米的面积内按开发成本价2000元/平米购房，20平以上的按市场价购买；其次，根据租赁户的不同情况，分级别的予以拆迁货币补偿，即在过渡费、搬迁费、动员奖励等名目上设立差额等级，以此平衡不同的租赁户（详再议）。拆迁应对措施考虑到4区地块上有67的出售产权户为离退休老干部，该部分拆迁人工龄长、为企业贡献大，尤其是改革开发后的快速经济发展让其产生诸多不平衡等因素，尤其是年龄偏大的老同志习惯现有生活环境，不愿动迁，在拆迁动员和拆迁中必定会造成很大阻力，甚至会成为拆迁过程中的钉子户，因此，我司建议采用”老年公寓“方法弱化、规避掉此类矛盾发生。1老年公寓的解决方法老年公寓，是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。特别提示随着中国人口的老龄化日趋加剧，针对老年人群的养老地产也旺势发展，截至目前万科、联想等企业已经战略投资。条件完善的综合老年住宅标间式功能配套，大家庭氛围浓重完善的生活硬件为老年人的日常生活提供各类服务，确保其充实的生活内容，并通过管理组织、规划安排，为项目的拆迁顺利保驾护航。相关设施配套根据现有地块的实际情况，调整出合适楼位先行拆迁，建设老年公寓，依照工龄、职务等（或依照拆迁楼位）定向安置离退休职工，使其住进老年公寓，树立社会良好拆迁形象，做好宣传动员工作，促进后续被拆迁人的理解和支持，实质性推进工作进展。特别说明2安置先行，过渡拆迁的方法针对项目实际情况，宗地内均为单位老职工家属居住区，拆迁难度和阻力很大；同时拆迁成本在宗地上全面解决，资金投入量大。因此，建议宗地开发时，立足项目、放眼市场，进行行业内的互补，来协调拆迁与安置统筹问题，可采用购买其他同类、可比楼盘的房源安置拆迁职工，来解决实际困难，消除潜在矛盾。3与租赁户签订还迁协议为动员租赁户积极搬迁，响应企业号召，企业与租赁户签订拆迁还迁安置协议，对其公布优惠福利政策，以安定被拆迁人心，从而稳定拆迁工作势态发展，同时，对于积极响应拆迁的租赁户予以奖励，把拆迁这个工作难点做成被拆迁人的好事。4、市场调研接受贵单位委托，我公司安排市场人员于2011年11月45日、78日，针对阎良房地产市场进行时态性专项调研，重点研究市场销售价格和在售楼盘的户型及配比，为项目的开发建设提供市场参考基础。项目名称项目地址规模主力户型项目价格建筑形态销售进度开盘时间东方尚城人民东路南侧占地面积60亩总建筑面积100000主力户型区间两房89103三房120147两房92小三房102103舒适三房121/125大三房145148丽登均价4200元/最低3900元/最高4400元/城建均价3680元/最低3500元/最高3800元/板式结构栋数11栋7/16层1T2丽登正在销售3号楼，16层小高，房源所剩不多。城建正在销售2栋多层，1栋小高层，多层销售率80，高层销售率702011年9月开盘福源大厦2期人民东路倚天路十字东北角占地约2亩总建筑面积约17000平方米主力户型区间92130两房92小三房115三房130均价4000元/最低价3600元/最高价4200元/板点结构栋数1栋16层1T3项目还是处于咨询阶段，户型楼层，都有。开盘时间未确定阳光东航花园前进东路东段占地约7720主力户型区间109136两房110、118三房126、136均价3500元/最低价3300元/最高价3700元/板式结构6层多层11层小高层组成1T2多层小高层销售率80整体2012年6月交房金松新天地二期润天大道与前进路十字东北角总建筑面积50000主力户型区间80130两房89三房115、132均价4200元/最高价4500元/最低价3900元/板式结构栋数11栋7/12层1T2正在销售2期小高层，2房全部卖完，3房仅剩10套左右，销售率约80。三期开盘时间未知曲湾丽都阎良区人民路与润天路口南侧占地面积60亩建筑面积12万主力户型区间91109两房2厅9296、107109均价4600元/最低价3400元/最高价4800元/板式板塔栋数10栋6/16层多层1、2，小高层6正在销售，销售率45，所剩房源约200户2011年10月29日锦绣大厦阎良区胜利路南段占地面积9亩建筑面积17800户型区间94135两房94三房135均价4360元/最高价4600元/最低价4200元/板塔结构栋数2栋16层1T3A栋已经售罄，B栋房源仅剩10套2010年初开盘2012年5月交房东兴；蓝波湾4期阎良区前进东路南侧蓝波湾小区北部占地面积19万总建筑面积23万主力户型90136两房1厅742房2厅98、102、1143房2厅124、130、135/136均价4000元/最低价3700元/最高价4200元/板塔结构栋数37栋多层32栋小高5栋6/13/16层1T2现多层已经全部售罄，正在销售13层35、16层36，销售率70，所剩房源约60套小高层开盘是2011年2月，预计剩余3栋小高层开盘时间到2012年5月左右；现今阎良房地产市场由于政府相关部门严抓、规范房市场，导致各在售楼盘项目必须手续齐全才可进行销售，增加市场运作的难度和阻力；阎良区现在销售楼盘地块面积较小，市区内大型社区较少，百亩楼盘均距离市区繁华处较远，且市政配套不完善；现阶段阎良区在建在售楼盘以多层、小高层为主，其建筑结构主要以板楼和点板结合（1T3、1T3）为主，该种物业形态为消费者接受；阎良房地产市场上，与西安相比在售楼盘的品质不高，基本是以解决居住为主，不能适应及满足商品房消费群体的未来需求；市场上的主力户型可分为，两房面积区间89110，三室面积区间120147，户型设计上较为传统；市场以100平米左右的2房和120平米的三房为主力，占比重最多；阎良城东区域销售均价3800元/，城中区域销售均价4200元/；区域市场调研小结5、规划设计构想1、4区改造工程符合阎良城市发展规划；2、把项目打造成一个领先阎良市场510年的社区；3、充分发挥地段优势，建设一个商业配套齐全、物业业态完善的城市综合体；4、以项目开发奠定企业地产板块的经济增长点；5、为西飞十二五发展规划提供保证；6、项目定位就项目而言，领先市场510年不只是一个希望和设想，但从项目的规模、地段来说，已经具备前提条件市政设施齐全、社区配套完善。但阎良城市建筑限高这一特点，陡然让”领先市场“难度增加。我司根据企业开发实际情况，并充分结合市场运作经验，充分考虑贵单位企业板块开发预期目标，将从”硬件配套“和”软件提升“上强化领先阎良510年的预期，达成企业开发意愿。由此，为准确把握项目，需要全面认识、了解需求者及企业。接下来的篇幅，就项目定位汇报。“采菊东篱下，悠然见南山”“黄发垂髫，怡然自乐”“路不拾遗，夜不闭户”等等，这些应该都是和谐社会的、令人无限遐想的写照。然而，在现今的中国，要建设和谐社会的困难是巨大的，其原因就是中国人的道德缺失。中国经济高速发展，全民向“钱”看，大多数国民的意识形态里中国自古的优良传统，道德意识早已经淡忘。事件一广东佛山小悦悦事件2011年10月13日下午5点30分，广东佛山南海黄岐的广佛五金城里，2岁女童小悦悦在过马路上不慎被一辆面包车撞倒并两度碾压，随后肇事车辆逃逸，随后开来的另一辆车辆直接从已经被碾压过的女童身上再次开了过去，七分钟内在女童身边经过的十几个路人，都对此冷眼漠视，只有最后一名拾荒阿姨陈贤妹上前施以援手，由此引发网友广泛热议。2011年10月21日，小悦悦经医院全力抢救无效，于0时32分离世。事件二许云鹤事件2011年8月16日，天津市车主许云鹤因搀扶违章爬马路护栏摔倒的王老太，被天津市红桥区人民法院判赔108606元。2011年6月16日，天津市红桥区人民法院就此事作出判决，法院的判决理由之一，是“车主许云鹤发现王老太时只有4、5米，在此短距离内作为行人的王老太突然发现车辆向其驶来，必然会发生惊慌错乱，其倒地定然会受到驶来车辆的影响。”对于老人摔倒的现象，中国人的神经已然越绷越紧了。曾经出现过老人晕倒在马路上几个小时无人敢扶，老太脖子卡在栅栏里无人敢救最终活活卡死。这未必就是中国人道德的流失。更也许是司法对于之前个案的判决让大众寒了心遇到老人跌倒，你扶还是不扶不扶，没良心；扶了，怕反咬。这问题让人有些无奈，有些愤怒，也有些悲凉。事件其实不是一个单纯的事件，也不能说是一个偶然的事件，既然事件发生了，我以为有一定的必然性。从“我爸是李刚”到“李双江之子打人”，从对喊出救命的人讨价还价到广受关注的彭宇案，从曾经的范跑跑事件到后来的药家鑫杀人，整个社会被冷漠、无情所覆盖，社会的良知被一点点摧残，仅有的道德感顷刻间似乎荡然无存。这不得不让人发问中国是怎么了中国社会是怎么了中国社会走到今天这一步，是很不容易的，改革开放以来，我们的的确确是取得了一些成就，取得了很大的发展成绩，但我们应该回过头来看看我们这些年走的道路，付出了多大的代价。社会道德的整体滑坡，有的甚至已经是沦丧，绝对不是一两个人就能够办得到的。多少年来，我们只谈GDP，而漠视了人活着的尊严，忽视了整个社会价值体系的构建，精神文明的引导，把伟大领袖毛主席所精心构建出来的价值体系在一点点打破，也完全没有把小平同志的“两手抓两手都要硬”放在心上，致使社会整体道德一步步下滑，道德文化领域一片空白，人们的有价值有尊严的精神生活更是天方夜谭。面对这一切，我们怎能不痛心这些话题，似乎和我们今天的任务无关恰恰相反，我们是从局外人、策划者的角度深思拆迁改造项目，解读出的生活真谛。抛开当今社会现象我们回归社区本身随着住区环境的变化，加上现代生活节奏加快、社会竞争压力的加剧，现代的邻里关系较以往有所疏远，特别是近20年来，邻里关系越来越淡漠。一项对100名居民进行“你认识你的邻居吗”的邻里关系调查结果显示因此，抛开中国当今社会现象。回归社区关系，这种“病态”也表现十分严重，值得我们关注。2011年11月034日，一行5人2011年11月0708日，一行7人为此，两度走访西飞三区、四区、七区、十八区为了更好的服务西飞公司及西飞职工，我们两度走访西飞老社区，去感受他们的生活，文化认知项目从人民路下来，遮阴蔽日的大树给胜利街浪漫，灿烂的秋日增添一丝情趣。秋日里暖暖的阳光，倾泻在满是落叶的地上，还是很有意境和情趣的老朋友相遇，片刻驻足闲聊几句，却是生活的真滋味，慢拍生活跃然而生。放学归来的快乐和兴奋挂在孩子们脸上，这一刻他们将铭记印象中，给了我们对西飞社区的感触这个秋日，对于社区里离退休的老人来说，何尝不是一种生活享受呢这些老人不孤独，却各有各的娱乐休闲方式罢了，聚精会神的忘记周围的一切存在和发生。中午茶余饭后，其乐融融的老街坊生活，对弈、观棋，怡然自得。落叶满地的和煦秋日里，小马扎、折叠桌上的麻将，也是老有所养呢。快乐的童年记忆，将是几代人不可磨灭的幸福感，这里很常见设备简单的幼儿园，比不了教学质量，但足以让一代一代人心存感动和铭记。夏季乘凉这洼菜畦，道出的是城市生活所没有的乐趣，醉翁之意不在酒。可以想象，这桌简单、甚至是简陋的石桌，一年四季承载老住户的多少幸福。这样的大树，虽不是名贵，但在新开发的社区里罕见呢，何况，孩子们眼里的天堂。随处可见这样一排排大树。建议规划中保留，或是采取移植的办法，让新社区还有他们的身影，省掉一大笔绿化费用呢。虽然简单，还是道出了企业文化。夏日的傍晚，业余时间里三代人的欢乐包容的不只是娱乐。意象图同一血缘或同一业缘的人群，20多年自此居住在一起，邻里之间彼此都相互熟悉，相互之间都建立着根深地厚的生活友谊。胜似亲人的他们经常在一起聚会，品尝每家的拿手菜肴。模拟图意象图长年对居民的体贴关心，即是同一工作单位职工，物业与街坊邻里之间的关系更似亲人。意象图在这里生活了20多年，执勤老大爷认真负责坚守岗位，保卫着老邻居们安居乐业。意象图逢年过节的慰问，是惯例，也是依托企业传递亲情的另外一种融洽意象图行色匆匆，为的是准时到岗。这是同一业群人共有的生活方式。如潮的人流，涌入固定但不同的几个社区，也是阎良城市一大特色了。理解项目这里是阎良的主城区，他们居住了30多年的地方，甚至更长熟悉了这里的街道、楼房、树木，甚至是房前屋后的花草，习以为常了得生活方式，上学、就业、似乎脱离不了西飞，脱离不了中航。他们正在享受低成本生活，以老街坊、老朋友来慰藉的生活。他们是邻里在社会学中被称做基本群体。是指经常面对面的直接交往所形成的具有紧密的人际关系的社会群体。作为人们赖以生存和发展的基本单位,它们承担着社会化的任务,是社会的稳定力量。而邻里则是其中最典型的。拆掉这些陈旧、低矮的楼房，重新建设现代化的都市社区，助企业发展并提供职工生活水平这样的融洽邻里生活，坚决不能破坏我们作为地产策划人，努力营造的，除了为企业实现效益率之外，就是为置业者建设和谐、融洽的生活模式和环境。在西飞，在中航，我们找到了真谛未来的新社区要继承这种和谐的邻里模式，还要升级、升华、发扬，成为生活方式，能和中国经济社会接轨，匹配日益富裕的置业者。因此我们对项目的产品定位是升华项目我们认为本项目的概念定位应为品牌最大价值回归本真生活的自然和谐社区从而为阎良市场树立一种全新的人居观念道德与经济协调发展进程中先行示范阎良，乃至西安房地产行业样本从年龄结构看，我国年龄结构已经进入了老年型社会，人口老龄化问题对家庭结构和“代际关系”等，对住宅设计提出了前所未有的挑战，“空巢家庭”逐渐增多。近年来，在解决了基本的住房温饱问题后，不少家庭开始寻找家居亲情。房子越住越大，却发觉“亲情”越来越远。作为“高品质、新生活”的新居住理念，“亲情社区”开始温情脉脉地复苏。架空层交流空间空中花园共享空间功能互动性景观更多的公共空间保留社区文脉和记忆社区服务志愿者更高质量的教育其他概念支撑邻里中心组团泛会所西飞文化墙文化长廊“和谐邻里”需要组织各种邻里活动的必要设施如社区中心、商店和会所，其目的是要将在形形色色的城市生活中分散了的人们以住区为丰玄，凝聚起来。由这一角度看，其社会意义远高于其产品本身项目市场价值定位多组团、立体空间的休闲绿化庭院项目开发产品定位升级版舒适户型以户型创新、多维空间绿化、现代欧式建筑风格的硬件，和西飞文化、邻里文化达到领先阎良的水准和目标地块价值决定性因素作息相同聚合性人群互动交流的现代社区适宜的居住环境以外还带来有价值的人类交往，使人们对住所产生认同感与归属感，从而形成社区凝聚力。同时，邻里也作为一种规划思想容纳重叠的个人联系和多重的人文意义并关注人类最基本的需求交往、社会联系、社区感等。产品户型定位，满足基本居住需求社区基础配套定位，满足实用阶段需求邻里中心/组团式会所/共享空间，满足交流互动需求保留文脉于记忆/塑造西飞独有文化，满足认同感于意义的主题整体规划建议四区七区三区十八区地块航拍图商业价值配套交通地块较大地块异形地块分散地块基本状况从图底关系分析，本项目地块最明显的特征即数条城市干道穿过场地，将场地分为五个独立的地块，进而形成四区、三区、七区较为集中，十八区隔离在外的状况。地块异性、地块分散是最为显著的外部影响因素。技术路线1研究内容土地商业价值、土地居住价值2研究目的指导物业开发实现土地价值最大化3研究方法网格分析法专家评分法4评分标准确定土地价值影响因子，按影响大小赋予不同权重，最终求得加权平均数。6评分方式制作评分表，各专家独立评分，评分后组织集体讨论，对评分进行二次修正，最终求得平均数。7土地价值分级根据评分将土地价值分为五级，由低至高分别为五级02、四级34、三级56、二级78、一级910。土地价值研究土地价值研究土地价值研究商业土地价值土地价值研究住宅土地价值住宅土地价值分析土地开发利用策略依照土地价值分析结果制定土地开发利用策略七区、四区号地块沿道路部分商业价值较高，适合发展商业。其中间部分住宅价值适中，适合布置安置住宅，结合实际情况两处地块东南角位置适合发展社区配套辅助商业。三区地块商业价值最高，应最大可能性发展商业。开发策略规划宗旨不光是一个满足最基本的物质生活产品，而是可以为业主提供一个融合亲情、交流友情的社区规划。开发策略组团式合围的规划建议从楼盘的整体规划上。采用“小组团围合式”划分方法，35栋楼自成一个组团，有独立的共享庭院、休憩设施等，能够保持原有的邻里关系；同时，各小组团通过社区道路、绿化及设施有机结合，营造大社区环境。让单位职工中的老朋友、老邻里、老关系自由组合，通过组团引导组织，来保持原有和谐融洽关系，不但新楼盘不破坏原生态的融洽生活方式，还能增加他们的幸福指数。示意图示意图示意图规划原则人车分流的重要性完全人车分流”的亲情设计隔绝尾气污染，让老人和孩子都能在社区内部放心行走、嬉戏。户型定位配比小2室2厅大2室2厅3室2厅3室2厅4室2厅8090951101051251201351401530203015CHART1015030203015项目户型定位配比示意图3区三区宗地开发经济投资分析项项目名称取费标准单位均价/投入费用备注单位土地面积865512982亩容积率578总建面积商业26000元住宅24000元住宅需置换面积577469288按112置换商业置换面积12601260按11置换补偿面积15351842按112补偿，2000元/计价3684000办公置换面积305305按11置换自建商业置换面积140140按11置换可销商业246005000123000000可销住宅15229360054825120元小计181509120元1土地款土地出让金80万/亩103859994807元元2前期费用城市建设配套费60519300元地质勘探测绘费01517526375基数为建安费元工程定额测定费01315189525陕价费调发2001113号，基数为建安费元工程质量监督费0101168425陕价费调发2001114号，基数为建安费元集中供热管网费用30259650住宅面积元3规审费用资料测量费217310元图纸设计费20173100元图纸审查费217310元市容、环境、劳动、招标费用1086550元监理费用869240元质检费用325965元控制性规划审批费用325965元4拆迁费用过渡费102户2754000按户均3人，300元/人预算元不可预见费用1000000元5建安费用文物普查费用217310元供电增容费1086550元室外上下水入网费15129825元天然气入网费30259650元室外配套费30259650元人防工程建设费14121170元场地拆除、垃圾清运费869240元建筑安装施工费135011684250元消防设施配套费543275元不可预测费用30259650元6营销费用广告销售费20总销3630182宣传、销售部等元7其他费用管理成本250总销4537728元营业税8总销14520730元劳保统筹金355总销414791陕价费调发2001114号，基数为建安费元8财务费用融资利息融资额按融资额的10元合计51412791成本造价元/元项目收益130096329元投资130428783304892296862收益63809632710000638104区四区宗地开发经济投资分析项项目名称取费标准单位均价/投入费用备注单位土地面积110280165420亩容积率32总建面积3528960商业83670元住宅269226元住宅需置换面积1013861216632按112置换商业置换面积298298按11置换补偿面112补偿，2000元/计价33098400办公置换面积304304按11置换自建商业置换面积288288按11置换可销商业830845000415420000元可销住宅1310143600471648960小计920167360元1土地款土地出让金80万/亩1323359933832元元2前期费用城市建设配套费6021173760元地质勘探测绘费0157146144基数为建安费元工程定额测定费01361933248陕价费调发2001113号，基数为建安费元工程质量监督费0104764096陕价费调发2001114号，基数为建安费元集中供热管网费用3010586880住宅面积元3规审费用资料测量费2705792元图纸设计费207057920元图纸审查费2705792元市容、环境、劳动、招标费用103528960元监理费用82823168元质检费用31058688元控制性规划审批费用31058688元4拆迁费用过渡费1933户52191000按户均3人，300元/人预算元不可预见费用5000000元5建安费用文物普查费用2705792元供电增容费103528960元室外上下水入网费155293440元天然气入网费3010586880元室外配套费3010586880元人防工程建设费144940544元场地拆除、垃圾清运费82823168元建筑安装施工费1350476409600元消防设施配套费51764480元不可预测费用3010586880元6营销费用广告销售费20总销18403347宣传、销售部等元7其他费用管理成本250总销23004184元营业税8总销73613389元劳保统筹金355总销16912541陕价费调发2001114号，基数为建安费元8财务费用融资利息融资额按融资额的10元合计899197083成本造价元/元项目收益20970277元7区七区宗地开发经济投资分析项项目名称取费标准单位均价/投入费用备注单位土地面积6377295658亩容积率32总建面积商业43032元住宅2040704元住宅需置换面积28842346104按112置换商业置换面积11441144按11置换补偿面积29938359256按112补偿，2000元/计价71851200办公置换面积389389按11置换自建商业置换面积435435按11置换可销商业414535000207265000可销住宅1331453600479323440元小计758439640元1土地款土地出让金80万/亩765263961736802元元2前期费用城市建设配套费603826320元地质勘探测绘费0151291383基数为建安费元工程定额测定费01311191986陕价费调发2001113号，基数为建安费元工程质量监督费010860922陕价费调发2001114号，基数为建安费元集中供热管网费用301913160住宅面积元3规审费用资料测量费2127544元图纸设计费201275440元图纸审查费2127544元市容、环境、劳动、招标费用10637720元监理费用8510176元质检费用3191316元控制性规划审批费用3191316元4拆迁费用过渡费1072户28944000按户均3人，300元/人预算元不可预见费用3000000元5建安费用文物普查费用2127544元供电增容费10637720元室外上下水入网费15956580元天然气入网费301913160元室外配套费301913160元人防工程建设费14892808元场地拆除、垃圾清运费8510176元建筑安装施工费135086092200元消防设施配套费5318860元不可预测费用301913160元6营销费用广告销售费20总销15168793宣传、销售部等元7其他费用管理成本250总销18960991元营业税8总销60675171元劳保统筹金355总销3056273陕价费调发2001114号，基数为建安费元8财务费用融资利息融资额按融资额的10元合计310734679成本造价元/元项目收益447704961元18区十八区宗地开发经济投资分析项项目名称取费标准单位均价/投入费用备注单位土地面积675310129亩容积率总建面积商业4794元住宅323475元住宅需置换面积74008880按112置换商业置换面积0按11置换补偿面112补偿，2000元/计价32515200办公置换面积4848按11置换自建商业置换面积0按11置换可销商业4794500023970000可销住宅7162360025782840元小计82268040元1土地款土地出让金80万/亩810359959482002元元2前期费用城市建设配套费60405180元地质勘探测绘费01513674825基数为建安费元工程定额测定费01311851515陕价费调发2001113号，基数为建安费元工程质量监督费010911655陕价费调发2001114号，基数为建安费元集中供热管网费用30202590住宅面积元3规审费用资料测量费213506元图纸设计费20135060元图纸审查费213506元市容、环境、劳动、招标费用1067530元监理费用854024元质检费用320259元控制性规划审批费用320259元4拆迁费用过渡费451户12177000按户均3人，300元/人预算元不可预见费用1000000元5建安费用文物普查费用213506元供电增容费1067530元室外上下水入网费15101295元天然气入网费30202590元室外配套费30202590元人防工程建设费1494542元场地拆除、垃圾清运费854024元建筑安装施工消防设施配套费533765元不可预测费用30202590元6营销费用广告销售费20总销1645361宣传、销售部等元7其他费用管理成本250总销2056701元营业税8总销6581443元劳保统筹金355总销323638陕价费调发2001114号，基数为建安费元8财务费用融资利息融资额按融资额的10元合计42943281成本造价元/元项目收益39324759元DELLSHEET1小2室2厅大2室2厅小3室2厅大3室2厅4室2厅809095110105125120135140153020301515302030151401201351081259511080904室2厅3室2厅3室2厅大2室2厅小2室2厅SHEET100000项目户型定位配比示意图优秀户型研究两房优秀户型研究两房优秀户型研究两变三优秀户型研究两变三优秀户型研究两变三优秀户型研究两变三优秀户型研究三房优秀户型研究三变四优秀户型研究顶跃总结而言，建议本项目的户型基本质素的发展方向为总体户型建议各面积区间的户型中，主功能空间的开间尺度的竞争平台有着明显界限，应当遵循。必须要杜绝任何暗空间的出现。面积平米南向开间数主卧开间主卧功能客厅开间赠送要求创新亮点8090小两居2不低于31不低于36针对离退休职工的安置住宅需考虑设计储物间，满足老人的储物需求；飘窗可考虑设置为步入式；端头户型的北向可考虑采用落地观景窗90110大两居2不低于33不小于5平方独立卫生间不低于38一个南向大阳台，12个凸窗105125小三居3不低于35独立卫生间带有生活阳台不低于38，力争42一个南向大阳台，一个生活阳台，23个凸窗120135大三居253不低于36带卫生间及步入式衣帽间不低于4米，力争45米140三居及以上3不低于39带卫生间及步入式衣帽间、小书房不低于42，力争45南北双向阳台，不少于3个凸窗“和谐邻里、文化社区”的项目整体定位，对社区的配套要求显得尤为重要开发理念赋予生活模式邻里关系构件和谐社会、和谐社区。研究人群关系为项目配套规划起到关键指导作用。首先一个城市的群体归属为这座城市的大城市生活圈。每个社区自发形成属于自己的社区圈层，社区圈层之间分离又交融。邻里以百户为单位自然形成各自社区邻里生活圈，同时具备社区圈层特性分离又交融。最小的圈层是每个个体之间最亲密的亲友生活圈层，最终交融的形成大城市生活圈。配套规划示意从楼盘的整体规划上，商业价值最高的三区地块发展“城市商业中心”服务整个阎良地区。分区域设置“邻里中心”服务片区。采用“小组团围合式”划分方法，35栋楼自成一个组团，有独立的共享庭院、休憩设施等，能够保持原有的邻里关系。高层住宅规划设计“住宅共享空间”为48户提供小型交流空间。以维系和增进家庭亲情、邻里亲情、社区亲情为目标追求，精神倡导与物质保证相结合的新理念社区。邻里中心概念“邻里中心”是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。“邻里中心”是指邻里单位中的公共中心，包括商业、医疗、图书馆、教堂等公共机构。“邻里中心”这个概念产生于上个世纪60年代的新加坡，意即国内所说的社区服务中心。规划及布局每个邻里组团配置一个邻里中心,每个居住区包含67个邻里组团，每个邻里组团拥有48幢住宅，约10002000户。功能邻里中心包含了一个商业服务中心，以组团内居民的日常服务活动为对象，和整个城市的中心商务区的功能相交叉。邻里中心案例新加坡邻里中心研究初期邻里中心的建设并无规划标准，店屋主要是分配给受迁置计划影响的店主，许多商店都建在组屋楼下，类似于成都的街铺。1960年后期，政府已有明确城市商业规划，并根据镇中心、邻里中心与邻区商店不同层次的需求建设不同组合的商店。1989年开始，在组屋区划出地段让发展商投标兴建购物与娱乐中心，这些地段主要分布在镇中心与地铁站旁，发展商的开发更好的迎合民众的需求。1991年开始，建屋发展局集多年实践经验推行了新模式的邻里中心，新邻里中心与组屋分开，均为独立式建筑，从而提高了组屋住户的生活质量，提高了城市的环境质量。建屋发展局还对邻里中心选址、与屋的配置比例、业态组合、商品档次、必备功能等作出了相应的规划。商业分级新镇中心邻里中心邻区商店配置标准4000060000套住户，127M2对1单位组屋配置30004000套住户,按127M2对1单位组屋配置10001200套住户，按127M2对1单位组屋配置商品档次高档商品中档商品生活必须品必备功能娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心。典型的邻里中心包含35个商店、2个食阁、1个超级市场、1个菜市场、12台自动提款机。普通日用商店和餐厅邻里中心案例中国邻里中心典型案例一苏州工业园区师惠大厦贵都大厦湖东大厦邻里中心是苏州工业园区在第三产业和公益事业及其经营管理方面借鉴新加坡经验而创造的一种新颖的社区服务形态，也是国内最早最成功的邻里中心。苏州工业园的邻里中心以全方位、多功能、各层次的综合性社区商业服务业为发展主线，并按照邻里中心规划先行原则，在园区内规划了17个邻里中心，目前已成功运营了四个综合性商业服务中心邻里中心湖东大厦、邻里中心新城大厦、邻里中心贵都大厦和邻里中心师惠大厦。服务理念以12项必备功能为基础，让顾客满意、经营者满意、政府满意“三满意”，服务内涵是综合性、全方位、多功能、各层次。物业形态综合型大厦，层数大多为四层（新城大厦及贵都大厦）。配置标准按万人组团配置一个邻里中心标准规划，2万人组团一般有5、6个住宅小区，辐射直径为0515公里，面积按10001500M2/千人配置。业态定位80以服务业为主，其中4050为餐饮业。12项必备功能为银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所。运营管理功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。销售模式三权分离，承诺投资回报的产权式商铺销售模式。招商政策主要针对品牌连锁商家。开发成本加物业费的低租金吸引经营者。邻里中心案例中国邻里中心典型案例一苏州工业园区邻里中心邻里中心区位建议邻里中心必备功能核心优势邻里中心是一个区域或组团的基础商业，解决了新兴住区基础配套的难题，优化了住区与商业矛盾，还能带动地价的迅速攀升。配置标准邻里中心大多按人口配置，可以按按20003000户或2万人组团配置一个邻里中心，由于阎良经济、人均收入及消费均不及一二线城市，临汾的面积配置标准应在此基础上略微降低，建议按400800M2/千人配置,辐射直径为0515公里。物业形态综合型大厦或内街外廊建筑，层数不超过四层，应注重人流导入及交通动线规划。功能定位应结合商业、文化、体育、卫生、教育于一体，并以80服务业为主。开发进度应随整体住宅项目的开发进度及入住人口的实际情况适时控制，避免出现大面积空置现象。对本案邻里中心的启发对本案邻里中心的启发运营模式已突破原有初始阶段的社区服务模式，上升到了一种以房屋租售为经营基础、以市场需求作功能定位、由房东身份进行行业管理的区域性、综合型商业服务新业态。以三权分离为核心，导入功能定位及城市规划理念，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。招商模式主要针对品牌连锁商家。以低租金及优惠招商政策吸引商家。销售模式结合成都地缘特征，建议本案邻里中心可以采用包租（承诺投资回报）旗舰带动型的销售模式。邻里中心12项必备基本功能邻里中心邻里中心邻里中心示意图主干道规划布置因本案地块多数临城市商业成熟主干道，本项目邻里中心可布置于沿街商业周边，可与商业配套及教育配套形成人群互动、空间共享。最大化的促使邻里中心于商业的面积化。亦可以合理的交通动线将社区外人群引入邻里中心，给予邻里中心更多的盛业人气。邻里中心邻里中心示意图邻里中心邻里中心示意图邻里中心邻里中心的优势晚年生活的单调、乏味、孤独、忧郁等消极情绪，加上心中压抑苦闷无处诉说，不仅影响他们的心理健康，更会导致身体上的疾病，平添身心的痛苦和家庭的经济负担，相互交往的公共场所丰富了他们的生活，并且还原了最初的邻里情感。社区活动中心邻里中心邻里中心中老年活动中心整体规划设想建议从楼盘的整体规划上，采用“小组团围合式”划分方法，35栋楼自成一个组团，有独立的共享庭院、休憩设施等，能够保持原有的邻里关系；同时，各小组团通过社区道路、绿化及设施有机结合，营造大社区环境。如此布局，让单位职工中的老朋友、老邻里、老关系自由组合，通过组团引导组织，来保持原有和谐融洽关系，不但新楼盘不破坏原生态的融洽生活方式，还能增加他们的幸福指数。配置标准可以按35栋合围式组团，也可以按300500户或1000人组团配置一个局部架空会所。面积建议200300。架空泛会所局部架空小型会所配置示意图组团式架空泛会所架空泛会所局部架空小型会所对于和谐邻里的意义让单位职工中的老朋友、老邻里、老关系自由组合，通过组团引导组织，来保持原有和谐融洽关系，不但新楼盘不破坏原生态的融洽生活方式，还能增加他们的幸福指数。架空泛会所局部架空小型会所功能建议功能建议架空层主要应以交流、互动、休闲、娱乐为主要倾向。如中老年棋牌、交流休息、儿童娱乐、健身器材、文化长廊、阅读空间，兵乓球、等等。促进社区居民互动、交流，增进感情，促进和谐社区。由于单个局部架空空间面积较小，建议每个架空空间有主题偏向，有效利用面积。同时也促使小区更多的业主认识、交流。达成构件和谐社区的开发定位与企业愿景。架空泛会所局部架空小型会所功能建议架空泛会所局部架空小型会所景观建议景观建议架空泛会所架空层景观营造可在架空层顶部设计抽象的天空于飞机的装饰雕塑，体现西飞独有文化架空泛会所架空层的商业价值和应用建议不占用容积率指标如果架空层算入建筑面积和容积率，那么开发商就要交纳相应的配套费、土地出让金等，这笔开支不小。关于建筑层高控制及容积率指标计算规则，规则中规定建筑底层布置层高30米以上架空