格兰云天营销策划提案

格兰云天营销策划提案新政之后的楼市正处在阶段性的调整恢复期。这一自我调整的过程，也是使房地产市场和房地产企业日趋成熟的过程。通过这个调整，整个房地产业最终会朝着一个健康有序的方向发展。这是个有益的发展阶段，房地产越起支柱作用，就将越深刻地受到市场、政策等各种因素的影响。市场竞争是激烈而残酷的。面对着越来越趋于理性规范的市场，打造能够真正满足市场需求的产品、借助有效的营销策略实现品牌效应，是在竞争之中立于不败之地的法宝。我们作为专业的房地产营销策划公司，旨在通过对政策法规、本土房地产市场的深刻了解，基于专业经验的深厚积累，针对不同性质的项目为开发商提供个性化、规范化的全程营销服务，最终达成多方共赢的目标。目录【第一部分房地产市场背景分析】7一、市场宏观背景7（一）近期全国房地产市场综合情况概述7（二）目前合肥房地产市场的宏观形势及基本情况9二、区域市场状态分析19（一）瑶海工业区总体概况19（二）区域房地产综合情况分析22【第二部分定位体系】29一、项目概况及SWOT分析29一项目概况29二项目用地的环境分析及不利因素的应对措施29（三）项目SWOT分析30二、项目定位分析34（一）市场定位34（二）物业类型及户型定位37（三）价格定位38三、项目规划建议40（一）整体规划建议40二配套功能建议40（三）产品创新思路建议44（四）建筑风格建议46（五）园林景观思路建议48（六）物业管理建议51四、项目开发节奏建议52（一）精准完善的房产品规划是决定项目成功开发的关键52（二）开发期阶段布控52【第三部分营销推广】54一、市场营销策划定位54（一）市场推广形象定位54（二）项目卖点提炼55（三）形象推广主题提炼56二、市场营销策划推广思路58（一）广告导入构想58（二）广告运作策略58（三）推广策略59（四）广告预算62三、销售目标计划与实施63（一）销售周期63（二）阶段销售策略及目标63（三）营销阶段的SP策略65本案楼盘标志及部分广告元素展示67【第一部分房地产市场背景分析】一、市场宏观背景（一）近期全国房地产市场综合情况概述今年上半年，连续出台的宏观调控措施已初见成效，房地产投资增速明显回落，投机性需求得到抑制，房地产价格在高位趋稳。随着调控措施的继续落实，预计下半年房地产投资将继续减速，房地产价格涨幅将逐渐回落，全年房屋价格涨幅将低于上年。在一系列调控政策的作用下，上半年房地产市场出现了以下特征1、房地产投资增速继续回落2、市场供求偏紧状况有所改善3、房屋供给结构仍不合理4、新旧房屋交易价格涨势趋缓，租赁价格低位平稳（二）目前合肥房地产市场的宏观形势及基本情况1、整体发展情况持续稳定合肥市城市发展战略规划，可以“东拓、南进、西缓、北抑”八字方针来概括，城市的基础建设将向外扩张，也将带来大量的人口进入。近期市政府进一步加大拆违力度，这给房地产开发带来了巨大的潜在需求。同时，城市的基础建设及快速增长的合肥经济，为房地产业的发展奠定了良好的基础。整体城市规划决定了合肥的房地产业将在政府的扶持下持续稳定地发展。资料来源合肥市规划局2、房地产开发进入高潮阶段合肥房地产投资情况，从1990年开始一直呈缓慢上行态势。但自2002年以来，投资额大幅上升，03年又进一步的大幅攀升。2004年前5个月，合肥市住宅投资超过302亿元，呈现高幅增长势头。由此合肥房地产市场进入一个高速发展的阶段。2005年上半年，我市开发投资保持了44的增幅，其中住宅投资增幅达55，与往年呈逐月增长的态势不一样，二季度中的三个月投资量基本持平。上半年房地产开发，实际施工面积增幅低于投资增幅20个百分点。商品房竣工面积13219万，销售面积9692万。总体销售情况较好，商品房竣工销售率为733，住宅销售率高达812。目前空置率为492，空置率仍较低。3、外来军团大举进攻，“平民住宅”紧缺问题突出2004年以来，以房地产新军和外来开发商为主的众多新盘不断抢滩，超百万平方米的大盘频现合肥，20多个20万平方米以上的、附有全新规划理念的楼盘在2005年陆续亮相。业内人士认为，大盘的不断涌现标志着规模化开发时代应势而生。从应市产品来看中高价位（3000元以上）和大户型（120150或以上）的商品房占市场比例近50，而市场需求实际为25万元以下约占31左右，2535万元的住宅需求量占453左右，35万元以上的住宅约占销售总量238左右，其余为别墅。新政之后的应市产品在产品结构上有一定的调整，但适合多数市民自住的中低价位的楼盘仍然较少，80平米左右的住宅非常紧缺，2005年政府推出的50万平方米左右的经济适用房只能满足一小部分低收入者的住房需求。4、房价新政之前一路高歌，居民消费观念不断提升相关资料显示，2005年新建楼盘中房价在4000元/平方米以上的约占12；30004000元/平方米的约占52；2000元/平方米左右的占8。从售价上看，20003000元/平方米的住宅销量逐步扩大，30003500元的也有大幅增长，单套万元的住宅销售增长迅速，占总销量的近，购房群体仍以本地居民为主。由于居民收入的提高、住房购买方式的多样化及人们消费观念的成熟，购房者已不仅只看房屋本身，而更注重整个小区环境及附属设施、交通因素。5、新政重拳出击，市场趋于理性七部委联合出台的“511”房产新政，对全国范围内的房地产市场的投机行为起到了有效的遏制作用，从市场长远发展上来看，该政策的实施应该是切实有效的。我市房地产市场自五月下旬以来，预售形势快速逆转，开发商、消费者过高的心理预期明显改变，新开盘的项目定价更为谨慎，住房提前消费者投资步伐放慢，真实住房需求者也都持币观望。宏观调控政策的实施，其后续效应将逐步显现，供求关系进一步发生变化，盲目投资和消费现象减少，市场供需双方相持观望、并将逐步回归理性6、销售态势今非昔比，房价明挺暗降今年一季度，我市商品住房合同备案成交均价为2932元/，比去年底增长29，涨幅快速回落；进入二季度，尤其是6月份，销售商品住房244万，比前五个月的平均销售量减少近9万，销售价格3086元/，比5月份下降47元/，总体上房价上涨呈基本停滞状态。进入九月，有销售业绩的楼盘增多，成交价格在3120元/左右，但整体销售呈现萎缩，新开楼盘纷纷推出促销政策。预计未来一个时期房价相对稳定，不会出现大幅上涨局面，也难以出现大幅下跌情况。（以上部分资料来源合肥开发办）合肥市房地产市场现状综述随着国家扩大内需政策的实施，房改政策逐步到位，尽管受国家宏观调控政策的影响，但合肥市房地产业发展势头依然迅猛，正逐渐成为二线城市中新的投资热点。今年511以前房价一路走高，房市非常火爆。近期受新政影响，涨幅基本停滞，整体销售状况并不太乐观。房价受地段和区域因素的影响依然比较明显，与市中心直线距离较近的一、二环之间的房价偏高。从区域上看，东南板块、西区板块、新站板块因为相对成熟，房价相对较高。均价在每平方米2500元以下大多集中在东区和南区位置相对偏远的区域。整体价格水平相对于上海等发达城市是非常低的，但如果从合肥在全国的城市地位以及目前市民收入水平来看，应当说房价上涨的幅度与居民收入增长还是脱节的。供应产品与市场需求存在差距，中低收入者庞大的住房需求无法满足。逐步进入规模化开发时代，产品品质成为开发商越来越重视的因素。（三）未来合肥房地产市场的发展情况1、从目前市场供求方面分析一方面，城市化进程的加快导致住房需求快速增长。我市目前的城市人口约180万，城市用地约170平方公里，城镇化水平在45左右，6年内，城市将扩大一倍，人口要增加一倍。近两年，合肥市人口增量将以每年20万人口的速度增加，这些人群形成了庞大的住房需求。按照人均建筑面积35平方米计算，每年需建新住宅70000套，近700万平方米。按国家2010年户均一套、人均一室、平均每户120平方米的住宅建设目标，300万人口以城市每个家庭32人计算，人均需增加近10平方米，预测需3000万平方米的住宅建设，才能满足我市居民的住房实际需求。另一方面，供应市场的体量也相当惊人。目前合肥在售大小楼盘约有200个，预计市场总供应面积将达到1000万方。而去年的开发量约400余万方，火爆的楼市下实际销售面积才达到350万方。据合肥市国土资源局相关资料2004年，合肥土地供应量在全国省级城市中排第二，仅次于上海。而合肥城市规模在全国省级城市中列倒数几位。这也将预示未来2、3年，合肥房地产市场尚有相当庞大的潜在供应量。2、从房产品供应的结构方面分析住房需求呈明显的金字塔结构，位于金字塔底部的住房需求十分庞大。而近几年开发的房产品，大都集中在金字塔的中上层，也就是中高价位、大户型占据了开发产品的主导地位，但适合大多数居民消费的中低价位楼盘稀缺，80平方米以下户型供应量更是少之又少，2004年全年还不到10万平方米，与总销量存在巨大差距。业内人士担忧，虽然二手房的供给和政府推出的经济适用房会缓解部分中低收入者的住宅需求，但仍不能从根本上解决问题。3、从房价走势方面分析自511房产新政策之后，市场呈现出较大的波动。五月下旬开始，销售形势迅速逆转，开发商、消费者高昂的心理预期受到明显打压，具体表现为开发商对新开盘项目的谨慎定价，投机炒房行为明显退缩，消费者持币观望。进入传统的旺季九月以来，销售形势虽稍有回转，但和往年同期各大楼盘的火爆销售情景相比，根本无法同日而语。表面上各楼盘的价格仍然较为坚挺，实际暗地里大幅度的优惠措施层出不穷，整体销售形势并不乐观，尤其是高价位的楼盘更是明显，成交量均呈现萎缩状况。动态分析，合肥房价虽经04年一个快速大幅上扬过程，但总体仍略低于全国平均水平。03、04年房价大幅上涨，是房产品升级换代的过程。土地成本、建安成本大幅增涨，新一代房产品在景观、小区配套、物业管理等的大量投入，是房价大幅上升的主要因素。合肥整体房价仍有上升空间，但涨幅逐步趋缓。4、市场潜力购房消费者特征分析（1）购房需求更旺，购房群体更年轻按照中等发达国家水平，在人均使用面积达到30平方米之前，住房需求会持续旺盛。目前，合肥市城镇居民人均使用面积为1812平方米，市场需求仍有强大的增长后劲。主力消费者年龄下移，2329岁占被调查总体的比例为478。（2）不同年龄消费者购房意向分布从不同年龄层住宅需求来看，2004年的合肥房地产市场的总体趋势是低端市场需求增长、中端市场需求萎缩、高档市场需求略升。（3）家庭年收入4万6万元群体是市场需求主体虽说这两年合肥居民总体收入不断增长，但伴随着购房需求总体年龄下降的趋势，有购房意向的家庭总收入在2004年增长并不明显，购房主力仍集中在家庭年收入6万元以下的群体。（4）不同收入消费者购房意向分布30岁以下有购房意向的年轻人绝大部分正处于事业起步阶段，他们的家庭平均月收入大部分在30004000元，多为普通员工，另一方面他们还需要进一步补充知识，拓展自己的业务，将需要很大的资金投入，所以这部分人群在置业消费上的总体购买力不高。购房群体的低龄化，必然导致可支配收入的减少和购买力的下降。合肥住宅消费市场目前的主力是以中低收入水平的年轻消费者为主的消费群体，他们支撑了中低档住宅市场的发展。（5）中高学历群体成为购房主力六成以上的潜在购房群体拥有专科及以上学历，学历和购买力之间存在着强相关关系。一般而言，对于在同一行业中具有类似工作经历和工作年限的不同群体，学历越高，相应购买力也越强。高学历群体在购买需求，购买决策过程等方面也会存在差异购买决策相对比较理性；拥有的主动权相对较高；了解房地产信息渠道形式更加多样化。未来几年房地产市场的发展情况综述随着融入长三角经济圈和千亿元规划的实施，合肥作为江淮中心经济大城市的地位日益突出，无论是经济规模、城市竞争力还是城市建设，都已大踏步地迈上新的历史台阶，房地产开发也随之进入质变时代。合肥房市起步相对较晚，市场需求十分庞大，供应量也同样庞大。房地产市场将进一步细分，以满足不同消费层的需求，住宅的开发层次也将明显分化，未来2、3年将呈现多元化的发展格局。新增楼盘的开发受新政影响，非普通住宅减少，普通住宅明显增加。特别是中、低档房仍将受到市场追捧。市场逐步由卖方市场向买方市场过渡。有实力的品牌开发商将成为市场的主导，中小型开发企业将被洗牌。房价仍将呈上升趋势，但幅度趋缓。市中心一类区域房价涨幅放缓，二、三类区域价格回归价值，三、四类区域涨幅明显，区域之间的房价差距将逐步缩小。住宅产品发展结构特点小高层产品供应量渐渐超过多层建筑，中型规模的楼盘数量不断增多，住宅市场将逐渐走进“大盘时代”。规模化开发将主导市场，住宅科技含量提高，并将在开发产品品质和营销推广方式等多方面有较大飞跃。二、区域市场状态分析（一）瑶海工业区总体概况1、交通状况瑶海区位于合肥市东部，面积1429平方公里，辖2个乡镇，10个街道，1个工业园区，人口365万人，其中非农业人口28万人。区划调整两年来已先后被评为全国科普示范城区、全国青年文明社区、全省综治模范区。作为交通枢纽区，合肥新火站、合肥汽车站、旅游汽车站、南淝河水运码头座落区内，水运经南淝河下巢湖直达长江。区位优势得天独厚，具有良好的发展条件和投资环境。本案所处的瑶海工业园区在瑶海区辖区内，地理位置优越，直接通过二环路上一环路进入市区，从工业园区至市政府广场约公里，可从合肥邻近的两个高速公路出入，距合肥机场约10公里，距南京国际机场约220公里，目前已开通302路公交线路，交通非常便利。2、自然条件瑶海工业园区属亚热带季风性气候，四季分明。年平均温度约15，无霜期长达200天左右。水是瑶海工业园区优美典雅环境的灵魂，一条自然形成的二十埠河流贯穿其中。瑶海工业园区属岗冲地形。地质特点表现为地势平整，地质较硬，地耐力较强。区内土地承载力为每平方米20吨以上，土质以粘土为主。瑶海工业园区属无地震区，历史上从无地震、台风和其它重大自然灾害的记载。瑶海工业园区及其周围地区无重大空气污染源。3、基础设施园区内建设有60米宽和45米宽的主干道4条及一条环区大道，30米宽和20米宽的次干道多条，路网建设形成区内环状通道，可连接园区内各个产业区和企业。一、二期的道路、供电、供水、燃气、排水、排污、邮电通讯、有线电视和土地填高平整等“八通一平”工程已全面完成。4、人文环境园区辖区内拥有4个社居委，现有常住人口13万多人，45家入园企业将陆续开工投产，大批工人及管理人员进驻园区，周边新开发的几处共可容纳万人的住宅小区已陆续入住，一个10万人口的新城区即将形成。园区现已规划建设了电器产业园、生物科学园、中小企业园等一批重要功能载体，已形成较清晰、完善的产业配套格局。目前入园的有联合利华纸塑包装公司、安徽精工纺织有限公司、安徽中盛鞋业、瑶海家具城、东方汽车销售公司等数十家企业。园区内建有目前全市最大的开放式生态公园新海公园，环境优美，空气清新。5、总体规划特点（1）园区整体规划融合了北京、上海等先进开发区规划经验，突出了科技发展，注重生活和环境质量，具有“体系完善、设计超前、思路科学“的特点。按照一次规划，分布实施，布局合理，适度超前的原则，园区将规划成“三片、一带、一廊”格局，“三片”，即东西两片生活区、中间一片工业区；“一带”，即二十埠河景观带；“一廊”，即高压走廊生态防护绿化廊。（2）园区总体规划六大产业区域，即电子电器类、机械加工类、食品医药类、建材化工类、服装加工类和高新产业类。根据产业发展战略确立了工业发展重点，即电子、机械、医药、建材等主导产业，目前已基本形成产业框架。整体产业定位非常清晰，现正朝产业集群方向迈进。（3）园区规划商业用地约843亩。按园区总体商业用地规划要求，需建设一个集住宿、餐饮、娱乐、办公、旅游服务为一体的四星级宾馆；建设高规格、有特色风味的餐饮、酒楼一条街；建设大型购物中心；配套书店、游乐场、网球场、高尔夫练球场、游泳馆、歌舞厅、影视城等一批文化生活娱乐设施。6、未来发展趋势工业园区将高起点规划、高标准建设，将成为集经济、文化、商贸、行政办公及居住为一体的现代化多功能城市新区，融生态、居住、工业于一体，与合肥市城市建设有机衔接，具有深厚的市场发展潜力，力争成为瑶海区乃至合肥市经济发展及财政收入的重要增长点。（二）区域房地产综合情况分析1、政府政策扶持，区域房地产经济飞速发展04年，政府针对这些物流和专业市场的配套设施相当不完善，市场档次普遍较低，商品住宅缺位现象较为严重的状况，加大了该区域住宅用地的市场投放量，利用成片组团式的规模供地和相对较低的地价吸引一批实力较强的开发企业进驻，激活了该区域的房地产市场，使该区域房地房地产市场呈现出多元化快速发展的良好局面。区内各种市政配套设施完善，并新建了胜利广场、生态公园、新海公园等标志性建筑。安徽大市场，中州家具广场，瑶海家具城、国际汽车城、白马服装城、宝文装饰城等的加盟进驻大大加固了新站区合肥副商业中心的地位。一个集现代化交通、商贸、金融、旅游、信息服务为一体的环境优美、设施齐全的新城区已展露丰姿。依托新站区现代物流和交通便利条件，以及公共配套设施的完善，该区域以其独有的交通优势和生态环境优势逐渐升格为都市生活的新贵，亦被公认为合肥的六大生活圈之一。2、区域市场调查情况分析我们本次市场调查所设定的调查范围东起瑶海工业园区，西至二环路瑶海公园，南达汴河路，北抵新海公园，共对此区域的几个住宅项目进行了调查。相关情况如下（1）市场供应方面总供应量分析该地区近几年来一直是中档的居住类项目为主导，高档项目的市场供应很少，但近期随着二环路的改造、当涂路的开通、各专业市场的日益繁华，区域商品房的供应量迅速增大。目前本案周边的在售楼盘有27万的巴黎春天、17万的康城水云间、65万的晨阳世纪苑、15万中兴西湖花园，还有40万的香江生态丽景将于近期推出，加上本案18万的盘量，总供应量量将超过100万。物业类型分析目前该区域物业均为普通住宅，整体来以27003000元/平米的中档住宅居多，因此区域的物业以居住型为主，产品形式多为多层、板式小高层。中小面积户型，虽然单价较高还是受到市场的普遍追捧，多层去化较小高层快。130以上，特别是150以上和复式结构的超大户型，已明显超出选择本区域置业消费群体的心理和经济承受能力。各面积户型市场情况如下户型单价分析A、90以下平均实际售价2850元/左右去化很好B、90120平均实际售价2750元/左右去化较好C、130以上平均实际售价2650元/左右去化较差户型总价分析A、总价2025万去化良好B、总价2530万去化较好C、总价3040万去化较差D、总价40万以上去化滞销物业品质分析去年以来，周边几个大型住宅项目的面世，将这一地区的物业品质和价位全面抬升。由于同类地区楼盘价位、档次相差悬殊，因此，同样是商品房，但不同楼盘未来社区业主的层次及管理却可能相差很大。本区域内近几年来物业的品质正在逐步提升，具体表现在以下几个方面小区规模除晨阳世纪苑外，项目规模较大，建筑单体数量多，有一定的商业配套，市政和生活设施配套齐全。环境规划内部环境规划水平普遍较高，绿化率高，对营造小区内景观及风格相当重视。建筑风格大部分采用现代清新简约的建筑风格，色彩或跳跃或凝重。外立面多为“三段式”，基本上使用墙砖，采用凸窗，外立面线条更具立体感时尚感。智能化系统除晨阳世纪苑外，其余楼盘均有较好的智能化配套设施，全部采用可视对讲门禁系统。销售价格分析在售项目均有经过相当长的市场预热期，已在市场上有一定的影响力。但因新政的影响，目前各楼盘的销售状况一般，除晨阳世纪苑均价在2450元左右，其余均价都在2800元上下。各项目销售过程中，户型合理的80110中小户型市场表现突出，普遍单价高于大户型，但仍然畅销。目标客户及需求分析客户的构成比较复杂，白领、附近居民和商业业主均存在；购房者年龄段比以前略有下降区域性客户为主，大多数是在附近居住和工作的人群；本区域的环境是吸引客户的主要因素，同时购房者更加看重小区内部的环境及周边的地理位置。购房者以自住为主，大部分为首次置业，存在部分投资客户，但是占的比例比较小实用经济的中小户型更容易被市场所接；近年来随着安徽大市场及周边商业的发展，吸纳量逐年增加。3、区域部分同类型楼盘现行状态资料（见下列表格）楼盘名称巴黎春天康城水云间晨阳世纪苑中兴西湖花园香江生态丽景地理位置新站区开发区生态公园东侧大别山路与颖河路交汇当涂北路与新海大道交叉口瑶海公园东侧铜陵北路与颖河路交汇处楼盘规模总建面27万总建面18万，总建面12万总建面15万总建面40万产品类型81栋多层，19栋小高层22多层,7栋高层2栋小高层6栋多层,2栋小高层其余为安居房21栋多层,2栋小高层,4栋高层多层为主推广主题浪漫时尚的光之城，看得见的人间天堂这里的生活很巴黎“自然、健康、人文”生态公园高尚自然生活首席社区124000大型亲水生态公园,我的私家花园画境人居醉美西湖做老百姓买得起的好房子500亩生态公园510亩瑶海公园香江生态丽景的后花园面积范围80150,主力面积90150多层100150小高层面积12014990130，一期多层80130价格均价2850均价28002900均价2440一期起价2580二期2690起价均价2800一房一价销售率一期05年6月开盘300套,去化75；二期9月16开盘推出300多套，去化30一期04年开盘,推出400套去化70,二期05年9月开盘推出200多套,去化40，两期均为多层一期04年12月28开盘,推出160套多层,基本售完二期4月16号开盘推出180套小高层,去化80一期04年11月15号开盘,推出100多套基本售完二期05年7月30号开盘,推出400多套,去化30尚未开盘,预计05年10月12日开盘物管费未定多层06/,高层未定未定多层055元/未定备注容积率159,绿化率40每期主题内容各异,包含各个景观风格来访客户较多绿化率40，会所，幼儿园,地面停车位三四百个05年9月开盘当天优惠8000,来访客户较多容积率235，绿化率33有会所，05年4月开盘按揭99折，一次付款98折因所剩房屋不多,来访量不多绿化率40以上，建筑密度35,容积率188来访量中等独设双游泳池、双羽毛球场、会所、健身馆、幼儿园、SPA等。户型结构紧凑，生态、健康的生活为卖点区域市场调查综述本区域中心区主要以多层、小高层中高档物业为主，相对其他区域，本区域的高档楼盘发展规模比较落后，但物业品质方面近年发展相当迅猛，十万方以上中大规模的楼盘不断涌现（巴黎春天、康城水云间、中兴西湖花园以及本案等），物业品质及价格都在快速提升。区域配套逐步完善，居住环境日益改善。该区域目前在建项目大部分都较为注重景观建设，以生态、各类风景为主引线进行宣传和规划（如巴黎春天就以法兰西风景为主线，中兴西湖花园以杭州西湖的风景为宣传主题），由此可见，开发商都较为看重环境的重要性，也显示出了目标客户对小区整体环境及品质的重视。本案处于瑶海工业园区的最西侧，就项目位置而言相对较偏，但紧邻瑶海区主干道当涂北路，周边路网、市政建设成熟，通勤十分便利。与本案临近的楼盘总体品质较高，售价基本在27002800元/左右。周边几个大盘的市场知名度及目标客户对该区域的认同，有助于本案在本区域的地段价值提升，两个生态公园的环抱也将使本案具有相当大的发展潜力。因此可以预见，本案具有较好未来发展趋势所具备的基础条件。具体表现在新政之下，市区高价、大户型房受到严重打压，近郊区中低价房将成为下一阶段房地产市场的热点。紧邻新站区，近几年的发展已具备较高的城市化程度。依托周边品质楼盘，突出价格优势。随着瑶海工业园区、商业区、生态公园建设的基本完善，区位优势凸显、人口将激增，房产品需求也将大幅上升。04年国家停止审批新设立和扩大各类开发区。区域的限制导致现有土地的获取成本大幅上升，这将大量增加后续楼盘的开发成本，而这无疑将体现在未来的房价之中。【第二部分定位体系】一、项目概况及SWOT分析一项目概况本案地处瑶海工业区，东临当涂北路，北临颍河路，南面和西面紧邻二十埠河，整体地块呈三角形状。占地约200亩，规划用途为住宅，规划面积近18万，由多栋多层、小高层建筑组成，内有商业配套和幼儿园。二项目用地的环境分析及不利因素的应对措施1、用地的环境分析（1）本案所处区域为工业区规划的住宅区，周边若干具有一定规模的楼盘已在建，大型生活社区的形态正在显现。（2）生态公园和新海公园紧邻左右，环境优美。（3）本案地处工业园区西侧，附近已有瑶海家具城、东方汽车销售公司等部分企业入驻，可能会给客户造成心理上的障碍，认为会存在空气、噪音污染，对居住质量有一定的影响。（4）水质污染严重的二十埠河与本案位置非常接近，对空气质量会有一定的影响。（5）周边路网基本成熟，但公交线路仅有一条，难以满足出行需求。（6）地块不够平整，有一些坡度和落差。2、不利因素应对措施（1）空气噪音污染应对措施通过园区外部和内部景观设计，在当涂北路及环湖路周边种植高密度、防噪音效果好的植被，这样不仅可以增加小区外围的环境美感，也可降低减少空气噪音。（2）地块不够平整应对措施在景观设计时充分利用原有坡度和落差，设计景观小品，使小区内部环境更有情趣和动感。（3）客户心理障碍（地处工业园区、二十埠河的污染）应对措施解释引导。本案附近没有大型化工产业，以精工、纺织及仓储为主，周边以生活区为主，紧邻两大公园。二十埠河的治理已是政府重点工作目标，在园区规划中也是作为景观带来设计的，加上环湖路和绿化树木的隔断，基本上不会产生较大的影响（4）公共交通不发达应对措施在一期交付时，如公共交通设施仍未跟上，建议开通小区专用收费班车，既方便住户，又可增加楼盘卖点。随着日后该区域的发展，公交线路不断增多后可逐步取消专用班车。（三）项目SWOT分析结合对整体市场的调查结果，我们对本案进行了SWOT分析优势分析STRENGTH1、位置优势本案位于蓬勃发展中的瑶海工业区西侧，紧靠在二环以外，处在规划中的景观带和居住区，周边已有几个较大规模的楼盘在建，板块效应正在逐步形成。2、交通优势项目东临工业区主干道当涂北路，北临颖河路，周边路网发达，距市中心车程大约4公里。目前已开通302路公交车直达市内。随着区域经济的发展及人口的大幅增加，此地段的公交路线还将有所增加。3、环境优势本案北临新海公园，西临瑶海生态公园，两园相拥，自然景观怡人，空气清新。西南方向的二十埠河是园区规划重点景观带，建成之后将为小区的景观添光加彩。4、产品优势多层、小高层并重，商业、幼儿园、停车场等配套齐全，景观设计将作为卖点，满足多方面需求。5、资源优势国企开发商，社会资源丰富，注重产品品质。地块无需大规模的拆迁，动工时间短。生态公园实景生态公园实景劣势分析WEAKNESS1、本案地处工业园区，作为普遍低价市场区域，产品形象的提升和品牌的塑造有一定的难度。2、离城市中心相对较远，目前尚未形成居住的成熟条件。3、本案紧靠二十埠河，河水环境污染严重，整治不好不仅无法塑造水案景观还将成为销售抗性。4、公共配套设施不够完善，生活配套不齐全，缺少大型医院、中小学校等。5、本案地处二环以外，公交车较少，目前只有一路302公交车，难以满足实际需要。机会分析OPPORTUNITY1、随着城市发展的步伐加快，以及瑶海工业区快速崛起，将带动整个瑶海区的板块，本案所属区域