青岛滨水新区项目可行性研究提报

青岛滨水新区项目可行性研究提报PAGE1谨呈方兴地产（中国）有限公司2010年04月青岛滨水新区项目可行性研究提报PAGE2宏观环境及地块研究宏观环境及地块研究项目初步认知项目初步认知项目可行性初步研究项目可行性初步研究案例研究案例研究滨水新城开发物业市场研究滨水新城开发物业市场研究研究内容研究目的确定我行研究思考点和本项目概念关键词通过案例借鉴在区域不成熟的阶段开始启动，进而成功的项目可行性经验。研究项目的内外部环境，以期获得项目成功开发的启示初步判断各物业市场的空间初步判定项目可行性PAGE3本项目初步认识本项目策划研究范围中岛南岛团岛滨水开发新城开发我行研究的思考点本项目主题概念关键词Z青岛目前住宅、商业、写字楼和酒店物业的市场表现如何本项目未来发展空间有多大Z如何发挥本项目的滨水开发和新城开发优势，打造项目特色，以区别青岛类似滨水区域，提高项目竞争力Z如何定位本项目的功能组合，判定本项目开发可行性PAGE4宏观环境及地块研究宏观环境及地块研究项目初步认知项目初步认知项目可行性初步研究项目可行性初步研究案例研究案例研究滨水新城开发物业市场研究滨水新城开发物业市场研究PAGE5案例说明本行通过对国内外新城开发和滨水开发两种方向的研究，来分析本项目最适合的核心驱动力和发展方式。案例研究案例研究得出结论得出结论新城开发滨水开发在众多驱动力模式中，本项目较适合打造产业与居住相结合的驱动方式，有利于发展商务区。通过对国外著名滨水开发案例的研究，得出本项目较适合发展以旅游、居住、商务功能驱动方式。通过国际可借鉴案例在区域不成熟的阶段开始启动，进而获得成功，以参考其开发的可行性经验。德国汉堡港口新城案例研究新城开发驱动力专题研究PAGE6田园新城GARDENCITY产业新城COMPANYTOWN城市郊区化发展的边缘新城/EDGETOWN政府主导下的行政中心新城/NEWCENTERLETCHWORTH（英国，伦敦）WELWYNGARDENCITY（英国，伦敦）新城发展模式公共交通导向发展的新城开发/TODPORTSUNLIGHT（英国，利物浦）GRANDECACHE（加拿大，ALBERT）筑波科学城（日本，筑波）巴塞罗那RADBURN（美国，纽约）COLUMBIA哥伦比亚新城（美国，马里兰州）千里新城（日本，大阪）多摩新镇（日本，东京都）沙田新市镇（中国，香港）CANBERRA（澳洲，堪培拉）BRASILIA（巴西，巴西利亚）通过案例研究及理论研究，我行从12大国际新城发展案例中总结出新城发展的主要模式如下国际新城发展模式新城发展模式国际案例PAGE7新城发展模式核心驱动因素关键成功因素典型代表案例与本项目匹配度田园城市工业革命造成城市环境恶化城市居住需求急剧上升交通方式基于铁路与步行控制城市规模、规模较小WELWYNGARDENCITY产业城政府决策市场对于产业的需求政府主导开发、投入大量资金政府强制或引导产业积聚筑波科学城巴塞罗那新城边缘新城汽车普及和便捷的交通路网城市郊区化位于大城市边缘建设快速的交通路网产业郊区化带动的二、三产业的快速发展，解决了职住平衡问题哥伦比亚新城TOD新（多为卧城）大城市中心城区人口高度恶性膨胀政府决策兴建连接大城市的轨道交通系统轨道沿线有大量的建设用地可供房地产开发多摩新城行政中心新城政府决策，发展新的行政区域政府主导开发、投入大量资金主要政府机构所在地堪培拉国际新城开发模式及核心驱动因素最适宜较适宜不太适宜不适宜PAGE8最适宜较适宜不太适宜不适宜国内的新城开发模式及核心驱动因素分析在研究国外的新城发展模式的同时，我行也对国内新城发展模式及核心驱动因素进行了研究，并从中找寻适合本项目的发展模式。新城发展模式核心驱动因素关键成功因素典型代表案例与本项目匹配度行政带动政府带头商业、住宅、旅游跟进市政府及相关单位的强制性迁入青岛东部新市中心区CBD模式政府决策规划功能齐全的CBD区域，政府推进落实政府主导开发、投入大量资金政府强制或引导产业积聚深圳福田区产业引导发展汽车普及和便捷的交通路网产业的发展需求旅游三产的快速发展建设快速的交通路网产业郊区化带动的二、三产业的快速发展，解决了职住平衡问题新城内配置完善的生活配套，做到自给自足确定新城合适的城市功能定位，不与老城区形成冲突香港郊区化工业新城华侨城政府推动单一产业发展带动关联产业政府规划建设城市代表性公建项目，推动单一性产业发展，从而带动关联产业发展政府投资兴建天河体育馆及广州火车站东迁城市内在的产业需求广州天河区土地运作模式片状开发模式政府摒弃了政府投资统保统揽的开发模式；将区域发展支配权转移至专门机构（土地运作公司）政府组建专门机构负责土地运作在不违背新区大规划的前提下，集中规划片状区域发展，最后形成各片区联动上海浦东新区PAGE9最适宜较适宜不太适宜不适宜经过我行对国际新城开发模式驱动力研究及国内新城开发模式驱动力研究，并且与本项目实际情况做对比分析后，本行认为由产业作为新城驱动力的开发模式相对比较适合本项目。本项目适合的开发模式行政带动模式与本项目适应性CBD模式产业引导发展模式政府推动单一产业发展土地运作模式田园城市产业城市边缘城市TOD城市行政中心城市与本项目适应性国际新城开发模式国内新城开发模式PAGE10政府高起点的市政基础设施建设及政策规划导向为城市创造价值的基础产业不断发展将会带动生产性服务业和生活性服务业生产性服务业伴随基础产业的不断壮大，也会随之发展生产性服务业生活性服务业基础产业产业分类在基础产业不断发展的同时，新城人口不断导入，生活性服务业也将会得到逐渐完善PAGE11教育新城EDUCATIONCITY休闲娱乐新城ETERTAINMENTTOWN商业商务/旅游新城BUSINESSTOWN居住新城LIVINGCOMMUNISM美国加洲尔湾滨水新城开发旅游新城TOURISMTOWN日本台场横滨港未来21德国汉堡港口新城通过大量的案例研究及理论研究，我行从国际新城发展案例中总结出新城发展的主要模式如下滨水开发发展模式滨水开发模式国际案例美国巴里摩尔PAGE12主导开发模式核心驱动因素关键成功因素典型代表案例与本项目匹配度教育新城加州大学尔湾分校建成低廉地价吸引产业转移良好的生态规划政府住宅补助金尔湾休闲娱乐新城政府决策城市中心日益上升的居住人口政府主导开发、投入大量资金，做好交通基础建设。旅游居住的模式带动地块人气。台场商业商务新城汽车普及和便捷的交通路网城市郊区化位于大城市边缘旧港口的景点改造，成为旅游热点。新区合理的规划巴里摩尔旅游新城大城市中心城区人口高度恶性膨胀政府决策兴建连接大城市的轨道交通系统。旅游和会展等产业先行。横滨港未来21居住新城政府决策，发展新区域旧中心住宅需求上升，需要开辟新居住区。城市转型。政府主导开发、投入大量资金。合理的道路交通和片区规划。汉堡港口新城国际滨水开发案例及核心驱动因素最适宜较适宜不太适宜不适宜PAGE13本项目成功要素分析地块规划地块规划开发地块与市中心的衔接关系。滨水景观、交通步道等基础建设。对景点、保护建筑等存在因素的利用。符合目标客户的产品设计。PAGE14德国汉堡港口新城案例德国汉堡港口新城案例PAGE151与本项目较为类似，是旅游城市中的住宅、商务新城。2目标客户明确，吸引南岸旧市中心以及投资者进驻。3规划、道路设计合理，属成功项目。4功能配比为居住56，绿化10，商业16，写字楼18，若去除绿化，则物业配比为居住62，商业18，写字楼20。案例甄选考虑因素案例甄选考虑因素案例甄选考虑因素PAGE16德国汉堡港新城简介汉堡港新城位置汉堡市中心城市定位由传统的港口工业城市向国际商贸、旅游城市转向区域位置阿尔斯特湖北岸与市中心关系市中心位于阿尔斯特湖南岸，港口新城距离市政厅仅800米，距离火车站约1100米港口新城总面积155公顷。水域面积55公顷。除去水域面积，交通道路以及公共绿地，可供建筑面积约60公顷建设面积（GFA）154万平方米容积率252新城定位以居住功能以及生产服务业的商务功能为主导，利用滨水优势，发展零售、文化、旅游、教育等功能功能配比居住约60，商务约20，商业约20吸引客户国际、国内企业，大批量旅游投资客，市中心市民PAGE17德国汉堡港新城功能布局总功能配比估算港口新城以居住功能为主，混合了现代商贸服务业以及少量文化/休闲/服务/零售等功能。满足日益增长的居住要求的同时，利用滨水的环境及产业优势，加入商务商业功能，提高城市整体级别。PAGE18德国汉堡港新城各地块指标港口新城考虑了地理区位，城乡规划类型和预期开发时序等因素将土地分为8个功能区。此外，分区过程中还考虑了港口新城从西向东的逐步开发时序，将港口新城的8个区域再分为18个地块。总建筑面积共1541万平方米，功能以服务业和居住为主。PAGE19德国汉堡港新城空间结构与开发强度整个港口属于高强度开发，但出于空间结构层次考虑，8个地块开发强度各有不同。港口新城门户地块和中心地区开发强度都较高。从西到动，开发强度呈现由高到低再到高的梯度。门户之一ERICUSANDBROOKTOKAI主要迎接来自火车站和市中心的人流。规划容积率290以服务业和商业为主。门户之二ELBBROCKENZENTRUM位于易北河大桥口，对外交通窗口。规划容积率395以商贸服务业功能为主。PAGE20德国汉堡港新城开发顺序（1）一期开发港口新城西部地块。以基础建设为主要工作，开发物业包括居住以及商业通往SANDTOR和GRASBROOK港的步行和自行车通道，及其所涉及的公共空间。河堤，步行道整修。DALMANNKAI的住宅以及游艇港池建设。选取本地块开发原因1接近市中心，交通便捷，方便与市中心衔接。2北临历史保护地段，有利于提高对港口新城的认知感和认同度，形成具有特色的地区门户。3滨水住宅是很好的房地产买点，有助于先期开发成功。增强投资人信心。4第一阶段开发西安地块发展零售、文化、娱乐和休闲功能，结合已经投入使用的游船码头，旅游项目成为港口新城的旗舰项目。选取本地块开发原因1接近市中心，交通便捷，方便与市中心衔接。2北临历史保护地段，有利于提高对港口新城的认知感和认同度，形成具有特色的地区门户。3滨水住宅是很好的房地产买点，有助于先期开发成功。增强投资人信心。4第一阶段开发西安地块发展零售、文化、娱乐和休闲功能，结合已经投入使用的游船码头，旅游项目成为港口新城的旗舰项目。PAGE21德国汉堡港新城开发顺序2二期开发内容GRASBROOK岛，以大都市高密度高层为特色的STRANDKAI/HUBENERKAI防波堤地块和BAAKEN港北岸的居住地块。交通基础和设施建设主要是新型有轨电车的建设。和住宅同步协调的社区服务设施建设。EG学校。选取本地块开发原因1GRASBROOK岛和STRANDKAI/HUBENERKAI地块连接SANDTOR港和MAGDEBURGER港西岸地块，起到整合前期开发成果，形成规模效应。2已成形的住宅和商业服务设施，以及易北河沿岸良好的景观视野，具备吸引办公和服务业进驻的资本。3进一步打通河边多条步行道路，有助于提高滨水可达性，提高对各种活动人群吸引力。4BAAKEN港北岸拥有非常大的南向滨水空间，非常适合发展住宅。通过桥梁与港口新城中心联系，区位极佳。住宅市场前景看好，有助于资金回笼。选取本地块开发原因1GRASBROOK岛和STRANDKAI/HUBENERKAI地块连接SANDTOR港和MAGDEBURGER港西岸地块，起到整合前期开发成果，形成规模效应。2已成形的住宅和商业服务设施，以及易北河沿岸良好的景观视野，具备吸引办公和服务业进驻的资本。3进一步打通河边多条步行道路，有助于提高滨水可达性，提高对各种活动人群吸引力。4BAAKEN港北岸拥有非常大的南向滨水空间，非常适合发展住宅。通过桥梁与港口新城中心联系，区位极佳。住宅市场前景看好，有助于资金回笼。PAGE22德国汉堡港新城开发顺序3第三期开发围绕ERICUSSPITZE，STEINSCHANZE和BAAKENNFT之间的南北轴线，BAAKEN港北部沿VERSMANN街的居住地块。基建主要工作9主干道建设缓解交通压力；一条穿越BAAKEN港到达BAAKENFT的可开启桥梁。以及连接OBER港地区与STADTDEICH街的桥梁。9建设两座公园，LOHSE公园和BAAKEN港池南部的易北河公园。开发策略由西向东推进，彻底打通中心地块与现有市中心的通道，使港口新城逐渐融入市中心。让高质量商业活动和公共空间成为市中心一部分，提高城市品位。大量公共空间进一步增强地区吸引力。铁路资源，区位优势等强大吸引力，发展生产性服务业。港池公园建设与浮码头结合，为水上运动项目提供设施基础，可以提高对热衷体育活动人群吸引力。PAGE23德国汉堡港新城开发顺序总结地块和分区的开发被分为5个阶段，整个过程预计将持续25年。规划将从西到东开发，避免建设项目在整个港口新城地区全面铺开。整个发展时序灵活可变，每个开发阶段时间可根据市场需求延长或缩短，基础设施和开放空间的建设穿插在每个阶段重点开发。每个区块开发都能独立完成，并且与市中心（老城区）发生互动，不被之后的建设所影响；充分考虑时间和成本因素，确保防洪堤等基础建设完成；充分考虑小地块出让合同期，地块审批等制约因素；在每一期开发前，将对汉堡房地产市场进行供需分析及研判。确保市场短时间吸收港口新城所有的本期开发量，达到供需平衡；为了达到水域的逐步整合，确保每一期开发都能使地块很好利用滨水优势，增强水域可达性，增加吸引力。每个分区都能建立自行环境开发基础，因此尽管港口新城建设土地高度混合，但仍需保证每期一定的住宅开发量，每个地区至少与8001000个住宅单位。这样有利于资金出入平衡。开发策略PAGE24德国汉堡港新城滨水住宅物业在区域成熟后的价值体现港口新城住宅吸引了大部分汉堡市内的居民迁居此处，吸引点有两个1滨水新城的环境，以及良好的配套；2较高的交通可达性，以及距离市中心不远的区域位置。O从2005年开始，港口新城初具雏形，新城住宅价格开始抬高。O与汉堡旧市中心相比，汉堡港口新城更具有抗风险性，在经济危机的时候房价仍然坚挺。O与旧市中心相比，环境更好，住房空间更大的港口新城房价逐步赶超市中心，吸引不少具有消费力的本地居民及周围投资客。欧元/M2PAGE25德国汉堡港新城案例成功借鉴I功能布局利用滨水优势以及往来市中心方便的交通优势，复兴港口区域，扩大市中心并提升整个城市的能级。II目标客户住宅以本市高端客户就周边投资客户为主；商务办公楼以国内外三产企业为主。I市场定位滨水住宅新城，契合市场供需，住宅体量合理，确保能短时间被市场吸收，保证资金回笼。II开发顺序以市场前景较好的住宅和滨水旅游作为驱动，提高地块知名度，提升投资者信心。III基础建设注重前期的道路、公园以及防洪堤等建设，能更好的衔接旧市区，同时打造环境，吸引投资。IV交通设计公共交通与道路建设同时考虑，对未来新城预估每天有500020000辆车辆从门户道路通行，做好道路设计。同时加强轨道，公交线的规划，分散人流。V产品设计既有特色，又能融入城市中心的产品设计是本案例项目的建筑设计宗旨。汉堡港口的成功说明了以下几点准确测算市场容量以及目标客户的定位是滨水居住新城成功关键。道路交通及滨水景观，商业的打造将成为吸引投资客和自住客的筹码。如何做好每一个开发节点与市中心的衔接关系到新城片区开发的成败。PAGE26宏观环境及地块研究宏观环境及地块研究项目初步认知项目初步认知项目可行性初步研究项目可行性初步研究案例研究案例研究滨水新城开发物业市场研究滨水新城开发物业市场研究1宏观环境分析2地块分析3SWOT分析PAGE27青岛在渤海湾经济圈内的经济地位属性项目北京天津济南大连青岛威海烟台数值10,4886,3543,0173,8584,4361,7803,434GDP亿元排名1264375数值63,02955,47345,72463,19852,67763,51949,012人均GDP（元）排名3472516数值22,20719,42320,80217,50020,46418,53719,350人均可支配收入（元）排名1427365数值16,46013,42213,90514,10114,99913,52113,152人均消费性支出（元）排名1643257数值11,1905,5984,1555,6174,7902,9812,841商品房均价（元/平米）排名1352467数值01775010090090900889009090046900580商品房均价/人均GDP排名1245376数值05039028820199703210023410160801468商品房均价/人均可支配收入排名1352467北京天津大连济南青岛烟台威海青岛的经济发展水平、居民生活水平在环渤海湾经济圈中处于中上游水平；从商品房的价格与经济发展及居民收入对比值来看，其商品房的价格具有极高的竞争力及发展空间。数据来源地区官方2009年统计年鉴注商品房指全市住宅类商品房PAGE28青岛城市定位青岛城市性质定位9中国东部沿海重要的中心城市9国家历史文化名城9国际港口城市9滨海旅游度假城市青岛城市职能定位9中国东部沿海的区域经济中心9现代化服务中心、文化中心9国家海洋科研及海洋产业开发中心9国家重要的现代化制造业及高新技术产业基地9东北亚国际航运中心9国家重要的区域性航空港9国际滨海旅游度假胜地青岛打造旅游度假型城市将使得城市对外的辐射影响力得到加强，同时，现代化服务中心及东北亚国际航运中心的确立将使得相关产业得到快速发展，从而推进城市化进度。PAGE29青岛城市空间发展战略即墨市胶南市平度市莱西市胶州市青岛市城市发展战略环湾保护，拥湾发展城市空间发展战略依托主城，拥湾发展，组团布局，轴向辐射青岛“拥湾发展”战略将给本项目发展提供利好发展机遇。依托主城主城为青岛城市的中心城区，是青岛市行政中心，城市发展主要功能的聚集区，未来发展的重要依托。本项目拥湾发展以胶州湾为生态保护核心，以崂山风景名胜区、小珠山风景名胜区为生态保护重点。组团布局重点建设中心城区和胶南、胶州、即墨城区以及外围的平度城区、莱西城区。轴向辐射以中心城区为核心，沿三条区域城镇发展轴向外辐射拉动，实现区域协调发展。PAGE30青岛市区功能划分本项目（红岛）青岛包括市南区、市北区、四方区、李沧区，主体功能为文化教育、科技研发、金融商贸、商务会展、旅游度假、产业综合服务。红岛城阳区主体功能为国家重要的区域性航空港、青岛市的高新技术产业核心区、现代化综合服务中心、出口加工基地。崂山主体功能为青岛市旅游度假基地、科教研发中心、商务会展中心、高新技术产业优化发展区及孵化基地。黄岛主体功能包括商业服务、文化娱乐、金融保险、港口运输、旅游度假等。青岛中心城区（主城区）规划“青岛、黄岛、红岛、崂山一主三辅”格局，本项目所在青岛为主中心，其主体功能将带来相关三产服务业的大力发展，与其他区域二产为主导的定位形成错位。PAGE31青岛市南区总体规划中部东部西部海滨一线青岛市城市分区规划（市南分区）本项目市南区划分为东部（太平角六路以东区域）、中部（太平角六路以西、河南路以东区域）、西部（河南路以西区域）和海滨一线四个功能区。PAGE32青岛市南区总体规划项目东部中部西部海滨一线功能定位发展现代服务业、软件信息业和品牌商业的核心区域，也是青岛市中高档住宅小区集中区域发展旅游业、休闲商业的重要区域，也是传统的居住区发展现代服务业的次中心区域，也是青岛市未来中高档居住小区集中区域该区域是旅游休闲的主要区域功能模块1香港中路、山东路等干道沿线的现代服务业企业；2软件产业基地园区；3区域内大卖场和闽江路商业特色街区1中山路商贸购物2汇泉文化体育休闲3八大关都市度假4小鱼山文化名人故居5太平山园林游憩6欧陆风情文化休闲旅游1云南路片区建设商住小区2八大峡、火车站周边现代服务区3建设区域商业中心1海滨风景观光游览2八大峡海上旅游3莱阳路海洋科普主题旅游4青岛国际帆船中心5银海游艇俱乐部码头本项目位于西部、海滨一线的交界处，需结合现代、传统、滨海三个方面去考虑整体的商业定位。PAGE33青岛全市产业发展布局平莱产业集聚区化工橡胶、汽车配件、家电电子、机械铸造等黄岛胶州物流中心区陆路物流、海港物流、空港物流等东部旅游度假区商务会议中心、旅游度假中心、娱乐中心等都市商务中心区总部经济、楼宇经济、金融投资、会展商务等西海岸现代制造业集聚区港口、物流、家电、临港产业等沿烟青公路产业带特种汽车及零配件、纺织服装、机械制造、橡胶制鞋等沿济青公路产业带发展出口加工、大宗工业品加工、机械制作等沿青银高速公路产业带发展电子家电、汽车配件、机械制作、农产品深加工、化工橡胶等环胶州湾工业带发展物流、加工服务、都市型工业等海洋经济产业带海岸带、岛屿、海域三个层次的海洋产业青岛市将重点发展高端电子信息产业、装备制造业、生物工程、新材料和新能源产业、创意产业、临港物流服务业，此类二产的发展必然带动市中心都市商务中心区内三产服务业的发展，这也将为本项目相关物业的开发带来机遇。PAGE34青岛市区交通环境分析机场火车站本项目胶州湾跨海大桥胶州湾高速公路青黄海底隧道快速道轨道交通交通设施距离（KM）车程（MIN）开通时间机场2530已开通火车站13已开通胶州湾高速公路56已开通胶州湾跨海大桥11142011年青黄海底隧道002011年轨道交通（M3，火车站）0822014年轨道交通（M2，西镇）002016年随着青岛市中心未来重大交通设施的开通，本项目的通达性将大大加强。PAGE35区域住宅商住商服平均价格黄岛区49784978崂山区10461046李沧区1885237520432086市北区4174616525594692市南区7670143689903四方区2315276630502733平均价格3205482733883981各区域商住平均楼板价青岛市区土地供应价格分析Z2009年青岛市区土地成交的楼板价以市南区最高，达到了9,903元/平米，其中商服更是达到14,368元/平米。Z土地价格的攀高带来了开发的高成本，同时也将加大市场开发的难度和风险，本项目应结合市场现有及未来发展的趋势，找出适合自身项目特色的定位。注土地楼板价格为2009年统计数据，单位元/平米PAGE36宏观环境及地块研究宏观环境及地块研究项目初步认知项目初步认知项目可行性初步研究项目可行性初步研究案例研究案例研究滨水新城开发物业市场研究滨水新城开发物业市场研究1宏观环境分析2地块分析3SWOT分析PAGE37本项目区位分析市南区市北区四方区李沧区崂山区本项目距离地点车距KM车程分钟火车站13市政府9020五四广场9520流亭机场2530市政府Z滨水开发条件优越本项目位于青岛的市南区西南角，分为中岛、南岛和团岛三个滨水区，西临胶州湾湾口，其中团岛三面环海。地块较为狭长，南北长3千米，海岸线共65千米，滨水开发的先天条件十分优越。Z地理景观条件优越本项目西望黄岛，东接主城区，紧邻青岛火车站和八大峡、栈桥等著名旅游景点，距离市政府和五四广场约9千米、20分钟车程，地理位置和景观资源条件十分优越。Z属于新城开发范畴火车站周边原为青岛的老城区和港区，政府已主导旧城改造，改善居住环境，提升城区功能，大片区进行新城开发，本项目也属于新城开发的范畴。火车站胶州湾以中岛为起点本项目位于青岛西南滨海区域，面朝胶州湾，地理位置和景观资源均十分优越，适合做滨水开发和新城开发。PAGE38中岛南岛团岛项目区块占地面积平方米）容积率建筑面积（平方米）中岛228,30035799,050南岛193,975342/30635,252团岛290,100/合计712，375/1,434,305项目经济技术指标和初步物业配比中岛初步物业配比建筑面积（平方米）比例住宅471,44059SOHO商住52,7407商业55,1307写字楼208,24026学校11,5001合计799,050100南岛初步物业配比建筑面积（平方米）比例住宅386,23461SOHO商住199,46931商业49,5498合计635,252100Z根据业主初步设计方案，本项目中岛占地23万平方米，总建面积80万平方米，住宅面积达到47万平方米，写字楼为21万平方米。Z南岛包含污水处理厂地块和其他建设用地，主要为住宅和SOHO商住物业。团岛则依托地理和景观优势开发海洋公园。Z本项目均为高强度开发，住宅的总体量为86万方，适合在休闲旅游区做大量居住型产品的总体定位。本项目片区开发总量较大，住宅总体量为86万方，写字楼为21万方。PAGE39本项目周边现状环境分析本项目大型商业百盛商业大厦、华联商厦、发达商厦、中山路商业街等高星级酒店栈桥王子饭店、海鼎假日酒店、鹰谷万怡酒店、泛海名人酒店等教育市南区二小、青岛第一中学等医疗市五医院、市九医院、市南区人民医院等金融中国农业银行、中国建设银行等旅游八大峡广场、栈桥、小青岛等医疗金融旅游大型商业高星级酒店教育项目地处青岛的老城区，周边配套十分成熟，完全满足生活和商务商业要求本项目地处青岛老城区，周边商务商业和生活配套十分成熟，核心商圈位于火车站东侧，医疗、教育、金融资源丰富。核心商圈中山路商业街栈桥王子酒店PAGE40本项目周边交通情况分析海底隧道MMMMMM2M3Z本项目可达性强，周边路网密集，交通动线复杂。距离青岛火车站仅1千米，项目东侧为四川路贯穿南北，通过胶州路和太平路两条主干道可快速通往市中心，约22分钟车程。Z青岛地铁一期工程已全面开工，2014年M3线将投入运营，2016年M2线也将竣工，未来本项目通过团岛（远期规划）、西镇和火车站三个站点与全市紧密相连，产生积极影响。Z青黄海底隧道工程也将于2011年全线通车，拉进了黄岛和薛家岛的距离，其房产物业将对本项目构成一定的竞争分流。但隧道收费昂贵，本项目仍将保持较高优势。西镇火车站大学路中山路馆陶路本项目胶州路太平路主干道轨道交通M2/M3线海底隧道四川路本项目交通动线较多，可达性强，未来借助地铁和海底隧道可与全市紧密联系。M3线沿途主要站点火车站沿海观光带南京路李村青岛北站M2线一期工程沿途主要站点西镇火车站台东市政府啤酒城金水路M团岛PAGE41本项目13编号项目名称1南岛组团旧城改造项目2火车站商圈改造项目3东平路片区改造项目4广州路以西旧城改造项目5嘉祥路片区旧城改造项目6青岛食品厂周边区域改造项目7莘县路小学周边改造项目8北岛组团部分区域改造项目425678Z2008年开始，市南区西部进行了大规模拆迁改造，总投资80亿元，拆迁6000户，总建筑面积109万平方米，将建设航运核心服务区、商贸聚集区、休闲旅游区以及中山路商业街区，大型传统商业将增多。Z2012年，市南区政府将西迁至火车站南侧，推动西部经济发展。未来市南区政府本项目也将进行新城开发，未来西部将成为青岛商务副中心。本项目可与中心的大型传统商业错位竞争，发展特色商业。本项目周边旧城改造分析PAGE42宏观环境及地块研究宏观环境及地块研究项目初步认知项目初步认知项目可行性初步研究项目可行性初步研究案例研究案例研究滨水新城开发物业市场研究滨水新城开发物业市场研究1宏观环境分析2地块分析3SWOT分析PAGE43优势（STRENGTHS）机遇OPPORTUNITIES本项目位于青岛西南滨海区域，面朝胶州湾，滨水开发的先天条件十分优越；本项目西望黄岛，东接主城区，紧邻青岛火车站和八大峡、栈桥等著名旅游景点，地理位置比较优越；项目整体规模较大，适合结合周边旧城改造，进行综合性新城开发。本项目所在市南区政府未来将西迁至本项目东侧1KM处，战略上的转移将带动区域的整体发展；项目周边将有可能规划为青岛航运服务核心区、商贸聚集区、休闲旅游区等，未来产业将驱动整个区域的发展；未来海底隧道及地铁的开通将大大加强项目可达性；项目所在区域周边大量旧城改造，大大改善周边整体环境形象。弱势（WEAKNESSES）威胁（THREATS）项目所在地处于非传统的商务商贸区，区域的成熟度目前尚有待完善；地块相对狭长，整个区域的设计规划需根据实际条件进行有效配置。青岛未来的商业、办公、住宅开发强度相对较大，尤其是未来的青岛CBD区域、香港路以及崂山区，对本项目将形成一定的竞争；中山路商圈距离本项目较近，其商业在一定程度上对本项目新城竞争。SWOT项目启示SWOT分析本项目应抓住市南区西迁、项目所在区域发展航运服务核心区、商贸聚集区、休闲旅游区等重大利好条件，发挥项目自身滨水景观优势，打造未来整个青岛滨水综合物业开发的新起点；虽然青岛未来各个物业的开发强度较大，本项目应该根据自身滨水的优势，打造项目的特色，与传统商务商贸区展开错位竞争。中山路商圈与本项目较近，本项目可延续其历史底蕴深厚的建筑文化，同时结合现代理念，形成项目自身亮点。PAGE44宏观环境及地块研究宏观环境及地块研究项目初步认知项目初步认知项目可行性初步研究项目可行性初步研究案例研究案例研究滨水新城开发物业市场研究滨水新城开发物业市场研究1住宅市场研究2办公市场研究3商业市场研究4酒店市场研究PAGE45青岛总体住宅市场分析PAGE46青岛市总体住宅市场概况本项目总体住宅市场包括青岛市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳和开发区）和下属县市（即墨、胶州、胶南、）的商品住宅市场，侧重于市区的分析。板块板块特点中心城区板块包括市南、市北、四方、李沧和崂山区，以旧城改造和普通住宅项目为主。本项目位于此。滨海度假区板块市南区及崂山区沿海一线为滨海旅游度假区，也是青岛豪宅与商服项目的聚集区。开发区板块有金沙滩、银沙滩、薛家岛及唐岛湾等沿海旅游资源，市场供应以社区型住宅、投资度假型住宅和高档别墅群为主。其他板块以普通住宅为主，即墨的鳌山卫和城阳惜福镇是青岛别墅聚集区，胶南沿海一线开发，以水城为代表，形成新的旅游度假区，聚集了旅游地产及低密度产品。青岛市住宅主要集中在中心城区板块，由于市中心可开发用地的减少，逐步往外围发展。本项目位于中心城区，但享有滨海度假区的景观优势。主城区滨海度假区开发区PAGE47青岛总体住宅市场历年供需分析Z青岛住宅市场近年来一直处于高速发展状态，2005年前竣工面积大于销售面积，市场供大于求，开发节奏较快。2006年后，销售面积大于供应面积，这与宏观调控后开发节奏放缓有关。由于金融危机市场供应量减少，2009年回暖后明显供需严重不平衡，需供比达到18。Z青岛住宅市场的销售增长率受宏观市场环境影响较大。2005年宏观调控和2008年金融危机影响，销售增长率成W趋势，而2009年市场回暖后销售增幅达到历史最高点67，年均涨幅21。青岛市历年供应和销售面积走势万平方米青岛住宅目前整体供不应求，处于年均21的高速增长，受宏观环境影响较为显著。PAGE48青岛总体住宅市场分区供需分析Z由于金融危机各区新开工项目减少，而2009年市场回暖，各区均供不应求，城阳和开发区的供应量和销售面积都居全市前列，是青岛的主力供应板块。市南区作为成熟板块，价格较高，新盘上市较少，供应排第四，销售仅排第六。但本项目所在的市南区西部相对较不成熟，新增供应较少。2009年青岛各区域供应和销售面积万平方米青岛各区市场表现优异，需求旺盛，市南区的供需处市区中下水平。本项目所在的市南区西部相对较不成熟，新增供应较少。PAGE49青岛总体住宅市场销售价格分析Z青岛住宅历年价格保持高速增长，年均增幅达16。但2008年受宏观环境影响，全市均价下跌7，2009年回暖后全市均价回升至5383元/平方米，说明青岛投资比例较高，受政策影响明显。Z从各区横向比较来看，市南区和崂山区凭借旅游度假海景优势，有大量高端海景住宅项目，均价远远高于其他各区。本项目所在的市南区西部由于相对不成熟，均价低于香港中路板块。青岛住宅历年销售价格走势2009年青岛各区住宅价格比较青岛历年房价增速较快，以市南区和崂山区均价最高。本项目所在的市南区西部均价略低于香港中路板块。万/平方米万/平方米PAGE50青岛总体住宅市场客户群结构分析项目所在位置置业目的客户类型价值取向处于城市居住区自住为主Z购买120以内的客户以主城区工作或生活的客户为主Z购买120以上的有30以上是外地客户，定居在青岛，有落户需求。注重价格、位置、总价低，周边生活配套完善主城区（市内四区崂山）处于滨海度假住宅区自住、度假为主，投资为辅Z青岛本地居民（包含周边县市）占45；外地客户（省内和省外）占55；Z主要为政府官员/企业高管/私营业主。注重景观，地段，强调档次及品位中心城区居住为主，投资为辅Z开发区本地客户占60；开发区以外客户占40。接受总价低产品,看好区域发展潜力开发区沿海区域自住、度假与投资各占约50Z青岛客户，省内及省外客户为主；及部分本地客户。看好区域发展潜力，作为第二或第三居所，满足度假需求城阳区中心城区自用占75；投资占25Z城阳本地客户占50；青岛其他城区客户占到35；其他区域（韩国等）占15。看好区域发展潜力总价低滨海度假住宅区的客户主要以自住、度假为主，多为本地和省内的企业高管、私营业主等。初步判定本项目的主要客户群与此类似。PAGE51青岛总体住宅市场分面积段供应分析青岛各区住宅面积段供应比例Z青岛各区住宅主要集中在6090和90120这两大区间，市南和崂山区等滨海度假区由于改善型、投资型的二三居室的中高档产品较多，面积多在90120及以上，144以上的比例也较高。Z本项目地处市南区，拥有一线海景，建议面积和户型配比可以大户型为主。青岛各区面积差异较大，旅游度假区的面积需求较大，初步建议本项目以大户型为主。PAGE52青岛滨海高档住宅市场分析PAGE53青岛滨海高档住宅市场分布和历年供应编号在售项目名称销售均价（元/）住宅面积（万）1伊莎贝拉国际公馆1610011,2342万丽海景5800081,6693东海路9号2600083,3084青岛宝门公寓1900019,1195凯悦中心3500036,9686香港置地3000040,1477亚麦山城1600043,6198樱海园公寓2500015,1679上实海上海2700066,2371本项目23567894Z青岛滨海度假区的在售高档楼盘有9个，基本沿香港中路和香港东路分布，拥有一线或二线海景，价格一般在23万元/平方米，最高的万丽海景达到58000元/平方米。本项目所在的西部区域价格相对较低。Z各楼盘面积在18万方不等，一般在34万方。受奥运会和楼市回暖影响，2007年和2009年的供应量激增。青岛高档住宅历年供应增长较快，价格在23万元左右。万平方米历年高档住宅供应PAGE54青岛滨海高档住宅市场价格和销售率分析2008年开盘2009年开盘2010年开盘万/平方米青岛滨海高档住宅销售率Z青岛滨海度假区2009年开盘的项目多数月均销售率能达到10，高档住宅市场的去化率表现良好。上实海上海等项目也已基本售罄。Z从价格和去化率的交叉分析来看，过高的定价影响了部分楼盘的去化率。如万丽海景的销售率较低。青岛高档住宅销售表现较好，去化速度较快，月均销售率能达10，市场空间较大。PAGE55Z滨海高档住宅的客户多为企业高管，私营业主和政府官员，多次购房来源主要是青岛本地客户及长期生活或工作在青岛的外地人Z大户型产品客户主要为居住，注重形象，对价格不是很敏感；中小户型产品客户主要为青岛本地客户，自用为主，看重地段及总价Z也有部分客户看重区域未来发展潜力，选择部分较大户型作为投资，如上实海上海吸引了较多投资需求青岛高档住宅客户主要以本地和省内的企业高管、私营业主、政府官员作为自住为主，关注地段、景观、品质等因素，也有大量投资需求。青岛滨海高档住宅市场客户群结构分析PAGE56青岛滨海高档住宅市场未来供应分析本项目Z青岛滨海度假区已知未来三年内的新增供应楼盘较多，主要集中在香港中路板块和崂山板块。体量在5060万平方米以上。Z本项目周边的未来新增供应较少，但随着火车站周边旧城改造的完成和市南区政府的西迁，将有较多新增住宅供应。已知未来三年内的新增高档住宅楼盘较多，但集中在香港中路和崂山区，本项目周边相对较少，市场空间较大。香港中路板块崂山板块平方米已知未来供应PAGE571234住宅分布历年供应和需求价格和客户结构未来供应住宅市场小结Z多主要集中在中心城区板块，逐步往外围发展。Z市南区和崂山区的滨海旅游度假区是高档住宅的集聚区。Z本项目有一线海景，享有滨海度假区的景观和地理优势。Z目前市场整体供不应求，处于年均21的高速增长，受宏观环境影响较为显著。Z各区市场表现优异，需求旺盛，市南区的供需处市区中下水平。本项目所在的市南区西部相对较不成熟，新增供应较少。Z高档住宅历年供应增长较快，销售表现较好，去化速度较快，月均销售率能达10。Z青岛历年房价增速较快，以市南区和崂山区均价最高。滨海高档住宅的价格水平达到24万元/平方米。Z高档住宅客户主要以本地和省内的企业高管、私营业主、政府官员作为自住为主，关注地段、景观、品质等因素，也有大量投资需求。Z初步判定本项目的主要客户群与此类似。Z已知未来三年内的新增高档住宅楼盘较多，但集中在香港中路和崂山区，本项目周边相对较少。青岛住宅市场小结青岛住宅市场运行稳定，需求旺盛，市场表现优秀。本项目发展滨海高档住宅市场空间较大。PAGE58宏观环境及地块研究宏观环境及地块研究项目初步认知项目初步认知项目可行性初步研究项目可行性初步研究案例研究案例研究滨水新城开发物业市场研究滨水新城开发物业市场研究1住宅市场研究2办公市场研究3商业市场研究4酒店市场研究PAGE59写字楼分布特征香港中路山东路海尔路开发区黄岛本项目商务区体量（万平米）档次标准距离（KM）香港中路43甲级居多10山东路27乙级居多12海尔路55乙级居多17注黄岛及开发区商务区由于距离原因，不在本次研究范围之内；部分自用写字楼也不在本次研究范围之内。青岛市中心写字楼集中供应在香港中路、海尔路以及山东路三个商务区；其中香港中路较为成熟，商务氛围浓厚，海尔路写字楼较为集中，但商务氛围不成熟，属于新兴商务区。青岛市中心的写字楼主要分布在主城的中心区域，包括市南区香港中路商务区，崂山区海尔路商务区，市北区山东路商务区。香港中路商务区氛围较为成熟，甲级写字楼相对较多；山东路商务区档次较低，多以乙级写字楼，体量不大；海尔路商务区属于新兴商务区，现有甲级写字楼较少，商务氛围不成熟。PAGE60写字楼历年供需水平16416976771618394598873592220322031911916719421708608219514110608401020304050200120022003200420052006200720082009000050100150200250新增供应新增需求供需比Z写字楼历年供需水平（万平米）青岛市近两年写字楼去化速度加快，但由于市场供应较大以及金融危机影响，供需比大于1，市场消化还需要一定的时间。2008年前青岛写字楼市场供应相对比较平稳，年均供应量在15万平米，去化量约为13万平米。2008年后整个市场的供应量加大，年均约为42万平米左右，去化量约为26万平米，市场消化能力加强，但供需比的加大，主要原因是2008年金融危机的影响使得需求暂时难以跟上供应的速度。现有市场尚有44万方的余量待消化。受金融危机的影响，供需比失调PAGE61写字楼售价、租金及入住率水平Z甲级写字楼售价水平Z甲级写字楼租金和入住率水平甲级写字楼在售项目较少，大多以出租为主，目前出售的项目仅保时捷中心、凯悦中心、天泰金融广场等三个项目。高品质项目的入市对整个市场均价的拉升作用明显，保时捷中心的均价2009年达到32,000元/平方米（目前均价约为40,000元/平米，且已售完），使得当年青岛甲级写字楼平均售价达到19,000元/平方米。青岛甲级写字楼由于受2008年金融危机及近几年集中供应的影响，写字楼的整体租金水平下降，入住情况未有好转，空置率约为30，但高品质写字楼的售价及租金水平依然坚挺。受2008年国际金融危机影响，青岛甲级写字楼租金持续下跌，截至2009年第4季度，平均租金为312元/平方米/月，较2008年第二季度最高租金,跌幅约15；虽然目前市场的空置率较高，但高品质且拥有海景景观的写字楼租金依然坚挺，如保时捷中心目前实际成交价约为56元/平米/天，未来的万邦中心报价也达到45元/平米/天左右。13,75016,05019,000661671845,00010,00015,00020,00020072008200900100200300售价增长率（元/平米）（元/平米/月）注租金按建筑面积计算，不含物业管理费30831135436635135134034132431295484115531355296029502960255322972355000200400600800Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4200720082009010203040租金空置率PAGE62各商务区写字楼市场对比区域特征区域特征成熟商务区标准写字楼为主甲级写字楼较多品质最高香港中路海尔路山东路市场状况市场状况售价17,00040,000元/平米,个别高品质拥有海景景色楼盘目前售价已接近40,000元/平米，如保时捷中心租金256元/平米/天空置率20租售模式销售型居多，高品质写字楼尤以整体出售或整层出售给大型企业为主，如保时捷中心客户特征客户特征金融企业、外贸公司、物流公司以及内资企业总部等高品质写字楼以跨国企业以及金融企业居多未来发展未来发展青岛CBD地位短期内难以撼动，商务氛围日趋成熟，未来写字楼品质将越来越高新兴商务区标准写字楼为主乙级写字楼较多品质中等传统商务区标准写字楼和商住两用乙级写字楼较多品质相对最低售价11,00020,000元/平米，整体销售率在90以上，高品质写字楼销售率接近100，如新上市的金融广场和永新国际广场租金1525元/平米/天空置率40租售模式销售型居多，高品质写字楼尤以整体出售或整层出售为主，如国际发展中心、金融广场等售价10,00020,000元/平米，整体销售率在90以上，高品质写字楼销售率为100，如国华经典租金1325元/平米/天空置率15租售模式销售型居多，且多以散售为主制造和高科技、小型外贸公司、未来区域性金融公司、房地产公司等内资公司为主小型外贸、物流及航运企业居多内资公司为主中小型企业为主商务氛围将逐步改善，将成为未来青岛的又一个CBD未来将在山东路敦化路福州路一带形成青岛的中央商务区（市北CBD）PAGE63写字楼未来供应商务区项目名称建筑面积（）预计入市年份香港中路青岛中心70,0002010香港中路远雄国际广场40,5062010香港中路银座中心53,8202010海尔路永新国际广场56,0002010海尔路崂山利群购物中心58,0002011山东路市北CBD2,355,00020102025总计2,633,326Z青岛未来写字楼市场供应未来的写字楼供应主要集中在市北CBD区域，其写字楼总体量在2355万方左右。从销售市场来看，目前市场的写字楼余量约为44万方，加上未来市场263万方的供应，未来15年市场待消化体量约为307万方，如果按近两年26