(doc)-《银河地产投资公司财务管理手册》gms文件(50页)-财务制度表格

GMS管理体系文件之八南通银河投资开发有限公司财务管理手册（第二稿）受控状态受控号持有人文件编号YHTZGMS08A发布日期2005年月日实施日期2005年月日编制人审核人批准人目录手册说明11财务管理211财务管理办法212财务会计基本工作规范613财务会计核算办法814票据管理办法1115会计档案管理办法142成本管理1621项目开发成本核算办法1622管理费用核算办法2323营业费用核算办法253财务控制管理2631资金计划预算办法3232财务付款控制办法3433固定资产管理办法3634差旅费开支管理办法3835销售收款内部控制办法4136委派会计管理办法4337审计管理办法464财务分析报告制度4941财务分析报告编制办法4942项目经济分析管理办法535合同管理办法55手册说明1、手冊內容本手册是公司为导入GMS管理模式，实施全面管理体系所编制而成，包括公司财务管理体系的范围；公司关于财务管理体系要求的所有办法、规程文件。2、适用范围本手册适用于公司、各部门、各项目工程的财务管理。3、手册管理本手册为公司受控文件，由公司总经理批准颁布执行。手册管理的所有相关事宜由公司综合办公室统一负责，未经总经理批准，任何人不得将手册提供给公司以外人员。手册持有者调离工作岗位时，应将手册交还综合办公室，办理核收登记。手册持有者31总经理；32财务总监；33副总经理、总经理助理；34综合办公室（存档）；35财务部经理。本手册除持有人外，相关文件应发放至有关执行人员，综合办公室做好复印和发放登记。手册持有者应妥善保管手册，不得损坏、丢失、随意涂抹，严禁私自复印或转借给其他公司或人员。在手册使用期间，如有修改建议，各部门负责人应汇总意见，及时反馈到公司综合办公室。综合办公室每季度的最后一个月的28日（节假日提前）对手册的适应性、有效性进行评审，必要时对手册予以修改，执行GMS体系文件管理程序的有关办法。1财务管理11财务管理办法为加强公司的财务管理工作充分发挥财务在公司经营管理和提高经济效益中的作用，特制定本办法。1公司财务部门的职能11认真贯彻执行国家有关的财务管理办法。12建立健全财务管理的各种规章办法，编制财务计划，加强经营核算管理，反映、分析财务计划的执行情况，检查监督财务纪律。13积极为经营管理服务，促进公司取得较好的经济效益。14厉行节约，合理使用资金。15合理核算公司经营收入、成本、费用等会计事项，及时完成需要上交的税金及管理费用。16对财政、税务、银行及其他有关部门依法了解、检查财务工作，主动提供有关资料，如实反映情况。17完成公司交给的其他工作。2公司财务部由经理、主管会计、记账会计和出纳组成。3公司各部门和职员办理财会事务，必须遵守本办法。4会计年度自一月一日起至十二月三十一日止，并采用人民币为记账币种。5会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料必须真实、准确、完整，并符合会计办法的办法。6财务人员办理会计事项必须填制或取得原始凭证，并根据审核的原始凭证编制记账凭证。出纳制单、会计审核及经理复核，都必须在记账凭证上签字或盖章。7财务工作人员应当会同综合办公室专人定期进行财务清查，保证账簿记录与实物、款项相符。8财务人员应根据账簿记录编制会计报表上报总经理，并同时报送有关部门。会计报表分月、季、年报。会计报表须制表人签名及经理审核并有公司负责人签名。9财务人员对本公司实行会计监督。财务工作人员对不真实、不合法的原始凭证，不予受理；对记载不准确、不完整的原始凭证予以退回，要求更正、补充。10财务人员发现账簿记录与实物、款项不符时，应及时向总经理提出书面报告，并请求查明原因，做出处理。财务人员对上述事项无权自行做出处理。11财务工作应当建立内部稽核办法，并做好内部财务检查。出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权和债务帐目的登记工作。12财务检查每季一次。检查人员依据检查结果，做出检查报告，报送总经理。13财务工作人员调动工作或者离职，必须与接管人员办清交接手续。财务工作人员办理交接手续，由综合办公室主任、财务总监或总经理授权人员监交。14本办法由财务部负责解释，自发布之日起施行。12财务会计基本工作规范1财务人员要求11公司的财务部经理、主管会计、记账会计和出纳及应当具备下列基本条件111坚持原则，廉洁奉公并具有会计专业技术资格。112熟悉国家财会法律、法规、规章和方针、政策，掌握本行业业务管理的有关知识，并有较强的组织能力。113身体状况能适应本职工作的要求。114能适应公司财务轮岗的工作安排。12会计人员应当保守本公司的商业秘密，不得私自向外界提供或者泄露公司的会计信息。3财务人员变动会计人员工作调动或者因故离职，必须将本人所经管的会计工作与接替人员做好交接，否则不得调动工作或离职。会计人员办理移交手续前，必须及时做好以下工作21已经受理的经济业务尚未填制会计凭证的，应当填制完毕。22尚未登记的账目，应当登记完毕，并在最后一笔余额加盖经办人员印章。23整理应该移交的各种资料，对未了的事项写出书面材料。24编制移交清册，列明应当移交的会计凭证、会计账薄、会计报表、印章、现金、有价证券、支票薄、发票、有关文件、其他会计资料和物品等内容，以及会计电算化所用的软件、密码、会计软件数据及有关资料、实物等内容。25会计人员办理交接手续，必须严格按照公司财务人员调离工作交接办法进行工作交接。251现金、有价证券要根据会计账簿的有关记录进行交接，有差异时，移交人员必须限期清查。252会计凭证、会计账簿、会计报表、印鉴和其他会计资料必须完整无缺。253编制银行存款余额调节表调节相符，并对长期未达账项作出说明，各种财产物资和债务债权的明细账户余额要与总账余额核对相符，保证账账相符、账实相符。254对需要移交的遗留问题，应写出书面材料。255交接完毕后，交接双方和监交人员要在移交清册上签名，移交人员对所移交的会计凭证、会计账簿、会计报表和其他有关资料的真实性承担法律责任。3对原始凭证的基本处理要求31原始凭证的内容必须具备凭证名称；填制日期；填制凭证单位名称或者填制人姓名；经办人的签名或者盖章；接受凭证单位名称；经济业务内容；数量、单价和金额。32自制原始凭证必须有制单人签名或盖章。33原始凭证的大写与小写必须相符，购买实物的原始凭证必须有验收证明。支付款的原始凭证，必须有收款单位和收款人有效的收款证明。34职工借款凭据，必须附在记账凭证之后。收回借款时，应另开收据或者退还借据副本，不得退还借款凭据。35原始凭证不得涂改、挖补，发现原始凭证有错误的，应当由开出单位重开或者更正，更正处应当加盖开出单位公章。4记账凭证的基本要求41记账凭证的要求必须具备填制日期、凭证编号、业务摘要、会计科目、金额、所附原始凭证张数、填制凭证人员、审核人员以及财务部经理签名或盖章。42填制记账凭证时应当对记账凭证进行连续编号，一笔经济业务须填制两张以上记账凭证的，必须采用分数编号法编号。43除结账和更正错误的记账凭证可以不附原始单据外，其他记账凭证必须附有原始凭证。如果一张原始凭证涉及几张记账凭证，可以把原始凭证附在一张主要的记账凭证后面，并在其他记账凭证上注明附有该原始凭证的记账凭证的编号或者附原始凭证复印件。44记账凭证填制完经济业务事项后，如有空行，应当自金额最后一笔金额数字下的空行处至合计数上的空行处划线注销。5对会计账簿的基本要求51财务部应严格按照财务办法的办法设置会计账簿。会计账簿包括总账、明细账、日记账和其他辅助性的账簿。52现金账和银行账必须采用订本式账簿。不得用银行对账单或者其他方式代替日记账。53用计算机打印的会计账薄必须连续编号，经审核无误后装订成册，并有订装人、审核人及财务部经理签字或盖章。54计算机帐中现金账、银行账及其他货币资金帐页要求每月10日前将上月帐页打印出来，其他帐页每年打印一次。13财务会计核算办法1为适应公司外向型经济的发展，充分体现会计信息的可检验性，特制定本办法。2会计科目的应用及账户设置，按本公司办法执行，不得任意更改或自行设置，个别因业务需要增科目时，须报公司财务部审核、总经理批准。房地产开发公司会计科目目录3原始凭证处理程序（见附件）4核算组织处理程序流程图（见附件）记账凭证汇总表核算的特点是先定十天将所有记账凭证汇总编制成汇总表，然后再根据凭证汇总表登记总分类账。5记账规则51登记账簿使用钢笔写（除了复写的以外，不得使用铅笔和圆珠笔）；52记账凭证和账簿上的会计科目及子、细目用全称，不得随意简化或使用代号；53记账须根据审核过的会计凭证除按照会计核算要求进行转账时，用记账员写的转账说现金银行存款其他货币资金短期投资应收票据应收账款其他应收款坏账准备预付账款物资采购采购保管费库存材料库存设备低值易耗品固定资产累计折旧固定资产购建支出固定资产清理无形资产递延资产待处理财产损益银行借款应付票据应付账款预收账款应付工资应付福利费应付利润递延税款实收资本资本公积盈余公积本年利润利润分配开发成本开发间接费用经营收入经营成本经营税金及附加其他业务收入其他业务支出销售费用材料成本差异委托加工物资开发产品分期收款开发产品周转房待摊费用长期投资应交税金其他应交款其他应付款预提费用长期借款应付债券长期应付款管理费用财务费用营业费用投资收益营业外收入营业外支出出租收款开发产品明作记账依据外，其他记账凭证都必须以合法的原始凭证为依据。没有合法的凭证，不能登记账簿，且每张记账凭证必须由制单、复核、记账会计主管分别签名，不得省略；54会计分录和科目的对应关系，原则上，一种经济事项分别或汇总编一套分录，不得将不同内容的多种经济事项合并编制一套分录；55明细账应及时登记，总账定期登记；56每笔账记完后，在记账凭证上画“”号；57记账的文字和数字应端正、清楚，严禁刮擦、挖补或涂改，不得跳页，应将空行或空页画斜线注销；58红字冲账除了用于更正错误外，还可用于下列事项经济业务完成后，发生退回或退出；经济业务计算错误而发生多付或多收；账户的借方或贷方发生额需要保持一个方向；其他必须冲销原记数字的事项。59记账发生错误，用以下方法更正591记账前发现记账凭证有错误，就先更正或重制记账凭证。记账凭证或账簿上的数字差错，应在错误的全部数字正中画线，表示注销，并由经办人员盖小图章后，将正确的数字写在应记的栏或行内；592记账后发现记账凭证中会计科目、借贷方向或金额错误时，先用红字填制一套与原用科目、借贷方向和金额相同的记账凭证，以冲销原来的记录，然后重新填制正确的记账凭证，一并登记入账。如果会计科目和借贷方向正确，只是金额错误，也可另行填制记账凭证，增加或冲减相差的金额。更正后应在摘要中注明原记账凭证的日期和号码，以及更正的理由和依据。593报出会计报表后发现记账差错时，如没有变更原来报表的，可以填制正确的记账凭证，一并登记入账。如果会计科目和借贷方向正确，只是金额错误，也可另行填制记账凭证，增加或冲减相差的金额。更正后应在摘要中注明原记账凭证的日期和号码，以及更正的理由和依据。510各账户在一张账页记满后接记次页时，需要加计发生额的账户，应将加计的借贷方发生额和结出的余额记在次页的第一行内，并在摘要栏中注明“承上页”。511月、季、年度末，记完账后应办理结账，为了便于结转成本和编制会计报表，有发生额的账户，应分别结出月份、季度和年度发生额，在摘要栏注明“本月合计”、“本季合计”、“本年合计”的字样，在月结、季结数字上端和下端均画红线。在年结数字下端画双红线。结总的数字本身均不得用红字书写。发生额数不多的账户，也可不结总。不需要加计发生额的账户，应随时结出余额，并在月份、季度余额下端画单红线，在年度余额下端画双红线；512编制会计报表前。必须把总账和明细账记载齐全，试算平衡，每个科目的明细账各账户的数额相加总和同该科目的总账数额核对相符。不准先出报表，后补记账簿。513年度更换新账时，需要结转新年度的余额，可直接过到新账各账户的第一行，并在摘要栏内注明“上年结转”字样。必要时，详细注明余额组成内容，在旧账的最后一行数字下面注明“结转下年”字样。结转以后的空白行格，包括不结转余额的账户，画一条斜线注销或盖章注销。6结账、对账61结账是指结算各种账簿记录，它是在一定时期内所发生的经济业务全部登记入账的基础上时行的，具体内容如下611在结账时，首先应将下期内所发生的经济业务记入有关账簿；612本期内所有的转账业务，应编成记账凭证记入有关账簿，以调整账簿记录。如待摊、预提费用应按办法标准予以摊销提取；613在全部业务登记入账的基础上，应结算所有的账簿；62对账是为了保证账证相符，账实相等，具体内容如下621账证核对是指各种账簿（总账、明细分类账以及现金管理和银行存款日记账等）的记录与会计凭证（记账凭证及其所附的原始凭证）的核对，这种核对主要是在日常编制凭证和记账过程中进行。月终如果发现账账不符，应再对账簿记录与会计凭证进行核对，以保证账证相符。622账账核对每月一次，主要是总分类账各账户期末金额与各明细分类账账面余额相核对，现金、银行存款二级账与出纳的现金、银行存款日记账相核对，会计部门的各种财产物资明细分类账期末余额与财产物资管理部门和使用部门的保管账相核对等。623账实核对分两类第一类是现金日记账账面余额与现金实际库存数额相核对，银行存款日记账账面余额与开户银行对账单相核对，要求每月核对一次；第二类是各种财产物资明细分类账账面余额与财产物资实有数额相核对，各种往来账款明细账账面余额与有关债权债物单位的账目相核对等，要求每季核对一次。附件一原始凭证处理程序经办人、部门负责人、总经理核准签字出纳审核原始、记账凭证付款会计审核制作记账凭证、编号主管审核原始、记账凭证，登账附件二核算组织处理程序流程图原始记录凭证记账凭证明细分类表总分类表现金日记账成本报告书现金流量表损益表资产负债表财务报告说明书14票据管理办法1支票的管理11空白支票和支票印鉴，必须专人、分开保管。支票必须随签发、随盖章，不得事先盖章备用，严防支票遗失和被盗。12财务部指定专人负责支票的购买及使用，并建立支票登记本，按照支票号码逐一进行登记。对已签发出的支票，要及时催报注销。并定期核对，做到心中有数，发现丢失短少，必须及时查找，同时向领导汇报。13公司采购人员及有关人员每次借用支票一般不超过两张，特殊情况最多不得超过5张，已用的支票应于当日将支票存根和原始凭证一并交回财务部。遇特殊情况当日报账有困难的，最多不得超过3天。财务部接到交回的支票存根时，要核对号码及时注销，财务部对借出的支票有权随时督促报帐。14借用支票人员必须对所借支票予以妥善保管，不得随便乱改。保管和签发支票要按办法办理，否则发生支票丢失而使公司财产遭受损失的，要追究当事人的责任，并根据情况赔偿部分或全部经济损失。15借用支票人员一旦发现支票丢失被盗，应立即查找，及时向领导汇报，并向财务部反映，协助财务部人员迅速到银行办理挂失手续，并通过报纸声明作废。16签发支票时，支票日期、收款单位、金额、用途各项内容要填写真实、齐全，字迹要清晰，不得更改大小写金额，为避免签发空头支票，财会人员应准确地控制银行存款余额，及时正确的记载账务，定期与银行对账单进行核对，发现问题及时解决。17严格执行结算办法，必须做到171不准签发远期或空头支票；172不准将支票出租、出借或转让给其他单位和个人使用；173不准将支票做抵押；174不准签发印鉴不全、印鉴不符的支票。18支票使用要求181支票金额起点为1000元。182支票有效期10天，背书转让地区的转账支票付款期为10天（自签发的次日起，到期日遇假日顺延）。183签发支票应使用碳素墨水填写，没有按办法填写，被涂改冒领的，由签发人负责。184不得更改支票大小写金额和收款人姓名，其他内容如有更改，必须由签发人加盖预留银行印鉴。185因个人原因签发空头支票和支票印章与预留行印鉴不符而造成的退票，银行的罚款由个人承担，屡次发生的，公司给予严肃处理。19过期、作废支票要按号订在原始凭证号中，妥善保管，不准将支票乱扔乱放。2发票与收款收据管理21发票的购买根据业务需要，所需要发票由财务部向税务部门提出申请，编制购买计划，凭税务部门核发的“发票准购证”，到税务部门购买。22发票的登记办法221购买、发出发票时，要核对数目并按号码顺序登记，以备查。按季向所在税务部门报送“公司使用发票情况报表”。222业务部门只能使用从财务部领取的发票；领用时要核定发票本数和号码，原则上用一本、领一本。223发票领用用票部门和个人，至财务部按办法填写发票使用登记簿。224发票存放用票部门和个人，须按照主管地方税务机关的办法，存放和保管各种发票，不得擅自损毁。已开具发票的存联，按办法保存。23发票的使用规范231开具发票应当按照办法的时限、顺序，逐栏、全部联次一次性如实开具，并加盖单位财务印章或者发票专用章。即符合以下“六性”2311使用范围的准确性；2312填开格式的规范性；2313填开内容的真实性、完整性；2314填开时间的依次性；2315填开号码的顺序性；2316填开方式的正确性。232发票必须复写，按照号码顺序使用，内容必须填写齐全，抬头不写单位，应划横线，文字数字必须端正、清楚、开票人必须要签全名。如果发现错开、错写必须予以作废，另开一份，并将作废的一份贴在原存根联上一并保存，同时，在作废票上写清“作废”字样或加盖“作废”印章。233业务部门对已使用完的发票存根，由经理按照收据顺序号码，逐号进行检查，是否有空白发票、短联和短号。经检查无误后，持旧发票到公司财务部办理换取发票手续，同时在旧发票封面上签字盖章。234发票缴销部门或个人按照办法用毕发票，必须及时交财务部缴销。235发票续领续领发票必须先查验己用发票，将以前领用的发票结清销号,实行验旧换新。236专人管理部门开具发票应设专人管理，并于申领发票前上报财务备案。237任何部门和个人不得转借、转让、代开发票；238使用发票的部门和个人应当妥善保管发票，不得丢失。239使用发票的部门和个人于月底应接受财务部门发票管理人员对发票的查验。3本办法适用于项目部/子公司的票据管理。4本办法由公司财务部负责解释。5本办法自颁布之日起施行。15会计档案管理办法1为加强会计管理，特制定本管理办法。2公司的会计档案包括；会计凭证、会计账簿、会计报告、查账报告、验资报告、财务会计办法以及与经营管理有关的其他重要文件，如合同、章程、资金预算等各种会计资料。3会计档案的保存31财务部应有专人负责保存会计档案，定期将财务部归档的会计资料，按顺序立卷登记，移交档案室保管。32会计档案的保管期限为永久保存和定期保存两类。33会计档案保管到期需要销毁时，由会计档案管理人员提出具体销毁意见，经部门经理审查，总经理批准后执行。由会计档案管理人员编制会计档案销毁清册。销毁清册应由综合办公室和财务部有关人员共同参加，并在销毁单上签名或盖章。4会计档案的借用41财务人员因工作需要查阅会计档案时，必须按办法顺序及时归还原处，若要查阅入库档案，必须办理有关借用手续。42集团内各单位因公需要查阅会计档案时，必须经本单位领导批准证明，经财务经理同意，方能由档案管理人员接待查阅。外单位人员因公需要查阅会计档案时，应持有单位介绍信，经总经理同意后，方能由档案管理人员接待查阅，并由档案管理人员详细登记查阅会计档案人的工作单位、查阅日期、会计档案名称及查阅理由。43会计档案一般不得带出室外，如有特殊情况，需带出室外时，必须经财务部经理批准，并限期归还。5由于会计人员的变动或会计机构的改变等，会计档案需要转交时，须办理交接手续，并由监交人、移交人、接收人签字或盖章。6本办法适用于公司总部、下属全资及控股公司7会计档案保管期限见下表。档案名称保管期限1会计凭证类11原始凭证类、记账凭证其中涉及外来和对私改造的会计凭证12银行存款余额调节表2会计账薄类21日记账其中现金和银行存款日记账22明细账、总账、辅助账23涉及外来和对私改造的会计账簿3会计报表类31主要财务指标报表32月、季度会报表33年度会计报表4其他类41会计档案保管清册及销毁清册42财务成本计划43主要财务会计文件、合同、协议15年永久3年15年25年15年永久3年15年永久25年3年永久2成本管理21项目开发成本核算办法1目的为了加强公司的成本、费用核算，提高公司的经济效率，规范房地产开发公司成本核发算方法，根据公司财务通则、公司会计准则和房地产开发公司会计办法，结合本公司实际情况及管理要求，特制定本办法。2适用范围本办法适用于公司财务部及与开发项目相关联的有关部门。3职责分配31开发公司按照分级、归口管理、权责结合、责任到人的原则，建立健全与生产管理体制相适应的责任制。32财务部负责全面的经济核算，负责编制计划成本和降低成本措施，核算开发项目实际成本，负责编制和汇总年、季度成本报表。33公司的总经理，对公司开发经营的经济效果负全面责任；公司副总经理负责协助总经理的开发经营和成本控制工作。34成本合约部预算造价人员协助财务部的工作。采取有效措施，节约投资、降低成本，对成本控制效果负责。35公司各职能部门，应结合本部门的职责，在总经理的领导下，以成本合约部预算造价人员为核心参与公司成本管理，向财务部提供有关数据资料，对本部门的成本管理负责。351营销策划部组织有关部门编制商品房销售计划、确定产品价格，负责办理产品预售、组织收取购房定金，及时办理产品销售，搜集并向有关部门提供市场信息。352发展规划部负责开发项目总体规划，设计方案的选优；按批准的规划设计严格控制开发项目投资规模；组织开发项目可行性研究，对项目提出决策性建议。353工程管理部编制年度开发建设计划，执行工期定额，严格控制建设周期；按开发项目规划征购建设用地，及时组织拆迁安置和地上、地下物处理，及“七通一平”，减少前期工程费用；按基本建设程序和规划设计要求组织工程实施；负责工程质量监督、检查，组织工程质量的评定和竣工工程的质量验收。负责材料设备的采购供应计划，核算材料设备的价格，降低采购成本；健全保管和收发办法，加强材料、设备的管理；办理收料与供料的结算手续，及时结算购房单位应负担的材料差价，降低材料成本。354成本合约部参与开发项目可行性研究，编制开发项目投资概算和审核施工图预算；合理编制招标工程的造价标底；同有关部门签订合同并履行合同中的经济条款；编制计划成本。355综合办公室负责编制管理费用开支计划，制定管理费的节约措施并组织实施；对管理费用实行指标分管，归口负责。4成本核算的对象及要求41成本核算对象一般应在开工之前确定，一经确定就不得任意改变，更不能互能混淆、串户。成本核算对象应结合工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等因素，分别做以下处理411一般的开发项目以每一独立编制设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程项目为成本核算对象。412同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近，同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。413对于个别规模较大、工期较长的项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。42各成本项目的预算成本（计划成本）和实际成本的核算范围，计算口径必须一致。43成本核算应根据计算期内已完工程实际消耗和实际价格，按照“权责发生制”的原则，分别进行成本核算，做到手续完备、内容真实、准确及时。按照“收益与费用配比”的原则，正确使用“待摊费用”和“预提费用”科目。5成本项目和开支范围51根据房地产开发公司会计办法办法，开发产品的成本项目分为土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；建筑安装工程费；基础设施费；公共配套设施费；开发间接费（开发公司没有二级管理机构则无此项目）。52成本开支范围521土地征用及拆迁补偿费土地征用费土地、育苗、集体财产、私人财产、平整农田补偿费，新菜田基金；耕地占用税；劳动力安置费安置劳动力单位补贴款、超转人员安置费等；地上地下物拆迁补偿费指私产评估、搬家费、拆迁费、伐树费、单位拆迁费、清理费、安置动迁用户支出，地上地下市政管线拆改费。拆改旧建筑物回收的残值冲减此成本费用。522前期工程费规划设计勘测费居住区总体规划、设计项目可行性研究、环境评估、水文、地质勘察、测绘等费用；三通一平为达到施工要求而发生修建道路，通水通电及伴随的破路、占地、维护、看管线、场地填土、平整费用；前期不可预见的其他费用。523建筑安装工程费列入建筑安装工程施工图预算项目的各种建筑工程费及设备费。524公共配套设施费列入建筑安装工程施工图预算项目内的，在开发区内构成独立的非营性建筑项目。如居委会、派出所、托儿所、消防、锅炉房、公厕；另外还有邮局、中小学、文化站、站诊所、卫生站等。525基础设施费开发区内各种基础设施有开发区红线内道路及附属设施；供水管线、高压水泵房、环卫设施。526开发间接费指公司内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。包括开发人员的工资、奖金、福利费（按工资总额14提取计入）、折旧费、修理费、办公费、劳动保护费、差旅交通费、周转房摊销、低值易耗品摊销、咨询费、诉讼费、物资消耗、技术开发费、其他费用等。6计划成本编制61开发项目的计划成本必须以开发项目总体规划为依据，由成本合约部预算编报。611编制计划成本的依据经批准的开发项目总体规划；工程项目设计概算；经审核的工程预算，平方米造价指标、中标价等；市政府发布的征用土地和动迁的法规以及依法规而进行征地动迁的测算资料；中国人民银行发布的有关贷款利率现行文件；管理费用计算方法；市政府及其他有关部门制定的有关税费标准。612编制计划成本的作用是确定商品房价格的依据；是编制年度计划成本，制定成本降低措施、内部承包考核的依据；是控制、分析、考核成本支出的依据；62各单位编制所承担开发项目的年度成本计划，分解为季、月计划。成本合约部汇总后，下达成本计划指标，协调与计划成本的关系，并考核完成情况。7会计核算71财务部对成本核算对象进行日常会计核算工作，建立成本账目，依据统一的核算办法归集分配成本费用，及时结转。72成本费用的归集、分配。根据开发公司会计办法办法，在建设开发过程中所发生的成本费用，应在下列科目中核算。721开发成本本科目核算开发各种商品性建设场地所发生的各项建设费用。公司开发的建设用地，如果仅为商品房建设使用，且能分清使用对象，其成本费用可直接记入“开发成本”科目核算，如果开发的同一建设场地所发生成本费用应由两个以上成本核算对象负担，应先通过本科目进行归集，再按一定标准记入有关房屋建设成本中。本科目下设立六个成本项目土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；建筑安装工程费；公共配套设施费；基础设施费；开发间接费。7211成本归集。在建设过程中发生的成本费用借开发成本工程贷银行存款或应付账款单位7212成本结转开发完成的商品性建设场地借开发产品土地开发工程贷开发成本工程开发完成后用于公司商品房建设的建设场地借开发成本工程贷开发产品土地开发工程722房屋开发本科目核算公司开发建设的各种房屋（不含代建房）所发生的各项建设费用。本科目下设六个成本项目土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；建筑安装工程费；公共配套设施费；基础设施费；开发间接费。7221成本归集在建设过程中发生各种成本费用时，根据承包单位提出的工程价款结算账单和支出的各种成本费用发票。借开发成本工程贷银行存款或应付账款单位7222在房屋建设竣工后，应及时按实际成本结账借开发产品房屋贷开发成本工程7223对不同步建设的未完配套设施，经有关部门批准。可以采取预提的方式预提配套设施费借开发成本工程贷预提费用工程配套设施费7224发生配套设施费支出时借开发成本工程配套设施费贷银行存款或应付账款单位7225配套工程完工后，按实际支出冲减预提配套设施费借预提费用工程配套设施费贷开发成本工程配套设施费实际支出与预提费用的差额。实际大小预提时，应摊入有关成本项目，数额较大时，应视同待摊费用，分期摊入有关成本项目。实际支出小于预提费用，应冲减有关成本项目。发生费用时借开发成本营业性（或非营业性）配套设施工程贷银行存款或应付账款单位配套工程竣工验收后，按实际支出结转借开发产品配套设施贷开发成本营业性（或非营业性）配套设施工程723配套设施开发本科目核算非营业性配套设施与房屋建设不能不同步和营业性配套设施所发生的建设费用。本科目下设二个二级科目。即非营业性配套设施；营业性配套设施。724代建工程开发本科目核算公司接受单位委托，代为开发建设的除代建的土地、房屋以外的各种工程所发生的费用支出。下设二级科目同上。7241发生费用时借代建工程开发工程贷应付账款（银行存款）单位7242代建工程竣工后，按实际成本结转借开发产品代建工程工程贷代建工程开发代建工程725开发间接费的分摊各内部核算单位发生的开发间接费用、先通过开发间接费科目核算，季度末按在建工程完成的工作量进行分配，季末一般无余额。计算公式为7251开发间接费分摊系数7252某在建工程项目应分摊的开发间接费分摊系数某在建工程项目季度完成工作量。726其他费用的核算7261预提费用公司按办法从成本中预提的原则进行，待实际支付后，据实调整预提费用。7262待摊费用公司已经支出，但需由本期或以后各期本负担的，分摊期不得超过一年的各项费用，如果摊销超过一年时，应在“递延资产”中核算，但连续不得超过十二个月。8期间费用的核算81管理费用管理费用指公司行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。包括工资、福利费、工会经费、职工教育费、劳动保险费、房产税、印花税、车船使用税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏账损失、咨询费、诉讼费、排污费、技术转让费、存货盘亏毁损和报废损失等其他费用。82财务费用公司为筹集资金而发生的各项费用，包括公司在经营中发生的利息净支出汇总净损失、调剂的外汇手续费，金融机构手续费及公司筹资中发生的其他财务费用等。83销售费用公司为销售产品或提供劳务过程中发生的各项费用，以及专设的销售机构的各项费用。包括在产品销售中发生的广告费、展览费、代销手续费、销售服务费；在产品销售前发生的改装修复费、水电费等；专设销售机构人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费等。9成本分析91公司为了降低成本，加强成本管理，制定降低成本目标。编制成本计划，加强成本控制，进行成本核算和成本考核，并采取各项措施，保证完成和超额降低成本的计划要求，在这季开发间接费用总计季在建工程完成工作量100个过程中，为了挖掘降低成本的潜力，寻找降低成本的途径和方法，应经常地进行成本分析。92成本分析实行全面分析和单项专题分析相结合，分季、年度分析，并加以说明。主要采用因素分析和对比分析法实行成本分析。因素分析法按成本项目逐个分析影响因素。对比分析法以实际指标与计划指标分析对比，找出实际与计划的差异，可以说明计划完成的情况，为进一步分析提供方向；同规模公司相比，可以找出各单位的差距原因。10成本报表101为了及时了解公司成本费用情况，指导公司成本核算，各部门必须及时编报在建开发产品成本表、已完开发产品成本表和开发间接费用。102报表编制要求1021公司在填列成本表和行次时，应按开发产品的类别和项目，逐行填列。同一成本核算对象的开发项目，所属各单项工程全部竣工，并已进行已完工程成本结转的，不再填列本表，本表应根据开发本科目填制。季末十日前上报公司财务部，年报另办法时间。1022已完开发产品成本表，本表填本年度内完工的开发产品，应按已完工开发产品类别和项目分栏逐行填列。季末十日前上报财务部，年报另办法时间。11附则本办法由公司财务部负责解释。22管理费用核算办法1为规范管理费用的会计核算，增强会计信息的准确性、可比性，特制定本办法。2本办法适用于总公司及下属分、子公司。3管理费用是指公司行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用，其内容主要包括31工资指公司行政管理部门员工的工资、工资性补贴及奖金等；32福利费指按照公司行政管理部门员工工资总额的14提取的职工福利费；33社会保险金指公司按照规定为行政管理部门员工缴纳的养老金、失业金等；34职工教育经费指按照公司员工工资总额的15提取的职工教育经费；35工会经费指按照公司员工工资总额的2提取的工会经费；36折旧费指公司行政管理部门使用属于固定资产的电器、车辆、家俱等的折旧费；37办公费包括三项费用，办公用品、电话费、资料费，其中资料费主要指复印费、报刊、相关书籍等；38车辆指公司用车的日常开支，包括燃油费、通行费、年检费、保险费、保养费、停车费、交通事故处理费等，不包括出差用车费用；39物料消耗指公司行政管理部门使用的不属于固定资产的器具、家俱等低值易耗品及其摊销费；310水电费及维修费指公司办公场所耗用的水、电费及办公室、办公设备等的维修费用；311会务费指公司召开各种会议及参加外部会议发生的费用；312税金指公司按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等；313业务招待费指公司为业务经营的合理需要而支付的招待费用；314差旅费指公司行政管理部门员工因公出差的差旅费、交通住宿误餐补助费以及出差用车的燃油费、通行费等；315审计咨询费指公司聘请外部审计机构进行审计、验资、资产评估等发生的各项费用以及因公司管理需要而支付的咨询费；316坏账准备指公司为各项应收款项（包括应收账款及其他应收款）提取的坏账准备；317奖励基金指按照公司管理规定计提的奖励基金；318其他指上述内容没有涵盖但确属于管理费用支出范围的其他费用，如诉讼费、开办费摊销费、无形资产摊销、防暑降温费、办公场所绿化费等。4本办法从公司批准发布之日起施行，解释权属公司财务部。23营业费用核算办法1为了规范营业费用的会计核算，增强会计信息的准确性、可比性，特制定本办法。2本办法适用于总公司及下属分、子公司。3营业费用是指公司在销售、转让、出租开发产品过程中发生的各项费用，其主要内容包括31工资指公司销售部门员工的工资、奖金、工资性补贴等；32福利费指按照公司销售部门员工工资总额的14提取的职工福利费；33社会保险金指公司按照规定为销售部门员工缴纳的养老金、失业金等；34折旧费指公司销售部门使用属于固定资产的电器、车辆、家具等的折旧费；35差旅费指公司销售部门员工因公出差的差旅费；36业务招待费指公司因销售需要而支付的招待费用；37办公费指公司销售部门发生的办公费用；38销售提成指按照公司管理规定按销售额的一定比例计提并发放给销售人员的提成；39广告费指公司因业务需要发生的媒体广告费、广告制作费、广告公司服务费、招牌等户外广告费等；310其他指房展、巡展会等促销活动发生的各项费用。4本办法从公司批准发布之日起施行，解释权属公司财务部。3财务控制管理31资金计划预算办法1目的及依据为提高本公司经营绩效及配合财务部统筹灵活运用资金，以充分发挥其经济效益，各部门除按年编制年度资金预算外，并逐月编制资金预算表，以便达成资金运用的最佳效益。2工作期间21年度预算，各部门应于每年11月30日前，将相关资金预算资料报送财务部，财务部根据董事会要求期限编制年度资金预算。22月度财务预算221各部门应于每月25日将月度资金预算报送财务部，财务部于当月28日汇总编制公司资金预算。222财务部在次月10日前，将上月资金预算执行情况作分析说明，呈分管副总经理、总经理审阅。3资金来源预测31财务部根据营销策划部提供的销售计划预测本月销售回笼资金。32其他收入由财务部总监根据实际情况进行预测。4开发成本资金预测41土地转让费由发展规划部按照购地协议提供的支付预算金额编列。42工程进度款由工程管理部、成本合约部、项目部按照工程进度及工程合同约定，预计所需支付资金编列。43各项预付款（或设备定金）由相关部门按照合同约定，预计支付资金编列。44材料款由成本合约部按照采购合同约定，预计支付资金编列。45设计、监理费由发展规划部、项目部按照相关合同约定，预计支付资金编列。46项目前期费等由发展规划部按照手续办理进度提供的支付预算金额编列。5薪金由综合办公室、财务部依据前期薪金实际发放数编列。6销售费用广告费由营销策划部依据经批准的年度广告推广计划及月度计划，预计所需资金编列。其他销售费用，由营销策划部依据经批准的销售推广方案预计所需资金编列。7管理费用由财务部、总经理办公室依据前期实际数及管理费用计划编制。8财务费用财务部依据资金调度情况，核算利息支出编列。9资产购置资产购置由综合办公室依据经批准的资产购置计划，预计所需资金编列。10税金税金由财务部依据公司经营情况，核算税金支出编列。11其他支出凡不属于上列各项的支出都属于“其他支出”，其单项数额在10万元以上，均应加以说明。12资金调度公司资金运作由公司财务部按照经批准的资金支付计划进行筹措调度。财务部应于次月五日前将上期资金余额，及有关融资情况等资料呈总经理核阅，以作经营决策之参考。13预算外管理临时或突发性资金未入当期预算的，由各部门必须编制追加预算，由公司预算管理小组进行审定报总经理审批后，财务部予以安排并修正当期预算。32财务付款控制办法1公司各项款项的支付审批由总经理审批或被授权人在授权范围内审批。2财务付款审批权限21经办人或主控部门负责人、分管副总经理负责主控项目付款的审核。22成本合约部负责所有建安工程、配套工程、材料、设备、零星工程等经营性预付款、拨付款、尾款的审核。23财务部负责所有付款的审核。24总经理负责所有付款的审批。25总经理外出期间书面委托分管副总经理行使审批权，在总经理返回后由财务部报总经理补审。3财务付款签报审核程序31合同主控部门签订合同后，应将合同原件、签定合同单位营业执照复印件及合同评审审批记录一同转交财务部会计。凡签约部门无此项职责项目的，财务人员应及时上报公司总经理，在总经理批复前财务不予办理付款。32办理付款时，合同付款主控部门经办人员应先与财务人员对帐并填制付款审批申请表（必要时提供符合合同约定付款条件的进度确认文件）及票据，再经主控部门负责人签字审核后，经分管副总经理，总经理审批，交财务总监核准后，财务方可办理付款手续。33所有工程类付款经办人或主控部门需交由成本合约部审核后，分管副总经理、总经理方予以审批。无成本合约部审核签字手续的工程类付款，财务不予办理付款。34凡支付完工工程款，需提交财务部工程验收单；支付设计等款项，需提交项目工程资料验收单；支付设备尾款时，需提交设备安装验收单。4付款报销办法41公司各项款项的支付须留存原始原始凭证，所有报销的原始凭证须为合法票据。42费用报销、付款及审批时间固定为每周一全天、周三、五上午。43当月帐，当月清。最迟不得超过下月3日。附件财务付款审批权限表审批人开支项目综合办公室发展规划部工程管理部营销策划部成本合约部项目部财务部分管副总经理财务总监总经理征地拆迁费前期手续费前期费用开工手续费研发费勘查费合同内研发、勘察、设计费设计费合同内前期配套款合同内施工、安装工程款合同外合同内区内配套工程款合同外预算外、零星工程材料、设备款合同内建安工程及配套费开发间接费工程决算质保金支付公用借款差旅费规定内业务招待费规定外水电、电话费广告、宣传费固定资产购置办公费工资、福利劳动保险管理费用考察、培训费财务费用销售费用业务提成其它费用支出说明1、代表经办及部门审核；代表审核支出；代表财务负责人审核支出；代表批准支出；代表核准支出。2、审批顺序先下级后上级；先经业务线、行政线有关部门，后报财务线。33差旅费开支管理办法1本公司员工因公出差依照本细则的办法办理。2出差的审核决定权限如下21部门、项目部经理以下人员出差，1日内，由部门、项目部经理批准；2日以上由副总经理批准；3日以上由总经理批准。22部门/子公司/项目部经理人员出差，1日内由主管副总经理批准，2日以上由总经理批准。23财务总监、副总经理、总工程师等高管层出差一律由总经理批准。24总经理出差需告知综合办公室主任或副总经理。3出差员工应于出发前，依式填写出差申请表，按办法审批。申请表送办公室登记，如情形特殊事前来不及办理时，亦需尽速补填表格，送交登记。4员工出差需按标准预支差旅费，其最高标准如表。超过10由总经理批准。5员工出差前，需按实际需要预借差旅费。公司人员出差的预借款额，经由各部门经理初审，呈请总经理核准后借支。出差完毕，向部门经理销差后应一周内呈报核销。如当月未报销者，财务部不再受理，并将预借差旅费在薪酬中先予以扣回，等报销时，再行核付。6出差类别61当日出差是指从公司出发后，当日可返回的出差。62住宿出差是指当日出差地较远，通常需要住宿的出差。7出差路线及时间出差路线一般应选择最短而且最方便的线路，应尽量减少出差所用时间。出差途中如遇不可抗拒因素，需改变路线时，应征得主管领导同意。8出差费内容81出差费包括以下内容811铁路、船舶、飞机票费812市内交通费；813住宿费；814伴随出差发生的其他正当费用。82铁路、船舶、飞机票费按种类和等级报销。83市内交通费指用于公共汽车、出租车、地铁等短距离费用。据个人申报，按实际费用支付。出差过程中，利用出租车仅限于有客户同行、紧急情况、有可能耽误出发时间或携带物品过重、下雨、访问客户等情况。84公司不设出差补贴。除了副总经理及以上人员外，也无餐费补贴。85市域范围以外出差，按下表规定的标准据实报销差旅费市内住宿费、交通费及伙食费限额标准（元/天）长途交通费省会城市以下省会城市省外特殊城市标准职务市内交通市内伙食市内住宿市内交通市内伙食市内住宿市内交通市内伙食市内住宿火车轮船飞机总经理150100300180120350200150400软卧一等舱普通副总经理10060200120100250150120300硬卧二等舱普通部门负责人805012010080180120100250硬卧二等舱总经理批准主管及以下505010070601509080200硬座三等舱备注A、上述“省外特殊城市”指北京、上海、广州、杭州、深圳、珠海、海口、香港、澳门等城市。B、经总经理批准，陪同总经理出差人员可酌情报销有关费用。C、伙食费按一天两餐计算。伙食、交通、住宿三项费用没有超过标准的，按标准与实际开支差额的50补助本人；超过标准的，超支部分自理。D、如果需要连续乘坐硬座六小时以上的可改坐硬卧。E、个人经批准考察学习的，在总经理同意报销相关学习资料、会务费用后，已包含项目（如住宿、伙食补助等）不再按上述办法给予报销。F、两人（含两人）以上出差考察学习的，由出行负责人员统一安排食宿、交通，统一报销，非公司行程安排范围内的费用，由个人自理，不予报销。86出差中的传真、汇款费等费用按报销凭证实报实销。员工在本市及郊区或其他同日可往返的出差按实支给交通费及午餐费。9当出差费超出办法时，应按照办法审批后，再予报销。10利用公司车辆出差驾驶或搭乘公司车辆出差时，不支付交通费。11出差中公休出差前应事先与有关单位联系，做好工作计划，尽量避开公休日。若无法避开公休日，应以公务为重，继续执行出差任务。如遇工作联系单位休公休日，无法开展工作时，可安排休息。12超期停留出差过