国际温泉酒店项目可行性研究报告

国际温泉酒店项目可行性研究报告二一六年十月第一章总论1（一）项目概况1（二）编制主要依据1（三）可行性研究范围2（四）简要结论3第二章业主简介4（一）0066房地产开发有限公司4第三章酒店业发展状况与经营情况21（一）经济概况及发展趋势21（二）市星级酒店客源市场调查及分析29第四章建设内容及建设条件31（一）建设内容32（二）建设条件33第五章总平面设计34第六章建筑设计36（一）设计依据36（二）建筑单体设计36第七章结构设计38（一）设计依据38（二）结构楼（屋）面活荷载标准值（KN/M2）39（三）结构设计39（四）风荷载40（五）主要结构材料40第八章公用工程41（一）给排水设计41（二）电气45（三）暖通设计50第九章消防设计53（一）建筑消防53（二）给排水消防55（三）电气消防59第十章节能设计62（一）设计依据62（二）建筑节能62（三）给水排水节水节能措施62（四）电气节能63（五）暖通节能64第十一章环境保护65（一）设计依据65（二）环境保护65第十二章进度计划67第十三章投资估算及资金筹措68（一）投资估算68（二）投资估算说明68（三）资金筹措及使用计划69第十四章财务评价71（一）评价依据、原则和假设条件71（二）基础数据及其测算71（三）财务分析72（四）财务评价结论73第十五章风险分析74（一）项目主要风险因素识别74（二）风险程度分析74第十六章结论与建议75（一）主要结论75（二）建议75附件附表1利润表第一章总论（一）项目概况（）项目名称国际温泉酒店（）业主名称0066房地产开发有限公司（）法人代表7（）建设地址11西100米（）建设规模总用地面积为47575，总建筑面积为42123，其中地上面积为31474，地下面积为10649。（）项目总投资32722万元（）项目建设周期24个月（2012年1月至2016年12月）（二）编制主要依据（）市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（）2008年市国民经济和社会发展统计公报（）市旅游发展规划（20062020年）（）国家发改委建设项目经济评价方法与参数（第三版）（）建设部房地产开发项目经济评价方法（）项目初步设计方案及技术经济指标（）市工程造价信息及有关配套文件（）业主提供的有关资料（）其他各种来源的相关资料（三）可行性研究范围本报告对市经济增长情况、酒店投资环境、酒店业市场格局及发展态势进行了温泉酒店项目的可行性分析。对项目规模与方案进行了技术性分析。从项目的定位、投资、营收预测、投资回报等方面进行了经济性研究并对项目的经济效益和风险进行了分析和评价。项目主要技术经济指标表1综合技术经济指标一览表序号项目计量单位数值所占比重一项目概况1总用地面积475752建筑物占地面积3总建筑面积4212331按功能性质分311酒店客房89781885312酒店及配套35648749313餐饮、宴会区、会议室501041052314温泉、洗浴区987592074315酒店后勤1792337632按地面地下分321地上面积31474322地下面积106494建筑高度M605建筑密度266容积率2437绿地率358客房数（按钥匙间）间1469停车泊位辆226二投资数据一总投资万元31482前期投资万元3000土地、五证、税费1建安投资万元7582主体、配套装修万元190002酒店设备万元14003开办费万元500二筹资数据1业主自筹万元164822银行贷款万元150003贷款利率（年）10三收入与成本数据2经营收入万元424003经营税金及附加万元233204经营成本万元1458405利润总额万元2548406所得税万元622107税后利润万元192630四财务评价指标全部投资32722税后财务内部收益率113税后财务净现值万元28500年折现率10税后静态投资回收期年866投资利润率1058盈亏平衡点万元2819（四）简要结论本项目敏锐发现了酒店业难得的市场机遇，抢占了独一无二的温泉资源制高点，加之业主方拥有雄厚的开发实力和良好的政商关系，这些外部条件为项目成功奠定了坚实基础。本项目的建设运营，将充分满足相关客群日益增长的休闲度假养生需求，辐射京津冀旅游市场，带动市旅游业跨越式发展，提升的形象和城市竞争力。经过全方位综合研究分析，本项目在技术上和经济上可行。第二章业主简介（一）0066房地产开发有限公司0066房地产开发有限公司是专注于城市商业地产开发的专家型企业，注册资金二千万元。公司秉持董事长7先生倡导的“脚踏实地，不断进取”的企业精神，恪守“55、99”的核心价值观，致力于推动中国城市商业升级与完善。2008年注资二亿七千万元开发建设的京北最大的城市商业综合体“北京”商城，创造了市级城市10万平米商业物业整体开发建设与运营一次成功的案例。2010年投资建设“南山世家”住宅小区项目，重点突出学区环境和运动场馆配套优势，展现“人文健康”新理念，是居家生活新的典范项目。2011年投资建设“南山城市广场”，集商务酒店、商业广场、休闲娱乐等综合商务功能为一体，是地标性的区域商务中心项目。2012年投资开发建设的京北商城项目集商品住宅、商业中心、餐饮娱乐为一体，是公司在整合商业资源，优化商业结构，提升消费理念方面进行的一次探索和实践，是实施品牌战略的里程碑项目。0066公司始终不忘企业公民之责，多年来积极参与社会公益活动，先后获得扶贫开发定点帮扶工作先进单位市纳税先进单位就业安置先进单位青年创业者基地创业者协会单位物业会长级单位2012年市第六届运动会“优秀组织奖、特殊贡献奖”等荣誉。公司在新的五年规划中将京津冀腹地的中小城市群作为实施品牌战略的重点方向，在规划周期内初步建立“南山城市广场”品牌网络，以此引领中小城市消费方式，改善城市面貌，带动经济发展，为品牌扩张夯实基础。作为城市商业资源的整合者，0066房地产开发有限公司通过对商业环境的改善和升级推动地区商业发展，从市场的角度参与政府的规划，与社会各界形成合力改造城市，推动城市的良性发展。在本项目中，企业将坚持经济效益与社会效益并重的原则，致力于打造“唯一温泉项目”，通过持续稳健的发展成为行业领先者。酒店管理者及酒店经营范围管理者0066酒店投资管理有限公司66酒店投资管理有限公司系0066房地产开发有限公司的全资子公司。作为0066房地产开发有限公司成员企业之一，主要业务涉及“”品牌系列酒店的投资、开发、销售、经营及相关物业管理，公司注册资本2000万元人民币国际温泉酒店集大型温泉休闲旅游度假、商务、娱乐、大型婚宴城、餐饮、会议等多功能于一身，位于市重要地理区域，生活、购物、交通十分便利，其定位为京沈地区首家室内高层温泉主题酒店，也是66集团旅游地产的首个项目，我们做的不仅是酒店、是温泉主题酒店，更是温泉文化的主题酒店，立志打造京沈地区最高品味及文化内涵的室内温泉文化主题酒店。酒店建成后，凭借酒店的专业化管理及目标经营方向，将成为档次最高的及京沈地区独树一帜的专业温泉文化酒店，同时在酒店管理及服务上致力于文化素养及执行力的培与养，全员掌握温泉文化，丰富个人修养，用四星级的消费价格、五星级的装修配套提供七星级的对客服务和员工素养，其专业的国际经营理念必会带来丰厚的投资回报和良好的社会效益。国际温泉酒店介绍酒店温泉也可在主入口右拐,另有一条环形车道可以直接进入大、小宴会厅部分,为宴会厅提供了一个独立的下客处，并可以有效的和主入口处的酒店客人达成分流的效果。项目在商业步行街处也设有入口，为洗浴客人的主要入口，从大堂也可以更容易的欣赏周围的商业繁荣；同时从地下车库可直接进入酒店温泉区域及客房，具有一定的私密性。酒店主要车行环道的第二停靠点为酒店的高级中餐厅。车辆可以很容易的停靠在此下客处,客人可以直接进入中餐厅接待大厅，或沿着旁边的商业长廊购物。沿着主街道一路向下，车辆可以进入地下的停车库。所有的卸货、垃圾收集，回收和运送都在远离酒店主入口处以外的地方进行操作消防车辆有单独的车辆服务入口,如果发生火灾的状况下，可以利用此车道做为捷径，迅速的到边酒店周围。景观建筑在配合建筑设计的概念下，通过创造地面上各种意义的标志，把周围景致、商业及各个建筑充分的整合起来。合理的布置使得交通流线和景观设计巧妙的融合在一起，温泉酒店将会成为吸引人潮的休闲胜地。第六章建筑设计（一）设计依据（）民用建筑设计通则GB503522005（）旅馆建筑设计规范（JGJ6092）（）汽车库建筑设计规范（JGJ10098）（）城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ502001（）高层民用建筑设计防火规范（GB50045952005年版）（）坡地高层民用建筑设计防火规范（DB50/50312004）（）建筑设计防火规范（GB500162006）（）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5006797）（）公共建筑节能设计标准（GB501892005）（）民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB503252001）（二）建筑单体设计本设计有利于为市打造一个标志性建筑。首先，建筑主体在地块上的位置充分反应了前期分析在选址的精心研究，这些研究参照了不同的准则来衡量每种可选方案的有效性。场地被一条中心商业街一分为二，东侧是高档商场和婚礼城，西侧为温泉酒店。两区各具特色但又相互衬托。在本项目众多的功能组合和设施要求的前提下,设计中紧凑的功能分区安排使得建筑整体的布局十分有效率。温泉区和游泳馆是本项目中人流最密集的场所，也因此它们被布置在平面上离客房最远的两端，确保为逃避繁忙都市生活的住店客人提供宁静的休憩空间。其他配套设施如餐厅和商业的布置,各有独自的动线出入口,但又提供住客便利的使用。主入口处为本酒店动线枢纽，连接了宴会厅、餐厅、会议、客房及户外花园等多项重要空间。大堂设计为10米高的天花板，三面环绕着别具一格的玻璃与木格交织的墙面。二楼为中餐厅和西餐厅，都可以从大堂出入，畅通无阻。三楼是温泉和游泳池，四楼为健身区。五、六两层是温泉SPA区。七楼到十七楼是客房区，十八十九为高档写字楼。设计的首要成功之处，即为结合了地块本身的自然元素并有效的解决了本项目复杂的功能要求。一个尊重自然并积极回应地块自身条件的温泉酒店应运而生，同时它也会成为最引人注目的焦点并取得巨大的成功。建筑层高客房层高36米、大堂层高102米、宴会厅层高51米、各种餐厅层高50米、健身区层高10米。第七章结构设计本工程以现行国家和市地方规范进行结构的方案设计。结构设计将在满足规范规定的前提下，结合本工程的实际情况和本专业的设计特点,力求做到结构方案合理、安全适用、技术先进、经济合理，并尽量满足建筑使用功能和立面造型的要求。（一）设计依据（）建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001（）建筑工程抗震设防分类标准GB502232008（）建筑结构荷载规范GB500092001（2006年版）（）建筑抗震设计规范GB500112001（2008年版）（）混凝土结构设计规范GB500102002（）高层建筑混凝土结构设计规程JGJ32002（）建筑桩基技术规范JGJ942008（）建筑地基基础设计规范GB500072002（）建筑边坡工程技术规范GB503302002根据中华人民共和国国家标准建筑工程抗震设防分类标准（GB502332008）有关条文及建筑抗震设计规范GB500112001（2008年版）的有关条文及附录A，本工程抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度6度，设计基本地震加速度值005G，设计地震分组为第一组。本工程结构主体采用钢筋混凝土结构，设计基准期为50年；结构及构件的安全等级为二级；设计耐火等级一级；地下车库及屋面层砼抗渗等级为S8。钢筋混凝土结构的环境类别，埋入土层的地下室为二A类，其它为一类。本工程地面以上结构高度为6080M，结构总高度为709M，为一类高层公共建筑。通过设置结构缝将主体分为三个独立的结构体系。（二）结构楼（屋）面活荷载标准值（KN/M2）车库40；餐厅厨房40；商场35；酒店客房20；公共洗手间25；餐厅25；健身房40；屋顶花园30；阳台25；消防楼梯间35；消防车通道35；电梯机房70；屋面上人屋面20；不上人屋面05；较重的设备荷载按实际确定。（三）结构设计1、主体结构选型根据建筑平立面设计和建筑使用功能，结构在平面布置和竖向布置上考虑有利于抵抗水平和竖向荷载的结构方案,做到受力明确,传力直接，力争平面均匀对称,简单规则，结构的承载力和刚度自下而上逐渐减小、变化均匀、连续,即按照利于抗震的设计思路进行结构设计。高层部分采用框架剪力墙结构，其余部分采用纯框架结构，宴会厅部分采用预应力结构。剪力墙抗震等级为三级，根据结构缝的划分框架抗震等级有三级和四级。楼（屋）面均采用钢筋混凝土主次梁现浇楼（屋）盖，以增强结构的整体刚度。2、地基基础及边坡场地地貌类型为构造剥蚀浅丘地貌,为圆顶宽槽构造剥蚀浅丘地貌。场地地下水不发育。总之,拟建场地整体稳定,适宜本工程的建设。本工程基础设计等级为甲级。建筑物基础拟采用柱下独立基础，持力层选为中等风化岩石。地下室基坑岩土边坡采用地下室连续墙进行最终支挡。（四）风荷载根据建筑结构荷载规范，场地的基本风压值，按50年重现期风压值取W004KN/M2。地面粗糙度B类。风压高度变化系数、风振系数及体型系数等均按建筑结构荷载规范的有关规定取值。（五）主要结构材料混凝土强度等级墙、柱C50C30；梁、板C30；基础C30；地梁C30。钢筋柱、墙主筋采用HRB335级钢筋；梁主筋采用HRB400级或HRB335级钢筋；板主筋板采用冷扎带肋钢筋；箍筋用HPB235级钢筋。钢板Q235、焊条E43、E50。填充墙采用烧结页岩空心砖砌块（干容重不大于10KN/M3）、M50混合砂浆砌筑；地坪以下采用烧结页岩实心砖（干容重不大于18KN/M3）、M50水泥砂浆砌筑。第八章公用工程（一）给排水设计1、设计依据（）室外给水设计规范GB500162006（）室外排水设计规范GB500142006（）建筑给水排水设计规范GB500152003（）汽车库建筑设计规范JGJ10098（）市公共建筑节能设计标准DBJ500522006（）工业循环冷却水处理设计规范GB5005095（）饮用净水水质标准CJ942005（）游泳池给排水工程技术规程CJJ12220082、设计范围（）室外红线范围内的给水排水设计；（）室内给水和排水设计；（）消防给排水及灭火设施。3、工程概述国际温泉酒店总用地面积为47575M2，总建筑面积为4761718M2，其中地上面积为3699208M2，地下面积为106251M2。整个建筑包括地下1层，地上19层，建筑高度608米，为一类高层公共建筑,消防按一类综合楼，同一时间内一次火灾设计。4、给水设计（）水源根据业主提供资料，以市政给水作为水源。（）用水量用水量详见用水量计算表。表3酒店部分用水量计算表用水量用水名称用水人数人用水量标准升/人日用水时间H小时变化系数QDT/D平均小时T/HQHT/H备注酒店旅客89040024253561537酒店员工250802425401742餐饮10005010121501518每天3人次洗衣房180060101210810816空调冷却循环补充水总循环用水的2计1840T/H1013683737浇洒100002L/M22022小计1022821112不可预见量按总用量的10计10272111合计11248921223工程最高日用水量为1124M3/D，最大时用水量为1223M3/H。平均时流量约为892M3/H。5、给水系统（）室外给水系统根据建设单位提供的资料，并结合本工程的情况，拟从南侧及西侧规划道路市政给水管网接入DN150给水管2根，经总水表计量后，以供低区给水及泵房消防水池、生活水箱。并连成环状，以保证供水安全。（）室内给水系统室内给水采用分区供水方式，低区采用市政水压直接供水，高区采用水箱加变频设备的方式加压供水。每个分区的最低用水支管压力按045MPA控制，压力超过045MPA时通过减压阀减压后供水。部分客房需接入温泉，具体部位根据业主要求确定，温泉采用独立的管网系统。（）给水计量厨房、酒吧、美容美发、游泳池补水、消防水池及水箱补水、绿化用水及甲方有特殊要求的用水均设水表计量。有助于方便管理及节约用水。（）生活水量按最高日用水量的25计，约420吨6、管材室内给水管采用优质不锈钢管，室外采用钢塑复合管。7、热水系统热源采用天然气作为无压热水机组的热源。热水用水量及耗热量用水量用水名称用水人数人用水量标准L/人日用水时间H时变化系数QDT/DQHT/H备注客房89015024311635172员工2504024252021厨房114015102545113天3人次洗衣1800KG干衣25L/KG81545844合计2335394最高日热水用水量2335M3/D，最大时60度热水量394M3/H。最大时耗热量2660KWH8、游泳池游泳池为温泉给水系统。9、冷却循环水系统（）气象参数大气压力730MMHG；干球温度33（10天平均值）；湿球温度273（10天平均值）。（）空调制冷量及冷却循环水量制冷量（KW）循环冷却水量M3/H65001840（）系统设计各系统采用冷却泵、制冷机、冷却塔一一对应。各系统冷却塔及冷却泵数量与冷水机组数量相对应。冷却塔选用超低噪音型。冷却塔设置位置充分考虑其噪声对周围建筑的影响，冷却塔补水由市政管网直接补给。10、排水设计（）建地排水现状根据建设单位提供的资料，西侧有一约3米宽的雨水排水沟，沿沟设有一条D400D500污水排水管，甲方以根据本工程排水方案已预留2个污水检查井。（）排水体制本工程排水体制采取雨、污分流制。（）排水量污水量本工程最高日污水量为650M3/D。（）排水系统室外沿本工程周边铺设污水干管，接纳本工程的污水，经设于室外的生化处理池处理达标后，排入市政污水管网。室外沿本工程周边铺设雨水干管，并在室外场地适当位置设置雨水口、收集人行道的雨水，最后排入市政雨水沟。室内排水系统室内自流排出的生活污水均采用重力流排出，接入室外污水管网。所有无法自流排出室外的污水均需排至污水处理间内，用潜水排污泵提升后排至室外污水管道。所有无法自流排放的排水如需降温和隔油，降温池和隔油池应设在污水处理间内。11、保温、防腐敷设在室外的冷却循环管道及热水管道应作保温处理。给排水设备、金属管道、配件及吊支架应按相应要求做防腐处理。（二）电气1、设计依据（1）低压配电设计规范GB5005495（2）建筑防雷设计规范GB50057942000版（3）建筑照明设计标准GB500342004（4）民用建筑电气设计规范JGJ1620082、概况本工程变电所、自备发电机、弱电中心位于主楼地下一层，消防控制室（有直接对外出口）设于主楼地上一层。3、设计范围强电及弱电设计。4、供配电系统（）负荷分级本建筑为一类高层建筑，消防用电设备、通讯设备、计算机系统、安防设备以及宴会厅、总统套房等酒店重要房间及场所用电为一级负荷设备，乘客电梯、生活水泵、宴会厅电声设备等为二级用电负荷设备；余下的设备为三级用电负荷设备。本工程鉴于一级二级负荷设备所占比例较大，总体供电按一级负荷要求处理。（）负荷容量根据现行有关规范和标准，参照有关星级酒店管理公司要求，对本工程的用电负荷作估算设计指标如下。车库10W/M设备房20W/M宴会厅55W/M温泉150200W/M；办公35W/M；酒店客房15KW/间。酒店套房23KW/间。总统套房35W/M。以上数据不包含空调系统等主机设备用电量。国际温泉酒店正常状态负荷计算负荷指标装置容量计算负荷用电设备名称面积（M2）（KW/M2KW需用系数功率因素（KVA）酒店客房897800353142304509416291酒店及配套35648004014259070949383宴会区50100060300600509414128温泉98750080790000609444556酒店后勤17920100179200709411791地下车库8419001512629040944749设备用房120000303600070942369消防水泵275000150000094000喷淋水泵255000110000094000生活供水装置25500011000070947238空调主机100000454500070942961主楼电梯72200015400040945790裙楼电梯91500016500040945076预计本工程设备总装机容量约3200KW，总估算负荷1957KVA，变压器容量3200KVA，拟从城市电网引两回10KV专线，两回路均为5000KVA互为备用。为保证市电检修正常停电时对一级、二级负荷中可靠供电，拟设一台750KVA/600KW的应急自备发电机组。5、动力设备的配电及控制（）对电梯、冷冻机、防火卷帘等成套设备，电控设备均由其设备生产厂配套提供，本设计供电线路至末端配电箱止。（）控制方式消防专用送风机由火灾自动报警联动系统总线自动控制和风机房、消防控制室手动直接控制；消防和通风兼用风机由火灾自动报警联动系统总线自动控制和风机房、消防控制室、值班室手动直接控制，且消防优先；消火栓泵由火灾自动报警联动系统总线自动控制和消火栓处、泵房及消防控制室手动直接控制；喷洒泵由火灾自动报警联动系统总线及压力开关自动控制和泵房及消防控制室手动直接控制；排水泵由水位自动控制和就地手动控制。空调设备采用就地控制和BA系统控制。6、照明设计（）客房层照明设计1）照度标准电梯厅100LX；走道、楼梯间75LX；客房100LX，卫生间150LX。2）照明方式客房电梯前室、走道、楼梯间等公共区域照明由一般照明和事故照明组成。客房由一般照明和局部照明组成。（）车库、设备房照明设计1）照度标准车库照明按地面水平平均照度75LX设计，变电所水平平均照度为200LX，泵房、风机房100LX，冷冻站150LX，走道和楼梯间照度3050LX。2）照明方式车库、冷冻站、水泵房、电梯前室、走道、楼梯间等公共区域照明由一般照明和事故照明组成。变电所、发电机房的一般照明和事故照明合二为一。（）酒店配套用房照明一般照明负荷按楼层和功能分区从变电所放射式供电至楼层和区域配电箱，并独立计费。事故照明采用从变电所双回路树干式供电至楼层事故照明配电箱。7、建筑物防雷与接地本工程按二类防雷建筑设计。屋面用镀锌园钢作明装避雷带。利用柱内两根主钢筋（不小于16）作防雷引线。利用基础内两根主钢筋作接地极。建筑物屋顶和外墙的金属物均与引下线可靠连通。6层及以上的外墙金属门窗、金属栏杆均与引下线可靠连通。电梯轨道，管道竖井内的金属管道，接地干线以及其它装置外导电部份，都与防雷引流装置连通，游泳池、厨房、桑拿房及卫生间作局部等电位联接。变电所高低压进出线（母线）设电涌保护装置，楼层配电箱设置电涌保护装置。8、通信及综合布线系统酒店大堂、宴会厅、会议室、餐厅、厨房、娱乐、健身用房每50平方米个语音信息点和1个数据信息点；酒店标准间客房个语音信息点和2个数据信息点，套房2个语音信息点和2个数据信息点；办公每15平方米个语音信息点和1个数据信息点；总计约需语音信息点1000个和数据信息点1500个。为酒店内部通讯和管理，拟设一套程控交换机系统，容量为1500线，中继线300对，通讯机房于地下一层。9、安防与监控系统安防系统主要功能包括电视监视、防范报警、出/入管理。10、有线电视系统酒店设前端，同时接收城市有线电视网、卫星信号和自办节目，信号双向传输，系统采用分配分支分配系统。（三）暖通设计1、设计依据1采暖通风与空气调节设计规范（GB500192003）2）城镇燃气设计规范GB5002820063公共建筑节能设计标准（GB501892005）4汽车库建筑设计规范JGJ100985市公共建筑节能设计标准DBJ5005220062、设计范围包括空调设计、通风设计。3、空调设计（）空调房间室内设计参数夏季室内空调设计温度26，相对湿度55；冬季室内空调设计温度20，相对湿度50。（）冷、热源本工程空调面积约为50000平方米，考虑了酒店使用的一定同时使用系数，概算夏季空调系统制冷装机容量6500KW，冬季空调系统制热装机容量3000KW。施工图设计时将采用逐时冷负荷计算法进行节能计算再准确的确定空调系统的装机容量。冷源拟采用两台电制冷离心式冷水机组和一台电制冷螺杆式值班冷水机组。热源拟采用两台燃气热水机组。冷、热水机组及相应配套的水泵等设备均设置在地下二层设备房内。4、通风设计（）通风换气指标表4通风换气指标汇总表楼层名称送风换气次数（次小时）排风换气次数（次小时）厨房2835变配电房1515车库45地下一层柴油发电机房45水泵房45冷冻机房58热水机房812地下二层热水锅炉房812卫生间自然进风10其余楼层无窗重要房间34（）通风系统设计地下一、二层的设备用房和车库各自设置独立的送、排风系统（兼排烟、补风系统）。通风方式为上侧排、送。通风设备均选用低噪声风机箱，设于本层风机房内。5、天然气设计（）天然气管道供应采用二级管网系统，从中压管网引来的天然气经天然气用户调压箱减压后，送至厨房各灶具使用。（）天然气总管接管点在建筑附近的已建城市天然气中压城市管网上。6、管道材料及保温材料（）天然气管道室外采用无缝钢管，亦可采用钢骨架聚乙烯复合管，室内采用镀锌钢管。（）通风采用镀锌钢板制作，厚度及加工办法按通风与空调工程施工质量验收规范（GB502432002确定。第九章消防设计（一）建筑消防1、设计依据（1）高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2005版）（2）市坡地高层民用建筑设计防火规范DB50/50312004（3）建筑设计防火规范（GB500162006）（4）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067972、建筑分类及耐火等级酒店为高层高级宾馆建筑，消防计算高度6045米，为一类高层,根据高层民用建筑设计防火规范第304条之规定，本建筑耐火等级为一级。3、平面布置酒店建筑呈“凹”字型布局，大开口面向西侧规划道路，所有机动车均于该侧出入。工程高层部分消防车设有内外环式的环形车道，外环道自西北侧通过地下一层临街面进入，通过沿北侧挡墙与建筑间的紧急车道，进入酒店东部后院，然后沿南侧紧急车道自西南口出；内环道沿建筑中心花园环通，可直达酒店大门。消防车道均满足4M净宽，转弯半径均大于12M。4、消防扑救建筑消防扑救16层主楼的东侧为消防扑救面，长度大于一个长边并大于高层部分的1/4周长；扑救面相邻设有消防扑救场地，宽度与扑救面等宽，进深18米。5、防火分区和防烟分区工程地下车库及设备用房根据汽车库、修车库、停车场设计防火规范第511条，按增设自动灭火系统时4000一个分区设置，设备用房均用甲级防火门单独隔离；位于地下的设备用房、后勤及酒店配套根据高层民用建筑设计防火规范第511条，按增设自动灭火系统时1000一个分区设置；地面建筑根据高层民用建筑设计防火规范第511条，按增设自动灭火系统时2000一个分区设置；宴会厅的分区因该部分建筑高度未及24米，考虑跟主楼防火分区隔开的情况下，按建筑设计防火规范第517条一个分区2500执行。各层顶棚梁高均大于05米，可做划分防烟分区的挡烟垂壁，每个防烟分区面积100,采用沟槽式连接。室外部分采用钢塑复合管，双热熔连结。7、室内消火栓供水系统（）根据本工程情况，本设计采用独立的临时高压系统，由地下消防水池消火栓水泵高位消防水箱联合供水，系统分别设置3套DN150水泵接合器。各区系统静压均不大于10MPA。消火栓栓口的出水压力大于05MPA时,设置稳压、减压消火栓，各系统均成环布置，保证供水安全。屋顶消防水箱有效容积为18立方米。初期火灾由消防水箱供给，保证最不利消火栓保证7M静水头。各区设实验消火栓一个。（）消火栓布置保证同层任何部位2股充实水柱同时到达，水枪充实水柱不小于10M。消火栓箱内设DN65消火栓一个，DN65麻质衬胶龙带一条,长25M,19直流水枪一支（带消防卷盘），常指示灯和两常开触点的启泵控钮一个。（）系统控制消火栓泵控制由消火栓箱内按钮启动控制和泵房、消防控制中心手动控制，并设有自动巡检装置。（）管材管材采用热浸锌无缝钢管，DN100,采用沟槽式连接。室外采用钢塑复合管，双热熔连结。8、自动喷水灭火系统（）保护范围本工程除游泳池、建筑面积小于500M2的卫生间和不宜用水扑救的部位外，均设自动喷水灭火系统。（）设计参数本工程设计参数如下,设置部位火灾危险等级喷水强度L/MINM2）作用面积（M2）喷头工作压力（MPA）地下车库中危险级8160005酒店部分中危险级6160005（）系统设计1采用湿式系统，根据本工程情况，本设计采用独立的临时高压系统，由地下消防水池消火栓水泵高位消防水箱联合供水，各区系统静压均不大于12MPA。支干管出水压力大于05MPA时,设置减压孔板，保证供水安全2按每个报警阀控制喷头数不超过800个的原则设置湿式报警阀。公共厨房、车库内设直立型喷头，其余有吊顶场所设置吊顶型喷头。公共厨房喷头公称动作温度93，车库喷头公称动作温度79，其余场所喷头公称动作温度68。建筑的每个防火分区或每层均设信号阀和水流指示器。每个报警阀组的最不利喷头处设末端试水装置，其它防火分区和各楼层的最不利喷头处，均设DN25MM试水阀。（）系统控制系统控制采用喷头动作、报警阀打开供水，同时报警，同时设置烟感及手动控制系统，并设有自动巡检装置。（）在室外设置2套水泵接合器与湿式报警阀前的自动喷水灭火系统管网相连。（）管材及接口自动喷水系统采用双面镀锌钢管。管径DN100,采用沟槽式连接。10、灭火器具配置（）保护部位车库、客房、办公、餐饮、柴油发电机房、强、弱电机房、消防中心和电梯机房、管理用房等（）火灾级别按除车库按中危险级配置磷酸铵盐干粉灭火器外，其它均按严重危险级配置磷酸铵盐干粉灭火器。（）火灾性质车库、变配电室、柴油发电机房、电梯机房属于B类火灾，其他属于A类火灾（）灭火器配置车库配手推车式（磷酸胺）灭火器，其他配手提式（磷酸胺）灭火器。11、消防排水（）消防电梯井的集水，引到集水坑抽排到室外雨水系统，集水坑有效容积不小于2M3，流量不小于10升/S。（）自动喷水、智能水炮末端泄水及试水设专用排水管排除。（）消防泵房内、设置报警阀处应设排水设施。（三）电气消防1、消防供电本工程为一类高层建筑，采用两个独立的10KV电源供电，同时设应急自备柴油发电机组，应急照明配置集中应急电源（EPS。消防用电设备均采用两路电源供电，末端配电相处自动切换，以保证对消防用电设备供电的可靠性。2、消防照明本建筑所有区域均设有应急照明和疏散照明。变电所、发电机房、消防控制室、通讯机房、计算机房等重要机房应急照明的照度达到正常工作照明的照度要求。3、火灾自动报警和消防联动本工程火灾自动报警和消防联动系统按一级保护对象设防，所有的消防用电设备均由相应的报警联动系统消防控制室控制。车库、商业用房、酒店客房、酒店配套用房、办公用房、疏散通道均设有消防疏散广播和消防对讲电话。4、火灾应急广播系统在消防控制室设置火灾应急广播与公共广播、背景音乐合用机柜,机组采用定压式输出。火灾应急广播按建筑层或防火分区分路，每层或每一防火分区为一路。5、消防联动控制消防控制室内设置联动控制台，其控制方式分为自动手动控制、手动硬线直接控制。通过联动控制台，可实现对消火栓系统、自动喷水系统、防排烟系统、正压送风系统、防火卷帘门、防火门、电梯运行、气体灭火、火灾应急广播、火灾应急照明等的监视及控制。火灾发生时可手动/自动切断空调机组、通风机及其它非消防电源。6、应急照明系统应急照明采用专用回路双电源配电，并在末端互投；并分区域或分层设置集中式蓄电池组EPS。应急照明系统，除变电所、消防控制室、弱电中心、消防水泵房、消防风机房等消防工作区域其连续供电时间不小于180分钟外，其它公共区域应急照明系统其连续供电时间不小于30分钟。应急照明系统干线采用低烟无卤耐火电缆在强电间、吊顶内明敷于金属防火线槽；支线采用低烟无卤阻燃导线穿钢管或经阻燃处理的硬质塑料管暗敷于不燃烧体的结构层内，且保护层厚度不小于30MM。所有楼梯间及其前室、消防电梯前室、疏散走廊、变配电室、水泵房、防排烟机房、消防控制室、通讯机房、宴会厅、酒店大堂等场所设置备用照明。疏散走廊、公共出口设置疏散照明。变配电室、水泵房、防排烟机房、消防控制室、通讯机房等的备用照明照度值按不低于正常照明照度值的设置；宴会厅、酒店大堂等场所的备用照明按不低于正常照明照度值的20设置。在疏散走廊、安全出口、楼梯间及其前室、电梯间及其前室、主要出入口等场所设置疏散指示照明，要求照度不低于05LX。应急照明平时采用就地控制或由建筑设备监控系统统一管理，火灾时由消防控制室自动控制强制点亮全部应急照明灯。第十章节能设计（一）设计依据公共建筑节能设计标准（GB501892005）（二）建筑节能本工程为高级宾馆，按公共建筑节能设计标准进行设计，并做到满足规范要求。屋面拟采用聚苯乙烯挤塑板作为保温隔热层，设置在两道防水层之间（倒置式）。部分屋面作屋顶绿化处理，减少了阳光对房间的热辐射，从而减少了夏季房间制冷和冬季房间采暖的能耗。外墙拟采用200厚的烧结页岩多孔砖作为围护墙，保温隔热层为聚苯乙烯挤塑板，面层为浅色外墙涂料，浅色涂料反射了部分太阳的热辐射，空心砖具有良好的隔热性能，同时多层抹灰减少了墙体的热交换。门窗拟选用性能较好的断热型铝合金框料和中空玻璃，并采用密闭材料对门窗缝隙进行封闭，以减少空气对流造成的热损失。对外墙和屋面的热桥部位做相应的保温处理（通过计算再确定）。建筑节能在初步设计中将采用国家认可的节能软件进行计算，从而确定与节能设计相关的各种材料的具体要求。（三）给水排水节水节能措施（）选用高效率的水泵和配套电机，以节省运行电耗。（）给水管道设计合理控制流速。卫生设备采用节水型产品。（）各用水部位分装水表。做到用水有量。避免浪费。（）本工程充分利用自来水管网的压力，二次加压给水系统采用变频调速供水设备，以达到节能目的。（）空调用冷却水采用冷却塔冷却后，循环使用，冷却塔采用节水节能型产品，飘水量小，降低补水量。（四）电气节能1、本工程电气设计从系统构成、技术措施、设备选型、材料及产品应用等多方面体现节能（）合理构成供电系统，确定适当的变压器容量及台数，变电所尽量靠近负荷中心，合理选定变压器平均负荷率，提高系统运行效率。（）变电所尽量靠近负荷中心，供电半径控制在150米以内，合理选用电线电缆，电压降控制在5以内，有效降低线路损耗。（）考虑过渡季节负荷调整的措施和运行方案，有效降低空载能耗。（）各变电所设置功率因数自动补偿柜，功率因数达到094以上，有效降无功损耗。（）照明光源及灯具均采用高效节能产品。照明功率密度LPD达到下列指标酒店大堂照度300500LXLPD1619W/M2宴会厅、多功能厅照度300500LXLPD1619W/M2客房照度75100LXLPD57W/M2地下停车库照度75LXLPD4W/M2设备机房、泵房照度100200LXLPD58W/M2中央控制室、消防控制室照度300LXLPD11W/M2公共走道、疏散通道等照度75200LXLPD815W/M2（）节能灯、荧光灯等均采用自带无功补偿的产品，功率因数达到09以上。（）本工程电气设备及器件均采用新型节能产品。（五）暖通节能（）采用节能计算，合理确定装机容量。（）冷水、热水机组的能效比达到公共建筑节能规范要求。（）通风机、水泵等能效限定值达到国家标准。（）采用多种节能措施，优化系统设计。第十一章环境保护（一）设计依据（）中华人民共和国国务院第253号建设项目环境保护管理条例；（）中华人民共和国水污染防治法；（）中华人民共和国大气污染防治法；（）中华人民共和国环境噪声防治法；（）市绿化条例；（）GB89781996污水综合排放标准中三级标准；（）GB162971996大气污染物综合排放标准中2级标准；（）GB184832001饮食业油烟排放标准；（）市环保局“关于加强房屋开发建设项目环境保护管理工作的通知”。（二）环境保护1、建筑物对自然环境的影响建筑物以温泉酒店为主，并设有地下车库、设备用房等。其污染物主要为经营期产生的污废水，厨房产生的含油废水、油烟、废气，车库的汽车尾气、发电机废气和设备的振动噪声及城市道路上的交通噪声等。2、大气污染的防治地下室自备应急柴油发电机组，其生产的烟气由专用排气管道升到楼层面以上3米排放，进入大气。厨房采用变压式排气道通向屋面排烟，防止串烟、串味，并防止废气直接排向公共活动空间。柴油发电机房排烟，经消声除油之后排至楼屋面以上。3、噪声污染的控制对于地下室通风机、柴油发电机、水泵等噪声源，分别用不同的控制方法。对于噪声源房间如通风机房、柴油发电机房、水泵房，对墙面进行防火处理，并对相应的设备和管道采取减震、消声处理。水泵基础设隔震垫，进出水管设可曲挠橡胶接头。水泵优先选用低噪声型，管道设弹性吊架。本工程的所有通风设备均选用低噪声型。通风机的进出风口设置帆布软接头隔震，消防排烟风机采用非燃软接通风机组送排风设消声器。经采取以上措施，建筑物内部将获得安静舒适的环境，并对周围环境不产生噪声污染。4、污水处理和排放本工程采取雨水、污水分流的原则，尽量减少污水量。本工程对不同性质的污水采取管道分流，生活污水经二级生化污水处理设备处理后再排入市政排水管道。5、通风、空调部分空调机为低噪声空调机组，冷媒为R22；地下室排烟（兼排风）机选用低噪声柜式离心风机，该工程无其它有毒有害气体排出。第十二章进度计划本项目主要包括项目前期准备、土建工程施工、设备安装、装饰装修工程、竣工验收等阶段。本项目建设期为24个月（2012年1月至2016年12月）。根据本项目的主要建设内容和建设条件，保证项目在预定时间内完成，实现项目管理的三大目标之一，本项目进度安排如下表2项目进度计划表2012年2016年时间工作内容123456789101112123456789101112编制项目审批初步设计施工图设计项目建设招投标场地平整建安工程给排水电气工程空调通风电梯工程装饰工程竣工验收第十三章投资估算及资金筹措（一）投资估算1、投资估算范围投资估算范围包括工程费用（土建工程、电气工程、管网工程、空调、总图工程、装修工程、电梯和景观工程）、工程建设其他费用、预备费、建设期利息和流动资金。2、投资估算依据（）国际温泉酒店方案设计；（）2000年市建筑工程综合基价表；（）2008年市建设工程费用定额；（）2008年市安装工程单位基价表；（）2008年市安装工程费用定额；（）2009年10月市建筑工程造价信息；（）材料价格采用市建设工程造价信息中心2009年发布的工程造价信息中公布的指导价；（）国家及市政府相关税费规定；（）类似项目的结算、预算资料；（）项目业主所提供的有关资料及信息。（二）投资估算说明1、工程费用本项目工程费用主要包括土建工程、电气工程、管网工程、空调工程、总图工程、装修工程、电梯及景观工程。2、工程建设其他费用（）土地成本按实际发生额测算。（）工程前期费用包括报批报建费、勘察设计费、场地平整费等费用。其中报批报建费包括城市建设配套费、环境影响评价费、白蚁防治费、规划综合费、环保污水处理费、施工图审查费、异地人防费等。城市建设配套费按建筑面积每平方米290元测算；环境影响评价费估算金额为3000万元；白蚁防治费按建筑面积每平方米08元测算；规划综合费按建筑面积每平方米259元测算；环保污水处理费按建筑面积每平方米100元测算；施工图审查费按建筑面积每平方米136元测算；异地人防费按建筑面积每平方米4500元测算；勘察设计费按建筑面积每平方米50000元测算；工程监理费按工程费用的05测算。（）开发间接费包括专业服务费和建设单位管理费。3、预备费预备费按照工程费用和工程建设其他费用之和的15估算。4、估算结果本项目总投资31482万元。其中前期费用3000万元；工程建设费用8622万元；装修费用19000万元；开办费500万元；物资采购费用1400万元。（三）资金筹措及使用计划1资金筹措本项目总投资31482万元，全部为开发企业自有资金。2资金使用计划根据前述项目的建设进度及建设内容，安排资金使用计划为2012年投入建设资金195162万元，2016年投入建设资金162088万元。第十四章财务评价（一）评价依据、原则和假设条件1、分析依据（1）国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）。（2）国家和铁岭市、市有关税、费征收政策。（3）主要材料近期价格。2、分析原则（1）本着稳妥谨慎的原则，在计算费用时取上限，在计算效益时取下限，以确保项目经济效益计算的可靠性；（2）遵循效益与成本费用计算口径一致的原则。3、假设条件假设工程建设内容和规模按预定方案实施，建设进度如期完成，项目建成后项目经营收入达到预期目标，国家、地方宏观经济政策保持相对稳定。4、计算方法净现值法，投资回收期法，盈亏平衡点法。（二）基础数据及其测算1、工程建设期、计算期项目计算期为20年（2012年2022年），其中，建设期2年（2012年1月2016年12月），计24个月，运营期18年。2、经营收入、经营成本、税金、利润。利润表附后（三）财务分析1、项目盈利能力分析根据上述基础数据及测算，进行项目经济评价指标计算，主要结果如下所示一总投资万元314821前期投资万元3000土地、五证、税费建安投资万元7582主体、配套2装修万元19000酒店设备万元14003开办费万元500二筹资数据1业主自筹万元164822银行贷款万元150003贷款利率（年）10三收入与成本数据2经营收入万元424003经营税金及附加万元233204经营成本万元1458405利润总额万元2548406所得税万元