保利_成都生态休闲商务区项目营销策略2011年销售推广方案

保利_成都生态休闲商务区项目营销策略2011年销售推广方案2011年保利成都营销策略POLYREALESTATE2011目录一、市场解读及政策背景1、新政出台背景2、新政内容解析3、新政解读小结二、2011整体营销策略1、冬泳策略积极主动地应对市场严冬寻求突破2、品牌策略更加有条理、规范、积极3、新闻及广告投放更加精准、广告诉求方向相应转变三、具体实施策略1、各项目新政具体应对策略2、品牌推广、品牌活动3、2011各项目活动策略4、2011各项目广告及新闻5、2011产品分析及推售计划调整主要结论新政解读此次新政政治色彩明显，预计持续时间较长，将达115年一线城市影响最大，二线城市相对温和，三线城市存在机会产品打击面集中在再改及投资市场，刚需首置、首改、终极置业、商业、写字楼等产品受到影响较小，存在机会行业将面临洗牌，央企及实力强的外企存在发展机遇新政将打压价格与成交量，关键是打压购房者信心购房需求依然旺盛不会消失，新政结束后预计会有报复性反弹成都新政存在较多漏洞，如社保、分户、企业购买等新政应对策略制定新政针对性统一销售说辞，组织专门人员处理限购客户问题有针对性的梳理限购客户的购房办法（缴纳社保、子女分户、企业购买等）推广计划和强度不变，加强淡季下的品牌宣传，更加明确目标，精准投放，务必掌握淡市之下楼市的话语权冬泳策略积极主动地应对市场严冬寻求突破加强活动营销力度，实施“双100战略”（即周末两天到访客户数均超100组）深度分析成都公司的产品结构，调整推货节奏，加大不受新政影响产品的推广力度充分挖掘老客户资源加大渠道拓展的力度，拓宽渠道拓展的范围，研究新政下各项目客户分布发生的变化品牌策略更加有条理、规范、积极推广策略新闻及广告投放更加精准、广告诉求方向相应转变1营销背景2新政出台背景新政内容解析一、市场解读及政策背景3新政解读小结4新政应对策略1营销背景新政出台背景继“427新政”、“929新政”后的第三轮房地产调控，政治色彩明显，预计持续时间较长，将达115年经过2010年的两轮调控之后，房地产市场并未出现预期中的降温，市场仍在高涨之中，价格稳步上涨。中央在传统春节前出台如此严厉的政策尚属首次，进一步巩固之前调控政策效果，加大调控力度4月17日“新国十条”提高二套房首付9月限贷令限购令2011年1月“新国八条”二套房首付比例不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍大幅提高第三套及以上房贷首付和利率水平暂停第三套住房贷款首套房贷提高至三成二套房房贷首付比例至少5成，利率上浮10各城市纷纷出台限购令，户籍家庭限购2套住房（或限新购1套住房）二套房首付比例提高至6成，利率为基准利率的11倍5年内转让的物业征收全额营业税限购令扩大，从严执行地方政府确定新建商品住宅价格控制目标并于一季度公布2010年调控下北上广深房地产市场走势两轮调控政策失效，房价仍稳中有升数据提供保利代理市场监测中心春节期间CPI上涨压力较大通胀压力下房产需求面临大幅增加数据提供保利代理市场研究部内容解读三轮调控政策内容对比政策更严格，规定更详细，责任更明确2营销背景新政内容解析关注一限购范围与力度空前扩大一线城市影响最大，二线城市相对温和，三线城市存在机会时间段执行城市限购情况2010430北京率先开始试点限购新购限购一套930年底深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、温州、南京、三亚、天津、海口、广州、大连、苏州、兰州绝大部分城市新购限购一套；深圳、福州、兰州等政策相对较严元旦后掀起第二波比较大的限购潮，往中西部，县级市蔓延郑州、太原、武汉、昆明、济南、南昌、浙江永康基本延续新购限购一套国八条出台直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬前出台限购政策；包括成都、重庆、长春、沈阳、长沙、青岛、西安等统一推行，力度大幅增加，超过以往所有城市“限购令”大升级直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，都要在2月中旬前出台限购政策。包括保利已经进驻的成都、重庆、长春、沈阳、长沙、青岛等，以及其他如西安、贵阳、石家庄、哈尔滨等。佛山、东莞、中山、包头、阳江、丹东、岳阳等城市（多为三四线）暂时没有限购消息关注二房贷政策进一步收紧产品打击面集中在再改及投资市场，但对刚需和首改客户也存在误伤重点针对第二套房统一将首付提至6成，同时赋予各地分支银行进一步上调二套房首付和利率的权利。第一套房的贷款政策虽无明文收紧，但在具体执行上已经出现这样的趋势，综合广州、北京等主要城市的政策走势，已经出现“首套房利率优惠取消至基准利率，部分银行首付比例甚至提至4成”的情形。关注三成都“限购令”软着陆，助推“全域成都”政策漏洞较多，后期操作空间较大限购范围锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区限购时间新购商品住房时间以商品房买卖合同网上备案时间为准限购对象本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。限购认定本市户籍居民家庭，是指全部或部分成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未满18周岁子女。居民家庭拥有住房套数，以新购住房时本市房地产登记信息系统商品住房买卖合同备案数量和权属登记系统记载住房数量为准。既完成了国八条的限购城市指令，又利用本次限购令的契机，将郫县、新都和龙泉等周边城郊区域的发展提升到一个全新的高度后期可操作的空间甚大，迁户口、假离婚、代购、子女再买等手段可继续使用，而且与以往相比，这次新政更加不对社保和纳税限定时间，城郊项目近期必然因限购令而出现涨价，相对于主城区的价格优势会有一定减弱，大部分的刚需和改善客户依然有很大机会选择主城区楼盘。3营销背景新政解读小结小结此次新政政治色彩明显，预计持续时间较长，将达115年一线城市影响最大，二线城市相对温和，三线城市存在机会产品打击面集中在再改及投资市场，刚需首置、首改、终极置业、商业、写字楼等产品受到影响较小，存在机会行业将面临洗牌，央企及实力强的外企存在发展机遇新政将打压价格与成交量，关键是打压购房者信心购房需求依然旺盛不会消失，新政结束后预计会有报复性反弹成都新政存在较多漏洞，如社保、分户、企业购买等4营销背景新政应对策略制定新政针对性统一销售说辞，组织专门人员处理限购客户问题有针对性的梳理限购客户的购房办法（缴纳社保、子女分户、企业购买等）推广计划和强度不变，加强淡季下的品牌宣传，更加明确目标，精准投放，务必掌握淡市之下楼市的话语权二、2011整体营销策略1营销背景22011成都公司原则冬泳策略3品牌策略4推广策略1营销背景2011成都公司原则信心不变，全力完成目标充分认识到市场形势的严峻，但不被形势打倒确保成都公司在集团内部和成都市场的绝对领导地位2营销背景冬泳策略积极主动地应对市场严冬寻求突破加强活动营销力度，实施“双100战略”即周末两天到访客户数均超100组砍掉一些照顾性媒体的费用增加到活动营销整合集团内部资源，根据各案场条件，确保新项目落地有一个大的主题活动有计划、有条理的做足案场人气保证每周周末的客户到访量，挤压成交深度分析成都公司的产品结构调整推货节奏，加大不受新政影响产品的推广力度机会产品郊区及二线城市项目罗兰香谷、198、国际城刚需及商业产品心语的LOFT、中心的写字楼及其他项目的商业和首置首改产品12充分挖掘老客户资源1成立专门的客户服务部及保利会，充分发掘客户资源2物业实施品牌战略，面对客户推行特号服务加大渠道拓展的力度，拓宽渠道拓展的范围研究新政下各项目客户分布发生的变化1重视新政下主城区客户向郊区的挤压2重视成都客户向二线城市的挤压3营销背景品牌策略更加有条理、规范、积极2011，城市责任2010，格局成都2009，文化艺术保利地产初来乍到，十大文化艺术活动让成都人看到了保利集团的实力，打开了品牌知名度保利地产“格局成都”，树立起业界话语权，取得了保利楼盘旺销的成绩。保利地产大量城市配套投入使用，大量交房，以及面临跨出成都的重任，需要与政府保持进一步的友好合作，继续肩负成都使命2011成都公司现状石象湖、拉斐庄园、德阳项目三个别墅项目的推广销售酒店、球场、公园、欧洲街区等大量城市配套投入使用我们已经积累了万名老业主，2011年面临大量交房立足成都，辐射川内。目前已经拥有4000多亩的德阳保利国际城项目，拓展川内市场，我们还需要更多的土地资源将完善客户服务体系，成立保利会，为产品增添附加值年销售目标100个亿2011，品牌策略联动诉求造势活动保利城市责任年项目广告目录化，周六开辟“保利项目每周推盘公告”栏目保利地产品牌发布月，并策划更多事件新闻198公园系列城市活动拉斐高尔夫开杆活动拉斐成都财富论坛保利国际城国宝展康桥青铜器展皇冠酒店开业庆典4营销背景推广策略新闻及广告投放更加精准、广告诉求方向相应转变1品牌宣传更加注重品牌的背景、实力、影响力，注重打造产品的保值、增值性等2项目宣传更加重视整体项目品牌的包装，以稀缺性、刚需等对产品进行包装3加大对刚需产品、不受影响项目的推广宣传力度，确保销售回款三、具体实施策略1营销背景2具体新政应对策略品牌推广、品牌活动32011年各项目活动策略42011年各项目广告及新闻52011年产品分析及推售计划调整1营销背景具体新政应对策略项目名称2011主力产品类型是否为限购区影响程度分级新政下的机会点心语花园刚需与首改住宅、LOFT、商铺是商业类产品吸引投资客群，刚需类产品性价比较高保利中心投资型住宅产品、写字楼是住宅投资转向写字楼投资保利花园刚需、改善型住宅是刚需型产品在区域具备极强竞争力保利康桥资源占有型的高端住宅是稀缺的资源属性茉莉公馆高端精装产品是拉菲庄园成都顶级别墅否购买力足够的条件下，终极别墅置业的首选198公园电梯、别墅各类产品线否“限购令”变“导购令”由于不属于限购区，新政将全面未其带来利好；同时三个项目产品线丰富，将实现全面走货罗兰香谷首置、首改否国际城改善型电梯产品、别墅否2011保利成都项目与新政影响新政对于以首置、首改类产品为主的项目影响较小。具有置业需求的客户对于开发商品牌、产品设计与实用性关注度更高，而这无疑对保利心语、保利花园、保利公园198产生一定程度的利好，其在区域的竞争力将明显提升。对郊县项目将产生推动促进销售的作用。限购令完全封堵了投资客户在市区的购房途径，而作为未受到限购的郊县区域，势必迎来快速发展的契机，除了部分投资客户向外转移外，部分改善型客户也将开始向郊县与二级城市转移。限购令将严重制约再改与高端物业。再改与高端客户群体多为多套房的拥有者，在目前市场已“被限购”，因此保利拉菲、保利康桥均面临较大销售压力，但可从“终极置业”的角度进行客户梳理，而拉菲与康桥恰具有强势的资源优势。项目名称在售面积来访情况成交情况心语花园目前只有别墅有可售房源周均约200组新政对于别墅影响较大来访基本均为电梯客户保利中心无可售房源周均约120组保利花园70180周均约180组周均销售约20套（中小户型为主）198公园110190周均约180组周均销售约40套（主要为110130户型）拉菲庄园450700周均20组左右新政后在售项目销售分析刚需类产品到访与成交均良好。保利花园、保利公园198周均到访均约180组，保利花园周成交量在20套以上，保利公园198每周销售约40套。保利心语花园在目前无可售房源的情况下，每周来访仍能达到200组左右。投资类项目人气稍降低。保利中心在2010年市场成为投资类物业的首选项目，过去的一年内已聚集了较高的人气，但在新政出台后，来访来点数量出现明显降低。顶级物业遇冷。拉菲庄园作为成都顶级别墅项目，虽不属于限购区域，但由于其总价已处于成都地产市场的“天花板”，加之客户观望情绪的加重，其关注度已处于历史低位水平。成都限购令的政策空隙限购区域仅限于主城区，未对郊区限制外地客户购房所需社保和纳税证明无时间限制细则中限制家庭但未限制企业购房，可通过注册小额公司名义购房进行操作对限购的家庭可以父母和小孩名义进行购房转移对限购的家庭可向父母、子女赠予或出售方式解除客户购房受限在客户和开发商协商一致的前提下，可先签购房合同但延期备案手段操作按照本次“限购令”下套数以买卖合同备案数量和权属登记为认定标准，若将持有房产出售，则视为无住房记录，仍可继续购房后续可操作空间具体方法以公司名义购房，再将房屋转予个人办理方法注册公司购房公司破产清算房产归企业主所有OR注册公司购房转予个人优点目前市场有相关的委托机构，相关手续齐全，易于办理缺点需要较多的额外花费，增加置业成本2以18岁子女名义购房优点再改型客户若有18岁及以上子女，可进行再次购房缺点未来可能存在法律纠纷3外地客户办理户口、社保、纳税证明等一系列个人信息资料优点目前市场已有较多办理相关手续的机构，可操作性较强缺点由于通过非正常手段办理，客户将自行承担一定风险。2营销背景品牌推广、品牌活动一、2010年媒介工作的得与失二、2011年媒介工作面临的问题三、2011年媒介工作的解决及创新思路四、2011年媒介工作价值评估市场回顾2010年媒介工作得与失以商报投放量来对比恒大地产4900万广告铺天盖地，但毫无章法，投放产出比低保利地产2400万实现了举证化广告投放格式、实现新闻的高度互动华润地产1600万其目录化的广告格式使其广告投放有序、以相对低成本赢得市场的高关注被所有媒体评为2010年地产王者（撇开业绩，单从正面报道量而言）与大投入的恒大地产相比，影响更大，以其举证化的广告格式赢得市场记忆度第一的效果与小投入的华润地产相比，缺乏广告的目录化、系统化。保利10年媒介格式2010年媒介工作得与失2011年保利地产媒介工作面临的问题如何让十余个项目广告同在周五刊发有序、相互借力如何保证新闻的话题感及实效性如何稳固王者地位、扩大楼市影响力如何实现项目的互动2011年媒介工作创新及解决问题方式以广告的目录化来解决多项目同天见报以广告的二次发行留存来发挥更多广告的宣传效果及项目互动性；以策划更多事件新闻而不是投入更多项目广告来稳固市场的王者地位及影响力以固定周六开辟“保利项目每周推盘公告”栏目的常态化新闻形式来解决新闻的话题感和实效性2011年媒体工作价值评估一无创新将面临的结局与恒大一同被业界视为财大气粗无套路的常规媒介投放者之列，最终以散乱、无章法的广告堆头面世品牌形象未能与广告投放量正比增涨，反之削弱无法为2012年其它二级城市的扩张奠定市场地位我们将探索出一个地产公司单城市多项目的媒介运作方法，在2010年取得良好业绩的基础上增加一个创新的举动会让整个年度工作更具有明确的目标感，管理的体系化探寻一条保利地产子公司品牌管理的工作模式有效的解决公司总体品牌需求与各项目市场推广需求的结合方法2011年媒体工作价值评估二增加创新思路后期望实现目标2011年事件新闻发布计划2011年媒介选择及新闻类别划化项目启势工程节点集团重大举措各项目市场节点各项目产品创新成都公司品牌、业绩盘点性新闻媒介选择新闻类别市场化新闻以商报、华西为发布平台政治化新闻以日报、川报为发布平台2011年事件新闻发布计划3至4月“保利地产品牌新闻发布月”具体安排2月中旬至3月中旬三大新闻发布会前期准备工作3月16日（周三）2011年保利地产成都公司年度品牌主题发布会3月30日（周三）2011年保利地产成都公司项目信息发布会4月13日（周三）2011年保利地产成都客户服务体系保利会启动仪式暨中国银行战略合作伙伴签约仪式2011年事件新闻发布计划4至12月保利地产成都公司项目进展新闻发布安排德阳项目媒体见面会成都各新项目媒体体验会18洞高尔夫球场开杆仪式新闻发布会五星级酒店开业新闻发布会金苹果幼儿园开园仪式新闻发布会成都公司半年、一年业绩总结发布会活动时间2011年8月1日2011年8月7日（7天）参与人员政府领导受邀来宾英国领事馆及英商会会员到访客户媒体记者费用预算30万穿越千年的繁华留给国人的瑰宝保利国际城2011国宝展活动时间2011年8月1日2011年8月7日（7天）参与人员政府领导受邀来宾英国领事馆及英商会会员到访客户媒体记者费用预算30万刻录千年岁月璀璨盛世浮现保利康桥2011青铜器展1、活动时间2011年5月1日5月3日2、活动地点保利公园198项目郁金香主体公园3、活动人数10万人左右4、活动对象成都及全国音乐爱好者、51期间境内外游客、广大市民、业主及意向客户、媒体等保利公园198热波国际音乐节乐动中国热舞成都1、活动时间2011年4月10日4月30日2、活动地点保利公园198项目郁金香主体公园与拉斐庄园联动。3、活动人数1万人左右4、活动对象成都广大市民、业主及意向客户、媒体等保利公园198郁金香节成都最美的，还是198的那片花海保利皇冠酒店开幕典礼奢华之美，经典绽放1、活动时间2011年10月15日10月25日2、活动地点保利皇冠酒店3、活动人数200人左右4、活动对象新都区领导、成都保利公司领导、业主及意向客户、媒体等费用15万保利198国际民谣节在这里，聆听世界的声音1、活动时间2011年10月1日10月3日2、活动地点保利公园198项目郁金香主体公园。3、活动人数10万人左右4、活动对象成都广大市民、业主及意向客户、媒体等2011拉斐品牌活动高尔夫类活动主题保利拉斐高尔夫球场开杆仪式活动时间2011年5月合作单位成都市体育局参与人员国外顶级高尔夫球星、国内知名球星、媒体、业主、客户等。活动概况邀请世界知名高尔夫选手，与国内知名球赛参与对抗，促进交流、达到事件营销的目的。保利拉斐高尔夫球场启幕仪式荣耀人生的开幕盛典保利拉斐成都财富论坛把握经济脉搏，为您开启财富之门活动时间2011年4月15日【指导单位】四川省国资委、四川省金融办、四川省工商联、成都市金融办【主办单位】成都商报、每日经济新闻【参与嘉宾】省市领导、著名企业家、公司领导、媒体记者、拉斐客户费用预计15万活动时间2011年3月19日（预估）参与人员省市政府领导保利集团领导及工作人员保利国际城领导媒体记者费用预算15万铸鼎德阳闪耀全川保利国际城项目奠基活动活动主题中法文化之春开幕式新闻发布会及午宴活动时间2011年4月9日（10日）参与人员法国驻成都领事馆总领事法国驻成都领事馆文化专员法国文化交流官员法国艺术家费用20万成都文化交流官员成都文化名人媒体保利客户中法文化之春中法文化年心语交流月3营销背景2011年各项目活动策略月份3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月活动主题迎春月财经月教育月时尚体验月清凉月亲子月业主回馈月车展月文化月嘉年华月老项目（心语、花园、中心、198、拉斐）新项目（国际城、康桥、茉莉、香槟国际、罗兰香谷、石象湖）砍掉一些照顾性媒体的费用增加到活动营销整合集团内部资源，根据各案场条件，确保新项目落地有一个大的主题活动有计划、有条理的做足案场人气保证每周周末的客户到访量，挤压成交统一保利旗下所有项目每月活动的主题，使得各项目暖场活动有所联动，促进品牌的打造。双100战略今年亮相项目的活动方向塑品牌让今年新产品系落地成都，让已销售产品扩大产品知名度聚人气制造大众仰望拔调性吸引圈层关注续销项目活动方向造圈层老客户维系并挖掘聚人气形成大量的人流量及项目热度月份月度主题活动A活动B活动C活动D4月财经对话杨继瑞限购令下的成都楼市永恒的财富黄金投资理财讲座望闻问切把握股市脉搏银行证券讲座点亮您的财富之灯中信银行基金投资讲座5月教育英国留学咨询周英国名校（高中/大学）推介会2011高考考生指导讲座规划孩子的艺术人生青少年特长咨询会6月时尚英国雪利酒品鉴会保利小业主模特大赛（国际城站）“NOCTURNE”时尚品鉴会IVI英国时尚卫浴展示会7月清凉仲夏保利康桥水幕派对哈根达斯专场活动苏格兰纽卡斯尔啤酒派对缤纷水果品鉴活动8月亲子中英家庭联谊会家庭体验日保利康桥游园活动保利康桥少儿才艺大赛保利康桥少儿摄影大赛9月业主回馈真心关怀物业抵用券赠送月满中秋相约康桥中秋节主题活动英伦红茶品鉴会畅游英国购房抽奖活动10月房车生活总统级座驾劳斯莱斯鉴赏会英伦绅士路虎/捷豹品鉴会男士的梦想哈雷品鉴会绅士的座驾宾利品鉴会11月文化交流“甘铭斯”银器展示会“威治活”陶瓷鉴赏会“皇家礼炮”威士忌品鉴会莎士比亚文化交流会12月嘉年华迪斯尼嘉年华（康桥站）英国美食嘉年华梦想的摇篮热气球嘉年华圣诞狂欢季（圣诞节）一、保利康桥双100活动策划表月份月度主题活动A活动B活动C活动D5月教育赢在起跑线之早教讲座（新加坡早教机构）这边风景独好之留学咨询会青少年艺术特长培养讲座（钢琴、绘画等）少儿英语兴趣讲座6月时尚施华洛世奇水晶之恋展示保利小业主模特大赛（国际城站）悍血宝马之绅士马术秀世界顶级箱包时尚秀（LV、GUCCI、PRADA等）7月清凉仲夏冰爽一夏之冰淇淋DIY/哈根达斯品鉴我有我色彩之夏日彩妆讲座爱车清凉日（免费洗车及空调检测）清凉一夏之水果沙拉DIY8月亲子中外家庭交流会全家齐上阵家庭趣味运动会小小美食家之饼干DIY首届保利杯青少年涂鸦大赛（国际城站）9月业主回馈我的幸福生活（晒家庭幸福照赢石象湖门票）中秋牵手国际城（月饼DIY、灯迷）大师摄影展之摄影交流会（赠送数码照片冲印券、中国国家地理杂志资源）完美视觉之3D盛宴（赠送电影票）10月房车生活豪车巡游会我车我秀之激情飘移秀我车我秀之车身彩绘秀我车我秀之个性车贴DIY11月文化交流创意家装展示科勒KOHLER艺术文化展皇家一号豪华家俱品鉴会（或达芬奇）名家油画展之高端品鉴会12月嘉年华迪斯尼嘉年华（国际城站）温情暖冬之泰迪熊巡回展温情暖冬之披萨DIY圣诞节狂欢周之礼品大派送二、保利国际城双100活动策划表月份月度主题活动A活动B活动C活动D4月财经绘画艺术品投资品鉴讲座波士顿财经论坛中国银行投资理财讲座中信银行理财讲座5月教育法国留学咨询周欧洲名校（高中/大学）推介会亲子关系咨询讲座中美青少年家庭教育沟通座谈会6月时尚粽情端午（端午节）成都“城市名片”交响会欧洲宫廷艺术展“蓝顶”遇见“西村”艺术群落集结展7月清凉仲夏爱车清凉日香奈儿2011年夏季流行新品秀外国精美甜品大狂欢VERDISSIMA2011比基尼秀8月亲子暑期法语培训欧洲十国十日家庭旅游季全家总动员家庭运动会（茉莉站）首届保利杯青少年涂鸦大赛（茉莉站）9月业主回馈真心关怀物业抵用券赠送真情心语礼尚中秋（中秋节）仁和春天业主专场购物周苏宁EXPO旗舰店抵用券赠送10月房车生活总统级座驾鉴赏玛莎拉蒂新车发布会保时捷试驾会奥迪概念车展示11月文化交流马未都“收藏那点事儿”成都私人藏品鉴赏天籁音乐季杜拉维特艺术设计展达芬奇定制家居展12月嘉年华迪斯尼嘉年华（茉莉站）行为艺术狂欢季欧洲美食嘉年华圣诞狂欢季（圣诞节）三、保利茉莉公馆双100活动策划表月份月度主题活动A活动B活动C活动D5月教育欧洲留学咨询周欧洲名校（高中/大学）推介会欧洲语言培训夏令营（小语种）欧洲城市图片展（并抽奖出2名欧洲10日游）6月时尚罗兰端午礼献成都（端午节）保利小业主模特大赛（罗兰站）顶级服饰品牌展览月欢乐仲夏节城北企业家联谊会7月清凉仲夏爱车清凉日第一届紫罗兰风情节消夏罗兰电影周罗兰回馈业主周（抽奖及维系客户）8月亲子中欧儿童夏令营罗兰图书馆开幕仪式全家总动员家庭运动会（罗兰站）首届保利杯青少年涂鸦大赛（罗兰站）9月业主回馈为城北提速罗兰油票赠送优雅罗兰礼尚中秋（中秋节）家乐福抵用券赠送苏宁EXPO旗舰店抵用券赠送10月房车生活奔驰古董级轿车品鉴宾利之夜巡回展欧洲名车模特亲临罗兰威尼斯顶级花车巡游罗兰香谷11月文化交流梵高画展欧洲雕塑油画展欧洲皇家宫廷艺术展卡尔蔡司摄影协会交流盛宴12月嘉年华迪斯尼嘉年华（罗兰站）罗兰假面风尚晚宴（成都企业高管）欧陆美食风情节圣诞狂欢季（圣诞节）四、保利罗兰香谷双100活动策划表月份月度主题活动A活动B活动C活动D3月迎春春季业主运动会保利拉斐风筝节（跟讴歌合作）保利拉斐郁金香风尚节我的专属许愿树拉斐业主植树活动4月财经汇丰银行VIP客户财经讲座保利拉斐成都财富论坛四川女企业家财富联谊会四川酒店联盟协会内部会议5月教育国际财富投资论坛WWF野生保护协会大型图片展（与198联动）保利拉斐马术夏令营古董投资财富讲座6月时尚拉斐端午礼献成都（端午节）保利小业主模特大赛（拉斐站）保利拉斐奢侈品周保利拉斐专属定制家族徽章论坛7月清凉仲夏爱车清凉日天使嫣然基金慈善红酒晚宴茅台典藏百年原浆启幕仪式保利拉斐养生保健讲座8月亲子保利拉斐少年高尔夫夏令营保利拉斐少儿礼仪培训周全家总动员家庭运动会（拉斐站）首届保利杯青少年涂鸦大赛（拉斐站）9月业主回馈真心关怀物业品质体验周团圆拉斐礼尚中秋（中秋节）保利拉斐奢侈品团购季美美力诚抵用券赠送10月房车生活阿斯顿马丁拉斐秀大和光岗顶级跑车体验周大众奥迪概念车拉斐揭幕仪式保利拉斐二期别墅样板间品鉴盛典11月文化交流中国爱乐乐团拉斐行拉斐国画臻品艺术年展保利拉斐图书馆揭幕仪式达芬奇精品家具展12月嘉年华迪斯尼嘉年华（拉斐站）成都银行家企业年会卡地亚钻石巡回展圣诞狂欢季（圣诞节）五、保利拉斐庄园双100活动策划表月份月度主题活动A活动B活动C活动D3月迎春春季业主运动会玉兔迎春卡通布偶兔DIY童话世界乘热气球看心语我的专属许愿树心语业主植树活动4月财经工商银行理财讲座国金证券投资讲座民生银行投资讲座中信银行理财讲座5月教育法国留学咨询周法国名校（高中/大学）推介会青少年心理健康咨询讲座赢在起点青少年人生规划讲座6月时尚粽情端午（端午节）保利小业主模特大赛（心语站）法国名表展欢乐仲夏节高新区企业联谊会7月清凉仲夏爱车清凉日冰爽夏日法国冰淇淋品尝周法式米其林三星大餐周夏日清凉活动/宫廷扇DIY8月亲子暑期法语培训中法家庭联谊会全家总动员家庭运动会（心语站）首届保利杯青少年涂鸦大赛（心语站）9月业主回馈真心关怀物业抵用券赠送真情心语礼尚中秋（中秋节）凯丹百货抵用券赠送苏宁EXPO旗舰店抵用券赠送10月房车生活总统级座驾鉴赏原滋原味的激情标志WRC战车展雷诺试驾会雪铁龙METROPOLIS概念车展示11月文化交流法国电影周法国摄影展TOTO艺术设计展科勒KOHLER艺术交流展12月嘉年华迪斯尼嘉年华（心语站）泰迪熊巡回展法国美食嘉年华圣诞狂欢季（圣诞节）六、保利心语花园双100活动策划表月份月度主题活动A活动B活动C活动D4月财经限购令下商业物业投资价值论坛港股直通车投资价格讲座永恒的财富黄金投资理财讲座招商银行投资理财基金讲座5月教育美国名校（高中/大学）推介会欧洲留学咨询周高考、中考咨询会少儿日语兴趣讲座6月时尚顶级奢侈品名包展南非顶级名钻巡展ROLEX名表展CHANELNO5风尚香水展7月清凉仲夏保利中心浓情蜜意冰淇淋盛宴法国EVIAN依云矿泉瓶身工业设计展东南亚风情水果派对保利中心养生讲座8月亲子保利中心青少年乐器夏令营保利中心少儿诗歌朗诵比赛青少年心理健康咨询讲座首届保利杯青少年涂鸦大赛（中心站）9月业主回馈真心关怀物业抵用券赠送月满中秋相约中心中秋节主题活动意大利纯手工花式咖啡品鉴会仁和春天抵用卷赠送10月房车生活为你爱车增加动力（赠送车载用品）24K钻石豪车模型展中国车模亲临保利中心我车我秀之个性车贴DIY11月文化交流欧洲皇家饰品展ABSOLUTVODKA伏特加品鉴会顶级和田玉精品展石鲁水墨画展示沙龙12月嘉年华迪斯尼嘉年华（中心站）俄罗斯鳟鱼鱼子酱美食嘉年华法国顶级松露展圣诞狂欢季（圣诞节）七、保利中心双100活动策划表月份月度主题活动A活动B活动C活动D3月迎春春季业主运动会（花园）我的专属许愿树花园业主植树活动保利花园私家院线体验欧洲美食体验4月财经华夏基金理财讲座中国经营报投资讲座建设银行投资理财专场渣打银行财经论坛5月教育赢在起点青少年人生规划讲座泡泡少儿英语讲座青少年心理健康咨询讲座业主子女才艺比赛6月时尚粽情端午（端午节）保利小业主模特大赛（花园站）大众新车发布会爱马仕皮具走秀7月清凉仲夏顶级冰激凌莫凡彼MOVENPICK品鉴盛宴鹿港小镇冰品DIY爱车清凉季DIOR新品服饰走秀8月亲子亲子游戏老爸看你的保利BB向前冲全家总动员家庭运动会（花园站）首届保利杯青少年涂鸦大赛（花园站）9月业主回馈物业抵用券赠送真情花园礼尚中秋（中秋节）双楠伊藤抵用券赠送王府井百货业主团购日10月房车生活进口大众CC试驾会凯迪拉克尊品试驾会中国营养家协会养生讲座著名建筑大师风水讲座11月文化交流法国经典工业设计展欧式下午茶体验国家地理摄影展川大99FF99MBA读书会12月嘉年华迪斯尼嘉年华（花园站）APPLE科技产品展欧洲美食嘉年华圣诞狂欢季（圣诞节）八、保利花园双100活动策划表月份月度主题活动A活动B活动C活动D3月迎春春季业主运动会童话世界乘热气球看198198国际风筝节我的专属许愿树198业主植树活动4月财经工商银行理财讲座国金证券投资讲座民生银行投资讲座川大EMBA讲座5月教育金苹果全城品鉴会中考咨询会名校联动踏青198高考咨询6月时尚粽情端午（端午节）保利小业主模特大赛（198站）名车展示成都现代油画展7月清凉仲夏爱车清凉日冰爽夏日法国冰淇淋品尝周法式米其林三星大餐周夏日清凉活动/宫廷扇DIY8月亲子业主子弟户外拓展运动三原外国语学校户外拓展全家总动员家庭运动会（198站）首届保利杯青少年涂鸦大赛（198站）9月业主回馈真心关怀物业抵用券赠送真情心语礼尚中秋（中秋节）凯丹百货抵用券赠送苏宁EXPO旗舰店抵用券赠送10月房车生活酒店体验月原滋原味的激情标志WRC战车展雷诺试驾会总统级座驾鉴赏11月文化交流中英文化交流周法国摄影展TOTO艺术设计展科勒KOHLER艺术交流展12月嘉年华迪斯尼嘉年华（198站）泰迪熊巡回展法国美食嘉年华圣诞狂欢季（圣诞节）九、保利公园198双100活动策划表4营销背景2011年各项目广告及新闻新项目保利国际城新项目罗兰香谷方案一新项目罗兰香谷方案二新项目茉莉公馆老项目19820102011老项目保利花园20102011老项目保利中心201020115营销背景2011年产品分析及推售计划调整合理搭配抢节点、赶工程、保任务产品套数面积（万平米）金额（亿）居住类住宅128441501679141292别墅6061953036合计134501696679171652商用类写字楼3634233205275商铺5594141155LOFT13958791合计55883616054815合计1903820538284219802车位3378038全年可供货量2236初步预估，成都公司2011产品供应房源总套数19038套，总车位5588个，供应总面积20582万方，供应总金额2236亿元。总货量不受新政影响项目可供货量分析项目产品套数面积（万平方米）金额（亿元）保利拉斐庄园住宅000别墅147815保利公园198住宅1714203128别墅143376罗兰香谷住宅1302147829232别墅000国际城住墅31678936合计住宅47835868236192别墅4631582436作为不限购区域项目，对于总产值的实现将起到积极作用，由于不受限购影响，该四项目均为住宅及别墅走货，住宅可供总货量达到36亿，别墅总货量达到24个亿，不受限购影响项目可供货量达60亿，将成为公司今年住宅类产品的主要供货渠道。受新政影响较小项目可供货量分析从数据可知，保利心语及保利花园项目由于高层产品面积段适中，产品户型功能设计较好，市场认可度高，受新政影响较小，四项目住宅总货量达772亿。此外，以保利心语LOFT、保利中心写字楼为主要去货拉动力，四项目将有456亿商用物业及27亿车位共483亿的不限购货量。受新政影响较小项目全年可供货量达1255亿。项目产品套数面积（万平方米）金额（亿元）90以下（含90）90120（含120）120150（含150）150180（含180）刚需首置刚