东莞市房地产经纪有限公司项目可行性研究报告

广东省东莞市房地产经纪有限公司项目可行性分析报告目录第一部分概述411项目名称412项目概述4第二部分项目规划1521项目名称1522业务范围及发展规划15第三部分项目市场状况1631东莞房地产调查状况1632区域概述1833房地产开发投资情况分析1934区域土地供应2035商品房成交情况2235房地产价格分析2236房地产销售预测24第五部分投资估算3251总投资估算3252资金运用明细3253收益分析32第六部分风险分析3461政策风险3462市场风险3463经营风险35第一部分概述11项目名称本项目为“东莞市房地产经纪公司创办及运营”项目，公司名称待定。12项目概述121房地产开发完成情况2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长279，但因政府调控影响，增速比上年回落53个百分点。其中，住宅投资44308亿元，增长302，增速回落26个百分点，占房地产开发投资的比重为718。2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积5080亿平方米，比上年增长253，增速比上年回落12个百分点；其中，住宅施工面积3884亿平方米，增长234。房屋新开工面积1901亿平方米，增长162，增速比上年回落244个百分点；其中，住宅新开工面积1460亿平方米，增长129。房屋竣工面积892亿平方米，增长133，增速比上年提高5个百分点；其中，住宅竣工面积717亿平方米，增长130。2011年，全国房地产开发企业土地购置面积410亿平方米，比上年增长26，增速比上年回落226个百分点；土地成交价款8049亿元，下降19，而上年为增长593。122商品房销售情况2011年，全国商品房销售面积1099亿平方米，比上年增长49，增速比上年回落57个百分点；其中，住宅销售面积增长39，办公楼销售面积增长62，商业营业用房销售面积增长126。商品房销售额59119亿元，增长121，增速比上年回落68个百分点；其中，住宅销售额增长102，办公楼销售额增长161，商业营业用房销售额增长237。2011年末，全国商品房待售面积27194万平方米，比11月末增加1763万平方米。其中，住宅待售面积增加1322万平方米，办公楼增加115万平方米，商业营业用房增加203万平方米。123房地产开发企业资金来源情况2011年，房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长141，增速比上年回落121个百分点。其中，国内贷款12564亿元，与2010年持平；利用外资814亿元，增长29；自筹资金34093亿元，增长280；其他资金35775亿元，增长86。在其他资金中，定金及预收款21610亿元，增长121；个人按揭贷款8360亿元，下降122。12470个大中城市房屋销售价格指数国家统计局公布2011七十个大中城市住宅销售价格指数如下注环比以上月价格为100，同比以去年同月价格为100，定基以2010年价格为100。125全国房地产开发景气指数2011年全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为9889，同比回落098点。表12011年全国房地产开发投资及销售情况指标绝对量同比增长（）房地产开发投资（亿元）61740279其中住宅44308302办公楼2544407商业营业用房7370305房屋施工面积（万平方米）507959253其中住宅388439234办公楼15950313商业营业用房56278261房屋新开工面积（万平方米）190083162其中住宅146035129办公楼5361462商业营业用房20671183土地购置面积（万平方米）4097326土地成交价款（亿元）804919房屋竣工面积（万平方米）89244133其中住宅71692130办公楼2179200商业营业用房904592商品房销售面积（万平方米）10994649其中住宅9703039办公楼200862商业营业用房7878126商品房销售额（亿元）59119121其中住宅48619102办公楼2502161商业营业用房6702237商品房待售面积（亿元）27194261其中住宅16904358办公楼1230108商业营业用房5895119房地产开发企业本年资金来源（亿元）83246141其中国内贷款1256400利用外资81429自筹资金34093280其他资金3577586其中定金及预收款21610121个人按揭贷款8360122表22011年东中西部地区房地产开发投资情况地区投资额（亿元）住宅同比增长（）住宅全国总计6174044308279302一、东部地区3560725215272311二、中部地区131979832255253三、西部地区129369262328333表32011年东中西部地区房地产销售情况商品房销售面积商品房销售额地区绝对数（万平方米）同比增长（）绝对数（亿元）同比增长（）全国总计1099464959119121一、东部地区51052013462838二、中部地区2931211311895294三、西部地区295818012596239第二部分项目规划21项目名称名称待定22业务范围及发展规划本项目提供房地产经纪服务，拟经营范围为居间中介、代理买卖、租赁各类公寓、花园住宅、洋房、别墅、办公楼、商铺、写字楼，以及为社会大众提供与房地产交易相关的咨询服务。项目以房地产经纪服务为主，为了更好的服务客户，加快公司发展，公司还将不断扩大及完善业务服务范围，比如增加代理室内装修设计、代理装修、租赁托管、房地产投资咨询、按揭贷款等业务，并且将建立公司自己的网站宣传公司品牌，发布房源信息。本项目以当地实际发展状况入手，诚实经营，努力发展，争取发展成为具有品牌影响效率的连锁企业。第三部分项目市场状况31东莞房地产调查状况2010年，东莞市房地产开发投资增速略有放缓，非住宅类型房屋投资大幅增长，施工面积及新开工面积增幅高位下调，商品住宅销量降幅收窄，商品房空置面积持续减少。房地产开发投资增势高位运行，实行限购政策以后，全市房地产市场成交量明显回落，房价上升态势得到初步遏制，土地供应和房地产投资继续稳步上升，市场供求关系逐步趋于平衡。市辖区公开出让土地金额17901亿元，比上年下降219。2011市辖区新建商品住宅网上签约面积45157万平方米，比上年下降21，签约均价是7802元/平方米，上涨15。其中，市辖区二手住宅交易登记套数与面积分别为45939套和41542万平方米，均比上年下降139。成交金额21765亿元，比上年下降49；均价7302元/平方米，上涨105。业内人士分析，房地产业今年将面临新一轮洗牌，部分实力小的开发商很可能被淘汰出局。32东莞区域概述东莞市位于中国华南，广东省南部，珠江口东岸，东江下游的珠江三角洲。地理坐标为东经1133111415，北纬22392309。最东端是谢岗镇的银瓶嘴山，最南端是凤岗镇雁田村的雁田水库，最西端是沙田镇西大坦村的狮子洋中心航线，最北端是中堂镇潢涌村大坦小组的东江北支流中心航线。东西长约7045公里,南北宽约468公里。东莞市东接惠州市惠城区和惠阳区，南抵深圳市龙岗区和宝安区，西挨广州市南沙区、番禺区和萝岗区，北达增城市和博罗县；四周共与穗、深、惠的9个县级行政区接壤。33土地市场情况分析2012年8月数据一览2012年8月，东莞土地市场供应激增，当月国土资源局挂牌上市18宗土地，总面积4628万，环比增幅1204；其中商住用地供应面积为1511万，环比降幅高达4216；8月东莞土地市场商住用地有三宗成交，成交面积1511万，环比涨幅2548。8月27日，石龙首宗优质商住地块2012WG034被广州云和投资顾问有限公司、集誉有限公司联合体收入囊中，该商住地块占地面积807万，容积率不大于25，起拍楼面地价达到1876元/，地块总成交金额达到657亿元，楼面地价3253元/，溢价率7340。8月28日，万科凭借“紫台”实现品牌在虎门的落地，乘胜追击将编号2012WG035的虎门镇博涌村地块收入囊中，该商住地块占地面积174万，容积率为40，成交总价407亿元，溢价率6822，折合楼面地价5854元/，创下虎门商住用地成交价格新高。8月30日，编号2012WG036的寮步镇石步村商住地块，被广东宏远集团房地产开发有限公司斩获，该商住地块占地面积529万，容积率为21，成交总价155亿元，溢价率7222，折合楼面地价1394元/。由于片区规划利好不断，寮步融入城区蓝图清晰，且寮步楼市日趋成熟，价格低洼吸纳周边置业需求，经过去年的惨淡行情之后，今年寮步土地市场明显升温。2012年8月，东莞的土地市场热烈，从时隔两年之后，备受瞩目的南城总部基地二期地块闪亮登场，采取对市场完全开放的形式，引来众多企业的疯狂抢夺，整体成交楼面地价2995元/，到石龙西湖村莞龙路北侧商住用以成交楼面地价3253元/，创下石龙商住用地价格新高，再到虎门镇博涌村地块，被东莞万科以楼面地价5854元/收入囊中，创下虎门商住用地价格新高，俨然一幅“土地盛宴”路线图。土地市场是楼市预期的“晴雨表”，充分反映开发商对后市的预判，它们经过去年年底至今的持续“以价换量”之后，资金链趋于稳健，并且在一段时间的“零拿地”之后，一旦物色到合适的潜在项目，则显示出强烈的拿地欲望。与此同时，最近几个月东莞楼市交投活跃，楼盘的营销活动，明星造势一浪高过一浪，购房者的心理预期也潜移默化发生改变，入市紧迫感与日俱增，如果“金九银十”没有后续调控政策出台，楼市将很有可能呈现稳中有升的格局，特别是成交量将迅速放大，当前土地市场就成为“金九银十”的提前预演。9月东莞土地市场将有17宗土地入市，总面积逾6388万平米，供应量环比增加3803，同比增幅599，再次迎来推地高峰。其中商住地共有3宗，面积为729万平米。8月楼市不淡，随着“金九银十”的到来，东莞楼市交投氛围愈加活跃，随着楼市旺季销售回款增多，资金快速回笼，不少房企也会继续增加土地储备，同时，信贷及市场的宽松复苏也提升了企业拿地的积极性，而在年度土地供应计划的压力之下，政府将继续加大推地力度，9月东莞土地市场地块密集上市，两者相互积极响应，9月土地交易或将继续火爆。35东莞市商品房情况分析总体而言，2009年以来，东莞楼市处于供应偏紧态势，表现为部分片区楼市严重“供不应求”；刚需产品严重“供不应求”，如70120平方米需求长期受到压抑；品牌开发商产品供应不足，或其它亮点产品供应不足等。总而言之，2012年东莞面临的是一个长期受压抑的供求市场，尤其刚需受压较严重。所以，在扶持刚需的政策环境下，以及在产品和价格配合下，在全国楼市回暖大背景下，最终导致东莞经济即使深陷于增速大减缓，东莞楼市成交却逆市保持热销。东莞最终实现了58月连续四个月成交量保持在50万平方米之上，高成交量数字背后不得不承认一个事实东莞楼市总体而言仍然是局部回暖，而非全面回暖。70120平方米户型持续保持旺销并且目前仍然“供不应求”，而140平方米以上大户型，在“高首付”“限购”“限贷”等高压政策环境下，普通大户型需求受到压制。从8月市场反馈来看，市场主流需求较大程度地集中在70120平方米户型，而从市场整体供应来讲，140平方米大户型仍占不少份额。即市场需求与楼市供应呈现一定的偏差，导致部分楼盘成交呈现明显的两极分化120平方米以下户型一抢而空；140平方米以上户型走货“步履维艰”。8月东莞楼市供需两旺，刚需持续释放打破了传统楼市淡旺季。可以预言的是，如市场相应增加70120平方米户型供应比重，减少140平方米以上大户型比重，刚需将持续释放，今年将保持旺销局面。“金九银十”已经到来，市场看似大势已定，同时暗藏危机。面对汹涌而来的全国7月房地产数据，上涨城市数量成倍上升，如此猛势不得不令管理层担忧。在“巩固房地产调控成果”大方针下，如果8月全国数据“持续恶化”，910月管理层出台房地产打压政策也不是没有可能。但即便政策加码，预计仍然以微调为主，今年“金九银十”值得期待。楼市淡旺季不明显58月持续热销合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年8月东莞全市一手住宅供应面积约605万平方米，连续3个月增加，供应量仅略低于5月，为年度第二个供应超60万月份签约面积约569万平方米，如剔除人才公寓项目，8月全市住宅网签面积为503万平方米，较7月略有回落。8月为传统楼市淡季，多数开发商备战9月楼市，成交量回落实属正常。58月楼市淡旺季现象不明显，连续4个月成交保持50万平方米/月之上，为历史上第三个持续热销现象。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年8月东莞全市一手住宅网签均价约7822元/平方米，如剔除人才公寓项目，8月均价则为8265元/平方米，与7月份的8246元基本持平，说明8月东莞房价走势以平稳为主。8月70100平方米“首置”刚需产品供应持续增加141平方米以上大户型供应减少70100平方米户型供应比重连续3个月增加，符合市场需求。数据显示，2012年8月70100平方米户型新增供应约2943套，比重约54，而7月则为1881套，比重51,8月比7月增加3个百分点6月为39，5月为38。2012年18月100平方米以下户型供应比重约58，较17月增加1个百分点，较2011年增加4个百分点。2012年8月141平方米以上大户型供应比重约15，环比7月减少8个百分点，8月大户型供应呈减少趋势。2012年东莞楼市供应结构整体趋势为中小户型增加，中大户型减少。截至8月中小户型增加幅度仍不明显，市场在售仍不乏大户型。在限购、限贷的政策环境下，东莞大户型消化压力不容乐观。前8月成交量减幅收窄房价平稳在8300元数据显示，2012年18月全市一手住宅新增面积约3218万平方米，同比基本持平；18月全市一手住宅网签面积约3343万平方米，同比略减7，萎缩幅度比17月缩小4个点差距17月同比减少11；18月全市一手住宅网签均价约8294元/平方米，同比基本持平。去年至今，东莞房价整体平稳在8300元附近。开发商资金状况持续改善房价受支撑2011年11月2012年1月堪称东莞楼市“百日黑暗”，楼市成交跌入谷底。2012年春节后，即2月始，在一系列楼市利好支撑下，东莞楼市开始步入复苏历程。1月成交面积同比萎缩幅度高达75，2月则快速扭转为萎缩54，3月持续快速扭转为萎缩35，一直到8月扭转至萎缩7。东莞累积成交量同比数据连续7个月减幅收窄，一定程度说明，开发商资金情况在得到持续改善，房价受到供求关系支撑。在政策不加码的前提下，预计东莞成交量有望在10月份“转正”。库存水平仍处低位房价受支撑数据显示，截至8月31日全市一手住宅库存面积约471万平方米，比7月略有上升，但整体仍处于低水平，房价受到供求关系支撑。按照今年37月月均50万平方米的消化速度计算因为12月为春节所在月，除外，消化471万平方米存货仅需要9个月的时间，可见目前东莞楼市整体消化压力不大。这意味着在政策不加码的前提下，开发商降价的意愿较小，912月东莞房价下挫的可能性较小，平稳仍然是市场主流。热销集中具有地段、品牌和性价比优势楼盘数据显示，8月住宅签约金额前10名楼盘中，以品牌开发商居多，如万科、中信、恒大、保利、万达等。地段优越楼盘热销，如万科金域华府、万达广场等。资源优势楼盘热销如保利红珊瑚、中信森林湖等性价比高楼盘热销，如蔚蓝城邦等。万科以超30亿元稳居房企榜首数据显示，18月全市住宅网签金额前十名开发商，万科地产以约339亿元稳居东莞榜首，连续三年保持14左右比重份额。保利地产继续上榜前十。前十品牌开发商居多，如万科地产、中信地产、保利地产、和记黄埔等。36房地产销售预测从房地产业的商业周期观察，我国楼市正在经历第三个中周期。宏观经济存在周期性波动的规律，又可细分为长周期、中周期和短周期，其中一般十年左右的中周期最具研究价值。改革开放以来，我国宏观经济经历了三个中周期，而楼市的演变轨迹基本与宏观经济周期相似。1988年进行土地批租和住宅制度改革后，我国房地产市场开始起步，至今走完了两个完整的中周期。根据国房景气指数的变化可知，第一个周期是1990年至1997年，景气高点出现在1993年，达118点，低点出现在1997年，为88点；第二个周期是1998年至2009年，2007年11月达到107点的峰值，2009年3月下滑至96点的谷值。这两个周期有些不同，前者处于市场化早期，后者市场化程度迅速提高。前者属于急升缓降，海南、北海等地市场狂热导致3年即触顶；后者属缓升快降，增长了近10年，而下行只花了不足两年。从中可以悟出什么呢市场的“无形之手”，决定了房地产经济呈周期性变化，而政策的目标是“逆周期”调控，作用是加速或延缓周期变化。结果将是如何其实也简单。在今年第四季度和明年，市场机制和政策机制将展开激烈博弈。今年二三季度市场反弹力度过大，已非复苏正常形态，“无形之手”将压制市场继续走热。不同的是，自今年以来，政策面基本上处于“真空期”，没有新增利好，如果考虑到二套房贷严格化、查处闲置用地等情况，则可以认为政策稍稍收紧。至于房价，明年一季度极有可能出现小幅上涨，但期望全年大涨是不现实的，价格维持盘整的可能性更大。政策走势目前来看相当暧昧，眼下业界热衷于猜测房产税等政策年底会否终止，其实相关政府部门目前也在征求意见。不过，可以肯定的是优惠政策全部取消的可能为零，因为经济回暖还需要房地产继续出力，但考虑到明年即将到来的通胀以及今年以来资产价格高涨等不利因素，适度抑制楼市中的投资投机需求，将被列为政策目标。第四部分投资环境41东莞介绍东莞市（官方外文名称为DONGGUAN，传统粤语外文名称为TUNGKUN）是中国广东省下辖的一个地级市，有“世界工厂”之美称。该市西临珠江口，与广州市、深圳市、惠州市接壤。东莞为“广东四小虎”之一，更是国际加工业的重要一员。东莞1985年撤县建市，1988年升格为地级市，现辖28个镇、4个街道办事处，386个村委会、205个居委会。全市总面积2465平方公里，截至2008年底，常住人口69498万人，其中本地户籍人口17487万人，外来常住人口52011万人。截至2011年，港澳同胞约100万人，海外华侨约30万人，是著名的华侨之乡。42气候状况属亚热带季风气候，长夏无冬，日照充足，雨量充沛，温差振幅小，季风明显。19962000年，年平均气温为231。最暖为1998年，年平均气温为236；最冷为1996年，年平均气温为227。一年中最冷为1月份，最热为7月份。年极端最高气温378（出现在1999年8月20日），年极端最低气温31（出现在1999年12月23日）。日照时数充足，19962000年平均日照时数为18737小时，占全年可照时数的42。其中，2000年，日照时数最多，达20595小时，占全年可照时数的46；最少是1997年，仅有15581小时，占全年可照时数的35。一年中23月份日照最少，7月份日照最多。雨量集中在49月份，其中46月为前汛期，以锋面低槽降水为多。79月为后汛期，台风降水活跃。19962000年年平均雨量为18199毫米。最多为1997年，年雨量20740毫米；最少为1996年，只有15474毫米。43交通状况东莞市公路交通十分发达，107国道、广深高速公路和莞深高速公路贯穿南北，境内4条主干公路和13条联网公路均为一级公路。目前，全市公路通车里程2759公里，平均每百平方公里国土有等级公路11193公里，把国道、高速公路、铁路、港口、机场连成一体。东莞交通、通信发达，电源充足，淡水资源丰富，防御自然灾害能力较强，发展工农业生产条件甚为有利。44经济实力经济规模2011年东莞GDP达到4735亿元，同比增长8，经济规模国内排名第二十二。来源于东莞的财政总收入、市财政一般预算收入、进出口总额、金融机构各项存款余额分别达到839亿元、313亿元、1347亿美元和6400亿元。东莞的星级饭店达到96家，其中五星级饭店17家、四星级饭店25家。到目前为止，东莞市拥有五星级饭店的数量仅次于北京和上海。经济产业东莞经济以外向型为主，特别是工业，大部分的资金、原材料和产品销售都离不开国际市场。实际利用外资东莞利用外资从“三来一补”起步，逐步发展合资、合作企业和外商独资企业。投资者来自我国香港、台湾及朝鲜、南朝鲜、也门、越南、老挝、泰国、肯尼亚、英国、美国、瑞士、利比亚、芬兰、蒙古等20多个国家。目前，在投产的外商投资企业中，全球100强企业有1家，500强企业有4家，境外上市公司有8家。其中包括美国的杜邦、瑞士的雀巢、荷兰的飞利浦、德国的赫司特、法国的汤姆逊、韩国的三星、日本的日立、新日铁、索尼、住友金属、英国的太古集团、芬兰的诺基亚以及我国香港的伟易达等众多世界500强企业的入驻并定为总部，中国知名搜索引擎百度（中国）有限公司东莞市分公司等为之优秀设计、服务企业，只为东莞快速发展。现代农业2009年全市完成农业总产值2531亿元，按可比价计算，比上年增长33。其中种植业产值1320亿元，增长32，占522；林业产值021亿元，下降375，占08；牧业产值500亿元，增长68，占198；渔业产值606亿元，增长33，占239。全年粮食种植面积416万亩，粮食产量119万吨；水产品产量733万吨，增长14；蔬菜产量4003万吨，增长23；生猪出栏数2808万头，增长84；家禽出栏数75220万只，增长27。年末全市共有广东省名牌产品（农业类）26个、无公害农产品47个、绿色食品38个、有机食品10个。世界工厂东莞经济总量规模不断扩大。2006年，全市生产总值2624亿元，工业总产值5512亿元；外贸进出口总额84221亿美元。制造业实力雄厚，产业体系齐全。是全球最大的制造业基地之一，制造业总产值占规模以上工业总产值的90以上，形成以电子信息、电气机械、纺织服装、家具、玩具、造纸及纸制品业、食品饮料、化工等八大产业为支柱的现代化工业体系。拥有全球500强企业45家，境外上市公司800多家，投资者来自世界20多个国家和地区。45东莞市政区图截至2012年5月1日，东莞市辖32个镇（街道）；其中包括4个街道（莞城街道、南城街道、东城街道、万江街道）；28个镇（石碣镇、石龙镇、茶山镇、石排镇、企石镇、横沥镇、桥头镇、谢岗镇、东坑镇、常平镇、寮步镇、大朗镇、黄江镇、清溪镇、塘厦镇、凤岗镇、长安镇、虎门镇、厚街镇、沙田镇、道滘镇、洪梅镇、麻涌镇、中堂镇、高埗镇、樟木头镇、大岭山镇、望牛墩镇）。第五部分投资估算51总投资估算本项目总投资约为16万元人民币，其中固定资产投资10万元人民币，流动资金6万元人民币。52资金运用明细固定资产投资店面租赁50000元/年店面装修30000元办公设备采购20000元流动资金60000元53收益分析531投入成本每年店铺租金及水电等各项费用约为60000元人员前期预定为5人，每人每月底薪1500元（提成另算），每年工资成本为90000元管理费用预计2500元/年销售费用根据营业收入计算，预计占营业收入的15计算电话费电话2部，每部每月300元（暂定）网费每年网费预计1500（暂定）532营业收入分析根据当地市场状况，利润来源渠道有居间买卖服务占利润来源总量的60左右，也是公司品牌化运作的主推业务项目。代理租售占利润来源的30左右，现主要针对于租赁代理托管式服务，未来发展过程中逐步开发出一手楼盘代理，其业务量不多，但利润点较高。专业代办占利润来源的3左右，主要针对代办交易过户。老客户再生需求服务占利润来源的3左右，主要通过提高客户满意度和其他资源而带来的优势利润。租赁资源与买卖资源之间互换占利润来源的2左右，引导劣势租赁资源转买卖或劣势买卖资源转租赁。突发性紧急成交占利润来源的2左右，通常为转介绍资源突发性产生。533收费情况居间买卖服务房屋买卖及过户通常为交易总额的3收取交易佣金。代理租赁收取费用为第一个月的租金。专业代办代理一手房销售、代理室内装修设计及代理装修收入按照当地实际状况计算。根据初步估算，年投入资金约为160000元人民币，平均每月费用为13333元，按13400计算。项目初期预计租房收入为主要收入来源，逐渐过渡到销售为主要利润来源，故每月营业收入超过13400元部分为净利润。为了保证资金充足，每月最低收入保守要达到16000元以上为好。由于销售费用暂按营业收入的15计算，故每月营业收入应达到20000元人民币以上。第六部分组织管理61公司性质公司性质确定为有限责任公司，初期组织结构采用直线管理制；公司所有权与经营权分离，实行总经理负责制，总经理下设运营部，财务部