海景花园度假村可行性研究报告

XX海景花园度假村可行性研究报告目录第一章总论111项目背景112项目概况213研究结论及建议3第二章项目建设背景及必要性521国际旅游岛大背景下的海口房地产市场522海口城市规划和建设723海口黄金海岸线1024项目建设的必要性12第三章市场需求分析1631海南省和海口市经济发展概况1632海口市房地产发展概况2233海口房地产2010年的发展趋势2434项目周边楼盘销售情况2635项目定位2836项目SWOT分析29第四章建设地点及建设条件3141建设地点3142拟建场址条件31第五章项目规划与建设方案3351项目规划3352单体设计方案3753结构设计4154给排水设计4355电气设计4856暖通设计说明5357消防方案57第六章节能设计方案6161项目概况6162项目合理用能标准和节能设计规范6163项目能源消耗种类和数量分析6264项目建筑措施情况63第七章环境影响评价6771环境质量标准依据6772项目建设与运营对环境的影响6773环境保护设计6874环境保护措施6975环境影响评价70第八章消防措施及安全措施7281消防措施7282安全措施72第九章项目组织机构及建设管理7491项目组织机构7492人力资源配置7493项目建设管理75第十章工程招标77101项目招标范围77102招标组织形式及招标方式77103招投标程序78第十一章项目建设实施进度79111建设工期79112进度安排79113项目实施进度表79第十二章投资估算与资金筹措80121投资估算80122资金筹措84第十三章财务评价85131评价依据85132销售及经营收入估算85133成本估算86134利润总额87135清偿能力分析87136财务评价指标87137敏感性分析88138综合财务评价90第十四章社会效益评价91141项目对社会的影响91142项目与所在地互适性分析91第十五章结论与建议92151结论92152建议92附件财务评价表。附图项目总平面布置示意图；项目部分建筑效果图。第一章总论11项目背景111项目名称XX海景花园度假村112建设单位概况海南XX咨询服务有限公司法定代表人XX单位住所X113编制单位海南XX工程咨询有限公司；资格证书编号X。114编制依据（1）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（2）民用建筑设计通则（GB503522005）；（3）住宅建筑设计规范（GB500961999）；（4）高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）（2005年版）；（5）人防防空地下室设计规范（GB500382005）；（6）人民防空工程设计防火规范（GB5009898）2001年版；（7）汽车库建筑设计规范（JGJ10098）；（8）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB6006797）；（9）公共建筑节能设计标准GB501892005；（10）居住建筑节能设计标准（DB13J632007）；（11）建筑采光设计标准（GB/T500332001）；（12）工程建设标准强制性条文房屋建筑部分（2002年版）；（13）海南省公共建筑节能设计标准（DBJ032006）；（14）国家、部委、省现行的其它设计规范、标准和定额；（15）建设单位提供的其它意见、资料等；（16）海南XX咨询服务有限公司与海南XX工程咨询有限公司签定的编制项目可研报告合同书。115可行性研究报告研究范围本研究工作范围主要是市场分析及项目定位，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。12项目概况121项目建设地点项目选址位于海口市盈滨半岛旅游度假区永庆大道东附近，规划地块面积为149444公顷。122项目建设规模及内容本项目为集商业、住宅为一体的综合商住小区。本项目建设内容为建筑用地红线内的建筑、结构、给排水、消防、道路广场、景观绿化、篮球场、游泳池、会所、室外停车场等。项目共由10栋9层的住宅楼、40栋联排别墅、60栋独栋别墅、1栋会所和1栋酒店组成。总用地面积约为149443（折算149444公顷），总建筑面积约125330，其中地上建筑面积为119020（住宅和别墅108820，会所3000，酒店7200），地下室面积6310。共有停车位510个，其中地上302个，地下208个。123主要建设条件建设场地紧邻永庆大道东，交通条件便利。水、电、等城市管网完备，能源供应情况良好。124项目总投资及资金筹措XX海景花园度假村开发建设投资为4364233万元。所需资金来源为银行贷款20000万元，其余由企业自筹解决。125主要经济技术指标表序号项目单位指标备注1总用地面积M149443149444公顷2总建筑面积M12533021地上建筑M119020211住宅M67500212别墅M41320213酒店M7200214会所M300022地下建筑M6310不计入容积率3建筑占地面积M251504建筑密度16835容积率0806绿化面积M597787绿化率408道路及广场面积M65009机动车位个51091地下个20892地上个30210户数户68011酒店床位数床24013研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地使用权已取得，现场建设条件具备。本项目开发土地位于海口市盈滨半岛旅游度假区，项目建成后将大大改善项目区域的面貌。针对海南房地产项目建设逐步多元化，以及海口市的房地产市场特点，本项目规划为中高档生态住宅，根据对海口市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。从现状来看，项目建设用地周围环境有待改善，建议建设单位争取地方政府的支持，加大改善周围环境，这有利于项目规划目标的实现。从目前房地产市场分析，销售价格开始出现下滑，应加强营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。第二章项目建设背景及必要性21国际旅游岛大背景下的海口房地产市场2009年，在国际金融危机背景下，海南房地产开发增长势头不减，房地产投资规模居20个投资行业之首。2009年111月，全省房地产投资累计完成24856亿元，占同期全省城镇固定资产投资的316，在列入统计的20个投资行业中投资规模位于第一，较去年同期的增幅达481，增幅在各投资行业中也属快速增长水平。2006年以来，海南房地产开发投资连续3年保持高位增长，年均增幅达30以上，商品住房销售年均增幅381以上，其中65以上的商品房销往省外。海南省房地产的快速发展直接带动了以旅游业为主的现代服务业的发展，推动了海南省经济社会平稳快速发展。2009年前三季度，海南省房地产业销售势头强劲，区域经济活力明显增强，并且开发投资继续扩大。前三季度，海南省房地产开发投资累计完成19061亿元，同比增长467，超过2008年全年18933亿元的投资总量，房地产业总体上呈现稳定健康的发展态势。2010年1月4日，国务院办公厅发布了国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，计划到2020年初步将海南建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。对此，国务院要求各有关部门高度重视，并表示在政策、资金、项目安排等方面给予特殊扶持。这标志着海南国际旅游岛正式上升为国家战略，并且在意见中明确提出海南国际旅游岛建设发展的六个战略，包括要把海南建成我国旅游业改革创新的试验区；世界一流的海岛休闲度假旅游目的地；全国生态文明建设示范区；国际经济合作和文化交流的重要平台；南海资源开发和服务基地以及国家热带现代农业基地。国际旅游岛获批的消息一经正式发布，立刻在海南楼市掀起了轩然大波，海南各地的房价也是水涨船高，海南一时之间成为全国瞩目的焦点，开发商跃跃欲试，投资客纷纷踏至海南，海口房价仿佛在一夜之间上涨数千元，市场更出现购房如买“白菜”的局面，新盘推出即售罄，各个楼盘无房可售，出现了市场供不应求的紧张状况，既让岛内岛外人士对海南国际旅游岛纷纷看好，也让人们增加了对海南国际旅游岛是否会变成海南国际房产岛的担心。面对这种房价暴涨的情况，1月16日海南省政府及时出台关于土地政策的两个暂停“暂停商业性经营土地出让和暂停审批新的项目”，更是加深了人们对海南的看好，纷纷投资海南，各楼盘也出现部分捂盘惜售现象，政府的这一举措旨在稳定房地产市场的正常秩序。在国际旅游岛建设背景下，海南旅游房地产发展面临前所未有的机遇。与全国内地部分大城市商品房成交量出现萎缩下滑的情况相反，海口市场首月表现依然强劲，成交量和成交均价继续稳步提升，海南国际旅游岛的获批吸引了国内国外大批客户到访，海口房地产市场火热，需求旺盛，强烈显现供不应求之状。2月，海口商品房市场供应量为1088万平方米，商品房成交量为2615万平方米，供应成交呈现双双下跌，但供应量与成交量相比略显不足，市场依然呈现房源紧张情况。国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见明确要求海南“积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营”。2009年海口60、三亚8085商品房是由岛外来购买的，并且主要是购买二套房、三套房，这些人来海南买房最终是买海南的自然环境，由于海南是中国唯一的热带岛屿，所以海南房地产的资源在全国是有唯一性的，随着人们生活水平的提高，人们追求健康人居，所以海南房地产未来的需求肯定是越来越旺盛。把海南建设成为“世界一流的海岛休闲度假旅游目的地”及“度假天堂”是建设国际旅游岛的重要战略定位之一。可以说作为以“休闲度假”为内容的房地产开发投资成为今后海南地产的一个投资主题，据一项统计数据显示，2009年1至11月份全省房地产投资累计完成24856亿元，超额完成年初200亿元投资目标的243，同比增长481。据不完全统计，2009年以来，涌入海南投资房地产的资金超过1000亿元人民币。面对巨大的岛外休闲度假房地产市场，“休闲度假地产”不仅是眼前，更将成为未来海南房地产资金聚集的行业。22海口城市规划和建设海口市总体规划（20052020）提出了“中强、西拓、东优、南控”的海口主城区空间布局结构发展原则。中强强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益，改善生态环境。西拓；鼓励中心组团建设用地的西向拓展，注重长流组团、老城组团的专业性开发和规模积聚，积极培育长流组团的产业增长点。东优选择恰当时机，择优开发项目，有选择性地开发江东组团。江东组团的开发要注重开发品质而不是开发的规模。要优先考虑人口密度低、土地开发价值高的项目，注重与环境相协调。南控控制城市向南发展，保护城市生态屏障，确立生态发展底线，注重保护优良的生态环境。城市发展总目标把海口建设成为海南省经济实力最强、服务设施最优的中心城市，较高国际知名度的热带海岛旅游度假胜地，具有优良生态环境的健康宜居城市和浓郁地域文化特色的历史文化名城。城市发展阶段性目标2010年，海口市国内生产总值预计达到530亿元。城市综合经济实力显著提高，对琼北区域的辐射带动作用增强，全面实现小康社会的奋斗目标，成为中国创业环境和人居环境最佳的城市之一。到2020年，海口市国内生产总值达到1390亿元，创业环境和人居环境的优势更加突出，并在全省率先实现现代化，初步建设成为在国际上具有一定知名度与影响力、以热带滨海风光为特色的绿色生态城市。进一步强化海口作为全省经济中心城市地位，提升省会城市的服务功能，重点发展交通运输、文化教育、商贸流通、旅游服务等第三产业，增强海口对全省的综合辐射与带动作用。根据海口市总体规划的布局，从城市发展区域的开发现状、产业集中程度、自然资源的利用评价和基础设施的开发条件等因素的分析，影响到项目区的中心组团将定位为重点完善面向岛内的中心服务功能（省会服务、居住、产业中心、金融商贸、文化中心、旅游接待等）。近期发展建设重点为中心组团，启动大英山城市中心区的建设；以道路建设和环境整治带动旧城和城中村改造，实施“一园两湖”改造工程；完善道路网建设；调整和增加文教、体育、卫生等公共设施；进一步建设金盘工业区、药谷工业园区；加快给排水管网、环境卫生、城市安全等市政基础设施建设。海口市在经济结构调整纲要中，将“两地一中心”作为总体发展战略。在“十一五”规划纲要中提出了培育壮大特色优势产业，加快新型工业化进程，加快发展先进制造业，努力打造“娱乐之都”，加快发展现代服务业和都市型农业，进一步加强海口作为全省以高新技术产业为导向的新型工业基地、全国热带滨海旅游休闲胜地、全省都市型农业基地、国家海岛生物产业基地、区域交通枢纽和现代服务中心的战略地位；加快城市化进程，完善中心城市功能，突出城市特色，改善人居环境，加强区域协调，把海口建设成为聚集能力和辐射带动能力强、生态环境和人居环境优越的热带滨海绿色温馨城市；深入实施“文化立市”、“科教兴市”和“人才强市”战略，加快发展社会事业，推进和谐海口建设；加快体制创新，扩大对外开放，进一步完善社会主义市场经济体制，2010年努力实现建设宽裕型小康社会的目标，跨入全国先进城市行列。根据海口市总体规划确定的城市布局结构，海口的旅游发展体系从空间上可以概括为“三带、一轴、一中心”的规划结构。（1）三带为海口西海岸旅游带、东海岸旅游带和城市外围旅游带。西海岸旅游带西至热带海洋世界，东至海甸岛，包括热带海洋世界旅游区、假日海滩旅游区和海口核心滨水区旅游区。其中西海岸旅游带和东海岸旅游带构成了海口市滨海旅游的主要内容，城市外围旅游带将是海口市旅游的有机补充以及发展腹地。（2）一轴指以南渡江风光游览带为主的城市水系旅游轴，包括南渡江森林公园和南渡江风光带，即是对海口市城市景观的丰富，同时也是对海口旅游特色的一大提升。这将作为海口市旅游近期建设的亮点。（3）一中心指的是以大英山城市中心区为主的都市旅游区和以琼山老城为主的历市史文化旅游区的结合，包括海口中心区、海口江东组团中心、南洋风情购物区和琼山历史文化区。是海口旅游服务的核心地带，集中体现了海口的都市休闲旅游、历史文化旅游、商务购物旅游的内容。23海口黄金海岸线绵长而优质的黄金海岸线是海口最宝贵的和最自豪的资源，而富饶的滨海资源，无疑是催生休闲产业的温床。南渡江及其支流的穿城而过，在城市中心形成江海汇流的自然奇观，使海口的滨海特色无与伦比、天然成趣。市区滨水地区经过多年的建设已经具备了成为“黄金旅游走廊”的条件，从新埠岛到西海岸（规划为“海口核心区滨海区域”）沿途汇集了融汇佛教文化的永庆寺、亚洲最大的鸟语林公园金鑫鸟语林公园、金鑫国家足球训练基地、海口火车站、海南国际会展中心、热带海洋世界、假日海滩、印象海南岛、国际轮滑赛场、西秀海滩、水上运动基地、观景台、游艇码头、万绿园、世纪公园、复兴城步行街区、高尔夫球练习场、新港码头、新埠岛水上美食城等多种景点和消费场所，集中了吃、喝、玩（玩海水、高尔夫）、乐（休闲、娱乐）、观景（世纪大桥、城市轮廓线）等多种旅游要素。这是一条充满海口特色和风情海岸线，也是一条初具规模雏形的休闲海岸。未来这里还将兴建海上娱乐园等众多大型设施。若与此紧密关联的房地产尤其是别墅在此兴建，无疑会对国内富裕阶层及周边国家、地区的高端客群形成强大的吸引力与产生极大的震撼，在此度假消费与投资也将成为可预期的时尚和选择。盈滨半岛位于海口核心区滨海区域内，距海口市中心仅18公里，距海口美兰国际机场30公里。东接海口市滨海西路，紧临西线高速公路，及海口环城公路，西、北、南三面濒临大海，阳光、沙滩、椰风、海浪、温泉等一应俱全，堪称世界旅游黄金地带。距海口火车站仅公里，出入、观光都十分方便。盈滨半岛作为海口市规划中的新区，已被纳入20052020年“海口市城市总体规划纲要”，无疑是海口这顶海南岛皇冠上一颗璀璨的明珠。随着国家一类口岸马村港的正式对外开放，海口市滨海西延线的开通，盈滨半岛的开发前景非常看好。当前海南正重点抓好海口、三亚和博鳌特别规划区三大板块开发建设，启动一批高档次的旅游房地产项目。进一步发挥海南人居环境优势，引进一批有实力的房地产开发商成片开发，提升海南房地产业品位和开发档次，把海南建设成亚洲高档休闲度假旅居基地。可见，在如此良好的内外部条件下，海南XX咨询服务有限公司提出建设“XX海景花园度假村”项目，无疑突显了及时性和正确性。项目建成后，将为美丽的海岸线增添一道独特、秀丽的风景线，有助于转变海南旅游中“南中北轻、东旺西衰”的发展格局，优化海南旅游结构，推进海南旅游升级转型。同时对加快海口城市化进程，改善城市面貌，繁荣城市经济，增加地方财政收入，扩大就业和再就业空间，提高人民收入，改善人们的居住条件和环境，发展海口休闲经济，提高旅游效益，提高城市的综合服务功能都将产生重大影响。从而带来社会的大开放，使信息流、物资流和资金流进一步的融合，生态环境也将进一步得到改善，带动相关产业的发展，完善相关基础设施和拉动周边经济的发展。本项目的建设就是在上述背景下提出的。24项目建设的必要性241构建和谐社会的需要构建社会主义和谐社会，是我们党从全面建设小康社会、开创中国特色社会主义事业新局面的全局出发提出的一项重大任务，适应了我国改革发展进入关键时期的客观要求，体现了广大人民群众的根本利益和共同愿望。我们所要建设的社会主义和谐社会，应该是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。处理好居民的住房住宿问题，有利于实现好、维护好、发展好最广大人民的根本利益，提高现代改革决策的科学性、改革措施的协调性，使各项改革取得更大成效。因此，建设该项目是解决居民住房问题，同时也是构建和谐社会的需要。242项目的建设将带动海口城市建设的高水平发展由于历史的原因，海口中心城区的城市建设水平不是很高，建筑杂而乱，市政配套设施不建全，道路网结构也不合理，城市的景观也不尽如人意，目前的城市中心区建设过密，综合建筑密度在45左右，整个城市建设一度呈“中心聚集、遍地开花”的无序蔓延态势。其中既有“见缝插针”的高楼，也有密集成片的城中村，整体上未能形成带状、组团式发展格局。中心城的高密度、高容积率的建设直接后果就是导致城市环境质量的下降，调整改造的成本巨大。海口作为一个年轻的省会城市，肩负着统领海南、振兴海南的重任。从省域经济、文化、交通中心的功能出发，本次规划编制应着重解决城市的产业空间布局与自然环境协调的发展关系，通过高水平的城市基础设施建设，为城市的产业发展和城市的空间拓展打下良好的基础。作为一个地域条件优良的滨海城市，海口有着与其他内陆城市所不同的特点，海口地处热带，四季常绿，河湖密布，阳光沙滩，是适宜发展旅游的城市；气候适宜，雨量充沛，空气清新，有利健康，是适宜居住的城市。这是海口的环境特点赋予城市本身有别于其他城市的特殊性，也是海口可以发挥特色功能的优势条件。根据新海口城市整体规划要求，需要提升中心区，拓展两翼，带动腹地。这就要求必须依据城区功能布局特征，加强功能配套与完善，突出中心城区的功能地位与作用。完善的市政建设，方便居民生活社区，良好的居住环境，将带动海口城市建设的高水平发展，将成为海口具有代表性的示范区域。项目的实施对海口市城市整体功能提升有促进作用。243项目建设对增加项目公司的投资收益具有重要的意义随着海南国际旅游岛的建设，大批外来资金涌入海南以及岛内购买力持续增强，宜居环境改善，海南房价呈现快速上涨态势，涨幅连续位居全国前列。据海南省统计局发布的信息显示，今年1月份，海南省全省房屋销售12967亿元，这个数字超过2009年全年销售额35091亿元的1/3，达到2008年全年销售额17112亿元的3/4。从销售面积上看，2009年海南全省销售面积达到了560万平方米，达到了历史新高。其中12月份的销售面积最多，达到12469万平方米，销售价格达7404亿元，几乎等于9月、10月、11月三个月的销售总额。而2010年1月份，销售面积继续扩大，达到了13148万平立米，销售面积比12月份增长了539。但从销售价格上看，却比12月增长了7513。国家统计局海口调查队调查资料显示，2月份海口房价在1月飙升的基础上，继续走高。据统计，2月份，全市房屋销售价格同比上涨505，涨幅比1月份高187个百分点环比上涨14，涨幅比1月份低55个百分点。其中，新建商品房同比上涨552，涨幅比1月份高222个百分点环比上涨163，涨幅比1月份低17个百分点。目前海南房价和国内一线城市比，不是很高。从海南的环境、生态，海南的发展走向看，房价还有上涨的空间。同时随着国际旅游岛的建设，海南四季如春的气候和巨大的发展潜力对于众多养老度假者和投资客具有致命的诱惑力。在未来很长一段时间内，这种状态不会改变，只会加剧。可以预计项目完成后，按目前海口房地产的发展趋势，必然可以实现房产和地产的增值，这对于公司的投资收益具有重要的意义，由于项目的增值必然会带动周边土地的增值，将直接为项目公司带来巨大的投资性收入。综上所述，本项目是一项利国强民的工程，项目建设是完全必要的。第三章市场需求分析31海南省和海口市经济发展概况311海南省经济发展概况2009年，在一揽子经济刺激政策的作用下，全省经济运行较快地扭转了上年第四季度下滑的态势，在上升通道上加快回升。初步核算，全年全省生产总值164660亿元，按可比价格计算，比上年增长117。从动态变化看，一季度GDP增长87，上半年GDP增长93，前三季度GDP增长98，全年GDP增长117，呈现前低后高、加快上升的运行态势。分产业看，第一产业增加值46193亿元，增长72；第二产业增加值44343亿元，增长126；第三产业增加值74124亿元，增长141。按常住人口计算，人均生产总值19166元，增长105；按当年平均汇率折算，人均生产总值达到2805美元，向着全面建设小康社会目标稳健迈进。地方财政收入实现较快增长。在经济加快增长的同时，地方财政收入也持续加快回升。全年全省全口径一般预算收入3764亿元，比上年增长187，高于GDP增长7个百分点。其中，地方一般预算收入17821亿元，增长230，比全国财政收入预计增长117高113个百分点。从动态看，一季度地方一般预算收入增长41、上半年增长132、全年增长230，特别是9、10、11、12月份财政收入大增，分别增长234、336、665和581，呈加速上升趋势。按各项税收分，营业税增长296，契税增长276，企业所得税增长255，城市维护建设税增长206，个人所得税增长101，国内增值税下降11。重点项目投资规模明显扩大。2009年全省105个重点项目完成投资486亿元，比上年增长336。电网跨海联网一期、华能东方电厂一期、海口港二期、叉河一期100万吨水泥、国投三期200万吨水泥、海宇20万吨镀锡薄板等竣工投产或运营；东环铁路、大广坝二期、洋山地区土地整理与生态恢复、GSP网络建设、东方四更风电一期、神州半岛开发区、石梅湾旅游开发区、香水湾、清水湾、土福湾、永庆旅游区、三亚湾新城、马村港扩建一期等一批重点项目投资进展较快，完成进度达到90以上；航天发射场、80万吨甲醇、海口至屯昌高速公路、海口国际会展中心、中海油精细化工等陆续开工建设。基础设施日趋完善,20年来，全省全社会固定资产投资总额累计达408594亿元，是建省办经济特区前38年投资总和的348倍，交通、通讯、电力等基础设施不断完善，为大规模开发海南营造了良好的硬环境。航空运输实现历史性跨越。在全国率先开放第三、第四、第五航权，海口美兰国际机场、三亚凤凰国际机场开通民用航线由1987年的5条增加到474条，旅客吞吐量在全国148个机场中分别位居第17位和20位，海南航空股份有限公司成为全国四大航空公司之一。而海南省第三个国际机场琼海博鳌机场，已获国家民航总局正式批准建设，计划于2010年动工。现代港口体系基本建成。全省有海口港、洋浦港、八所港、三亚港、海口新港等大小港口24个，万吨级泊位由1987年的3个增至2007年的31个；专营和兼营海洋运输的公司100多家，各类船舶712艘，总吨位达7531万吨，其中远洋货轮10余艘。2007年，主要港口货物吞吐量由1987年的770万吨增至4511万吨，增长49倍，年均递增92。新型市场体系初步形成。2009年海南全社会消费品零售总额完成533亿元，同比增长189，拉动地区生产总值增长48个百分点。2009年，海南省财政安排3000万元专项资金，开展旅游、房地产和热带农产品促销活动，带动市县、企业和社会各方面举办活动106次。全年实现旅游收入206亿元，增长81。2009年前11个月，海南商品房销售面积43565万平方米，销售额27696亿元，比上年同期分别增长429和714。汽车、住房、通讯、教育、文化、卫生、旅游等成为新的消费热点。国美、家乐福、大润发等一批著名的流通、零售大型企业相继落户海南，多渠道、少环节和城乡一体化的流通网络基本形成。城市面貌焕然一新。2009年城镇居民人均可支配收入13751元，扣除物价因素，比上年实际增长96；全年农村居民人均纯收入4744元，扣除物价因素，比上年实际增长92。全年职工平均工资23703元，比上年增长84；年末城乡居民储蓄存款余额129712亿元，比年初增长209先后建成了一批公园和景观带，绿地率大幅度提高，绿化、美化了城镇环境。海口市从一个滨海小城发展成为一个初步现代化外向型的中等省会城市，三亚由一个贫穷落后的小渔村变成了初具规模的国际化热带滨海旅游城市，加积、那大、文城等一批城镇建成区面积迅速扩大，田独镇、凤凰镇、博鳌镇、灵山镇、老城镇等一批环境优美、生机勃勃的小城镇正在崛起。全省所有城市镇环境空气质量优于居住区空气质量要求的国家二级标准，有967的监测日环境空气质量符合国家一级标准，达到自然保护、风景名胜区的空气质量水平。全省828的监测河段、889的监测湖库达到或优于可作为集中式生活饮用水源地的国家地表水类标准；开展监测的绝大多数城市镇集中式生活饮用水水源地水质符合国家集中式饮用水源地水质要求。城市镇噪声略有控制。森林、植被覆盖度不断提高，森林覆盖率达到571。国际旅游岛建设上升为国家战略，标志着海南对外开放进入一个新的更高阶段。海南在融入世界竞争与合作取得重大突破。不断提高对外开放程度，加强经贸和招商活动，与哈萨克斯坦、新加坡、越南等国家签署了涉及航运、旅游、农产品等领域的31项协议和合同，海南农产品已批量出口中亚市场；积极融入区域合作，参与了“珠洽会”、“厦洽会”、“天津商品交易会”等大型经贸活动；开通了洋浦至越南海防市海上直航、海口至越南河内定期航班等，进一步拓展现代物流的发展空间；境外大财团、大企业来琼投资日益增多，与世界各国、各地区的经济、贸易、科技、教育、文化等领域的交流日益加强，政府、民间和社会团体之间的友好往来进一步活跃。全年全省对外贸易进出口总值8958亿美元含中石化海南炼油厂，比上年下降149。其中，出口总值190亿美元，增长20；进口总值7058亿美元，下降185。在出口总值中，对东盟出口516亿美元，增长97；对香港出口516亿美元，下降103；对欧盟出口140亿美元，下降305；对美国出口187亿美元，下降138。全年全省实际利用外资总额943亿美元，比上年减少266。其中，外商直接投资938亿美元，减少269。新签利用外资协议合同数88宗，下降279；新签协议合同规定外商投资额418亿美元，下降725。全年对外承包工程和劳务合作合同4宗，合同金额3365万美元，比上年增长28；对外承包工程和劳务合作完成营业额2173万美元，下降357。着力于国际旅游岛的建设，海南岛已拥有中国最为优惠的26国免签政策，在原有21国免签政策上又增加了5国落地免签政策，并对俄罗斯、韩国、德国旅游组团人数放宽至2人的自由行，落地免签的入境停留时间也延长至21天。打造国际旅游岛，国家给予海南岛最便捷的出入境政策。从开放第三、四、五航权到“南面开口，北面开放”的航路调整，成为全国第一个航权开放的试点省份。据统计，自海南航权开放以来，海南出入境旅客总计34035万人次，年均增长2888。2009年接待旅游过夜人数225